News – Page 596

舊金山灣區學區房大搜羅：帕拉阿圖最貴聖拉蒙最超值

學區房是華人的最愛，全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源，而讓這裏的房地產炙手可熱。這次我們就盤點壹下灣區擁有最好美國學區房的7座城市，提供買房投資的壹個重要參考。

學區房是華人的最愛，全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源

被加州奧克蘭（Oakland）包圍的皮蒙特（Piedmont），方圓1.678平方英裏，人口才1萬多人。從去年11月中-今年2月份，其房屋上市價格均價252.22萬美元。銷售均價197.5萬美元。去年11月份中旬-今年2月份，房價725美元/平方英尺，比去年同期增32.8%。雖然處在奧克蘭包圍之中，但其犯罪率卻遠低於奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。

皮蒙特德有3所小學，高中和初中各壹所。2013年，高中API高達908分。其中，亞裔學生更高達948分。每年其上大學的比例非常多。在加州屬於最好的壹類學區。

聖拉蒙和丹威爾（San Ramon、Danville）

丹威爾（Danville）上市均價133.8萬美元，銷售中間價99.5萬美元，比去年同期增加6.4%，但房屋銷售數量減少12.7%。431美元/平方英尺，比去年同期增長2.6%。和Danville相鄰的城市聖拉蒙（San Ramon），房屋上市均價103萬美元，銷售中間價75萬美元。410美元/平方英尺，比去年同期上漲9.3%。

家庭年收入和人均年收入中間值，Danville分別為12.58萬和5萬美元；San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。

San Ramon Valley聯合學區可說是灣區最好的學區。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API為913分，亞裔為950分。

Dougherty Valley高中2013年API為928分，亞裔高達965分。San Ranmon Valley高中為884分。小學和中學除1所外，其他API幾乎都在900分以上。

如果想要到最高分的學區，但是房價又相對便宜的地方，聖拉蒙是7座城市性價比最高的壹個。她是壹座較新的城市，位屬偏遠，到矽谷或舊金山相比其他城市有劣勢。

帕拉阿圖（Palo Alto）

灣區房價最貴的學區房。今年2月份，上市均價344.5萬美元，銷售中間價213萬美元，每平方英尺平均高達1,444美元，比去年同期增長18.2%。帕拉阿圖的熱門社區包括市中心和老帕拉阿圖，上市均價分別為493.8萬和575.9萬美元。

家庭年均收入達11.75萬美元，人均收入5.6萬美元。每戶平均住宅價值81.18萬美元。帕拉阿圖的學區除了分數高之外，生源皆來自本身城市，沒有招收其他城市的學生，有別於中半島的其他城市。

其兩所高中，Henry M. Gunn High 2013年API高達917分，亞裔學生高達954分。另壹所Palo Alto高中2013年API為905分，亞裔學生高達968分。

庫伯蒂諾（Cupertino）

庫伯蒂諾（Cupertino）房產上市中間價為170萬美元，銷售中間價為143.7萬美元，平均每平方英尺827美元，比去年同期增長9.1%。家庭戶均收入10.9萬美元，人均收入4.47萬美元。房屋每單元中間價64.9萬美元。

Cupertino有3所高中深受華人追捧：Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高達956分，亞裔學生為969分，亞裔學生人數較多，佔總學生數的77%以上。Cupertino高中2013年API為906分，Homestead的API2013年為873分，其中亞裔平均為930分。

普萊森頓（Pleasanton）

上市均價144.39萬美元，銷售中間價83.7萬美元。平均每平方英尺470美元，比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位數為10.3萬美元。

其公立學校有Amador Valley高中和Foothill高中，學生以白人學生為主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中，2013年API為897分，亞裔為954分。Foothill高中在2013年API為871分，亞裔雖佔不到1/3，但API高達934分。

菲利蒙（Fremont）

菲利蒙（Fremont）房屋上市中間價105.5萬美元，銷售中間價約70.8萬美元。平均平方英尺485美元，比去年同期增長15.5%。家庭年均收入中間數為8.2萬美元，人均收入3.1萬美元。

菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中，API成績分別為884、743、951。Mission San Jose高中的亞裔分數更達到968分。另外，私立高中有Fremont Christian School。熱門社區Warm Spring上市均價99.3萬美元，Irvington為84.6萬美元。

洛斯蓋托斯和薩拉托加（Los Gatos、Saratoga）

Saratoga地區今年2月份銷售價格755美元/平方英尺，比去年同期增長6%。房屋上市中間價441.4萬美元，銷售中間價191.5萬美元。家庭年收入中間值為15.5萬美元，人均年收入6.5萬美元。房屋單元均價100萬美元。

2月份前，Los Gatos上市中間價為255.2萬美元，銷售中間價為130萬美元。685美元/平方英尺。家庭戶均收入中間值為11.9萬美元，人均年收入為5.6萬美元。

2013年Saratoga高中API為938分，亞裔為967分。小學和中學非常出色。還擁有壹些在加州排名前列的私立中學，如Sacred Heart學校。Los Gatos High以白人學生為主，2013年全校API為883分，亞裔學生僅佔大約1/10，但API較高，2013年達940分。

（以上房價數據來自於Trulia網站，API數據來自於加州教育廳網站）

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

中國香港十多平米房月租近萬港元

跟內地壹樣，中國香港房地產市場也總最創意十足的市場。最近又出現壹個新概念叫做“納米樓”，大家是否知道是什麽意思呢？

這個新名稱跟高科技納米技術無關，而是專指某些小得不能再小的住宅戶型——在過去實用面積30平方米以下的單位曾被稱為“細單位”或是“細價樓”，然而隨著樓市連續6年上漲，即便小型單位也不再“細價”，動輒要四五百萬元港幣以上。更小的戶型曾被諷“劏房戶”(意指面積小得像壹套完整住宅切割成幾套)，但到了今日，最受追捧的小戶型甚至比“劏房戶”還要小，於是被人用“納米樓”形容，以極言其細小。

中國香港十多平米房月租近萬港元

例如在港島東的北角地區，近來壹個實用面積僅128平方英尺(約11.9平方米)的“開放式”(即廳房無間隔)租盤，月租卻高達9800港元，平均每平方英尺租金高達76.6港元，甚至高於不少傳統豪宅區。類似的十余平方米超小單位，售價紛紛達到近300萬港元，每平方米售價可高達20萬元港幣以上。

市場的極速轉向令不少人愕然，僅僅在4、5年前，小型住宅還門庭冷落，輿論壹窩蜂地譴責開發商只愛建豪宅賣高價，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差餉物業估價署去年數據顯示，全年實用面積在430平方英尺(約40平方米)以下的迷妳型住宅，全年樓價升幅最高，達到15%。與此相比，實用面積在1722平方英尺(約160平方米)以上的大型住宅，全年樓價則升幅只有3%。

去年7月，筆者曾寫過壹篇專欄《李嘉誠如何“賺盡中國香港最後壹分錢”》說的是李嘉誠別出心裁地在新開售的樓盤中設計了壹個實用面積僅約16平方米的迷妳戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過筆者認為這雖然看似荒誕，卻顯示了市場的需求。時隔半年看來，李首富在樓市走向上的確有先見之明，地產業界今日已經開始群起追隨這壹潮流。

日前占據了不少報紙財經版頭條的，是中國香港地產界大佬新鴻基地產同時向城市規劃委員會申請5個項目修改規劃，要將原本設計的大、中戶型改建成更多的小戶型住宅。這幾份規劃的修改幅度堪稱“瘋狂”，在同樣地皮面積上的擬建住宅竟然從1500多套暴增到超過11000套。

這樣猶如“變魔術”的修改規劃，要訣就是劃出大量超小單位，在某些項目中實用面積低於20平方米的“納米樓”供應量超過壹成，整體中小戶型占比超過90%。新鴻基對此表示，改為興建更多中小型單位是考慮市場和用家需要，也配合政府“加大房屋供應量”的方向。

由於申請修改規劃的部分地皮位於中國香港較為偏遠的新界元朗別墅區，不少業內人士預計很可能不獲批。壹名過去曾任立法會議員，現為關註地產業的民間智庫成員的人士表示，當地原本是密度很低的別墅區，現在大面積修改規劃的後果是令區內人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受會是大問題，因此政府城市規劃委員會必然要多方面仔細考慮，恐怕不會輕易批準。

不過，新鴻基並非唯壹壹家申請修改規劃的開發商，由於小型單位的回報實在太過誘人，業界大多預計未來會有更多開發商提出類似的申請，甚至形成壹股潮流。

去年7月李嘉誠在長實新開售的樓盤中設計了迷妳戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過時隔半年看來首富在樓市走向上的確有先見之明，地產業界今日已經開始群起追隨這壹潮流。去年7月李嘉誠在長實新開售的樓盤中設計了迷妳戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過時隔半年看來首富在樓市走向上的確有先見之明，地產業界今日已經開始群起追隨這壹潮流。

中國香港人的住房面積長期不到內地城鎮壹半，至今超過50%的私人住宅面積低於50平方米，現在看來這似乎還遠不是盡頭。今天超小型樓盤越建越多，原因當然不是中國香港人喜歡住得擠，而僅僅是大房子買不起。在1997年中國香港樓市泡沫爆破後，政府壹度為了維護脆弱的市場近10年沒有主動推出住宅地皮拍賣，令隨後多年住宅供應不足；再加上港幣長期受美元低利率政策影響，樓市需求旺盛，價格不斷上升。

過去幾年，政府絞盡腦汁，以高稅率限制外來投資者和移民在港買房，又以限制貸款的方式壓抑樓市需求。然而住房需求實在過於旺盛，當政府限制豪宅貸款，購買力就迅速轉移至中小型住宅。上月底，中國香港金管局再將價值700萬以下的自用住宅按揭貸款率也統壹下調到60%，令首付資金有限的買家進壹步向下轉移，追捧起總價卻相對較低的“納米樓”來。

大家知道中國香港貨幣政策完全不自主，預測中國香港樓市走向實在困難。對於目前的怪現狀，業界和機構分析人士眾說紛紜：有人警示小型住宅“泡沫”太嚴重，短期內甚至幾個月內就可能爆破；有人相信中國香港只要“挺住”到美國加息，月供負擔上升自然會讓樓價恢復正常；也有人覺得當小型住宅與中大型的升幅巨大差距持續壹段時間，小型住宅價格就會接近中大型住宅，屆時部分買家會自然分流到中型住宅市場……

不過，筆者認為不難判斷在未來幾個季度的樓市成交中，必然會出現供應不斷增加，成交價不斷下跌的景象。只不過這裏的“供應增加”指的是住宅面積不斷縮小，壹套房變成兩套，兩套變成四套……而成交價不斷下跌，則指的是總價下降，但單位價格(每平方英尺價格)不斷上升而已了。

海外購房還在發燒期

近幾年，國內房地產市場頻遭政策打壓持續低迷，海外房地產市場儼然成為了中國投資者眼中的“香餑餑”。

日前，仲量聯行發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資額。僅2014年上半年，中國私人對海外房產的投資已接近50億美元，遠超2011年以及2012年全年規模。

不可否認，隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，在澳大利亞、英國等地的房地產市場上，中國房地產投資者的身影隨處可見。

海外購房還在發燒期

中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受訪時指出，如今，國內投資者熱衷海外投資，主要原因在於中國國內房地產市場不景氣。

“庫存高企、價格下跌，行業壓力較大；投資者投資海外有利於分散風險，提升收益。另壹方面，出國旅遊、求學、移民人數越來越多，對海外房產的投資也隨之增加。”韓長吉認為，近幾年流入全球房地產市場的中國資本的穩定增長，更是進壹步證明了中國投資者對海外房地產市場的投資熱情依然保持強勁。

“據估計，熱衷海外投資的趨勢還將保持很長壹段時間。”韓長吉指出。

經濟學者馬光遠在接受媒體采訪時也指出，各個國家在住房投資，包括房價上漲的規律、房地產的稅率方面也完全不壹樣，有些國家鼓勵投資、有些國家不鼓勵。“所以我覺得中國人在海外進行投資的時候，首先不要想當然，其次要了解清楚各個國家的情況，像中國這樣的新興市場，房價上漲畢竟是壹個特例，在大多數的情況下，特別是法規比較健全、房地產市場比較穩定的發達國家房價會比較穩定”。

中國地産大亨王健林：英國是全球最開放市場與最佳投資地

中國首富王健林在接受BBC采訪時表示，他認爲英國是全世界最佳投資地點。

中國地産大亨王健林說，英國是全球最開放的市場之一，在英國投資不需要受到像其它地方那樣的嚴格審核。

王健林接受BBC商業事務記者岳琳達的采訪時透露，他正在考慮對英國娛樂産業投資10億美元（6.67億英鎊）。

此外，他還考慮收購一個英國或是意大利的足球俱樂部。

中國地産大亨王健林說，英國是全球最開放的市場之一，在英國投資不需要受到像其它地方那樣的嚴格審核

投資環境

王健林說，“我去過很多國家考察投資環境，但是我最欣賞英國市場。”

“英國自由市場開放程度是全球最高的之一，不需要受到嚴格審查。”

王健林說，他對投資美國也很感興趣，但是美國的外資委員會（Committee on Foreign Investment）負責審核外國投資，而且可以阻擋外國投資。

據福布斯雜志估計，旗下擁有大連萬達集團的王健林財富總值高達242億美元，超越阿裏巴巴創辦人馬雲成爲中國首富。

遍及全球

王健林投資遍及世界各地，包括美國AMC連鎖電影院，英國聖汐（Sunseeker）游艇公司，擁有國際足聯世界杯電視轉播權的瑞士體育行銷公司InFront。

王健林透露，他過去一年裏一直在洽談在倫敦的投資，但最後未能實現，不過他仍然在尋找機會在英國投資10億美元。

他說，已經有幾家英國足球俱樂部與他洽談收購，但是最終還是取决于收購價格。

他說他已經取得了馬德裏競技俱樂部（Atletico Madrid）20%的股權。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

英國房地産市場2月“冷熱不均“ 倫敦房價盡下跌

據英國《衛報》網站3月12日報道，上個月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

2月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

推薦物業：倫敦巴特西項目

根據英國皇家特許測量師協會（RICS）的數據，倫敦房價已連續6個月出現下跌，其他地區却由于投入房地産市場房源的數量减少導致房價推高。但RICS協會同時指出，倫敦房價下跌只是暫時現象。據測量師預測：倫敦的房價未來的五年中將上漲30%。

據RICS協會每月統計的數據表明，報告新供房源

價格下降的測量師人數比2月多8%。新數據表明，在過去的七個月中，房價已連續六個月下跌。蘇格蘭和北愛爾蘭的房價依然領跑其他地區，西南與東南部地區的房價均有上漲。全英房屋貸款協會稱，未來3個月，英國的房價將由淨差額3%上升至預期的10%。

儘管有證據表明，五月份大選導致英國政局的不確定性增加，因此阻礙了一些潜在的賣家進行房地産交易。測量師預測，未來的12個月，英國房價仍會增長，增幅將從1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，倫敦、英格蘭的北部和中東部地區的房價不升反降，這一現象表明政局的不確定性對特定地區會産生更大的影響。

據英格蘭銀行提供的數據顯示，從1月份起，抵押貸款的審批量已連續2個月增長，幷創下4個月來的新高。全英房屋貸款協會（英國最大的房屋貸款協會）稱，2月房價下降0,1%，而其競爭對手，英國最大房地産按揭貸款機構哈利法克斯銀行的調查結果是下降了0.3%。

RICS協會說：“7個月來，新加入的購房者數量持續减少。如今，大多數地區的購房需求保持穩定，但供房量却在下降。”然而人們對租賃資産的需求持續增加，出租資産在10個月的穩定下降後保持不變。這一點反映在測量師的預期上：未來一年租金會漲2.6%。

RICS協會的首席經濟學家西蒙·羅賓遜說：“令人感到鼓舞的是，買方諮詢時的消極表現已消失殆盡，一定程度上是因爲借貸成本長期保持低位使得信心大增，此外還有賣家的擔憂持續减少。”他還說：“有一種强勢的觀點認爲，從中長期來看，即使是倫敦的房産所有權也會昂貴到讓人無法負擔。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

美國洛杉磯買房中國富人最愛這7個地方

最近有報道稱，富有的中國房屋購買者在洛杉磯郊區買房，讓洛杉磯的房價壹再上漲。

洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市備受中國富人青睞，華人比例高達40%

對於赴美購房的中國人來說，健康的房產市場以及華人聚集區成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產市場占有舉足輕重的地位，在2013年美國房產市場復蘇期間，洛杉磯壹馬當先，成為了加州房產市場漲幅最快的幾個城市之壹，年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區也成了洛杉磯吸引國人的壹個重要原因，洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市的華人比例高達40%！學區優質、社區安全，成為了洛杉磯吸引人的另壹個主要原因。

洛杉磯衛星城眾多，那麽中國富人都投資在了哪裏呢？

爾灣市

總人口：212,375

華人比例：36.5%

平均家庭收入：72,057美元

房價/平方米：4050美元

房價中位數：756,700美元

房價上漲趨勢：年漲15.8%

學校：小學22所，初中7所，高中4所

爾灣市坐落於南加州“技術海岸”的中心，因其生機勃勃的商業環境而著稱。該市也以擁有以下優勢而聞名遐邇：宜人的氣候、大量受過良好教育和技術培訓的勞動力、全美最安全的社區、充足的優良住宅供應和眾多生活娛樂設施等。著名的電子遊戲暴雪公司（blizzard），其總部就位於加州爾灣市。

2008年美國人口調查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美國CNN Mondy雜誌將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名，2011年商業周刊雜誌將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外，爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年來，爾灣的華人居住人口劇增，相應的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家，給華人創造了更加良好的居住環境。

爾灣市學風鼎盛，擁有眾多高等學府，包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院，的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區位於爾灣聯合學區內，該學區內有四所高中，分別是：大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中（Northwood）和伍德布裏奇高中（Woodbridge）。其中，大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀，十八所小學被評為加州前100名小學。

爾灣市的房價壹直也未有大的回落，究其原因，華人大量湧入推高了當地房價。美國房價的整體趨勢並未對其購置資產意願造成影響。許多華人寧願在這裏買房或租房，就是看中了爾灣市優質教育資源和安寧的社會環境。

亞凱迪亞

總人口：53,000

華人比例： 45.4%

平均家庭收入：77,758美元

房價中位數：975,400美元

房價上漲趨勢：同比增長23.9%

學校：小學6所，初中3所，高中1所

亞凱迪亞位於聖蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公裏。大約30年前，亞市居民幾乎全是白人；然而現在，有近半數人口為亞裔背景。這種轉型與臺灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加並移民美國，有著密不可分的關系。

亞凱迪亞學區是全美頂尖學區，在2009與2010年，美國《商業周刊》（Business Week）評選“最適合養育孩子城市”名單，亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之壹。

美國次貸危機和金融海嘯爆發以來，全美房價暴跌，但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲，直接原因是華人大量湧入推高了當地房價。華人重視子女教育的傳統在美國發揚光大。許多華人寧願在這裏買房或租房，就是看中了亞凱迪亞等地的優質教育資源和安寧的社會環境。

蒙特利公園

總人口：60,269

華人比例：47.7%

平均家庭收入：52,159美元

房價中位數：547,800美元

房價上漲趨勢：年漲21.11%

學校：小學8所，初中1所，高中2所

蒙特利公園（簡稱蒙市）座落於洛杉磯市東面，聖蓋博谷帝王山腳，在美國華人主要聚居城市中占有重要指標地位。蒙特利公園不僅生活購物方便，這裏也是美食的天堂，各種口味的餐館應有盡有（特別是華人喜愛的菜肴）。由於各國移民較多，該市充分展示了多元化文化特色，元宵節等中國傳統節日被列為該市的重要節日進行慶賀。

蒙市的房價在2008-11年經歷了壹個大的起落過程，最高點與最低點相差23%，但在2011年4月房價開始迅猛增長且未呈現下降趨勢。

聖蓋博

總人口：39,718

華人比例：25.4%

平均家庭收入：41,791美元

房價中位數：626,400美元

房價上漲趨勢：同比增長11.14%

學校: 小學5所，初中1所，高中2所

聖蓋博位於洛杉磯市以東，擁有高度融合的亞洲、歐洲和北美文化。第二代和第三代美國華人經常惠顧這裏的商店和餐館。

聖蓋博市在聖蓋博聯合學區管轄範圍內。2009年API學校報告將聖蓋博聯合學區評為加州最好的學區之壹。Gabrielino高中壹直是加州最好的高中之壹。美國新聞和世界報道將Gabrielino高中評為“全美最好的公立高中”之壹。

與亞凱迪亞市壹樣，聖蓋博市房價在美國房價暴跌時也並未下降，究其原因，也是因為華人在加州投資興趣漸濃，美國房價的整體趨勢並未對其購置資產觀點造成影響。

核桃（又名：沃爾納特）市

總人口：39,718

華人比例：55.75%

平均家庭收入：81,015美元

房價中位數：701,200美元

房價上漲趨勢：同比增長17.10%

學校:小學5所，初中2所，高中1所

核桃市又名沃爾納特，是壹個富足而又寧靜的城市。核桃市以住宅社區為主，地域開闊，道路四通八達，從城堡、別墅、城市屋到高階公寓，壹應俱全，素有“小瑞士”之美譽。2012 年彭博商業周刊評比核桃市為加州最佳撫養兒童城市。2011年CNN 《金錢（Money）》雜誌評比“全美最適合居住城市”。

核桃市的房產市場的上漲趨勢非常穩定，得益於該地在全美首屈壹指的優質學區，許多美國本地的人都慕名而來購買當地房產，核桃市不僅擁有著著名的加州陽光，還有優良的商業環境，有效率的政府管理與服務。在眾多洛杉磯購房者眼中，核桃市近年來已經成為美國學區房幾個首選城市之壹。

奇諾崗

總人口：74,799

華人比例：30.3%

平均家庭收入：100,099美元

房價中位數：554,900美元

房價上漲趨勢：年漲20.20%

學校：小學10所，初中2所，高中2所

奇諾崗市位於洛杉磯東郊約30分鐘車程之處，面積約116.2平方公裏。“奇諾”（Chino）在西班牙語中的意思為“中國人的”。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜誌評為2012年最佳居住地；且在被評為美國中型城市年收入榜第6位；在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之壹。以加州來講，在最適宜居住的前壹百名城市中排名第七。

鉆石吧

總人口：60,360

華人比例：52.2%

平均家庭收入：68,879美元

房價中位數：576,700美元

房價上漲趨勢：年漲18.00%

學校：小學，9所，初中3所，高中2所

鉆石吧是洛杉磯縣郊外的壹個富人區城市，與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位於綿延起伏的丘陵地內, 市容整齊美麗，草木如茵, 因此該區成為中上華人家庭的居住首選之壹。

鉆石吧市(Diamond Bar)為南加州華人聚集的城市之壹，亞裔佔總人口約52%, 約有兩萬九千人。鉆石吧市有壹部分屬於南加州頂尖的核桃市學區, 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市。眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

德國房價4年內上漲幅度超3三分之一

德國媒體《明鏡》網站11日報道稱，德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。這引發人們對房地産市場過熱的擔憂。分析指出，即使房價繼續上漲，德國房地産市場也不存在過熱風險。

德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一

德國經濟研究院數據顯示，2010年至2014年期間德國大型城市房價粗暴上漲，其中慕尼黑上漲47%，柏林上漲41%，漢堡上漲39%。報道指出，這只是這些城市的平均上漲水平，一些區域的房價漲幅相當驚人。

房價如此上漲，自然引發了人們對德國房地産市場過熱的擔憂。然而，對此進行的一系列調查一致表明，即使存在過熱可能，也只是在于那些特別熱門的區域，比如慕尼黑或者漢堡的一些區域。德國大部分地區的房地産市場都處于正常發展軌道，就連銀行的房屋貸款也不存在太大風險。

德國經濟研究院對房地産市場進行的調查也不例外地得出同樣的結果。德國經濟研究院認爲，目前德國房地産市場不存在泡沫，而且即使未來房價繼續上漲，也不存在投機泡沫。

德國經濟研究院如何得到這樣的結果呢？據中國經濟網記者瞭解，他們首先基于所謂的住宅用戶成本法，對購房成本和租房成本進行比較，同時考慮很多其它影響因素，比如房貸利率、由于購房損失的其它可能投資的利率以及房地産價值走勢等。

德國經濟研究院認爲，2008年德國95%地區租房住比較划算。2014年，僅在米斯巴赫、羅森海姆等州市仍然還是租房比較合算，但租房的成本優勢不到10%。成本優勢向購房轉移的原因主要在于低利率水平。低利率對于貸款融資特別有利。

德國經濟研究院分析指出，即使歐洲央行改變當前利率政策，也不會改變這個趨勢。例如，利率上升一個百分點，也僅在德國400多個州市中的35個州市，購房成本比租房成本高出10%以上。受到影響比較大的也只是經濟繁榮的巴伐利亞州。在210個州市，在利率上漲1個百分點的情况下，購房成本和租房成本差別不超過10%。而在157個州市，購房成本比租房成本甚至低10%以上。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房産投資獨家專業解讀

港元強勢未盡中國香港經濟恐先甜後苦

美元強勢一騎絕塵，與美元挂鈎的港元水漲船高，港人紛外遊享強港元令購買力大增的好處；惟港元續隨美元急升，中國香港服務業尤其旅業，及資産市場壓力勢層層叠加，恐衝擊經濟。

港元強勢未盡中國香港經濟恐先甜後苦

通脹減外遊豪 強港元表面風光

美彙指數昨曾升穿99.5關口，創12年新高，不但破100大關指日可待，“新債王”岡拉克更指，美元繼去年累升近一成三、今年已再升近一成後，仍沒有調整迹象，市場一面倒押注美元升值做法正確。港元亦因聯彙制度和美元挂鈎，彙價勢隨美元呈強。

港元一洗過去幾年頹風，令不少港人頓感開懷，因港元兌美元以外其他貨幣大幅升值，既可減輕中國香港進口物價加價壓力，整體通脹壓力有望纾緩；不少市民更乘港元強勢，日元、韓元等相對大貶值，趁下月複活節假期到日韓賞櫻兼大掃貨，不少旅行團已告爆滿。

惟針無兩頭利，港元若繼續隨美元攀升，甚至如一些分析指，今年內將較現水平再升一成，強港元對中國香港經濟的重壓勢層層叠加，恐至少在兩方面造成顯著衝擊。

其一，旅遊零售以至服務業受打擊。有旅遊業界人士指，上月來自星馬泰的訪港旅客大跌兩至三成，此除因中國香港流感疫潮影響中國香港吸引力外，更關鍵是港元強勢不但令訪港旅費大增，不少東南亞旅客以至內地客，被彙價不斷走低的日、韓等搶走，就算來港亦減少消費。

若港元隨美元持續攀升，除令中國香港旅遊、零售、酒店等行業雪上加霜，中國香港會展以至其他專業服務業，亦恐因不少外商慨歎港元“太貴”，而蟬過別枝，轉投其他彙價相對較低的對手如新加坡等，恐對占本地生産總值逾9成的服務業，構成相當壓力。

其二，資産市場走資。強美元磁吸全球資金流向美元資産，中國香港卻未必受惠。皆因環球熱錢湧向美國，除因強美元，更因看好美國經濟在全球獨強。惟港元隨美元走強的同時，中國香港經濟卻恐被進一步扯低，尤其今年初中國香港經濟表現未如理想，反映強港元對中國香港經濟的影響正漸浮現。

一旦中國香港經濟走弱，但港元則續強，那不少外資或感中國香港資産的投資價值大減，引發資金外流。若如此，中國香港資産市場尤其港股，恐面臨不輕的調整壓力，並造成負財富效應，令中國香港經濟更添壓。

服務業首當其衝 港股走資添壓

故強港元雖爲港人帶來一時表面好處，惟港元長升長有對中國香港卻非好事。在聯系彙率此定海神針不宜更動下，中國香港商界、港府以至港人，皆要有心理准備承受強港元造成的經濟震蕩。

浏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房産投資獨家專業解讀。

人民幣會取締美元成爲港元聯系貨幣嗎？

不少經濟學家關注，中國香港實施聯系彙率制度逾30年，在面對全球經濟變化下會令中國香港失去貨幣政策自主性。曾以“定海神針”形容該制度的財政司司長曾俊華2月26日重申，特區政府現階段無需要也無意圖改變聯系彙率。

人民幣會取締美元成爲港元聯系貨幣嗎？

曾俊華出席預算案電台熱線節目時表示，中國香港是細小經濟體，不可能有自己的彙率政策，一定要跟大型貨幣挂鈎，而聯彙制度自1983年實施以來相當成功，經過很多不同經濟波動時期，故現階段無需要亦無意圖改變聯系彙率。被問及人民幣自由兌換後，特區政府會否將港元與人民幣挂鈎時，曾俊華說，他不會排除任何可能性。

浏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房産投資獨家專業解讀。

澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費爲哪般？

近日的一則新聞引起了許多當地及海外置業者的注意，報道稱聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費。對于在澳購買100萬澳元以下房産的海外置業者將會被收取$5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房産的海外置業者，購房價格每超過$100萬澳元就必須再繳納$1萬澳元的申請費。

目前大部分的民衆觀點均認爲該申請費不算過分，也無法阻擋海外置業者在澳購房的熱情和脚步。但是我們不妨借此機會來探討一下聯邦政府的態度。

聯邦財政部近日發表的建議報告指出，目前的海外人士在澳買房許可申請的機制遠未達到有效的合規審查。違反《1975 年外國收購與兼幷法》（下簡稱“法案”）的海外置業者可能會被處以撤資令或刑事處罰（例如：罰款或監禁）。然而，由于刑事處罰的舉證責任門檻非常高，使得刑事處罰難以實行。同時，有一些海外置業者明知故犯，故意違反該法案以賺取巨大利潤（房屋增值部分高于罰金）。

因此，財政部報告建議聯邦政府引入民事處罰機制，根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金，以期達到威懾作用。例如：當海外置業者出售違反法案購得的物業時，該物業的所有資本利得（即增值部分）應當上繳政府。同時，處罰對象不僅是置業者本身，對于任何故意協助海外置業者違反法案的第三方機構也要嚴厲處罰（例如：售房中介、律師、貸款經理等）。讓我們先來詳細看一下報告的建議處罰：

注：以上表格中所涉及的處罰措施都尚未實施

顯然，聯邦政府幷非要阻攔海外置業者到澳大利亞投資購房，而是希望海外置業者能够在遵循澳大利亞法律法規的基礎上赴澳投資，幷通過民事處罰機制可以更加有效地督促法律合規，協助法律執行機制。同時，通過加大罰款額度對海外置業者起到威懾作用。且不論增加的申請費每年能爲聯邦政府帶來多少的額外收入，如果能够設立一個新的機構審查海外置業者在澳投資的違規行爲，相信對于所有海外投資者來說都是一件好事。只有在公平公正的基礎上進行投資，才能保障海外置業者的利益。

目前，該報告仍處于徵詢階段，離具體實施還有一段日期。所有民衆及企業都可以在2015年3月20日前聯繫財政部發表自己的觀點。如果您覺得有其他方式能够更加有效地達到上述目的，不妨提出來供政府參考以便其在3月20日之後做出進一步的决定。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。