2018年度，日本 公寓 日本 公寓 日本 日本
3處賭場、1次奧運會攪動了日本 2019年12月25日，東京地方檢察廳特搜部以涉嫌受賄逮捕了日本自民黨眾議員秋元司，這個主持日本新建賭場業務的大臣被懷疑從中國企業收受了近370萬日元現金的賄賂。
這則新聞之所以引人注目，是因為其擔任的職務：內閣府副大臣（相當於副部級），主要負責引進包括賭場在內的綜合度假村的工作。2016年12月，在自民黨的支持下，日本國會通過《博彩業解禁法案》；2018年7月，日本國會正式通過綜合度假村實施法案，進一步為日本國內開設賭場掃清了法律上的障礙。
據日本大和綜合研究所估算，如果日本國內開設3處綜合度假村，每年運營預計將帶來約2萬億日元(約合1,280億元人民幣)的經濟效益。
自從消息傳出來以後，再加上2020年的東京奧運會這一歷史性事件，大阪、北海道和福岡這些有可能被選為度假村備選地的靠海郊區以及東京尚未完全開發的千葉等郊區的地價一路飆升。
說起日本的房地產市場，最出名的一件事可能就是房地產泡沫事件。
日本的房地產泡沫事件出現在上世紀80年代末90年代初，當時的日本處在經濟高速發展期，高速發展的經濟也帶動了房地產市場的發展。巔峰時期，日本東京都23區的地價總和幾乎能把整個美國給買下來。然後，90年代初，日本政府出台了《關於控制土地相關融資的規定》 ，直接戳破了房地產市場的泡沫，造成了日本經濟的大規模崩盤。
在這起事件之後，日本的房地產市場退出了一線舞台，開始進入緩慢的回復期。直到現在，日本的房地產市場已經有了很長一段時間的平穩期。但是，2020年東京奧運會的召開和上文說的所謂的3處綜合度假村，往原本平靜的日本房地產市場中又丟了一枚不大不小的石子，讓日本的房地產市場出現了一點有趣的變化。
目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓
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首先是商業設施市場 商業設施市場迎來爆發性增長的根本原因是東京奧運會的召開，直接原因則是日本政府牽頭開展了“日本東京都再建設計劃”以及office市場需求量的上漲。隨著奧運會即將在東京召開，日本政府將東京都化為了“國家戰略都市計劃建築物等整備事業區”，准備將東京都打造成世界第一的商業地區，為將來大規模引進外國人才做准備。
隨著國家法令的頒布，東京都港區、新宿區、原宿區、澀谷區等地先後頒布了《東京都市計劃第一種市街地再開發事業企劃書》，開始著手對大手町、虎之門、麻布台、西新宿、澀谷等地區進行大規模的城市改造。日本最大的幾家房地產商，如三井不動產、三菱地所、住友不動產、東急不動產和野村不動產等企業都將參與城市再開發計劃。
東京都地區的再開發計劃和未來發展計劃的頒布，直接炒熱了整個東京都地區的商業用地市場。從2018年開始，日本東京都的商業設施供給量開始明顯升高。
圖2：東京23區內大型寫字樓供給數量推移。數據來源：《東京23區の大規模オフィスビル供給量調査》 ，日本MORITRUST。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。 2019年4月15日，日本MORITRUST發布的調查結果顯示，東京23區內大型寫字樓從2018年開始，供求數量開始明顯升高，尤其是在2020年東京奧運會召開的時候，預測會有一次爆發性的增長。東急不動產於2019年11月2日開放的澀谷第一高樓“澀谷Scramble Square”在9月底的時候內部的商業用辦公室就被搶購一空，這也是最近東京都內寫字樓市場的一個縮影。
當然，商業設施的增長曲線一直符合“增長-下降-再增長”的模式，這次也不例外。商業設施市場在2020東京奧運年迎來最後一波爆發性增長之後，就會像1999年、2008年和2013年一樣迎來爆發期之後的低谷期。不過，總體來說，日本東京的商業設施市場依然比較穩定且前景較好。
接下來是日本的公寓 2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。
圖3：日本全國公寓交易情況。數據來源：《全國マンション市場動向》，日本不動產經濟研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。 總體來看，日本的公寓市場穩中有升，不僅成交量創造了14年以來的新高，而且價格基本一直在上漲。這可能出乎了大多數人的預料，因為現在日本已經開始步入老齡化社會，出生率和勞動力數量下降嚴重，作為住宅用房地產的公寓的市場前景並不樂觀。所以，在2014年日本的公寓交易量出現了斷崖式的下跌之後，有不少人認為日本的公寓市場會就此萎靡下去。但是實際上，日本的公寓市場不但穩定，而且還甚至漲了價，這是怎麼回事？
其實背後的原因很簡單，因為公寓大部分都位於大城市。
日本的住宅總體上可以分為兩類，一類是“一戶建”，另一類就是公寓。所謂的一戶建，有點類似於我們的自建房，在一塊地上蓋起一座二層或者多層的小樓來供自己一家人居住。由於一戶建對於土地的利用程度要遠遠低於高層公寓，因此一戶建大部分都分布地價比較便宜的農村，而公寓則大部分都分布在地價比較高的城市。
總體來說，日本的人口雖然一直在減少，2018年度的新生兒數量甚至已經跌破了90萬，但是由於對外國人才的引進和農村勞動力的流入，城市的勞動力數量並沒有很明顯的減少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪階層的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市場也就相對比較穩定。
日本東京新宿區高級公寓，建築面積65平方米，房價約¥376萬。（點擊圖片查看詳情） 相比於比較穩定的公寓市場，日本的個人住宅市場就不是那麼樂觀了。
個人住宅市場低迷 圖4：日本全國住宅建設數量變遷。數據來源：《平成30年住宅・土地統計調査》，日本國土交通省。空房率的預測值出自日本野村綜合研究所，圖表為鈦媒體駐日研究員整理。 雖然日本沒有專門開展關於一戶建的調查，但是日本各大房地產商會根據每年公司的項目數量來統計每年新建住宅的數量。圖四為日本全國住宅建設數量的變遷以及空房率的變遷。可以很明顯的看到日本的住宅建設數量總體呈現減少的趨勢，並且減少的速度會在2020年東京奧運會之後明顯加快。另一個值得注意的點是，根據日本野村綜合研究所的推測，空房率將會在2020年之後顯著升高，這也意味著，屆時不僅僅新房交易市場會收到巨大的衝擊，二手房租賃和交易市場也會受到波及。
住房市場寒冬的背後，是日本極為不平衡的城鄉發展狀況。
日本的城市地區由於地價昂貴，很少會出現一戶建形式的住宅，大部分居住用地上都會建設高層公寓，而農村地區由於地價便宜，為了停車和生活方便，大部分人會選擇一戶建的形式。因此，在公寓市場穩定的背景下，住宅市場依然遇冷，其背後的原因只能是個人住宅市場，也就是一戶建住宅市場的低迷了。
實際上，一戶建市場的低迷是可以想像的。日本的總人口數量自2010年以後已經開始快速下降，在加上日本城鄉發展極度不平衡，農村勞動力大量流入城市，其結果是城鎮人口數量雖然下降較慢，但農村人口數量下降極快。
圖5：日本城鄉人口數量推移。數據來源：《國勢調查》，日本總務省；《日本の地域別將來推計人口（平成25年3月推計）》，國立社會保障・人口問題研究所。圖表為鈦媒體駐日研究員整理。 2020年，日本總人口在持續下降的情況下，城鎮人口比例已經接近70%，並且高齡人口比例也已經達到了29.1%，這兩個數字預計會在未來持續升高。在2040年這個節點，日本的城鎮人口比例會正式突破70%，高齡化人口比例會正式突破35%，到時候日本的個人住宅市場將會面臨更加嚴重的考驗。
雖然現階段，憑借農村勞動力的流入和外國勞動力的流入，日本的城鎮人口減少幅度還較小，公寓市場也相對比較穩定，但是主要位於農村的一戶建個人住宅市場的低迷已經不可避免。
總體來說，目前的日本房地產市場處於回暖期，投資的熱門是大城市的商業設施和公寓住宅，而一戶建個人住宅的市場非常低迷，除了建來自己住這種情況，很少有人再去農村買一戶建了。
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來源：鈦媒體
