澳洲 | APRA出臺新規 借款人須有能力償還7%利率

澳洲審慎監督局出臺新規,無論利率跌到多低,銀行須確保新借款人有能力以不低於7%的按揭利率償還貸款。

據《時代報》報道,這個已被業界廣泛遵循的不成文規定最近才被澳洲審慎監督局(Australian Prudential Regulation Authority,APRA)正式采納,寫入壹項新政策中。新政策對按揭貸款做出了更加嚴格的規定。

APRA出臺新規 借款人須有能力償還7%利率

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隨著近期悉尼和墨爾本房產市場復蘇,監管機構也出臺多項規定以確保銀行在對借款人的還貸能力進行評估時立足於現實。周壹,澳洲審慎監督局更新了壹項行業規定,確保銀行在管理總值1.5萬億澳元的按揭貸款市場時更為“謹慎”,這壹價值1.5萬億澳元的貸款占了澳洲國內銀行貸款的60%。

其中壹個重大變化是,監督局對銀行審批房屋貸款時使用的最低利率有了明確的具體要求。銀行對借貸人宣傳的廣告利率遠遠低於4%,但監管局認為,壹家“謹慎”的銀行評估時所使用的利率應至少為7%。新規定還表示,銀行應該確保潛在客戶在利率上調2%後仍然有能力償還貸款,而此前,監管局並沒有具體說明利率的緩沖範圍。

這兩年來,銀行基本上做到了這幾點,但是監管局推出新政策的目的是想確保借貸標準不會因為日後的競爭激烈而被侵蝕,而這種情況在以前的確有發生過。有些銀行在審批房貸時將借貸人的實際生活開支預算得很低,甚至低得有些不切實際。針對這個問題,監管局表示,銀行不能只根據借貸人的生活開支進行衡量,而是應按照其收入來全盤考量。比如,如果借貸人因為和父母居住沒有住房開支,銀行仍需要對其住房開支進行合理的預估。

(據今日澳洲)

 

加拿大 | 銀行需按保分擔損失? 專家料借房貸更難

聯邦政府由10月21日起就一項房屋按揭保險政策的重大改革,正式展開諮詢。這項改革要求銀行和其他借出房貸的金融機構,在借款者無力償還房貸時,分擔一部分損失和風險,而不是由公營的加拿大房屋按揭公司全額承擔。這項改革旨在降低納稅人的風險。

 加拿大 | 銀行需按保分擔損失? 專家料借房貸更難
銀行需按保分擔損失? 專家料借房貸更難

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依據加拿大現行的房屋按揭制度,貸款超過房價8成的申請房貸者,被要求向加拿大房屋按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,簡稱CMHC)或是其他私營保險公司購買保險。

銀行現時不用承擔任何損失

現時只有首付不足25%才必須向CMHC購買按揭保險,但銀行和房貸機構會將有一定風險的貸款也「打包」給CMHC申請保險。

一旦出現借貸人士無力償還的狀況時,造成的損失理論上全由CMHC承擔,銀行不用承擔任何損失。而CMHC是聯邦政府擔保的公營機構,這意味它所承擔的損失,最終其實是由納稅人承擔。國際貨幣基金組織過去多年來,一直批評加拿大這種由政府出面擔保房屋貸款的制度,指這是全世界所獨有,他們一直認為加拿大政府應該減少其在房屋貸款制度中所承擔的責任。聯邦財長莫奈(BillMorneau)本月初宣佈,政府擬推出一項被稱為「債主風險共擔」(lender risksharing)的改革,由昨天起進入諮詢階段。

這項改革要求銀行和借出房貸的金融機構,對於因借貸人士無力償還房貸所造成的損失,分擔合理的份額,以平衡加拿大的房貸金融制度。聯邦政府提出的風險共擔方案有兩項選擇,一是銀行和借貸機構承擔所有無力償還貸款總價值的5%至10%,二是銀行和借貸機構承擔無力償還房貸所造成損失的15%。

銀行支出增恐會轉嫁借款人

有分析指這種改革一旦實施,會加重銀行和金融機構的支出,且這些支出最終會轉嫁到借款人士身上,即由買房者來承擔。聯邦政府預料這種影響不會太大,在財政部的背景分析文件中表示,這項措施對銀行或金融放款機構所造的成本增加,在5年時間內平均只得0.2至0.3個百分點。

相關資訊:多倫多1萬人炒房逃稅被查處 已追回2億元

(據星島日報)

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十三):折舊報告何為正規?

某客戶向我抱怨,她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告,結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。

正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。網上常見的一些所謂的DIY報告,費用只有200到300元,他們通過不上門評估的方式來制作折舊抵​​稅報告是一種投機取巧的行為,不能最大化業主的稅務利益,沒有任何的專業性,日後被ATO審計的風險極大,絕不可取。DIY報告本身缺乏足夠的可信度,業主甚至可以提供一些虛假信息(如上報一些根本不存在的資產,以謀求更多的利益)。不良的制作人展開豐富的想像力,單憑網上獲取的幾張照片就閉門造車,結果往往是大相徑庭。然而這些不良不會忘記在報告中寫入免責條款,一切後果均由業主承擔,其損人利己的行為讓內行人士唾棄。因此,澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師學會(RICS)這類的專業團體,均不承認DIY報告的應用價值,並且要求他們的會員做折舊報告前要進行專業的實地評估(這是行規),不要出具DIY報告。

現今的稅法雖然沒有明令禁止這種DIY報告的使用,但這點隨時可以被修改。就像2010年稅法被修改,規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理,並且必須提供不低於法定數額的專業保險。由於一份資產折舊抵稅表最多可用40年,所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理,那麼業主在2010年後應用後者若干年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客,他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表,理由是原制作人已“消失”了,無從考察他的身份和資格。

另一個造成​​報價低的常見原因是,聘用一些非專業人員借助電腦程序,在短時間美生成一份質量低下的報告。稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業的建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊的稅務代理人(Registered Tax Agent)。事實上一些資產折舊抵稅報告的制作人,根本不符合上述的資質。舉個例子,很多資產折舊抵稅表制作人自稱是建築估算師,然而他們實際上是估價師。估價=valuation;估算=quantity surveying一字之差,意義截然不同。

房價,或市場價格,是估價師(valuer)工作,它是用於銀行貸款審批或會計師計算增值稅CGT的依據。資產折舊抵稅表只能由估算師(Quantity surveyor)出具,不少估價師(valuer)為達到自身利益, 也自稱為估算師(Quantity surveyor),這是濫竽充數的不負責行為。資產折舊抵稅表需建築估算師出具,和房子任何時期的估價無關。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

當前經濟不好,大家都想辦法在省錢,但報價低的報告靠譜嗎?做折舊抵稅報告,務必要從開始就選對人,千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗,高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益(遠遠大於初始投入),更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。【閱讀原文

 

黃旭剛Lawrence專欄全集:

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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日本 | 10月25日元對人民幣暴跌 跌幅近0.2%

數據顯示,北京時間週二(10月25日)日元對人民幣匯率今日走勢暴跌,目前匯價報價0.0648,短期均線空頭排列強力壓制,預計後市日元匯率仍將繼續下跌。日元匯率走勢圖

據銀行間外匯市場最新數據顯示,2016年10月25日日元對人民幣匯率中間價為:1日元對人民幣0.0649元,100日元對人民幣6.49元,1人民幣對15.4167日元,100人民幣對1541.67日元。

日本 | 10月25日元對人民幣暴跌 跌幅近0.2%
10月25日元對人民幣暴跌 跌幅近0.2%

日元還要繼續下跌

富達國際日本首席投資官認為,隨著美聯儲將射出加息之箭,美日貨幣政策分歧料推動日元兌美元匯率到2017年底跌至110-120日元。

富達投資(日本)首席投資官Takashi Maruyama指出,日本央行(BOJ)將政策重點從買入債券轉向控制國債收益率曲線,將有助於防範日元升值損害經濟。

他表示,假如海外通脹預期升溫,且美國能夠實現大約2%的增長,從而為美聯儲加息創造條件,日元可能會大幅貶值。

Maruyama上週在富達東京辦公室接受採訪時表示:「日本央行的政策是一種尋求利用外部因素變化的政策。阻止日元走強是一個中長期目標,在日本央行的購債項目下是不可能實現的,因此日本央行將目標瞄準了收益率,提高了可持續性。這一點很合邏輯。」

Maruyama表示,日元不再進一步走強是促進日本經濟和消費物價上漲的前提條件。Maruyama預計,美聯儲在今年12月會加息,並在明年繼續上調利率。與此同時,因油價抑制進口成本,日本央行不能實現其通脹目標。

(據第一黃金網)

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澳洲 | 買房註意!銀行不願提供貸款的7種房型

想要分辨壹處房地產的好壞,其中壹個好辦法就是觀察投資借貸方的態度,也就是銀行,因為銀行需要確保投資穩妥從而保障自身利益。

專家表示,銀行不願貸款給存在風險的投資者。

房地產信息網站Domain網采訪了多名業內人士,總結了銀行不願提供貸款的7種房型

銀行不願貸款給存在風險的投資者

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1、面積小於40平方米的公寓

40平方米只是壹個大約數,不過多名業內人士表示銀行不會青睞面積過小的公寓。

WBP地產集團地產咨詢主管帕布斯特(Greville Pabst)解釋:“這種戶型太小了,可銷售性太低,銀行不會喜歡。如果說銀行有可能需要接管這種小戶型的話,他們更希望拿回自己的貸款。”

Finder.com.au網站理財專家海森(Bessie Hassan)指出:“壹般來說,公寓的面積起碼要達到40-50平方米,不算陽臺和停車位,這樣才好得到貸款。”沒有分割臥室的“工作室”型公寓就會比較難得到貸款。

由於維州政府最新宣布不規定最小建築面積,所以住房面積對墨爾本的買家影響最大。

2、學生公寓和服務型公寓

帕布斯特表示,銀行通常會認為帶有商業性質的住房更具風險,其中包括學生公寓和服務型公寓。

“舉例來說,如果政府調整了移民政策或者留學生準入數量——這些都是銀行無法控制的因素,那麽銀行的資產就會受到影響。”

此外,他表示,服務型公寓通常由企業運營方承租,這也是銀行無法控制的因素。大部分服務型公寓出售時還包含家具,這也是銀行擔憂的壹個因素。

3、社區“惡劣”或“有風險”

海森表示,如果某處房產所在區域犯罪率或失業率高企,也會引起借貸機構警惕。

“譬如澳洲國民銀行(NAB)去年就宣布限制某些地區的貸款價值比率,因為擔心該地區的房地產買家違約,而且當地房產銷售競爭力很弱。”

國民銀行當時宣布悉尼內城的格勒貝(Glebe)到西南區的卡巴瑪塔(Cabramatta)“出現明顯的信用惡化”。

房地產及金融投資咨詢公司Empower Wealth負責人金斯利(Ben Kingsley)表示,礦業市鎮也是銀行警惕的對象。

4、所在市場供應過剩

安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)表示,這種情況多見於大城市的內城區。

“銀行擔心,這種地區的樓市容易崩潰,導致當地房地產買家的脆弱性大增。”

帕布斯特表示,買家購房之前應該考慮房型的稀缺程度。

“千篇壹律的公寓稀缺性過低。千篇壹律的話意味著銷售表現不會太好。”

房地產中介機構Jellis Craig首席執行官道林(Nick Dowling)表示,與大型項目相比,專註精品戶型的小型樓盤更具有投資價值。

5、房產所有權復雜

業內人士表示,分層所有權、公司股份所有權和共同所有權的房地產都會讓銀行非常警惕。

帕布斯特表示:“目前銀行對這種所有權復雜的房產都會非常小心,因為這意味著銀行無法享受優先權。”

6、建築結構問題

業內人士建議不要購買遮掩過多的房屋,因為無法證明建築的完整性。

海森表示:“申請貸款的時候會非常麻煩。如果房子存在結構或者其他方面的問題,例如不符合建造規定或者包含石棉,就會讓借貸機構非常謹慎,因為房子可能很難銷售。”

7、地理位置風險

房地產中介機構Starr Partners首席執行官德裏斯科爾(Doug Driscoll)表示,借貸機構目前越來越關心房產的地理位置,例如是不是坐落在沼澤地或者海邊。例如,悉尼北部海灘今年就遭受嚴重風暴,多處房產損毀。

“銀行肯定不希望妳的房子在幾個月之內就毀掉。”他表示,自然災害的頻率現在也列入了借貸機構風險評估的壹部分。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 中國人赴澳看房絡繹不絕 一年240億美元被贊「豪准狠」

不久前,悉尼的「樓王」剛剛誕生——這是一座位於悉尼東郊富人區、要價1.5億美元、約合人民幣10億元的豪宅。這座豪宅的兩位代理經紀人Bill Malouf和Ken Jacobs正在計劃,將不遠萬里來中國尋買家。

兩位經紀人對有中國買家購買此「樓王」非常有信心。「有時候,中國買家來看房,一來就是50人,坐著大巴車過來!」Bill 和Ken都這樣表示。

澳洲 | 中國人赴澳看房絡繹不絕 一年240億美元被贊「豪准狠」
兩位經紀人對有中國買家購買此「樓王」非常有信心。「有時候,中國買家來看房,一來就是50人,坐著大巴車過來!」Bill 和Ken都這樣表示

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目前,澳大利亞是與美國、加拿大等地齊名的中國人購房「聖地」,與以往相比,近兩年前來購房的中國人已經從購買公寓轉變為購買海景豪宅。

另一位經紀人米捷向《中國經營報》記者表示,「甚至有人願意溢價20%,花費5000萬人民幣為女兒購買一座有公主房的豪宅。」

僅去年一年,澳大利亞政府批准中國人購買的房產價值就已經達到240億美元。

以商務考察團名義看房

「這兩年,中國買家已經發生了巨大的變化,他們更有錢,更有文化,也更有修養。」澳大利亞高端地產中介Kay Burton公司經紀人米捷向記者表示,「中國買家更注重房子的風格,是哪位設計師設計的。」

而這樣的買家,「買價值1000萬人民幣到2億人民幣的豪宅的人比較多。」米捷透露,在海外買家中,有一半的豪宅是被中國人買走了。

「在澳大利亞已經形成了專門的購房服務機構,以旅遊的形式看房、看學校、看項目,組織大家見知名的律師和移民中介。」

霍可家(LJ Hooker)Double Bay公司的Bill Malouf和佳士得國際房地產悉尼公司的Ken Jacobs都曾經見過這樣的場景,「有時候,中國買家來看房,一來就是50人,坐著大巴車過來!」Bill 和Ken專門代理悉尼的1千萬美元至3千萬美元級別的瀕海住宅或稀缺大宅門。

米捷表示,接待這些坐著大巴車考察豪宅的中國買家已經成為了司空見慣的場景。

「我們有時會接到電話,通知會有一個商務考察團來看房。」她補充說,「這樣的考察團在一個地方通常只待兩三天,約定好時間,集體看地產項目。」

在過去,中國買家通常只關注公寓樓,但是現在,他們購買豪宅的興趣更大,這源於澳大利亞對海外人士的限購政策。

Bill Malouf透露,「在過去5年間,中國客戶對悉尼東郊豪宅的興趣翻了一番。對於海景房,你只有一次機會,因為這些房產一旦售出,將成為家傳產業,從一代傳至下一代。」

Ken Jacobs總結,「對中國買家來說,能看見海港大橋和悉尼歌劇院的海景房,具有無可爭辯的聲望。這塊郊區地段也很靠近這些買家心儀的私立學校,而且與城市之間來往便利。

海外購房平台居外網人士向記者透露,近期有一位女士通過居外網詢問,有意購買價位在1500萬~2500萬人民幣的悉尼東郊海景房,「要能看到悉尼歌劇院」,她還說,「希望經紀人那邊有能講普通話的工作人員,可以用微信來保持聯繫。」

越限購中國買家越豪

之所以中國買家這麼「豪」,與澳大利亞對海外人士限制購房政策密切相關。

根據澳大利亞的最新規定, 2015年7月1日起,政府對於海外人士購買部分地區的房產,需要加收3%的印花稅。此外,2016年1月1日起,澳大利亞政府對於海外人士購房者每年需要多交0.5%的地稅。

2015年12月1日起,海外人士購買澳洲房產,新增一筆申請費,100萬澳元以下的房產,需繳納5000澳元申請費;對於100萬澳元以上的房產,每增加100萬澳元需要多繳納1萬澳元申請費。

「如果購買1000萬澳元以上的房產,甚至需要接近10萬澳元的申請費。」米捷表示,「要知道這筆費用是不能退回的,無論申請到還是沒有申請到,都要支付10萬澳元。」

所以在購房之前,中國客戶會先請律師做好準備,確保有資格購買。

「由於買房的機會有限,因此買高端房產的人多了,中國買家出手大,同時也出手謹慎。」米捷表示。

孩子左右中國買家

鑑於這筆費用的昂貴,中國買家下手「准」也花費「狠」。

米捷透露,「一旦中國買家看上了哪一套房產,那麼這套房子就非他莫屬。」

據米捷透露,有一位客戶帶著全家看了一套價值人民幣5000萬的豪宅,當時這位中國買家比較猶豫,因為畢竟涉及金額較大,但是,客戶的小女兒表示,如果不買這套房子,就無法擁有漂亮的公主房了。於是該客戶最終繳納各種費用,以超過房價20%的價格獲得了這套房產。客戶對米捷表示,「孩子的童年只有一個,錢可以再賺,但是孩子童年過去了,就不會再回來。」

同時還有一位客戶,通過各種關係,將孩子送進了知名的私立學校,考慮到孩子回家只要過一條街,於是中國買家在最貴的地段買了房產。

居外網CEO 潘卓禮表示,「任何一位持懷疑態度的西方人像經濟學人雜誌的編輯,現在都認為中國離成為全球第一大經濟體也只有幾年的時間。中國正在以全球領先的速度產生億萬富翁和百萬富翁。對中國富裕人群而言,悉尼是一個有獨特魅力的城市,有優質教育資源、優美的景觀、穩定的房價、有吸引力的生活方式,以及離中國較近且時區相近。」

居外網數據顯示,自今年8月,中國人對澳洲500萬澳元級別以上房源查詢量,比去年同期猛增226%。

有資料顯示,去年,澳政府批准了240億美元來自中國的房地產投資,悉尼是全球第4個最成功吸引國外房地產投資的城市。

相關資訊:澳洲 | 用數據說話:投資就投黃金海岸沿海公寓!

(據中國經營網)

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加拿大 | BC省15%外國買家稅已經違憲?

加拿大 | BC省15%外國買家稅已經違憲?
BC省15%外國買家稅已經違憲

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BC省在八月突如其來的15%外國買家房產交易稅(以下簡稱「交易稅」)讓很多人都措手不及,儘管大溫地區房地產市場過熱,價格增長過快已是老生常談。不久前,BBC報導出某中國留學生領導集體訴訟,要求政府返還外國買家所繳稅收,再掀起波瀾。避開政治、經濟、社會影響不談,今天我來講講這個集體訴訟到底在講什麼。

Jing Li的律師Luciana Brasil提出了三個主要觀點:

1.省政府的立法超出了其立法權限,侵犯到聯邦政府的立法權,只有聯邦才有權規制國際貿易和國際商務;

2.交易稅歧視外國人,觸犯了憲章(Charter);

3.交易稅違反加拿大簽訂的一系列國際條約,國家包括與中國、俄羅斯、阿根廷和美國。

讓我們逐條說開去。

一、聯邦與州立法權

加拿大憲法由兩部分組成,兩個部分形成於不同時期,1867年憲法(以下簡稱」憲法「)主要規定了政府的機構和組成以及聯邦政府與省政府的分權;1982年憲法,又稱大憲章(以下簡稱「憲章」/」Charter」),主要規定了各項人權和公民的基本權利和自由,也規定了土著印第安人的權利。其中1867年憲法91,92條羅列了聯邦和省的立法權。

貿易和商務 Trade and Commerce

Brasil提出的第一點,是BC省府徵收的交易稅,不在省政府的立法權內。根據憲法91(2)條, 只有聯邦政府能就省際和國際的貿易和商務(The Regulation of Trade and Commerce) 進行立法。

與之相對的是第92(2)條規定了省政府能在省內進行直接徵稅(indirect ax) 以為本省創造收入;第92(13)條規定了省政府能就省內財產和民事權利(Property and Civil Rights in the Province)進行立法。那這個交易稅到底已沒有在規制省際或者國際貿易/商務呢?我們來看看兩個案例。

Carnationv. Quebec Agricultural Marketing Board[1968 SCC] Carnation這個公司在魁北克購買牛奶,在安大略省進行加工,他們絕大多數的產品都運到了國際市場售賣。魁北克省的省法設立了農業市場營銷委員會,根據省立法,干涉了Carnation這個公司與本地賣家的交易,決定了Carnation應當付給當地牛奶供應商的採購價格。Carnation不服,認為這個委員會根據的省法是無效的,因為這個法律在干涉省以外的貿易,這屬於聯邦的立法範疇。加拿大最高法院在判決中認為,這個省法有效。雖然最後牛奶運往省外和國際市場,確實與省際、國際商務相關,但是其目標是規制省內的農產品營銷。

相對應的,Burns Foods v Attorney General Manitoba[1975 SCC],最高法院認定了省法無效。曼尼托巴省立法設立了一個委員會對豬肉進行管理,此法要求所有在曼省內宰殺的豬肉都必須從委員會出購買。Burns Foods這個公司在薩斯卡通省採購活豬,運到曼省,宰殺,再售賣。委員會命令這個公司停止其為。Burns Foods不服,認為他們在進行省際貿易,省政府無權立法干預。最高法院對曼省立法進行解讀後,同意了Burns Foods的主張,認為省法確實旨在干預省際貿易,以對本地豬肉生產商進行保護,省法無效。

所以總結起來,有時省立法確實會對省際、國際商務產生影響,省法到底能不能有效,取決於其目的到底在規範本地的商業、財產、民事權利,還是在於干預跨省商業。

推及到交易稅,Brasil想要證明省法無效,需要證明此法的目的是在規制國際商務,並且此立法的目標並沒有本地指向。交易稅出台前後,BC省府聲明交易稅旨在規制的過熱大溫本地房產市場,這個主張站得住腳與否?

間接稅 Indirect Tax

憲法第92(2)條規定了省政府能在省內進行直接徵稅(direct tax) 以為本省創造收入。但是省政府沒有權進行間接徵稅,除非依據92(9)條,這是稅其實為了替省政府產生收入的一種執照(比如酒精、沙龍等,顯然交易稅不在此列)。

什麼叫直接稅,什麼叫間接稅呢?直接稅就是說,稅收指向誰,稅就是從誰的腰包裡出,比如個人所得稅。而間接稅,稅收雖然名義上由一方負擔,但是其實會被轉移到另一方,比如出口稅。

那BC這個交易稅到底是直接稅還是間接稅呢?

省政府可以主張:直接稅!稅收指向就是外國買家,錢由他們付,並不能轉嫁到別人身上;

反對者:間接稅!雖然外國買家給了稅,這增加了他們支付的價格,當他們再賣房子的時候,稅收自然就轉嫁到了新的買家身上了,這等於是後來的買家在支付這個稅。

似乎聽起來有那麼一點道理呢?有的律師提出了這個主張,但是可惜的是,我在BBC的報導裡沒看到Brasil有提到這點。

二、因歧視而違反憲章

Constitution Act 1982, 即Canadian Charter of Rights and Freedoms,15條規定「Every individual is equal before and under the law and has the right to the equalprotection and equal benefit of the law without discrimination and, inparticular, without discrimination based on race, national or ethnic origin,colour, religion, sex, age or mental or physical disability.」

簡而言之,人人平等,不能因種族、國籍、膚色、信仰、性別、年齡或者身體或心理的殘疾而受到歧視。注意,這個是人人平等哦,不是公民之間平等哦。交易稅在歧視麼?當然啦!!!赤裸裸得基於國籍的歧視嘛!但是為什麼省政府還能膽大包天得歧視呢?

加拿大憲章對於權利的保護並不是絕對的,第一條說了:「The Canadian Charter of Rights and Freedoms guarantees the rights and freedoms set out in it subject only to such reasonable limits prescribed by law as can be demonstrably justified in a free and democratic society.」

我們保護權利和自由,但是這種權利自由可以受到法律的正當限制。這種法律限制需要被證明在自由民主的社會中是正當的。

說的怎麼這麼泛,什麼樣的限制是正當的呢?1986年,歷史性的,最高法院首席大法官 Dickson在R v. Oakes 一案的判決中,闡述了在什麼情況下,政府可以立法侵犯憲章中賦予人民的權利。政府需要滿足一系列的條件,被稱為Oakes Test.

我們來看看Oakes Test的要求:

一、政府必須有一個緊迫的實質性目的

二、政府採取的方式和對權利的侵害必須成比例

1.採取的方式必須和目的合理相關聯

2.對權利的侵害必須是最小程度

3.對權利侵害的程度與所達目的必須是成比例的

BC 省政府需要來證明以上要求能得到滿足,我們來討論討論。

一:政府可以稱控制過熱的房地產市場是此交易稅的目的,但這個目的是不是那麼緊迫?政府可能需要一些數據和研究報告來證明。

二:
1.交易稅的徵收和降溫房地產是相關聯的,這點似乎沒多大爭議;

2. 對權利的侵害最小程度?就沒有更好的辦法了?頒佈了法令給更長的緩衝期,不讓外國賣家收到突如其來的消息,以至於無法完成交易,是不是對權利的侵害更小?必須是15%?10%不行麼?在這點上,政府似乎得下點功夫為自己辯護了。

3. 這對權利的侵害可不是一點點,那為房地產降溫的作用起到了多大作用呢?政府也需要好好證明這兩者是成比例的了。

你們覺得政府能通過Oakes Test麼?似乎兩方都可以有話說。

三、違反加拿大簽訂的國際條約

Brasil說這個立法違反了加拿大簽訂的二十多部國際條約。因篇幅所限,我們僅簡要討論北美自由貿易協定(NAFTA)。要注意的是,這個交易稅針對的不僅僅是中國買家,美國、墨西哥買家若沒有楓葉卡,一樣受影響。這個集體訴訟雖然由一個中國人發起,但是所有受到此稅收影響的人都可以被包括,美國人也是成為這個集體訴訟的參與者。

NAFTA 第1102條規定了國民待遇,簡言之就是:條約締約國對於另締約國投資者的待遇,不能比對自己本國投資者的待遇差。如果美國人到大溫買房是作為投資的話,筆者覺得BC省政府違反這個國民待遇也是沒什麼爭議。

只是與上述兩個論點不同的是,違反國際條約並不導致法律違憲,不會因此被宣佈無效。國際條約中一般自帶救濟條款。

可能BC真的違反了數個國際條約,只是難處在於違反國際條約的救濟程序不同於一般國內法。有的是締約國可以採取報復,比如加拿大的違約給予美國權力制定一個政策收加拿大人交易稅;有的需要個體遵循條約規定的仲裁程序,程序一般耗時耗力,不是一般個人所能負擔。

總的來說,除去大家對這個交易稅個人情感、政治、經濟上的支持或反對,法律上講,BC省政府採取的手段值得商榷。具體這場風波如何發展,我們拭目以待。

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(據加拿大家園)

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加拿大 | 多倫多1萬人炒房逃稅被查處 已追回2億元

加拿大聯邦政府在過去1年半時間裡,對安省和卑詩省房屋買賣中涉嫌稅務欺詐的交易已經追回了2.4億元稅款,其中安省有超過1萬宗交易被查。

 加拿大 | 多倫多1萬人炒房逃稅被查處 已追回2億元
加拿大聯邦政府在過去1年半時間裡,對安省和卑詩省房屋買賣中涉嫌稅務欺詐的交易已經追回了2.4億元稅款,其中安省有超過1萬宗交易被查

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根據加拿大稅務局網站公佈的數據,自2015年4月至2016年9月,稅務局對超過13,400宗交易進行審計,在安省追回稅款達2億1,040萬元,佔全部追回稅款的絕大部分。

有超過10,900宗交易涉及購買新屋GST/HST退稅,共追回1億4,390萬元。

在卑詩省,稅務局審查了2,366宗交易,追回3,030萬元,其中余一半金額涉及GST/HST欺詐。

稅務局也作出1,250萬元的罰款。一旦有納稅人在稅單上作假,稅務局可以作出相當於逃稅額50%的罰款。

在2015年4月至2016年9月期間,稅務局共發出663份罰單,最高額度的一項罰款近250萬元。

多倫多一直是審查重點

今年7月,稅務局曾表示會對樓市最火爆的卑詩省嚴加查處,審計集中於炒房交易和GST/HST逃稅。

稅務局指出,查處房地產逃稅騙稅,不是出於要解決房屋負擔能力的問題。稅務局近幾年來一直對大多倫多地區的交易加大審查力度。

稅務局從2015年開始著力監督卑詩省的交易,包括對500宗巨額房產交易進行審核,但是安省始終是審計的主要目標。

稅務局指出,查稅的主要五個領域包括:

  1. 可疑的資金來源;
  2. 炒房
  3. 未申報與出售新房或大幅度翻修擴建物業相關的GST/HST;
  4. 未申報資本收益;
  5. 未申報海外收入。

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(據加國無憂

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澳洲 | 澳銀行被要求徹查房貸業務 因收入造假太嚴重

最近澳洲審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres表示,要求澳洲大型金融機構嚴查房貸業務,清查其中的收入造假等欺詐問題。此前瑞銀集團(UBS)曾披露澳洲28%的房貸申請存在造假的問題。

28%的受訪澳人承認自己在申請房貸時造假,其中造假最多的就是收入和資產信息

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據《澳洲人報》報道,本月早些時候UBS曾爆出,28%的受訪澳人承認自己在申請房貸時造假,其中造假最多的就是收入和資產信息。而最近澳洲審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres表示,要求澳洲大型金融機構對房屋貸款申請中存在的造假行為進行調查。Byres稱,APRA正在“嚴肅對待”房貸申請中存在的欺詐問題,“我們要求大型金融機構對此進行調查,並詢問他們在欺詐控制方面有何舉措。”

此外Byres還表示,目前澳洲房價非常高,家庭債務也處於較高的水平,然而澳人的收入增長卻相對平衡,“在這樣的環境下我們確實需要多壹些公平和謹慎。”而且Byres認為,雖然收緊房貸申請標準,可能意味著房屋貸款會減少,“但我認為從總體來看,這有益於整體金融風險的控制。”

(據今日澳洲)

 

美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?

中國人全球買房置業現象成為最新前沿,其中美國以其發達的經濟良好的社會基礎成為中國人最為青睞的城市之一。在2010-2015年間,不包括機構和信託在內,中國人在美國購買房產的支出高達1100億美元。美國房價居高不下,紐約「瘋「個沒完,其中曼哈頓作為紐約的「黃金地段」房價更是高不可攀,那麼曼哈頓房價究竟漲勢如何,還在繼續漲嗎?我們一起看看吧。

曼哈頓房價10年漲40%

在2005年至2014年的十年中,紐約曼哈頓的平均房價在十年上漲40%,曼哈頓平均房價達170萬美元,創下曼哈頓房地產市場26年來的新高紀錄。

在美國,這股買房潮發端於東海岸和西海岸。中國的買房者在那裡搶購走了曼哈頓的公寓和硅谷的獨棟別墅,推動了紐約的房價。

彈丸之地,寸土寸金

根據CityRealty 的報告,2016與2013 年相比,曼哈頓公寓的價格上漲了近50%。2014 年曼哈頓新開發公寓的平均價格為 480 萬美元,2013 年為 320 萬美元;而到 2015 年,這一價格將達到 590 萬美元。

美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?

「彈丸之地,卻寸土寸金。」在紐約一家律師事務所工作5年的金靜云對媒體評價她對曼哈頓房地產市場的感受,「永遠在上升的房價,永遠在上漲的租金。在這裡,你可以明顯地感受到紐約核心區域的繁華與冷漠。」

在金靜云的回憶中,2012年底,是曼哈頓房地產市場最為火爆的一年,當時她代理的一個客戶,把在曼哈頓的一套房產以每平方米人民幣29萬元的價格轉手出售。

「這樣的價格對於曼哈頓黃金地段的房產來說,並不算特別高昂。」金靜云說。

值得一提的是,據美國媒體報導,一名男子在42年前以10.2萬美元買下曼哈頓一個6層公寓,如今推向房市竟開價5000萬美元,40年翻了500倍。「完全是搶銀行的節奏。」當地相關媒體對此評論道。

與此同時,有美國媒體也從曼哈頓的中介商Hanson那兒瞭解到,曼哈頓下城東靠近紐約大學的普通住宅,如今的售價均在200萬美元以上。

曼哈頓房價最新走勢

曼哈頓作為紐約的「心頭肉」房價一直保持紐約最高。美國2016年8月紐約房中位數約114萬美元,超過了7月份113.3萬美元。從下表可以看出1月份到8月份以來曼哈頓房價成交中位數走勢雖有起伏但總體呈上漲趨勢,在7月正式突破百萬。美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?數據:居外網

曼哈頓區的房價,從2007年美國房價崩盤開始,就一直在上漲,好像金融危機從來沒發生過一樣!就目前的形勢來看如果不出意外,曼哈頓房價依舊會漲不停。查看2016年美國每月房價報告

為何曼哈頓的房價如此驚人?

曼哈頓的房價之所以有不斷上升的底氣,曼哈頓的中介商Hanson表示:「那是因為,過去10年,這裡房子的空置率極低。曼哈頓很繁華,但是面積不大,所以房子的庫存有限。另外,房子租賃的需求在不斷上升,這代表居住人口也在不斷上漲。」

只是,隨著需求的上升,曼哈頓的房屋供給也在不斷上升,在當地媒體看來,甚至到了一種「畸形」的狀態。

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