如何享受日本的健康保险制度 | 居外专栏

大家都知道日本是一个世界公认的平均寿命最长的国家之一。日本通过国民保险制度来实现世界最高水平的平均寿命和保健医疗水准。

在日本生活过的人都会有些体验。真的是既可以享受医院高水平的医疗,患者的医疗负担也少。作者也作为长期间在日本生活的一人在享受医疗·健康保险制度当中受益匪浅。

例如说:

  • 在东京拥有健康保险的乳幼儿(满6岁的最初的3月31日)将会享受医疗费援助制度,本来需要负担的医疗费都可以免费。
  • 还有在高额医疗费制度当中,将设置患者自己负担限度额,来维护患者的负担。

为了享受这些日本的健康保险制度,很多海外投资家不惜投资重金,在日本购买房地产·收购公司等,以想方设法在日本得到长期居留签证。而享受健康保险制度。

健康保险制度是属于日本的社会保险制度之一,要实施健康皆保险,那首先让我们看一下日本国民皆保险制度的概要以及特征。

国民皆保险制度的特征

国民皆保险制度指的是日本的国民以及长期居住在日本的外国人是在法律上规定一定要参加一个保险制度的。它有以下的几个特征:

  • 全国民将享受医疗保险的保障
  • 可以随意选择医疗机构
  • 以廉价的费用享受高度的医疗
  • 为了保持保险制度,投入公费

日本国民医疗费财源负担构造

那维持这国民医疗费用的具体财源是什么呢?以下图是表示日本国民医疗费财源的构造。

(出所:厚生劳动省2015年度)

 

可以看出,维持这日本医疗费制度的财源的60%是靠国家·地方·以及企业单位的。而国家·地方所要负担的费用也是以每个公民所交的税金而组成的。

患者的医疗费负担

日本不止是在医疗水准在世界上是领先地位,而且医疗费的负担也是很合情合理的。按着年龄和收入,患者负担医疗费的比例是10~30%。

(出所:参考厚生劳动省网站编着)

 

医疗制度的概要

(出所:参考厚生劳动省网站编着)

 日本的健康保险制度是由各种制度组合而构成的。要享受日本的医疗制度必须是上图所表示的保险制度的加入者或者是抚养者。加入这些制度也有一些特定的条件。

  • 国民健康保险 :主要是自营业者及抚养人,没有参加其他保险制度的人
  • 共济组合      :主要是公务员和私立学校教职员及抚养人
  • 全国健康保险协会:主要是在中小企业上班的员工及抚养人
  • 健康保险组合 :主要是大型企业和集团公司及抚养人

 

换句话说只是在日本买房地产,取得居留签证以及健康保险是很困难的。想在日本享受正规的医疗健康保险制度,最简单的方法就是需要在日本取得长期的居留签证以及就劳签证。在日本就劳签证有29种。大家可以参考日本外务省的网站。

https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/visa/chouki/index.html

是否对日本的健康保险制度有一些了解了呢?大家不能只盲目地信买房地产就可以取得签证。

 

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

 

 

 

 

 

 

消费税增税对房地产有什么影响? | 居外专栏

  • 和消增税的影响

现在,在日本最被引人瞩目的话题之一是消费税的增税是否会有变动。日本现在是实行8%的消费税,但内阁已经决定2019年的10月分开始增税到10%。不过因各种原因,日本之前已经延期了2次消费税的增税时期。那具体消费税的增税会带给个人以及企业乃至整个社会带来什么样的影响呢?

◆首先,让我们先了解一下日本的消费税的历史。 

这次消费税增税10%是之前在2014年10月份已经做过决定的。由于考虑国内的消费状况等负面影响推迟到2017年4月。2016年6月又把期间延迟到2019年的10月。不过,2019年4月份的日本地方统一选举,6月份的大阪G20峰会,7月份的参议院选举仍然是保留着增税变更的可能性。

◆消费税的增税肯定会有一些正面影响也会有一些负面影响。

《正面影响》

  • 政府税收增多,稳定
  • 避免偷税,漏税
  • 税收增多可以安定社会保障制度的(包括低所得者的教育无偿化等)

面影响》

  • 国民的税负担增多,消费相对减少的可能性
  • 中小企业负担增加,倒产,失业者增多的可能性
  • 恶性循环引起的景气的倒退可能性

不论是正面还是负面,只要是消费税增税,必定会引起很大的影响。

二.消增税和房地

那消费税10%会对房地产价格有什么直接的影响呢?先要理解购买房屋什么时候有消费税。这要看卖主是个人还是法人。

接下来,就讲一下消费税课税时的例子(前提是把现在8%的消费税增税到10%)。

价格影响 

  • 房地价格

房地价格=房屋价格×(1+消)+土地价格

房地产价格是由房屋价格和土地价格构成的。因为土地并不属于消费,所以,也不会存在消费税。房地产价格当中所谓的消费税是房屋价格的消费税。

例如: 房屋价格1000万日元

税率8% :1000万日元×(1+ 8%)=1080万日元

税率10%:1000万日元×(1+10%)=1100万日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来20万日元的负担。

  • 中介手续费

中介手续费=(房地价格×3%+6万日元)×(1+消税)

在购买房地产时,客户需要向房地产公司交付中介手续费(中介物件)。

例如:房地产价格2000万日元

税率8% :(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 8%)=712800日元

税率10%:(2000万日元×3%+6万日元)×(1+ 10%)=726000日元

由此可知,消费税由8%提生到10%将会带来13200日元的负担。

除了上述的两个消费税,火灾保险费,贷款手续费,登记时的司法书士费用等也会受影响。

◆消税的经过措施

不只是在价格方面会有直接的影响,而且要注意有关时间的限制。一般来讲,想要适用8%的消费税购买房地产的话,需要支付过户在2019年9月30日之前完成。不过有一些特殊的例外,那就是订购房屋(日文叫注文住宅)。

订购房屋可以高度的实现客户的需求,由于按着客户的所需而建筑设计的房屋。规模/计划不同,所需的时间也有差距。一般在日本从契约订购房屋到过户需要一些建筑的时间。所以,到2019年3月31日完成委托契约的话,即使是过户在2019年10月1日以后,也可以享受8%的消费税。

◆消费税增税的间接影响

为了赶着消费税增税之前购买房屋,在上次的1997年和2014年的增税前,都会有一定的消费者赶着购买房屋,结果形成了增税之前的一定的价格上升,不过增税之后而形成价格和契约件数快速下降的局面。这次的增税也不能否认会有同样的状况发生。

总而言之,在日本本国生活的居民购买房屋(自住用)时,即使是增税也将会享受一些政府准备的减轻负担制度(例如住宅贷款减税制度等)。不过外国投资家则购买以及销售时将会直接受增税的影响,所以,判断什么时候购买以及销售是非常重要的。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

2018年日本土地价格最贵是哪里? | 居外专栏

 

土地价格的一物四价-

长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地,土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束,这个神话也被打破了。在长达近20(1990~2006)年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元(从1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※数字来源于内阁府的国民经济计算

各地区的土地价格是随着经济的发展和供给状况有一些波动,不过一些地区的土地价格则是不被动摇的。那就是东京的银座和赤坂地区。

在日本每年7月,国土交通省会以当年的1月1日为基准,发布标准地点的土地评价价格。

在2018年国土交通省发布的公示价格中可以知道,在商业地当中最贵的是12年连续蝉联的京都中央区4-5-6(山野座本店),每平米的价格是5550万日元。可谓是一寸土地一寸金。

(来源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商业地,在住宅地价格最贵的是京都港区赤坂1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的价格是4010万日元。另外,在全国住宅土地价格排行榜中进前十名的东京都可以说是独揽一方。

(出所:国土交通省)

在日本,同样的土地有不一样的评价价格。不只是一般的客户不太懂得,作为房地产行业的专业人员也有不懂的人。首先,让我们看一下土地价格一物四价所指的四价什么。

  • 实势价格

实势价格指的是,实际在土地交易当中成立的价格。没有特殊的情况下交易价格一般和公示地价不会有太大的相差。不过每一片土地都是独一无二的,交易价格也由当事人而定,所以交易下来的价格离公示价格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示价格

国土交通省以1月1日为基准,评价标准地点的公示价格。公示价格作为路线价以及固定资产税评价额的基础,可以说是一个非常重要的指标。

  • 线

为了计算遗产税和赠与税,国税厅制定了基准价的路线价。价格大约为公示价格的80%。

  • 固定资产

固定资产税评价额是市役所等自治体为了计算固定资产税/登录许可税/房地产取得税而独自评价的金额。价格大约为公示价格的70%。

以下是可以在网上查找土地价格的有效的网页。

・公示地价   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路线价    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定资产评价额:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是对日本的土地价格有所了解了呢?了解土地价格不只可以计算有关于土地的税金,而且也可以在购买以及销售房地产时提供重要的依据。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

高净值人群对私人定制住宅的需求 | 居外专栏

 

拥有超过 22 年设计经验的英国建筑师克里斯·戈弗雷(Chris Godfrey)为国际高净值客 户提供建筑和室内设计服务,五年前开始在亚洲开辟新的旅程,将最好的居住体验带到中国。

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店设计公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,创建了一个专注于高端住宅设计的精品部门–HBA Residential。克里斯在对亚洲文化的热爱的驱动下在新加坡设立了公司总部。2017 年,克里斯在伦敦建立了第二家工作室,旨在为世界上独具慧眼的客户创造独特而有品位的住宅。

当被问及为什么选择把公司总部设立在新加坡时,克里斯说:“我对亚洲和中国的悠久文化和历史深深着迷。公司总部位于充满活力、现代化和具有战略定位意义的新加坡,这方便我们到访周边地区,与客户沟通。在新加坡,我可以为来自中国大陆香港、印度、俄罗斯和东南亚等地的客户提供服务。在伦敦,我们为欧洲、中东、非洲和美国东海岸服务。凭借这两个设置于东方及西方的工作室,我们不仅能够为亚洲客户带来最好的英国设计;还能将我们对欧洲尤其是伦敦的深入了解与我们对中国客户需求的理解相结合。这种精髓和经验的结合为我们的客户带来了无与伦比的住宅设计服务。“

克里斯享受为亚洲客户提供建筑和室内设计服务的过程。一方面,他很自豪能将精致的英国建筑和室内设计带到亚洲;另一方面,他沉醉在亚洲不断研究和学习的过程。

克里斯赢得了许多中国客户的信任,这些客户都是在房地产、金融、零售和其他行业中 成就卓越的风云人物。他从与这些客户的讨论中受益匪浅。尽管克里斯已从业二十多年,但他并没有满足于自己在业界所获得的光环与成就。他总是将每位新客户视为最重要的客户,每个设计视为一件珍贵的艺术品,并努力地超越自己。

通过这次采访,让我们走进克里斯的设计世界,了解他对高净值客户的需求和品位的深入诠释。

 

  1. 您如何与世界各地的高净值客户合作?当您为高净值客户设计定制住宅时,他们通常的需求是什么?

多年来我一直与高净值客户合作。每个客户都是独一无二的,每个家庭的特征与核心价值观都不尽相同。然而,所有人都对隐私、舒适感、亲切感和安全感有着共同的需求。安全感的泉 源是一个既可以和家人聚在一起、也适合怡然独处的地方。

我们的客户都非常精益求精。当与这样高素质的客户合作时,我们会通过洞察并超越他们的需求来建立信任。 一开始,我们了解客户的背景、兴趣和抱负,充分全面地理解客户的个体特征。如果你能明确地知道客户的需求,你就能满足这些需求。

 

  1. 与他们合作的最大挑战是什么?

在与超高净值客户合作时,我们意识到时间永远是至关重要的,因此我们所做的一切都 必须非常简洁和精确。我们的客户眼界开阔、经验丰富。他们经常接触到高品质的设计环境, 例如最好的酒店和餐厅等。每个人对奢华的定义不同。是什么触发他们的情感?家庭方面的驱动力又是什么?他们从功能和情感需求上如何看待这个住宅?我们尽量收集并理解这些信息,然后给出我们认为更有共鸣、更触动人心、更经典的设计。因此,我们的挑战在于快速而精准地诠释项目的核心价值。

另一个挑战是我们总是试图争取时间。时间缔造品质,而品质是我们一直追求的东西。由于这些高净值客户的时间很宝贵,通常我们与客户直面交流的时间有限,,令打造项目的时间也更为紧凑。

在处理客户需求时我们要两方面的衡量。一方面,我们要全面了解客户,另一方面,我们要保护客户的隐私。我们的伦敦团队最近为一位国际商人在伦敦的圣约翰伍德区设计他的宅邸。我们希望为客户打造一个可以“做回自己”的空间,这与他商业舞台形象的需求截然不同。我们需要确保提出正确的问题,以便最好地了解他们的独特情况,同时尊重客户的隐私。

对我来说,挑战是鼓舞人心的。我相信设计师应该首先挑战自己。挑战越大,项目的结 果就会越好。

  1. 与超净值客户合作时,最重要的技能是什么? 

首先,倾听是最重要的技能。通过倾听、诠释和反馈得出的设计远远超过没有倾听过程 的直接设计。你不只是遵从别人的需求,你应该加以吸收并创造出一个更高水平的作品反馈给他。奢华的设计是完全主观的。我们的价值在于原创性,我们只为您创造出属于您的住 宅。这一切的关键是我们如何提炼并创造出既能满足客户需求又具有高度原创性的作品。 因此,平衡就是另一项非常重要的技能。

此外,耐心也是必不可少的。这本身不是一个技巧,但耐心对作品的完成度是很有助益的。

  1. 中国客户与其他国家的客户之间是否存在明显差异?

是的,当然有。我经常说,中国的魅力在于它不仅仅是一个国家,它本身就

是一个世界。与其他任何地方不同,它拥有延续了几千年,从未间断的历史传统。因此,中

国人是非常独特的。虽然在中国内部的不同地域也存在很大差异,但几乎所有人都深深扎根 于中国特有的文化中。

我们的客户非常国际化,与之合作的中国客户都非常自豪于他们的文化,但同时他们也具备国际化的品位和视野。

但归根结底,人的本质都是一样的。当我们设计住宅项目时,我们会遵循人类共通的根本生活原则。人们基本上需要相同的东西:住所、舒适性、安全感以及可以悠然独处的空间。

除了共通的需求外,当然还有文化因素。我认为客户与客户之间有较大的需求差异是正 常的。有些需求非常实际,有些需求是来自于历史和文化,这些都是要被装进 “设计熔炉”里的素材。

  1. 您如何看定制设计与奢侈品牌? 

我一直认为奢华是主观的,是通过创造提炼出来的而非单纯的获取。对我来说,奢侈品可以是舒适和宁静。这些原则可以用禅意或极简主义的方式表现出来,并且仍然是奢华的。奢华也应该是特别打造的,比如是用于展现扣人心弦之景色与光影的窗口,或是提供完美阅读时光的一把椅子。

对于买得起任何心仪之物的客户而言,他们对自己的定制住宅有着象Saville Row 西服一样的高品质追求 ,那正是我们所提供的服务。我们提供的不是现成的采购品组合的作品,而是完全量身打造的定制设计。它就像我们的客户一样,是独一无二的。设计的体验和过程本身就是奢华。

在我的印象中,奢侈品牌的力量在中国依然有很强的势头,但这种趋势正渐渐让位于个性化。品牌标签并不像以前那么重要,人们越来越欣赏产品的独特性、起源、工艺和创造,这与我们一直追求的东西是一致的。 

  1. 能否请您分享一下为高净值客户创建定制住宅的具体经验?

我们目前有一个位于上海周边的项目,客户是中国着名时装集团的总裁,他同时也是一名时装设计师。

客户在他幼时成长的地方买了一块土地,并委托我对这座私人宅邸做建筑设计和室内设计。他非常英俊,穿着也很有品位。我们一见如故。经过与客户的深入沟通和接触,我发现客户在他的职业生涯中取得了非凡的成就,备受公众注目。然而,他的内心深处仍然有一片净土。

客户选择在他儿时的故乡建造一个私人住宅。一方面,他热爱他的家乡。另一方面,住 在这里可以给他带来童年的美好回忆。

他向我展示了法国路易十四国王的巴洛克式宫殿的照片,并说这是他想要的。图片上 的宫殿非常古典,满布华丽的装饰。但现实生活中,他很现代,衣着也很时髦。我说:“您向我展示的图片和我眼中的您很不一样。这就是富人在建房时常有的的概念或误区 – “每个人都这样做,所以我也这么做。”

我说:“您介意我花四周的时间向您展示我认为属于您的建筑吗?” 然后我离开了一个月,为他量身定制了专属于他的设计。

我们保持建筑物的整体大小,比例都相同,但是删除了所有不必要的繁复细节,简化并加强了建筑的特色,采用“以简驭繁”的方法来成就奢华。我们让住宅更加独特、更加宁静、更符合客户的个性。也让建筑变得更加经典,不会过时,因为它不受任何年代的既定风格所限制。

他无法相信我用富于经验的判断诠释了他,展现了他真正想要但却无法表达的内容,这让他印象深刻并且非常满意。

该项目目前正处于建筑动工阶段。客户对初稿设计非常满意,特别是对奢华设计的解读,以及将现代元素与他的家族传承相结合的部分。

克里斯相信:如果建筑师想要创造满足客户需求的设计,对客户从心理上和根本上的了解至关重要,这才可以打造出客户真正喜爱并世代承传的住宅。

责编:Adam Chen

国际建筑师分享为高净值客户打造豪宅的故事

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降? | 居外专栏

 

 

 

(来源:スポーツ振興センター)

大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。

据东京都的试算,奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。

(以东京都奥运会准备局发表的数据为基础制作)

房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产(中古公寓)价格大约增长了25%左右。

(来源:日本银行网站)

那有一些投资家认为现在或者奥运会时,东京的房地产价格是否会最高,之后只有下降的趋势。首先,回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格,金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。

从上图可以看出,银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低,融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。

(来源:日本银行FSR)

另外,从上图的金融活动指标也可以看得出,现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。

历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外,举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢?

(来源:「オリンピックが住宅価格に与える影響」 从慶応義塾大学的三田祭論文编辑)

其实,这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市,周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候,他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。

日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标,将会继续放缓政策,相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞,不过,奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险? | 居外专栏

 

日本是一个多地震国家。

今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。

1.建筑基准法

日本的建筑物都是以按照【建筑基准法】建筑的。日本首次制定【建筑基准法】是1950年。之后每经过一次大地震,都会有一些改订。其中称为重要转折点的就是1981年6月1日。这是受1978年宫城县冲地震而做的大幅度的改订。

地震

发生年

建筑基准法改订年

建筑基准法改订内容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基准法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建筑基础需

钢筋混凝土(义务)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的钢筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城县沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基准

兵库县南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盘调查,耐力壁的设置,金属配件的明确化等

现在,一般在日本1981年6月1日以后受建筑确认的建筑物称为【新耐震建筑物】。之前的建筑物称为【旧耐震建筑物】。在这里值得要注意的是是否是新耐震建筑物指的是【建筑确认完证书】的交付日,不是建筑物的完工日。因为要建筑公寓等建筑物,是需要一定的时间的。即使是1982年完工的建筑物,建筑确认完证书的交付日在1981年6月1日之前的话,也是属于旧耐震建筑物。

那新耐震和旧耐震的建筑物到底有什么不一样的地方呢?

地震规模

旧耐震基准

新耐震基准

中程度地震(震度5左右)

不会倒塌

停留在轻微的裂缝

大地震(震度6~7左右)

没有规定

不会倒塌

可以看出,按着新耐震基准建筑的建筑物对地震的耐震能力可以说是非常强的。

有人会说,那么震度7以上的大地震来临的话会怎么样?解答这项问题之前让我们先来理解一下地震。

2.地震的震级和震度

地震发生时,我们可以在电视上经常看到震级和震度,那这两者具体有什么区别呢?

・震级:震级是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(缩写M)。

・震度:震度是表示地震动强度的指标,日本气象厅把震度分为10个等级。(0,1,2,3,4,5弱,5强,6弱,6强,7)

在日本到目前为止观测到的最大的震级是M9(2011年,东北地方太平洋冲地震-东日本大地震),观测到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。现在关东地区所担心的地震是震级M7左右的大地震(日本气象厅)。

理解地震以及防灾知识不但可以维护周身安全,也可以维护重要的财产。

3.地震的损害损害(建筑物)

让我们再看一下【旧耐震建筑物】和【新耐震建筑物】的发生地震时损害情况的差距。

◆阪神・淡路大地震(一户建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建筑物的损害是非常严重的。而且从下图当中可以看到大多数建筑物的损害都集中在1981年前建筑的建筑物上。

出所:国土交通省

◆东日本大地震(公寓)

2011年的东日本大地震对大家还是记忆犹新的。在这场甚大的灾害当中,公寓的建筑物大破的情况还是没有被确认的。(社団法人高層住宅管理業協会调查所属的46365栋,232万7400户公寓)

调查对象

东北6县+关东1都6县

建筑物损害

建筑年代

大破

中破

小破

轻微・

无损伤

合计

~1971年

0栋

0栋

41栋

1507栋

1548栋

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0栋

10栋

202栋

7248栋

7460栋

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0栋

34栋

941栋

36382栋

37357栋

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合计

0栋

44栋

1184栋

45137栋

46365栋

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

对地震和建筑物的知识是否比以前理解一些了呢?

日本确实是一个地震多的国家,不过随着时代和科技的发展,日本的建筑技术也得到了飞跃性发展。正确的掌握知识将会减少盲目的担心。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

全球退休天堂排名:马来西亚丶泰国名列前十︱居外专栏

对于决定在海外购置房产的中国买家来说,安享退休生活是主要的动机之一。因此,两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。

在这份榜单上,马来西亚泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。

一月初,一家关注全球退休机遇的全球性权威机构国际生活(International Living)发布了《2019年全球退休指数报告》(Annual Global Retirement Index 2019)。

今年该机构利用自身的实地联络人和记者网络,把调查的覆盖范围扩大到了过去28年来从未有过的广度。从这次的调查结果来看,泰国首次跻身前十名。

该机构根据17个评比项目来评选最适合退休国家,包括房地产价格、买卖与投资、租房成本、退休特别福利、生活费、综合项目、娱乐与设施、医疗保健、退休的基础设施、气候、签证与住宿、保健生活等。

“进行这项指数调查的目的是为人们提供一张速查表,帮助人们找到最适合自己养老的海外置业地点,”国际生活的执行编辑Jennifer Stevens说。“然而,如果你知道自己更关注哪些事项,则这项调查结果是最实用的。问问你自己,‘在海外居住时,什么东西对我来说最重要?’

根据InternationalLiving.com发布的《2019年全球退休指数报告》,全球最适合养老的十大目的地是:

1、巴拿马

2、哥斯达黎加

3、墨西哥

4、厄瓜多尔

5、马来西亚

6、哥伦比亚

7、葡萄牙

8、秘鲁

9、泰国

10、西班牙

驻清迈的记者Rachel Devlin就泰国发表了自己的看法。她写道:

东南亚可以提供全世界最具吸引力的退休计划,令人惊叹的地理和文化多样性,还有能满足各种需求的气候。无论是炎热的海滩度假村还是凉爽的高地山中避暑地,各类景点应有尽有。

我和丈夫两年前在清迈退休了。我们带着16岁的儿子一起进行了一场堵上一生的冒险。我们卖掉了房子和汽车,开始寻找更美好的生活。我们找到了。

在这里,一套现代化开间式公寓的月租金只有400美元(约合2744元人民币)。水电费也便宜得多。想象一下,每月的水费只有32美元(约合220元人民币)。

泰国的气候通常炎热潮湿。这里没有寒冷的冬季。非常适合喜欢游泳和晒太阳的人。在这种气候下,关节炎患者的病情会得到极大的缓解。作为安家地点,泰国拥有优越的地理位置。从这里坐飞机前往其他东南亚国家平均只需要花费一个半小时。”

居外推荐泰国房源:清迈宜人精舍酒店式公寓

项目位于清迈市中心⻩金地段,半径5公⾥内覆盖了清迈市区大部分重要商业区。配套设施包括酒店大堂丶泳池丶健身房丶茶吧丶休闲阅读室丶户外休闲区丶停车场丶CCTV安保系统丶保安丶中文管家。36套一室或两室公寓,售价仅由约¥66万起。
居外物业编号:45254784 点击查看房源信息

马来西亚记者Keith Hockton表示,他和妻子于2008年在马来西亚度假。他写道:

“那个时候,我们每年至少会在亚洲度假两次。

当我们回家盘点费用时突然意识到我们其实可以住在马来西亚,然后回家度假。这样做可以有效地改善我们的财务状况,省下一大笔钱。

我们开始制定计划,并在2010年初搬到了这里。

充满诗情画意的海滩,富有感官吸引力的岛屿,还有东南亚最具原始特色的古代雨林——这就是马来西亚,而这些景点就是我称之为家的原因。

马来西亚的法规以英国的法律制度为基础,所有路标均采用了英语和马来语,这使得驾车出行十分方便。马来西亚的非官方第一语言是英语,所以如果你没有学外语的意愿,那就不必在这里学习另一种语言。

一个六口之家在当地一家条件良好的中餐馆用餐(包括10道菜和啤酒)时,每人的平均消费不超过5.70美元(约合59元人民币)。男士理一次发只需要2.16美元(约合14.8元人民币)。在槟城,一对夫妇每月花费1800美元(包括房租,约合12348元人民币)就能过上十分舒适的生活。

该国北部的槟城国际机场有直达亚洲其他地区的航班,周末出行非常便利。从槟城去往泰国曼谷只需一个半小时,来回的费用仅为43美元(约合295元人民币)。”

居外推荐马来西亚房源:槟城5卧4卫房产

位于19层的顶层公寓,既享有山景,也享有部分海景。这套单元位于一座森林山的山脚,因此屋内和屋顶的空气都富含氧气。公寓外还有一个市场,那里有很多餐厅。该公寓距离巴都丁宜(Batu Ferringhi)海旅游区仅8.6公里,距离乔治镇(George Town)仅6公里。该公寓距离城市机场也仅有40分钟的路程。房产拥有永久产权,而且风水很好。房价约¥483万。
居外物业编号:45128469 点击查看房源信息

 

责编:Zoe Chan

 

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响|居外专栏

近年来,买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是,从2019年1月1日起,情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》(IFRS16将正式生效,而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中,办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所,那么从2019年1月开始,它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说,在新的报告制度下,它们的财务报表将面临重大调整,其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看,各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示,在现有的模式下,新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法,而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说,如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分,都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁,承租人可以申请豁免,前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道(PWC)预计,对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说,在新的IFRS16生效后,它们的债务水平将会平均上浮高达42%!

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的:在新的准则下,任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子,在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法,而如今,在进行资产负债登记时,他们则必须将不同货币,不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起,这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来,他们的资产负债表将不至于变得过于难看,而相应的审计工作负担也会减轻许多。

居外精选英国商业房源:丽晶88伦敦服务型办公室
由英国知名开发商Daniel Johns公司倾力打造,位于伦敦中心区域,临近欧洲最大购物中心威斯菲尔德购物中心以及伦敦斯塔福德金融区。
价格:3.49万英镑起,首付50%
投资回报:包租10年,8%年回报率,第11年可以享受以原价110%的回购
点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

总结

总而言之,新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今,它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外,为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响,企业应当选用更为灵活的租赁方式,从而让投资者,纳税人和银行对其保持信心。


翻译:Jing Li
责编:Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

羡慕!马耳他2019年财政计划出炉,福利好到直接送钱?|居外专栏

马耳他,这个地中海的小小岛国,最近晋升为最具性价比的移民国家。近日,“他”国发布了2019年财政计划,让准备开赴这里的人更加跃跃欲试了!据马耳他公布财政报表,马耳他经济去年增长了6.4%,在欧盟国家中位居第二,预计2019年政府预算将达到国内生产总值的1.3%,其中0.8%将来自于投资移民计划。

生活在“他”国有多幸福?今天带你一探究竟!

1. 减免部分企业税,发展高新技术产业

➤收入低于€10000的私营企业免税;

➤电子书和乐器行业的增值税将下降到5%;

➤成立TechMT,使马耳他成为数字经济和颠覆性技术(如区块链)的中心;

➤重点吸引电子竞技公司和活动到马耳他

➤研究推广5G技术。

2. 工资提高,假期增加

➤最低收入标准每周提高€2.33;

➤年假延长一天(至26天),以补偿周末的公共假期;

➤对于近一年只赚得最低工资标准的人,每周补贴€3;

➤对于年收入低于€60000的工作人员,个人所得税退€40至€68;

➤被迫关门的个体经营者在找到工作之前将有资格获得失业救济金;

➤对于有两个成年人患有慢性疾病的家庭,雇主每周支付€5.14的医疗福利;

➤办婚礼的花费退税增加€250,高达€2000;

3. 免费读书坐车,家长有额外福利

➤家庭年收入低于€20000的儿童津贴增加到每年€96;

➤给有孩子在私立学校读书的家长退税增加€300;

➤免除所有的SEC(中考)Matsec(高考)考试费用;

➤中学生可免费参观马耳他所有文物古迹,陪同的两名成年人也可免费参观;

➤免费的公共交通延伸到15岁以下的学生以及20岁及以上的全日制学生。

4. 养老金增加,赡养老人有高额奖励

养老金增加每周€2.17;

养老金免征税的部分将从前€13200提高到前€13400;

➤家里住有75岁以上老人的家庭每年补助€300;

➤62岁以上的老人将有资格购买政府新发行的储蓄型基金;

➤公共部门的工作人员可以推迟退休,这样可以增加养老金(2016年的财政计划表明私营企业的工人可以推迟退休,公民满意度很高);

➤照顾85岁以上老人的人将有资格获得照顾者津贴,不需要进行医疗评估。

5. 残疾人补贴增加,免费出行

➤无法工作的残疾人补贴每周增加€10,每周补贴高达€150;

➤计划为残疾人士提供免费公共出行;

➤给残疾儿童的父母每周补贴€25 。

6. 改善基础设施,生活环境更优质

➤政府将花1亿欧元重建道路;

➤给安装国内反渗透系统的人退税达到€70;

➤启动“城市花园项目”将公共空间转化为绿地。

7. 租房补贴,买房减税

➤第一次和第二次购房者可享受减税优惠;

➤对于缴纳15%的个人所得税的公民,计划让他们可以申请租房补助,单身租房者可申请补助€3000/年,有孩子的夫妇可申请补助€5000/年;

➤推广产权分置计划,允许40岁以上的人与政府共同购买房产(为协助40岁以上的个人购置房产,政府会支付房贷的利息,但个人必须先支付至少50%的买房费用);

➤增加社会住房,将破旧的房子改造成社会住房;

➤在Gozo(马耳他戈佐岛)买房印花税低至2.5%。

居外精选房源:马耳他戈佐岛82平方米的3卧房产,仅售约¥368万。
点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

果然,别人家的福利从来不会让我们失望,是不是有点羡慕嫉妒了?不如去体验一下吧!

其实移民马耳他这么简单!

马耳他7万融资计划优势:

◆  零要求
无经商背景、语言、学历要求

◆  投资少,性价比高
只需购买7万欧元融资基金+购买或租赁符合要求的房产,即可一步到位拿欧洲永居身份

◆  申请快
递交后6个月即获四代欧洲永居身份

◆  四代移民
一人申请,全家四代人移民,且子女无年龄限制

◆  无居住要求
只需申请前登陆一次即可

◆  无风险
有明确的法律保护,投资国家A级债券,审核成功后再投资

◆  畅游欧洲
全球唯一四位一体国:欧盟成员国、申根国、欧元国、英联邦国家

◆  非全球征税国家
无不动产税、无净财富税、无遗产税,无赠予税,企业所得税低至5%

仅需投资7万欧元融资基金,无移民监,无经商背景、语言、学历及资产要求;审批快速,最快6个月就可获得四代欧洲永居身份,在马耳他这个梦想国度与家人共享天伦之乐。欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

你还没有到迪拜进行过贸易、投资或度假吗?听听迪拜房地产专家怎麽说

阿联酋Fouad

如果没有,也不是问题。从现在开始,我会每月写一篇关于迪拜的文章。我们应该先了解一些关于迪拜的基本问题,如当地的市场走势如何?为什么重量级的投资者在迪拜至少有一些房产或自己的贸易公司?为什么你应该在这里投资?首先,让我先介绍一下阿拉伯联合酋长国(UAE)的简史。

认识神秘的阿联酋王国

阿联酋诞生于英国宣布终止保护条约后的1971年。19世纪初,英国开始入侵海湾地区北部。1853年,英国停火,但没有将这块地区纳为殖民地,反而要求当地七个酋长国与其签订“永久休战条约”,建立了特鲁西尔酋长国(Trucial States)。后来,七个酋长国脱离英国独立,组成阿拉伯联合酋长国(UAE)。这七个酋长国分别是迪拜、阿布扎比(Abu Dhabi)、沙迦(Sharjah)、阿治曼(Ajman)、乌姆盖万(Umm al-Quwain)、哈伊马角(Ras al-Khaimah)和富查伊拉(Fujairah)。

这些酋长国拥有从波斯湾到阿曼湾长达800公里的海岸线。从前,阿联酋的经济主要依靠渔业、贸易和珍珠采集。该地区美丽的天然珍珠曾是一个主要出口类别,直到20世纪40年代这个行业才开始下滑。20世纪60年代,阿联酋发现丰富的石油储量,从此便有如神助,经济以飞一般的速度发展。

阿联酋宪法保证与既定习俗一致的宗教自由。一般来说,政府在实践中尊重这一权利。宪法宣称,伊斯兰教是阿联酋的官方宗教。无论是宗教信仰还是社会实践方面,均没有政府滥用职权的报道。英国人在阿联酋的成熟的外籍社区里面占据了很大的比例,另外的半数外国人来自亚洲,如伊朗、印度人和巴基斯坦人。

在阿联酋,英语被广泛使用,犯罪率较低,财产和收入不用纳税!这些都是刺激外国人到阿联酋投资的因素。但他们到阿联酋不只是为了工作和挣钱,同时也为了休闲,阿联酋尤其适合那些寻求奢华的生活方式、喜欢繁华都市夜生活的人群。

自从发现了丰富的石油资源后,阿联酋的新财富效应也引发了房地产的高度繁荣。现在该国的房地产俨然已是继贸易、旅游业后的又一主要收入来源。曾经荒芜的沙漠如今已转变成全球名流和富豪最豪华的游乐场。

奢华富庶的沙漠明珠——迪拜

有了充沛的资金,盛产石油的海湾地区正自豪地向世人展示着一系列超现代化的基础设施,特别是在迪拜。作为人口最密集和高度城市化的酋长国,迪拜在石油繁荣之前就已经是一个繁荣的港口城市。

迪拜阳光充足,全年日照期长达十个多月,每年11月至次年1月气温降低且有雨,但年降雨量不超过5英寸。

阿联酋政府决心创造最盛行的有利条件,以期在石油储量枯竭前改变公民的命运。所以,雄心勃勃的政府一直努力发展经济,欲将阿联酋打造成世界级的商业、贸易和旅游中心。为鼓励外商直接投资,阿联酋在80年代就引入自贸区,首先设立在迪拜的港口城市杰贝阿里。大多数自贸区都位于迪拜,截止目前共有20个在运作。

迪拜打破世界纪录已不是奇闻。事实上,迪拜目前有59项世界之最,多得足以开设自己的吉尼斯世界纪录办公室。

迪拜的世界记录:

  • 第一高楼 ——哈利法塔(The Burj Khalifa)
  • 最高的户外观景台——哈利法塔,124层
  • 最高的酒店——万豪侯爵酒店(JW Marriott Marquis Hotel)
  • 最高的住宅塔楼 ——公主塔(Princess Tower)
  • 最大的购物中心——迪拜购物中心(The Dubai Mall)
  • 最长的无人驾驶列车网——迪拜地铁(Dubai Metro)
  • 最大的人工岛——棕榈岛(The Palm Jumeirah)
  • 全球唯一的七星级酒店——帆船酒店(Burj Al Arab)
  • 最贵的汽车牌——“1”字车牌拍卖超过1500万迪拉姆
  • 最大的亚克力观光板——迪拜购物中心水族馆
  • 而且还在继续

 

阿联酋房地产营销主管Fouad Amini专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。