“租房权”检查房客移民状态 政策被指歧视 | 英国

据《独立报》,近日一项报告指出,要求房东检查房客移民状态政策激发了社会的歧视现象,该政策被认为是有争议的,亟待废止。

运动人士认为,这项名为租房权(Right to Rent)的政策使得没有护照的英国市民和外国人在私人租房市场上处于劣势。

“租房权”检查房客移民状态 政策被指歧视 | 英国
据《独立报》,近日一项报告指出,要求房东检查房客移民状态政策激发了社会的歧视现象,该政策被认为是有争议的,亟待废止

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他们还争辩说,有证据显示,这项政策是政府有意引导一个对非法移民来说“充满敌对气氛的环境”才出台的。

这项“租房权”政策于去年在英格兰正式推行,要求房东通过复制房客相关身份文件,如护照或身份证,来检查房客是否有权在英国居留。

若没有遵照执行,房东可能会被罚处每名房客3000英镑的罚金,而那些持续违反法律的房东更有可能面临最高为期5年的监禁。

移民福利联合委员会(JCWI)说,根据他们的研究显示,那些本来没有意愿去区别对待房客的房东,现在被迫不得不去履行这项歧视性政策。

在被调查访问的108名房东当中,有超过半数(51%)的房东表示,租房权政策可能令他们在租房时更少考虑租给外国人。

有42%的房东表示,根据这项政策的要求,他们可能不会把房子租给那些不持有英国护照的人。

另有一项秘密的租赁调查显示,比那些可以提供护照的英国黑人少数族裔房客,不持有护照的英国黑人少数族裔房客获得房东答覆的可能性会减少26%。

而与那些可以提供护照的英国白人房客相比,不持有护照的英国白人房客获得房东答覆的可能性会减少11%。

在均持有护照的英国黑人少数族裔和英国白人之间,没有证据显示,房东对二者存有种族偏见。

该报告据此结论,“以上研究显示,上述歧视主要是因为租房权政策引起的,而不是由房东潜在的种族歧视观念引发的。”

 
(据英中时报)

绝佳地段大商场易主 华裔买家动向惹关注 | 加拿大

绝佳地段大商场易主 华裔买家动向惹关注 | 加拿大
列治文中心商场周围的商业地段近年纷纷易主,位于列治文中心商场对街公园路(Park Rd.)一个繁忙大型商场,近期刚以1,125万元易主,买家是一位华裔

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列治文中心商场周围的商业地段近年纷纷易主,位于列治文中心商场对街公园路(Park Rd.)一个繁忙大型商场,近期刚以1,125万元易主,买家是一位华裔。 地产经纪张谭结莹对本报指出,这个位于公园路8000号的大型商场近期以1,125万元成交,买家是一名来自中国的华人。她称买家早前并未表达重新开发的意愿,不清楚买家未来是否会配合四周的开发案将商场改建。

张谭结莹透露,该商场挂牌后有许多买家表达兴趣,但主要顾虑都是出租问题。她称这名买家本身财力雄厚,并未在出租问题上有所顾虑。

该商场土地面积达21,835平方尺,政府估价为8,417,700元,挂牌价为1,200万元。即成交价比政府估价逾33%。

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(据明报)

 

黄金地带售出公寓 去年销量比前年多 | 新加坡

高档私宅领域正在稳定下来,而数据也显示,去年在黄金地段售出的公寓单位数量,比前年更多。

黄金地带售出公寓 去年销量比前年多 | 新加坡
刚在1月份推出的The Peak@Cairnhill II,在短短一个多月的时间内卖出66个单位中的34个,认购率超过一半(东园发展提供)

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根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)数据,去年在黄金地带售出的公寓单位有647个,比2015年的123个高出超过四倍。

刚在1月份推出的The Peak@Cairnhill II,就在短短一个多月的时间内卖出66个单位中的34个,认购率超过一半。该项目的发展商是东园发展(TG Development)。

类似高档公寓如位于利安尼山路的OUE Twin Peaks和坐落在格兰芝路的格美华庭(Gramercy Park),在去年下半年也都享有良好的认购率。

市建局房地产资讯系统显示,在去年第四季,OUE Twin Peaks和格美华庭分别卖出55个和八个单位。至于全年销量,这两个项目则分别售出237个和44个单位。

高档私宅所处的黄金地带有圣淘沙升涛湾、乌节路、纽顿和武吉知马。市建局最近发布的数据也显示,高档私宅是三类住宅中不跌反升的唯一住宅类型,去年第四季价格起0.1%;全年而言,各类私宅价格都下跌,但高档私宅跌幅最小,报1.2%。

对于高档私宅有良好销量,以及去年第四季逆势上扬,东园发展执行董事王文川指出,这显示优质私宅在具挑战性的环境中仍然卖得出。

他表示,在有市场信心扶持的情况下,该发展商认为现在推出The Peak@Cairnhill II 正是时候,而该项目推出以来的销量就是一项证明。

该项目位于经禧圈,属于永久地契。项目有58个双卧房和双卧房阁楼单位,当中28个单位面积904平方英尺,另28个面积829平方英尺。两个双卧房阁楼单位分别是1884和1864平方英尺。

王文川表示,认购率高是因为该项目为买家提供延迟付款计划(deferred payment scheme)的关系。多数单位都是通过这项计划售出。

买家只需要支付20%选购费。他们有两年时间可行使选购权。期间,买家跟发展商签署母租约,让他们能出租单位,取得租金收入。

目前,该发展商也提供12%折扣,并为买家吸收两年的保修费和房地产税。

(据联合早报)

物以稀为贵 出租的房子少了 租金就蹭蹭蹭往上涨 | 新西兰

根据Trade Me公布的1月数据显示,惠灵顿的租金中间价达到了每周480纽币,比一年前上升6.8%,这意味着租客每年需要多支付1500纽币的租金

物以稀为贵 出租的房子少了 租金就蹭蹭蹭往上涨 | 新西兰

Trade Me的房产负责人Nigel Jeffries表示,网站上惠灵顿房子出租信息的确少了很多,广告也比去年下降了70%。

“惠灵顿一间公寓的出租广告刚一放出去,一小时左右就收到了近100条询问信息,一周内收到了350条询问信息,”Jeffries说道。

Jeffries表示,类似的租房高峰期一般都是季节性的,到了秋天以后慢慢会进入淡季。

 物以稀为贵 出租的房子少了 租金就蹭蹭蹭往上涨 | 新西兰

Hawkes Bay、怀卡托和Northland的租金分别上涨了12.5%、11.4%和8.5%。

Manawatu的租金中间价也破纪录达到了300纽币每周,上涨了7.1%。

而Gisborne、西海岸和坎特伯雷的租金就分别下降了6.9%、9.4%和3.7%。

 物以稀为贵 出租的房子少了 租金就蹭蹭蹭往上涨 | 新西兰

市区的联排房屋和单元房租金上涨2.5%,达到410纽币每周,公寓的租金上涨6%,达到445纽币每周。

奥克兰公寓的租金相比去年也有所上涨,中间价达到480纽币每周,涨幅为7%。

惠灵顿公寓的租金也达到460纽币每周,上涨了4.5%。

奥克兰联排房屋的租金则高达595纽币每周,上涨了7.2%,惠灵顿的联排房屋租金为550纽币每周,上涨14.6%。

 (据新西兰天维网)

悉、墨两市酒店买卖火热 | 澳洲

据《澳洲人报》报道,澳洲一直以来都是酒店买家在亚太平洋最受欢迎的市场之一。但其实整个澳洲酒店市场依然较为短缺,其中大部分的酒店销售都位于墨尔本悉尼

随着酒店房间价格不断上升,买家均热衷于在澳洲这两大城市购买酒店,同时两市因当地和国际开发商的建设也出现更多的酒店供应。

悉、墨两市酒店买卖火热 | 澳洲
据《澳洲人报》报道,澳洲一直以来都是酒店买家在亚太平洋最受欢迎的市场之一。但其实整个澳洲酒店市场依然较为短缺,其中大部分的酒店销售都位于墨尔本悉尼

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据了解,悉尼墨尔本两市的酒店市场出现了一系列破纪录的交易。如本月日本大创集团(Daisho)就完成了一笔交易,以2.35亿澳元的价格购买了位于墨尔本的新W酒店(W Hotel),该酒店是由房产公司Cbus Property负责开发,是耗资10亿澳元的混合型酒店公寓Collins Arch中的一部分,于2020年开放,内有294间房间。

开发商黄金时代(Golden Age)也准备将墨尔本喜来登酒店(Sheraton)以1.4亿澳元的价格出售。

房产公司JLL的销售经纪柯林斯(Craig Collins)则负责为皇家集团(Royal Group)出售悉尼双湾洲际酒店(InterContinental Sydney Double Bay),售价预测将超过1.5亿澳元。

新加坡公司乐斯太平洋控股集团(Roxy-Pacific Holdings)也在出售悉尼CBD的一座办公大楼,该大楼可作为综合性建筑,内有407个酒店套间以及90套住宅单元。由房产公司JLL和高力国际(Colliers International)负责出售。

JLL最新的全球酒店投资者研究指出,澳洲是酒店投资者们关注的市场之一。但该研究也提出警告称,今年澳洲一些城市的酒店将会遭逢压力。例如新的酒店供应就会给布里斯班(Brisbane)和柏斯(Perth)的房价造成一定压力。而悉尼和墨尔本的酒店房间占用率因在2016年已接近90%,因此,新的酒店供应将有望进一步缓解旅游市场的需求。

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(据澳洲新快网)

澳洲煤矿大亨破产 布里斯班地产半价出售 | 澳洲

澳洲煤矿大亨破产 布里斯班地产半价出售 | 澳洲
澳洲破产煤矿大亨名下地产折价出售(Domain图片)

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澳洲煤矿大亨廷克勒(Nathan Tinkler)破产,名下布里斯班地产折价出售

据Domain报道,矿业大亨廷克勒在35岁时成为澳洲最年轻的亿万富豪,不幸于去年40岁生日前破产。债权人正试图出售廷克勒名下所有资产,以弥补5.53亿澳元亏空。

早在2008年,廷克勒曾花费200万澳元买下布里斯班普伦维尔(Pullenvale)格兰德维尤路447号4.05公顷土地,这宗地块现报价79.5万澳元出售。债权人原将地块报价98万澳元出售,可惜无人问津,只得下调报价。

购入格兰德维尤路447号地块同年,廷克勒还买下附近一栋7卧室豪宅,占地面积10公顷土地,当时交易价格为520万澳元。经债权人指示,豪宅于去年9月举行拍卖,售出305万澳元,比廷克勒购入价格低200万澳元。

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(据澳洲新快网)

悉尼公寓开发项目减缓 住房供应仍充足 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道,房地产公司JLL表示,悉尼公寓需求的下降有可能迫使开发减缓开发项目,但目前仍呈增长趋势。

在最新悉尼公寓市场的评论报告中,JLL称悉尼房市供应已走上正轨,尽管预计在房价走低前悉尼房价在未来几个季度内仍继续增长。

悉尼公寓开发项目减缓 住房供应仍充足 | 澳洲
据《澳洲金融评论报》报道,房地产公司JLL表示,悉尼公寓需求的下降有可能迫使开发减缓开发项目,但目前仍呈增长趋势,住房供应充足

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根据JLL最新数据显示,受价格升高、投资者贷款限制以及外国投资放缓的影响,公寓在2016年9月连续第10个季度呈现下降。另外,还有三分之一项目还在等待议会审批。

由于遭到议会搁置,受到影响的开发商或会被迫卖掉地块、迟项目开发或降低定价。

尽管去年底预计有11,800套在建单元房会在2017-2021年完工,但目前已有6300套单元房上市,另有4202套已获批准。但如果没有达到预售目标,这些单元房项目或也无法开工。

不过,HIA和JLL均认为,尽管资金有限,但本地和外国的需求仍十分强劲,足以让开发商开发新项目。中国买家虽然有资本转移限制,但他们仍十分热衷于购买悉尼公寓。

(据澳洲新快网)

美国房价便宜 但买房容易养房难 | 美国

前一段时间,一篇“100万能在美国买什么样的房子”的帖子火了。这让不少不明就里的网友们开始相信,与其奋斗几十年在北京二环买个厕所,不如拿这些钱在美国买一栋小别墅,而且还是永久产权。事实真是这样的吗?

据一位长期在旧金山居住的朋友透露,在美国买房容易养房难。在买房之前,除了要备足买房的钱外,还要提前预留买房之后要缴纳的税,因为长期欠缴房产税,自己的房子就可能被当地政府拍卖。在美国养房到底需要多少钱?今天小编就为大家揭开谜底。

在美国,买房容易养房难
在美国,买房容易养房难

没有绿卡的外籍人能在美国买房吗?在购房资格、产权保险、税收政策方面,美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁。也就是说,外籍人想在美国买房,在购房之前,除了要支付律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等诸多费用外,在买房之后,同样要支付房地产税、房屋保险、小区费或物业费、房屋保养费等。

先看房地产税。在美国,房地产税始终是州级以下地方政府的主要财政来源,例如美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的,所以美国房地产税没有统一的标准,各州的房地产税各不相同(房地产税=税率 X 政府对地产的估价, 估价(Assessed Value) 一般为市价(Fair Market Value) 的80-90%)。据美国地产投资资讯平台“优投房UTOFUN”显示,全美的房产税大都在1%左右浮动,只有极少地区达到3%。2016年美国各州房产税中,新泽西州位列榜首,高达2.29%,而夏威夷州房产税最低,只有0.28%。

房屋保险费用(Homeowner Insurance)是买房者为自己的房子购买的保险,以保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。据Affordable-Home-Insurance.org网站显示,房屋保险费用的多少,很大程度上取决于房子的位置,受飓风和地震等自然灾害的影响。据“世居海外置业”公号显示,定价30到35万美元的房产,每年大概需要支付500美元左右的房屋保险费用。需要注意的是地震险需要根据房主的需求另外购买,每年费用大概为1000—2000美元。

小区费和物业费是也一笔不小的开支。小区费和物业费一般用来支付小区公共设施建设和维护,不同的小区费用有所不同。据“世居海外置业”公号显示,小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取,每月200—600美元不等。

房屋保养费。房屋保养费主要是房屋整体的管理,例如如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年)或其他维修费用。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。

除了以上养房的费用外,如果外籍买家想把房屋出租,还要缴纳个人所得税,这部分的费用是业主出租物业获利后所需缴纳的税款。个人所得税分为联邦和州立/地方两种,不同地方税费也有所不同。例如,北卡罗莱纳州政府税率大约在2%至3%之间。需要注意的是,所有跟租赁物业相关的花费都可以用来抵税。例如,可以用维护费、保险费、供应费补助、房产税和水电费等费用来抵税。

如果外籍买家想把美国的房子卖出还要交资本所得税。资本所得税是针对业主出售房屋后所得到的利润而产生的费用。一般而言,业主持有物业超过一年再出售的话,属于长期持有,需支付最多15%的资本所得税;如果持有时间不超过1年,属于短期持有,须缴纳较高的税款,因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。

此外,如果中国买家想把美国的房产赠与自己的孩子,还需要缴纳高额的赠与税。对于美国公民,2016年其一生有共有545万美元的生前赠与额,不同的州又有不同的最高免税额。但是没有美国绿卡的外籍人并不能享受这个免税额度,也就是说如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子,还要缴纳最高40%的赠与税。

细思恐极!从买房前的准备工作,到买房、养房,及后来的出租和卖房等各个环节涉及到的税费,在美国买房是否合算,相信大家心理都有一杆秤了。

(据腾讯财经网)

日本房市投资热 投资者该如何出手 | 海外

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说到日本,除了中日两国一言难尽的历史纠葛,国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始,赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明,2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%,询盘总价值高达5.32亿美元(约35亿人民币)。

90年代初,日本房地产的巨大泡沫轰然崩塌,随之而来的是其引发的金融危机与蛰伏20多年的房价。08年开始,在全球金融危机影响下,日本房市再次下滑。金融危机结束之后日本房市进入房价瓶颈期。2013年之前,日本全国房价变化幅度都相当小。2013年开始,人民币兑日元大幅升值,在2015年中一度读破20大关,国人在日投资也逐渐增多。同时期,全日本公寓房价开始显著增长。在2013年2月至2016年2月的3年间,日本公寓整体房价增长了25.3%,而别墅房价只微增0.9%。这样的数据让人不得不猜测,正是海外投资者对公寓的大量需求涌入,使得更受投资者青睐的公寓市场价格节节攀升。2016年初,日本进入“负利率”时代,由此带来的超低低利率与人民币汇率优势进一步刺激了海内外的房产投资。加之2020年东京奥运会的临近,越来越多的基础设施开建,为许多新的区域带来了更好的投机遇。相信在这些因素持续作用之下,日本住宅,尤其是公寓价格将在近期保持上升趋势。

来源:日本土地综合研究所
来源:日本土地综合研究所
来源:Google Finance
来源:Google Finance

那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢?居外网的数据表示,2015年间最受中国房产买家青睐的3个日本城市依次为东京大阪京都。超过70%的潜在购房者表示投资是他们在日本置业的首要目的,这表明在日本进行房产投资的中国买家主要看中的是当前的汇率优势与日本房市的复苏。

来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)

作为全球中心级的城市,日本首都东京时时刻刻吸引着世界的目光。东京都会区是全球人口最密集的地区,这一地区的房价毫无疑问为全日本最高。2015年6月新公寓的平均售价约为357万人民币,平均单价约为5.1万人民币每平方米,与北上广深房价基本处于同一水平。二手房均价则比新公寓便宜许多,平均售价约180万人民币,单价2.8万人民币每平方米。东京的租赁市场十分发达,一套60平的新公寓租金一般达到1.2万人民币,将带来高出国内房产的出租回报率。

中国买家在日投资的另一个热地是大阪。 拥有典型的日本文化与景色,大阪是体验日本生活最好的地方之一。于东京相比,大阪地区房价较低,需要的投资成本也较少。2015年6月新公寓的平均售价约为290万人民币,平均单价约为4万人民币每平米,相当于国内一线城市郊区或二线城市中心区域房价。 2015年6月的二手公寓均价约为121万人民币,更是明显低于国内许多大城市。虽然大阪的租金比东京低,但由于房价较低,大阪拥有更高的租金回报率。

东京vs 大阪公寓房价走势图
东京vs 大阪公寓房价走势图

从大阪与东京两个城市的公寓房价走势图中,我们可以发现2012年开始,大阪的公寓价格增幅就持续高于东京 。2012年1月至2016年2月,大阪公寓房价增长了26.5%,而同时期东京公寓房价增幅为22.8%。从市场饱和度角度来看,由于房价较低,大阪也具有更大的发展潜力。

居外投资建议:

对一般的投资者来说,大阪房产有着更低的投资门槛与更高的投资回报,是十分理想的投资选择。大阪房产的投资优势包括:

  1. 近期高速增长的公寓价格将带来更高的长期投资回报
  2. 相对于东京较低的投资成本可让投资者选择更具优势的房产
  3. 显著高于国内的租金回报率让投资者持续获利

不过,投资大阪房产一定要将重点放在市中心与关注点强的区域,购买时首先考虑出租与出售的可能性,切不可因价废市。

东京房产投资门槛高,市场波动大于大阪,需要洞悉市场动态,适合有一定投资实力与经验的买家。投资东京的优势有:

  1. 全球生活工作最便利的城市之一,具有海量投资地点可供选择
  2. 2020年奥运会带来的巨大市场发展空间,房市有望站上一个新台阶
  3. 作为全球人口最密集的区域,强大的租售需求使得投资者更容易找到收益机会

在日本购置房产,中国买家需要避免的一个误区是从游客的角度选择投资地点。游客聚集的热门地点往往不一定是受欢迎的房产热点。如果从租客或购房者角度出发,相信大家在选择租房或买房时会避开人流密集而缺乏生活设施的旅游区。因而购买房产时,一定要从日本当地居民工作生活角度出发,选择交通便利、设施齐全、发展前景大的区域。另一方面,由于近期全球经济形势不明朗,作为避险货币的日元汇率变动很大,在2016年初对人民币升值较多。日本政府近期也出台各项措施,立志于修正日元过快升值,以稳定日本经济。为避免汇率上的损失,海外买家应该密切观察经济形势,在汇率相对稳定时入场。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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如何为中国富豪在美国做资产配置?| 美国

盛世神州基金董事长张民耕,在华尔街见闻2017年纽约新春见面会上,就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。

如何迎合中国富豪需求?

张民耕先生表示,盛世神州基金主要服务对象是中国富豪。为富豪做资产配置,要迎合富豪的需求。张民耕首先指出,这些客户大多土生土长中国,有房地产赚钱经验,年龄在55-65之间,愿意投资“看得见摸得着的东西”–房子。第二,富豪风险意识挣钱欲望强,但风险意识也高。房地产投资相对风险小,收益可观。

此外,张民耕认为,中国富豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年,美元基金投资期限为3年+2年。盛世神州基金自2009年、2010年起,2012年大规模投资至今,已替200人,募集4亿美元基金,在美国8个城市22个项目投资,管理5800个房子,主要投资出租公寓。

盛世神州基金董事长张民耕就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点
盛世神州基金董事长张民耕就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点

为什么投美国经济上行、收入房价比低

从趋势来看,美国经济上行、可靠,美元依然强势。张民耕认为,目前在可承受范围还可以加息四次,做2-3倍杠杆。另外,从收入房价比来看,中国城市收入房价比都非常高,完全没有投资价值。而美国除了纽约旧金山两座一线城市,其余城市收入房价较低。

在美国投哪些城市?最看好三线城市

纽约旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市,包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详,有直达机场,回报率较一线城市高一些。

对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市,这些年来上涨势头好,回报率达5%-6%。但张民耕表示,一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。

在美国房市做什么产品?出租公寓

出租公寓在美国市场份额非常大,占到40%左右。去年六月统计显示,2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年,达61%。在大型城市,租房和自有房比例或达5:5,在曼哈顿,有近7成人租房。因此,出租公寓市场极大,具有刚性需求。张民耕还指出,公寓的另一好处即抗跌,尤其学生公寓更加抗跌,在经济形势不好时更坚挺。

美国公寓怎么做?

张民耕表示,基本做法是无风险套利。“出的资本金很少,现金流非常好,给出租公寓的开发资金给到两倍,做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆,安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%,在4%左右还可以使用2.5倍杠杆,所以说,还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。

出租公寓另一个优势即一年一签,且管理成本很低。张民耕称,实践证明,5800套房中,现实经营的房子出租率不低于95%,而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率,约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍,即达40-60%。目前,年化收益率达15%-20%,长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。

经验:地点+合伙人。需要找美国本地大型开发商合作,巨有长期丰富的经验,并且有土地储备。此外美国大型开发商对品质和工期的控制做得非常好。去年一年,盛世神州基金吸收的资本金从2亿扩大至4亿。

最后,张民耕抛出目前面临的最大问题:资本管制之后,资产配置该如何进行?

(据华尔街见闻)