目前泰国普吉岛已开始进入旅游旺季,在接下来的几个月,普吉岛游客里也将成为该地的购房者。每个买家在决定买房时,有许多不同的考量:要做的第一个决定是选择买期房,还是买现房。泰国二手房
这两种选择各有利弊,很大程度上取决于买家的风险偏好。
购买期房的好处:
1、能够选择最好的单位
一旦公寓或别墅开发完成,可以肯定的是,最好的单位将已经被售出,早买能给买家更多的选择。
在普吉岛购买一套公寓,度假区内需求最高的是外国人能够拥有永久业权的不动产。根据泰国2008年版的《公寓法案》(Condominium Act 2008),只有49%的公寓允许外国人拥有永久业权。因此,直到公寓建成才购买公寓,几乎肯定将错过外国永久业权配额。
2、资本收益最大化
购买期房的一个主要原因是一旦开发完成,就可以通过资产升值得到更大的资本收益。
对于房地产投资者和投机者而言,这很有吸引力,正如我们在先前的文章中提到过的,预售期间购买普吉岛房产时,通常价格上涨30%,而在施工期买房,价格上涨5%至10%。
房地产投机者和投资者希望尽早购买一个新建楼盘项目,借预售前的价格较低赚取差额。在这段时间,开发商还在未获得建筑许可、确认方案以及获得EIA(环境影响评估)。开发商想要尽早通过销售获得收益,就会向买家推出预售激励方案,通常以大幅折扣、保证租金回报、金融期权和其它形式。此时,买家将得到最低的价格,一旦公寓建成,就能实现最大的资本利得。
3、分期支付房款
购买期房的另一个优点是支付款可以在施工期间分期支付。公寓可达2年,别墅则是10至18个月。
4、更大的设计空间
购买期房可以给买家更多的空间去设计他们的房产,特别是别墅,买家可以对房屋建筑结构进行改革,如改变平面图,或是添加额外的房间。有时买家也可能买下两个相邻公寓单元,令房间更大。在这个早期阶段,买家也可以自己设计屋内装饰、家具、浴室、厨房和家用电器。
显然,购买期房是并不是没有坏处,否则每个人都应该这样做,买家必须在购买期房好处与潜在的负面影响,以及购买现房好处之间权衡。
购买期房的坏处:
1、投资风险
决定买期房好还是不好的一个主要因素是是危险因素。投资总有风险,这个项目有可能会延迟或无法建成,如果你购买现房,这些问题完全不存在,对于厌恶风险的房地产买家,不建议买期房。
除非开发商推出一间展示单元或更早的完成开发,买家将不确定他们得到的成品质量。在购买现房,买家可以看到、触摸和感觉成品,所以他们确切地知道他们所购买的公寓是什么样子。
2、租金收入
对于那些希望通过租金赚取收入的房地产投资者来说,购买期房不能一开始就能得到租金收入,需要等到房子建成才行。如果买的是公寓期房,可能要等上2年或更长时间。对于这类房地产投资者来说,购买现房会更适合,因为可以立即开始产生收入。之前在先前的文章中提到过,相比其他全球房地产市场,普吉岛租赁收益历来非常有吸引力的。
全球房地产租赁收益比较(来源: 环球房地产指南)如果开发完成,但卖不完,开发商通常会推出现房促销活动,如提供免费家具、免转让费,以试图卖完剩下的房子。这对买家可能是不错的选择,虽然在房产价格上,无法得到跟购买期房同样的资本收益,不过促销活动可以非常有吸引力。
购买二手房又如何?
我们在今年早些时候发布的文章以及2014年市场报告中已经明确提到, 普吉岛二手房地产市场比新开发的房地产项目价格更低,更具性价比。原因有许多:泰铢升值, 房地产价格升值,建筑材料成本增加等等,所有这些都意味着5年前或是更早的卖家可以提供大量的折扣,从而比市场其他卖家以更廉价的出售,还能轻易取得利润。这使得买家和投资者利用当前的机会,促进了二手市场活动增加。
买二手房有一个缺点就是,通常会需要一些装修或改造工作,才能令这房产符合买方的口味。虽然在泰国很多装修,改造成本相对较低,尤其是相对于欧洲或澳洲,但仍需要买方耗费时间和经历。
通常,购买二手房地产,你会错过很多资本增值机会,而购买期房则不会。然而现在二手市场的情况就是这样,随着普吉岛房地产市场复苏,市场上出现的一些房产开价低得令人难以置信,这也能产生跟买期房一样的资本收益。
目前房地产市场在普吉岛依然缓慢有几个原因:没有一个群体接下俄罗斯买家留下的烂摊子、世界经济仍然疲弱、泰铢兑欧元,英国等多国货币汇率仍然走强, 许多人误解泰国政治局势,包括不熟悉情形潜在买家。然而黑暗中总有一丝光明,这样的结果是,从二手市场和开发商手中买家都可以买到一些非常好的房子。
对于那些永远坐在一旁等待泰铢贬值或接下来的选举的人,他们可能太迟,错过了市场底部这场盛宴,现在市场已经开始复苏。如今是成为普吉岛房地产买家的一个极佳时间。
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