Category: News Feature

背景資料

在發生多次一拳致命和酒後暴力事件後，新州政府於2014年在內城區實行宵禁令。

悉尼市中心Kings Cross, Darling Harbour, The Rocks和市區的其他部分地區，所有銷售酒精類飲料的商店必須要在晚上10點前停止營業，酒吧夜總會等出售酒精的場所在凌晨1點30分後不許再接納新顧客，凌晨3點後禁止出售任何酒精類飲料。

抗議者稱這項法律的出台迫使許多相關場所關閉，造成了成百上千的工作崗位以及客源的流失。他們呼吁政府解除相關銷售地點的營業時間限制，並在采取進一步措施前征詢公眾意見。

抗議者還指出，宵禁令扼殺了悉尼的夜生活，也將有損悉尼作為國際大都市的聲譽。

宵禁反帶動悉尼房市

最新數據顯示，新州州長宣布宵禁法以來，一些地區如Potts Point的公寓擁有者大賺15萬澳元。

據悉，在宵禁法實施以來的頭一年，該區（囊括了臭名昭著的Kings Cross和Macleay街）的公寓價格升了25%。

隨著深夜狂歡者和俱樂部的減少，當地的中介說，一些精明的投資者和年輕專業人員都湧至該區。

Domain集團的數據顯示，在去年下半年，Potts Point的房價中值為$748,500，跟宵禁法未生效前的六個月相比上升了25%。

而鄰近郊區Elizabeth Bay的房價中值也上升了17%至$785,000。

而在其他與CBD同等距離的水岸地區，去年的公寓房價要麼停滯要麼下跌了。Milson Point的公寓價格下跌了8.5%，而Pyrmont的僅上升0.6%，縱觀悉尼公寓價格僅上升8.7%至$655,845。

對此，高級經濟學家Andrew Wilson也認同，但他認為Potts Point與其他海港富人區相比，房產依然是較可支付的。

Belle Property Potts Point的負責人Dean Norburn說，宵禁法改善了環境，投資者也多了。

但Real Estate Institute of NSW的前主席Malcolm Gunning說，宵禁法使得Kings Cross的商業地產價格大降，有些地方的租金跌了近50%。

他還預測，一些曾是夜店和脫衣舞俱樂部的商店會被改變成辦公地區。一些妓院和夜店也被其他市場代替，如家具店等。

（據澳洲新快網）

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亞洲買家是悉尼2015年高端物業不可忽視的一股勢力，而今年高端物業市場前景如何，專家的看法不一。那悉尼別墅多少錢呢？

在悉尼上北岸地區，Stone Lindfield的中介陳梅（Mae Chan，音譯）表示，澳元下跌令海外買家繼續對悉尼房市保持興趣。

她說：「在澳元走低的情況下，澳洲對海外買家來說也更具有吸引力，現在的匯率對他們來說等於房價直接打了7.5折。」

BresicWhitney的負責人惠特尼（Shannan Whitney）也預計悉尼高端物業市場在201年的表現還是會很亮眼。他認為：「澳元走低會令（高端物業）成為今年表現最好的一類。而且今年成交額最高的十大物業交易中，有8處的買家都來自中國大陸，非常引人注目。」

不過House 18的中介朱麥克（Michael Zhu，音譯） 的認為高端物業市場將變得冷清。

朱麥克的買家有70%都來自於中國大陸及中國香港，他們的購房預算在300萬至2000萬澳元之間。在澳洲收緊簽證要求，中國經濟發展放緩，以及中國嚴厲監管資金外流的情況下，不少人都改而到美國買房。

Black Diamondz的負責人莫妮卡.涂（Monika Tu，音譯）也贊同朱麥克的觀點，並認為「（高端物業的）價格肯定不會再漲了。這個市場已經過熱，就連海外買家也難以承擔。

（據澳洲新快網）

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尋求進入房市的本土華人買家似乎正在改變胃口，因為最新數據表明，其重心正從他們通常瞄准的地產類型轉移出去。

向中國買家營銷澳洲房地產的在線平台居外網（Juwai）的數據顯示，去年年底帶土地的住宅地產明顯受到更大的關注。

居外網的CEO皮塔（Charles Pittar）說：“去年澳洲地產方面明確提出希望購買有土地住宅的咨詢激增了23.5%。中國買家通常購買內城區的公寓。他們最了解都市生活。按照澳洲法律，住在海外的人只能購買新住宅，入門價更可負擔。”

皮塔指出，在澳洲的中國買家以及華裔人士變得越來越可能追逐通常被認為是“澳洲夢想”的東西。

他說：“中國買家開始意識到擁有帶土地獨立屋的‘澳洲夢想’。我要說明一點，這裡討論的是住在或正搬遷到澳洲的買家，他們多數是澳洲公民，剛好是華裔。這不是海外投資者買家中的趨勢。這些買家是澳洲公民或永久居民。他們想要的東西跟其他澳人的一樣。他們希望自己的孩子有地方玩耍，可能是花園那樣的地方。”

（據澳洲新快網）

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人們還預料著在中國春節期間，華人會大肆購房，然而事實並非如此。很多悉尼的中國買家都不太願意在這一段期間定下買賣。

Raine and Horne Gosford的中介Belinda Harris說，在春節期間，她帶了兩個來自中國的買家去觀看價格高達400萬澳元的水景房產，然而兩人都沒有在中央海岸買房。

據悉，自去年以來中國買家就少了，但隨著澳元下跌和政府鼓勵，中國買家仍然對澳洲房市感興趣，自1月來表現活躍。

McGrath Mosman的Michael Coombs說，春節期間，他帶了超過25個中國買家去看房。“他們在花時間調研，這是件好事。我不認為中國買家需求會減少。”

Richardson and Wrench Lindfield中介Jessica Cao稱，她所在單位在春節期間目睹很多中國買家需求高漲，很多人都趁這一段時間來看房，自今年以來，中國買家增多了。“超過90%的意向買家都是華人。”

一些中介則采取另類方法來吸引中國買家和國外買家，在聖誕期間就在網上掛牌出售房產。

春節期間，Mosman的Middle Head路1097號房產就以450萬的高價賣給了一中國買家。

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可能你本來會以為在澳洲個人購房的基本上都是超級富裕的人士，但最近的一份調查顯示，全澳有超過半數的房東其家庭年度總收入不到15萬元。

根據2015年LJ Hooker投資/租賃調查問卷（2015 LJ Hooker Investor/Tenant Survey），37%的房東的年度總收入不及10萬元，而另有29%的房東年度總收入是10萬至15萬元。

房產投資 門檻較低

LJ Hooker公司房產管理部門總監桑德森（Amy Sanderson）說，這份調查的結果顯示了房產作為投資的可進入門檻。

她說：「縱觀澳洲和新西蘭，LJ Hooker公司為房東們管理了超過15萬套房產，因此這說明將房地產作為投資選擇的並非僅僅是富人，包括廣泛的社區民眾。」

雖然房產可能是多數人投資的一個渠道，投資諮詢公司Real Wealth澳洲行政總裁海倫（Helen Collier-Kogtevs）說，還是有不少人認為它僅僅是富人的專利。

她指出：「對於新人來說，他們認為自己獲得的遠遠不及所需，不過對於那些已經開始買房的人來說，他們開始獲得了理財方面的知識，也理解自己的財政狀況和地位。」

她說：「我有很多顧客，他們的家庭年收入都不足10萬元，他們也能夠在短期內購買1-2套房產。但他們找我們諮詢的時候，還以為自己可能僅僅能夠買一套，或者連一套都買不了。」

對於那些打算投資卻收入較低的人來說，首要的步驟是簡單的。「最終還是在於你的預算。

制定預算 策略為先

因此你必須計算好自己的預算，識別可能會在哪裡缺錢。簡單的事情包括比如你每天上班購買的咖啡，一般一倍拿鐵需要4.5至5元。只要能夠節省下來，在每年末你的可支配收入就可以達到一定數值。」

「另一個我通常會給顧客舉的例子在於，你可能會在David Jones購買Bonds內衣，也可能回去Big W購買，但現實情況是，它們只是同一個品牌的Bonds內衣，只是價錢不同罷了。」

雖然一些簡單的節省預算方法能夠使用很長時間，幫助買房者實現他們的首付夢想，但海倫說一些人則會採取更加重要的方法。

「一旦人們制定好自己的戰略，並意識到需要提高收入時，他們可能採納的方針或者是招募一個寄宿者，或者減少壞債等。還有一些人會選擇出租自己的自住房來幫助購入投資房。」

根據LJ Hooker的這份調查，大部分投資者都知道房地產不可能是致富迅速的投資方法。58%的受調查者稱，他們看重的是資本利得和現金流的平衡。

（據澳洲新快網）

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隨著澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）悄悄地改變了外國投資的審批規定，價值數百萬的開發計劃可能因此而泡湯。

據新聞集團媒體報導稱，去年年末FIRB悄悄引入政策變化，內部包含對於新房的定義，此舉導致很多房產開發項目一片混亂。那麼怎麼投資澳洲房產呢？

新規定闡釋，一幢修建的新房來取代被拆毀的舊房「通常情況下並不能被視為新房」。這樣一來，外國買家將只能被允許購買新建房產、樓花或者空地，資金豐厚的外國買家可能因此被拒絕在購房的大門外。

一些墨爾本開發商據稱有些手足無措，他們購買了價值數百萬、甚至上千萬的房產，比如在Glen Waverley區，本來打算重建豪華房產。現在他們原本計劃的中國買家市場彷彿無法購買。

還有一些在開發豪華住宅的開發商擔憂，如果動工可能會面臨價格低於此前的窘境。一些房產中介也對於新指導方針摸不著頭腦，以及何種情況下才能夠適用於例外條款。

Neville & Co律師行的內維爾（Petre Neville）律師指出，新的法律主要在於如何詮釋，而房產開發商可能需要在測試中逐步找到政府對於「新房」和「舊房」的劃分。「我們實際上和FIRB進行對話後發現他們也不能給我們明確的解釋，因為他們『不知道』。必須要測試才能夠確認政策的細節。」

內維爾表示，問題的關鍵在於每次申請都會需要支付一筆不可退還的申請費，申請費的多少基於房產本身的價值。比如價格在350萬澳元的房產，其申請費就大約需要2.5萬澳元。

按照FIRB的指導方針，如果是兩幢新建排屋來取代已經拆毀的房產，可以被視為新房，因為這增加了全澳洲房產的供應量。

不過在一些情況下，推倒舊房修建更大、更好的新房，也會被算作增加房產的總供應量，前提是沒有人會購買舊房。他表示：「在那種情況下，那幢房產是否是舊房呢？我認為不是，但是我們也不知道真正的答案，因為FIRB沒有直接回答我們的問題，也還沒有人經歷這樣的過程。」

一位不願意透露姓名的房產中介表示，如果位於Monash的豪宅因為來自海外的競爭減少而價格下跌，那麼本地華人買家將會爭搶「便宜貨」。

澳洲臨時居民購買新房一般沒有限制，不過僅僅能夠購買一套舊房。這就意味著居住在澳洲本地的外國投資者也可能會受到限制。

（據澳洲新快網）

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