Category: International News

近年來，隨著新生育人口減少，日本的閒置住宅越來越多，有數據顯示，日本國內的閒置住宅已經高達 820 萬戶。不過，閒置住宅的屋主並不知道應該怎樣處理這些空房。一方面，日本的房地產業一直都不太景氣；另一方面，翻新舊房所要花費的金額巨大，房主們沒有無故翻新房屋的意願。

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但與此同時，東京、大阪等熱門旅遊目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。面對越來越顯得供不應求的旅館業和亟待解決的空屋閒置問題，把這些住宅經過翻新之後改造為民宿，似乎成為了資源合理配置的一個新方向。

解放日報報導，2016 年之前，把自家閒置的空屋以低廉的價格出租給遊客，在日本法律裡都屬於違法行為。伴隨著訪日遊客的劇增，日本的住宿業開始蓬勃發展，保守的日本人也開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月，日本政府在內閣會議上確定了涉及民宿（即利用自家的空閒房間為遊客提供有償住宿服務）規定的新法案《住宅宿泊事業法》。新的規定提出，民宿的所有者必須向相關管理部門提出申報，違規者將予以懲罰，在此基礎上，將在日本全國開放民宿經營許可。每年的經營天數上限為 180 天，在生活環境惡化的地區，都道府縣或政令指定都市等可根據條例酌情縮短日期。新規預計於 2018 年 1 月開始實施。目前，民宿只在東京都大田區和大阪府等國家戰略特區得到許可。

不過，日本民宿的無證經營氾濫，給周邊居民帶來的諸多不便也頻頻被媒體曝光。

據民宿數量眾多的大阪、日本橋等地的日本居民反映稱，為了獲利，公寓樓內一些房主將房間改造成了民宿，但物業管理公司事先並沒有對其他住戶進行任何說明。入住民宿的基本都是短期住宿的觀光遊客，他們常常不守規矩，在夜裡大聲喧嘩，有人甚至連門都不關，讓鄰居無法好好休息。還有遊客不懂也不遵守日本垃圾傾倒的規範，把空瓶等垃圾就亂扔在門口，破壞了環境。

為了緩解這些矛盾，不讓民宿影響到普通居民的生活，政府部門紛紛出台了管理辦法。新法案規定，房屋所有者有義務向都道府縣進行申報；做好衛生管理；應對投訴。房屋託管企業等中介機構必須向國家進行登記。對於違規者，將處以入宅檢查等輕重不等的處罰。房屋所有者若謊報情況，或沒有遵從命令停止經營，將處以 6 個月以下的有期徒刑並罰款 100 萬日元（約 6 萬元人民幣）。

旅遊目的地京都市則開設了接受市民舉報的 “民宿 110”，作為統一受理來自市民信息的窗口。屆時，一旦接到稱攜帶大型行李的外國人幾乎連日進出住所、致噪音嚴重等情況的群眾舉報，市職員便會前往現場瞭解情況、並採取向提供住宿設施的個人及企業單位詢問來龍去脈等應對措施。若發現未獲得《旅館業法》許可的違法事例，將立即責令其中止營業。對於性質惡劣的情況還會考慮提起刑事申訴。

此外，一些科技公司也開始研發讓民宿服務更加規範的高科技產品。比如為瞭解決民宿產生的噪音引發周邊居民投訴的問題，日本市場已經出現了智能監控噪音的科技系統。這種系統被安置在房間之後，一旦噪音超過它所設定的分貝，可能會對週遭居民產生影響時，就會自動與管理公司取得聯繫。獲得信息之後，管理公司會採取相應的措施來提醒住客。

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（據鉅亨網）

法國《歐洲時報》近日刊文稱，59%的業內人士估計，法國新房價格應保持穩定，31%認為還要漲。法國整個房地產業內人士的樂觀情緒大幅上升，其中巴黎大區業內人士最樂觀。

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文章摘編如下：

CSA地產信貸公司的不動產業內人士信心指數顯示，53%的業內人士預測今後12個月，法國二手房價格將停滯不前。而堅信房價會上漲的比例，從元月的17%升至現在的27%。僅有16%的人預測，今後12個月房價會下跌。預測房價會上漲的業內人士，主要來自西南地區(43%)。

巴黎大區的房價一年來漲得很凶，大區26%的業內人士預測房價還會漲，63%預測會穩定，只有10%估計會跌。至於交易量，半數業內人士(52%)預測會保持穩定，三分之一(35%)估計還會上升。

59%的業內人士估計新房價格應保持穩定，31%認為還要漲。此外，42%的業內人士估計交易量應保持穩定，40%認為還會上升。

這些預測與法國整個房地產業內人士的樂觀情緒並駕齊驅：82%的業內人士對今後12個月，居住房市場的形勢持樂觀看法。這個比例一年來保持穩定，但兩年來大幅上升：2015年元月樂觀者的比例只有35%，2016年9月則猛升至78%。巴黎大區業內人士最樂觀，比例高達86%；而最悲觀的要數法國西南地區(77%)。

同樣，86%的業內人士認為，4個月來住房市場好轉(45%)或穩定(41%)；只有13%認為惡化。

這種樂觀情緒的源泉是，房貸利率維持在歷史低水平，房市充滿活力，經濟形勢比較有利。反之，悲觀主義的動因主要是認為，政府繼續支持房地產市場的舉措沒有確定性。

此項調查每4個月做一次，此次是在8月28日到9月4日間，詢問400名有代表性的業內人士後完成的。

（據中國新聞網）

東京房價近年一路飆升，平均房價超過了6,000萬日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂，之後將進入回落局面。房價下降與否，2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

近十年金利變動直接影響房價

 

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神淳司表示，除去雷曼金融危機的特殊情況，從泡沫經濟崩潰後，房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時，房價就會下跌；反之則上升。他舉例表示，自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後，出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響，包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點，投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫，房價在短短兩年中一路飆升，催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱，日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束，連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利，實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來，2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。同時歐美央行的利率都在分階段上調，日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此，2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。神淳司認為，2018年之後的利率被上調的可能性極大。

同時認為，對於房地產投資者來說，房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說，數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上，從實際操作來看，收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下，投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率，保守的估計，投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示，房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫，但是目前房價上升中，達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下，火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調，即使把房貸利率控制在3%以下，作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階，這將加大購房者的經濟壓力，造成需求減少，最終帶來房價下跌。神淳司表示，對於利率是否上調的問題，在今年年末將會嗅到明確的走向，屆時需多加留意。神淳司還說，造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示，目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後，相同價值的話，現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下，出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大，出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示，投資明顯過熱，目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市，這類出租房的空閒率增大，長期出租不出去，降房價的壓力日趨增大。在此情況下，出租房市場的困境自然會影響到售房市場，帶來樓市房價的下跌。

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（互聯網綜合整理）

柬埔寨國土規劃建築部宣布，將計劃斥資 800 億美元，興建可容納 100 萬市民的新城市，並命名為“洪森德佐親王龍之城市”。

高棉日報報導，法國建築公司代表團團員 YANNIK Barrot 9 日向本地媒體表示，由法國 6 家建築公司組成的代表團於 7 日與建築部國務秘書彭速波舉行會談，並獲知建築部計劃興建新城市。

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彭速波向代表團介紹，興建新城市是為了緩解目前金邊市面臨的交通擁堵問題、市容與環保等，然而，金邊建都時的規劃是容納 100 萬市民，但是，目前這個古都的人口已近 300 萬人。

他說，新城市的興建將分階段與步驟進行，並且需要巨額資金投入。

他還說，迄今，金邊市已有 580 年光景，目前國家和平穩定、人民幸福，各領域迅速發展，是興建新城市的好時機，通過興建 “洪森德佐親王龍之城市” 反映國土規劃新觀念與打造新工程。

彭速波表示，建築部正在規劃新城市，此時是法國建築公司參與柬埔寨建築業的最佳時機，可向柬埔寨提供新的建築技術。

（據鉅亨網）

泰國商業銀行開出的房貸利率中有料，尤其是3年超低息利率方案，提醒消費者買房前謹慎對比找對利率條件最優的放貸銀行。

想在曼谷置業的“房奴”注意了，在確認購房前，務必先就各家銀行提供的五花八門的房貸利率套餐和方案進行准確性比較以確定最好的放貸方。而最簡單的檢驗誰家提供的房貸方案更好就看看前3年貸款套餐方案，實際比較後你會發現其中有很多料。

通常情況下，商銀給予客戶房貸的期限有15-20-25-30年不等，當然5-10年就完成還貸的客戶也有，這一類通常也被定義為中短期“優質”客戶。商銀為了獲得客戶通常會開出各種五花八門的貸款方案共客戶選擇，不管是超低利息，還是手續費減免等。但不管怎樣，作為接待方的客戶必須貨比三家以確認誰提供的方案最好。

從目前泰國國內商銀提供的優惠貸款方案看，主要的文章在首3年的貸款優惠。因為第4年開始房貸將恢復到正常水平，即MRR（優質中小客戶，也就是普通房貸者）利率為6.75-7.125%，而MLR（優質大客戶，通常是地產商）利率為7.15%。而前3年利率則從0-4%不等，具體哪家對我們來說最劃算，那就用年貸款利率平均數來比較。

如圖所示，國有銀行提供的房貸利率相對商業銀行更優，利率較低。比如，住房銀行前3年貸款利率方案平均僅為2.90%，而商業銀行普遍都在4.0%以上，盤谷銀行房貸利率最高首3年年均利率為4.71%。

總之，曼谷置業盡量選擇正確的商銀作為貸款方，貨比三家非常有必要。

（據泰國中華日報）

據房地產中介Barfoot & Thompson最新公佈的數據，距離大選還有一個月，奧克蘭房地產市場出現抬頭，8月份平均房價環比上月出現較大幅上漲。

Barfoot & Thompson公佈的8月份奧克蘭房地產數據顯示，奧克蘭8月份平均房價為918,926紐幣，較7月份上漲1.2%，較去年8月份上漲1.4%。8月份銷量也較上月漲了4%，達到777套。但這一數字仍然較去年同期下滑了23%。

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Barfoot & Thompson總裁Peter Thompson稱，過去6個月裡，奧克蘭的房地產交易量一直維持低位運轉，變化不大，價格則保持堅挺。“現實情況是，房價在沒有下降的情況下，銷量只是一年前的三分之二。”他說。

今年8月份，共有1260棟房產入市交易，較7月份上升了7.4%，但比去年8月份下滑了26%。Thompson稱，距離大選還有一個月，出現這樣的下調並不奇怪。截止到8月末（9月初），Barfoot & Thompson手中待售的房產有3993套，這是6年來“囤房”最多的9月份。

“大選落幕後，我們將會有一個良好的平台運作市場。”Thompson說，“新西蘭經濟表現良好，抵押貸款利率相對較低，人口增長強勁，從一個中等長度的時間段來看，這些都是入市的機遇。房地產市場將使人們保有信心。”

從8月份的銷量來看，50萬紐幣以下的房子佔比為11.6%，超過100萬紐幣的房子佔比達到了35.5%。

QV房價指數也顯示，在經歷了幾年猛漲後，奧克蘭房價開始進入溫和上漲期。此外，全國房價年增幅也降到了5%以下，這在5年來還是第一次。

QV房價數據顯示，截至8月份的一年來，新西蘭房價上漲了4.8%，是2012年8月份以來的最低年漲幅。而7月份這一漲幅還達到了6.4%。

QV稱，冬季房源數量減少，加上央行限貸政策以及銀行更為嚴格的審查措施，多重因素疊加導致市場活躍度下降了30%，銷量較去年同期有較大幅度下滑。

（據天維網）

越南房產市場現狀表明，樓市尚未進入高燒狀態，然而2017年樓市的“熱度”有望比2016年更高。市場消費心理隨之發生許多變化，即基本上重樹投資商的信心，對房產市場的投資比例趨於上漲。這就是2017年房產走勢與2016年房產走勢的主要區別。

成交量持穩不變

統計數據顯示，2016年樓市成交量保持較高穩定性，沒有出現下降或猛增勢頭。河內市及胡志明市樓市月均成交量約達1000套至1200套。其表明，房產市場持穩不變，尚未出現猛增跡像。

庫存量下降

房地產庫存一直是阻礙房產市場發展的因素。一個方面，其體現了資源的浪費。另一方面，其導致房地產的投資總額下降。截至2013年年底，庫存商品房所占用的資金約為100萬億越盾。截至2014年，主要通過改變項目類型，上述所占用資金下降一半。

從2015年1月至2016年9月，庫存商品房所占用的資金從73.2萬億越盾降至33.6萬億越盾。僅2016年，其月均降幅約為1萬億至2萬億越盾。

房貸趨於增量

2016年，雖然房貸趨於猛增，但是其意味著許多風險跡像出現，尤其是在商業銀行實行的住房抵押貸款制度之中。

各類房地產的銷售“熱度”

有關工業地產：這是一類具有較強孤立性的市場。其按照政府和省級人民委員會所提出的工業化規劃得以形成與開展。總體來看，這種房地產供過於求，入住率僅為50%左右。

有關寫字樓地產：就在越南大城市實施改革初期，這類房地產市場已經形成。其發展水平一直依賴於經濟的“熱度”。經濟迅速發展時，求量將隨之上升；經濟不景氣時，求量將下滑。2016年，胡志明市寫字樓供應量幾乎持穩不變，入住率約達95%。河內市寫字樓供應量每一季度增加2萬至3萬平方米，入住率僅為86%左右。

有關零售地產：據房地產市場分析報告，自從外商計劃占領越南零售市場之時起，這是贏得關注的新一種房地產市場。從此以來，國內投資商籌劃開發服務於商業中心、零售商店、超市、便利店等零售活動的房地產市場。

2016年，河內市及胡志明市的零售地產供應量都同比迅速增長。胡志明市零售地產供應量每一季度增長6萬至10萬平方米，入住率約達91%。河內市零售地產供應量每一季度僅增長2.5萬平方米，入住率約達75%。據此，胡志明市的零售地產市場發展速度比河內市的更快。總體來看，在人口機械增長速度太高的情況下，這類房地產市場的發展前景遼闊。

有關住房地產：這一直是房地產市場的一個重要組成部分。每一季度，胡志明市的建好住房供應量為3000至4000套，“紙上”住房（既已經簽署購買合同但尚未建好的住房）供應量為5000至7000套，庫存量約達13.5％。河內市的建好住房供應量為3000至5000套，“紙上”住房供應量為3000至9000套，庫存量約達16％。

總之，“紙上”住房供應量比建好住房供應量更大。住房地產仍然呈現良好發展態勢。然而，從高中檔住房及低檔住房之間的供求量比例來看，2016年住房地產出現供不應求現像。

有關度假地產：開發商最近以社會化投資——非傳統投資方式促進度假地產市場發展。開發商把度假地產賣給個人投資者。他們可以自住或出租。這類地產的吸引力較強，因為越南旅游業發展潛力巨大，投資方式也很適合。這類度假地產在下龍、峴港、會安、芽莊、富國等旅游潛力巨大的城市蓬勃發展。

實際上，利用非傳統投資方式的度假地產項目於2015年在峴港、芽莊及富國等三市開始發展。2016年，上述三個城市的度假地產項目都在開展之中，此外開發商在此地及全國其他地方為開展各個度假地產項目做籌備工作。

值得注意的是，金蘭市政府已經向30個投資項目頒發投資許可證，其中的三分之一已投入開展。據此，2016年房地產市場的最亮點就是對度假地產的非傳統投資方式。從實際發展情況可肯定，這是較為安全且有效的投資方式。

然而，除了上述優勢，這類非傳統投資方式今後或將遇到如下一些困難：

（一）度假地產的土地使用期限。按傳統投資方式，非農業土地使用年限為50年，按非傳統投資方式，投資商要求把非農業用地轉為住宅用地，其期限長久。

《土地法》中還沒對度假用地做出具體的規定。實際上，一些地方把其列入長期期限的住宅用地土地範圍中，有的把其列入期限為50年的非農業土地範圍。因此，對哪個省市進行投資前，投資商應深入了解其土地使用年限，旨在做出適合的決定。

（二）開發商與購房者之間的度假地產買賣合同內容包括雙方的承諾。個人投資商對合同裡各個條款給予更大關注時，這類風險可以得到克服。

（三）對商品房供過於求之地及經營績效較低的項目進行投資。為了克服上述難題，個人投資商應深入了解計劃投入之地的供求情況並選擇適合的開發商。

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2017年對房地產的投資機遇

越南經濟不斷增長並被評價為世界經濟中的亮點。2017年越南經濟增長率有望高於2016年，宏觀經濟維持穩中發展。

從2016年越南房產發展情況可見，2017年越南房產有望呈現更為專業的蓬勃發展勢頭。其中，住房及度假地產都發展突飛猛進。商品房賣價仍略增，其主要依靠於項目的位置，尚未成為全市場的潮流。

其表明，房地產市場尚未出現賣價猛增或泡沫現像。據此，提高經濟適用房的供應量幾乎是遙不可及的。

有關度假地產：其從2015年起才蓬勃發展，但其發展前景遼闊。峴港市及芽莊市度假地產的供過於求現像早已得到預測，然而尚未陷入令人擔憂的困境。

有關寫字樓地產：其供求仍然保持平衡。在經濟發展更快，尤其是在新型自由貿易協定生效後融入國際經濟程度加深的背景下，求量或將上升。

有關零售地產：在國內外投資商在越南零售市場上進行競爭的背景下，其供應量很可能將上升。盡管如此，上述市場只在大城市蓬勃發展。另一方面，房地產消費者心理發生變化。投資商仍然相信，房地產是最安全的投資渠道。據此，以經營為目的的房地產投資比例大於以自住為目的的房地產投資比例。這就是2016年與2017年房產市場的最大區別。

在此背景下，作者就2017年越南房地產市場提出如下一些預測意見：

其一、以非傳統投資方式為主的度假地產仍是蓬勃發展的市場，其吸引了許多小型投資商參加。這種投資方式帶來穩定的高效益。民間資本及僑彙資金將被大力調集投入該市場。然而，個人投資者應在選擇投資地點、投資項目及開發商過程中提高專業性。

其二、住房地產仍是房地產市場的重要組成部分。由於供不應求，其發展潛力巨大。

在河內市，高檔商品房供應量比中檔商品房更大，高檔商品房供應量占比50%、中檔商品房供應量占比30%。在胡志明市，上述比重完全相反，高檔商品房供應量或將占比30%、中檔商品房供應量占比50%。

其三、用於促進房地產市場發展的資本是至關重要因素。2017年FDI協議投資總額仍然高於2016年的，其中投入房地產市場的外資占比較大。用於發展房產市場的國內信貸資金仍是主要資源，其有助於確保供應量上升，因為投資商機更為明顯。民間資本及僑彙資金被大力調集投入房產市場，尤其是度假地產領域。

其四、越南政府及國會下更大的決心制定政策與修改法律，旨在營造更為順利的經營環境，為房產市場發展注入更大動力。

其五、房產市場或其組成部分之一尚未進入高燒狀態，然而2017年房產市場的“熱度”將高於2016年。

當務之急就是按照政府的規定確保房產市場相關信息的公開性及透明性。為了實現上述目標，管理機構及開發商應付出更大努力。這就是克服發展投資中的風險並就市場發展前景做出預測的先決條件。

（據人民報網）

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，由於市場預測美國加息機會不大，買家多以樂觀姿態入市，加上一手新盤帶動樓市氣氛轉佳，造成二手交投回升的局面，雖然成交量仍處於單位數，但市場的正面情緒已反映於節節上升的樓價上。然而，市場暫時尚未有進一步的利好消息流出，而一手新盤又繼續開賣加推，相信二手市場短期仿會被捱打。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的週末日(9月9至9月10日)十大指標屋苑回穩，共錄得7宗二手買賣個案，與上週末(9月2至9月3日)的4宗對比，升幅為75%，但整體二手樓市氣氛仍欠理想，已連續18個週末處於個位成交宗數。

廖偉強指出，二手交投量雖見回升，但升幅有限，與市場憧憬美國截至年底前仍不會加息有關，現時買家普遍仍會偏向較進取的態度，不惜追價入市，以至現時出現眾多高價成交。所以，雖然二手成交宗數不多，但樓價升幅仍可見持續上升。加上，上月份的一手成交宗數為近3個月新高，雖然新盤的重錘出擊，無可避免下會主導市場購買力，但在活躍交投下，確實有助帶動整體樓市氣氛，令部份新盤向隅客回流至二手市場，間接提升交投量。惟部份發展商已明言會有加價及加推的趨勢，更有望會於下半年繼續積極推出新盤，故相信二手市場難以有驚喜，甚至會一直處於捱打的狀態。

於剛過去的週末十大指標屋苑買賣當中，按地區劃分，港島區表現稍有起色，繼上週末3個屋苑均未錄得成交後，本週終破悶局，錄得1宗成交；九龍區亦急起直追，連升至4宗成交，而新界區表現平穩，錄得2宗成交；若以屋苑劃分，10個屋苑只有3個“捧蛋”，美孚新村交投量最活躍，累錄3宗成交，而康怡花園、黃埔花園、沙田第一城及嘉湖山莊則均錄得1宗成交。

（據財華社）

據《人民報網》報道，第一太平戴維斯（Savills）越南公司近日認定，越南所有房地產類型的房地產項目正在升值。

2017年上半年，越南吸引外資繼續猛增，FDI到位資金達77.2億美元，同比增長6.5%，協議資金達192.2億美元，同比增長54.8%。

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第一太平戴維斯越南公司代表稱，外資主要流入生產領域，有助於加快工業基礎社會發展進程。今年5月份，泰國大型工業及土地發展商（Hemaraj Land & Development）和越南4號交通工程建設總公司（CIENCO 4）正式成立聯營體，在越南義安省興建一座總面積3200公頃的工業區，投資總額達10億美元。

第一太平戴維斯越南公司的報告強調，除了為加強工業基礎設施建設注入動力以外，外資也為其他房地產類型的增長做出貢獻。寫字樓和旅館等兩個房地產類型的需求高，出租率較為穩定。

日本投資商依然加大越南房地產市場投入力度。日本阪急不動產（Hankyu Realty）和西日本鐵道公司（Nishi-Nippon Railroad）與越南南龍投資股份公司聯營展開設在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市區項目，總面積26公頃，投資總額達3.51億美元。日本永旺株式會社（AEON）與BIM集團設立聯營企業，在河內市興建第二家永旺購物中心，總面積16.7公頃，投資資金達2億美元。檸檬草總基金也對山金投資與發展公司投入資金。

（據鉅亨網）