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澳洲房地產專家稱，2015年澳洲住房市場的海外投資不太可能低迷，因為中國買家將會繼續出手搶購。

以中國買家為重點服務對像的國際房地產網站居外（Juwai.com）總裁冼明（Simon Henry）表示，他預計與2014年相比，今年澳洲房地產市場上來自國際的投資將會增長15%至20%。

他說：“澳洲房地產市場會面臨著一些不利因素，但幸運的是我們的分析表明，國際投資將彌補一些國內需求的損失。”

根據外國投資審查委員會的數據，中國是2013年澳洲房產投資的頭號來源國，投資總額高達59億澳元，比一年前增長了40%。

雖然房產界廣泛關注著境外投資正在造成市場扭曲的問題，但一份聯邦議會委員會11月份發布的房價負擔能力與境外投資的報告中稱，如果境外投資受到抑制，房產供應問題會惡化。

冼明說：“最近的議會調查發現，境外投資能使房產保持低價格及新房供應的高水平。在澳洲的經濟增長緩慢和收入衰減的背景下，由國際投資者帶來的建築業的工作、消費及稅收應該是值得歡迎的。”

瑞士信貸（Credit Suisse）研究人員認為，未來七年中國投資者將投入440億澳元，在到2020年期間，平均每年達63億澳元。

更有利的彙率可能有助於投資的增長，澳元下跌提振了中國買家的購買力。2009年12月時，1元人民幣只能兌換約16澳分，如今可以兌換大約20澳分。

冼明說：“這不僅是中國投資。美元上升也提升了美國人的購買力。他們的投資水平已位居前二、三名之列。”

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澳洲最大的房地產公司Ray White的老板懷特（Brian White）表示，來自中國的投資前景帶給澳洲房地產市場希望。

他說：“2014年很明顯，中國投資者很關注澳洲的房產，尤其是悉尼和黃金海岸。澳洲房地產市場的可靠性加大了對中國投資的吸引力，來自中國的投資水平無疑會增加。”

懷特在北京和中國香港開設了辦事處，以利用澳洲房地產對中國投資者的不斷增加的吸引力而開展自己的業務。

懷特說：“我們的許多負責人都充分意識到擁有一名中國專家來處理業務的重要性，我們的辦公室正在越來越多引入中國的專業知識到房地產市場中。”

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新春第一個周末中國買家趁著農歷新年的高漲情緒，瘋狂競購悉尼房產。

根據Domain集團的數據，悉尼各地本周六預定拍賣的房子超過600處，清盤率達到驚人的84.6%。Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，這個結果是“悉尼錄得的最高清盤率之一”。他說唯一比這個高的紀錄是86%，也是在去年的同一個周末錄得，不知道這是否是“巧合”。 “目前的狀態絕對是搶購，而且毫無減弱的跡像。”韋森說。

在中國農歷新年前後買房被視為是吉祥的事情，而且悉尼火熱的房地產市場在歷史低利率和澳元貶值的催化下更能吸引更多中國買家，無論是居住在此的中國人還是過來走親訪友的中國人。

葉坪（Epping）地產公司Tracy Yap Realty的負責人Tracy Yap表示：“上周和今天有很多海外中國買家出現在拍賣會和房子開放日。市場現在非常強勁，吸引了很多海外資金。“

有些中介會提醒客戶農歷新年是賣房的好時機，因為中國大陸買家的興趣會大增。 “如果你能把握農歷新年，那麼你就能最大限度吸引買家，尤其是來自國外的人。“車士活（Chatswood）Loyal Property的銷售經理Leon Chung說。

不過這些海外買家的購買力不一定最強。Chung上周接待了一位中國大陸客人去看車士活的一套房子，結果錯過了一位本地中國買家。在Rockdale的一場拍賣會上，一位中國大陸買家打電話競購一套二居室房子，不過房子最後以63萬賣給了一位悉尼買家。

2月21日在悉尼市郊北萊德（North Ryde）的一場拍賣會上，本地中國買家也是主力，來自NNW Property的代理Kate Seehusen說，這是她舉行過的最大規模的一場拍賣會。

拍賣會上有超過300人，在登記競標的42組客人中，她估計有38組是當地的華裔居民。最後，一位來自葉坪的買家以160.5萬元買下一棟60年代的紅磚房，他打算把房子拆了重建。這個價格高出了底價30萬元。

在寶活（Burwood），一位中國買家擊敗其他15人，以195萬買下一棟舊房，高出底價55萬。

來自地產公司Richardson and Wrench Elizabeth Bay的代理Rod Angus表示，“95%“的買家都是華裔，但他淡化了中國農歷新年對這個結果的影響。

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墨爾本房地產市場也出現了類似的“春節熱”，中國獵房族紛紛趁機出動。墨爾本該周末的清盤率為77%，共有704場拍賣會。Domain集團的韋森說這個結果反映了當地市場庫存不足。

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位於悉尼華人聚居區車士活（Chatswood）塞維爾街（Saywell St）5號的一處獨立屋在春節前夕，以2,268,888澳元的吉利價格賣給了1戶華裔家庭。

Shead Property Chatswood的房產中介伊莎貝拉（Isabella Yan）稱，這處5居室的獨立屋的買家為華裔血統，他們相信數字8能帶來好運氣。伊莎貝拉表示，有2組買家都對這處物業非常有興趣，其中1家的出價就是2,268,888元。

據悉，這位新買家本來住在車士活區的公寓，這次則是小屋換大屋。

伊莎貝拉呼吁有意購買的人士在春節前就完成購房交易，以便在周末能沒有後顧之憂地和家人共敘天倫。

悉尼下北岸還有個家庭就在羅斯維爾（Roseville）一處房屋本周末以280萬元競拍之前，先行買了下來。這個位於摩爾街（Moore St）50號的房屋有4個臥室，占地963平方米，內部裝潢現代化，而且還有很大的戶外活動空間及游泳池，有約200組人曾去看房。

中介昌西（Peter Chauncy）表示，現在有不少年輕人家庭、空巢老人以及高端買家都對這一地區有興趣，最近幾個月來這一趨勢尤其明顯，尤其是在威樂比路（Willoughby Rd）沿線的商店紛紛升級、當地新建了學校之後更是如此。

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隨著新一波住宅開發項目的實施、全新高端零售商的到來以及高級寫字樓的興建，20年來澳洲各首府的面貌幾乎已經面目全非了。不過高力國際（Colliers International）的新報告稱2015年這一切將繼續進行。

這份名為《誰將統治CBD》（Who will rule our CBDs）的報告對2015年上半年的澳洲城市面貌進行了研究和預測，它發現物業的所有權越來越集中。

隨著出租物業的平均單位面積減小，租客的數量也在繼續增加，租客類型也在發生改變。高力國際的全國研究負責人科尼茲比（Nerida Conisbee）稱，CBD正在以前所未有的速度進行住宅開發。在墨爾本，在建或已獲准興建的公寓達到了2萬多套。在悉尼，CBD開發的浪潮才剛開始，未來5年預計超過5000套公寓將上馬。

高力國際資本市場和投資服務總經理馬拉斯科（John Marasco）稱，城市24小時運轉推動CBD不斷發展變化。“更多人在CBD生活、工作和社交，”馬拉斯科說，“過去十年，CBD發展壯大了很多，越來越受居民和雇主的歡迎。”

辦公室租客現在對大樓的要求與從前也不太一樣。他們需要更多的像校園那樣的室外空間、良好的技術基礎設施以及更多的終端設施，包括自行車停放架、淋浴間、儲物櫃甚至是跑道。

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前三大海外投資客

高力國際稱，CBD寫字樓的所有權將繼續集中在少數公司手中，其中澳洲的機構業主將繼續占統治地位。不過東南亞國家財富增加也使得中國和新加坡成為主要的海外投資者。2013年，澳洲的前三位海外投資者分別是中國、新加坡和美國，2014年則是新加坡、加拿大和美國。這些國際買家非常熱衷於將澳洲房産投資寫字樓改造為公寓。

租房市場將出現復蘇

因需求穩定而供應有限，高力國際預計未來12個月租房市場將出現復蘇，特別是質量較好的建築。悉尼和墨爾本將是最活躍的市場。地鐵站附近依然將是租客的集中地。咨詢、營銷、通訊、商務服務以及IT&T公司將擴展並且租用更多的空間，使得租房市場的情況出現逐步好轉。

根據高力國際的數據，悉尼的平均淨有效租金從2013年的370元上漲了7.6%至2014年的398元。墨爾本從385元上漲了3.9%至400元。布裡斯班從291元上漲了2%至297元。阿得雷德從261元上漲了0.3%至262元，而珀斯則從451元下降了17.7%至371元。此外，堪培拉的平均淨有效租金從295元上漲了1.0%至298元。

2015年的走勢

高力國際稱2015年業內人士需要對公司活動和新的資金來源趨勢進行觀察，就像規劃需要適應城市的發展一樣。“規劃對悉尼CBD的容納能力有很大影響，改變規劃控制將允許開放商開發更多的寫字樓，”馬拉斯科說，“這些包括允許興建更高的大廈和對大樓進行再開發等。”

“另外一個解決容納能力的方法是繼續擴大CBD。對悉尼而言，可能的方向是向南開發，對中央車站進行大規模再開發被認為是最優選項。”

馬拉斯科認為擴張墨爾本CBD會更加容易。“墨爾本的地理位置比較容易在未來十年進行擴展。很有可能E-Gate、聯邦廣場東區（Federation Square East）和漁夫灣（Fishermans Bend）將成為大公司的選擇。

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多家貸款機構放寬了對借款人的首付金額要求，使之更加容易利用貸款實現澳洲買房夢。

在過去六個月裡，貸款機構提高了客戶的貸款-房價比（LVRs），這意味著借款人需要准備的首付款減少了。

在一些例子中，貸款人把最低首付比重從25%猛削到只剩5%，把貸款-房價比從75%提高到了95%。

這些做法似乎與澳洲銀行監管機構的建議背道而馳，澳洲審慎監管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切堅實房貸市場，以防止風險貸款並打擊對房地產投資者的過度放貸。

金融比價網站Finder.com.au的新數據顯示，包括Homeloans，滙豐銀行（HSBC），loans.com.au，麥覺理銀行（Macquarie Bank），RAMS和西太銀行（Westpac）在內的貸款機構都調整了部份產品的貸款-房價比，放寬了貸款所需的首付款要求。

Finder.com.au發言人哈奇森（Michelle Hutchison）說，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率處於歷史低點的時期貸款，完全就是“災難的配方”。

“借款人在首付很少的情況下貸款可能會很危險。”她說。“利率終將上漲，目前2.25%的現金利率超級低，如果借款人在利率低的時候勉力貸款，那麼等到利率再次升高的時候，他們會發現自己陷入了麻煩。”

根據這個金融比價網站的發現，其數據庫中將近一半房貸，貸款-房價比最高達95%甚或更高。

澳洲銀行家協會（Australian Bankers’ Association）的執行長穆申伯格（Steven Muchenberg）說，很可能是一些貸款機構希望在房貸市場取得更大份額，因此提高了貸款-房價比。

“有一些貸款通常只貸給投資者。”他說。“我們並不是單純地大幅提高貸款-房價比，事實上，絕大多數房主，當然是自住業主，都會利用低利率來償還他們的抵押貸款。”

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四大銀行的平均標准浮動利率為5.91%，當2月的最近一次減息生效之後，將降至5.65%。

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珀斯房地產專家們稱2015年為買方市場，但是他們也指出，機會和風險是並存的。隨著單元房存儲量的增多，租金下跌，珀斯房地產行業在市場上正面臨著惡化的趨勢。但是對於精明的投資者或房產所有者來說，這確實一個機會。

專家一：市區公寓仍是好選擇

獨立地產專家及Hegney地產集團創始人及董事長亨格利（Gavin Hegney）表示，雖然消費信心較低，投資者們可以利用當前市場條件將自己定位在優勢之處。他說，盡管單元房面臨著供過於求的狀況，這並不意味著購買公寓是錯誤的投資之舉。亨格利說：“最好的交易應該是在成熟市場，而不是新開發市場。”“對任何新鮮事物你都需要支付保險費。而對於成熟市場，12月或24個月新的公寓其市場價格預算要低得多，你可以買到比現時成本還低的房產。”

亨格利表示，盡管現在房產供應量過大，因而投資者們選擇遠離市區，然而靠近主要便利設施的房產還是大有機會。亨格利說：“整個市場由於房產供應充足正向前發展著，可供選擇的機會也很多，從價格疲軟就能略知一二。如果你能買到相對有需求，也相對有增長機會的東西，那你就選對路了。”

亨格利預計那些位於伊麗莎白碼頭（Elizabeth Quay）和國王廣場（Kings Square）周圍的公寓有著最好的發展機會。他說：“如果面臨在市區內購買一套公寓的選擇，最好是購買那些位於你的確想要靠近的地方，而且是在具有增值空間範圍內的。” “價值可能不會現在就體現出來，但是在接下來的十年內，隨著基礎設施的發展，你的物業價值也會得到增長。”

專家二：避開投資市中心 選近郊

然而動量財富（Momentum Wealth）執行董事長科林斯（Damian Collins）說，他建議投資者們最好避開在市中心投資。科林斯說：“很顯然單元房在東珀斯、北橋和市區一帶已經過剩了，他們並不是最好的投資選擇。最為一個投資者，你並不想買到很容易被復制的產品。”

科林斯表示，盡管市區總是與單元房密切相連，但他認為最好的投資選擇還是在郊區。他說：“距離市區10公裡範圍內的精品式建築，相對比房屋供應量大的地區長期風險要小得多，而且仍然處於需求相對強勁的地方。”他認為Bassendean和Carine區有著良好的增長機會，因為他們靠近火車沿線，而且還未引起廣泛關注。

他說投資者有所退縮的主要原因不僅僅是因為租金出現疲軟，而且到年底預期價格還會出現進一步下降的趨勢。他預計：“單元房市場沒有獨立房市場競爭那麼激烈，今年只會繼續保持現有狀態。”“但是如果每個人都遵循這一趨勢的話，到今年年底我們的需求就會被禁錮住了。所以如果你現在遇到了合適的房產而且價格也合理，沒有理由現在不趕快投資進去。”科林斯說價格預計不會有所增長，期房的單元房市場會變得更加不穩定。

專家三：鎖定遠郊高增長區

全澳地產專家萊德（Terry Ryder）表示，投資者應該在市場沒有冷卻時尋找相應的部份。“珀斯房產還是有增長的部份，尤其是在郊區像Mandurah、Bunbury和Busselton等區。”

萊德說，購房者花費40萬澳幣就能在他看好的區買到支付的起的、配有基礎設施的房產，而且這些地區還充滿了就業機會。他說慢慢地，Armadale、Rockingham和Swan 等地區會開始變得越來越好。如果想花65萬到75萬澳元買房的人，他建議在Joondalup地區和Fremantle周邊地區尋找。

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2015澳洲房產投資風險低

專家們一致認為，一旦進入房產市場時，每個人遇到的情況會大不相同。亨格利說：“做起來相對很難，但是如果你充滿了自信，就一定能找出對你有利的局勢來。對於那些想給改善住宅環境的人來說也是一個好時機，就像駕駛時汽車變道一樣，當別人放緩速度時你可以趕快搶占先機，現在買地的人少得多了。”

亨格利稱大部份購房者興趣減退，成本價又出現變更，也給那些想要買房的人采取實際行動增加了信心。他說：“在低端購買市場的競爭還是相對激烈，但是在中高端市場上還是有被低估了的房產。”“例如價值50萬和60萬澳元的房子，你能從中得到近10萬的差額。”

科林斯也認為房產升級最好是在澳洲房產市場冷卻，而不是正旺時進行。他說，High Wycombe和Forrestfield區已經具備了良好的資本增長潛力，因為受2020年的鐵路計劃和當前重新區劃方案所影響。科林斯說：“在這些地區你可以享受到一些大型的基礎設施，而且能以中位價買到一套房產。”他認為2015年投資澳洲房產市場風險相對較低。

亨格利說如果今年想要通過房地產賺錢，尋找長期資本增長將是最好的方式。他說：“如果你從一個沒有大面積管道更改計劃的區搬出來，到一個十年裡你能看到正慢慢發生變化的地方，那你就真正處於優勢了。房產1%或2%增長表現的不同，能在10年間導致10萬到20萬的利潤差異。這對大多數家庭來說都是很可觀的。”

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2014年悉尼房價飆升，悉尼遠郊區成為了澳洲房產投資者2014年度租金收益最有成效的地區，而整個城市其它地區普遍存在租金回報率低的趨勢。

悉尼房價飆升意味著現有房主獲得了相當大的資本收益，但同時本年度購買房產的人們租金收益減少了，就平均租金回報率而言，獨立房只有微簿的3.9%，公寓房僅有4.2%。這使大多數新投資者深陷負現金流，租金只能抵去很少的貸款債務。城市的邊緣市郊被證明是一個例外。

RP Data數據顯示，便宜的邊緣市郊占據了今年房地產最高收益市場榜單，一些地區租金收益率在6%以上。

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獨立房租金回報率最高郊區如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼納林公園（Mannering Park）：6%
• 聖雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 藍色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：5.6%
• 烏塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 鏈谷灣（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦爾（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回報率最高郊區以下：

• 塔和摩爾（Tahmor）：6.8%
• 戈羅坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：6.2%
• 韋瑟裡爾園（Wetheril Park）：6.2%
• 懷昂（Wyong）：6.2%
• 坎貝爾鎮（Campbelltown）：6.2%
• 海馬特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威爾（Ambarvale）：6.1%
• 歐林巴（Ourimbah）：6%

西南邊緣郊區瓦拉甘巴屬臥龍迪利（Wollondilly）市政區範圍，是悉尼獨立房租金回報率最高的郊區，平均達6.3%。

彭裡斯房地產代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯頓（Damian Sexton）稱，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房產中位價已很便宜。出租房供應有限，很多人希望居住在這樣的好社區。大多數租房者都是年輕的家庭。

懷昂地區的郊區進入了獨立房租金收益率榜單的前10名，曼納林公園、聖雷莫、布吉沃伊和藍色哈文位列前5名。房產中位價為300,000澳元，租金收益率高於5.6%，其中曼納林公園最高，達到了6%。

來自房地產代理公司Raine & Horne Charmhaven的索倫森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越來越吸引新婚夫婦、首次租房者和退休人員說：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同樣的租金在這裡可以租到獨立房。我們靠近高速公路，還有近湖泊，有眾多的海灘，因此租賃需求強勁。

公寓房租金收益率最高郊區為麥克阿瑟（Macarthur）地區的戈羅坎和伯克利威爾，還有坎貝爾鎮、安南山和阿木巴威爾。

臥龍迪利市行政區的塔和摩爾具有悉尼最高的租金回報率6.8%。

來自坎貝爾鎮聯合房地產代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率幫助投資者以便宜的價格買下高品質的公寓房，他說：“（有些）公寓房可獲得正現金流，因此澳洲房產投資者們發現他們盈利了。”

RP Data數據同時公布了距離市中心10公裡範圍內最高租金收益率的地區列表。烏魯姆魯（Woolloomooloo）、比肯斯菲爾德（Beaconsfield）和沃特盧（Waterloo）的獨立房租金收益率最高，為4.2%到4.8%之間。

澳洲房地產公司McGrath Edgecliff的銷售代理福賽思（Ben Forsyth）稱，這些地區出租房存在短缺的現像。例如在肯斯菲爾德，只有5、6條街才有較多獨立房，大概有200棟。

內城區的公寓房表現最佳，阿爾蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均達9.5%。

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如果有打算在南澳投資房產，那麼最新數據顯示，南澳的單元房（unit）和公寓房（apartment）是明智之選。

阿德萊德單元房的資產增值率增加了0.4%，高出獨立房（house）增值率0.1%。而且，單元房4.7%的出租收益回報率也高於獨立房出租回報率4.2%。

這兩組南澳的數據雙雙好於全國平均值，後者的這兩項出租回報率房屋為3.7%，單元房為4.5%。

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房產中介Bernard H Booth Real Estate的代理人布朗（Jamie Brown）認為，阿德萊德的公寓大樓如果地段上佳，特別是新建的公寓樓，在未來會有更好的增值表現。布朗稱某些公寓房，比如位於Glenelg的Marina East區和Marina Pier區的公寓房增值尤為突出，部分房產漲了4倍，“從2000年竣工後的119.8萬澳元漲到了現在的400萬澳元。”

另一家房產中介Toop & Toop Real Estate的市場經營部主管圖普（Genevieve Toop）表示，當前的利率如此之低，加之阿德萊德房產市場一直穩健，單元房和公寓房對澳洲房產投資人和首次買房人士而言極具吸引力。

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