吉隆坡or新山 哪个城市的房产更值得投资?| 海外

马来西亚因其优越的气候环境,相对低廉的房价,吸引了越来越多的国人前往投资。在马来西亚众多城市中,吉隆坡新山这两个城市式最受关注的,那么,对于这两个城市,哪个城市的房产更值得投资呢?(吉隆坡房价多少钱一平?

吉隆坡or新山  哪个城市的房产更值得投资?| 海外
马来西亚众多城市中,吉隆坡新山这两个城市式最受关注的

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1、位置

吉隆坡马来西亚首都,繁华国际大都市兼最大城市,同时也是马来西亚政治、经济、金融、商业和文化中心,马来最大工业中心。

新山是马来西亚柔佛州的首府,离新加坡近,适合马来西亚去新加坡上班的人居住。

2、房价

吉隆坡房产均价在30,000元/㎡,年升值空间在 10%—15%,租金回报率在

5%—7%;

新山房产均价在 20,000元/㎡,年升值空间在 5%—8%,租金回报率在 5%—6%。

3、未来规划

吉隆坡计划

马来西亚政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡”,预计在2020年,吉隆坡地区人口将从现有的600万人增至1000万人,政府还推出特别奖励,邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点,吸引国外大量人才。届时,与之增长的人口将带动房产租赁市场的发展。

依斯干达经济特区的建立

新加坡和马来西亚两国政府在新山市联合打造了唯一经济特区–伊斯干达经济特区,与新加坡仅一桥之隔。面积为3个新加坡大小,规划5大片区,并有9大经济领域作为发展支柱支持该区高速发展。继吉隆坡及槟城的房产之后,马来西亚新山房地产成为了投资的热门地点。许多马来西亚和新加坡的投资家及在新国工作的大马人,都对新山房产虎视眈眈。

马新高铁的建立

马来西亚将在2020年前建造一条从吉隆坡直通新加坡的高铁铁路,沿途将停驻在另外5个重点城镇──芙蓉丶马六甲丶麻坡丶峇株巴辖和新山市依斯干达。这项计划一旦落实,两地的路程时间将缩短至约90分钟,改变马来房产的未来潜力,成为马国建筑和旅游业发展的催化剂。

其实,马来西亚房产的整体情况,马来政府的第二家园计划,再加上一带一路战略的推动,是非常适合作为海外房产投资的,或者以自住为目的购买马来西亚房产,都是一个不错的选择。

(据有路uoolu.com)

加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你

加拿大投资买房

2014年11月,随着国际油价的大幅下跌,加拿大央行2015年1月突然宣布降息(Overnight rate下调-0.25%)。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率,2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣,同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系,越来越多的新移民,留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此,加拿大6大主要银行迎合市场需求,制定了特殊的新移民房贷项目,留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期,我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本,享受加拿大当前历史低。

新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。

无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核

贷款额度

按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。

举例:

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注:申请新移民购房贷款首付,需是申请人本人资产

        首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行

        贷款前需向银行提供首付款到位证明(如加拿大或国内银行出具的存款证明)

        新移民房贷最长为30年

可申贷房屋:

  • 一般的独立屋(Single House)
  • 公寓(Condominium)
  • 连体别墅(townhouse)

注:大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。

新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。

另外,新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产:一处是主要自住物业;另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员(孩子,父母及兄弟姐妹)居住所购买。

如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件,且位于大多伦多地区和大温哥华地区,贷款总额(包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区,总贷款额不超过175万加币。

国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。

贷款额度

申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。

举例

注:最长房贷期(amortization)为25年

       首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)

      贷款发放15个工作日前,首付需存入加拿大主要银行(Canadian major chartered bank)

另外,国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。

留学生房贷申请要求

  1. 财务情况说明(如父母的汇款记录,如果留学生是公司股东需提供红利记录,或者在加拿大的存款证明等)
  2. 与房屋相关的收入负债率(GDSR)不超过32%
  3. 总收入负债率(TDSR)不超过40%
  • 非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme)

非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。

非居民房屋贷款申请要求

  1. 提供财务证明
  2. 房屋相关收入负债率不超过32%
  3. 总收入负债率不超过40%
  4. 现未定居加拿大
  5. 无移民身份
  6. 提供子女准读证(如果给留学子女购买)

贷款额度

  • 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65%
  • 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50%

举例

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注:非居民房屋贷款最长贷款期为30年

非居民贷款的首付款不可为再次贷款(secondary financing) 或者是他人馈赠,非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业,购买房屋保险时会被要求包含地震这项。

【注】:以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同, 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能,本文信息仅供参考

附:申请加拿大房屋贷款常见术语与分类

房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio(GDSR):指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。

总收入负债率 The Total Debt Service Ratio(TDSR):指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算。

前文介绍的加拿大新移民房贷,国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分,享受加拿大银行提供的特殊审核手续,不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。

另外,申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款(Open Mortgage)或者是死期房屋贷款(Closed Mortgage)。

活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月, 一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。

死期房屋贷款(Closed Mortgage):银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。

还有比较下银行的浮动利率贷款(Variable Rate Mortgage和固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage看看哪个更合适您。

浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率(Prime)。

最优惠贷款利率(Prime):指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。

银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率(Prime)+增加多少个百分点 /(或者) -减少多少个百分点。合同期间,银行的最优惠贷款利率(Prime)会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)五年期的最普遍,但是申请人可以选择五年死期浮动贷款(Variable Rate Closed mortgage)也可以选择五年活期浮动贷款(Variable Rate Open Mortgage)。很多客人会混淆这两个名称,同是五年的浮动利率,五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高,因为客人可以随时付清或者转至他行,无违约金。

固定利率的房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款(Fixed-rate open Mortgage),但是还是死期(Closed Mortgage)加上固定利率房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)更常见,选择更多。多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。

五年固定死期房屋贷款(5 year fixed rate closed morgage)在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款(5 year variable rate closed mortgage)也被越来越多的客人所接受。

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015:

从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 (Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada)。

 

加拿大理财师Liya CHEN专栏全集

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英国房地产投资指南

自2009年以来,越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有“增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。作为伦敦发展促进署长期商业投资法律咨询合作伙伴,英国泰乐信律师事务所的房地产团队拥有数十年丰富的行业经验。针对房地产整个购买程序中的各个方面,此份报告通过专业分析和解读,将围绕为何英国是一个具有吸引力的投资对象,以及如何进行房地产投资来探讨。

为什么投资英国房地产?

房产投资论坛最近的一份报告“英国房地产市场的规模和结构:十年的变化”发现,英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%,已达6470亿英镑。报告指出,海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍,占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位,占投资总数的56%,成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者,拥有市场上总资产三分之一的股份。

>>>英国置业百科英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费

uk01伦敦作为一个全球化的城市,无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业(从零售业到技术行业,再到保险业、金融服务业等)的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款,都有助于创造市场投资价值。此外,预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展,外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资,相对于欧洲其他国家和城市,英国法律和税收体制相对公开透明,且没有通过立法增加整体税收负担的传统。

自二战以来,英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征,投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资,如梅菲尔区(Mayfair)。如今,各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场,以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导,提供尽职调查,帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。

在英国房地产收购时的融资

当考虑在英国进行房地产收购融资时,贷方通常会期望满足一系列条件,例如贷方在提供贷款之前通常要求借款人满足其他的条件,包括贷方收到符合要求的资产估值、建筑调查报告、保险报告、产权报告/产权证书以及董事会决议、董事证明书和法律意见书等。在大多数情况下,不管限定特殊目的机构(SPV)是在英国还是海外设立,贷方都会要求在SPV的全部已发行股本上给予抵/质押。另外,贷方将与SPV之间签订一份贷款协议,其中包含SPV必须遵守的承诺, 这包括如何管理房地产, 房产租金的收取以及SPV自身的运营和其他一些事项等。

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英国的税收制度和海外投资者的福利

目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力,不仅因为其始终如一的财务业绩,还有对投资者有利的税收制度所创造的机会,以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度,在发展的同时,为海外投资者提供了众多优势,如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资,该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势,后者处置房产的资本利得必须缴税。

因此国际投资者有三点需要注意:

·  属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。

·  投资性房地产的租金利润征收20%所得税。

·  能够使用投资者的负债融资减少应税利润。

英国税收制度如何影响房地产企业?

英国税法对于房地产投资以最终目的为区分。以收购为目的,即为了以租金收入和资本增值(通常称为“投资”)的形式获得中长期回报,或以房地产的再销售或开发为目的投资(通常称为“交易”)是区别对待的。

广泛来说,海外投资者在英国做房地产买卖(交易),若该行为是在英国的一个固定营业地点或“常设机构”进行,该交易将会受英国税收的管辖。而税收内容和形式则需要密切关注交易活动的具体事实和情况(无论是通过翻新或建造来开发房地产,还是仅仅为了短期利润“转变”资产)。建议通过当地专业机构进行咨询。

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相比之下,海外投资者所持有的投资型(投资)商业地产的资本利润一般不用缴纳英国税款(不管业主在英国是否有固定的营业场所)。值得注意的是,此行为下住宅地产的分析是不同的。海外投资者拥有的投资性房地产的收入(如租金)利润一般只需按照英国所得税的基本利率(目前为20%)缴纳。这种租金在向英国税务机关提出申请后, 可以在没有扣除英国预提税的情况下支付。

近来,英国税收制度大幅度改变,对某些住宅地产的所有者将征收更高的税费。需要注意的是自2015年4月起,所有非英国投资者住宅房地产业主将必须缴纳房产出售所得的资本收益的英国税款,但重要的是,这些新法律一般不适用于商业地产投资。因此投资者是投资商业还是住宅,建议向当地专业机构进行更多了解。

(据伦敦发展促进署,由Taylor Wessing LLP供稿)

投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(二)| 英国

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上期的文章中,我们已经分享了9个关于投资移民的常见问题。本期文章中,笔者将针对最受签证持有者关注的问题“如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办”,进行深入的分析。

如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办?

这个是大家都常遇到的一个问题,如果副申请人无法满足居住条件,无法获得绿卡,在这种情况下,孩子是无法直接获得绿卡的。移民法目前的规定是父母双方要同时获得绿卡的时候,孩子可以一起获得绿卡 。

方法1副申请人续签陪伴签证

(2年加2年加2年加2年……)需要证明关键的一点就是夫妻关系的真实性和稳定性。

有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水、电、煤气、联名账户等等的相关证据。

方法2副申请人从陪伴签证转成配偶签证

转换签证从陪伴签证,转成绿卡的配偶签证或者续签陪伴签证(2年加2年加2年加2年),

如果是转成配偶签证要求能够证明以下三点:

  1. 财力证明: 收入超过18,600英镑一年,或者存款超过62,500英镑,连续6个月;
  2. 语言能力,副申请人需要具有雅思4分的口语及听力能力;
  3. 有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水,电,煤气,联名账户等等的相关证据。

所以,理论上来说,以上两种变通的方法只是暂时解决方法,但是仍然将影响到孩子的绿卡签证:一直到副申请人也拿到永居的时候,才有可能孩子申请绿卡!

但是需要说明的是,从目前的移民法条例以及目前递交的投资移民永居申请来看,移民局对于配偶签证的居住审核是十分宽松的!

目前的永居操作实践中,移民局对于居住条件,离境时间是不予审核的!由于2个原因:

  1. 目前我们处理的的永居申请人全部是2012年6月9日前获批的投资移民;
  2. 目前的永居申请表格当中,附属签证不需要填写出入境记录。

我们目前仍然在观察,等待2012年6月9号以后获批的申请人申请永居时候的表格具体规定,但是仍然有1年的时间需要等待。

如果按照目前的审核标准,仅仅将2年拓展成5年,对于大家都是好消息,意味着大家只要提供过去5年在英国的相关生活记录就可以。

但是如果移民局加强审核标准,2年延长至5年的同时,审核附属申请人的出入境记录,会对大家,包括孩子的永居绿卡申请带料较大的影响。

俗话说,上有政策下有对策,这个问题是普遍存在的,不仅仅是中国人,包括另外一个比较大的群体,俄罗斯同样存在这个问题。以我们的经验来看,随着时间操作的案例增加,一定会有合理,合法的解决的方法。所以,大家也不用太紧张,如果能住满,尽量住满,实在住不满,我们相信是同样有机会能够解决。

以上的两个解决方案仅仅基于目前已知的移民法条例做出的一个基本推断,供大家参考。

另外,从实际的操作中来看,我们也遇到一些特殊的案例,例如副申请人不能满足居住条件是由于身体疾病、法律纠纷等等不可抗因素照成的情况下,我们要求了移民局使用“酌情权”来处理相应的案例申请。 具体案例需要具体分析,请大家在遇到问题时咨询专业的法律机构。

【延伸阅读:投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(一)

 

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(一)| 英国

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随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前。这几天也经常被问到一些基本的问题,相信也是大家比较关心的问题,特整理如下。

最常见的问题:

1、脱欧后对投资移民带来的最大的问题是什么?

补仓!特别是如果你的投资组合中有很多股票投资的情况下!请尽快联络你的客户经理,确认你的投资总额不得低于相关的要求,时间是在这一个季度的投资报告出来之前完成补仓。

2、脱欧对于已经持有投资移民签证者而言有什么影响?

不利的一面:短期而言,投资的金融产品从账面价值中看,会有所下降,如果操作不慎,有可能需要对股票产品进行补仓操作。

有利的一面:长期来看,英国脱离欧盟的最主要的原因是由于发红包太多,导致国内民众意见比较大,从另一方面而言,整体英国民众对于英国的经济比较有信心,而且脱离欧盟之后给本地福利,医疗,教育等政府投入会逐渐增加(如果政客们的承诺能够最终兑现的话)。

从签证安全的角度来看,如果投资策略是相对稳定保守的投资策略,此次脱离欧盟引发的金融市场变化对于签证所要求的投资总额影响不大,不需要过度担心。

3、脱欧对于英国经济影响如何?

我不是专家, 只是从个人的角度来分析和判断。我认为目前短期的震荡对市场、投资者的信心影响是比较重大的,但是这个应该是短期的影响,从长期来看,相信英国政府对于英国经济的稳定及增长会有专业的解决方法。 这个部分是我作为一介小民所无法预测和估计的,我需要做的只是做好自己应该做的事情,不管猪肉涨价不涨价,该吃还是要继续吃,只不过是相应的投资会需要更长的时间来斟酌和判断。

4、 脱欧后,要不要买房?

我认为买不买房其实和脱欧还是留在欧盟境内没有太大关系。 只要有住房的需求,就应该尽快的买房,因为不买房也是要给房租的。

如果作为投资者,本身不是英国的定居居民或者计划长期在英国发展的人士,需要慎重考虑自己的投资策略,目前的政策是否清楚的符合你的投资需求,是需要慎重的。

随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前
随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前

5、脱欧后,投资移民续签和永居会不会受到影响?

从目前看到的情况来分析,此次脱离欧盟最主要的原因和动机并不是针对高资产人士,而是主要针对波兰、罗马尼亚等国家的东欧移民给英国带来的福利负担。所以,只要大家按照目前仍然现行的移民法条例去执行,就能满足续签以及获批英国绿卡的要求。

6、脱欧对于那些还没有申请英国投资移民的人士有何影响?

利好,直接9折优惠,如果你换汇的动作够快的话。

7、脱欧对于英国的教育,特别是私校教育有何影响?

我没有看到任何的不利影响,反而是如果排除一些欧盟其他国家进入英国接受教育的申请人,相信英国好的私校会更加欢迎来自中国地区的申请人。

8、还有什么是投资移民续签时候需要注意的问题?

首先需要注意的是每个季度的投资报告,记得自己保存好或确认投资经理帮助审核,不低于相关的要求。

其次是如果有购买房产的行为,需要注意保留自己的资金走向记录。

请注意,购买楼花的投资转账结点,并不是完全的投资记录证明结点。我们建议将正式交房日期作为转账的结点,只有这样才能确保整个投资记录不低于100万英镑是无缝对接。

还有一个需要注意的问题是,如果购买的房屋没有自助,严格意义上来讲是有问题的,不符合法律规定。 25万英镑购买房产的政策只是针对个人自住房产,不得出租!

9、投资移民如果孩子在申请永居的时候已经超过18岁怎么办?

没有关系,即使超过18岁,只要孩子仍然和父母生活在一起,并且没有独立工作,孩子仍然可以和父母一起申请英国绿卡。

【延伸阅读:投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(二)

 

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居外课堂:海外买房是否可以移民?

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。

居外课堂:海外买房是否可以移民?一、在这些国家买房移民

居外课堂:海外买房是否可以移民?居外课堂:海外买房是否可以移民?

从上述列表可看出,能“买房移民”的国家多集中在欧洲,且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门,像葡萄牙西班牙塞浦路斯希腊意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民政策

2012年8月22日,塞浦路斯正式宣布,在其本土购买价值30万欧元的房产,即可直接获得绿卡!成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家,不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状,一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起,塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整,门槛有所降低,想要查看塞浦路斯最新买房移民政策可点击查看。

在推出买房移民政策的欧洲各国中,葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范!有数字为证,自2012年10月8日开始实施以来,截止2015年5月31日,共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡(其中1914名申请者来自中国,占80%以上),投资总额高达13.5亿欧元,成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣!不难发现,相较于希腊塞浦路斯等国,葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素!想要了解更多,可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南

不过,最受中国申请者欢迎的买房移民目标国,则是韩国济州岛!根据该政策,购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近,且是发达国家,面对家门口的香饽饽,中国富豪自然争先恐后。其次,韩国积极引进先进教育,中国富豪看准济州岛的教育资源,想要以此作为子女的留学跳板。不过,需要注意的是,可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产,而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等,且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保,并且投资状态要保持5年。想要了解跟多,可点击查看。最新韩国买房移民指南

二、在这些国家,买房与移民无关

当前最热门的移民目标国,如美国澳洲英国加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择相应的移民方式,下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。

居外课堂:海外买房是否可以移民?

由于进籍时间快、限制条件少,投资移民项目被视为一种快速移民渠道,中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而,各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象,导致投排期大大延长、积案严重现象,为此,以上这些主要的移民国家纷纷调整政策,细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势,很容易就能发现,当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出:投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。

  • 加拿大:往年喊停80万加元投资移民,并于今年年初推出”风险投资移民”,申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币),且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多,可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总
  • 澳大利亚:将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)”超级投资者签证”,进门金额比重大投资者签证翻了三倍,同时,限制500万澳元签证申请者投资房地产,需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章 

 

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葡萄牙三大购房移民热门城市 海外投资者不容错过

葡萄牙,传说中“随意按下快门就是照片”的国度,它犹如停泊在欧洲大陆边缘的一艘帆船,色彩浓郁绚烂。2013年葡萄牙移民政策“红了”毋庸置疑。目前,在葡萄牙购房主要有三大热门城市:里斯本波尔图和阿尔加维。下面将为大家对比分析这三个地区的优势,投资者可以根据自己的 实际情况来选择。

葡萄牙三大购房移民热门城市 海外投资者不容错过
葡萄牙购房移民主要三大热门城市

在葡萄牙如何投资房产最划算?在葡萄牙因为只要购买价值50万欧元以上的房产,购买人就可以为自己、配偶和未满18周岁的子女申请葡萄牙的居留权,大约需要2个月时间。投资者可以选择将50万欧元分散投资到不同热门地区,购买两到三处房产,一处自住,其余投资,5年后就可以将投资的房产售出,这种分散投资的方式不仅大大降低了风险,还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。从另一角度考虑也相当于降低了移民的成本,可谓一举三得。

里斯本:自住投资两相宜

在葡萄牙的所有城市中,首都里斯本由于集中了葡萄牙多数显而易见的繁华,集聚了许多投资者。首都里斯本是葡萄牙最大的都市和海港,亦为葡萄牙高等教育机构的所在地。里斯本西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场,亦是欧洲著名的旅游城市,每年接待游客超过100万人次。里斯本机场每年运送旅客大约1300万人次,城市的酒店入住率平均在80%以上。作为世界知名的旅游胜地,当地房产投资收益率较高,房产出租年收益率可达到5%。里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的,同时长期租金收益率一直呈上升趋势,直到今天收益率一般达到7%—9%。

波尔图:投资实业佳地

波尔图是葡萄牙三大城市之一,人口有30多万,是比较重要的经济支柱城市。如果你发展你的事业,建议你可以考虑波尔图,这里的福利、政策优惠都有绝对的 优势。很多发展实业型的移民葡萄牙的人,都选在波尔图。波尔图整个地区,房屋的类型比较丰富,有别墅和公寓,另外也有厂房,厂房的价格比较适中,不像在中 国的房租,可能会占企业利润很大比例,葡萄牙的房租占比几乎为零。葡萄牙的经济,不是靠房产为主,目前,在波尔图有上万华人在这里开商铺和实体企业。波尔 图的房价约在10万至90万欧元之间,其中,多数为20万至30万欧元。

阿尔加维:适宜度假

阿尔加维是一个受益于其美丽景色的特色城市,它在欧洲的知名度,可媲美法国蔚蓝海岸和西班牙阳光海滩。阿尔加维位于葡萄牙东南端,也同样是葡萄牙绝佳的度假地。其出租回报稳 定,年回报在5%左右。每年数以万计游客的涌入,都为当地出租业带来了巨大的利润。独栋别墅或联排别墅平均每平方米2600~2300欧元,公寓的价格平均每平方米1600~1400欧元,出租回报为5%-7%。

由于三座城市优势不同,所以建议投资者在选择购房移民时,移民者最好擦亮双眼,选择适合自己并且能带来较大收益的城市。

 

 

一读搞定加拿大房贷(四)谈谈贷款利率和银行罚款 | 加拿大

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前文说过,低息和通胀是现今的主旋律,全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下,房产,尤其是大多伦多地区的房产,更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款,已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么,利率,好比是这个杠杆中的定盘星,理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。

实际上,从贷款合同中所衍生出来的大多数定量的条款几乎都与利率有着千丝万缕的联系。比如,月供金额,其中本金和利息的比例,以及中途买房换房提前还掉贷款银行要课以的罚金等等。最近,有很多关于银行罚金的讨论,也有很多朋友建议Bruce写点关于这方面的东西来解答大家的疑惑。从这一篇起,我将层层抽丝剥茧,把贷款罚金之谜给大家慢慢揭开。

首先,咱们从基本的概念开始:挂牌利率折扣利率

作为普通消费者,你上银行网站看到的利率是这样的:

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然后,你说这利率太坑爹了,哥去论坛转转,于是你看到的情况是这样的:

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当然,你也可以拿起电话,或者微信Bruce,于是你看到的利率是这样的:

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让我们再回到银行的网上利率,如下图,我已做了标注。

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明白了没有,你拿到手的最终利率,其实就是银行精算之后的折扣利率。比如,你拿到5年固定2.79%,而此时的5年的挂牌利率是4.64%,就是说银行给了你1.85%的折扣。别以为这个数字无关痛痒,等到你因为要换房或者refinance转银行的时候,银行要罚你多少银子基本上就靠这个数字说话了。具体怎样计算,咱们下一篇再谈。

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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全球福利最好国家大排行出炉 男人也有九个月产假 | 海外

加拿大的教育福利全球领先,福利指数也是全球各国中排名前列的!

一、加拿大:穷人教育一路免费,福利开支占GDP的23.1%

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加拿大,如果没有收入来源,单身可每月领取500-700加元(1加元约合6.6元人民币)的生活保障金,三口之家每月可领取1100-1300加元的生 活保障金,如果一直没工作,这笔钱可以一直领下去,直到。任何65岁以上的公民不管过去工作与否或工作时间长短,均可申请联邦养老金。

对低收入家庭,政府提供廉租金住房,保证人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工资收入收取,基本上用25%-30%的工资就能住上宽大舒适的房子。

如果父母收入低于一定标准,不满18岁的孩子每月可领取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大从小学到高中的教育(12—13年),学费是分文不收的, 大学教育有的社区学院也是免费的,学前教育虽然不是免费,但对低收入家庭的孩子,根据家庭收入情况,由政府部分或全部支付教育费。

二、美国:穷人医疗政府买单,福利开支占GDP的21%

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一位在美国加州的华人在这次经济危机中失业,可他一点也不感到恐慌,因为他可以领一年的失业金,然后再申请政府的救济金,救济金每月1600美元(1美元约合6.7元人民币),房贷供不起,不要紧,也由政府无偿补助,日子照样过得很体面。

研究数据显示,1995年夏威夷一个有两个孩子的母亲领取的福利相当于年薪36000美元的工人。

美国的小学到高中教育免费,大学教育经费主要由政府负担,学生只负担一小部分。社区大学的学费低于每年1500美元,约是美国从业人员平均年收入的1/30。为确保条件具备并且愿意读书的孩子能读大学,政府对贫困家庭提供各种形式的资助。

美国有专门为穷人提供医疗服务的医疗救助(Medicaid)系统,为买不起医疗保险的低收入家庭提供优质的医疗保障,所有费用由政府支付。医疗救助预算占州GDP的22%,其中联邦政府补贴57%。

2008年,美国共有4900万人享受到了医疗救助,联邦政府支出部分为2040亿美元。由于经济危机,美国不少家庭收入降低,享受医疗救助的人数剧增。2009年,美国有9个州享受医疗救助的人数达到州总人口的9%。

2010年3月23日,奥巴马总统签署法案,将医疗救助的标准降低到贫困线的133%(2009年,美国多数州贫困线为:一口之家年收入10830美元,两口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),这样,将有更多的人纳入医疗救助体系。

美国医疗制度的着眼点是,对任何危及生命的疾病,不管有钱没钱,先看病,后买单。你有钱,那你就自己掏腰包或由保险公司支付;你是穷人,就由政府买单,连住院的伙食费都由政府出。

三、英国:难民也享受高福利,福利开支占GDP的25.9%

英国实行全民免费医疗。笔者有个朋友在英国生孩子,从入院到出院不用花一英镑,伙食费都由政府买单,出院时,政府还给买好了婴儿车。

英国大学阶段以前的教育均免费,大学阶段也有90%的大学生可获得政府津贴。所以,对低收入家庭来说,从幼儿园到大学教育是一路免费的。

英国的福利覆盖所有在英国居住的人。笔者采访过一名在英国的难民,他在英国享受很舒适的福利住房,居住面积约80(与另一人合住),洗衣机、电冰箱、煤气灶、电视机等家电应有尽有,想要什么生活用品,跟福利官说一下,也会免费获得,床单、毛毯定期免费换洗。英国政府每周给他发生活费,第一周是90多英镑(1英镑约合10.5人民币元),从第二周起,每周35英镑。他照样享受与英国国民同等标准的免费医疗,他不会英语,看病时由政府出钱为他聘请翻译。

四、德国:买“伟哥”也报销,福利开支占GDP的27.6%

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德国人一生下来就享受抚育金,第一个和第二个孩子为每月184欧元,第三个孩子为每月190欧元,从第四个孩子开始,每月215欧元,这笔钱一直领到25周岁或有了固定收入为止。

对困难家庭来说,福利几乎包办了一切,领取的救济金只是“零花钱”,购买价值超出30.68欧元的日用品由福利局支付账单。

德国《图片报》的一个记者走访了一个拿救济金的家庭,男主人30岁,妻子23岁,他们有一个出生不久的孩子,这个家庭几乎所有用品,从拖鞋、衬衣、小孩床,到洗衣机、电视机、炉灶都是由福利局付款购买的。除此之外,他们每月还能领到350欧元的房租补贴、385欧元的生活费。

德国黑森州有位弗先生靠救济生活,每月从福利局领取350欧元的救济金和112欧元的养老金,福利局同时还要为他支付居住面积100的住房的房租。弗先生由于靠服用性刺激药物才能过正常的性生活,政府还必须为他每年支付购买“伟哥”的4900欧元费用。

五、法国:种1公顷农田补贴400欧元, 福利开支占GDP的34.9%

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在法国,公民从娘胎到受到400多种福利的保护。法国福利的特点是不管国籍,只要在法国有合法居留身份,就可享受。笔者在法国留学时,照样享受他们的住房补贴和育儿补贴。

法国医疗保险全民享有,根据个人收入情况,公民每年仅交几百欧元的医保费,大致是一个星期的最低工资,失业者则免交此费。家庭如果只有一人工作,可将配偶及 子女纳入自己的保险中,交费不变。病人每看一次医生只交1欧元的挂号费,其余所有费用在自己的保险账户上由社保机构划拨。

在法国,农民每种1公顷农田补贴400欧元,每养1头牲畜补贴300欧元,补贴农产品要求符合环保生产标准。

对无工作或低收入家庭,根据家庭人口数每月领取405.62欧元到851.81欧元的最低生活保障金,如果有两个以上的孩子,则每增加一个孩子,每月加 162.25欧元。孩子从在娘胎里的第5个月起到满3岁,如果父母收入低于一定标准,每个孩子每月可领取156.31欧元的幼儿补贴。如果父母为照顾孩子 而停止工作或减少工时,则每月可领取320.67欧元到484.97欧元的育儿补助。如果雇用保姆照看小于6岁的孩子,并且收入低于一定标准,每个孩子每 月可享受65.46欧元到199.78欧元的补贴。如果家庭有两个孩子,每月补助108.86欧元,以后每增加一个孩子增加139.47欧元。孩子长到 11岁时,每月补助再追加30.62欧元,16岁时每月再追加54.43欧元。此项补助直到孩子找到工作为止。

法国国民教育从小学到大学一路免费,如果家庭收入低于一定标准,孩子每个学期开学时可领取249.07欧元的补助。从初中到大学,学生可获得每个学期54.9欧元到3456欧元的助学金。

残疾人根据残疾情况,每月可获得109.40欧元到1025.72欧元的补助。 法国一些城市对收入低于一定标准的人提供免费公交服务,有的城市则对所有人提供免费公交服务,或提供免费自行车。

六、瑞典:丈夫有9个月的全薪产假,福利开支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通过了《济贫法》,为低收入家庭提供帮助。瑞典把福利当作公民的基本作出法律上的承诺,当公民应该享受的福利不能实现或受到侵犯时,可以向地方公共保险或高等公共保险申诉。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟着休9个月的全薪“产假”。在孩子年满16岁以前,父母均可获得生活津贴;年满16岁以后,完成9年义务教育的青年,如继续读大学则领取教育津贴,这样,大学也和免费差不多。

在瑞典看病个人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗约合1元人民币)的挂号费,其他一切费用都由政府买单。

瑞典的失业保险分两部分,即基本失业保险和自愿失业保险。所有20岁以上的失业者,可领取每日320瑞典克朗的基本失业保险金。

除此之外,自愿失业保险职工参加全国36个失业基金,如果失业,在头200天里,可以领取过去12个月平均工资的80%,第201天到300天(有未满18岁的孩子为450天)期间减为70%,超过这个期限则由工作发展保险支付。

2006年,全国有90%的工人加入了失业基金,553000人受到了失业基金的资助,平均每人得到54069瑞典克朗。失业基金的资金主要由政府提供,会员费只占基金的9.4%。

七、:挪威带全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威实行全民免费医疗,所有公民都享受毫无差别的高品质的医疗服务,病假期间的工资与正常工资分文不差。

产妇有42周的全薪产假,生产之前的3周也是法定产假。产妇的丈夫享有4周的全薪“产假”。挪威实行包括托儿所、幼儿园在内的所有等级的全民免费教育,不满2周岁的婴儿如果不去托儿所,可以获得最高每月3000克朗(1克朗约合1.1元人民币)的现金补贴。

八、丹麦:全民免费医疗免费教育,福利开支占GDP的37.9%

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丹麦的福利覆盖所有在丹麦居住的人,不分国籍,只要在丹麦的领土上,就享受他们的各种福利。

丹麦实行全民免费医疗,看病、住院分文不花,连住院伙食费都由政府买单。病房一切生活设施应有尽有,病人住院空手进去即可。

丹麦从小学到大学一路免费,学生就近选择学校,如果选择私立学校,则政府按公立教育标准报销一部分学费。

孩子从生下来到18岁的牛奶费也由政府支付。低收入家庭孩子的学前教育也由政府买单,学生每月还可以拿到生活补贴。

失业人员在失业后的4年里,可领取相当于失业前工资90%的失业金。如果4年内还找不到工作,则领取每月约合14000人民币元的失业救济金。

 九、澳大利亚:低收入者购药2.6澳元封顶,福利占GDP的22.5%

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当今澳大利亚的福利制度是1910年建立起来的,覆盖所有国民。

澳大利亚对所有国民免费医疗,如果自己到药房买药,家庭收入低于24000澳元(1澳元约合6.6元人民币)的公民只需要支付药房2.6澳元,余款不管多少,均由政府买单。孕妇分娩时,可获得950澳元的分娩津贴,以帮助为新生儿添置用品。

如果在工作年龄内失业,每年可获取1.5万澳元的失业救济金。女性公民从60岁、男性公民从65岁开始,不管过去的工作经历如何,如果个人收入或资产低于一定标准,都可领取政府养老金。

 澳大利亚实行12年免费教育,学生在18岁前还可享受学习补贴。大学生可以获得政府的无息贷款。

十、日本:医院不得盈利,福利开支占GDP的18.6%

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日本早在20世纪20年代就通过了几个福利法案,基本上采用欧洲模式。

日本的医疗保健系统覆盖所有国民,日本的所有医院必须是非赢利性质的。每个公民必须享有一种医疗保险,保险费的多少根据个人或家庭收入情况而定。

按照现有的医疗保险制度,69岁以下的人自我负担的医疗费占所需医疗费的30%,70到74岁的人负担20%,75岁以上的人负担10%。

为了对疾病做到早发现、早治疗,日本对40岁以上的公民实行完全免费的预防诊断、检查和保健治疗。

日本县市政府为低收入家庭提供福利住房,如果申请福利房的人多,为体现公平,则用抽签的方式分配。房租根据收入定,收入高,房租就高些,收入低房租就低些甚至全免。政府福利房的房租每两年调整一次,根据收入变化情况决定房租是上调还是下调。

日本的幼儿园到初中实行免费教育,低收入家庭(年收入约25万元人民币)的婴儿在托儿所的费用全免,每个18岁以下的孩子可增加约合人民币2.5万元的个人所得税免税额,地方政府向不满9岁的儿童发放育儿津贴。

十一、非洲:不少国家实现了免费教育和免费医疗

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非洲不少国家实现了免费教育和免费医疗,肯尼亚等国还为所有中小学生免费提供营养午餐、免费住宿。

南非政府规定,所有公立医院无偿为穷人、老人、孤儿、残弱人员提供免费医疗,由统一结算费用。

埃及对没有医疗保险的人提供免费医疗,无业人员可到公立医院免费就诊,农村每三四个村庄设有一个医疗中心,农民在医疗中心免费看病。

埃塞俄比亚是世界上最穷的10个国家之一,但他们早就做到了从小学到大学一路免费,连教材都由政府免费提供。学生读大学,食宿都由政府“垫资”。学生大学毕业,工作一年半后开始在10年内还清政府“垫资”(4年约合8000元人民币),如果毕业后找不到工作,国家不向学生索要这笔费用。

埃塞俄比亚还对穷人实行免费医疗,拿着“贫民证”就可以在村镇诊所享受免费医疗。

喀麦隆从小学到大学也一路免费,在大学阶段只收取每年20000中非法郎的注册费(约合270元人民币)。

 十二、拉美:福利覆盖所有穷人

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拉丁美洲国家的福利制度在上个世纪80年代进行了较大的调整,使福利覆盖所有穷人。拉美国家的福利由三部分构成:工人和雇主共同支付的保险,政府负担的穷人救助,劳动保规规定的福利。

拉美国家福利制度的特点是:有条件的货币转移支付,对需要救助的家庭直接给予现金;定位家庭户,在物价上涨期为使公民的生活水准不下降,对所有家庭户给予补贴;对极度贫穷的人给予一揽子全方位救济。

福利是给最需要的人的,也就是给穷人的,其目的是弥补第一次收入分配的差距,让所有国民生活得有尊严。

(国际升学指导中心)

蒙特利尔热门学区介绍(一)

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上世纪80年代中期起,投资移民到魁北克省开始风行于中国香港和中国台湾,到后来很多内地的投资移民和企业家移民以及技术移民也纷至沓来,而其中大多数人选择定居在魁省最大的的城市——蒙特利尔

居住在魁北克的华人移民往往非常重视子女的教育。因为这里是英语、法语双语区,对孩子的教育更有意义。一位在1989年移民的中国台湾投资人,其6个孩子几乎都能说4种以上的语言,现在旅居世界各地,无论是工作还是经商,都得心应手。加拿大的官方语言是英法两种语言,所以在渥太华为政府工作的人相当多的来自魁省。对于魁北克的英裔家庭,他们也非常重视子女的法语教育,因为法语不但是一门优美的语言,也是国际上流社会人士彰显身份的通用语言。当联合国五种工作语言的文件发生歧义时,均以法语文本为准。

一般说来,富裕地区的学校教学质量相对较高,蒙特利尔也不例外。因为教育的投资很多来源于所在地的房地产税。本文将对蒙特利尔市区华人居住率较高、相对高收入地区的居住环境,特别是该区的学校做一个简单的介绍。希望有助于您对蒙特利尔所有的区有个宏观的认识:

蒙特利尔各区一览

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  1. Westmount 西山区

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座落在蒙城山顶,离市中心咫尺的西山区是加拿大有名的富有地区,财产占有度排加拿大第五名。与其它前4名不同的地方是西山区除了商界富豪;还受到政界高层的青睐——很多顶级官员如总理等都在此拥有府邸;同时西山区也是最富有的知识分子的集中地。过去5年来,其独立屋地产升值居蒙特利尔首位,达65%。优美的居住环境和高雅的社区是西山区的最大特点。其表现之一是该区既拥有国际星级的私立学校,也有星级的公立小学和中学。由于公立学校是以住居地为录取标准,所以西山区的居民能享受星级公立学校教育培养子女。

有名的公立学校是:

  • Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂法语小学
  • Westmount Park Elementary School 西山公园英语小学
  • Ecole International de Montreal 蒙特利尔国际法语中学
  • Westmount High School 西山英语中学

西山区更有国际知名的私立学校,如:

  • Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格兰普女子学校
  • Villa Sainte-Marcellines 圣马尔塞琳英法西三语学校
  • Selwyn House 塞尔文男子学校
  • St-George School of Montreal 圣-乔治小学及中学

就读这些私立学校的往往是家族和家族社区的孩子,他们从学前班开始在这里读书一直到大学预科。由于这些家族都是豪门、政客和高级知识分子,子女从小在一起学习,自然形成了一个同学网。孩子们成年工作后,这些“校友”往往形成一个可以互相照应的社群。

2、Mont-Royal 皇家山区

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皇家山区是离市中心不远的在蒙城大岛北部的一个豪华区域。该区独立屋5年以来,价格上涨了59%。从历史上来说这个区的居民主要是英国贵族。随着蒙城移民的增加,该地区是富有移民首选之一。皇家山区并不座落在山上,但确实一个地地道道的花园城。高雅的建筑、满眼绿荫和周到的市政服务,以及它在蒙城优越的地理位置,使该区成为蒙城最具房地产投资的区域。

皇家山区的学校不负该区的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利尔著名的5星级小学;公立中学Pierre Laporte不但为大学输出了大量的科技专业学生,该校的音乐人才在北美也排得上名次。还有该区的公立中学Ecole Secondaire de Mont-Royal,大学升学率达98%。

3、West Island 西岛

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西岛指的是指蒙特利尔市中心以西的地区,上图中的蓝线左边的各个小的市政区域合称为西岛。蒙特利尔西岛居民的经济状况比较好。有些区域非常小,但极为富有,如Baie-d’Urfé,Beaconsfield等。由于是近郊,房价相对便宜,几十万加币就能享受靠近湖边的独栋别墅了。西岛交通方便、环境优美,优秀的学校也很多,因此有许多华人选择了在西岛定居。

西岛以英语为主,但由于魁北克的移民法律,非英语国家来的新移民只能就读公立法语学校,这一点在上次关于法语欢迎班的文章中有详细的阐释。在西岛,有两个公立学校委员会分管着当地的法语学校和英语学校。法语公立学校委员会名为:La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys,英语学校委员会是Lester B. Pearson School Board。网上可以根据居住地点的邮政编码找到相应的公立中小学。同时西岛这一片区域也有非常多的优秀学校,如法语公立小学École Primaire Saint-Rémi, 英法语私立小学Academie Marie-Claire,知名英语私校Kuper Academy、Collège Charlemagne等。

4、St-Laurent 圣劳伦区

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St-Laurent圣劳伦区是蒙城北部偏西的一个比较大的区域。其南部地区居住着较多的中东及南美的移民,收入偏低。但在其西北部近年由意大利人开发出来的Bois Franc公寓及连体房是新中产阶级的首选,很多华人都在此区置业。在Bois Franc西边,有着梦幻般的高档独立房区。最贵的高达1700万。业主多数来自意大利(如魁北克法拉利老总)、中东石油国及部分亚洲高级自由职业者,如医生等。

这个区最近的一个极具盛名的学校是Ecole Pasteur, 全省统考第一名。而附近的公立中学Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省统考中排名第五,该校的学生来源于公立小学Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限,本次先为大家介绍四个学区。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。

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加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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