Finance News – Page 160

美國 | 實力開發商精心打造，“奧格登”成就至尊生活

拉斯維加斯是內華達最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、購物、度假於一身。

目前，拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間，共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目，包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程。“奧格登”坐落於拉斯維加斯城市中心，由實力開發商DK Las Vegas公司精心打造，是該地區唯一地標性質的高層共管公寓樓，為您帶來千載難逢的機會，是您在美國置業的不二之選。

DK Las Vegas精心打造的“奧格登”坐落於拉斯維加斯城市中心，是該地區唯一地標性質的高層共管公寓樓

拉斯維加斯：老牌“不夜城”的全新活力

從美國洛杉磯（Los Angeles）沿著15號州際公路往北直行，就能到達處於內華達州（Nevada）沙漠邊緣的這座“不夜城”。拉斯維加斯是內華達最大的城市，也是最富有盛名的旅游城市，集博彩、購物、度假於一身。這裡有一流的演出，聞名遐邇的各國美食以及世界名牌精品店，特別適合全家人前往休閑度假。

目前，拉斯維加斯正在加強城市建設。2013-2016年間，共有約72億美元投資的已完工項目和已批在建項目，包括投資40億美元的拉斯維加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成後可提供超過1萬套酒店客房以及會展中心、劇院、賭場等配套設施。此外，由拉斯維加斯至洛杉磯東部地區的西線高鐵XpressWest也在規劃之中，將會大大方便人們的出行。這讓拉斯維加斯的未來發展變得更有活力，也更有潛力。

“奧格登”有一居室和三居室不同戶型可供選擇，面積815平方英尺至2044平方英尺不等

實力開發商打造，無與倫比的現代化居住體驗

奧格登公寓由實力開發商DK Las Vegas公司精心打造。公寓大樓是一棟美觀時尚的白色建築，高21層，住戶主要為專業技術人員、空巢退休人士以及商務成功人士等。DK Las Vegas公司是一家成熟且富有經驗的高端公寓開發商。作為KRE Capital LLC and Dune Real Estate Partners公司的合伙人，他們在拉斯維加斯另外還有四個公寓社區，對公寓的管理、運營和服務得心應手，能為住戶提供無與倫比的居住體驗。

近年來，隨著弗裡蒙特東娛樂區（Fremont East Entertainment District）和拉斯維加斯藝術表演區（Las Vegas Arts District）的興盛，奧格登公寓也花費200萬美元進行了公寓翻新，升級了大樓內部的配套設施。如今，奧格登公寓擁有樓頂游泳池、天空觀景台、健身中心、社交休息區、寵物公園、休閑工作區等，基本能滿足住戶的各項需求。同時，奧格登公寓也為住戶提供24小時安保和禮賓服務，包括干洗、電動汽車充電等。整座大樓裝修豪華，布局開放，設施一流，是拉斯維加斯高端公寓樓的代表之一。

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十二）：報價低的報告靠譜嗎？

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說，這通常存在兩種情況：第一，她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的，而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短，導致單體的折舊值卻很高，這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益，（要麼兩者都是帶家具出租的，要麼兩者都不帶家具出租的），這時出現這種情況是不正常的。通常情況下，在同一棟樓，兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大，由於建造成本跟面積成正比，所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況，但同當地的澳洲公司交涉後，發現對方以她購房價格偏低為由，拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據，而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例，餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友，他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告，每年的資產折舊總額上萬元，這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢，而去網上找。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入）呢！

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面，我勸大家還是要抓住重點，三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化，而不是尋求一份報價最低的報告，更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中，等將來被國稅務局審計出來，伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 中美關系影響世界洛杉磯“亞洲未來峰會”實況直擊

導言：不言而喻的是，相比於世界上任何地方，亞洲的未來對於美國的未來越來越重要。以下數字可以佐證，到2030年，全世界中產階級的三分之二將出現在亞洲地區的中國、印度等國家；到2035年，其電力需求將占全球的70%；2050年，亞洲人口將達到53億，需要增加70%的糧食生產量。顯然，這是百分之百的事實。

亞洲和美國是世界上最具活力和創新的地區，它們的綜合人才，資金和創業精神將在21世紀共同塑造全球經濟。到2030年，亞洲的中產階級人口會提升兩倍至大約30億人。到2050年亞洲的生產總值將由現在全世界的三分之一升為世界GDP的50％以上。該指數的巨大變化也帶來了在經濟、社會、政治、軍事、文化和環境上的重重挑戰。

2016年9月15日至16日，由洛杉磯世界事務委員會主辦，美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”又名“展望亞洲2030”，在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。此次活動是美中企業家商會與洛杉磯世界事務委員會第一次合作並經過為期8個月籌辦。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者，就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。試圖回答有關這個具有44億人口大陸的快速轉變的問題，機會及解決方案。

我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。

我有幸參加了由洛杉磯世界事務委員會在美麗的海邊酒店-聖塔莫妮卡舉辦的 “亞洲未來峰會”。與會的有六十多位演講嘉賓，其中來自亞洲各個領域的專家在9月15-16日參加會議。其中的一個演講嘉賓懷疑中國國內是否還有人留守。這兩天內我參加了多個論壇的會議，在與諸多專家交流的過程中學到了很多東西。本次會議重點是亞洲，那麼中國無疑就是重點中的焦點。

居外網的讀者們最為關注的莫過於中美關系論壇，該論壇主持人——Matthew Spence來自耶魯大學，曾在奧巴馬執政期間任職。與會成員包括Jeff Bader——奧巴馬總統的前任高級亞洲政策顧問、新加坡大使Bilahari Kausikan以及來自上海社會科學院的劉明。

該論壇討論的焦點是未來中美關系，以及專家對中美之間未來關系是戰略性而非對抗性是如何認識的。Jeff Bader說奧巴馬總統首次執政期間便非常期待加強中美之間的關系，而下屆總統將會把朝鮮問題放在首位。劉明說中美之間有很多誤解，因此有很多需要平衡之處，而中國下定決心要趕上美國。Kausikan大使用“摸索”來形容兩國的關系，目前雙方正在摸索一種過渡性的相處模式，其中南海問題正是這一探索的典型案例。主權爭議會引發一系列問題，這些問題不可能得到完全的解決，但需要找到一種平衡的方式，如何處理這些問題是非常重要的。在摸索過程中大國肩負著重要的責任。Bader認為應該廣泛聽取意見，尋找解決方案，因為敵對情緒最為危險。

專家們討論的第二個內容是中國台灣問題和美國的下屆總統選舉。Bader認為中國台灣與中國大陸之間的關系不是我們能決定的，如果希拉裡·克林頓當選下屆總統，那麼美國對此問題的態度是不會變的，如果唐納德·川普（Donald Trump）當選則很難說。Kausikan認為對此美國態度會是一貫的，但任何一個美國總統都不可能忽略川普和伯納德•桑德斯所帶來的世界性關注。他認為如果川普一黨所信奉的“無人可擋”政策會破壞美國與越南之外其他國家的平衡關系。劉明認為川普無法改變美國對中國大陸和中國台灣的政策。Bader認為川普是顆具有潛在威脅的小行星，他對中國以及人權問題的評論是存在嚴重的問題，而克林頓·希拉裡在與亞洲領導人相處中有著豐富的經驗，如果她當選，美國對中國的態度會是一如既往的。

回到南海問題上來，Bader認為中國不會參與其管理，劉明稱這點不會實現，這個問題會留待下一代解決。

朝鮮問題是我們關注的另一個焦點，Bader認為這是頭等安全問題，下屆政府需要對現有的政策方針進行反思；中美之間需要更加緊密的協助，所以美國需要了解如何從中國尋求幫助。2009年Bader和美國國務卿曾跟中國政府說過如果他們不對朝鮮施壓則會出現他們不願看到的情況，事實已經驗證了這一點；只要金氏王朝繼續執政，這一問題便很難得到解決。我們和中國對此問題沒有進行過會談，也毫無准備，因此存在著危機。朝鮮領導人金氏曾說過，中國對另一個共產主義國家所施壓的壓力是有限的。

Susan會後感言

該峰會計劃今後會每年舉辦，我非常期待明年的會議。本次峰會上我收獲頗豐，在此我想感謝居外網以及洛杉磯世界事務委員會給予我這個難得的機會。此外，在本次峰會上我認識一朋友，經他介紹介紹我將對亞洲世界電影節進行全程報道。洛杉磯不僅擁有美妙的氣候以及房產投資的絕佳機會，同時也在舉辦越來越多的與中國相關的盛事。快來加入我們吧！

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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澳洲 | 信貸增長緩慢投資房貸跌至金融危機低位

澳洲信貸增長緩慢投資房貸跌至金融危機低位

澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia）今天公布數據顯示，私營部門信貸增長在8月仍然走低。

據Business Insider報道，8月，私營部門信貸增長僅有0.4%，年增幅降低到5.8%，達到2014年底以來的最低位。

增速緩慢的主要原因是住房信貸、尤其是投資住房信貸增長緩慢。

住房信貸升幅僅有0.5%，與7月相同；年增幅僅有6.5%，達到2014年7月以來的最低位。去年11月，住房信貸年增幅達到7.5%。

澳洲國民銀行（National Australia Bank）經濟學家斯特裏克蘭（Tapas Strickland）表示：“投資住房信貸增長保持緩慢。

“最近幾個月略有回升，但仍然遠遠低於去年同期水平。年增幅遠遠未及澳洲審慎監管局（APRA）設定的10%上限。”

投資信貸增幅達到2009年11月以來的最低位。

增長緩慢有兩大主因，包括借貸方收緊限制條件，以及住房供應流轉率偏低。

自住住房信貸升幅同樣為0.5%，年增幅為7.6%，比7月下降0.1%。

除住房信貸外，商業及個人信貸增長仍然疲弱。

斯特裏克蘭表示：“商業信貸過去3個月保持疲弱，上個月增幅只有0.1%。

“商業信貸目前年增幅僅有5.7%。年初的強勁勢頭無法保持。”

個人信貸近年來在三大部門裏面壹直增長最慢，最近再跌0.1%，年跌幅達到1.2%，達到2012年6月以來的最低位。

斯特裏克蘭表示，如果澳洲儲備銀行確認需要進壹步降息，就算信貸增長緩慢也不會構成阻礙。

“投資信貸增長緩慢讓澳洲儲備銀行相信房地產市場的風險已經消失。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 華人來澳買房原因：壹孩政策與教育強度

小學生簽證有望帶來大量中國生源

據《澳洲金融評論報》報道，澳洲的生活方式和教育系統並非是吸引中國買家蜂擁而至的唯壹原因，還有其它因素推動著他們不遠萬裏離家來澳。根據墨爾本皇家理工大學（RMIT）的壹項研究顯示，原先中國實行的獨生子女政策和高強度的教育系統促使很多人來澳。

中國家庭的財富積累

墨爾本皇家理工大學助理講師王鵬（Peng Wong，音譯）稱，獨生子女的政策讓中國很多家庭積累了很多財富。通常第壹代家庭只有壹個孩子，然後他們的孩子結婚成家，接著繼承雙方父母因經濟增長長期積累下來的大量財富。據王鵬和希金斯（David Higgins）的研究顯示，這種現象還會導致中國年輕家庭中有巨大的財富流動性。

中國買家選擇澳洲原因

王鵬稱，自1999年以來，中國實行的“走出去”政策推動了中國人對外投資，而其他國家政府實行的不利政策也進壹步導致了資本流向澳洲。在2014年2月，加拿大廢除投資移民計劃（Immigrant Investor Scheme），而新加坡政府也對外國投資者加收15 %的印花稅來冷卻投資。再加上中國的投資市場存有局限性，國內住宅市場也表現不佳。據外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）年度報告顯示，中國目前仍然是澳洲房地產中最大的海外買家，在2014-15年的投資支出突破243億元，是美國的3倍和是新加坡的6倍。該研究亦發現，喜歡定期在澳洲度假的買家比出於利潤目的而買房的人占多數。不過，AC Property的主管楊美玲（Esther Yong，音譯）稱維州政府對外國買家征收的印花稅和銀行收緊貸款正逐漸改變投資者的想法。此外，新州和昆州也對海外買家引入4%和3%的印花稅。

高壓教育體制

王鵬和希金斯將采訪上海的房地產專家作為研究的壹部分，他們稱父母很早時就把孩子送到澳洲學習。他們認為中國的教育體制死板、缺乏創新，學生的能力評估靠熟記和有標準答案的考試。而且，壹些父母認為孩子在這種高壓環境下學習不利於成長，因此他們選擇送孩子出國留學。研究亦顯示，墨爾本靠近大學、高等中學和小學的住宅正受到越來越多的國際留學生的親睞。據買家代理Secret Agent報告顯示，澳洲學生簽證自7月1日起進行了重大改革，這將刺激優秀小學周圍房產的發展。

（據今日澳洲）

要價不斐的全新房屋? 美國新屋隱藏價值詳解

新屋可能要價不斐，壹般人也普遍認同新屋比起中古屋來得昂貴。房事上也有壹說 : 新屋價格壹般高於同型中古屋15-30%。事實上，根據全美建商協會2014年的調查，新屋成交價的中位數落在25萬9千美金，而中古屋成交價約為21萬3百美金。

比較新屋及現有房屋價格的重點在於，要做同等條件的比較。根據隸屬於全美建商協會的Home Innovation Research Labs市場分析師艾德。哈德森: 「比較價格中位數是沒錯，但是新屋和中古屋是否是是壹洋坪數? 他們內部裝潢是否雷同? 新屋壹般來說空間充足且配備了新穎的設備。」此外，由於美國新屋市場尚未回穩，許多建商會提供升級服務或是價格折扣。成交價也有可能再降低，如果屋主願意自行進行部分工程。

另壹方面，部分屋主會選擇升級內部裝潢，例如頂級的櫥房設備、櫥櫃及流理臺面，或是高品質的地毯及原木地板，都有可能增加新屋的總價。此外，新屋會產生額外費用。例如首次進行草坪植栽及維護、設置水電網路纜線、社區管理費或是單純的需要購置新家具。

更進壹步，如果今天是要打造客制化的理想住宅，費用也會相對增加。客制化新屋壹般需要雇請建築師來設計，還包含施工前的建地整理、申請施工執照、檢查費、水電網路纜線、車道鋪設，甚至是汗水處理設備等等。若與壹般同坪數建案比起來，客制化房屋費用會多兩成至三成。平均壹平方英尺的建造費約為兩百到四百美金。

時間因素也需要納入考量。建造新屋壹般來花費數月是正常的範圍，客制化新屋復雜度更高，花上壹年都是有可能的事情。反觀來看，購買現成房屋，就算加上裝潢整修，最晚也能在兩至三個月內遷入。

美國八大頂尖房地產開發商介紹 1、Lennar Homes，美國四大頂級住屋建築開發商之壹，三次被專業建築商雜誌評為年度優秀建築商。至今為止，Lennar已在美國多個壹線城市建造了80多萬套房屋，是全美規模最大、最權威的建築商之壹 2、Toll Brothers，美國豪宅建築商，已成功在美國19個州超過50個房產市場的最佳地段建造了豪華樓盤。 Toll Brothers已贏得了無數獎項，包括《材富》雜誌頒發的“2016年全球最受贊譽的公司調查獎”。 3、David Weekley Homes，1976年成立於休斯敦市，現在已經成長為美國最大的私人房屋建築商。 David Weekley Homes會告知客護房子在各個階段的進展情況，客護可以和自己的私人建造師交流情況 4、 Beazer Homes，是壹個材富500強的美國房地產公司，總部設在亞特蘭大，在美國建築業有35年歷史公司在17世紀開創的Beazer品牌，以高品質家居建材、精湛的工藝和創新著稱 5、KB Home，成立於1957年, 總部位於美國加州洛杉磯，是全美排名第五的住宅建造開發商。 KB Home公司壹直把首次置業者為主要目標市場，其建設項目廣泛地分布在美國4個區域的15個州和法國。 6、Taylor Morrison是公認的美國最值得信賴的新房建築商，擁有100多年的住宅建築經驗； Taylor Morrison通過為投資者提供資源、支持及行業知識，幫助投資者做出知情的重要置業抉定。 7、Simon Property Group，美國最大的SHOPPING MALL營運商，在美國有250多座各型商業房地產。公司於1960年成立，1993年在紐約證券交易所上市，是美國證券市場最大的美國房地產基金 IPO。 8、Horton 公司是四大美國房地產公司中成立最晚的，卻是發展最快的，目前是美國售房量最大的公司。 Horton主要從事首次置業、二次置業居民住房業務和房地產金融業務，在22個州44個市場開展業務。

為什麼要買新屋呢?

雖然以上提及新屋的各種花費及復雜手續，但整體而言，新屋還是最受歡迎。

首要原因，新屋較符合屋主需求。針對新屋，建商提供多種隔間及裝潢選擇。屋主能針對需求，選擇最這合自己的房屋規劃。少數建商也會提供部分客制化的選項，屋主可以增加停車位或加設隔間。而客制化房屋則擁有更高的選擇性，可完全以按照個人喜好打造完美住宅。

第二，新屋配置全新設備。買二手屋有壹定風險，外觀看起來也許完好無缺，但實際上妳無從得知屋頂、設備、裝潢橫梁及冷暖氣系統的建造年分及剩余壽命。也許搬入的數周內，就有可能產生問題需要立即維修。有鑒於此，哈德森解釋購買新屋的額外費用其實是用來買時間 – 拖延房屋修繕的時間。以冷氣而言每十五年需要更換，而屋頂則可使用20~30年。新房屋的設備使用年限低，因此短期之內不需要擔心修繕問題。另壹方面，新屋所涵蓋的內部裝潢及櫥房設備都是全新的，這意味著住護可以享有壹定年限的建商保固或是產品制造公司自行提供的維修保固。新建社區也會包含草坪維護及新建的公用設施，例如公員及健身房等外加設備，往往能夠大幅提升生活品質。而融入新建社區的社交圈也相對輕松，畢竟大部分的住護都是新遷入，較不會有隔閡。

最後是新屋的美學設計。新建案通常具有開放式空間、可彈性運用的空間規劃、內部裝潢、天花板挑高等老屋不具備的摩登設計。哈德森補充，新房屋壹般較有設計感也符合現代人生活方式，光是屋頂挑高部分，老屋通常是八英尺，新屋則是九英尺。功能性部分，新房屋符合現在施行的施工標準，兼具節能及環保的冷暖氣系統、隔熱層及隔音窗等等，不但能有效運用能源更能降低水電費用。省水裝置及高效能的照明設備也都是新屋常見的裝備。

哈德森補充: 「建築標準在過去十年來有了顯著的改變，大多新屋現在都配備了高效能的能源設備，密閉式的窗護，也減緩了冷暖氣往護外流出，因此省下不少水電費用。」另外，網路設備、通訊系統、防火及防盜設施也更為完善。甚至還因應了平板電視的流行，調整了娛樂設施的線路裝設。總體而言，雖然新屋總價比起中古屋來得高，但若將這些隱藏式附加價值壹同考慮，兩者的差距絕對小於市面上說的三成。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裏】

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在美國購屋前，妳考慮過信箱位置及潛在費用嗎?

購買房屋時，壹般人通常不會將信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但試想，若妳今天上了年紀、行動不便或是單純懶惰不想走遠，那麽信箱位置對於生活便利性就有極大重要性。本篇文章將詳細介紹美國近年來強制施行的集中信箱法規。

美國郵政總局近年面臨降低人事支出的壓力，要求建商及開發商在社區設立集中信箱區，方便統壹配送各戶的郵件及包裹。透過這樣的方式，郵差不需要壹戶戶分發信件，也可減少郵政車輛的汽油開銷。此外，統壹配送可減少郵差工作時數及工作量，也能達到降低人事成本的優點。

根據美國郵政總局的資料，大約三十億的年度開銷是花費在信件配送項目上，這占了郵政總局最大比例的固定成本。若將費用攤提至總家戶數，送信到家門口，每戶需要花費353美元。將信件放置車道外的信箱，每戶平均花費224美元。而要是將信件統壹配送到社區信箱區，則能將費用降至160美元。另外壹個重要因素在於信件安全性。將各戶信件放置到所屬的加鎖信箱，比起隨意放置在家門口來得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

David Weekley Homes ，1976年成立於德克薩斯州的休斯頓市，是美國最大的私人房屋建築商。 Silver Ranch社區，位於美國德克薩斯州的凱蒂市，去往休斯頓市中心十分便捷，鄰近Katy ISD 學校社區裏配備帶噴水池的六泳道泳池、網球場、操場和步行道，還有戶外燒烤蓬。春湖（Spring Lake）聯排住宅社區，位於佛羅裏達州塞拉布雷遜，擁有現代化的便利設施、方便的地段田園詩般的度假村式居住環境，如果您正在尋找維護成本較低的小鎮風格住宅的話，這裏是不錯的選擇 Creekside Park住宅區的Liberty Branch社區位於美國休斯敦北部的伍德蘭茲，緊鄰能源走廊北部社區周邊環境別具特色，緊鄰溪畔公園鄉村中心，有適合全家人徒步的噴漆地面鄉村廣場、餐館、商店諾娜湖（Lake Nona）社區，位於佛羅裏達州奧蘭多，景色優美，傳統建築風格與諾娜湖的美景相映成趣該社區住宅為30英尺戶型，極易管理。擁有零售和餐飲區以及碼頭的鄉村中心，距未來的購物中心僅1英裏西恩納平原（Sienna Planation），占地10,000英畝，位於美國密蘇裏市和舒格蘭之間的本德堡縣社區提供度假村式的便利設施，包括兩個水上公園、泳池、健身中心以及綿延數英裏的步道和公園等

基於以上原因，郵政總局要求建商統壹設置信箱區，建商則將信箱區的費用轉嫁到屋主身上。美國社區信箱區外觀類似小報攤，上面設有遮雨棚，信箱數量則在12-16不等，此外，也需要額外設置大型收納櫃，以利配送大件包裹。壹般而言，壹個大型信箱花費可能超過壹千美元，取決於尺寸及設計。除此之外，因應各地不同氣候，信箱區也會加設屋頂或是照明設備，有的信箱區甚至看起來像個小公車站! 部分建商還會特別設計信箱區，使它與整個社區融為壹體，但所有改裝費用，都會直接反應到房價上。

集中信箱區在連排別墅(由數棟小於三層的單戶別墅並聯組成)社區內相當常見，但建商仍會試圖與郵政部門溝通，借此方便住戶及節省開銷。然而，真正的轉捩點在2012年，在網路及其他私營郵遞服務競爭下，郵政總局預算更為緊縮，因此修改了營運策略要求所有新建案都需要設立集中信箱區，不管社區幅員有多廣大，都必須配合此規定。

各州的建商及開發商對此規定都相當苦惱，其中俄勒岡州就從起初的抗拒到進而接受，但像是北卡羅萊納州及佛羅裏達州則持續抱持著抗拒的態度。較為偏僻空曠的住宅區，也仍舊保持著信件投遞到家門口的習慣。

北卡羅萊納州建商協會副總裁提姆。明頓解釋，因為郵政總局並未及時通知當地建商及相關機構已終止個別住戶投遞服務。另壹方面，部分建商雖然已接收買家訂單，但在房市好轉之前並不會進行工程。針對以上狀況，郵政總局的新規定就產生了適用性的疑慮。

因此，部分進行中建案，在建造過程中，才臨時接到需要加裝集中信箱區的規定。然而，初期社區規劃中並沒有任何多余空間來設置信箱區。最後的折衷方案是郵局將信件送至社區管理中心，再由管理中心代為配送信件。明頓也說明，許多建商因為新規定而增加了六至七萬的建造費用，這都是壹開始不包含在建造成本裏的額外支出。「我替建商和住戶感到可惜，這項規定打亂他們原先設定好的計畫。」

根據郵政總局委托蓋洛普調查，統計結果也再再顯示出住戶對於家戶投遞或是至少投遞至車道前信箱的規定仍舊相當死忠，盡管需要額外的費用，他們也寧願維持現狀。這樣的反彈狀況甚至吸引了CNN報導。除了方便性問題，許多民眾還是不信任集體投遞郵件的安全性，盡管郵局再三保證。更別提在寒冬中，他們必須大老遠地繞到信箱區去取件，有時甚至發現郵局因氣候因素暫停服務。習慣家戶投遞的民眾也認為在信箱區整理及篩選信件，根本沒有隱私可言。

個別住戶面對這項新規定無從反抗，就算透過社區管理委員會也無法表達訴求。只有建商有能力出面解決，代表住戶與當地郵局協調。地方的郵政局長被授權可自行決定是否進行家戶投遞，但根據北卡羅萊納州建商抗爭的結果，顯示出協調根本沒用。就連北卡市民聯盟也無法與郵政機關溝通，市民聯盟發言人表示:「郵政機關根本沒有要跟當地社區合作的意思。」全美建商協會針對此狀況也替會員們準備了指導方針，提供不同證據及說辭希望能幫助會員與當地郵局溝通。

反對此規定的人，也提出了以下數個爭議點。第壹，郵局規定中提及: 集中信箱區必須在住戶居住地壹個街區以內。但即使是短距離，對於老年人或行不方便的殘疾人士仍是壹大考驗。第二，集中信箱區縱使有上鎖，但仍舊無法保障信件安全及隱私。數年前，加州曾發生小偷撬開整個社區的信箱，取走稅務相關文件，借此進行退稅詐騙。第三，社區為了因應安全問題，統壹由住戶管理委員會自行決定，是否加裝額外保護設備來確保信件安全。但並非每個社區都會有自治委員會。這點出最重要的問題: 信件安全及隱私需要由誰來負責? 第四，住戶壹旦遺失了信箱鑰匙，必須自行更換信箱鎖，並非郵局負責。如果住戶沒有備份鑰匙，則只能將整副鎖具更換，而來路不明的鎖匠，更是潛在危機。

盡管爭議不斷，目前集中信箱區在各州仍是強制施行的規定。因此，下回購屋前，記得問清楚信箱位置、社區是否加收信件配送費用以及信箱損壞時的處理方式。

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屋主必知美國施工查驗教戰守則

建商通常在裝修中或裝修完成後會與屋主訂定日期，進行工程進度查驗。以下詳細介紹各階段工程查驗的註意事項。

當簽訂合約，並決定主要地板，櫥櫃及相關設備後，下壹步就是正式施工。身為屋主，妳會興奮地想要了解工程進度，但考量安全因素，屋主並不能無限制且任意地進出施工現場。

實際上檢查頻率會依據不同建商而有所差別。壹般在美國買屋裝潢，會有兩個檢查時間點。第壹個是在房屋主架構及水電配置初步完成後，安裝墻內隔熱層之前，第二則是房子正式完工後。

Toll Brothers，美國豪宅建築商®，已在美國19個州超過50個房產市場的最佳地段建造了眾多豪華樓盤。 Enclave社區，坐落於 Yorba Linda 山上，總占地約 4,500-6,000 平方英尺，房屋選址寬敞，高端奢華。 Enclave社區距離主要高速公路、迪士尼樂園、Brea 購物中心僅數分鐘，毗鄰美麗的山脈和沙灘。波特牧場，位於 San Fernando 谷的山腰上，風景秀麗，鄰近新的 K-8 社區學校。每壹塊波特牧場周邊，都有自己的特色，進入大門後更顯私密。波特牧場倡導壹種休閑之上的高質量生活 Marbella Collection 社區，距離著名加州 Irvine Laguna 海灘僅數分鐘，提供優質校區、公園和開放區域提供了 5 種獨特別墅設計，融合寬大入口，可容納 3-4 輛車的車庫，優雅的加州風房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社區，坐落於南 Santa Susana 群山中，是獨壹無二的、有柵欄警衛系統的高檔住宅小區 Canyon Oaks 鬧中取靜，業主們將會享受到郊區安靜恬淡的舒適氛圍，靠近娛樂休閑場所和就業中心 The Crossings，靠近貝克牧場，毗鄰度假式設施，包括 Vista 遊泳俱樂部、Promenade 公園 The Crossings 是在便利與舒適之間達到了完美的平衡，利用整體規劃的便利設施，精心設計的獨棟別墅

初次查驗

亞利桑那州Maracay Homes的工程經理詹姆斯·安德伍說明: 「大部分施工廠商都會進行初次查驗，但有些廠商交由屋主決定是否進行初次查驗。」

初次查驗時，工地經理會帶著屋主檢查所有合約上詳列的施工項目，並詳細解釋水電配置，壹切確認無誤後，才會再開始裝設隔熱墊並將墻面封死。「這提供承包廠商壹個機會來向屋主詳細解釋各項配置及相對應的功能。最重要的是確定所有內裝工程都已經到位。壹旦封住墻面，要再進行內部配置就會非常麻煩。」

初次查驗通常耗時壹個半小時，查驗項目包括: 冷暖氣系統、散熱及水電瓦斯等等。有些屋主也會要求檢查網路、電話及其他影音設備依照合約規定配置在正確位置。最重要的是，施工經理會跟屋主詳細說明保固、服務流程及維修等規則。

為方便雙方交涉，安德伍建議屋主攜帶以下文件:

建商售後服務的說明書
工程合約
建商提供之裝潢設備選擇清單
網路及電話線路配置圖
裝潢升級清單 (非必須)
戶外造景及遊泳池規劃(非必須)

完工查驗

安德伍稱之為「新家導覽」，通常需要花上二至三小時。壹般時間點會在新屋完工後或是正式交屋之前。

新屋導覽不僅僅只是確認達成合約上涵蓋項目，更包括實際示範如何使用屋內設施。工程經理會告訴屋主如何使用冷暖氣系統、廚房設備、如何處理跳電或是管線問題。此外，屋主也需要詳細檢查地板、門窗、流理臺表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因為壹旦交屋之後，此類不影響居住功能的項目，不涵蓋在保固裏。若有任何疑義，需以紙筆詳列並註明解決方案。

「完工查驗是屋主保護自身權益的關鍵，壹旦雙方簽名同意完工後，任何非功能性的損傷，都不能歸咎於建商施工不當或是意外造成。」除了地板，地毯磁磚、櫥櫃開關、以及浴室蓮蓬頭都是需要註意的地方。另外，也不要忘了走出屋外檢查屋頂、走道及車道。若是合約中包含了庭院造景，要額外檢查是否有枯死的植物，並請廠商立即處理。

新屋導覽時，屋主會獲得許多相關文件，其中包含了緊急聯絡電話，若是在晚上或是假日水電管線出現問題，要聯絡那些廠商來處理。此外，屋主也會拿到所有內部設備使用及保固的文件。過程中必定會覺得頭昏眼花，因此不要單純仰賴記憶，詳記筆記以備未來不時之需。

通常施工廠商會盡量在交屋及屋主入昔之前完成所有合約項目，偶爾會有部分項目因為非人為因素而延遲，針對這種情況，廠商會與屋主再進行另壹次簡短查驗。由於時間較短，屋主若有任何疑問壹定要即時反應，將小問題處理好，避免未來損傷擴大需要花費更多金額。施工廠商為了保護商譽，也都會願意配合即時處裏。

最終查驗

Maracay Homes會進行壹至兩次的最終查驗，此時段是用來確認在交屋查驗中未通過的項目。安德伍: 「以Maracay Homes來說，最終查驗會落在交屋查驗的三到四個工作天之後，我們會在這段期間之內改進屋主不滿意的項目。」

壹般施工廠商及建商都希望在屋主遷入之前完成所有施工及改進項目，因為空屋施工起來較容易。但針對庭院造景，施工廠商可能就會避開冬天，等到天氣回暖再補強。

在最終查驗時，屋主需要在合約上簽名確認個項目都完成。若真的有無法即時施工的項目，會被轉往建商的保固服務部門，另外再安排時間處理。

此外，建商有個不成文規定是在屋主入住的壹年後進行年度復查。通常是進行必要檢查或是進行非緊急項目的修理。較常見的項目是天花板油漆的凸起及剝落，主要成因跟墻壁內的隔熱層有關，通常在入住壹段時間後才會逐漸發生。

雖然顧客在最終查驗時確認各合約項目是相當重要的，但其實這也是壹個慶祝入住的場合。安德伍通常會在屋內布置歡迎布條，全體施工團隊會給屋主壹個驚喜，並送上房屋鑰匙及禮物籃。

房屋查驗教戰守則

應該做:

提前列出檢查清單和關於保固及維修的問題
在查驗當天排除其他行程，確認有足夠時間進行詳細檢查
攜帶紙筆相機來協助記錄建檔
攜帶相關文件合約
將車停在街邊，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在車道或車庫
配戴施工安全帽以策安全
充分與施工廠商溝通未完工項目及訂定完成時間，最好能將項目詳列雙方簽名以示同意

不應該做:

施工廠商時間表排得很密集，遲到會壓縮自身檢查時間
不要帶小孩寵物或是其他親朋好友，避免影響工程檢查
草草檢查。任何項目都應該仔細檢查
害羞不敢提問或要求廠商，認為問題可以日後再解決

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美國房屋買賣中的托管帳戶，妳了解多少？

在房屋買賣中，買家有可能遇到各種托管帳戶(Escrow Account)。例如說，建商會將妳的訂金暫存到托管帳戶中，不論最後這筆錢成為妳頭期款的壹部分，或是妳改變心意想要退費，托管帳戶都能有效且安全得管理這筆款項。買家對於托管帳戶最大的擔憂在於托管帳戶壹般設立在貸款銀行底下。貸款銀行不但是貸款方，同時也會監督妳的信用及還款紀錄，來決定托管帳戶的費用及相應規定。

托管帳戶說明及流程

托管帳戶成立目的在於征收房屋稅、房屋保險及其他相關項目。以每月份為基礎，托管帳戶對代替屋主將費用支付給政府、保險公司及其他機關。妳可能會想，為什麽我不能自行付款要透過第三方支付呢?

主要是為了保障賣方及購買妳貸款債券的投資人。債券投資人希望買家能準時付款，因此希望款項能由第三方監管。試想，若是買家沒有按使繳交房屋稅，房屋產權就無法受到政府保障，對投資人來說會有壹定風險。抑或是，買家便宜行事沒有購買房屋保險，壹旦房屋發生火災，沒有保險公司彌補損失，也會連帶影響債券投資人。

也許妳覺得有復雜，但簡單地說 : 銀行核準貸款給妳，之後他們會將款項變成債券販售給投資人。投資人可能是其他銀行、退休基金及國外金融機構等，不管最終擁有妳債權的人是誰，他們通常會將債權托付給第三方，並透過第三方來征收款項及分散債權風險。

Lennar公司成立於1954年，並於紐約上市，是全美規模最大、最權威的建築商和房地產公司之壹。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社區，Lennar位於拉斯維加斯的項目，提供了無與倫比的2樓層布局和Next Gen布局。所有房子都配有建築商Lennar的“壹應俱全家居配套”，當中包括了不同的升級配套，如智能家居系統。 Laurel Oaks社區，位於希爾斯伯勒金縷梅村壹帶的勞雷爾奧克斯，與波特蘭市中心只有21英裏距離。勞雷爾奧克斯項目裏的房子，提供高達5臥3衛3車車庫再加閣樓和額外房間的布局。房屋設計獨特、鮮明克裏斯蒂橫道（Christy’s Crossing），Lennar公司於聯邦路興建的令人耳目壹新的社區。克裏斯蒂橫道3至5臥房子連帶Lennar“壹應俱全家居配套”的售價僅40萬美元起，比鄰周邊主要就業中心。 MiraLago社區，位於佛羅裏達州的帕克蘭，50萬美金起，居住面積由2200平方尺到4600平方尺不等。社區建築優美的單層或雙層房屋共有7個房型，3-6間臥室，並配備3車車庫和有遮擋的門廊和平臺。牛津廣場社區，鄰近多爾西鐵路站，與霍華德縣最新學校相鄰，2分鐘即達通往巴爾的摩和華盛頓的公路。 Lennar以牛津廣場項目獲得了全霍華德縣裏唯壹壹個LEED銀牌社區認證，讓住戶享受可持續發展環保生活

房屋稅和保險為何屬於托管帳戶?

多數人認為每月由帳戶扣款房屋稅及保險是很方便地，因此托管帳戶有其優點。另壹方面，只有極為自律的人才會按時預留支出款項，壹般人偶爾都會犯下忘記付款的錯誤。因此，不妨將托管帳戶視為強迫積蓄，確保費用準時支付，避免延伸出罰款或是其他手續費。

當貸款銀行要求買家成立托管帳戶，法律明文限制了托管帳戶的金額。整體而言，貸款銀行會每月征收房屋稅、貸款本金、每月利息、房屋保險及其他衍伸費用加總，這項金額就是妳每月必須繳付給托管帳戶的總額。

如何計算托管帳戶總額

進壹步解釋，假設妳的年度房屋稅是兩千美元，保險年費是六百元，則每月須繳付給托款帳戶的總額就是將兩千六百美元除以12個月。

此外，法律明文規定貸款銀行可以預先向房屋買家征收六分之壹的費用，相當於兩個月金額，作為保障，避免買家未按時繳款。房屋保險及保險費用會依實際狀況有年度調整，因此每年托管帳戶的金額也會更動。

雖然托管帳戶會自動將款項繳交給政府及保險公司，但有時還是會發生錯誤，因此妳最好按時監控帳戶扣款，壹旦帳戶發生異常或銀行因私人狀況影響妳繳交費用，貸款銀行需要負擔罰款。

最後，法律要求買家在托管帳戶成立的45天之內提交詳細說明，須包含未來每月扣款金額及帳戶交易活動等資訊來保持帳戶不被關閉。

當銀行核發貸款，許多買家只能暫時估計房屋稅及保險費，有時金額會低於實際值。當然低報款項的好處是，每月支付起來比較輕松。然而第二年開始隨著房屋增值或是房屋毀損導致保險費提高，這些狀況都會影響托管帳戶每月繳付金額，因此需定期註意，免得付款時被高額款項嚇壹跳。

托管帳戶發生款項不足或產生盈余?

若是托管帳戶發生款項不足，貸款銀行會提出壹些改善方案。例如說，買家可以壹次性繳付不足的費用，抑或是將這筆額度分擔到剩余月份分次支付，借此在該年度內補足差額。有時候，銀行甚至會提供混和方案，買家可以支付部分費用，剩余費用平均分散到各月。

若是托管帳戶款項高於須繳交額度呢? 因為第壹年托管帳戶款項是粗略估計的，銀行有可能超額征收費用，依照費用的多寡會有兩種處理方式。第壹，銀行會將多余款項開支票返還給買家，若是金額較小，銀行會將款項折抵至下壹年度費用。若是銀行要求妳自行選擇處理方式，壹般來說除非妳急需用錢，不然將款項留在帳戶內是比較建議的方式。

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美國 | 投資移民EB5最新消息延期至12月9日！

美國投資移民EB5最新消息延期至12月9日！舉例EB-5投資移民項目漲價僅限71天！今天開始正式進入倒計時。

9月27日，由於民主黨對於密西根州的水污染處理未被納入預算投出反對票，參議院對於CR（臨時決議案）的投票未獲通過。

在密西根州議會代表團獲得承諾，將在眾議院通過修改Water Resources Development Act（WRDA－水資源發展法案）納入預算之後，今天，美國時間9月28日，參議院72:26，剛剛通過臨時決議案。

然後，該臨時決議案被送往眾議院，預計今晚11點將在眾議院投票。按照立法流程，眾議院通過之後，再交由奧巴馬簽字，將會最終敲定該法案。

今年的9.30，雖然略有波折，但是基本沒有太大懸念。EB-5還是預期將會順利搭車臨時決議案，並延期到12月9日。

延期中的這些小插曲，也許更能讓我們在大洋彼岸體會到妥協生態下的美國政治智慧，對於無論受簽證排期、子女超齡、城市鄉村、回溯提案，等等政治相關因素困擾的中國投資者來說，理解尊重並且有效利用美國政治遊戲規則，可能才是上上策。

12月9日前，新的EB-5法案或會出台，投資額漲價的可能性是最大的，建議還在觀望當中的申請人要把握好最後50萬低價移民美國的紅利，盡快遞案！

相關資訊：美聯儲宣佈不加息美股大幅上揚

（據普業移民）