美國 | 中美關系影響世界 洛杉磯“亞洲未來峰會”實況直擊

導言:不言而喻的是,相比於世界上任何地方,亞洲的未來對於美國的未來越來越重要。以下數字可以佐證,到2030年,全世界中產階級的三分之二將出現在亞洲地區的中國、印度等國家;到2035年,其電力需求將占全球的70%;2050年,亞洲人口將達到53億,需要增加70%的糧食生產量。顯然,這是百分之百的事實。

亞洲和美國是世界上最具活力和創新的地區,它們的綜合人才,資金和創業精神將在21世紀共同塑造全球經濟。到2030年,亞洲的中產階級人口會提升兩倍至大約30億人。到2050年亞洲的生產總值將由現在全世界的三分之一升為世界GDP的50%以上。該指數的巨大變化也帶來了在經濟、社會、政治、軍事、文化和環境上的重重挑戰。

2016年9月15日至16日,由洛杉磯世界事務委員會主辦,美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”又名“展望亞洲2030”,在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。此次活動是美中企業家商會與洛杉磯世界事務委員會第一次合作並經過為期8個月籌辦。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者,就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。試圖回答有關這個具有44億人口大陸的快速轉變的問題,機會及解決方案。

我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。

我有幸參加了由洛杉磯世界事務委員會在美麗的海邊酒店-聖塔莫妮卡舉辦的 “亞洲未來峰會”。與會的有六十多位演講嘉賓,其中來自亞洲各個領域的專家在9月15-16日參加會議。其中的一個演講嘉賓懷疑中國國內是否還有人留守。這兩天內我參加了多個論壇的會議,在與諸多專家交流的過程中學到了很多東西。本次會議重點是亞洲,那麼中國無疑就是重點中的焦點。

居外網的讀者們最為關注的莫過於中美關系論壇,該論壇主持人——Matthew Spence來自耶魯大學,曾在奧巴馬執政期間任職。與會成員包括Jeff Bader——奧巴馬總統的前任高級亞洲政策顧問、新加坡大使Bilahari Kausikan以及來自上海社會科學院的劉明。

該論壇討論的焦點是未來中美關系,以及專家對中美之間未來關系是戰略性而非對抗性是如何認識的。Jeff Bader說奧巴馬總統首次執政期間便非常期待加強中美之間的關系,而下屆總統將會把朝鮮問題放在首位。劉明說中美之間有很多誤解,因此有很多需要平衡之處,而中國下定決心要趕上美國。Kausikan大使用“摸索”來形容兩國的關系,目前雙方正在摸索一種過渡性的相處模式,其中南海問題正是這一探索的典型案例。主權爭議會引發一系列問題,這些問題不可能得到完全的解決,但需要找到一種平衡的方式,如何處理這些問題是非常重要的。在摸索過程中大國肩負著重要的責任。Bader認為應該廣泛聽取意見,尋找解決方案,因為敵對情緒最為危險。

專家們討論的第二個內容是中國台灣問題美國的下屆總統選舉。Bader認為中國台灣與中國大陸之間的關系不是我們能決定的,如果希拉裡·克林頓當選下屆總統,那麼美國對此問題的態度是不會變的,如果唐納德·川普(Donald Trump)當選則很難說。Kausikan認為對此美國態度會是一貫的,但任何一個美國總統都不可能忽略川普和伯納德•桑德斯所帶來的世界性關注。他認為如果川普一黨所信奉的“無人可擋”政策會破壞美國與越南之外其他國家的平衡關系。劉明認為川普無法改變美國對中國大陸和中國台灣的政策。Bader認為川普是顆具有潛在威脅的小行星,他對中國以及人權問題的評論是存在嚴重的問題,而克林頓·希拉裡在與亞洲領導人相處中有著豐富的經驗,如果她當選,美國對中國的態度會是一如既往的。

回到南海問題上來,Bader認為中國不會參與其管理,劉明稱這點不會實現,這個問題會留待下一代解決。

朝鮮問題是我們關注的另一個焦點,Bader認為這是頭等安全問題,下屆政府需要對現有的政策方針進行反思;中美之間需要更加緊密的協助,所以美國需要了解如何從中國尋求幫助。2009年Bader和美國國務卿曾跟中國政府說過如果他們不對朝鮮施壓則會出現他們不願看到的情況,事實已經驗證了這一點;只要金氏王朝繼續執政,這一問題便很難得到解決。我們和中國對此問題沒有進行過會談,也毫無准備,因此存在著危機。朝鮮領導人金氏曾說過,中國對另一個共產主義國家所施壓的壓力是有限的。  

Susan會後感言

該峰會計劃今後會每年舉辦,我非常期待明年的會議。本次峰會上我收獲頗豐,在此我想感謝居外網以及洛杉磯世界事務委員會給予我這個難得的機會。此外,在本次峰會上我認識一朋友,經他介紹介紹我將對亞洲世界電影節進行全程報道。洛杉磯不僅擁有美妙的氣候以及房產投資的絕佳機會,同時也在舉辦越來越多的與中國相關的盛事。快來加入我們吧!

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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怎樣在海外買房?

如今在海外置業本已經不是什麼新鮮事,但具體怎樣在海外買房大多數投資者可能不太清楚。各個國家購房政策,規定不同,買房的流程、需要注意的事項也不同。居外為您整理了澳洲、美國、加拿大、泰國等熱門國家的買房攻略,買房細則,教您怎樣選擇合適的中介,怎樣驗房,等等購房知識讓您既省錢又省力地購置海外房產!

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買房前期準備

海外買房投資光看房價還不夠 外匯匯率也很重要!

中國人在海外投資,房價高低固然是最先要考慮的因素,兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資,可以降低買房成本,相當於房價直接打折。

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澳洲你具備買房資格嗎?

相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是:外國投資者是否有權在澳洲買房?簡單來說,外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。

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澳洲留學生可以購買二手房嗎?

近期很多讀者朋友來信詢問,想給在澳大利亞留學的孩子置業,看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢?

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美國 去美國買房,你的資金準備夠了麼?

當前,到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇,或自住,或成為重要的投資理財選擇。不過,對於大部分打算到美國買房的國內買家來說,必須瞭解的問題是:你的資金準備夠了嗎?

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美國買房 公寓還是獨立房?

去美國買房的時候,由於沒有在美國生活過的經驗,都會有這樣的問題:美國有house和condo兩種房屋類型,我應該買什麼樣的房子最合適?

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美國紐約房地產買賣的前期盡職調查—有多重要,你知道嗎?

大多數商業地產項目的買家都清楚「前期盡職調查」(Preliminary Due Diligence)起到的重要作用,而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。

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加拿大買加拿大房產 要知道各省有不同

在加拿大買房,每個省都有不同的法律法規,所以買家最好諮詢一下當地的房產代理商、律師和會計師

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加拿大買房自住:如何挑對省城房型 住得舒適又省稅?

陸陸續續的身邊人開始諮詢關於加拿大的房產投資信息。本人不是房產代理,但作為銀行從業人員和對房產的熱愛,與大家看一下需要注意的事項,個人觀點僅供參考。

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買房過程:

澳洲海外買家該如何有效簽署購房合同?

在澳大利亞,購房合同一般一式兩份,由買賣雙方各簽署一份後相互交換。買家保存賣家簽署的合同,賣家保存買家簽署的合同,稱為「交換合同」。

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加拿大買房如何買得放心 住得安心?購前驗房是關鍵

驗房,是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查,並主要通過眼睛觀察的方式來對於整個房屋狀態進行評估。

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加拿大在多倫多購買新建公寓要注意哪些法律問題?

目前,多倫多溫哥華加拿大最火熱的房地產市場,在這兩個都會地區,即使是普通的獨立屋都索價100餘萬元,豪宅的售價更是高得幾近離譜。

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加拿大冬天買房好處多到包你意想不到!

加拿大,春季和夏季通常是一年中房屋銷售量最高的季節,通常傾向於為賣方市場。今年的這一特點更為突出。

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新西蘭如何買賣房產:認識相關法律至關重要

對一個人來說,買賣新西蘭房產相關一大筆資金,是一件重大的事情。而房地產買賣關係到買方、賣方、中介、律師、銀行、建築商等等,也比較複雜。

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法國房產投資中不可或缺的人物——公證人

法國公證人是向國家宣誓過的公務員,按自由職業者的方式獨立執業。他們為購房者擬定的購房合同要嚴格遵循法國的各項法律法規。

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怎樣買房

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買房百科

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美國 | 躲BC省重稅 西雅圖豪宅成中國土豪”新歡”

據美國《世界日報》9月18日報道,加拿大卑詩省為遏制外國人購屋熱潮導致溫哥華房價暴漲而推出境外投資者稅,促使尋求到海外投資的中國購屋者成群轉向西雅圖。

美國 | 躲BC省重稅  西雅圖豪宅成中國土豪
中國“居外網”的數據顯示,與去年8月相比,今年8月有意在溫哥華置產的查詢件數銳減81%,對西雅圖房產的查詢件數則劇增143%

點擊查看美國最新投資熱地西雅圖的房源

西雅圖和溫哥華的房地產商說,這些數據顯示中國投資者對加拿大加強管制溫哥華市場感到緊張,使生活質量類似、薪資水平卻較高,房價也便宜至少壹半的西雅圖,超越溫哥華,成為中國人購屋首選地點。

居外網主管說,這種趨勢幾個月前就已出現,購屋需求轉向吸引力類似,可是房價較低的地方,而目前西雅圖是中國買主在北美的首要探詢地點,甚至取代了洛杉磯。

溫哥華的房地產數據也顯示今年8月房屋成交量銳減,中國買主向來喜歡的房屋型式和小區交易量掉得更兇。溫哥華媒體(theprovince.com)報道,9月成績更差,從豪華的壹家庭住宅壹直到連棟屋和共有公寓,銷售量都跌到10年來的最低點。

與去年9月同時期相比,溫哥華西區今年9月最初11天壹家庭住宅銷售量暴跌51%,溫哥華東區減少80%,裏奇蒙下降67%,本拿比減少69%。

溫哥華房地產商說,中國客戶表示,中國人都受到現在不要到加拿大投資的告誡,因為他們雖然負擔得起15%的新稅,可是他們覺得卑詩省居民對外國人購屋導致房價暴漲感到憤怒,促使當地政府采取行動,這將使當地市場前景難料。

西雅圖房地產商鐘斯說,他相信溫哥華的新稅會促使更多中國買主轉向已經炙手可熱的西雅圖市場,使其成為下壹個房市熱點,因為中國投資者是力量最強大的壹股新勢力,他們也很清楚他們的炒房能力。

鐘斯的公司上個月成交的兩筆最大的生意,買主都是中國人,房價都將近500萬元,比溫哥華的類似房產便宜大約壹半。壹些中國人更賣掉溫哥華的房子,到房價較低的西雅圖重新投資,使西雅圖房市湧現新的錢潮。

就像在溫哥華壹樣,西雅圖也壹再出現中國人用現金買房的驚人手筆。去年當地最大壹筆交易是壹個中國人用1300多萬元現金買下壹棟豪宅

並非每壹個西雅圖人都對中國投資者湧入感到興奮。房地產分析師穆德德即警告說,西雅圖必須從溫哥華的“房地產危機”學到教訓,否則房屋市場會與所得和傳統供需法則脫節,年輕人被迫離開,留下大批空無人居的公寓大樓。

但是,鐘斯辯稱西雅圖的經濟情況比溫哥華平衡,擁有大批待遇優厚的科技工作,新房屋市場也更針對出租需求,針對境外投資興建的豪華公寓的案例較少。

相關資訊:移民美國的生活費用_移民美國生活費用多少

(據環球網)

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美國 | 上半年中國人1075億投向海外房地產 美國仍是首選

來自中國的投資者已當之無愧地成為了海外房地產投資的主力軍。

世邦魏理仕近日發布的2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資報告(下文簡稱報告)顯示,今年上半年亞洲投資者跨國房地產投資總額達到270億美元。其中,中國投資者的海外房地產投資,占到總額的60%,高達161億美元,約合1075億元人民幣,該數據比去年同期增長超過一倍。

“現在還只是開始。”世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨在接受澎湃新聞記者采訪時表示,預計中國投資者海外房地產投資還有一個很長的增長期。

“別看現在中國人海外投資的勢頭似乎特別猛,但這是近幾年才發生的事。現在,中國投資者總資產配置中,海外投資的比重還是比較低的,所以增長還會繼續持續。”謝晨說,海外房地產投資之所以會在今年呈現爆發式增長,除了國內流動性過剩以及經濟不確定性增強之外,還因為中國投資者防風險意識的提升。“對於許多中國新興的中產階層來說,不少剛剛開始有不把財富的雞蛋放在同一個籃子裡的意識。”

哪裡是中國人最青睞的海外房地產投資目的地?

報告顯示,美國成為了中國投資者乃至亞洲投資者最青睞的海外房地產投資目的地,而從城市來看,紐約取代了倫敦,成為了亞洲投資者最歡迎的目標城市。

報告顯示,2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資中總額中,約52%的資本投向美國,約有55億美元資金流入紐約。

“美國房價實際上還基本上處於一個穩定上漲的趨勢。”華泰證券首席經濟學家陸挺認為,全球的避險資金都傾向於進入美國,在美國做房地產投資是個比較穩健的選擇。

已經做了三十多年海外房地產開發業務的上海建工集團於今年8月28日成立了海外地產中心,這個中心主要的工作便是向中國國內的投資者們推薦和銷售上海建工在海外的地產項目,其中便包括其剛剛推出的位於美國紐約曼哈頓的房產項目Manhattan View。

“來自中國國內的投資者是這一項目主要的目標客戶。”上海建工集團海外首席執行官、上海建工美洲公司總裁張偉峰說。

而Manhattan View項目的設計和定價上來看也具有偏向中國投資者需求的特征:其60%房源總價在300萬美元以內,最低為137萬美元,且主要為曼哈頓市場上缺少卻受到中國投資者青睞的小戶型。

預計未來數年內,美國仍然會是最受中國投資者青睞的海外房地產投資目的地之一

“有人說中國投資者去海外投資房產時缺乏理性,但我認為並不是這樣,中國投資者的選擇標准非常明確,主要就是兩點。”謝晨介紹,一是選擇符合中國人需求的房地產項目;二是選擇誰都知道的黃金地段的項目。

“比如某個地方教育資源發達,中國留學生特別多,這就符合中國人的需求,另外那些誰都知道的黃金地段項目雖然價格高、但是風險卻很低。”謝晨說,這也是為什麼美國西海岸、倫敦等地會成為中國投資者喜愛的海外房地產投資目的地。

謝晨預計,未來數年內,美國仍然會是最受中國投資者青睞的海外房地產投資目的地之一。“美國的經濟增長依然被認為確定性較高。另外,澳大利亞的悉尼、日本的東京因為風險較小,預計也會是未來海外房地產投資的熱門區域。尤其是東京,這幾年房地產反彈勢頭很大。”

英國倫敦以及西歐地區房地產投資的吸引力是否會受到脫歐以及恐怖襲擊影響?對此,謝晨認為,目前脫歐對倫敦帶來的影響並不明顯,倫敦房地產市場的表現仍然較為穩健。但相對脫歐來說,恐怖襲擊和國家政治因素的不確定性對於某個國家和地區帶來的影響要大得多。

(據鉅亨網 )

美國 | 貸款申請三大要訣 掌握易如反掌!

對任何有意買房子的人而言,最基本的問題就是:我該買何種價位的房子? 我能負擔多少貸款?銀行同意的貸款額度?

換個方式來說,你衡量了利率、貸款標准及自備訂金後得出自身能負擔的金額,剩余部分,​​銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。 

許多購屋族傾向使用”速求法”,利用線上網站的計算功能來估算。當然,輸入了薪資、日常花費及信用額度,你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而,速求法只是粗略估算。實際上,你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標准。 

以下三大秘訣能夠更准確的判斷你是否符合特定項目的貸款條件:

貸款秘訣1:債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration(DTI)

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基准,並借此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付:

  • 每月房貸支出;
  • 其他債務:信用卡、車貸、學貸等。 

    如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款,相對地,就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據統計分析,認為負擔高的人准時還款的機率較低。

    舉例來說,你每月稅後薪資為六千美金,每月房貸為三千美金,債務比即高達50%。因此,大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

    1. 房貸相關支出:

  • 本金、利率、房屋稅及房屋保險;
  • 社區規費:含清潔費、管理費等;
  • 其他額外項目:例如水災保險及其他外加保險。

    2. 整體債務比例:比起房貸債務比,整體債務比例更為重要。延伸上述例子,每月薪資為六千元,房貸加其他債務總支出是$2460,則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%,你通常會被常規貸款拒絕,少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2:選擇貸款項目

對新買家來說,貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言,美國有四種常見的貸款項目:

  1. 常規貸款:借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司-Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美(由美國政府贊助之企業)。因次級投資風險較高,此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標准。
  2. Federal Housing Administration(FHA):由美國政府贊助,專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說,首購族及歷史信用較差的人適用此方案。
  3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration(VA):由美國退伍軍人管理局所提供,幫助現役及退役軍人申請貸款。
  4. US Department of Agriculture(USDA):又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家,由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市,希望透過優惠措施,活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上,FHA貸​​款只需要買家負擔3.5%的頭期款。 FHA的放款標准也比常規貸款來得寬松,盡管DHI超過50%,若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好,仍有機會申請到款項。然而,為了避免次級房貸悲劇重演,近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後,甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言,此兩類項目仍是貸款額度最高,並且會涵蓋支付訂金。 

注:一般國外買家並不適用以上提及之貸款方式。若有意於美國購屋,需聯絡房地產經紀人,透過他們尋找合適的借貸銀行。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用於常規貸款。

高貸款金額可減輕買家壓力,但最終仍須考慮自身的還款能力

貸款秘訣3:系統自動化審核貸款

一般大眾也許不太了解,貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector(LP)由Freddie Mac房地美擁有,另一個為Desktop Underwriter(DU)隸屬於Fannie Mae房利美。審核結果可分為:同意、拒絕及或許同意。

綜合而言,兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。 

進行方式為銀行受理買家的貸款申請,將相關資料輸入LP及DU系統,兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至​​包含過去貸款歷史做整體的考量,最終判斷出貸款同意與否。 

系統化審核的好處在於,系統會自動比較買家的正負面記錄,通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬松,許多DTI(債務薪資比例)高達45-50%的申請者,仍有可能通過審查。盡管房利美官方的標准是低於41%。

有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目,幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記,買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負擔的。 

其他重點:

1. 收入:買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外,買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費,這些額外項目都可提報為收入,只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外,中老年的申請者,兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。 

2. 信用分數:信用分數占了很重要的角色。有些借貸方不願意借款給信用分數低於640-680的申請者。就算接受了,借貸方也有可能向買家征收高額的額外費用,盡管LP及DU認定申請者通過審核。注意:市面上有許多計算信用分數的網站和機構,但唯一官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高,都未必可完全信賴。

3. 手續費:千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域,手續費範圍可能占房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費,作為提升買家購屋的誘因。好消息是,房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額,而FHA的容許範圍是3-6%。 

現在你應該對於房屋貸款有了基本認知及初步概念。盡管貸款金額高,可減輕買家壓力,但最終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額,應考慮自己的支付能力作為最後決定。身為債務及資產的所有人,你應該將所有未發生的支出都納入考慮,例如孩子未來的大學貸款或是婚禮​​支出。最後建議-貸款額度最終決策取決於你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。

【查看這篇文章的英文原文,請點擊這裡。】

點擊了解在美國建造新房的那些事

美國 | 佛州迪士尼乐园旁亲水新社区 度假胜地自住与投资的首选

溫特黑文(Winter Haven)距離著名的奧蘭多市60公里,距離迪斯尼樂園30公里,屬於大奧蘭多的區域。這裡環境優美,氣候宜人,周邊湖泊眾多,星羅棋佈擁有50多個湖泊,是著名的「湖泊鏈之城」。丹堤苑邸 (Dundee Station)是一處在佛羅里達州的溫特黑文開發的全新獨立別墅項目,整個項目佔地約86,000平方米,預計可建61套獨立別墅以及4棟商業用物業。買家可以選擇自己喜歡的地塊和房型及設計,由建築商幫助您打造自己理想的家。

傍水而居 不只擁有絕佳的自然環境

同樣擁有陽光沙灘,佛州和加州的差距可不是一點半點。2015年美國空氣質量報告指出,佛州全年平均PM2.5指數為7.2, 加州則很不幸再次墊底,PM2.5指數高達12。

度假村別墅坐落於佛羅里達州裡面湖泊最多的地區,從丹堤苑邸別墅前門步行5分鐘即可到達湖邊,在這裡漫步,享受無處不在的親水生活;亦可在前院和附近的自然綠化空間,輕鬆享受陽光燦爛的一天。充足的陽光、清澈的水域和新鮮的空氣,每一個都是現代人無比渴望的生活必需品,如今在丹堤苑邸卻觸手可及。

美國 | 在夢幻度假勝地「詩意棲居」:佛羅里達豪華別墅「丹堤苑邸」
丹堤苑邸 (Dundee Station)是一處在佛羅里達州的溫特黑文開發的全新獨立別墅項目,整個項目佔地約86,000平方米
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坐落於佛羅里達州裡面湖泊最多的地區,從丹堤苑邸別墅前門步行5分鐘即可到達湖邊,在這裡漫步,享受無處不在的親水生活
美國 | 在夢幻度假勝地「詩意棲居」:佛羅里達豪華別墅「丹堤苑邸」
這裡預計可建61套獨立別墅以及4棟商業用物業。買家可以選擇自己喜歡的地塊和房型及設計,由建築商幫助您打造自己理想的家
美國 | 在夢幻度假勝地「詩意棲居」:佛羅里達豪華別墅「丹堤苑邸」
充足的陽光、清澈的水域和新鮮的空氣,每一個都是現代人無比渴望的生活必需品,如今在丹堤苑邸卻觸手可及

此外,「丹堤苑邸」周邊擁有眾多優質學校,教育資源豐富,為孩子的成長提供了優越的環境。當地的「湖區學院高中」是滿分10分的明星學校,也是以體育和藝術為強項的學校——該校距離丹堤苑邸2.3公里,駕車只需5分鐘。另外還有Frank E.Brigham學院,入學需抽籤,是一間以科學、科技、工程和數學為強項的明星學校,距離丹堤苑邸 1.8公里,駕車只需4分鐘。

精心打造的親水全新社區 安居更安心

全新獨立別墅項目「丹堤苑邸」所在地是佛羅里達州著名的「湖泊鏈之城」,周邊湖泊眾多,是名副其實的親水社區。項目佔地約 86,000 平方米,預計可建69套豪華別墅及4棟商用物業,總共提供四個不同的戶型,分別有三房、四房、一層和二層供客戶選擇,全帶有車庫和後花園的獨立別墅。

項目由佛州當地設計師精心打造,風格簡約而不失奢華大氣,符合當地人民居住習慣。每套別墅帶精裝修,室內鋪裝瓷磚,臥室鋪滿優質地毯;窗戶及玻璃門安裝百葉窗。該物業的高檔設備非常齊全,帶有中央空調、熱水器、奢華廚房及衛生間設有標準疊加櫥櫃;另外擁有花崗岩檯面及水龍頭設備,廚房帶冰箱、爐頭、抽油煙機、洗碗機等。

別墅將採用最高建築安全規格,確保高質量及耐用性,更能為業主節省維修費用。此外,建築商還提供1年質量和材料保證及10年房屋結構保養,這一切,只為讓每位業主在此安居樂業。

美國 | 買房子需要准備多少首付款?絕對少於你所想!

大眾一般認為在美國買房,美國買房最低首付須達房屋總價兩成,但真是如此嗎?

事實上,只要準備3.5%左右或什至不需給付任何金額,就有可能買一棟全新的房屋。根據Wells Fargo富國銀行2014年六月份抽查2017位成人所進行的問卷調查,將近四成受訪者認為買房應該要準備將近20%首付款。然而富國銀行紐澤西州薩默維爾分行的房貸經理榮恩。索齊奧表示:“事實上,根本不需要準備這麽高的金額。”

兩成首付款的說法究因於首購族及於2008次級房貸風暴中房屋遭到法拍的人們,根據其個人購屋經驗產生出的結論。

道明銀行紐澤西州櫻桃山分行房貸經理麥爾坎。何倫斯坦也認為3.5-5%首付就足夠。而低額首付款不僅限於二手屋,就算購買新建案也適用於此規則。

即使你手頭上沒有20%的首付,你也可能很快購置到新居——事實上,買房可能只需要低至3.5%的首付。

到底該如何判定需要準備的首付金額呢?取決於貸款類型及房屋性質。

常規貸款

根據房利美及房地美規定,一般是以417,000美元作為標準,低於此金額只需準備5%,高於此金額則須將首付款提高至10%左右。索齊奧補充:“市場上,大多貸款機構針對超額貸款,會要求10%左右的金額。”但實際上,低額度的首付款也會被市場認可,因為房利美及房地美將會推出3%首付的方案

聯邦低息貸款(Federal Housing Administration)

由美國政府背書的聯邦低息貸款規定首付款須達到房屋總價的3.5%,若以總價25萬美金的房產來說,買家僅需準備8750美元。

軍人貸款及鄉村開發貸款

軍人貸款適用於退伍軍人及現役軍人。鄉村開發貸款則是為了活絡鄉下小鎮的房產交易所設計。整體而言,以上提及四種貸款方式都可以接受買家透過親人贈與的方式取得首付款。部分建商也願意在合理範圍內,盡量降低首付款的金額。

住房抵押保險

為了保障貸款銀行,低首付款通常伴隨的住房抵押保險或是針對補助所產生的額外費用。額外費用通常會提前征收,但可以涵蓋在貸款總金額內或是透過繳付較高的利率來取得。

聯邦低息貸款需擔負住房抵押保險,軍人貸款則須繳交額​​外費用。常規貸款需持續繳交住房抵押保險直到買家付清20%總款項。買家若沒有足夠現金或是不願意購買住房抵押保險則無法獲得貸款。

客制化新屋

新屋及二手屋的首付款要求一般來說是相同的。但有兩種例外情形,第一就是客制化新屋。

由建商大量建造的新建案通常不會被認定為客制化新屋,盡管買家可以針對個人需求與建商溝通房屋裝潢及隔間。

真正的客制化新屋定義為買家自行購入土地並雇請建商及建築師來建造房屋。在此情況下,貸款銀行會希望買家能自行支付較高比例的首付款,因為房屋根本還不存在。

何倫斯坦提到:“客制化新屋的買家需要申請建築貸款而非房屋貸款,因此首付款的規定與一般房屋不同。”

獨立產權的新建公寓

第二個例外狀況為各戶擁有獨立產權的新建公寓。買家需要支付多少額度的首付款取決於借款方要求、貸款項目、房產所在地及預售成交戶的比例。

佛洛裏達羅森塔爾及拉斯維加斯兩地就要求高額的首付款比例。位於此兩地的貸款銀行通常會要求買家自備較高額的首付款並希望新建公寓預售出大部分單位。

取得資格

實際上,買家並不需要自備高額首付款或建商根本不要求首付款。最好的方式還是貸款銀行洽談了解詳細狀況。皮爾斯強調:“大部分買家都過度擔心,認為自己無法取得足夠貸款來買屋。只要去趟銀行,買家絕對會驚喜地發現自己根本完全符合貸款標準。”

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美國 | 930大限將至 大選年的EB-5將會怎麽改?

2015年,原本面臨變革的美國投資移民EB5法案卻壹波三折,連續出現3次延期,最終推遲到今年9月30日。隨著930期限的不斷接近,不少業內人士猜測9月30日後,EB-5法案將會迎來新壹輪變革,漲價的可能性極大;不過,也有業內專家表示,因美國大選的原因,今年的EB-5投資移民法案或繼續延期。

壹、背景——申請數量井噴、排期加長 EB-5 “變政”幾成定局

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如今EB-5投資移民排隊等待批準的主申請人數量已超過20000人,平均審核時間已延長至15~20個月

2008年全球經濟的變動,美國經濟也有所波動。為了改變經濟形勢,壹些嗅覺靈敏的美國公司把目光投向了過去長期未被充分利用的EB-5投資移民計劃,把這變成壹種可靠的融資方式。但是移民局並未對EB-5計劃的熱門程度和隨之而來的井噴式申請數量增長做好應對措施。

如今EB-5投資移民排隊等待批準的主申請人數量已超過20000人,平均審核時間已延長至15~20個月。與此同時,EB-5移民簽證所需數量也第壹次超出了可用的配額數量,導致已經通過移民局審核的投資人由於沒有移民簽證配額,不得不在無法預測的排期中開始無盡的等待。

綜合以上現象,專家預測,美國投資移民‘變政’幾乎已成定局,但新政的實施不會影響已經進入到投資移民申請階段的投資人,中國的申請量占到了全球總申請量的82%。申請者數量增長的同時,也增加了美國移民局的審核壓力,也增加了部分申請者的回款期。

二、猜測——EB-5將提高申請門檻 投資額漲至80萬美元?

關於EB-5新政的變革,業內已普遍認為,新法案將會涉及到的提高申請門檻、收緊移民政策、提高目標就業區最低投資金額到80萬美元,非目標就業區最低投資額提高到120萬美元等條款。

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業內已普遍認為,新法案將會涉及到的提高申請門檻、收緊移民政策、提高目標就業區最低投資金額到80萬美元

 

關於2016年美國EB-5法案改革的五大預測:

1、漲價已成共識。

2016年,美國國土安全部的壹份《美國移民局費用調整計劃表》公布,其中上調了多項EB-5申請費用,申請費平均上漲21%並新增壹類,這壹消息的發布更加提高了關於EB-5投資金額漲價的可能性。近日,國會議員Aaron Schock在最新的采訪中也提到了調整最低投資金額,將EB-5最低投資額增加到80萬美元、改變目標就業區的劃定方式等多項問題。

2、優先解決排期。

自2015年美國投資移民首次出現排期以來,排期成為所有投資人最為頭疼的問題,移民局已經意識到解決這個問題的重要性。

3、加強監管區域中心。

根據國會議員最新的壹份改革草案和部分國會議員的采訪,移民局將會在新法案中加強對區域中心的監管,從而來保障投資人的資產權益。

4、移民局和國會持續博弈。

EB-5區域中心法案的出臺,美國政府部門和國會之間始終在進行博弈,去年延期也是在最終沒有達成共識。

5、提前遞I-829、跳過臨時綠卡階段

美國國會如果親自進行EB-5法案的改革,“提前遞I-829、跳過臨時綠卡階段”這壹利好條款很有可能會通過;

究竟這些猜測和傳聞是否真的會實現?目前美國大選的形勢還不明朗,候選人們的政策也是瞬息萬變,但是每屆新政府也會推出利好於移民和留學的新政策,所以還是讓我們拭目以待,等待最終的結果吧。

三、建議——漲價與否 抓緊最後的政策“紅利”

隨著9月30日大限的逐步臨近,在當前EB-5排期情況和寬松的政策情況下,居外網建議,有意向移民美國的投資人要趕緊行動了,抓住50萬移民美國最後的“政策紅利”,按照要求準備好資料和完成打款,確保在930之前遞交至移民局,這樣,即便“9·30”美國投資移民發生政策變化,也還是可以沿用之前的法案,規避漲價、門檻收緊等風險!

此外,投資者在考核EB-5投資移民項目時,也要多加小心,聘請第三方機構考量項目風險、監控項目進程,定期發布監控報告以最大程度降低項目投資風險。下面這4個安全有保障的EB-5項目,不僅能夠讓妳快速拿到美國綠卡,而且安全可靠,助妳趕在930政策變革前,完成移民美國的夢想!

1)加州JW萬豪酒店

比鄰迪士尼樂園 您快速獲得美國綠卡的最佳選擇

加州JW萬豪酒店項目
加州JW萬豪酒店項目

JW萬豪酒店位於美國加州安納海姆,步行去迪士尼樂園只需3到5分鐘,是迪士尼樂園周邊唯壹的高端奢華酒店,項目建成後將由世界知名奢華酒店品牌——萬豪國際集團直接運營管理。

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2)紐約哈德遜城市廣場

曼哈頓市中心 美國房產巨頭精心打造的特別EB-5項目

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紐約哈德遜城市廣場

哈德遜城市廣場位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,占地10.5公頃,將建造住宅、學校、公園等壹系列配套設施,最終形成集商務、生活、娛樂、購物為壹體的綜合社區,壹座位於曼哈頓的城中城!

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3)、洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

老牌區域中心成功項目再復制 獲準率100%

洛杉磯
洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

該項目是 EB5 Capital 公司在加州的第6個 EB-5 項目,也是與酒店開發商 HHG 的第4次合作,此前的合作均取得成功!每位投資人50萬美金,僅有39個投資名額,獲批率100%!

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4)西雅圖Lenora街大樓項目

投資50萬美元 全家移民西雅圖

西雅圖Lenora街大樓項目

Lenora街大樓項目位於美國西雅圖貝爾鎮,是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的綜合項目,由當地最大的開發商馬丁.塞林格地產(Martin Selig Real Estate)聯合開發,是值得信賴的EB-5項目。

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美國 | 2015年狂擲85億美元!中國投資者緣何青睞美國商業地產?

 

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美国 | 2015年狂掷85亿美元!中国投资者缘何青睐美国商业地产?

在投資美國房地產的熱潮中,不少中國買家對商業地產情有獨鐘,光2015年壹年,中國投資者在美國商業地產的投資額就達到85億美元。對於大部分中國投資者來說,無論是移民到了美國,還是人在中國,美國的商業地產投資都是獲得長期,穩定收入的壹種有效方式。

壹、中國成全球第三大對美商業地產投資國

近日,紐約亞洲協會和羅森咨詢集團聯合發布了《破土而出——中國對美國房地產投資》(Breaking Ground: Chinese Investment in U.S. Real Estate)。報告提供了對中國投資者投資美國房地產市場所有領域的綜合分析。

2015年全球各國在美國的商業地產收購量占比

報告顯示,2015年在商業地產領域,中國已經成為全球僅次於加拿大、新加坡之後,與挪威並列的第三大對美房商業地產投資國

2010—2015年中國對美國商業地產收購量(按財產類別劃分) 2009—2015年中國對美國商業地產投資額變化

自2010年以來,中國投資者在美國商業房地產領域,以年增長率70%的速度總共投入了171億美元,從2010年的5億8500萬美元飆升至2015年的85億美元,構成總量的大約壹半。其中辦公項目的投入比重最大,其次是公寓和酒店項目。

2010—2015年中國在美國各州商業地產收購量

中國商業地產投資遍及美國33個州,但中國對美商業地產投資主要集中在美國壹線大都會城市,排名第壹的是紐約,其次為洛杉磯和舊金山,僅此三大城市就占中國對美商業地產投資總量的大約70%,其余分布在美國各地。著名的案例如2015年,中國安邦保險集團出資19億5千萬美元購買希爾頓旗下全球聞名的華爾道夫酒店,2016年初,又同意斥資65億美元購買黑石集團旗下的戰略酒店及度假村。

二、為什麽中國買家喜歡投資美國商業地產?

為什麽美國的商業地產在中國投資者中如此受歡迎呢?以下我們整理總結了美國商業地產投資的優勢,供對美國商業地產有興趣的人借鑒。

美國商業地產投資的優勢

 

1、永久產權

和中國40年的產權不壹樣,美國的商業地產的產權是永久的,包括土地下面的礦產和地下水等自然資源都是歸產權方所有的。

2、高收益

美國的房產年租金和房子的售價比是比較高的,租售比壹般都在1/20,而國內租售比在1/50甚至更低。美國商業平均收益率6-8%,中國基本低於4.5%。由於美國市場是屬於國際市場,從長遠的角度,也更為穩定。

3、簡單管理

商業地產中零售商鋪和工業地產等,房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業租約普遍比較長,至少3年,很多租約甚至5-15年,所以租約長避免房東頻繁更換租戶帶來的麻煩。

4、投資策略靈活

在美國購買商業地產投資比較靈活。首先,如果不想付全款,可以辦理貸款。第二,如果暫時手頭上有現金全款買房了,買房後需要現金流周轉,還可以做Refinance,用已購房產找銀行貸款。第三,投資者還可以和其他人壹起投資購買,以出價多少分割地產股權。

三、移民、投資兩不誤 個人買家更青睞商業地產中的EB-5項目

報告顯示,截止2015年底,中國對美正在進行的和計劃進行的建築項目的投資達150億美元,這些項目從在洛杉磯和舊金山灣區的數十億美元的多用途項目,到在二線市場的較小規模的發展項目。其中,EB-5移民簽證項目已經產生了至少95億美元的中國投資資本。

住宅類房地產項目,對於非EB-5投資非常好,然而,對於EB-5投資來說卻是高風險

由於美國移民局的排期政策和EB-5法律可能的變革,住宅類房地產項目已經不再適合EB-5,所以目前美國的EB-5項目多為商業項目。而住宅類房地產項目,對於非EB-5投資非常好,然而,對於EB-5投資來說卻是高風險。

投資EB-5住宅類不動產項目二大風險:

1、住宅類房地產項目面臨高不確定性:在轉永久綠卡的時候需要滿足移民局“可持續投資”的要求;

2、住宅類房地產項目並不能創造大量的工作崗位,所以對於投資者在轉換永久綠卡的時候並不可靠。

四、快速拿到美國綠卡 5個安全的EB-5項目別錯過!

在我們的意識當中,只要是商業項目就是有風險的,但是EB-5投資人卻與壹般的純商業投資人不同,他們的目的不是資金的高回報,而是本金和綠卡的安全。那麽,在眾多EB-5項目中,有哪些優質安全的項目可以進行投資呢?

1)加州JW萬豪酒店

比鄰迪士尼樂園 您快速獲得美國綠卡的最佳選擇

加州JW萬豪酒店項目

JW萬豪酒店位於美國加州安納海姆,步行去迪士尼樂園只需3到5分鐘,是迪士尼樂園周邊唯壹的高端奢華酒店,項目建成後將由世界知名奢華酒店品牌——萬豪國際集團直接運營管理。

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2)紐約哈德遜城市廣場

曼哈頓市中心 美國房產巨頭精心打造的特別EB-5項目

紐約哈德遜城市廣場

哈德遜城市廣場位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,占地10.5公頃,將建造住宅、學校、公園等壹系列配套設施,最終形成集商務、生活、娛樂、購物為壹體的綜合社區,壹座位於曼哈頓的城中城!

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3)、洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

老牌區域中心成功項目再復制 獲準率100%

洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

該項目是 EB5 Capital 公司在加州的第6個 EB-5 項目,也是與酒店開發商 HHG 的第4次合作,此前的合作均取得成功!每位投資人50萬美金,僅有39個投資名額,獲批率100%!

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4)西雅圖Lenora街大樓項目

投資50萬美元 全家移民西雅圖

西雅圖Lenora街大樓項目

Lenora街大樓項目位於美國西雅圖貝爾鎮,是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的綜合項目,由當地最大的開發商馬丁.塞林格地產(Martin Selig Real Estate)聯合開發,是值得信賴的EB-5項目。

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美國 | EB-5大數據解讀:中國投資人成EB-5簽證主力軍

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 哪涼快去哪兒!全美最適宜夏季避暑的十大城市

步入炎熱的夏季,驕陽似火的天氣讓人大汗淋漓,只能待在空調房裡來躲避室外的熱浪。其實,有假期的小夥伴不妨找個舒適的避暑勝地,清涼、愉快的度過這個悶熱夏天。最近,美國汽車協會(American Automobile Association,簡稱AAA)公佈了一份關於美國夏季旅遊最受歡迎城市的調查報告,奧蘭多、西雅圖和加州的安納海姆分別榮膺「全美夏季最受歡迎的旅遊城市」的前三位。(度假村別墅

奧蘭多
NO.1 奧蘭多是美國佛羅里達州中部城市,它一直是美國人最愛的度假勝地之一,擁有全球最大的迪士尼樂園
西雅圖
NO.2 西雅圖,位於美國西北部,氣候多雨濕潤,定位清新文藝小資,城市的地標是「 太空針 」觀景塔
安納海姆
NO. 3 安納海姆的遊客主要來自周邊地區,人們多數是衝著這裡的迪斯尼樂園來的。
火奴魯魯
NO.4火奴魯魯,是美國夏威夷群島最受歡迎的一個港口城市,可以充分享受到陽光、沙灘和大海交融的感覺
拉斯維加斯
NO.5 拉斯維加斯 沙漠中的綠洲,因為30年代賭博合法化發展成以賭博、購物和餐飲為特色的旅遊聖地
安克雷奇
NO.6安克雷奇 從安克雷奇向南到西沃德的公路是沿著海岸線修的,被評為世界上風景最美的公路之一
紐約
NO.7 在紐約,你可以去感受曼哈頓區無窮的能量,欣賞中央公園茂盛的花園、參觀古根海姆美術館
毛伊島
NO.8毛伊島 夏威夷州的第二大島,也是夏威夷群島中最佳的觀鯨點,被旅遊雜誌評比為「全球最佳海島」
舊金山
NO.9 舊金山 金門大橋觀晨霧、坐著纜車逛老街、漁人碼頭海蟹大餐、九曲花街午後漫步
丹佛
NO.10 丹佛位於美國科羅拉多州,緊靠景色秀麗的落基山,氣候宜人,平均海拔1610米(約一英里)
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JW萬豪酒店位於美國加州安納海姆,步行去迪士尼樂園只需3到5分鐘,是迪士尼樂園周邊唯一的奢華酒店
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哈德遜城市廣場位於紐約市曼哈頓的心臟地帶,佔地10.5公頃,將建造住宅、學校、公園等一系列配套設施
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洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店是 EB5 Capital公司在加州的第6個 EB-5 項目,也是與開發商 HHG 的第4次合作
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Lenora街大樓項目位於美國西雅圖貝爾鎮,是一座集住宅、零售和高檔辦公為一體的綜合項目
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金悅度假別墅位於度假天堂夏威夷,地處大島最受歡迎的旅遊景點卡哈拉(KOHALA)黃金沙灘

 

一、全美最受歡迎的十大夏季旅遊勝地

1、奧蘭多(Rolando

奧蘭多是美國佛羅里達州中部城市,它一直是美國人最愛的度假勝地之一。不管是迪士尼樂園裡面驚險刺激的遊樂項目,還是水上樂園彎曲的水滑梯都讓這個城市迷人無比,哪怕有夏季的暴風雨和潮濕的天氣,它依舊深得人心。這裡還是美國航空工業的中心,肯尼迪太空中心一遊是保留節目。總體上,奧蘭多是有小孩的家庭的度假首選。

旅遊景點:全球最大的迪士尼樂園、哈利波特樂園、奧蘭多海洋世界

Zillow房價中位數:$457200

相比去年同期:上升4.5%

未來一年房價指數:預計上升1.8%

Zillow 2016年5月份租金指數:$2223

2、西雅圖(Seattle)

位於美國西北部,毗鄰太平洋地勢山水相伴,氣候多雨濕潤。西雅圖的定位就是清新文藝小資,因為《西雅圖夜未眠》, 《北京遇上西雅圖》說的就是她。城市的地標是「 太空針 」觀景塔。西雅圖中央圖書館是著名的解構主義建築。如果不去派克市場逛逛(Pike Place Market ) 那就虧大了,第一家星巴客就誕生在這個熱火朝天的菜市場裡。

遊玩景點:太空針塔、華盛頓大學、派克市場、凱瑞公園

Zillow房價中位數:$580000

相比去年同期:上升17.6%

未來一年房價指數:預計