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的确，预测房价走势，绝对是一个吃力不讨好、到处得罪人的事情。不仅在国内，在房地产市场的透明程度属发达国家最低水平的日本（根据仲量联行调查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理准备，想要谈谈接下来的日本的房地产市场走势。

本篇以最为外国投资者关心的日本首都圈（东京、埼玉、千叶、神奈川）的二手房为中心，从统计数据、日本房地产业内人士、还有地产股的走势来展开讨论。（日本买房有什么条件？）

数据上看，日本首都圈的楼市随时有可能进入调整期

房地产市场中供需的此消彼长，导致了周期性的波动。观察这个波动，可以了解现在的房地产市场处于哪个阶段。为了把握这个波动，通常选取一些典型的指标，例如价格、交易量（或者库存量）的变化。理论上，价格和交易量（或者库存）的变化呈现出图中的波动。

图1：房地产价格和成交量的循环模型

那么，现在东京的楼市，处于哪个阶段呢？

图2：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量（12月移动平均）、库存量的环比

整体上讲，13年1月开始，安倍经济学（Abenomics）开始后，日元的贬值带来外国投资客，遗产税的税率提高带来的希望节税的国内富裕阶层，首都圈集中的城市发展政策从日本其他地区吸引着向往都市的年轻族群。需求的增加，使平方米的单价已经连续41个月增长。交易量，除了14年日本调涨消费税导致的短期低迷外，基本也是保持增长；库存量，14年消化了一定库存后，15年后期也开始了快速积累。

但是，我们可以看到，进入16年，价格虽仍然在上涨，库存量也在迅速积累，交易量的增长幅度也在收窄。最新的统计结果表示，相较15年6月，16年6月的平方米单价已经达到统计开始以来最高的每平47.8万日元，交易量下降1%至3069笔，库存量上升20%到4.2万件（16年1月以来每个月相较去年同期都增长20%左右）。

和过去的情况做比较，可以发现现在的首都圈二手房市场，在理论上讲随时都可能出现调整。2008年，二手房的价格和交易量都出现过齐涨的局面，但是，库存量的迅速增加，使得价格和交易量在2008年中期急转直下。

图3：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量的变化

日本房地产的业内人士，已经开始未雨绸缪

可能您会说，“你这个统计数据只是个平均值，房子的地段、房龄、朝向，都很大不同，统计值有什么用！”

好，那么我们再来看看日本的房地产商。要知道，经历了90年和08年的金融危机的风水浪打，日本的房地产商们可是精明了不少。

下面两张图是日本某一上市房地产公司的交易记录。在经济不景气、或者改善初期的时候，他们大量购入（上图05财年），或者从要破产的房地产公司那里便宜买入（下图中08-09财年）。而在经济好、过热时，他们则大量卖出（上图的06财年、14-15财年）。可以看到，在15财年里，他们的购买额已经非常少了。

图4：日本某一上市房地产公司的交易记录

在15年初开始，一部分日本中小房地产商已经不再碰住宅类的房产，原因是这个市场房产个人投资客也容易进入，而导致了住宅类房产的价格的推高。15年中期，住宅类房地产价格的持续走高，仍然投资住宅类房产的房地产商已经非常在意周转周期，尽量缩短周转周期，来避免随时出现的价格调整。在16年6月，某个房地产商的分析师会议上，社长甚至说，恐怕下一次开这个会的时候，整个会议室的气氛会变很沉重吧。

以房地产买卖为主营业务的日本房地产公司，他们当前的策略是：减少居住类房地产的比重，尽量缩短买卖周期至3-6月。把传统的买卖型商业模型，转为买卖加委托管理的商业模型，来提高收入的稳定性。趁低利率的环境下将短期借款转为长期，以避免在放房地产市场低迷时不至于被银行催着还债。保证产权比例（自己資本比率）在30%左右，因为上一次房地产本盘，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地产股已经开始走低

或许您还会说“但是，当局者迷，日本房地产商都太接地气，没有大局观，他们的话不能全信！”

好，那我们来看看有大量机构投资者的证券市场，看看国内外投资家怎么看。

下图是，东京证券交易所1部的房地产股票指数。在13年4月日本银行配合安倍政府开始大量金融缓和后，房地产页的股票指数一下子窜高。但是在15年中期，日本房地产市场达到高潮（还记得前面我们说15年中期房地产市场的库存开始猛增吗？），却开始了一路的走低。从15年8月以来，房地产指数的下降幅度约为53%，大于同期的日经平均指数的37%。

图5：东京证券交易所1部的房地产股票指数

蓝色线为东证1部的房地产业指数、橙色线为日经平均指数，两者都已11年8月12日为基准点。

结语

从基本面、公司战略、房地产股市的三个方面，小弟尝试梳理了日本首都圈的二手房市场的走势。

如果要问现在能不能在日本买房，简单粗暴地讲，不是。16年来全球到处潜伏着怪兽，大家都不知道就是是黑天鹅还是Pokémon。可能一个契机，就会导致日本楼市价格的拐点。

但是，房地产业界这么多人需要靠房地产买卖过活，还有的确需要现在买房的家庭。简单粗暴地说别买房，太过肤浅。如果是投资，那么我们可以借鉴日本房地产公司的策略，不追高、购房前仔细地调查、从多种角度接地气地了解周边市场，建立长期的收益率模型来分析收益和风险，看准后快速下手。如果是自住房，那么找一个靠谱的中介，分析自己真正的需求，努力寻找有利的贷款条件。

（据新浪财经）

 

据相关报道，新西兰奥克兰价值百万的房产已经接近总房产数量的1/3了。于是很多当地人认为房价成为“不可负担”。

CoreLogic公司最新评估预计，截至7月1日，奥克兰超过100万的房屋数量（135000套）已经超过了KiwiSaver HomeStart贷款定义的可负担住房的数量（91000套），尽管这一贷款限额已经提升至60万纽币。

奥克兰低于60万纽币的住房数量占比为78%，而截至上个月，该比例已经跌至21%

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2009年7月，奥克兰低于60万纽币的住房数量占比为78%，而截至上个月，该比例已经跌至21%，与此同时，房价超过百万的房屋比例却从2009年的5%激增至当前的31%。

工党领袖Andrew Little表示，这一数据显示，可负担住房正在奥克兰逐渐消失。

本周，他走访了Weymouth正在开发的区域，这里目前建成的170栋房屋价格都低于53.5万纽币，这也证明了工党提议的每年建造1万套可负担住房，一半位于奥克兰的计划是可行的。

但住房部长Nick Smith则认为，Weymouth的开发商只所以能够建造便宜的房子，这主要得益于政府2900万纽币的补贴，不过，该计划已经到期了。

“如果将补贴款细分到295栋房子，那就相当于政府为每栋房屋大约补贴了10万纽币，”Smith表示，“所以，如果工党想要在Weymouth实施其政策，并且将房价控制在可负担的范围内，那就意味着他们在10年内建设10万套房屋将花费100亿纽币，而不只是他们宣称的20亿纽币了。”

Little对此回应说：“我们拒绝接受Nick Smith的说法，在Waimahia计划或者工党的Kiwibuild计划中的先期投入并非补贴。Waimahia有2900万纽币资金的注入，那是启动资金，财团会在开发结束后使用这笔资金再次投资，与购房者补贴完全是两码事。”

CoreLogic公司预测，奥克兰住宅指数已经比2009年6月全球金融危机末期的1269翻了几乎一倍，估计上月已经达到2534了。

这一指数在过去一年就上涨了15%。

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（据新西兰天维）

 

据消息称，新西兰奥克兰房产已经快要成为市民“不可负担”的部分，这也是由于一些房产开发商把房价恶意炒高的结果。

NZ Herald消息，下月开始，奥克兰统一规划就要实施了，此前规划成为可负担特殊住宅区（SHA）的用地近一半都将失效，因为那些开发商连修建许可都没开始申请呢。

此前规划成为可负担特殊住宅区（SHA）的用地近一半都将失效，因为那些开发商连修建许可都没开始申请呢

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这可能会引发土地储备索赔，目前，至少一家开发商已经开始寻求法律意见，看是否可以在新的统一规划实施后继续坚持可负担住房的开发。

Herald获得的奥克兰市议会官方数据显示，截止8月5日，市议会收到的SHA区域开发建筑许可申请有57份，仅为全部154个特殊住宅区的三分之一左右。

奥克兰最新城市统一规划即将于9月16日生效，这些特殊住宅区划分也将随之失效。

这些特殊住宅区享有建筑许可审批的快速通道，但同时要求区域内至少10%的房屋价格是“可负担”的，此举主要是为了提高住房供给和平抑奥克兰飞涨的房价。

工党领袖Andrew Little表示，他对到现在为止，只有不到三分之一的地块进入许可申请阶段“感到震惊”，“现在看来，这个特殊住宅区域政策就好像是帮助进行土地储备似的，”他说。

该计划是现任住房部长Nick Smith在2013年5月与奥克兰市长Len Brown共同签署实施的，他表示，这个为期三年的“住房政策”从未预期能够一夜之间就建成62200套新房，“据我所知，至少有1300个家庭因为这一计划而受益，”他说。

但是根据数据显示，截止5月31日，154个特殊住宅区中，仅有24个区域开发了1268套房屋，其他130个区域没有房屋建成。

此外，Weymouth住宅项目中近一半的开发商都“夸耀”：自己的每一套房屋售价都低于政府规定的官方“可负担”价格。

项目经理Greg Freeman表示，规划的170栋房屋中已经建成67套，在市场上的公开售价都不到53.5万纽币，低于官方“可负担”房价标准578250纽币，仅为奥克兰房价中位数的75%。

其他的103套住宅被划分为：保留进行长期社会租赁28套、先租后买36套和共享权益住宅39套。

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（据新西兰天维）

 

泰国中华网报导，专家称，泰国房地产出现入手大好时机。不管是投资还是自住为目的，买家在决定购买前还是需要多比较。

泰国房产交易网站执行董事称，随着下半年各大房地产商争相推出各种购房促销措施之际，对於有意购买房产的买家来说，将是一个非常理想的入市时机。

不管是投资还是自住为目的，泰国房地产买家在决定购买前还是需要多比较。

为了冲击销售目标各大地产商将会推出多项购房优惠措施，不管是免费入住 1丶2 年，还是购买二套房价格直降 50%。甚至是商业银行房贷也是给出了超低利率。所以对於首次购买自住房的买家来说，这将是一个非常难得的机会。

但同时也提醒购房者在购买前必须对意向地产项目进行周密调研，除了性价比丶位置和周边配套资源外，甚至包括所提供的优惠以及投资回报。因为在国内经济总体表现低迷而地产竞争火热地价高涨的情况下，地产商可能会有宣传过高丶定价偏高等。

（据钜亨网）