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布里斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲

ACB News《澳華財經在線》5月24日訊據昆州最大的物業管理公司之壹Coronis，過去半年由於大量新公寓湧入市場，布里斯班的公寓租金跌幅多達17%。

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Coronis在昆東南運營23個分支機構，管理著從黃金海岸到陽光海岸的8000套物業。其所有方克羅尼斯（Andrew Coronis）透露，現下租戶們壓價意識很強，迫使壹些投資性公寓業主降價出租。

布里斯班公寓市場形勢驟然扭轉，當前的樓花數量只有去年三分之壹的水平。建築業形勢緊張已致使建築商CMF Projects陷入破產托管。

“我們看到租金跌了17%，這是正在發生的事情。跌幅在10-17%之間，大家都在努力鎖定租戶”。他舉例稱，Chermside郊區壹套較舊的六套聯排公寓此前的周租收入約$420-$430，現在只有$350到$360。

三月份REA集團發布房產需求指數報告時，還提到買房與租房需求飆升。“全國對出租物業的需求十分強勁，昆州、首領地、維州與新州租房需求最強……這是經濟增長拉動及供應過於欠缺的綜合作用”。

報告顯示，REA關於昆州的需求指數的公寓租金在二月仍上漲1.6%，較上年同期上漲3.7%。合理的推斷似乎是價格下跌集中在布里斯班。

不久前昆州房地產研究院發布數據顯示，布里斯班內城房屋空置率為4.4%，創下金融海嘯來最高，此前高點是2013年四季度創下的4.1%。大布里斯班的總體空置率3%，市中心是3.7%。

本月，咨詢機構Place Advisory發布的報告顯示，布市樓花銷量降到2011年6月以來最低點。上季度有272起交易，較前季度減少13.7%。

布里斯班經歷長達三年史無前例的大規模公寓開發之後，投資者對於公寓市場的態度變得謹慎，新公寓消化速度放緩。

克羅尼斯強調，他對布里斯班市場長期前景感到積極，預計供應過剩問題會在兩三年內消化。而高質量公寓繼續吸引強烈興趣，租金狀況也不錯。

換個角度看，“住房可負擔性改善了，對於租房者是好消息。”

由於市場形勢變化，Coronis調整了物業管理方式，更加注重租房者利益，為其提供協助。

相關資訊：中國投資者搶購澳25%新住宅其中20%空置

（據ACB News《澳華財經在線》）

中國投資者搶購澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

據《每日郵報》報道，隨著更年輕有錢的買家進入澳洲房市，中國投資者正在搶購澳洲25%的新建物業。

據了解，現在有很多外國人將目光投向澳洲，把這裏當成較近的財富來源地，同時被這裏的生活方式所吸引。這些人中就包含了來自中國的投資者，他們有的被澳洲的生活方式吸引，希望遠離自己擁擠的家園，有的則是為了孩子，希望在澳洲購買靠近好學校的物業。但也有很多人只是希望自己擁有房產，因此有20%被中國投資者購買的物業最終都被空置。

例如，不久前，富有的年輕上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650萬澳元的價格在多佛高地（Dover Heights）購買了壹套海景房。她表示自己希望找到壹處舒適可愛的城區作為自己的家。她不止希望購買澳洲房產，也希望自己最終能住在這裏，現在她的兒子則在附近壹所精英私立學校上學。

除了莫尼卡以外，她的另外兩位表親也計劃明年在澳洲購房。她們認為澳洲比其它國家更漂亮，也更願意對她們敞開懷抱。

澳洲按揭貸款服務提供商之壹Yellow Brick Road的主席布裏斯（Mark Bouris）指出，很多中國投資者不停地在澳洲買房，而且即使自己沒有從中獲益，也希望自己的孩子或者整個家族能夠獲利。

據悉，中國投資者在購買豪宅方面創下了紀錄。在澳洲所購的濱水豪宅價格最高達7000萬澳元。但布裏斯認為，這並沒有對澳洲家庭在城區的購房競爭產生太大影響。因為每個層次住宅市場的供應情況各不相同，例如有人願意花2500萬澳元購買帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，這並不會影響到龐徹寶（unchbowl）的房價。

另外，也有房產經紀人指出，物業出售中所推銷的澳洲華人生活方式也是吸引海外投資者的原因之壹。

（據澳洲新快網）

投資貸款受限悉尼首次置業買家成贏家 | 澳洲

澳洲房產投資者貸款受到嚴格限制，首次置業買家從中受益，悉尼近期拍賣房產不少被首次置業買家搶下。

據澳洲房產網站realestate報道，近日，悉尼Surry Hills區壹套兩居排屋掛牌出售，吸引不少買家關註，其中96%詢盤買家是首次置業買家。地產中介Christie Mortimer表示，首次置業買家心中多多少少都會問，為什麽我要租房替別人付貸款。Surry Hills區這棟排屋拍賣指導價115萬澳元起，對於雙職工家庭來說門檻不高。

澳洲聯邦財政預算案引入新政促進首次置業買家購房，目前市場仍在觀望新政效果。

地產中介觀察近期住宅拍賣市場發現，受到銀行收緊投資房貸影響，投資買家難以獲得銀行貸款，首次置業買家在拍賣會上贏過投資買家的情況逐漸增多。

近日，悉尼Parramatta區壹套兩居公寓就被來自Bankstown壹對首次置業夫婦拿下，交易價格為76.5萬澳元。地產中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市場在近半年變化明顯，首次置業買家數量增加20%至30%，投資買家數量相應下滑。

另外，悉尼不少首次置業買家正通過父母資助買房。

上周，來自Waverly區的Pierre Laffont打敗4名投資買家，以67萬澳元的價格買入Potts Point區Macleay街壹居公寓。這套公寓是Pierre代26歲的女兒Isabella競拍，不過她還沒來看過房。Pierre表示女兒此前參加過多場房產拍賣，看上的房子全被投資買家搶走，心情沮喪到已經“無法再參加房產拍賣會”。Pierre表示將承擔公寓50%首付，其他部分當然得靠Isabella自己負責。

（據澳洲新快網）

悉尼最便利城區大排名 Ashfield摘冠 | 澳洲

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據《悉尼先驅晨報》報道，據研究數據顯示，艾士菲（Ashfield）成為了悉尼“最佳價值”城區，在購物和醫療服務等方面的便利性都表現突出。

近日，悉尼委員會和普華永道（PwC）近期對悉尼城區的便利性進行了調查，分析哪些城區可在最短時間內以不同交通工具到達絕大多數工作、購物和其他社會服務地點。研究亦對房價進行了分析，找出擁有“最佳價值”的城區。

研究發現，艾士菲（Ashfield）內西區在排行榜中位列第壹，其次是西德納姆（Sydenham）、坦佩（Tempe）、聖彼得斯（St Peters）、寶活（Burwood）以及克邏伊登（Croydon）。據稱，躋身十大排行榜的城區有6個城區位於悉尼內西區。

數據還顯示，悉尼東區和北部海灘最高檔街區的評價最差，玫瑰灣（Rose Bay）至沃克呂茲（Vaucluse）和沃森灣（Watsons Bay）壹帶、阿瓦隆棕櫚灘（Avalon-Palm Beach）、紐波特（Newport）至比爾戈拉（Bilgola）地區是三大評價最低的街區。

在交通方面，研究把工作日早上8點上班的交通耗費時間和中午的作對比。分析發現，壹些諸如霍姆布什（Homebush）、康科德西區至北史卓菲（Concord West-North Strathfield）和維斯比（Revesby）的中環線城區在上班高峰期交通最容易出現擁堵。悉尼委員會政策主任兼報告作者沃特福德（Eamon Waterford）稱，中環線城區居住著很多人，離上班地點比較近，但他們常在交通上耗費大量時間。

報告發現，住在悉尼城區外圍的人上班交通更不便利，僅有10%的工作崗位離通勤者住處不遠，能在30分鐘之內趕來上班。與此相反，員工住在悉尼市中心、且能在工作日開車30分鐘內趕到上班地點的工作崗位有46%。

不過，購物店、學校和醫院的分布則比工作地點的便利性分布要均衡得多。

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（據澳洲新快網）

以悉尼為例：CBD 15公里內哪區租金最相宜？| 澳洲

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澳洲材長莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。此舉旨在“鼓勵”業主把空置的物業租出去，藉此增加租盤供應量。

就以悉尼為例，買樓做業主越來越艱難，但就算是租樓也不見得很輕松，因為悉尼的租金增長速度現為5年來最快，租護要住近悉尼市中心（CBD）的話，自然要支付更高昂的租金。

那麼，若打算在CBD半徑15公里範圍內租住壹間三臥室獨立屋，哪些城區的租金相對較便宜？

雖然靠近CBD 的住宅租盤很搶手，租金亦相對較高，但要在靠近CBD 的範圍內尋找“價廉物美”的租盤也不是全無可能。

以三臥室獨立屋租金作比較

坐落在Canterbury-Bankstown區、位處悉尼CBD西南面大約14公里的Belmore，正是CBD半徑15範圍內租金最相宜的城區，三臥室獨立屋周租中位數僅為550元。在毗鄰的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂貴，三臥室獨立屋的周租中位數分別是580元和620元。

有負責這壹帶物業買賣和租盤的中介指出，Belfield與Belmore的壹大部分租護是家庭客，原因是這兩地的租金相對上沒有周邊城區那麼高；而上述兩區有壹定數目的優質租盤供租護選擇，而壹些較古舊的獨立屋租盤相對上更容易負擔。

艾士菲租盤“超值”

如果把尋找三臥室獨立屋租盤的距離CBD半徑範圍縮窄，由15公里改為10公里，價錢最佳的租盤位處艾士菲（Ashfield），周租中位數為670元。艾士菲與CBD僅相距9公里，該區的三臥室獨立屋周租中位數較多個周邊內西城區便宜，低於Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位數；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位數相比，艾士菲的租金水平顯得更加相宜。

物業中介表示，在艾士菲，租盤推出平均短短壹周便會找到租客，如今有更多夫婦同為專業人士的買家或租客、年輕家庭以及留學生愛搬到內西區居住，不再是壹蝸蜂勇到內城區；事實上，以同壹價錢計，在內西區可以找到空間更大以及“更超值”的房子。

當然，以上所顯示的只是周租中位數，如果物業位處黃金地段，質素又較高，租金會明顯高於中位數水平。

何區租金水平最高昂？

反之，在CBD半徑15公里範圍內，哪些地區的租金水平最高？同洋以三臥室獨立屋周租中位數作比較，東區Woollahra的周租中位數是1,550元，東邊海賓城區North Bondi是1,448元，內城區Paddington為1,350元，而距離CBD僅5公里的Balmain為1,250元。

若果以空間較大的四臥室獨立屋周租中位數去作比較，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位數達到2,300元；周租中位數第二高水平是CBD以東的海灘城區Bronte，錄得2,250元；排第三位的是周租中位數2,075元的Paddington；至於第四位和第五位分別是周租中位數2,000元的Woollahra和周租中位數1,900元的North Bondi。

為了紓緩悉尼租務市場的緊絀情況，難怪政府要出招。莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。

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（據澳洲新快網）

澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲

澳洲聯邦銀行（CBA）宣布收緊純利息住房貸款，取消再次貸款優惠，並且要求新客戶首付達到20%。

據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲聯邦銀行宣布將收緊存利息住房貸款，取消純利息住房貸款客戶再次貸款時的1,250澳元優惠，並且要求新純利息住房貸款客戶房貸首付至少達到20%。新政策將於6月10日生效。此前，澳洲聯邦銀行純利息住房貸款自住客戶首付規定僅為5%，而投資客戶首付僅為10%。

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澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲 — 澳洲聯邦銀行宣布收緊純利息住房貸款（《悉尼先驅晨報》圖片）

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西太平洋銀行（Westpac）以及澳新銀行（ANZ Bank）已於早些時候宣布類似政策。西太平洋銀行表示不再受理首付低於10%的自住客戶純利息住房貸款申請。澳新銀行則規定6月18日起純利息房貸客戶首付必須達到20%。

早在今年3月，澳洲審慎監管局（APRA）便下令要求澳洲各大銀行削減純利息房貸體量。純利息房貸占澳洲房貸總體目前比例接近40%，澳洲審慎監管局希望將這壹比例控制至30%以下。

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（據澳洲新快網）

房價再次下滑！住房投資貸款跌至10個月最低！| 澳洲

據澳洲統計局今天公布的數據顯示，澳洲銀行房地產投資者貸款占全部貸款的比例在3月份下降了1.25％，跌至48％。這個數據已經創造了10個月來，澳洲銀行房地產貸款的新低！相比今年1月份，跌幅超過了50%！

澳媒稱，澳洲各大銀行的房地產貸款投資者跌至10個月內的最低水平，譚寶政府為降低悉尼和墨爾本房地產市場熱度而作出的努力“收到了奇效”。自從譚寶政府公布了新一期的澳洲政府預算案，澳洲銀行和金融行業抵觸情緒明顯，嚴格的監管和稅法制度取得了顯著的效果。反映在市場上，“數字不會說謊”！

澳大利亞五大主要首府城市的房價出現了明顯的下滑。根據CoreLogic的最新數據顯示：悉尼，墨爾本，布裡斯班，阿德萊德和珀斯的房價格在本周下跌0.5％，本月房價出現了0.9％的下跌。四月份之前，悉尼的房價曾實現了連續18個月的上漲，同時3月份的房屋貸款審批數量則下降了0.5％。

澳洲政府針對房產投資者實施了各項不同的限制措施，增加了本地投資者租房的成本和環節。同時限制外國買家在澳洲房市中的參與程度，減少對外國人的稅收優惠（實則是加大稅收力度），並對外國人實施投資物業空置稅。

澳媒稱，市場數字也反映了四大銀行對澳洲財政部長Scott Morrison政策的態度，他對“投資者信貸水平急劇上升”表示擔憂，從目前來看，制止風險貸款增長的措施已經在澳大利亞房產市場中取得了顯著效果，政策的落實對市場的衝擊是深遠的。

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JPMorgan摩根大通也警告澳洲的房產投資者，需要做好澳洲銀行上漲至3％利率的心理准備！摩根大通經濟學家Henry St John表示：“根據上個月的報告，澳洲住房金融數據提供了一個相當強烈的信號，房地產市場正式進入放緩期。”

澳大利亞國家銀行NAB本周進一步上調了對房產貸款的限制政策，在悉尼的數百個社區，包括Barangaroo和Rocks以及墨爾本的Docklands創建了一個貸款“黑名單”，被放進名單的業主將面臨異常嚴格的貸款審批措施。甚至在一些澳洲社區，投資者只允許申請最高30％的房產貸款。

在進一步的利率上升威脅中，澳洲的各大銀行可以會用提高投資者和業主占用者的貸款利率，來填補澳洲政府要求的60億“超級稅”！聯邦銀行CBA，澳新銀行ANZ，NAB以及西太平洋銀行的首席執行官已經警告稱，一切的措施都是偏向自住房購買者。自住房貸款占總額的比例，從2月份的13.3％上升至3月份的13.6％。

至於那些超級稅，看來還真的是“羊毛出在羊身上”。Scott Morrison本周在澳大利亞社會服務委員會發表的演講時重申，沒有“解決讓住房更加實惠的特效藥”，同時警告說，對住房政策政策進行大幅度調整“可能會降低一些市場的風險同時也可能導致弱勢的市場崩潰。”

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（據澳洲網）