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投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國

美國房市（不含商用不動產）之換手利潤；黃：美國房市年均投報率（圖片來源：ATTOM）

《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產）共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。

受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。

據標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index）數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。

標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index，圖片來源：Fred）

標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。

“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。

但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。

David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”

（據鉅亨網）

海外投資者買走新州1/10的房產中國買家比例最高 | 澳洲

很多澳洲人都夢想擁有自己的房產，而最新統計發現，新州每10套房產中就有1套被外國投資者買走，這會是澳人買房越來越難的原因嗎？

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據《每日郵報》報道，最新數據顯示，2016年7月到9月，在新州售出的獨立屋和單元房中，11%被海外投資者買走。其中，中國投資者買走33%，英國、新西蘭投資者買走11%，印度投資者買走10%。同期，海外投資者在新州購買了約2995套房產，其中悉尼房產最受歡迎。

反對黨領袖Luke Foley曾表示，如果工黨競選成功，就把海外投資者的印花稅提高到7%，土地稅提高到1.5%。

新州財長Dominic Perrottet表示，為了幫助澳洲本地買家，他將在6月的預算案中提高附加費。他說：“澳洲人最大的夢想是擁有自己的房子，盡管海外投資者為新州帶來重要的資本流動，但我要把保證澳洲人的權利放在第壹位。”

（據Daily Mail）

悉尼市區房價飛漲買家湧向偏遠地區 | 澳洲

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據房產網站realestate報道，去年，悉尼偏遠城區房價飛漲。越來愈多的買家選擇在更接近大自然的地區尋找便宜住宅。

房產分析公司Core Logic的報告顯示，除首府城市外，去年新州（NSW）伊拉華拉（Illawarra）是悉尼市區外房價增長最快的鄉村地區。該地區的房屋中位價上漲15.2%，單元房中位價上漲14.8%。而紐卡素（Newcastle）和麥考瑞湖（Lake Macquarie）地區的房屋銷售也增長了80%，促使獨立屋中位價上漲7.4%。

另外還有壹些地區的房價增長更為強勁。去年，頗受歡迎遊客喜愛的傑爾維斯灣（Jervis Bay）內陸12公裏處的佛斯溪（Falls Creek）房價就上漲了43.1%。藍山（Blue Mountains）偏北的布拉布那（Bullaburra）地區普通物業價格年增長36.7%。南部高地（Southern Highlands）城鎮鮑拉（Bowral）的房價增長了近14%，促使當地的中位房價在5年中增長超過55%。

房產分析公司CoreLogic的研究主管洛裏斯（Tim Lawless）表示，因為有越來越多的悉尼人選擇在靠近自然的地區定居或是購買度假屋，所以偏遠地區房價還會繼續飆升。

瑞偉特房產公司諾拉（Nowra）地區的負責人哈德菲爾德（Craig Hadfield）則認為，整個悉尼房價上升帶動了伊拉華拉房價飆升。去年，伊拉華拉房產買家中90%是進行遷移的悉尼人或度假屋買家，而前壹年的比例為60%。

目前悉尼很多城區的普通房屋價格已經超過100萬澳元，而買家們發現南部的房屋價格更為實惠，有面積為2至5公頃的物業價格低至80萬澳元。

房地產代理公司Belle Property的負責人迪松（Di Dixon）表示，南部高地也有類似的趨勢，那裏大部分業主都來自悉尼城市地區。他們希望改變生活方式，進入房產市場，以90萬澳元到100萬澳元的價格購買壹套2房至4房的物業。同時這裏的物業也吸引了很多投資者，他們希望能夠抓住旅遊住宿需求增長的機遇，很多業主將物業投放到如Airbnb等此類的的網站上進行短租。

（據澳洲新快網）

溫哥華市政府提醒空置房屋的主人盡快找租戶 | 加拿大

溫哥華市政府在3月9日（星期四）提醒那些有超過壹套房屋且有空置房屋的的房主，還有4個月的時間尋找租客，否則到時就需繳納房屋空置稅。

為解決溫哥華房價飆升，出租房難找的住房危機，溫哥華市議會在省政府推出外國人購房稅之後，在去年11月也通過壹項決議，除主要居所之外，所有空置房屋每年至少要出租6個月，否則就要繳納房價1%的空置稅。就是說，如果空置的房子市場價格為100萬，那房主每年就要交1萬元的空置稅。

溫哥華市政府提醒空置房屋的主人盡快找租戶 | 加拿大 — 溫哥華市政府在3月9日（星期四）提醒那些有超過壹套房屋且有空置房屋的的房主，還有4個月的時間尋找租客，否則到時就需繳納房屋空置稅

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溫哥華市長格雷戈爾•羅伯遜（Gregor Robertson）說，市政府希望借助這壹舉措能讓1萬多套空置住宅進入房屋出租市場，以緩解租房難的問題。

市政府社區服務總監凱瑟琳·托馬斯（Kathleen Llewellyn-Thomas）在星期四的通知中說，實際上，我們更傾向於鼓勵空置房屋的主人變成房東，而不是想要他們面臨繳稅。

至於房屋是否空置，則是由市政府發給房主壹份表格，由房主自己填寫。表格發放已從2月份開始。

相關資訊：二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少

（據溫哥華房地產）

二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

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美國主要城市養家費用比一比 | 美國

在紐約市和芝加哥這樣的地方，在市區內居住要養活一個家庭所需的費用要比周邊的郊區貴很多。不過現在達拉斯也加入這些城市的行列了，因為根據一項來自Zillow和Care.com的研究，在達拉斯市區，要養活一個有兩個孩子的家庭，每年所需要花的費用平均要比在郊區的同等家庭多14,128美元。

人們似乎已經形成了一個傳統的認識，就是在郊區養活一個家庭肯定會比在市區內要便宜，不過該研究顯示，事情並不那麼絕對，因為並非所有的美國主要城市都是這種情況。

例如，在費城、鳳凰城和克裡夫蘭，情況就剛好相反，在這些城市，在郊區養家費用每年要比在市區內還多超過5,000美元。

Zillow的經濟學家Svenja Gudell說：“只有當一個城市的都市地區是健康的且房地產需求很高，才會推高在市區內養家的費用。而達拉斯也看到這樣的趨勢，因此，達拉斯不但在郊區的抵押貸款月付款會更低廉，房屋也很可能更大，而且托兒中心的費用也顯著更低。在其它都市並不都是這種情況。這種情況對於正在達拉斯房價低廉的社區尋找第一棟房屋的年輕家庭來說，是個好消息。”

該研究采用了三個指標，分別是房產稅、抵押貸款費用和托兒費用。在達拉斯地區，之所以令到在市區內養家更昂貴主要是因為前兩個指標。

首先，德州是眾所周知的房產稅比較高的州，在全美各州中是第六高的。其次是達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入，導致房價暴漲。

不過和紐約市相比，達拉斯的市區和郊區養家費用的差別只是小兒科。在紐約市，市區養家比在郊區每年費用要高出多達71,237美元。

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公投後英商業地產市場收益呈下降趨勢 | 英國

收益率略微下降

自2016年夏天以來，英國黃金地段平均收益率繼續保持下降趨勢。2017年1月數據顯示，部分行業下降趨勢進行得較為緩慢。如區域酒店收益顯示，2015年4月收益開始出現首次下滑，目前限量零售的收益則回到2016年初時的水平。

公投後英商業地產市場收益呈下降趨勢 | 英國 — 自2016年夏天以來，英國黃金地段平均收益率繼續保持下降趨勢

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總體而言，2016年底脫歐公投結果出來之後，英國黃金地段收益率與2015年同期相比僅升高了22%個基本點。而在2016年8月，該收益率基本點達到35%的峰值。

2016年英國投資總量為514億英鎊，意味著年下降率為28%，但也比2016-15年高出12%。

英國季度商業地產投資在脫歐後出現下滑。通常每年最後壹個季度的投資額會出現回升，僅次於夏天時的水平。2015年第四季度投資額提升25%，到2016年同期平均提升幅度超過39%。主要原因在於海外投資者占據了集中47%的份額，第二第三季度時為40%。目前，若以美元計算，英鎊價值仍低於脫歐前水平16%，關鍵因素依舊是海外投資者對於英國房地產市場的興趣。

2016年，英國寫字樓市場投資額為184億英鎊，占所有投資總量的36%，略低於前5-10年的平均水平。過去幾個季度，學生房產和輔助生活資產等“其他部門”投資所占比例高於平均值。

整體上看，盡管過去8個月全世界政治事件較多，且歐洲進行了多次選舉，但英國商業地產對買家的吸引力猶在。

房產價值變化

投資變化的月度及年度評估顯示出短期內形勢較好。

英國資本價值增加，2016年公投後月度影響可以明顯看出。12月份月度投資回升0.8%，達到2015年12月時的水平。年度測量結果則顯示出負增長，今年夏季末的年增長數據或將呈現積極態勢。

消費者和企業信心憂喜參半，明顯受到了脫歐公投和50條文件的影響。目前企業信心已經歸回較為積極的水平，意味著英國企業正在接受租金增長的現實，並積極增加收購面積。

對消費者而言，英國經濟的主要推助力是GDP的增長，而目前英國的GDP仍較為緊張。但相對而言，消費信貸增長仍保持在2位數的水平，且失業率達到11年來最低點。今年英國央行也重新調整了GDP的增長預期，而隨著GDP的增長，商業租金通常也會有所提升。

問題在於通貨膨脹及其影響是否能在今年消散。金融市場認為今年加息的可能性為35%，已經遠低於1月份時預測的50%多。如果基準利率上調太快將造成損害。

相關資訊：倫敦的房價漲得到底有多厲害？

（據英中時報）

公寓買不起？有人還覺得很便宜 | 澳洲

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根據全球房地產公司Knight Frank的全球財富報告，對於富人來說，在悉尼Point Piper或者墨爾本Toorak買壹套豪華公寓，比在其他地方買到同等質量的高級公寓更劃算。

跌出前十名

雖然全澳洲的房子都在漲價，但相比起2016年的財富報告數據來說，今年悉尼的高端住宅價格從去年的全球第二已經滑落到了十名開外，而墨爾本則從第6名，跌落至第12名，相比起世界上其他地方的高端住宅來說，澳洲的漲幅很小。這壹年來，北京和上海的頂級住宅價格上漲了26%之多，這也讓它們順理成章得登上了榜首。

此外，奧克蘭、多倫多和溫哥華也躋身前十名之內，把悉尼和墨爾本擠了出去。

高性價比的舒適生活

Knight Frank的財富報告追蹤了全球89個國家中高資產凈值和超高資產凈值的人群的消費習慣，報告顯示，同樣是花100萬美元（約合130萬澳元），在悉尼能買59平方米的公寓，而在墨爾本，能買110平方米，但在摩納哥、中國香港和紐約只能買到17、20和26平方米。

同時，而澳洲因其能夠提供高性價比的高端舒適生活，悉尼和墨爾本在去年壹年中吸引了超過7,000名高資產凈值人士前來居住，名列榜首與第二，珀斯位列第八。

“安全第壹”

Knight Frank的澳洲住宅研究部門負責人Michelle Ciesielski說：“ 澳洲越來越受到全球頂尖富人的喜愛，因為這裏的投資和移民環境都相當便利，舒適悠閑的生活方式與相對安全的社會環境給他們提供了很好的條件，政治穩定也是澳洲的壹大優勢。因為全球金融危機的影響，富人們開始有選擇地進行投資，並越來越註重安全的重要性。”

同時Ciesielski也指出，澳元匯率的下跌讓海外買家越來約青睞這裏的物業投資，而澳洲政府對外來投資合法性的較高要求也優化了這裏的環境。

財富報告的數據顯示，澳洲、新西蘭和相關的島嶼（也被稱為澳大拉西亞洲，Australasia）聚集了4,220名超級富豪，他們每個人的凈資產都超過3,000萬美元。報告預測，到2026年，這壹數字將上升70%，至7,180 ，其中悉尼新增2,091人，墨爾本新增900人。

New World Wealth（新世界財富）的研究主任Andrew Amoils表示，目前富人們向澳洲和新西蘭移民的趨勢奠定了這壹格局的未來。

相關資訊：周租六千刀！悉尼高端住宅租金報價翻倍

（據澳洲新快網）

堪培拉住房可負擔性最好租房負擔加重 | 澳洲

據Domain報道，澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）以及阿得雷德銀行（Adelaide Bank）發布的《2016年第4季度住房可負擔能力報告》（Housing Affordability Report for the December 2016 Quarter）指出，澳洲首府領地（ACT）仍是澳洲房價最實惠的地區，但該地區的租房負擔在加重。

據了解，截至2016年12月，堪培拉的業主平均需要花費收入中的19.7%用於償還房屋貸款，在全澳範圍中是比例最小的，而且這個比例與壹年前相比略下降了0.2%。

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但澳洲房地產研究所的負責人岡寧（Malcolm Gunning）指出，低利率與澳人收入適度增長並沒有與貸款額度的增長相抵消，這使得各家庭需要花費更大比例的收入來償還貸款。

據了解，堪培拉的家庭每周平均收入為2608澳元，比澳洲其它地區要高，同時也比全澳的平均收入水平高1000澳元。而該市的平均貸款額度為390,668澳元，與2015年第四季度相比上漲了2.5%。

據澳大利亞國家統計局（ABS）最新的房屋貸款償還能力指數顯示，12月份堪培拉的指數為86.3，與2015年12月份相比有所升高，但與10年的平均指數100相比則略低。

Domain的首席執行官威爾森（Andrew Wilson）表示，該季度的可負擔能力有所下降，這並不奇怪，因為12月份時堪培拉房產市場非常活躍，導致房價升高，而當時的收入增長幅度卻非常小。他預測今年第壹季度的結果也會與此類似，因為2月份時堪培拉拍賣市場達到頂峰，月度清盤率達到74.1%。

威爾森還表示，盡管堪培拉地區在收入方面比其它地區有優勢，但在居民貸款方面相對保守。據澳洲住房工業協會（ Housing Industry Association ）的報告顯示，去年12月，堪培拉進行貸款的人數為2322人，在第四季度增加了18.6%，但年同比下降了1.1%。

另外，堪培拉房市的首次置業者在減少。去年12月份時，進行貸款的首次置業者僅為466人，與壹年前相比減少了3.7%。但與第三季度相比則增加了12%。

該報告還指出，堪培拉出租物業租金越來越貴，租房可負擔能力正在降低。租戶平均需要花費收入的17.6%用於償付租金。與壹年前相比升高了0.8%。

相關資訊：西太銀行：悉尼墨爾本房市沒有泡沫但交割問題遺留房產難消化

（據澳洲新快網）

曼哈頓高端公寓領頭紐約市住宅樓普遍降租 | 美國

紐約市眾多沒有辦法買房的人，生活成本正不斷被房租拉高。好消息是，繼曼哈頓高端房地產市場放緩以後，房租也看似要給租客們一個喘氣的機會。

已經傳聞一年之久的“曼哈頓高端公寓價格下降”趨勢，終於全面影響了紐約市五個區的房租價格。一份報告顯示，2月份曼哈頓住宅樓房租水平在五年來第一次普遍下降，有的戶型與去年同期相比下降了7%。

據地產雜志《The Real Deal》援引地產經紀公司“道格拉斯艾利曼”的2月份租房報告指出，曼哈頓的各種戶型的房租都呈下降狀態，中間值租金為3,260美元，這是五年來的第一次。

地產評估師米勒（Jonathan Miller）認為，部分原因是由於“租金疲勞現像”，“總的趨勢是：從破紀錄的高價租金向客戶能夠負擔得起的水平運動。”

另外，前一段時期報導過的房東競相出台優惠政策以降低空置率的做法，在上個月有所緩解，從1月份的37%降到了2月份的31%。

互聯網資訊綜合整理