海外 | 欧洲前景不明朗 资金投向亚洲美国

英国脱欧公投震惊世界一个月后,MSCI世界指数已迅速回升至公投前水平,若单看环球基准指数仅上升1.2%的表现,可能会忽略股票回报存在重大的区域差异,反映英国脱欧对不同地区和行业板块产生的不同影响。

亚洲和美国在英国脱欧公投之后表现一直领先环球股市,自6月23日起计,MSCI亚洲(除日本以外)指数急涨4.5%,美国标普500指数上升2.9%,大幅跑赢欧元区蓝筹50指数(-2.2%)和德国DAX指数(-1.1%)。

笔者预期亚洲和美国因经济增长前景稳健,对欧元区的贸易倚赖程度较低,直接承受英国脱欧风险蔓延的影响有限,可望在未来六个月继续跑赢环球指数,笔者建议投资者在股票投资组合中增持亚洲和美国股票。

英国脱欧对不同地区造成的政经影响存在根本性差异,导致环球资金流向出现明显转变。在过去一个月,资金从欧洲流出,转投美国、亚洲及新兴市场。在过去连续两周,美国交易所挂牌股票基金共吸纳了184亿美元资金流入,对比欧洲的股票基金两周内共录得120亿美元资金流出。

踏进7月以来,外资对亚洲和环球新兴市场股票的投资兴趣明显增加,在截至7月15日的一周内,亚洲市场的外资净买盘总额达51亿美元,创了自2014年4月以来每周外资净流入亚洲股市金额的新高,相对今年上半年外资净流入亚洲股市的220亿美元总额,外资流入速度大幅提升。

欧洲前景不明朗,资金投向亚洲美国

地缘政治风险上升 抑制欧洲股市表现 

虽然英国政府迅速完成改组,由前内政部长特雷莎·梅(Theresa May)继任首相领军成功组成新内阁,支持欧洲股市回升,但反弹很可能只属短暂,因为英国和欧盟的脱欧条款谈判将会非常艰巨,加上未来一年欧元区地缘政治事件频繁,对欧洲股市构成重大不明朗元素。

有鉴于欧元区在英国公投后的政治风险上升,加上经济复苏前景不明朗,笔者不建议在现水平吸纳欧洲股票,特别是区内地缘政治风险将在10月前大升,因10月奥地利将重选总统,同月匈牙利将就欧盟实施移民配额进行公投,此外意大利的宪制改革公投也在10月举行。

目前意大利的民意调查显示,支持和反对宪制改革的比率极为接近,如公投结果反对宪制改革,意大利总理伦齐已表明会辞职,然后进行大选,正当市场忧虑意大利银行危机可能蔓延之际,意大利政局因10月公投而不稳,无疑令欧洲股市雪上加霜。

联储局料年内不加息 有利亚洲美国市场

考虑到英国脱欧所带来的政经不明朗因素,美国联邦储备局很可能对利率政策抱持更审慎态度,我们预期联储局今年不会加息,明年也只会加息一次。

我们预测美国10年期国债收益率将在明年中降至1.4%,意味着环球主要政府债券收益率将在更长时间处于低位,美国延迟加息对亚洲和美国的股票和债券市场均利好。在超低息环境持续下,笔者相信高收益资产将提供理想回报,特别看好新兴市场美元债券、亚洲投资级别企业债券、美国高息债券和高股息股票。

展望2016年下半年,笔者预期亚洲股市在年底前仍有上升空间,因为亚洲区内的基本因素良好、盈利动力稳健和估值具吸引力,央行宽松政策持续,加上结构性改革的催化剂和环球资金回流高增长的亚洲国家,均有利亚洲区股市表现。

看好印度印尼菲律宾 增长前景强劲

在亚洲股票的投资组合中,我们对印度印度尼西亚菲律宾这三个内需带动的国家持偏高比重,因为这三个亚洲新兴市场的增长前景强劲,盈利由内需带动,抗跌力较强,并受惠于结构性改革的正面进展和基础建设投资的快速增长。

笔者最看好新加坡,因盈利抗跌力较强,而且股息率是亚洲区内之冠,在东南亚股市中估值较其他市场有吸引力。不过,投资者应注意新兴市场的投资表现可能较有波动,并且可能因美元转强和避险情绪上升而导致价格波动。

(作者是汇丰私人银行董事总经理兼投资策略亚洲区主管)

(据联合早报)

加拿大|外国买家在大温哥华地区买房,将被征收额外15%的物业转让税

7月25日,BC省新政出台,规定从8月2日起,外国买家在大温哥华地区买房,将被征收额外15%的物业转让税(property transfer tax)。此消息在全国范围内引发轰动效应,美国著名的三大信用评级公司之一穆迪公司7月27日表示,BC省政府对外国买家购买温哥华地产征收15%税收是有利于该国最大的抵押贷款机构。

BC省新税有利于加拿大银行信贷质量

穆迪公司表示,这土地转让税对加拿大银行的信贷是积极有利的,因为温哥华房价在过去的几年中上升迅猛,此举有利于稳定银行抵押贷款的担保价值。

根据由穆迪公司分析师报告,加拿大四分之三的优秀住宅抵押贷款债务由规模最大的七家银行持有。自2005年以来温哥华的房价一直在上涨,攀升近250%,涨幅超过加拿大其他主要城市。加拿大房地产协会称,6月温哥华房价同比增长32%。

穆迪公司称,我们相信转让税可能会减缓过去十年里温哥华房价的升值。国际上已有先例,包括中国香港和澳大利亚最近都实施了类似税收,从而阻止海外资金对本国房地产的投资。

最后分析师也警告称,新税可能会推动海外投资到加拿大其他市场,比如多伦多,从而引发这些城市房价上涨效应。

(据加国无忧报道)

加拿大|温哥华15%买房新税倒计时ing 海外买家纷纷毁约

日前,加拿大BC省颁发了令整个加拿大都震惊的房产新政,即将向大温地区海外买家额外征收15%的物业转让税,该新政将于8月2日正式生效。对于这项重税新政,从长远来看,各界人士看法莫衷一是。但是,短期来看,对楼市带来的动荡不可小觑,多温两地的楼市格局或将被打破,整个加拿大的楼市也可能发生让人意想不到的变化。

大温15%买房新税倒计时ing 海外买家纷纷毁约

重税之下,海外买家纷纷毁约

BC省的房产新政来的太突然,令许多外海买家措不及防。15%的转让税,那是相当重的了,如果一个海外买家想买一个200万加币的房子,要额外多付30万加币。因此,许多海外买家宁愿舍弃定金也不愿意多支付15%的转让税。在经过去年近40%的疯狂上涨后,面对突如其来的成本大幅增加,海外投资者的热情会大受打击,他们只能想其他办法或者更换投资地点。

重税之下,普通的海外买家也受牵连

BC省的该项政策旨在冷却目前过热的当地房市,解决BC省南部房地产市场的空置率过低的问题,但是这样一刀切的政策往往会伤及到无辜的海外买家。许多普通海外买家在加拿大生活多年,通过自己的双手挣得了一套房子,但是却在最后一步被当地政府给了“当头一棒”。例如,有一个美国人在温哥华市工作生活了两年,好不容易买套房子。签了合同,交了定金,但是签订的过户时间在8月2日之后,不得不多缴纳90,000加元的转让税。

温哥华地产经纪机构Macdonald Realty副总裁库珀(Jonathan Cooper)说,其实大多数海外买家和加拿大人一样,都是工薪阶层小康之家,他们辛辛苦苦攒钱,这种额外征税的方法对他们其实很不公平。

短期内温哥华楼市暂时放缓,长期效果不明朗

道明银行(TD Canada Trust)的资深经济学家Michael Dolega发表简报称,BC省新措施在短期之内会令温哥华楼市降温,估计在未来三季,房价可能累积约5%的跌幅。根据大温地产局MLS系统的最新房价资料,上月份当地综合平均房价近92万,如果价格下跌5%,将会下跌约4.6万元。独立屋方面,则会由约156万跌至148.3万,即下跌7.8万元。以海外买家占当地市场份额5至14%来估计,在未来3个季度,成交量应会减少15%至20%。

资本转向多伦多,多伦多的房价要hold不住了

凭空要外国人多付15%的购房税肯定会让许多外国买家心疼;为了避开温哥华地区的15%外国人购房税,炒房者的目光会投向那些没有针对外国人买房惩罚性税收的城市去,比如多伦多。一直以来,温哥华和多伦多都是海外买房投资者青睐的宝地,如今温哥华优势不再,多伦多自然成为众矢之的。

有迹象表明,在BC省新政没有出台之前,已经有部分海外资金向安省流动,可以预见BC省新政出台后受到挤压的海外资金会加速流向大多伦多地区,短期内房价升7%是个保守数字。大多伦多地区是本国另一大房市热点,独立屋均价年增幅达20%,所以安省政府必须密切关注卑诗省向海外买家开刀的做法。

各界人士看法不一

政界:

温哥华市长罗品信称,在过去的一段时间内,温哥华市政府一直呼吁省政府采取措施打击外国炒房客,解决温哥华房价高涨、本地人难以负担的困局。罗品信相信,对外国买家征收重税可以有效遏制外国投资者的投机行为,让温哥华房价回归合理。

地产机构:

大温哥华地产局主席莫里森(Dan Morrison)也对新政发表了自己的看法。莫里森表示,政府对外国买家收取重税是一项重大的政策,但是政府却没给市场留下充足的反应时间,此举可能会给温哥华房地产市场带来很多不确定性。

业内人士:

针对这项新政,许多业内人士都指过于仓促,是否真的能起到打压房价的作用,还要在实践中摸索,具体状况必须要通过半年的市场效果检验。

有的业内人士则认为对海外买家征收重税没有效果,温哥华市场研究专家罗尼(Bob Rennie)就坚持这样的观点。罗尼认为,温哥华的高房价是有多种因素导致的,比如供需不平衡,单纯的打击海外买家,并不能从根本上解决这个问题。

有业内人士甚至表示加税无异于饮鸩止渴,极有可能带来两个恶果:温哥华房市陷入“最后的疯狂”,之后被投资者抛弃,房价暴跌;祸水东引,外国热钱流到加拿大其他地区,尤其是房价火爆程度仅次于温哥华的大多伦多地区。

道明银行根据国际经验预测,一般来说,这样的措施会导致楼市暂时放缓,但房价其后重拾升势。道明银行收集了这几个星期的资料,由于楼市数据还受到季节的影响,新税率的确实效果不是很明朗。

(据加拿大家园报道)

美国 | 美国房地产海外最大买家 一年买3万套的是谁?

截止4月初,我国今年已经成为美国房地产海外最大买家,甚至由统计人员统计出我国一年总共买下美国房产3万套。

美国大全新闻网7月23日援引《巴伦》周刊报道称,美国全国房地产经纪人协会连续两年的调查显示中国人(包括中国香港、中国台湾地区和大陆)是美国住宅最大的国际买家:从2015年4月到2016年3月,中国人购买了29195套住宅,耗资总额约为270亿美元。

《巴伦》周刊报道称,位列第二的加拿大人购买了26851套住宅,耗资总额仅为90亿美元。他们更愿意购买度假区的房子,而不是纽约、加州、华盛顿等州郊区的高价房。

在纽约,有许多这样的超豪华建筑,超豪华我指的是标价在700万美元、甚至更多的房子,其中许多,在建的时候就打算卖给有钱的中国买家

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据美国全国房地产经纪人协会说,在此期间,中国买家每套住房的平均售价为93.7万美元,高于一年前的83.2万美元,远高于所有国际买家支付的47.7万美元的平均价。《巴伦》周刊报道美国买家平均为每套住房仅支付26.7万美元。

全 国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹告诉《巴伦》周刊记者,中国买家已成为房地产市场的“主力”。约71%的中国买家是用现金来支付大笔购房款的。 一部分原因是他们缺乏抵押贷款的途径——在美国的外国买家通常要花数年时间才能建立起合格贷款人所需的信用;另一部分原因是中国人有一种在买大件商品之前 存钱的文化倾向。

报道称,许多中国购房者在美国只待了两年、甚至不到两年。尹说,中国人把拥有房产视为“他们在新接收他们的国家的梦想的重要组成部分。”

在2015-2016年度购买的所有房产中,64%在郊区,高于2015年46%的比例。尹估计中国买家,许多是有子女的家庭,想要的是配备高质量公共学校的郊区房。

但其他专家警告说,美国对外国购房者的吸引力也许在减退。

全国房地产经纪人协会的《2016年美国住宅市场的国际活动概况》——它包含国际客户在2015年4月至2016年3月期间在美国的购房数据——发现外国买家购买了价值1026亿美元的住宅,比上一年的调查减少了1.3%。

里姆、贝尔&默梅尔斯坦律师事务所合伙人爱德华·默梅尔斯坦附和道,在过去一年,中国投资人已经在逐渐退出美国。

他告诉《房地产周刊》记者:“过去一年我们确实目睹了中国投资人的撤退。其他专家警告道,诸如中国人之类的外国人支付的高房价或许早该下跌了。

一位经常与中国房地产买家打交道的鲁滕贝格房地产经纪人魏敏潭(音)对《房地产周刊》记者说,外国买家调低了他们的价位指标。

他说:“在纽约,有许多这样的超豪华建筑,超豪华我指的是标价在700万美元、甚至更多的房子,其中许多,在建的时候就打算卖给有钱的中国买家。我想现在这样的房子供过于求了,问题是:‘他们上哪儿去找这么多超级有钱的买家?”

他说:“不那么超豪华的公寓将继续对中国买家有吸引力。我认为大众市场——即100万至300万美元的房子——仍然强劲,因为更多人买得起这样的房产。”

报道称,与此同时,美国一些大都市地区的房价已经创了历史新高,房产中介的行为开始像2005年的时候:难怪有人谈到了另一轮房产泡沫,彭博新闻社警告道。

美国大全新闻网援引彭博新闻社报道称:“不过,行业观察家认为房地产市场尚未达到投机泡沫的程度。相反,住宅低库存正推动房价上涨。不过,随着买家陷入绝望或随着更多新房入市,房价最终将下跌。上一个十年导致房地产市场崩溃的结构问题现在并不存在。”

美国房地产协会官方网站首席经济学家乔纳森·斯莫克对彭博新闻社说:“在上一次周期期间房地产市场崩溃是因为建了太多房,而且宽松的贷款使投机行为加剧了。这与我们今天的情况恰好相反。”

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(据火狐中文网)

 

 

美国 | 美加大打击匿名现金买房 8月底新规出台

很多海外投资者在美国匿名买下许多房产,却用现金支付,如今,美方开始准备出台新政策以此应对。

美国政府自三月起试行的打击空壳公司现金买房的策略非常成功,因此周三宣布,将扩大打击范围到纽约市、加州、佛州及德州,新规定将在8月28日开始实施。

联邦财政部在今年一月宣布一个暂时性的规定,要求房产所有权保险公司(title insurance)确认高端房地产现金买家的真实身份。这个实验性规定只限于纽约曼哈顿及佛州迈阿密地区。

美国政府自三月起试行的打击空壳公司现金买房的策略非常成功,因此周三宣布,将扩大打击范围到纽约市、加州、佛州及德州,新规定将在8月28日开始实施

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由于这个策略对防止洗钱非常成功,财政部将扩大施行范围到整个纽约市、佛州Broward及Palm Beach两郡、德州圣安东尼奥市所在的Bexas郡及加州圣地牙哥郡及洛杉矶郡、旧金山地区的三个郡。

新规则仅适用于非贷款购买的高价格房产,价格门槛随市场变化,一般而言,售价在该市场前10%的房产都包括在内。

例如,在加州,价格门槛是200万美元,而在佛州,门槛是100万美元。凡超过这些价格门槛用现金购买房产的空壳公司的真实身份都将被上报给财政部。

这新规依然还是暂时性,财政部将自8月28日启动,预计试行180天。

目前,购房者可透过空壳公司来隐藏他们的真实身份。在2015年年初,《纽约时报》的调查发现,越来越多纽约市高端房地产被空壳公司买走。该报告称,在2014年,知名的时代华纳中心(Time Warner Center)大楼中逾80%的房产被空壳公司买走。

财政部下属的金融犯罪部门FinCEN表示,最初自3月1日起的试行获得良好的成效,协助美国政府追踪了可疑的活动资金。“FinCEN仍然关注全现金买房被用来隐匿资产或身份的问题。”

一名FinCEN官员表示,在保险公司上报的资料中发现了大量与犯罪有关的金融活动,包括涉及1,600万美元的可疑提款、一个伪造支票案及在南美洲银行多个账户间汇款数百万美元的活动。 

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(据看纽约)

 

英国 | 公投一个月后 伦敦房市现状是什么?

英国脱欧以后,其房价开始大跌,一个月过去了,伦敦房价又是怎样的现状呢?

前两周英国新首相May才表示,英国在本年内不会启动正式脱欧的article 50条款。   再加上启动后的2年谈判时间。 英国可能在从现在开始3年内都不会正式的离开欧盟。 

而公投之后的一周,两周,甚至一个月里市场的变化,也一直是英国房产和投资界关注的重点。

据Savills的最新报告表明:早在脱欧公投之前的那段时间,伦敦最中心区的房价就已经到了18个月来的低点,主要原因就是从今年4月1日起印花税的调整

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一,伦敦的最中心区

1,伦敦的最中心区是哪些:

Mayfair,Westminster, Knightsbridge, Chelsea, Kensington, Nottinghill, Marylebone, Pimilco 这8个区域。

据Savills的最新报告表明:早在脱欧公投之前的那段时间,伦敦最中心区的房价就已经到了18个月来的低点,主要原因就是从今年4月1日起印花税的调整,因此最中心的地区的房价降了8%,同时整个伦敦的房价降了1.4%。所以无论脱欧还是不脱欧,都没有消除印花税的影响。

2,海外买家对中心区的需求被点燃

我们从一些贷款broker和lender了解到,脱欧结果公布之后的这一个月,海外买家的住房贷款咨询量,直接上升了50%!

如此强烈的一个海外需求信号!伦敦市中心的豪宅需求激增,汇率的下降功不可没,国际土豪们纷纷要求进场,而这么多海外投资者都想贷款在伦敦买房,就是想趁汇率低的时候“打折”购房,也希望趁本地买家观望的时候买到实惠的溢价不高的房产。

我们英国房产圈最近也收到不少要求200万英镑进驻市中心的客户需求,一个一个也在推荐和成交中。

开发商们十分精明,纷纷推迟了新房的建设计划,缩减供应,在已经供需矛盾尖锐的英国房产市场上,人为地加剧了供应的短缺,希望控制房价稳定,抬高房价。

然而,买家需要格外小心,印花税的上升,开发商趁机甩一些并不那么优质的价高楼盘等等因素需要考虑清楚,所以还是要格外注意分辨,跟着房产君一起练就火眼金睛,看清哪些房产才值得真正入手。

二,伦敦的次中心区

伦敦西南(Putney, Fulham等地),西边(Chiswick, Ealing, Hammersmith等地),北边(St John’s Wood,Highgate等地)和东边Canary Wharf 等地区。 这里是伦敦的次中心区,同时,也是伦敦房价的第二梯队。 

这些区域的的平均房价多在60-90万英镑,也有很多破百万的house…  这些区域的购房主体, 很多都是伦敦金融城里工作的city professional。(只有他们的收入还能承受的起这个价格)。 

但是,这些金融城关键买家们,是最了解脱欧后金融市场的不确定性的一群人,是每天跟金融市场打交道的一群人,是最了解脱欧影响的一群人。

然而这些最了解金融市场的人,现在都对整个结果表示强烈的不确定性。

三,伦敦的郊区和通勤区

伦敦和其通勤区的房产价差是非常大的。一直以来,通勤区都跟着伦敦的的强劲需求而受益匪浅,房价一路攀升。

最近两年,因为伦敦市中心和次中心区的房价高涨。 买不起太贵房子的英国本地中产,开始纷纷从市中心往周边通勤城迁移。 这些英国中产,构成了这些区域的购买主力,成为了这里的刚需人群。 

最贵的郊区房产会受到印花税的影响比较大,但是一直关注并想搬到Surrey和Berkshire这两个区的国际买家们,实际上受英镑低点的益处更大。

四,英国其他重点区域和城市

脱欧的“不确定性”,对于非伦敦的其他重点区域和城市来说,影响没有特别大。 现在市场将回到房价的最基本面:供求关系!

过去18个月里,全英房价已经涨了3.4%,但有些地方还是没有回到2008经济危机之前2007年的那个高点,所以这次受脱欧影响也不怎么大,一切都看当地本身的经济发展,人口流动,和供求关系。

相关资讯:脱欧后的英国房产 不同人的不同选择

(据英中网)

 

 

海外 | 中国大陆海外房地产投资 全球第二

中国投资者资金涌入跨境房地产市场

最新的《中国对外投资市场报告》显示,在今年前5个月,中国海外房地产投资,延续快速成长的态势,来自中国投资者的170亿美元资金,涌入跨境房地产市场,中国资金成为全球第二大跨境房地产投资来源,仅次於美国。

报告显示,相较於2015年257.34亿美元的海外房地产投资总额,今年前5个月的投资额,已达到去年全年投资总额的65.6%。中国海外房地产投资总额,仅次於美国的190亿美元。相较於2015年底,中国的排名上升三位,超越加拿大丶中国香港和新加坡。

(据中时电子报)

美国 | 2016年6月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示,6月份全美房价环比上涨0.4%,同比增长5.4%。6月美国整体房租比去年同期上涨了2.9% 。与此同时,6月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.6%。

6月美国七大都会区房价地图

6月份除波士顿都会区外,各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为投资热地纽约堵回去与仍饱受破产危机困扰的底特律都会区。与5月份相比,除波士顿与旧金山都会区外,各大都会区房价均则出现环比增长,环比增长最高的都会区同样为纽约与底特律。

6月美国重点区域房价成交中位数

美国6月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市、圣马刁与伯克利的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约90万美元。尔湾的6月成交价中位数也名列前茅,约75万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色,6月房价中位数不到4万美元。查看2016年美国每月房价报告

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美国 | 英国脱欧会使纽约房价疯涨?

有消息称,英国脱欧会使纽约房价疯涨,公投结束后,英镑汇率下跌的同时英国房价也在下降,很多投资商就选择了退出英国了房地产。

英国民众离开欧盟的表决震惊和困惑了整个世界。我们至少可以说: 除了政治方面的影响(首相卡梅伦已经宣布,他将在十月份下台)之外,财政方面的影响也是惊人的。据纽约时报报道: 随着投资者转向美元和日元以及整个欧洲股市的下跌,英镑已经跌至自1985年以来的最低水平。尽管英国央行已预留出大约3.44亿美元的资金作为潜在稳定性的措施之一,但是整个世界似乎都在观望英国脱欧的决定将如何影响国际市场的长期走向。

在纽约的住宅、商业地产和美国国债一起,被认为是稳定性的投资

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伦敦是目前外资房地产投资的首选地点之一,然而现在却面对着一个不确定的未来。克瑞恩商业报(Crain’s Business)预计:英国脱欧可能会推高纽约市的房地产市场。“投资者所要寻找的是对抗全球经济衰退威胁的避风港 。”

罗格斯商学院(Rutgers Business School)金融和经济学教授,莫里斯·戴维斯(Morris Davis),在接受Crain的采访时说:“如果英国离开欧盟,欧盟的未来就充满了变数。风险和波动意识的增大动摇着被视为安全的任何资产的价格。“他还解释说,在纽约的住宅、商业地产和美国国债一起,被认为是稳定性的投资。伴随着英镑和欧元价值的摇摇欲坠,好多人预计美元的价值将大幅上涨(国际货币基金组织IMF估计上涨幅度将在10%到20%之间)。

此外,最近英格兰还公布了对外国投资者增加税收以及新的签证要求。曼哈顿国际房地产律师埃德(Ed· Mermelstein)告诉纽约房地产网站地下砖(brickunderground.com)说:“我们看到在过去六至八个月的期间内,那些热衷于去伦敦揽生意的投资者们纷纷地涌入纽约,购买豪华公寓的富豪和团体投资人的规模都在增大。”

相关资讯:2016年北美房价最贵城市 旧金山纽约居首

(据侨报网)

 

英国 | 脱欧后到底应不应该在英国买房?

英国脱欧之后,被问到的最多的问题之一,就是: 英国脱欧了,到底现在是不是应该在英国买房? 这个问题需要因人而异,每个人的背景不一样,需求不一样,资金状况不一样,很难有一个标准答案。

本文仅仅根据笔者的一个基本情况,与大家分享一个自身的经历,仅供大家参考,不代表任何法律或者财务建议。

买房不买房?长线还是短线?

如果仅就买房不买房而言,笔者的经验是,如果是计划长期在英国发展,有稳定的签证(3年以上),就是一定坚决的买!买!买!

脱欧不脱欧,和你关系不大,只要你居住在英国,你就需要付房租,只是付多付少而已。 房价走势,经济走势等宏观话题,作为平民老百姓的我,基本不看。

伦敦还是曼城,一区还是二区,基本你也可以不用考虑太多。 记住一个原则: location。只要交通相对方便,不用去管房价走势。

对房屋的周边信息,安全等需要自己花一些时间去做很多工作。 这里讨论的话题的前提是:第一套在英国的房!买,坚决的买,至于买哪里的话题,是一另外一个长篇大论,文尾会简单探讨。

从笔者的个人经验看,只要你计划长期持有,其实,只要有机会就应尽快买!到最后你会发现,有时候,房子的涨价比你的基本工资收入还要高。

房价这么高!肯定有虚高?

记得人生中的第一套房,很多人那时候就说北京的房价太高,有泡沫!肯定会降,很多人都说要观望,等房价下降再买。

说实话,16年前,作为北飘,我完全没有这个想法,房价下调不下调,我都要付房租。而且作为北漂,有一个自己的房产是我人生的第一个大梦想。 所以,毫不犹豫地拿出了全部积蓄 (15万人民币…)付了第一套房 (北京海淀回龙观)。

平均房价,据说当时处于北京房价的最高点。在回龙观区1500每平米。说实话,现在是后悔的,应该在五道口附近买,当时的房价是4000人民币每平米,无奈囊中羞涩,只能买得起回龙观。 一个月前查了一下房价,80000人民币每平米。

没钱怎么办?钱从哪里来?

钱是大问题,很多人其实都是想买,苦于没钱。

记得笔者买伦敦第一套房产的时候,差点把信用卡的透支额度都完全提现用来交房。 笔者的观点其实是: 钱就像海绵,挤一挤还是有的。

从目前的伦敦楼市看,大部分人买的是楼房,楼房中,以几大地产发展商比较推崇的楼花方式比较流行。 简单来说,付款可分为2-3年,首付5000英镑,三个月之内付5%, 半年内付15%, 2年后,房屋交付前付清余款。

这一做法最大的好处是很大程度上对资金压力有很大的缓冲。 举例而言:

一套伦敦四区的一房一厅,大概售价在40万镑左右。

  • 定金:5000英镑
  • 5%首付:2万英镑
  • 15%前期付款:6万英镑
  • 80%余款:32万英镑
  • 贷款额度:工资的5倍(两口子的工资加起来需要达到6万英镑)

所以,我的感觉就是,如果是夫妻两人同时在英国,有稳定工作,加起来年薪超过6万镑,就可以靠自己的实力,在伦敦购置房产。

房屋贷款怎么办?寻求专业机构的帮助!

房屋贷款的问题,是另一个比较重要的问题。通常而言,大部分银行都是提供相关的房屋贷款服务,甚至包括中国银行伦敦分行也有相关的产品和服务。

大家甚至可用父母在国内的收入作为证明来办理英国的房屋贷款。 具体信息,大家自己需要花时间去研究,去联络专业人士。

第一套房屋贷款的技巧

目前现行的房屋贷款产品中,有一些与中国类似的房屋抵押反贷款模式,不是很流行,但针对中国人有比较实际的应用效果,如果有兴趣可联系笔者沟通。

后记

本文仅仅针对年轻人,在英国的第一套房产购买与否做一个简单的分享和建议。 不一定适用于高资产人群及以投资为主要目的的房产购买人。专业的房产问题,请大家咨询专业的顾问或机构。

英国Halifax丶Nationwide等银行纷纷降息,下调住房贷款利率,汇丰银行(HSBC)更是将2年期固定住房贷款利率降为0.99%,令业界哗然。此举即出,预示着降息大战号角已经打响。不过房姐Chloe提醒大家,关於住房抵押贷款,并不是利率越低就越好。【阅读原文】 

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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