Category: International News

根據天維網4月24日報導 援引NZHerald消息 奧克蘭房價漲太快，這已經導致很多單身的普通收入人士發現，僅憑自己的收入想實現人生首套房夢想是完全不可能的。

本週的AMP360房屋可負擔指數顯示，25歲至29歲的中間收入人群根本無力負擔奧克蘭的「可負擔」房屋——所謂可負擔，目前的價格也達到了 67.34萬紐幣。要負擔這樣一套房子，每週需要償還的房貸達到809.82紐幣，這比中等收入人群的週薪還要高——該人群週薪中位數為786.33紐 幣。

點擊查看新西蘭更多精品房源

這個悲慘的現實導致了一個現狀：不少潛在的買家開始尋找其他買房途徑，比如跟他人合買一套房，合買方式也多種多樣，可能是跟朋友合買，也可能是通過其他方式與自己的僱主、慈善機構或政府組織等以股權分配的形式合買房子。

今年30多歲的奧克蘭女警官Sally（化名）表示，她如今必須搬回自己父母家住，這樣說不定才能剩下錢來買自己的房子。這名女警官年薪在6.3萬紐幣左右，並有5萬紐幣的存款。

「能和父母住在一起是很好的事」Sally說，「但我不可能永遠和父母住在一起，我希望住兩年攢夠了錢就搬走。」

「我大概能負擔起30萬的房子，然後自己還貸款。但如果房價是60萬，我肯定負擔不起了——但現在奧克蘭就這樣。所以我想找個人和我一起買房，我已經跟我一些朋友談過這個事 了。」

「找人合買房子是一個大決定，你必須找一個你能信任的人。」

她也考慮過在別的城市買房然後租出去以獲得租金收益，然後一步步實現在奧克蘭的買房夢。

「雖然這不能讓我馬上有房可住，但至少我也算有房一族了，起點上至少沒那麼低。」

在此前的媒體報導中，來自法國巴黎的Cecile Bourgeois也在面臨財務困境。這位39歲的法語老師年薪可達7.4萬紐幣，但想買棟50萬的房子仍然十分困難。

「那時候我並沒有房貸的困擾，」Cecile說，「我知道我應該先跟銀行談一下貸款預批的事，這樣我就有計劃了。」

「但問題是，我知道我根本負擔不起50萬以上的貸款，我不可能為了還房貸每天只吃意面和土豆。」

新西蘭一家影響力不小的地產開發商認為，現在應該考慮新的商業模式了，要不然首套房買家可能永遠與奧克蘭無緣。新西蘭最大的新房建設供給商之一，Fletcher Building公司的首席運營官Steve Evans建議，「合夥買房」或許真的是一條解決之道。

他的想法在新西蘭可能算超前，但實際上倫敦早有這樣做的並且成功的案例。他希望這個模式在奧克蘭也能奏效，這或許能幫助解決住房問題。「這意味著與傳統買房方式相比，合資買房能讓更多人早日負擔得起房子。」

他建議是合夥買房的投資可以按比例入股，這意味著對於首套房買家而言，比如75萬的房子，如今他只需要負擔45萬就可以買到。這之後，比如10年之後， 當人們有錢進行其他投資時，也可以將餘下的產權買下來。不過Evans也承認，這種模式可能需要來自金融機構、企業以及中央和地方政府之間的合作才能最終 達成。

「想法雖然很不錯，但實際操作上的細節問題也不少。比如在房貸方面，如果出現違約，銀行找誰負責？」

此外，銀行要遵守貸款限制，這意味著可能在合買的「共同產權」模式下可能並不適用現行的貸款政策。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據天維網）

日本實施負利率的金融政策後，房貸利率跌倒了不同尋常的低水準，以微弱利率長期性的貸款成為可能，銀行等金融機關對房貸也表現出積極的態度。這使不少日本家庭蠢蠢欲動，開始考慮購買新居。但是目前東京等大都市的住房價格持續保持著上升的趨勢。在東京買房並不容易，對普通家庭而言，住房畢竟是「一生一次的購物」，是重視目前機不可失的低利率房貸還是選擇物業的資產性，以及購買時機都成了家庭的反覆斟酌的要點。也有專家表示，郊外房市上漲遲緩，郊外購房也是一個選擇。

點擊查看日本更多精品房源

近年、日本開始了大規模的金融寬鬆政策，在此背景下，在過去的3年中，房貸利率一跌再跌。有半官方背景的房貸「Flat 35」的35年房貸，在2013年春跌倒2%左右，當時被稱為歷史最低，但是目前更跌倒1%多一點。單純的計算可知，如果4,000萬日元的房貸，借期35年，利率為2%時，需支付的利息合計為1,565萬日元；利率為1%時，利息合計為742萬日元。之間的差價可見一斑。

另一方面，公寓樓的價格上漲也不可小視。據不動產經濟研究所的調查數據顯示，2015年在東京圈（東京都、埼玉縣、神奈川縣、千葉縣）出售的公寓樓的平均價格約為5,518萬日元。與被稱為樓市火爆轉折點的2012年（平均價格4,540萬日元）相比，上漲了約1,000萬日元。當時人氣住宅區、東京都江東區的3LDK模式的住房不到5,000萬日元，相同地段的同等住房而今已飆升至6,500萬日元左右。

業界分析表示，在大都市，公寓樓的銷售價格在短期內仍將保持上升趨勢。不過樓市通常會呈現上下跌漲的行情，現在是否真的是購買時機，需冷靜地權衡一下。如果在高價時買下住房，如果發生像工作調動帶來的搬遷、翻新等，不得不賣掉住房，拋售時如果處於低價位，將面臨大幅度折價出售的境地，當初低利率房貸的好處也煙消云散。

業界提醒購房者，在購買新房或二手房時，不妨細心諮詢一下周邊住房的交易現狀，做比較後再做決定。

房地產情報公司「東京鑑定」的出井武氏建議可根據上班地點等情況，不妨考慮一下郊外購房。他說：「相比之下，目前郊外的公寓房和別墅價格上漲的幅度較慢，這幾年上漲率不到1%。」

業界人士認為，在購房時，購買後一直居住下去，中途不打算拋出的話，現在的低利率房貸的確是個時機，如果中途可能發生像搬遷等不得不出售住房的情況，在購房時，需要好好考慮，將來拋售時，不至於出現大幅度折價的物業或地段等因素為上策。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

據報導援引nzherald消息 海外人士在NZ的購房數據將於本月公佈，政府有意收緊購房政策，海外人士購房門檻提高。

新西蘭土地信息局（簡稱LINZ）局長Louise Upston的發言人表示本月底將會公佈數據。

點擊查看新西蘭更多精品房源

「LINZ將於本月末公佈財產轉移和稅務居住地的數據。」這位發言人表示，「這項數據的收集是基於2015年物業稅法案的改革。」

但是，第一批收集的數據可能稍微偏低。因為產權交易在新法案實施以前就存在。

「在新法案實施後的幾個月內，很多買家和賣家在交易時並不需要提供新的信息，因為他們的買賣協議是在新法案實施前簽署的，也就是2015年10月1日前。正因如此，我們花了長達六個月的時間來收集信息，樣本量非常大。」Upston的發言人表示。

Inland Revenue公佈的數據顯示，每月大概有300人申請當地稅號用於買房或賣房。

十月實施的新法案旨在收緊海外人士在NZ的購房政策。

海外非居民購房如今需要提供IRD號以及開設NZ的銀行賬戶。

另一項新試驗也正在推行，近兩年內出售的房產，物業所有者必須對出售所得的資本收益進行繳稅，家庭住房除外。

Inland Revenue公佈數據顯示，截止到1月31日前的連續三個月裡，一共發出了1025個IRD號，供海外申請者在本地買房或賣房。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據天維網）

據報導援引NZherald消息 上個月，奧克蘭房屋銷售中位價已經達到$820,000的高位，過去的一年中奧克蘭房屋中位價上漲了14%。有專家表示：奧克蘭90%的房屋已經不是首次購房者能負擔的了。

點擊查看新西蘭更多精品房源

來自房產數據公司CoreLogic的數據顯示，如果按照奧克蘭傳統的可負擔住宅價格的$450,000來算的話，奧克蘭僅有不到11%的住宅價格低於 此數值。一般來說可負擔住宅價格通常按照房屋下四分位房價來計算。目前奧克蘭可負擔住宅房價已經達到$630,500。根據Core Logic數據，在奧克蘭，僅有不足30%的房產售價將會低於$600,000。然而，與此同時，在哈密爾頓89%的房產售價低於$600,000，這一 數字在Tauranga是77%，在惠靈頓是70%，在基督城則為84%。

房屋可負擔性到底怎麼樣？

房產菌進行了一系列計算。目前奧克蘭25-29歲工作夫婦的稅後周收入中位數為$1579.50，業界一般認為，房貸還款額度少於實際收入的40%就是可負擔的。所以，可負擔的貸款支出最多為$631.8，每兩週可以還貸的金額為$1263.6。

目前市場上房貸利率最低的銀行為HSBC，18個月固定利率住房貸款利率為3.95%，按照這個還款能力計算的話，可以貸款$577,000。按照首套 住房20% LVR的比例來算，這對夫婦可以購買到價格不超過$721,250的房屋。買房需要多少首付呢？需要 $144,250的首付，如果還是按照收入40%來積攢首付的話，需要229周。換句話說，這對夫婦需要接近四年半才能積攢到足夠的首付。

另一方面，如果拿著最低工資標準的薪水。每小時$15.25全職40小時的工作。兩個人的話，稅前收入可以達到$1220。按照40%可負擔還貸額度， 每兩週有能力還款$976，這樣可以貸款$446,000。按照20%LVR來計算，可以購買售價不超過$557,500的房屋。與此同時需要存 出$111,500的首付款，也是需要229周，算下來也是需要四年半。

有了首付可以在哪裡買到房子呢？房產菌選擇了10萬、15萬、 20萬與25萬紐幣首付數個檔次，分析了數個華人喜聞樂見數個區域，包括留學生與上班族最愛的City，土豪最愛的壕區Epsom，交通便利的 Avondale，宇宙中心的Forrest Hill，升值新秀的Henderson 和新貴最愛的Flat Bush總共6個不同的城區。

如果有幸，家裡支持了10萬紐幣首付，加上貸款，共獲得了$500,000的購房款。

City有74.78%的房屋售價低於$500,000，其次為Henderson有17.17%，Avondale為10.48%，Flat Bush為7.60%，Epsom為2.25%，情況最差的是Forrest Hill只有0.32%的房屋售價低於$500,000。

或者家裡人覺得只給10萬紐幣的首付太慘了，一咬牙給了15萬紐幣首付。加上貸款，共獲得了$750,000的購房款。

City有92.40%的房屋售價低於$750,000，其次為Henderson有74.55%，Avondale為61.56%，Flat Bush為30.99%，Epsom為16.38%，即使在Forrest Hill也有12.00%的房屋售價低於$750,000。

也可以像房哥阿海看齊，從家裡要到了20萬紐幣的首付。加上貸款，共獲得了$1,000,000的購房款。

City有96.98%的房屋售價低於$1,000,000，其次為Henderson有98.36%，Avondale為 96.40%，Flat Bush為68.75%，高大上的Epsom為30.15%，在Forrest Hill可選房屋增多，有51.27%的房屋售價低於$1,000,000。

當然，更土豪的首次購房者已經從家裡得到了25萬紐幣的首付開始了買房之路，加上貸款，共獲得了$1,250,000的購房款。

在City, Henderson 和 Avondale已經基本沒有什麼買不下來的房子了，比例均超過了98%。在Flat Bush可選的房屋也超過了91.81%，甚至在傳說中高大上的宇宙中心-北岸的西湖學區的Forrest Hill 也有77.88%的房屋可選。不過，在Epsom仍然只有38.65%的房屋可選。

其實，比土豪更幸運的其實是住在奧克蘭以外的那些人，因為在這些地方10萬紐幣的首付還是很有購買力的。有10萬紐幣首付在手，基本上房子一大把一大把的可以選。

除了這些大城市，在小城市更是連10萬紐幣的首付都不用，就能實現這樣的效果。比如說在Invercargill，5萬紐幣的首付已經可以買遍全城。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據天維網）

據泰國中華網報導， BANGKOK CITYSMART發佈的1季度曼谷市二手公寓房市交易數據顯示，較上年同比暴增30%。而政策性利好措施則是本輪二手房交易上漲的主要驅動力。

按照政府出台的房地產交易過戶收費減免以及0.01%土地抵押費政策規定，該措施將於本月28日結束。受次措施的刺激，1季度二手房公寓交易也異常活躍。

點擊查看泰國更多精品房源

另一方面就是價格。因為新開盤公寓樓盤售價較二手房相比，普遍較高。比如，去年年底以來新開盤的樓盤價位就明顯比二手房公寓價位高。導致很多購房者轉而選擇選購價位相對更低的二手房源。

相信受上述利好因素的刺激，今年全年的二手房交易都會不錯。儘管政府刺房措施即將在本月底結束，但相信二手房交易仍會持續紅火。

對於購房者來說，相比政策優勢外，能夠買到價格更優惠的房源則顯示更實際。

至於BANGKOK CITYSMART來說，今年制定的銷售增長目標是19%，截止目前公司交易量在59億銖。而曼谷捷運線地價同比上漲15%，也將會給二手房交易持續增長帶來利好消息。

總之，受政策利好消息刺激，1季度曼谷市二手房交易同比暴增30%。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據鉅亨網）

根據星洲日報報導，馬來西亞亨利行（Henry Butcher Malaysia）森州分行估價師蕭永康接受《花城》社區報詢問時強調，目前是屬於屋價的調整期，亦是一個好現象，至少能減少投機者把州內的房地產價格炒高。

馬幣貶值、經濟低迷及消費稅落實，讓投機者卻步，屋業界交易洩氣，屋價也因而放緩，這個時候，對有經濟能力及有意購屋的人士，則是購屋良機。

點擊查看馬來西亞更多精品房源

他也認為，目前屋價上漲速度放緩的情況從去年開始，並會在今年持續，甚至延續至明年，若有經濟能力又有意購屋者，現在是購屋良機了。

蕭永康指出，目前芙蓉的新建或二手房屋都處於充裕，若購屋者買不起逾四五十萬令吉的新雙層排屋，或可轉移購買二手雙層排屋，價格介於二三十萬令吉，或二手單層排屋價格是介於15萬至20萬令吉。

他披露，依據目前市場，雙層排屋的銷量走勢佳，現今新雙層排屋在興旺地點介於五六十萬令吉，非興旺地區則介於35萬至45萬令吉；新單屋排屋在芙蓉已很少興建了，反而晏斗地區尚有興建中，價格約30萬令吉。

他說，新半獨立式洋房在興旺區是超過百萬令吉，獨立式洋房更是超過200萬令吉。他指出，一般上，越靠近市區的房屋，價格越高，越遠離市區的房屋，價格越便宜，但也需要視地區發展，例如芙蓉新城與芙蓉市區有一段距離，但是當地正蓬勃發展及擁有良好規劃，因此當地屋價不會低。

他坦承，隨著國家銀行在2年前縮緊房貸申請，銀行嚴格審核申請者的償還條件，申請房貸門檻是以淨收入（扣除公積金、其他個人貸款）為準，以致中產階級人士得至少2人聯名才能購屋。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據鉅亨網）

海明威曾寫過：「巴黎是一比債務」。生活在法國首都對錢包的壓力肯定小不了。據法國《20分鐘報》4月15日報導，法國國家統計與經濟研究所的一項研究表明，巴黎的生活成本比外省高出9%，房價也不例外，只有不到20%的巴黎人可以買得起60平米的住房。

點擊查看法國更多精品房源

根據INS??4月14日公佈的一項關於「法國各地價格差異」的研究表明，上述成本統計研究中囊括了食品，交通，住宿，醫療等項目，唯一忽略不計的是文化 方面的支出。但INSEE國民經濟核算部門的負責人表示，高成本的主要是住房，歸根結底是土地價格對房租和酒店費用的影響。

就可比性特徵而言，如住房面積、樓層以及房間數量等，巴黎的住宿費用平均比外省高出48.9%。法國房地產網站MeilleursAgents證實了這一 數字，並指出，巴黎平均租金為每平方米26歐元，至少是排名其後的其他19座大城市的2倍。該網站的研發負責人解釋說，計算生活成本和工作收入的差額可以 發現，不到20%的巴黎人可以買得起60平米的住房。同比之下，40%-50%的里昂人和50%以上的馬賽人能夠買到同樣面積的住房。

本地上漲的的租金也將導致生產成本的增長。因為考慮到不斷增加的住房成本，僱員會和僱主協商以獲得更高的薪水，否則將無法留在本地工作。鑑於這一原因，巴 黎的僱主會負擔更多的土地租賃成本和勞動力成本。相反，房價上升對商品價格的影響卻是最小的。因為服務可以在生產地同時被消費，但是在巴黎消耗的產品往往 是外省或國外生產的，所以巴黎和外省的商品價格較為接近。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據環球網）

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩定？》（以下簡稱 《德國房價》）提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英 國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。至於中國，在過去15年時間裡房價上漲10倍的城市也是比比皆是。（德國房價多少錢）

點擊查看德國更多精品房源

為什麼德國如此例外？《德國房價》將這個原因歸結德國政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只 有支持自建房這一點可能是與降低房價有關，而其他三個因素中的兩個，即高額稅收和土地控制這兩個措施推高成本，並不能降低房價；而鼓勵租房也與房價上漲並 不相關。為什麼支持自建房會降低房價？因為它通過減稅的方式在降低住房成本，當然會降低房價。

我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過於求的時候， 這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。如果說稅收增加會導致房價下降，那麼中國的房價應該是世界上最便宜才對，因為中國房價 超過60%都是由政府以土地出讓金或者稅收的方式獲得。但事實並非如此：任何增加成本的行為都會導致價格上漲，而不是相反。

不批大塊地給開發商也能降低房價？答案也是否定的。一般來說，大開發商意味著規模化經營，而規模化經營意味著生產效率的提高，而生產效率的提高往往能夠降 低成本，降低成本也就意味著在需求不變的情況下，它能夠以更低的價格提供。當然，德國之所以不向開發商批地，很重要的一個原因是德國土地私有，大批的土地 在個人手裡，而不受政府控制。《德國房價》的荒謬之處就在於，將德國房價不漲的事實歸結於德國沒有大塊土地和大型房產市場，然後又說單塊土地開發成本高， 從而抑制住了房價。但正如前面說過的，成本上升只能是推高房價，而不是相反。假如成本上升了房價還下降，難道房產開發商還是不掙錢的傻瓜？另外必須指出的 是，《德國房價》說德國沒有大的房地產市場，這也是與事實相悖。儘管德國沒有成片土地可供開發商開發，但是這並不意味著德國沒有房地產市場，他們只是沒有 大規模的一手房市場，但德國二手房市場卻依然存在。

至於鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。是的，德國居民家庭擁有個人住房的比例是43%，在歐盟成員國中排名倒數第一，歐盟成員國的平均為63%。當 然，在德國租房者的利益是受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房 東簽訂合同，那麼租客的利益就受到法律保護，但是這並不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那麼房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由於這種管制侵害了 租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管製法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、 馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。

既然這些因素都是在推高成本，為什麼德國房價在過去35年時間裡並沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺：德國8000萬 人口而住房有4000多萬套，人均2人一套。如果再看下從1970年以來德國人口的變化情況，就能更加明白德國房價平穩增長的緣故了。維基百科的數據顯示 1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。而同期英國人口是從5590 萬增加到了6326萬；法國是從5232萬增加到了6534萬。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口 都是移民的結果。

由於房價是屬於典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那麼房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空 間。我們可以想像一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，這個國家的房地產市場會出現什麼情況？顯然，房價下降是一個大概率事件。 也正是如此，我們也不必對德國在過去40年間的房價下降呈驚訝態度。事實上，中國很多城市的房價在過去幾年間也在下降，原因很簡答：人少了。

由此可見，《德國房價》將德國過去近40年的房價「沉睡」狀態稱之為德國政府增加成本的努力並不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理 性。原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今後還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控 制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。

最後需要提及的是，在2011年以後，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站statista發佈的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較 於2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什麼在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬鬆，為了 對抗危機刺激復甦，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。據說現在德國流行「混凝土黃金」這個名詞，意即房子就相當於黃金，有 保值功能：由於存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。

「房產是個貨幣現象」這句話不過不假，連對租賃市場情有獨鍾的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側面說明，《德國房價》一文的邏輯和事實都錯了。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據傅蔚岡博客）