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澳洲 | 维州公布公寓设计新标准禁建无窗屋

澳洲维州政府近日颁布了一条新法规，禁止开发商建造没有窗户的房间，规范的重点为墨尔本的小户型公寓住宅，但工党政府并没有规定公寓的最小面积。

《时代报》报导，随著对墨尔本公寓设计结构的调查，维州政府近日公布了公寓住宅设计标淮草案。调查发现，在近期建造的公寓楼中，60% 的住宅质量低下。维州规划厅厅长怀恩（Richard Wynne）说，市中心高层公寓楼中，有些单元住宅不适宜居住，不能提供足够的自然光线、新鲜空气和存储空间。

维州政府近日颁布了一条新法规，禁止开发商建造没有窗户的房间

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很多开发商告诉怀恩，他们开发的公寓楼并不是他们「引以为傲的」。怀恩说：「建筑设计标准的改革是为了禁止建造狗窝型住宅，因为我们希望未来开发的公寓楼适合人长期居住。」

新的设计标淮禁止在公寓楼内建造无窗房间，也不允许把窗户设计在远离主要起居空间的走廊尽头。这是业界第一次规定所有卧室、起居室、餐厅、厨房和学习室都必须有窗户，从房间的任何角度都能看到窗户。

新的设计标淮要求，新建公寓必须拥有 6 到 10 立方米的额外储存空间，每套公寓的开放空间最高可达 12 平方米，这意味著内城区（inner city）的公寓将会拥有更大的阳台、公用通道、室外庭院和花园。

另外，新的设计标淮还要求公寓设计应避免噪音进入。例如，卧室外不能紧挨著机械厂，高层公寓需要改善交叉通风能力，避免设计狭窄且天花板低矮的起居室。

但新的设计标淮中没有禁止开发商在高层公寓楼内建造小户型住宅。此前，人们猜测墨尔本可能会跟随其它国际化都市的做法，规定单元住宅的最小面积。在悉尼，一居室单元住宅的最小面积是 50 平方米，二居室的最小面积是 70 平方米，三居室的最小面积是 90 平方米。

但墨尔本在引入类似条款时遭到开发商们的强烈反对，开发商们警告说，即使仅增加 5 平方米的面积，也将提高 4.5 万澳元的成本。

澳洲设计研究所维州总裁 James Larmour-Reid 说，很遗憾，新的设计标淮没规定最小面积，哪怕至少是「自由决定权」，研究所总体上很支持拟定的设计标淮。

房地产理事会维州代理总裁 Asher Judah 认为，新的设计指南平衡了社区的担忧、市场的需求和业界的反馈。但他说，理事会特别关注了交叉通风和採光这两项规定，因为这两项改革将会妨碍设计自由和增加公寓成本。

除非房地产理事会或者规划厅长批淮另外的设计方案，否则新的设计标淮将成为强制性法规。社区和利益相关方对该设计方案的磋商将持续到 9 月 16 日。

（据钜亨网）

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望，并相应地对房产定价过高。因此，相较于去年第二季度，今年的价格战有所减少，降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙，但变化程度并不明显。在高端房产市场，很多希望购买大房产的买家驻足观望，不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之，尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛，但我们预计在今年接下来的时间内，市场会更加趋于正常化，即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性，包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩，都可能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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澳洲 | 澳联邦银行将房贷折扣减少15个基点

联邦银行将把给房屋贷款新客户的贷款折扣消减15个基点，原因是资金成本升高以及更严格的资本金要求。

最近几个月来，各银行在增长信贷方面激烈竞争，放贷机构不得不给标准可变利率贷款的新客户提供1.4-1.5%的折扣，这一趋势降低了盈利率。

联邦银行将把给房屋贷款新客户的贷款折扣消减15个基点，原因是资金成本升高以及更严格的资本金要求

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竞争对手称联邦银行一直到现在为止，都在激烈竞争，但该银行星期一告诉房贷代理，该银行将把一些关键性产品的折扣减小0.15%。一些不太流行产品的折扣将降低0.08%。

这一改变不影响现有贷款，但本周五以后申请贷款的客户将无法得到以前的折扣。

澳大利亚最大放贷机构做出这一改变的同时，澳大利亚房地产市场正表现出回暖迹象，悉尼本周的拍卖清空率达到了去年繁荣期以来的最高点。

一名联邦银行的发言人确认了这一改变，他称原因是资金成本上升，银行平衡了客户和股东之间的利益。

“对与新申请，我们将减少一些产品的折扣率.”该发言人说；“这些改变是由资金成本上升、资本金需求以及我们持续关注于平衡客户和客户需求造成的。”

据信这一改变对通过代理和通过银行员工做出的贷款同时有效。

联邦银行的利润率受到了激烈竞争和放贷折扣的挤压。分析家本月质疑联邦银行的贷款越来越多的由代理完成。

竞争对手Bendigo and Adelaide银行本月也称，一些新贷款产品”马上就要非理性”，并且不可持续。

联邦银行以及竞争者西太银行、国民银行、澳新银行也利用不完全传递本月官方现金利率下调的方法减少了对他们利润率的挤压。

悉尼房地产拍卖结果本周又回到繁荣时期的水平，Domain的数据显示周末拍卖成功率达到84.1%，这是8月份的新纪录，虽然拍卖数比去年低得多。

如果其他银行也跟随这一举动-这样的事情在贷款市场经常发生-这可能减轻储备银行将现金利率降到1.5%对房市造成的影响。

联邦银行在本月把所有活动利率贷款的利率降低了0.13%，但星期一对折扣利率政策做出的调整完全抵消了新客户的利率下调。

（据澳洲新足迹）

2016海外房产投资&留学精英圈层分享会隆重举行

—居外网发布“海外置业热门城市指南”并携手Rawson Homes推出澳洲精品新房项目

8月21日，由上海荒岛营销中心主办、居外网等海外房产媒体承办的“海外房产投资&留学精英圈层分享会”在洛克菲勒公馆盛大举行。上海荒岛创始人许仰东、居外网CEO Charles Pittar、澳洲最大土地及别墅开发商 Rawson Home 总经理 Phillipa Harrison 等莅临分享会，为现场的百余名嘉宾带来极具海外房产&留学指导价值的观点分享。

上海荒岛创始人许仰东（左三）、居外网CEO Charles Pittar（左四）、Rawson Homes 总经理 Phillipa Harrison（右三）等活动演讲嘉宾合影

本次分享活动集2016海外房产投资指南发布会、专业海外留学咨询会、具投资价值的澳洲房产、加精选楼盘交流会于一体，全方位为与会嘉宾呈现一场海外房产投资、留学的饕餮盛宴。

居外网权威发布《2016海外置业热门城市指南》

在分享会上，居外网CEO Charles Pittar带来了居外独家出品的《2016海外置业热门城市指南》，向与会嘉宾展示了目前大热的美国、英国、澳洲几个国家各自的热门置业城市。这些城市的排名依访客对居外网房源的浏览次数而定，极具参考价值。

居外网CEO Charles Pittar

根据居外研究的数据，美国目前最热门的置业城市前5位分别是：洛杉矶、纽约市、旧金山、西雅图和休斯顿。

澳大利亚最热门城市的前5位分别是：墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德、黄金海岸。其中，居外网上的澳洲房产询盘总价达到67.1亿美元。

报告中，还特别提到了中国买家对于澳洲悉尼和堪培拉两个城市的搜索情况：

Charles Pittar 在回答记者的提问时，也表示澳大利亚房价在过去的10年增长了许多，而且房产需求还是不断增长的，建议想要去澳洲置业的买家，注意寻找地理位置比较好的地方；并表示，堪培拉将会是一个新兴的投资热点。

澳洲新房建造商Rawson Homes 国内首秀带来悉尼两个新房项目

这次的分享会，也是澳洲最大土地+别墅开发商Rawson Homes的国内首秀。Rawson Homes总经理 Phillipa Harrison女士首先向在场的嘉宾简单的介绍了公司的架构，并讲述了澳洲本地人的买房喜好以及投资澳洲的五大理由，以便于置业者更好的了解澳洲。

澳洲最大土地+别墅开发商Rawson Homes总经理 Phillipa Harrison女士自1978年成立至今，Rawson Homes已发展成新南威尔士州乃至整个澳洲公认的领先房产建筑商，期间荣获的赞誉与奖项无数。

Rawson homes 整理分享投资澳洲的五大理由：

临近中国：飞机直航，时区相近；

生活：清新的空气，纯净的水资源，零污染的食物赋予人们健康的生活方式

教育：澳州拥有世界上顶尖的教育机构、雄厚的教育资源和领先的科研水平

医疗：澳洲拥有世界级的医疗水平、顶尖的医生及专家以及专业医疗服务

资产安全：澳州政府完善的法律体系，严格的资质审批程序，清晰透明的操作市场保证了您的房产将按照世界级的标准来建造

Rawson Homes两个殿堂级的作品——Horizon和Lucere

Horizon项目坐落于适合家庭生活的悉尼西北商区Marsden Park，被自然绿地环绕。宁静的小区拥有约450公顷开阔绿地，坐拥优美的自然景观。该项目有多种建造方案供选择，也可以自行选择承建商或是与卓越的Rawson集团建筑设计团队合作。项目建成之后，将为这一快速发展的悉尼商业区再增350栋住宅。

Horizon项目效果图

Lucere位于悉尼西南区，临近Leppington车站，50分钟火车直达市中心。在Lucere，业主可以随性选择想要的生活方式。如果热爱运动，出门便是开阔的自然空间和各种娱乐设施，包括数公里长的徒步和汽车路线、游乐场、室内外健身房和烧烤区域；而喜欢室内活动、美食和购物，则可以前往社区中的电影院、提供形形色色国际美食的咖啡店和餐厅，以及拥有各类商铺的购物中心。

Lucere规划图

当被记者问及项目远离悉尼，亮点在哪里时，Phillipa Harrison女士表示，在国外，大家比较喜欢在远离市区的地方居住。就澳大利亚而言，大家对独立房的需求高于公寓房，同时租金的回报率高达3.7%，因此购房后优质的物业公司会是一个很大的亮点，而这正是Rawson集团可以提供的服务。

最后，针对Horizon和Lucere这两个项目，Rawson集团还现场公布了将为买家们提供的两项超值优惠：

HORIZON & LUCERE 居外/荒岛独家优惠

8月底前下订，免费享受两项升级服务:

1、整套园林设计 – 价值 $4500澳币

2、Westinghouse 洗碗机和微波炉 – 价值$1720澳币

总值: $6220澳币

这两项优惠措施，也引起了现场不少来宾的兴趣。分享会结束后，不少来宾纷纷走到居外网的咨询台前，向工作人员详细询问Rawson集团的这项优惠举措。

在整个分享会的过程中，主办方还穿插设置了有趣的抽奖环节，并且为幸运中奖的来宾提供了精美的礼品，使大家在轻松、热烈的氛围中了解到关于海外置业&留学的更多知识。

中国精英到海外买房投资已是大势所趋，澳洲成为热门目的地。类似Rawson Homes这类新房是全新选择，比较符合国人习惯。之后居外网还将与海外各国房产开发商合作，为国内买家提供更多精品项目。欢迎关注居外网，留意最新活动预告。

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新加坡 | 高档住宅区一优质洋房罕有拍卖

一栋位于大威住宅区（Dalvey Estate）的优质洋房，将出现在8月底的拍卖会上。价格动辄千万元的优质洋房，通常都是私下协商成交的，但是这次这栋两层半的豪宅却选择以拍卖的方式出售。

负责这栋豪宅拍卖活动的房地产代理公司是戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company），该公司拍卖部主管陈紫萍透露，这栋位于大威区10E号的优质洋房，预示价格约3000万元。该洋房占地约1万5211平方英尺，因此指示价格相等于每平方英尺大约1972元。

由于优质洋房的供应量不多，因此她相信这栋洋房应该能够吸引不少投资者或自住户的兴趣。

这栋位于大威区10E号的优质洋房，预示价约3000万元。

洋房建有两个花园和两个游泳池，其中一个是户外游泳池，另一个是室内儿童游泳池。洋房内的建筑楼面约1万2500平方英尺，这包括6＋1个卧房丶可容纳1925瓶红酒的酒窖丶健身室丶附有隔音设施的娱乐室，以及闭路电视保安系统。

洋房在2011年才花费大约200万元进行加建和改造工程（A&A），目前以每个月2万6000元租出去，租约在明年8月到期。

（据联合早报）

新加坡 | 私宅完工今年最多新居入伙喜忧参半

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP。

成为新屋主，原本应该是一件让人兴奋的事。然而在当前疲弱楼市的大环境下，一些屋主可能不只不开心，而且还很担忧。这是因为他们可能得烦恼如何与其他完工项目的屋主竞争，把自己的房子出租，更可能得考虑是否要忍痛“出血”把房子亏本卖出。

当你驾车经过盛港和榜鹅一带，或许会留意到那里的私宅工地，建筑工人正如火如荼地为即将完工的建筑进行最后的施工。

事实上，除了盛港和榜鹅新镇，新加坡其他地区如三巴旺、波东巴西、武吉知马上段、西海岸，以至红山、乌节路和罗敏申路等市区一带，都有许多新私宅项目正等待领取临时入伙证（Temporary Occupation Permit，简称TOP），让购屋者开始入住。

领取TOP是房屋单位移交给购房者的重要流程之一。当某个私宅项目取得TOP时，意即该项目已完工，发展商把房屋钥匙交到购房者手上。

今年是历来最多完工单位

根据智信研究与咨询提供资料显示，今年是新加坡地私人房屋市场历来最多完工单位的一年，不包括EC项目在内，预计共有2万1627个单位完工。这比去年的1万8971个完工单位，高出14％，比2006年和2007年约6500个单位完工，更是高出超过两倍。

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP，预计这些单位的新屋主将会很忙碌。

按照一般市场情况，TOP项目往往是价格更高、最好卖房子的时候，因为TOP项目价格往往比楼盘刚推出时的价格高。

今年TOP项目中，以东北部地区的私宅项目占多数，一些人因而担心这些不断增加的私宅供应，会加剧该地区房屋市场的竞争。图为位于盛港西大道的Lush Arces。

许多TOP项目成交价比推出时低

不过，在目前楼市中，许多TOP项目一反过去市场情况，成交价比推出时还低。像位于市区的Robinson Suites，最新成交价为每平方英尺2286元，比它六年前刚推出时近3000元，低了24％。

位于翡珑山路（Mount Vernon Road）的Bartley Ridge，三年前刚推出时的尺价为1296元，如今价格跌了近两成，只达1067元。

估计在本月取得TOP的濒海公寓项目“吉宝湾丽珊景”（Corals at Keppel Bay），它最近的成交尺价也比刚推出时低了16％。

王伽胜解释，目前的TOP项目大多是在2012年和2013年时期推出的，那时总偿债率（TDSR）及一些降温措施还未推出，新加坡私宅市场仍然火热，房价也正处于高峰期。如今房价持续走低，TOP项目价格自然也比它刚推出时低。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说：“TOP项目价格在很大程度上取决于从它从推出至完工时的市场走势。如果市场呈上升趋势，TOP项目自然就卖出更好价钱。”

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，基于目前楼市情况，TOP项目和它刚推出时的价格差距已越来越小。

但他也指出，虽然楼市不振，一些TOP项目的售价仍比推出时高。

例如，位于盛港的乐丰轩（La Fiesta）今年完工，目前平均尺价为1128元，比三年前推出时的1119元略高。

根据房地产交易信息网站SRX提供数据，有几个即将TOP的项目如Seahill和Parc Centros，正是反市场之道而行，最新成交价比刚推出时高出至少一成。

空置率普遍升高

新屋主不但懊恼房子现在价格比当初买的时候低，一些人也得担心房子的出租问题。

（据联合早报）

美国 | 全美住房拥有率最低的10座城市房价有多高

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尽管目前房贷利率很低，且个人收入小幅增长，但普通家庭住房负担力仍未得到改善。NAR 的数据显示，第二季度全美房价中值为24.07 万美元，比2015 年第二季度高点高出近5%。房价持续上涨引发了对于普通民众住房负担力的担忧。眼下，要想以全美房价中值购买一处独栋住宅，首付5% 的买家年收入必须要达到52255 美元。去年同期，这样的买家收入只需达到49000 美元多一点。

那么全美住房拥有率最低的10 座城市是：

1. 学院站 – 布赖恩，得克萨斯州（College Station-Bryan, TX）：住房拥有率：47.7%；房价中位数： $149,600；家庭收入中位数：$42,116

2. 洛杉矶 – 长滩 – 阿纳海姆，加利福尼亚州（Los Angeles-LongBeach-Anaheim, CA）：住房拥有率： 48.3%；房价中位数：$494,900；家庭收入中位数：$60,514

3. 海恩斯维尔，佐治亚州（Hinesville, GA）：住房拥有率： 48.5%；房价中位数：$107,700；家庭收入中位数：$43,331

4. 默塞德，加利福尼亚州（Merced, CA）：住房拥有率： 49.8%；房价中位数：$173,000；家庭收入中位数：$44,084

5. 曼哈顿，堪萨斯州（Manhattan, KS）：住房拥有率： 50.3%；房价中位数：$177,200；家庭收入中位数：$50,323

6. 拉斯维加斯- 亨德森- 帕拉戴斯，内华达州（Las Vegas- Henderson-Paradise,NV）：住房拥有率：50.3%；房价中位数：$188,700；家庭收入中位数：$51,214

7. 格林维尔，北卡罗来纳州（Greenville, NC）：住房拥有率： 50.5%；房价中位数：$126,400；家庭收入中位数：$41,632

8. 纽约 – 纽瓦克 – 泽西市，纽约州- 新泽西州- 宾州（New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA）：住房拥有率：50.7%；房价中位数：$396,700；家庭收入中位数：$67,066

9. 萨利纳斯，加利福尼亚州（Salinas, CA）：住房拥有率： 50.9%；房价中位数：$391,200；家庭收入中位数：$57,864

10. 弗雷斯诺，加利福尼亚州（Fresno, CA）：住房拥有率： 51.2%；房价中位数：$204,700；家庭收入中位数：$43,423。

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（据侨报网）

澳洲 | 中国投资者不差钱:在澳买房仅5%需靠借贷

近日澳新银行的最新数据显示，虽然澳洲当局和银行方面出台了各类例如增税和限制房贷的政策，然而却好似无法阻挡中国投资者在澳购房的热情。例如澳洲银行收紧对海外投资者的房屋贷款这一政策收效甚微，尤其是对中国投资者，瑞银（UBS）称：“因为中国投资者中，需要在澳洲本地借贷的只占约5%。”

据澳洲新闻集团报道，上周澳新银行（ANZ）公布的一份最新报告显示，澳洲外国投资审查委员会（FIRB）关于上一财年海外各国在澳的获批投资里，毫无疑问中国投资者占据了最大的一部分。上一财年中，澳洲房地产中获批的外国投资上涨了75%，达到了610亿澳元，其中来自中国的投资就占到了约2/3。

澳新银行公布的另一张数据表格中则显示，澳洲房价近年来一路上涨，但是澳元和人民币的汇率的变化，使得澳洲房产用人民币来衡量时，并不是一路上涨，而是有起有伏。比如说，大概在2011年左右，澳元的走低就让澳洲的房产对于中国人来说变得更便宜。

为抑制房价的过快上涨，澳洲各地都相继出台了各类增加印花税或者土地税的政策，瑞银（UBS）则称澳洲银行收紧对海外投资者的房屋贷款这一政策收效甚微，尤其是对中国投资者，“因为中国投资者中，需要在澳洲本地借贷的只占约5%。”所以对于这一部分的交割风险可能并没有想象中的大。不过UBS警告称，若中国当局对于资本流出的管控愈加严格，则或有可能会直接影响到澳洲的房产市场。

相关资讯：澳洲| 澳四大行遭穆迪降级恐加重海外借贷成本

（据今日澳洲）

日本 | 亚洲投资者移民的黄金门户──日本

政策需求，带动投资商机

2011年3.11地震发生後，东京房价不跌反涨，显示房价已跌无可跌，尤其日本首相安倍晋三的经济政策，让日本民众心中再次找回信心。紧接着四年後的奥运将於日本东京举办，将带动东京房地产市场更加火热丶房屋买卖竞争力道强烈。另外，日本因少子化及高龄化，产业出现人力短缺窘境，随着“缺工”情形严重，一向被认为封闭的日本，也开始积极广纳海外人才。

首相安倍晋三在“产业竞争力会议”中提出“世界最短绿卡”，试图向海外招来能够肩负起第四次产业革命的优秀人才，并期望这些人才能在日“永久居住权”（同等类似於美国绿卡），一旦这些海外人才进驻日本，将带动人口红利成长，实际来看近几年东京房价狂涨，也大都是因外国人购买契机。对海外人才有利的是，在日本买房投资相对容易，获得日本永久居住权到底有什麽好处呢？

好处一：拥有在日本永久居住的权利，不用再频繁更新签证期限，只要不违法乱纪，你可在日本合法永久居住。

好处二：拿到永住权後依然是保有原国家公民资格，但是也可继续在日本进修或者在子女在日本读书，学术机构里对於留学生学费减免等优惠措施依然可用。

好处三：和入日本国籍不同，拿到永居後回国探亲丶休假通行无阻，不需要再申请签证。因此很多人计画在日本买房，正是看好後续的涨幅与房屋需求。

海外人才在日本买房投资相对容易

【查看居外推荐的日本房源】

移民或永居量身规划投资服务

由於中国房地产市场危机浮现，法治自由化的日本在社会环境丶社会制度丶教育都不错，离中国也近。因此，世界各地的富人纷纷赴日抢购东京房地产，除了追求日本不动产安定的收益外，很多人目的是获取相当於“绿卡”的日本“永住权”（即永久居留权）。

专攻日本房地产的 PVB 中国台湾地区总负责人陈雄英智提到，看准日本房市投报率 4％~12％，想要房产稳定收租而前往日本置产客户群来自中国台湾丶中国香港丶大陆逐渐上升，人气物业集中东京和大阪等地，有时也会有为了高回报率而选择其他城市的投资客。许多投资客在看完房後立刻就拍板签约，成为了整栋大楼的房东。

PVB 光是 2015~2016 年间成交量达 200 栋大楼以上，自 2008 年公司成立以来，帮助千名以上投资家成功成为整栋大楼的所有人。对此佳绩陈雄英智表示，PVB 销售前会针对投资人需求量身规划及评估，以都营新宿线大岛站整栋物件为例，5 层楼共 31 户，买进时价格 3.9 亿日币，贷款 64%，投报率达 6%，投资人未来可享有租金收入丶汇差及涨幅增值契机。

该案例在今年出售时已全数出租，每年租金收入扣除贷款偿还额丶管理费丶水电丶税金等，尚有约日币 500 多万净收入，投报率稳定。就汇差方面，该案件购入时汇率为 1：0.25，後续五年的涨幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％纯日商的不动产资产管理公司，同时也是日本整栋中古投资用不动产买卖第一的公司，集团服务范围包含不动产买卖，租赁，代管的一条龙服务。不同於一般仲介，PVB 同时是物件的屋主，投资开发团队在第一步已先筛选过地段，挑选具投资潜力的中古物件，包含从自住的透天案型，到适合投资客的电梯公寓，甚至整栋公寓 / 商办各种物件，接着鉴定内部装潢需求，整修成适合出租的最佳状态。後续的招租等住客服务，则统一由集团的物业管理部门负责，无须仲介费，并且提供租金保证，可以省掉投资人的麻烦，安心检视投报成效与计画。在日本法规的保护下亦能享有两年物件的瑕疵担保，更多一层保障。

（据钜亨网）

印尼 | 印尼引資打造避稅天堂

印尼打算在民丹岛（图）设立避税优惠区，盼能吸引数百亿美元的资金回流国内。

印尼海事统筹部长潘佳坦（Luhut Panjaitan）指出，印尼打算在境内设立避税优惠区，期能吸引数百亿美元的资金回流国内，以挹注基础建设计画与弥补日益扩大的预算缺口。

印尼央行估计，这项租税特赦计画可望吸引560兆印尼盾（430亿美元）丶存放在海外的资金。若境内有更多避风港供汇回本国的资金停泊，将鼓励更多资金参与投资，并且助总统佐科威因应税收不足的难题。印尼经济目前受中国经济减缓与大宗商品价格下跌所苦。

印尼政府日前甫宣布，汇返本国的资金将被允许用於黄金与房地产等资产。

雅加达环球报引述潘佳坦发言指出，当局已选定民丹岛（Bintan）与伦邦岛（Rempang）做为可能的避税天堂预定地，供印尼公民与外国企业设立空壳公司，享受低税负，这两个岛屿距离新加坡均仅1小时船程左右。不过整个计画仍处於初步阶段，需就技术面详加讨论。

印尼有为数可观的资金汇往新加坡丶模里西斯丶英属维京群岛与巴拿马等地，而潘佳坦说，在国内设立避税天堂其实是个好主意，加上目前进行中的租税特赦计画更是如虎添翼。

瑞银驻新加坡资深经济学家提尔特说，租税特赦计画可望吸引资金流入的市场预期，已推升印尼汇市丶境内资产价格与需求。印尼盾兑美元今年来攀升5.1%，雅加达综合指数则劲涨17%，表现居亚洲第三强。

（据经济日报）

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