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7月1日起墨爾本印花稅翻倍 閑置房地稅翻三

澳大利亞維多利亞州政府于4月22日出台了一個新政，專門用來對付海外投資者。

7月1日起墨爾本印花稅翻倍 閑置房地稅翻三

維州財長宣布說，從7月1日起，將對海外購房者的印花稅進行雙倍征收，並還要對那些被閑置的房屋增收三倍的土地稅。

對于7月1日以後簽訂的海外購房合同，印花稅附加費將從目前的3%提高至7％，漲幅133%，閑置的海外投資者購買的房屋的土地稅也將從0.5％增加至1.5％。

印花稅的征收主體

在澳洲，房産交易印花稅相當于中國的地稅，由州政府征收，因此州政府的財政部長經過合法程序有權調整該稅率

爲何要調整海外買家印花稅

在過去的幾年裏，海外人士在澳洲投資額度不斷增加，而隨著海外資金的流入，房價快速上升，對維州地産的可負擔性造成壓力。

與此同時，財長Tim Pallas認爲海外人士在享受維州地産的快速增值的同時應該爲維州的基礎建設以及政府維護做出貢獻。

增加多少

印花稅附加由3%調整爲7%

何時實施

2016年7月1日及以後簽訂的買賣合同，都要找新的稅率納稅。也就是說，目前還有一個多月時間是新政策的空檔期，趕在6月底前簽訂合同，就不用多交4%的印花稅。

“這麽做是州政府唯一公平的選擇。海外買家借助維多利亞的宜居性，我們城市的舒適性，而獲得了不菲的房價增值。他們也有義務幫助當地政府維護當地社區的服務和基礎設施，”維州財長帕拉斯在一份聲明中說。

據市場研究公司CoreLogic Inc.的數據，墨爾本房價在過去一年上漲了9.8％。而在2012年5月房價觸底之後，墨爾本房價已經飙升36％，僅落後悉尼的漲幅。

海外買家，其中主要是來自中國的投資者，很看好在澳大利亞這兩大都市的房地産投資。

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（據澳洲房産報道）

澳洲資產折舊抵稅系列（三）：什麼可以用來做折舊？禮物、家具也可以！

投資者所持有的資產組合中，除購買全新的資產可以折舊外，購買的二手資產也可以折舊。一些客人問我，他從ebay上買的物品，沒有發票，能否做折舊？我說只要它是用於做生意，有使用價值，我們就可以評估它的現值，並以此用來做折舊。這和你是否有發票沒有太大的關系。

同理，一些禮物，你可能沒花一分錢，更不可能有發票。然而你把它用於做生意，那麼專業的建築估算師會上門評估它的現值，讓你從中獲取最大的稅務利益。

投資房中的家具電器等同樣可以用來折舊。有一位業主向我咨詢，說開發商提供的家具方案可不可以買？可不可以用來折舊？我告訴他，當然可以了。不僅全新的家具家電都可以用來折舊，而且二手的家具家電，無論原始的購買憑證是否存在，它們都可以用來折舊。

專業的建築估算師會上門對每一件資產進行現場的評估，評估的依據是其當前的市場價值。如果一項資產，購買了若干年，其財務上的賬面價值有可能是零了。但是我們把它應用於其它的投資項目上，只要它還有使用價值，我們就有辦法對其進行再評估，賦予其全新的價值，從而按照規定進行每年的折舊計算。

這位業主聽了我的簡述後，十分高興，因為他正想更換他家客廳中的沙發、衣櫃等舊家具，正發愁沒有地方可以處理這些舊的家具。如果他把舊的家具放到投資房中，隨房間一起出租，不僅可以獲得較高的租金，而且每年還可獲得額外的折舊數額，同時自家的生活質量也得到提高，一舉兩得，何樂而不為？

同樣是通過裝修來提升投資房的最終收益，另一位業主在其後院加建了一個廚房並安裝一套帶洗理池功能的櫥櫃，然後他將這套櫥櫃算作家具的類別並用家具的有效壽命（13.3年）來進行每年的折舊抵稅，結果卻被澳洲稅務局在之後的審計中查處並繳納了罰金。

究其原因：即使這個櫥櫃和他買的獨立書桌等材質相同、形狀大小相似，甚至是由同一個制造商提供，但是櫥櫃在稅法上被認為是房屋結構的一部​​分，因為它是固定在房屋的結構上。因此，櫥櫃必須按40年的有效壽命來進行每年的折舊計算。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經歷了2016年的緩慢啟動，墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季，未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告，截止到3月31號，墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩，海內外的投資者信心大增！【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價

放眼全球大城市，試問有幾個敢說自己的房價比溫哥華還高?也許就只有美國的舊金山了，但專家預測，按照目前形勢，再過兩年，舊金山將被溫哥華甩在後面。

BMO經濟學家Sal Guatieri近日在一份報告中指出，截至今年3月，舊金山平均房價已高達$1,040,231.69(加元)，年漲幅為12%。與此同時，大溫地區 (Greater Vancouver)房屋均價目前僅為$844,800(加元)，比舊金山房價低20%。然而，溫哥華同期的房價漲幅卻高達25%，按照這個速度，用不了 兩年，溫哥華的房價就要完爆舊金山。

溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價
溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價

圖片來源：BMO

根據《福布斯》的分析，舊金山的高房價市場是由美國的高科技產業泡沫推動的，從2007年的均價89.5萬美元一直拉高到現今的近110萬美元。不 過也有報告指出，舊金山當今的房產行情跟2000年的互聯網經濟泡沫時期的情形頗為相似，當時房價暴跌了10%。所以經濟學家也擔心，溫哥華繼續下去也難 免會重蹈2000年舊金山房產市場的覆轍。

相關資訊：加拿大房價已遠超美國40%

 

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（據加拿大家園）

加拿大房價已遠超美國40%

加拿大的房地產市場火熱，較好地段更是一房難求。滿銀(BMO)近日將加拿大房價與美國做了對比，發現加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大，均價已經遠超過美國。

滿銀高級經濟分析師賈提瑞(Sal Guatieri)日前將加國房屋均價換算成美元，對比兩國房價，發現加拿大三月份的房屋均價為38萬3402美元，而美國房屋平均價格為27萬1803美元，加國房價比美國貴了近41%。

然而在2000年時，加拿大的房價還大大低於美國。

加拿大房價已遠超美國40%
加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大，均價已經遠超過美國

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賈提瑞提到，加拿大房價很大程度上受多倫多和溫哥華房價影響，而上週公佈的最新市場調查發現，這兩個城市的房價仍在繼續上漲。

在大溫哥華地區，獨立屋的平均售價比去年同一時間增長了30.1%，達到140萬3200加元。與十年前時相比更是成倍增長，大約漲了117.3%。

同時，多倫多市區內的獨立屋均價已經達到125萬8000元，比去年同期增長18.9%。

相關閱讀：加拿大華人區最瘋 獨立屋2年漲超50% 每月漲2萬

 

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（據加拿大家園）

新加坡兩個私有化中等入息公寓單位成功拍賣

位於烏魯班丹路的松林閣一單位以93萬8000元成功拍賣，低於109萬元的開價

私有化中等入息公寓順福雅苑5月成功集體出售，讓市場重燃這類私宅未來可能集體出售的信心，使到兩個私有化中等入息公寓（HUDC）單位5月25日在拍賣會上首次亮相就敲錘成交。

其中，位於後港7道的Rio Casa單位以73萬元售出，低於80萬元的開價。烏魯班丹路的松林閣（Pine Grove）一單位則以93萬8000元賣出，低於109萬元的開價。

這場拍賣會由戴德梁行在安國酒店舉行。拍賣會有80個座位，座無虛席，但反應不算太踊躍，除了兩個成交的房地產外，其他大多都無人問津，或因競標者叫價太低而不被拍賣員接受。

親自喊標的戴德梁行拍賣部主管陳紫萍指出，隨著順福雅苑成功集體出售，出手標下私有化中等入息公寓的買家，相信是對項目在日後可能集體出售更有信心。她預料將會有更多屋主向拍賣行提出詢問。

順福雅苑上周以6億3800萬元成功集體出售，每個單位屋主平均可獲得178萬元。

陳紫萍認為，盡管成功拍賣的兩個公寓單位，在競標後都是以低於開價的價格成交，但這也說明只要價格合理，賣家都願意放手。

在拍賣會上成功脫售的私有化中等入息公寓，今年有增加的跡像。戴德梁行舉辦的拍賣會去年只賣出一個私有化中等入息公寓，今年以來已售出六個。

共有15個房地產在5月25日的拍賣會上推出拍賣，其中四個屬於抵押逼售，其余都是屋主或業主求售，但最終只有上述兩個私有化中等入息公寓成交。其中，Rio Casa地契104年，至今已有30年歷史，拍賣的二樓單位面積1679平方英尺；松林閣地契99年，至今有31年歷史，拍賣的二樓單位面積1668平方英尺。

25日也有另一個松林閣的八樓單位進行拍賣，開價115萬元，但無人出價。

陳紫萍透露，三個把私有化中等入息公寓拿出來拍賣的屋主，都是第一代屋主。對他們來說，只要價格合理，都有賺頭。

屋主也擔心若房價繼續下滑，將影響到他們房地產的價格。而且這類私有化中等入息公寓若地契期限越來越短，買家能動用的公積金將有限，而需要支付大筆現金。考慮到要找適當的買家並不容易，有心售賣房子的屋主都更願意放手，打算把賣屋得到的錢用來購買其他房地產。

（據聯合早報）

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才推出就超額訂購 新加坡成熟組屋區新項目最搶手

5月25日傍晚6時，大巴窯建屋局中心二樓依然有長長的人龍等待辦理組屋申購手續。當局在告示牌上通知買家等候時間可能長達四小時。
宏茂橋Ang Mo Kio Court的234個四房式組屋單位接到566份申請，每個單位有2.4人爭購，此外，勿洛Bedok North Woods的247個四房式單位則接到491份申請，即每個單位有2人爭購。
 

今年新加坡的第二輪組屋銷售活動5月24日才展開，建屋發展局已收到2912份申請。其中，宏茂橋和勿洛的新組屋最受歡迎，推出首兩天就被超額申購。

截至昨午5時，宏茂橋Ang Mo Kio Court的234個四房式組屋單位已接到566份申請，整體申購率達2.4，即每個單位有2.4人爭購。當中，首次購屋者申購率為2.1，第二次購屋者申購率則高達8.9。該類單位的售價從38萬2000元起跳。

宏茂橋的五房式和三代同堂組屋單位也同樣受歡迎，共200個單位首兩天就吸引了384個買家爭購，整體申購率達1.9。

5月24日推出的3770個預購組屋單位中，宏茂橋占590個，武吉班讓Senja Heights、Senja Valley和Senja Ridges項目有1571個單位，三巴旺EastCreek@Canberra項目有1252個單位，勿洛Bedok North Woods項目則有357個單位。

除了宏茂橋，另一個已被超額申購的是勿洛Bedok North Woods的四房式組屋。截至昨天傍晚，247個四房式單位已接到491份申請，整體申購率達2.0。當中，首次購屋者申購率是1.6，第二次購屋者申購率則高達8.8。勿洛四房式組屋單位售價從40萬8000元起跳。

大巴窯建屋局中心昨天迎來了許多公眾辦理申購手續。盡管當局在下午5時已禁止公眾進入，但到了傍晚6時，仍有早前進入的200多人排隊等待辦理申請手續。

彭丹爍（24歲，銀行人員）5月25日和未婚夫林金來（27歲，銀行人員）前往建屋局中心，了解預購組屋的詳情。雖然宏茂橋的四房式組屋單位炙手可熱，兩人依然希望碰碰運氣。

彭丹爍受訪時說：“我們目前只考慮申請宏茂橋或三巴旺的組屋單位，因為我的父母住義順，未婚夫的父母住兀蘭，這兩個地點對我們來說比較方便。”

一些申購者只考慮成熟組屋區

5月25日特地提早下班到建屋局中心了解詳情的陳俊傑（26歲，公務員）則指出，目前和女友只考慮申請成熟組屋區的新單位，因為成熟組屋區已具備所有設施。

他說：“要是購買非成熟組屋區的單位，還得等周邊設施如地鐵、商場等建成，要等上好幾年時間。成熟組屋區的好處就在於周圍已有完善設施。”

陳俊傑和女友打算申購宏茂橋四房式組屋單位，當他聽說首兩天已被超額申購時相當驚訝，但表示依然會試試看。“試一試無妨，要是拿不到，我們會繼續等下一批成熟組屋區的新單位推出。”

（據聯合早報）

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加拿大4月平均房價破50萬元 創紀錄!

國房市持續火熱!加拿大房地產協會(CREA)16日宣佈，受溫哥華和多倫多房市帶動，今年4月的全國平均房價破紀錄，達到50萬8097元，較去年同期增加13%。

CREA表示，若排除溫哥華及多倫多，全國平均房價則降為36萬9222元，年減8.7%。據瞭解，卑省房市增幅強勁，房價也不斷飆高，大溫地區房 價飆漲25.3%，菲沙河谷(Fraser Valley)大增25.6%，維多利亞地區上升8.2%，溫哥華島房價則成長8.2%。加東的安大略也不遑多讓，漢彌爾頓(Hamilton)增幅達 17.2%，多倫多房價上升5.8%，Winsor-Essex地區則增加16.3%。另一方面，受油價衝擊最大的卡加利和沙斯卡通房價不升反跌，分別下 跌3.5%和2.4%，

事實上，不僅房價上升，房市銷售也熱得發燙，全國70%主要城市房市呈現成長。在這之前專家還預測多倫多4月房市表現會比3月黯淡，溫哥華則預計下滑1%。結果數據證明，受溫、多房市影響，4月全國房市銷量持續上揚。

對此，滿地可銀行(BMO)資本市場高級經濟師卡維奇(Robert Kavcic)認為全國數字掩蓋地區性差異，「其實在26個主要城市中，6個呈現雙位數成長，10個城市則下滑。」他認為加國房市其實變動不大，溫、多兩 市依然暢旺，產油大省持續低迷，多數城市則介於兩者之間。他也預計今年的房價會不斷升高。

加國房價狂飆 因為政府┅

根據加拿大房地產協會CREA的最新數據，今年4月加拿大房價再創新高，均價達到50萬8097加元，比去年同期增長13.1%。

據加拿大國際廣播報導，資深評論員Don Pittis分析，加拿大本地人抱怨越來越買不起房子，大家都把手指戳向外國買家，但聯邦政府、省政府和市政府卻一直遲遲不動。

政府面臨的困境是，製造業和出口下滑，石油和資源業暴跌，房地產成了加拿大經濟的「火花」，要是給這「火花」上加個蓋子，對經濟的影響大概大大超出房市。

到底有多少外國人的熱錢流入了加拿大房市，現在不清楚，而且也不容易搞清楚。海外投資者可以透過在加拿大的家庭成員、朋友代為購買，而公司的層層架構也為外國人隱蔽投資帶來了好處。

現實是，溫哥華的房價已經達到如此驚人的水平，哪怕是徵收特別稅，或限制外國人購買房產的類別，都有可能把市場推向深淵。

在多倫多和溫哥華，房價下滑引起的波瀾將遠遠超出房地產市場，最糟糕的將是那些剛進入房市的年輕人，他們可能會被淹沒。如果沒有外國投資者資金的持續湧入，新房開工將放緩，就業機會將減少，帶來經濟疲軟的惡性循環。

在房地產問題上，政府不得不權衡所有因素。

 

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（據家園新聞）

加拿大樓市泡沫 政府會出手調控樓市嗎?

加拿大的房地產市場持續火熱，如今各界將矛頭都指向海外買家，認為是海外資金的流入哄抬了本地房價，導致本地居民買不了房。CBC新聞的經濟專欄作家皮提斯(Don Pittis)日前分析，目前還沒有動因能促使三級政府出手控制房地產市場。

今年四月的房地產市場報告顯示，房價又進一步上漲。在如此高的房價面前，許多年輕一代的加拿大人抱怨，想要擁有屬於自己的房子已經越來越難。

皮提斯分析，目前加拿大政府正面臨幾大困境，包括製造業和出口業的衰退，石油和能源業的受創，如今唯一能拉動經濟的就是房地產市場。

房地產市場的火熱真由海外投資者導致嗎?

皮提斯認為，與世界上的其他國家相比，加拿大的樓市毫無疑問地存在泡沫問題。而隨著近來全球其他地區人均財富的增長，越來越多的人和加拿大人擁有了同等的財力，加上本國的低利率政策而影響，越來越多海外投資者能買得起加拿大的房子。

但皮提斯指出，想要查清湧入樓市的海外資金究竟佔多少比例是不太可能實現的事。如果僅靠分析海外買家是購買了5%的房子，還是14%或66%的房源並不能真正理清這個問題。

《南華早報》溫哥華特派記者Ian Young也認為，海外投資者可以通過在本地的家人或合法代理人在加拿大買房。

皮提斯進而把加拿大房價如此迅猛增長的原因歸結在「土地」上。他說，因為隨著人口的增多，人們對房屋的需求必然增加，但政府批准開發的土地沒有增多，就導致了現在市場上的房源越來越緊俏。

政府會出手調控樓市嗎?

皮提斯認為，加拿大三級政府現在正面臨著尷尬處境，因為這些房價高漲的城市，經濟都更加繁榮。而政府在制定政策的同時也要權衡考慮哪些依賴樓市發展而生存的行業。

因此，依靠政府讓房地產市場軟著陸幾乎不太可能。但皮提斯建議政府可以採取一些比較「中立」的手法，例如在貸款政策等方面幫助本地的首次購房者減輕未來經濟負擔等。

 

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（據家園新聞）

零售轉型與不景氣 新加坡購物天堂失色

到新加坡旅游一定會去最熱鬧的烏節路，過去烏節路櫛比鱗次的店面設計與琳琅滿目的商品，堪稱亞洲購物天堂，游客絡繹不絕，但現在，經濟不景氣，消費者節省支出，昔日光芒不再，雖然現在店租已經從 2014 年高峰開始下滑，但幅度仍然不足以讓品牌商回流，當地房仲業預期，新加坡只會有愈來愈多零售業縮減規模，關店因應。

彭博新聞報導新加坡為什麼不再是消費者心中的購物天堂，整理出五大原因。首先是新加坡是科技人才聚集地，線上購物比例比中國香港與馬來西亞高，逼得新加坡購物中心必須從新定位，譬如增加美食、娛樂、服務與金融，減少時尚與消費者產品比重。

報導指出，代理 Marks & Spencer、Zara 的經銷商 Al-Futtaim Group 計劃關閉至少 10 家店，同時到馬來西亞與印尼擴展。英國品牌 New Look 與法國男裝連鎖品牌 Celio 也計劃在下半年撤出新加坡，轉到其他便宜的東南亞市場，在他們眼中，新加坡已經沒有成長潛力。

預期新加坡主要購物中心今年房租可能會下滑 5%，烏節路昔日風華大概很難重現

跟中國香港一樣，新加坡受到中國經濟衝擊很大，中國游客減少，意味奢華的消費也受到影響，其他游客也不再像以往那麼敢花錢。報導指出，中國游客到新加坡尋找的是經驗而不是商品，因為現在全球化的世界，到處都可以買到國外品牌，成功零售業仰賴的差異化在新加坡看不到。

新加坡國內消費者也緊縮支出。3 月新加坡消費者物價指數連續 17 個月下滑，是紀錄上最長的下滑周期，反映的是低油價與疲弱的經濟，如果經濟逆風持續，且因為減薪與失業的風險增高，消費者只會持續減少他們的可支配開支。

零售商紛紛撤出，房地產經紀商預期新加坡主要購物中心今年房租可能會下滑 5%，新增加的零售空間也會進一步壓抑租金，烏節路昔日風華大概很難重現。

（據科技新報）

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再現泡沫？在英國只要有個房間都能賺？

據《每日郵報》，英國房租持續飛漲，恰好擁有空餘房間的英國人要笑了。現在，在英國出租房間便可獲得一大筆收入。

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英國在線房屋租賃網站SpareRoom.co.uk向金融網站This is Money透露，眾所周知，倫敦是英國房租最貴地區，但英國其它地區的房租上漲速度比倫敦更快。

包含倫敦在內，一年內整個英國的房租上漲5.01%，倫敦則上漲1.63%。

在過去一年裡，西米德蘭茲郡（West Midlands）為英國唯一一個房租增長速度比倫敦緩慢的地區，平均房租僅上漲1.52%，月租約400英鎊。

調查結果顯示，過去一年，平均房租增長最快的地區為東南區（South East）和 西南區（South West）。

在東南區（South East），平均月房租升至約485英鎊，比上年同期上漲6.59%。

在西南區（South West），平均月房租升至約431英鎊，比上年同期上漲6.62%。

北愛爾蘭（Northern Ireland）欲出租空餘房間的房東，可從租客身上獲得約每月280英鎊的收入。

倫敦的房東們也躍躍欲試，希望通過出租空餘房間，從租客身上獲得每月747英鎊的收入。

SpareRoom稱，儘管北愛爾蘭的月租低於英國其它地區，但近一年來上漲迅猛，一年內已上漲5.26%。

而在倫敦出租一個房間可獲得的收入是非常可觀的。可能是由於房租已高得離譜，2015年倫敦的房租增長速度相對放緩，僅上漲了1.63%。

在倫敦市中心外的區域中，特威克納姆（Twickenham）可能是房租最貴的鎮，月租約647英鎊，年租超過7500英鎊。薩里郡（Surrey）的Leafy Esher則名列第二，目前每月房東可獲得約629英鎊的收入。

而在貝爾法斯特（Belfast）、洛奇代爾（Rochdale）和布拉德福德（Bradford）出租房間的房東並不能獲得如此可觀的收入。研究表明，貝爾法斯特（Belfast）平均月房租約278英鎊，而洛奇代爾（Rochdale）和布拉德福德（Bradford）則分別為279英鎊和307英鎊。

SpareRoom稱，縱觀整個倫敦房屋租賃市場，某些地區出現了價格下滑的跡象。倫敦西區（West London）的月租在過去一年裡下降了2.5%。然而，巴恩斯（Barnes）的房租卻在一年內猛增41%，月租約816英鎊。

SpareRoom的負責人Matt Hutchinson告訴This is Money：“對租客來說，2016年的第一季度有了一絲喘息的機會。這多虧了購房出租投資者們爭搶在印花稅上漲之前買房，以致（出租的房屋）供應量有所增加。但這種緩解可能只是暫時的，英國的房屋租賃市場依然供不應求、壓力重重，尤其是倫敦的衛星城鎮。即使像曼徹斯特（Manchester ）和伯明翰（Birmingham）這些地區，房屋租賃市場的房屋量最為充足，也存在6名租客爭搶一個房間的過度搶購情況。一年內英國房屋出租量增加了5%，多達65%的SpareRoom用戶稱，他們贊成抑制租金上漲，上漲率低於平均月租漲幅對他們來說是好消息。”

延伸閱讀：英國倫敦房價繼續瘋漲 房地產中介狂斂10億英鎊

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                   英國房租緊跟印花稅上漲 買房租房皆面臨難關！

 

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