大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外网邀请，故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资，是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。
首先，我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房，美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到：“美国，特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗？”前几年，没人会想到这种问题，但是现在美国房市整体复苏，这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要，因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资？会不会为时已晚？”
从分析师的眼光看，是否存在泡沫是很难判断的，因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫，因为房价上升速度很快，供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看，投资者希望能提前知晓这个问题的答案，在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么？我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。
我们从两个角度来分析曼哈顿：相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要，要全面分析才能有全面的了解。在本文中，我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。
Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)
2008年三月是一个高峰值，此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年，到2013年12月，才回到危机之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新数据），该指数相较于危机之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。
现在来对比一下美国股市价格指数。见下图（数据2）
2014年7月6日的一周 标普500指数
将危机之后美国股市和曼哈顿公寓价格进行对比，我们可以看到两个图形状差不多，但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速，房市就有一些延迟，所以有一个时间差。这样一来，股市可以反应房市在几个月之后的动态（不是百分百正确，但是大体上符合）。股市自2007年10月开始就一路下跌，但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌，相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平：股市到2013年4月才恢复，纽约房市到2013年12月才恢复，时间差是9个月。
如果把股市作为房市的风向标，那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会，当然不是说因为泡沫而上升。事实上，曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看，房市并没有出现泡沫，投资美国房市还有很多上升空间。
我接下来的文章还会详细讨论这一问题，下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待！
Sidney.Shauy专栏全集
欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或直接邮件至sidney@shauy.com 与Sidney.Shauy零距离交流。
