如何享受日本的健康保險制度 | 居外專欄

大家都知道日本是一個世界公認的平均壽命最長的國家之一。日本通過國民保險制度來實現世界最高水平的平均壽命和保健醫療水準。

在日本生活過的人都會有些體驗。真的是既可以享受醫院高水平的醫療,患者的醫療負擔也少。作者也作為長期間在日本生活的一人在享受醫療·健康保險制度當中受益匪淺。

例如說:

  • 在東京擁有健康保險的乳幼兒(滿6歲的最初的3月31日)將會享受醫療費援助制度,本來需要負擔的醫療費都可以免費。
  • 還有在高額醫療費制度當中,將設置患者自己負擔限度額,來維護患者的負擔。

為了享受這些日本的健康保險制度,很多海外投資家不惜投資重金,在日本購買房地產·收購公司等,以想方設法在日本得到長期居留簽證。而享受健康保險制度。

健康保險制度是屬於日本的社會保險制度之一,要實施健康皆保險,那首先讓我們看一下日本國民皆保險制度的概要以及特征。

國民皆保險制度的特征

國民皆保險制度指的是日本的國民以及長期居住在日本的外國人是在法律上規定一定要參加一個保險制度的。它有以下的幾個特征:

  • 全國民將享受醫療保險的保障
  • 可以隨意選擇醫療機構
  • 以廉價的費用享受高度的醫療
  • 為了保持保險制度,投入公費

日本國民醫療費財源負擔構造

那維持這國民醫療費用的具體財源是什麽呢?以下圖是表示日本國民醫療費財源的構造。

(出所:厚生勞動省2015年度)

 

可以看出,維持這日本醫療費制度的財源的60%是靠國家·地方·以及企業單位的。而國家·地方所要負擔的費用也是以每個公民所交的稅金而組成的。

患者的醫療費負擔

日本不止是在醫療水準在世界上是領先地位,而且醫療費的負擔也是很合情合理的。按著年齡和收入,患者負擔醫療費的比例是10~30%。

(出所:參考厚生勞動省網站編著)

 

醫療制度的概要

(出所:參考厚生勞動省網站編著)

 日本的健康保險制度是由各種制度組合而構成的。要享受日本的醫療制度必須是上圖所表示的保險制度的加入者或者是撫養者。加入這些制度也有一些特定的條件。

  • 國民健康保險 :主要是自營業者及撫養人,沒有參加其他保險制度的人
  • 共濟組合      :主要是公務員和私立學校教職員及撫養人
  • 全國健康保險協會:主要是在中小企業上班的員工及撫養人
  • 健康保險組合 :主要是大型企業和集團公司及撫養人

 

換句話說只是在日本買房地產,取得居留簽證以及健康保險是很困難的。想在日本享受正規的醫療健康保險制度,最簡單的方法就是需要在日本取得長期的居留簽證以及就勞簽證。在日本就勞簽證有29種。大家可以參考日本外務省的網站。

https://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/visa/chouki/index.html

是否對日本的健康保險制度有一些了解了呢?大家不能只盲目地信買房地產就可以取得簽證。

 

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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消費稅增稅對房地產有什麽影響? | 居外專欄

  • 和消增稅的影響

現在,在日本最被引人矚目的話題之一是消費稅的增稅是否會有變動。日本現在是實行8%的消費稅,但內閣已經決定2019年的10月分開始增稅到10%。不過因各種原因,日本之前已經延期了2次消費稅的增稅時期。那具體消費稅的增稅會帶給個人以及企業乃至整個社會帶來什麽樣的影響呢?

◆首先,讓我們先了解一下日本的消費稅的歷史。 

這次消費稅增稅10%是之前在2014年10月份已經做過決定的。由於考慮國內的消費狀況等負面影響推遲到2017年4月。2016年6月又把期間延遲到2019年的10月。不過,2019年4月份的日本地方統一選舉,6月份的大阪G20峰會,7月份的參議院選舉仍然是保留著增稅變更的可能性。

◆消費稅的增稅肯定會有一些正面影響也會有一些負面影響。

《正面影響》

  • 政府稅收增多,穩定
  • 避免偷稅,漏稅
  • 稅收增多可以安定社會保障制度的(包括低所得者的教育無償化等)

面影響》

  • 國民的稅負擔增多,消費相對減少的可能性
  • 中小企業負擔增加,倒產,失業者增多的可能性
  • 惡性循環引起的景氣的倒退可能性

不論是正面還是負面,只要是消費稅增稅,必定會引起很大的影響。

二.消增稅和房地

那消費稅10%會對房地產價格有什麽直接的影響呢?先要理解購買房屋什麽時候有消費稅。這要看賣主是個人還是法人。

接下來,就講一下消費稅課稅時的例子(前提是把現在8%的消費稅增稅到10%)。

價格影響 

  • 房地價格

房地價格=房屋價格×(1+消)+土地價格

房地產價格是由房屋價格和土地價格構成的。因為土地並不屬於消費,所以,也不會存在消費稅。房地產價格當中所謂的消費稅是房屋價格的消費稅。

例如: 房屋價格1000萬日元

稅率8% :1000萬日元×(1+ 8%)=1080萬日元

稅率10%:1000萬日元×(1+10%)=1100萬日元

由此可知,消費稅由8%提生到10%將會帶來20萬日元的負擔。

  • 中介手續費

中介手續費=(房地價格×3%+6萬日元)×(1+消稅)

在購買房地產時,客戶需要向房地產公司交付中介手續費(中介物件)。

例如:房地產價格2000萬日元

稅率8% :(2000萬日元×3%+6萬日元)×(1+ 8%)=712800日元

稅率10%:(2000萬日元×3%+6萬日元)×(1+ 10%)=726000日元

由此可知,消費稅由8%提生到10%將會帶來13200日元的負擔。

除了上述的兩個消費稅,火災保險費,貸款手續費,登記時的司法書士費用等也會受影響。

◆消稅的經過措施

不只是在價格方面會有直接的影響,而且要註意有關時間的限制。一般來講,想要適用8%的消費稅購買房地產的話,需要支付過戶在2019年9月30日之前完成。不過有一些特殊的例外,那就是訂購房屋(日文叫註文住宅)。

訂購房屋可以高度的實現客戶的需求,由於按著客戶的所需而建築設計的房屋。規模/計劃不同,所需的時間也有差距。一般在日本從契約訂購房屋到過戶需要一些建築的時間。所以,到2019年3月31日完成委托契約的話,即使是過戶在2019年10月1日以後,也可以享受8%的消費稅。

◆消費稅增稅的間接影響

為了趕著消費稅增稅之前購買房屋,在上次的1997年和2014年的增稅前,都會有一定的消費者趕著購買房屋,結果形成了增稅之前的一定的價格上升,不過增稅之後而形成價格和契約件數快速下降的局面。這次的增稅也不能否認會有同樣的狀況發生。

總而言之,在日本本國生活的居民購買房屋(自住用)時,即使是增稅也將會享受一些政府準備的減輕負擔制度(例如住宅貸款減稅制度等)。不過外國投資家則購買以及銷售時將會直接受增稅的影響,所以,判斷什麽時候購買以及銷售是非常重要的。

責編:Adam Chen

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2018年日本土地價格最貴是哪裏? | 居外專欄

 

土地價格的一物四價-

長期在日本生活的人都會聽說過日本曾經有過土地的神話。所謂【土地神話】就是指在日本擁有土地,土地價格只會上升不會下降。不過隨著房地產泡沫的結束,這個神話也被打破了。在長達近20(1990~2006)年的時間裏土地的資產總額共減少了1200兆日元(從1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※數字來源於內閣府的國民經濟計算

各地區的土地價格是隨著經濟的發展和供給狀況有一些波動,不過一些地區的土地價格則是不被動搖的。那就是東京的銀座和赤阪地區。

在日本每年7月,國土交通省會以當年的1月1日為基準,發布標準地點的土地評價價格。

在2018年國土交通省發布的公示價格中可以知道,在商業地當中最貴的是12年連續蟬聯的京都中央區4-5-6(山野座本店),每平米的價格是5550萬日元。可謂是一寸土地一寸金。

(來源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商業地,在住宅地價格最貴的是京都港區赤阪1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的價格是4010萬日元。另外,在全國住宅土地價格排行榜中進前十名的東京都可以說是獨攬一方。

(出所:國土交通省)

在日本,同樣的土地有不一樣的評價價格。不只是一般的客戶不太懂得,作為房地產行業的專業人員也有不懂的人。首先,讓我們看一下土地價格一物四價所指的四價什麽。

  • 實勢價格

實勢價格指的是,實際在土地交易當中成立的價格。沒有特殊的情況下交易價格一般和公示地價不會有太大的相差。不過每一片土地都是獨一無二的,交易價格也由當事人而定,所以交易下來的價格離公示價格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示價格

國土交通省以1月1日為基準,評價標準地點的公示價格。公示價格作為路線價以及固定資產稅評價額的基礎,可以說是一個非常重要的指標。

為了計算遺產稅和贈與稅,國稅廳制定了基準價的路線價。價格大約為公示價格的80%。

  • 固定資產

固定資產稅評價額是市役所等自治體為了計算固定資產稅/登錄許可稅/房地產取得稅而獨自評價的金額。價格大約為公示價格的70%。

以下是可以在網上查找土地價格的有效的網頁。

・公示地價   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路線價    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定資產評價額:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是對日本的土地價格有所了解了呢?了解土地價格不只可以計算有關於土地的稅金,而且也可以在購買以及銷售房地產時提供重要的依據。

責編:Adam Chen

 

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高凈值人群對私人定制住宅的需求 | 居外專欄

 

擁有超過 22 年設計經驗的英國建築師克裏斯·戈弗雷(Chris Godfrey)為國際高凈值客 戶提供建築和室內設計服務,五年前開始在亞洲開辟新的旅程,將最好的居住體驗帶到中國。

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店設計公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,創建了一個專註於高端住宅設計的精品部門–HBA Residential。克裏斯在對亞洲文化的熱愛的驅動下在新加坡設立了公司總部。2017 年,克裏斯在倫敦建立了第二家工作室,旨在為世界上獨具慧眼的客戶創造獨特而有品位的住宅。

當被問及為什麽選擇把公司總部設立在新加坡時,克裏斯說:“我對亞洲和中國的悠久文化和歷史深深著迷。公司總部位於充滿活力、現代化和具有戰略定位意義的新加坡,這方便我們到訪周邊地區,與客戶溝通。在新加坡,我可以為來自中國大陸香港、印度、俄羅斯和東南亞等地的客戶提供服務。在倫敦,我們為歐洲、中東、非洲和美國東海岸服務。憑借這兩個設置於東方及西方的工作室,我們不僅能夠為亞洲客戶帶來最好的英國設計;還能將我們對歐洲尤其是倫敦的深入了解與我們對中國客戶需求的理解相結合。這種精髓和經驗的結合為我們的客戶帶來了無與倫比的住宅設計服務。“

克裏斯享受為亞洲客戶提供建築和室內設計服務的過程。一方面,他很自豪能將精致的英國建築和室內設計帶到亞洲;另一方面,他沈醉在亞洲不斷研究和學習的過程。

克裏斯贏得了許多中國客戶的信任,這些客戶都是在房地產、金融、零售和其他行業中 成就卓越的風雲人物。他從與這些客戶的討論中受益匪淺。盡管克裏斯已從業二十多年,但他並沒有滿足於自己在業界所獲得的光環與成就。他總是將每位新客戶視為最重要的客戶,每個設計視為一件珍貴的藝術品,並努力地超越自己。

通過這次采訪,讓我們走進克裏斯的設計世界,了解他對高凈值客戶的需求和品位的深入詮釋。

 

  1. 您如何與世界各地的高凈值客戶合作?當您為高凈值客戶設計定制住宅時,他們通常的需求是什麽?

多年來我一直與高凈值客戶合作。每個客戶都是獨一無二的,每個家庭的特征與核心價值觀都不盡相同。然而,所有人都對隱私、舒適感、親切感和安全感有著共同的需求。安全感的泉 源是一個既可以和家人聚在一起、也適合怡然獨處的地方。

我們的客戶都非常精益求精。當與這樣高素質的客戶合作時,我們會通過洞察並超越他們的需求來建立信任。 一開始,我們了解客戶的背景、興趣和抱負,充分全面地理解客戶的個體特征。如果你能明確地知道客戶的需求,你就能滿足這些需求。

 

  1. 與他們合作的最大挑戰是什麽?

在與超高凈值客戶合作時,我們意識到時間永遠是至關重要的,因此我們所做的一切都 必須非常簡潔和精確。我們的客戶眼界開闊、經驗豐富。他們經常接觸到高品質的設計環境, 例如最好的酒店和餐廳等。每個人對奢華的定義不同。是什麽觸發他們的情感?家庭方面的驅動力又是什麽?他們從功能和情感需求上如何看待這個住宅?我們盡量收集並理解這些信息,然後給出我們認為更有共鳴、更觸動人心、更經典的設計。因此,我們的挑戰在於快速而精準地詮釋項目的核心價值。

另一個挑戰是我們總是試圖爭取時間。時間締造品質,而品質是我們一直追求的東西。由於這些高凈值客戶的時間很寶貴,通常我們與客戶直面交流的時間有限,,令打造項目的時間也更為緊湊。

在處理客戶需求時我們要兩方面的衡量。一方面,我們要全面了解客戶,另一方面,我們要保護客戶的隱私。我們的倫敦團隊最近為一位國際商人在倫敦的聖約翰伍德區設計他的宅邸。我們希望為客戶打造一個可以“做回自己”的空間,這與他商業舞臺形象的需求截然不同。我們需要確保提出正確的問題,以便最好地了解他們的獨特情況,同時尊重客戶的隱私。

對我來說,挑戰是鼓舞人心的。我相信設計師應該首先挑戰自己。挑戰越大,項目的結 果就會越好。

  1. 與超凈值客戶合作時,最重要的技能是什麽? 

首先,傾聽是最重要的技能。通過傾聽、詮釋和反饋得出的設計遠遠超過沒有傾聽過程 的直接設計。你不只是遵從別人的需求,你應該加以吸收並創造出一個更高水平的作品反饋給他。奢華的設計是完全主觀的。我們的價值在於原創性,我們只為您創造出屬於您的住 宅。這一切的關鍵是我們如何提煉並創造出既能滿足客戶需求又具有高度原創性的作品。 因此,平衡就是另一項非常重要的技能。

此外,耐心也是必不可少的。這本身不是一個技巧,但耐心對作品的完成度是很有助益的。

  1. 中國客戶與其他國家的客戶之間是否存在明顯差異?

是的,當然有。我經常說,中國的魅力在於它不僅僅是一個國家,它本身就

是一個世界。與其他任何地方不同,它擁有延續了幾千年,從未間斷的歷史傳統。因此,中

國人是非常獨特的。雖然在中國內部的不同地域也存在很大差異,但幾乎所有人都深深紮根 於中國特有的文化中。

我們的客戶非常國際化,與之合作的中國客戶都非常自豪於他們的文化,但同時他們也具備國際化的品位和視野。

但歸根結底,人的本質都是一樣的。當我們設計住宅項目時,我們會遵循人類共通的根本生活原則。人們基本上需要相同的東西:住所、舒適性、安全感以及可以悠然獨處的空間。

除了共通的需求外,當然還有文化因素。我認為客戶與客戶之間有較大的需求差異是正 常的。有些需求非常實際,有些需求是來自於歷史和文化,這些都是要被裝進 “設計熔爐”裏的素材。

  1. 您如何看定制設計與奢侈品牌? 

我一直認為奢華是主觀的,是通過創造提煉出來的而非單純的獲取。對我來說,奢侈品可以是舒適和寧靜。這些原則可以用禪意或極簡主義的方式表現出來,並且仍然是奢華的。奢華也應該是特別打造的,比如是用於展現扣人心弦之景色與光影的窗口,或是提供完美閱讀時光的一把椅子。

對於買得起任何心儀之物的客戶而言,他們對自己的定制住宅有著象Saville Row 西服一樣的高品質追求 ,那正是我們所提供的服務。我們提供的不是現成的采購品組合的作品,而是完全量身打造的定制設計。它就像我們的客戶一樣,是獨一無二的。設計的體驗和過程本身就是奢華。

在我的印象中,奢侈品牌的力量在中國依然有很強的勢頭,但這種趨勢正漸漸讓位於個性化。品牌標簽並不像以前那麽重要,人們越來越欣賞產品的獨特性、起源、工藝和創造,這與我們一直追求的東西是一致的。 

  1. 能否請您分享一下為高凈值客戶創建定制住宅的具體經驗?

我們目前有一個位於上海周邊的項目,客戶是中國著名時裝集團的總裁,他同時也是一名時裝設計師。

客戶在他幼時成長的地方買了一塊土地,並委托我對這座私人宅邸做建築設計和室內設計。他非常英俊,穿著也很有品位。我們一見如故。經過與客戶的深入溝通和接觸,我發現客戶在他的職業生涯中取得了非凡的成就,備受公眾註目。然而,他的內心深處仍然有一片凈土。

客戶選擇在他兒時的故鄉建造一個私人住宅。一方面,他熱愛他的家鄉。另一方面,住 在這裏可以給他帶來童年的美好回憶。

他向我展示了法國路易十四國王的巴洛克式宮殿的照片,並說這是他想要的。圖片上 的宮殿非常古典,滿布華麗的裝飾。但現實生活中,他很現代,衣著也很時髦。我說:“您向我展示的圖片和我眼中的您很不一樣。這就是富人在建房時常有的的概念或誤區 – “每個人都這樣做,所以我也這麽做。”

我說:“您介意我花四周的時間向您展示我認為屬於您的建築嗎?” 然後我離開了一個月,為他量身定制了專屬於他的設計。

我們保持建築物的整體大小,比例都相同,但是刪除了所有不必要的繁復細節,簡化並加強了建築的特色,采用“以簡馭繁”的方法來成就奢華。我們讓住宅更加獨特、更加寧靜、更符合客戶的個性。也讓建築變得更加經典,不會過時,因為它不受任何年代的既定風格所限制。

他無法相信我用富於經驗的判斷詮釋了他,展現了他真正想要但卻無法表達的內容,這讓他印象深刻並且非常滿意。

該項目目前正處於建築動工階段。客戶對初稿設計非常滿意,特別是對奢華設計的解讀,以及將現代元素與他的家族傳承相結合的部分。

克裏斯相信:如果建築師想要創造滿足客戶需求的設計,對客戶從心理上和根本上的了解至關重要,這才可以打造出客戶真正喜愛並世代承傳的住宅。

責編:Adam Chen

國際建築師分享為高凈值客戶打造豪宅的故事

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東京奧運會之後,房地產價格會是上升還是下降? | 居外專欄

 

 

 

(來源:スポーツ振興センター)

大家都知道2020年的夏季奧運會將在日本的東京舉行。奧運會不只是一大體育盛會,也是觸動主辦城市以及國家經濟的重要因素。奧運會對經濟的發展有兩種效果。①是直接效果,②是延續效果(Legacy Effect)。

據東京都的試算,奧運會帶給東京的經濟波及效果額合計約20兆日元。而帶給全國的經濟波及效果約有32兆日元。

(以東京都奧運會準備局發表的數據為基礎制作)

房地產價格和經濟景氣動態也是息息相關的。自從2013年9月決定在日本的東京舉行奧運會之後日本首都圈的房地產(中古公寓)價格大約增長了25%左右。

(來源:日本銀行網站)

那有一些投資家認為現在或者奧運會時,東京的房地產價格是否會最高,之後只有下降的趨勢。首先,回答這個問題需要理解日本的房地產價格的影響因素。在日本不只是經濟景氣影響房地產價格,金融機構的融資態度判斷的DI會直接影響到房地產的價格。

從上圖可以看出,銀行調控融資的姿勢嚴的時候房地產的價格也會變低,融資的只是相對放寬時房地產的價格也會變高。

(來源:日本銀行FSR)

另外,從上圖的金融活動指標也可以看得出,現在的銀行等金融機構的融資中介活動並不是屬於過熱的情況。

歷代舉辦的城市的例子也可以推測出一些趨勢。以下是1984年之後的奧運會舉辦城市的房地產價格的趨勢。可以看得出除了2000年的悉尼奧運會之外,舉辦年以後的一段時間舉辦城市的房地產價格是一直處於上升階段。那悉尼房地產為什麽沒有像其他城市一樣升高呢?

(來源:「オリンピックが住宅価格に與える影響」 從慶応義塾大學的三田祭論文編輯)

其實,這裏有一些與其他國家城市截然不同的地理以及歷史原因。悉尼是屬於沿海城市,周圍都圍繞著海。另外它是一個歷史建築物特別多而著名的城市。所以當初決定在悉尼舉辦奧運會的時候,他們將選擇做Green Olympic.所以很多的房地產等建設都擱置了很久並延遲了很久。

日本政府為了達到設定的2%消費者物價指數目標,將會繼續放緩政策,相信雖然可能會有短暫的經濟萎縮帶來的停滯,不過,奧運會過後的相當的一段時間房地產價格還會維持在高的水平。

責編:Adam Chen

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1981年之前的日本建築物,耐震方面有哪些風險? | 居外專欄

 

日本是一個多地震國家。

今天就給大家介紹一下有關於日本的耐震構造和其風險。

1.建築基準法

日本的建築物都是以按照【建築基準法】建築的。日本首次制定【建築基準法】是1950年。之後每經過一次大地震,都會有一些改訂。其中稱為重要轉折點的就是1981年6月1日。這是受1978年宮城縣沖地震而做的大幅度的改訂。

地震

發生年

建築基準法改訂年

建築基準法改訂內容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基準法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建築基礎需

鋼筋混凝土(義務)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的鋼筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城縣沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基準

兵庫縣南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盤調查,耐力壁的設置,金屬配件的明確化等

現在,一般在日本1981年6月1日以後受建築確認的建築物稱為【新耐震建築物】。之前的建築物稱為【舊耐震建築物】。在這裏值得要註意的是是否是新耐震建築物指的是【建築確認完證書】的交付日,不是建築物的完工日。因為要建築公寓等建築物,是需要一定的時間的。即使是1982年完工的建築物,建築確認完證書的交付日在1981年6月1日之前的話,也是屬於舊耐震建築物。

那新耐震和舊耐震的建築物到底有什麽不一樣的地方呢?

地震規模

舊耐震基準

新耐震基準

中程度地震(震度5左右)

不會倒塌

停留在輕微的裂縫

大地震(震度6~7左右)

沒有規定

不會倒塌

可以看出,按著新耐震基準建築的建築物對地震的耐震能力可以說是非常強的。

有人會說,那麽震度7以上的大地震來臨的話會怎麽樣?解答這項問題之前讓我們先來理解一下地震。

2.地震的震級和震度

地震發生時,我們可以在電視上經常看到震級和震度,那這兩者具體有什麽區別呢?

・震級:震級是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(縮寫M)。

・震度:震度是表示地震動強度的指標,日本氣象廳把震度分為10個等級。(0,1,2,3,4,5弱,5強,6弱,6強,7)

在日本到目前為止觀測到的最大的震級是M9(2011年,東北地方太平洋沖地震-東日本大地震),觀測到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。現在關東地區所擔心的地震是震級M7左右的大地震(日本氣象廳)。

理解地震以及防災知識不但可以維護周身安全,也可以維護重要的財產。

3.地震的損害損害(建築物)

讓我們再看一下【舊耐震建築物】和【新耐震建築物】的發生地震時損害情況的差距。

◆阪神・淡路大地震(一戶建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建築物的損害是非常嚴重的。而且從下圖當中可以看到大多數建築物的損害都集中在1981年前建築的建築物上。

出所:國土交通省

◆東日本大地震(公寓)

2011年的東日本大地震對大家還是記憶猶新的。在這場甚大的災害當中,公寓的建築物大破的情況還是沒有被確認的。(社団法人高層住宅管理業協會調查所屬的46365棟,232萬7400戶公寓)

調查對象

東北6縣+關東1都6縣

建築物損害

建築年代

大破

中破

小破

輕微・

無損傷

合計

~1971年

0棟

0棟

41棟

1507棟

1548棟

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0棟

10棟

202棟

7248棟

7460棟

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0棟

34棟

941棟

36382棟

37357棟

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合計

0棟

44棟

1184棟

45137棟

46365棟

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

對地震和建築物的知識是否比以前理解一些了呢?

日本確實是一個地震多的國家,不過隨著時代和科技的發展,日本的建築技術也得到了飛躍性發展。正確的掌握知識將會減少盲目的擔心。

責編:Adam Chen

 

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全球退休天堂排名:馬來西亞、泰國名列前十︱居外專欄

對於決定在海外購置房產的中國買家來說,安享退休生活是主要的動機之一。因此,兩個東南亞國家入選全球十大最佳退休生活地點的消息應該會讓他們喜出望外。

在這份榜單上,馬來西亞和泰國分別位居第五和第九。兩國房地產開發商和房地產中介也應該將這一消息視為勸說中國買家在當地購買退休專用房地產的重要依據。

一月初,一家關注全球退休機遇的全球性權威機構國際生活(International Living)發布了《2019年全球退休指數報告》(Annual Global Retirement Index 2019)。

今年該機構利用自身的實地聯絡人和記者網絡,把調查的覆蓋範圍擴大到了過去28年來從未有過的廣度。從這次的調查結果來看,泰國首次躋身前十名。

該機構根據17個評比項目來評選最適合退休國家,包括房地產價格、買賣與投資、租房成本、退休特別福利、生活費、綜合項目、娛樂與設施、醫療保健、退休的基礎設施、氣候、簽證與住宿、保健生活等。

“進行這項指數調查的目的是為人們提供一張速查表,幫助人們找到最適合自己養老的海外置業地點,”國際生活的執行編輯Jennifer Stevens說。“然而,如果你知道自己更關注哪些事項,則這項調查結果是最實用的。問問你自己,‘在海外居住時,什麼東西對我來說最重要?’

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根據InternationalLiving.com發布的《2019年全球退休指數報告》,全球最適合養老的十大目的地是:

1、巴拿馬

2、哥斯達黎加

3、墨西哥

4、厄瓜多爾

5、馬來西亞

6、哥倫比亞

7、葡萄牙

8、秘魯

9、泰國

10、西班牙

駐清邁的記者Rachel Devlin就泰國發表了自己的看法。她寫道:

東南亞可以提供全世界最具吸引力的退休計劃,令人驚嘆的地理和文化多樣性,還有能滿足各種需求的氣候。無論是炎熱的海灘度假村還是涼爽的高地山中避暑地,各類景點應有盡有。

我和丈夫兩年前在清邁退休了。我們帶著16歲的兒子一起進行了一場堵上一生的冒險。我們賣掉了房子和汽車,開始尋找更美好的生活。我們找到了。

在這裡,一套現代化開間式公寓的月租金只有400美元(約合2744元人民幣)。水電費也便宜得多。想像一下,每月的水費只有32美元(約合220元人民幣)。

泰國的氣候通常炎熱潮濕。這裡沒有寒冷的冬季。非常適合喜歡游泳和曬太陽的人。在這種氣候下,關節炎患者的病情會得到極大的緩解。作為安家地點,泰國擁有優越的地理位置。從這裡坐飛機前往其他東南亞國家平均只需要花費一個半小時。”

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項目位於清邁市中心⻩金地段,半徑5公⾥內覆蓋了清邁市區大部分重要商業區。配套設施包括酒店大堂、泳池、健身房、茶吧、休閑閱讀室、戶外休閑區、停車場、CCTV安保系統、保安、中文管家。36套一室或兩室公寓,售價僅由約¥66萬起。
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駐馬來西亞記者Keith Hockton表示,他和妻子於2008年在馬來西亞度假。他寫道:

“那個時候,我們每年至少會在亞洲度假兩次。

當我們回家盤點費用時突然意識到我們其實可以住在馬來西亞,然後回家度假。這樣做可以有效地改善我們的財務狀況,省下一大筆錢。

我們開始制定計劃,並在2010年初搬到了這裡。

充滿詩情畫意的海灘,富有感官吸引力的島嶼,還有東南亞最具原始特色的古代雨林——這就是馬來西亞,而這些景點就是我稱之為家的原因。

馬來西亞的法規以英國的法律制度為基礎,所有路標均采用了英語和馬來語,這使得駕車出行十分方便。馬來西亞的非官方第一語言是英語,所以如果你沒有學外語的意願,那就不必在這裡學習另一種語言。

一個六口之家在當地一家條件良好的中餐館用餐(包括10道菜和啤酒)時,每人的平均消費不超過5.70美元(約合59元人民幣)。男士理一次發只需要2.16美元(約合14.8元人民幣)。在檳城,一對夫婦每月花費1800美元(包括房租,約合12348元人民幣)就能過上十分舒適的生活。

該國北部的檳城國際機場有直達亞洲其他地區的航班,周末出行非常便利。從檳城去往泰國曼谷只需一個半小時,來回的費用僅為43美元(約合295元人民幣)。”

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位於19層的頂層公寓,既享有山景,也享有部分海景。這套單元位於一座森林山的山腳,因此屋內和屋頂的空氣都富含氧氣。公寓外還有一個市場,那裡有很多餐廳。該公寓距離巴都丁宜(Batu Ferringhi)海旅游區僅8.6公裡,距離喬治鎮(George Town)僅6公裡。該公寓距離城市機場也僅有40分鐘的路程。房產擁有永久產權,而且風水很好。房價約¥483萬。
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責編:Zoe Chan

 

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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《國際財務報告准則第16號》對於房產投資者的重大影響|居外專欄

近年來,買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是,從2019年1月1日起,情況將會發生改變。新的《國際財務報告准則第16號》(IFRS16將正式生效,而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。

IFRS16帶來的改變

新的准則中,辦公寫字樓也是資產列表中的一項。這就意味著如果某個企業並不在其自有的場地內辦公而是需要長期租賃辦公場所,那麼從2019年1月開始,它就必須將這部分的租賃以負債的形式反映在資產負債表內。對於那些在辦公場地方面開銷較大的公司來說,在新的報告制度下,它們的財務報表將面臨重大調整,其中負債的比例將大幅提高。

新准則對於企業的影響

為了讓新准則下的財務報表不至於太難看,各企業不得不開始重新評估它們的租賃業務組合。一些專家表示,在現有的模式下,新的IFRS16將迫使公司逐漸棄用長期租用辦公場所的做法,而轉向更為靈活的短期租賃。目前新的准則對於後者仍然是不適用的。

IFRS16其實由來已久。對於出租人或者使用者來說,如今最大的不同就是財務租賃和經營租賃在財務報告方面將不再有明顯區分,都將已負債的形式計入企業的資產負債表內。但是對於租賃期為12個月或以下的短期租賃,承租人可以申請豁免,前提是合約中不能帶有在租賃期結束時購買該資產的附帶選項。

普華永道(PWC)預計,對於主要以提供辦公寫字樓和車輛租賃服務的公司來說,在新的IFRS16生效後,它們的債務水平將會平均上浮高達42%!

對於辦公寫字樓租賃市場的影響

IFRS 16對於辦公寫字樓租賃市場的影響是顯而易見的:在新的准則下,任何一家從事這項業務的企業都將會面對更加復雜的審計流程。舉個例子,在業務所在國租用辦公場地是跨國公司的普遍做法,而如今,在進行資產負債登記時,他們則必須將不同貨幣,不同語言和國家的租賃信息全部整合到一起,這樣的工作量和復雜程度是會讓人望而生畏的。因此目前企業普遍的應對方向都是轉向尚未被納入統計範圍的短期租賃。這樣一來,他們的資產負債表將不至於變得過於難看,而相應的審計工作負擔也會減輕許多。

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總結

總而言之,新的審計標准將給企業提供一個精簡和優化它們資產組合的機會。如今,它們將不得不在選擇資產購買或是租賃時多花上些心思。除此之外,為了盡量減少新准則對於資產負債表的影響,企業應當選用更為靈活的租賃方式,從而讓投資者,納稅人和銀行對其保持信心。


翻譯:Jing Li
責編:Zoe Chan

 

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羨慕!馬耳他2019年財政計劃出爐,福利好到直接送錢?|居外專欄

馬耳他,這個地中海的小小島國,最近晉升為最具性價比的移民國家。近日,“他”國發布了2019年財政計劃,讓准備開赴這裡的人更加躍躍欲試了!據馬耳他公布財政報表,馬耳他經濟去年增長了6.4%,在歐盟國家中位居第二,預計2019年政府預算將達到國內生產總值的1.3%,其中0.8%將來自於投資移民計劃。

生活在“他”國有多幸福?今天帶你一探究竟!

1. 減免部分企業稅,發展高新技術產業

➤收入低於€10000的私營企業免稅;

➤電子書和樂器行業的增值稅將下降到5%;

➤成立TechMT,使馬耳他成為數字經濟和顛覆性技術(如區塊鏈)的中心;

➤重點吸引電子競技公司和活動到馬耳他;

➤研究推廣5G技術。

2. 工資提高,假期增加

➤最低收入標准每周提高€2.33;

➤年假延長一天(至26天),以補償周末的公共假期;

➤對於近一年只賺得最低工資標准的人,每周補貼€3;

➤對於年收入低於€60000的工作人員,個人所得稅退€40至€68;

➤被迫關門的個體經營者在找到工作之前將有資格獲得失業救濟金;

➤對於有兩個成年人患有慢性疾病的家庭,雇主每周支付€5.14的醫療福利;

➤辦婚禮的花費退稅增加€250,高達€2000;

3. 免費讀書坐車,家長有額外福利

➤家庭年收入低於€20000的兒童津貼增加到每年€96;

➤給有孩子在私立學校讀書的家長退稅增加€300;

➤免除所有的SEC(中考)Matsec(高考)考試費用;

➤中學生可免費參觀馬耳他所有文物古跡,陪同的兩名成年人也可免費參觀;

➤免費的公共交通延伸到15歲以下的學生以及20歲及以上的全日制學生。

4. 養老金增加,贍養老人有高額獎勵

➤養老金增加每周€2.17;

➤養老金免征稅的部分將從前€13200提高到前€13400;

➤家裡住有75歲以上老人的家庭每年補助€300;

➤62歲以上的老人將有資格購買政府新發行的儲蓄型基金;

➤公共部門的工作人員可以推遲退休,這樣可以增加養老金(2016年的財政計劃表明私營企業的工人可以推遲退休,公民滿意度很高);

➤照顧85歲以上老人的人將有資格獲得照顧者津貼,不需要進行醫療評估。

5. 殘疾人補貼增加,免費出行

➤無法工作的殘疾人補貼每周增加€10,每周補貼高達€150;

➤計劃為殘疾人士提供免費公共出行;

➤給殘疾兒童的父母每周補貼€25 。

6. 改善基礎設施,生活環境更優質

➤政府將花1億歐元重建道路;

➤給安裝國內反滲透系統的人退稅達到€70;

➤啟動“城市花園項目”將公共空間轉化為綠地。

7. 租房補貼,買房減稅

➤第一次和第二次購房者可享受減稅優惠;

➤對於繳納15%的個人所得稅的公民,計劃讓他們可以申請租房補助,單身租房者可申請補助€3000/年,有孩子的夫婦可申請補助€5000/年;

➤推廣產權分置計劃,允許40歲以上的人與政府共同購買房產(為協助40歲以上的個人購置房產,政府會支付房貸的利息,但個人必須先支付至少50%的買房費用);

➤增加社會住房,將破舊的房子改造成社會住房;

➤在Gozo(馬耳他戈佐島)買房印花稅低至2.5%。

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有明確的法律保護,投資國家A級債券,審核成功後再投資

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全球唯一四位一體國:歐盟成員國、申根國、歐元國、英聯邦國家

◆  非全球征稅國家
無不動產稅、無淨財富稅、無遺產稅,無贈予稅,企業所得稅低至5%

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你還沒有到迪拜進行過貿易、投資或度假嗎?聽聽迪拜房地產專家怎麼說

阿聯酋Fouad

如果沒有,也不是問題。從現在開始,我會每月寫一篇關於迪拜的文章。我們應該先了解一些關於迪拜的基本問題,如當地的市場走勢如何?為什麼重量級的投資者在迪拜至少有一些房產或自己的貿易公司?為什麼你應該在這裡投資?首先,讓我先介紹一下阿拉伯聯合酋長國(UAE)的簡史。

認識神秘的阿聯酋王國

阿聯酋誕生於英國宣布終止保護條約後的1971年。19世紀初,英國開始入侵海灣地區北部。1853年,英國停火,但沒有將這塊地區納為殖民地,反而要求當地七個酋長國與其簽訂“永久休戰條約”,建立了特魯西爾酋長國(Trucial States)。後來,七個酋長國脫離英國獨立,組成阿拉伯聯合酋長國(UAE)。這七個酋長國分別是迪拜、阿布扎比(Abu Dhabi)、沙迦(Sharjah)、阿治曼(Ajman)、烏姆蓋萬(Umm al-Quwain)、哈伊馬角(Ras al-Khaimah)和富查伊拉(Fujairah)。

這些酋長國擁有從波斯灣到阿曼灣長達800公裡的海岸線。從前,阿聯酋的經濟主要依靠漁業、貿易和珍珠采集。該地區美麗的天然珍珠曾是一個主要出口類別,直到20世紀40年代這個行業才開始下滑。20世紀60年代,阿聯酋發現豐富的石油儲量,從此便有如神助,經濟以飛一般的速度發展。

阿聯酋憲法保證與既定習俗一致的宗教自由。一般來說,政府在實踐中尊重這一權利。憲法宣稱,伊斯蘭教是阿聯酋的官方宗教。無論是宗教信仰還是社會實踐方面,均沒有政府濫用職權的報道。英國人在阿聯酋的成熟的外籍社區裡面占據了很大的比例,另外的半數外國人來自亞洲,如伊朗、印度人和巴基斯坦人。

在阿聯酋,英語被廣泛使用,犯罪率較低,財產和收入不用納稅!這些都是刺激外國人到阿聯酋投資的因素。但他們到阿聯酋不只是為了工作和掙錢,同時也為了休閑,阿聯酋尤其適合那些尋求奢華的生活方式、喜歡繁華都市夜生活的人群。

自從發現了豐富的石油資源後,阿聯酋的新財富效應也引發了房地產的高度繁榮。現在該國的房地產儼然已是繼貿易、旅游業後的又一主要收入來源。曾經荒蕪的沙漠如今已轉變成全球名流和富豪最豪華的游樂場。

奢華富庶的沙漠明珠——迪拜

有了充沛的資金,盛產石油的海灣地區正自豪地向世人展示著一系列超現代化的基礎設施,特別是在迪拜。作為人口最密集和高度城市化的酋長國,迪拜在石油繁榮之前就已經是一個繁榮的港口城市。

迪拜陽光充足,全年日照期長達十個多月,每年11月至次年1月氣溫降低且有雨,但年降雨量不超過5英寸。

阿聯酋政府決心創造最盛行的有利條件,以期在石油儲量枯竭前改變公民的命運。所以,雄心勃勃的政府一直努力發展經濟,欲將阿聯酋打造成世界級的商業、貿易和旅游中心。為鼓勵外商直接投資,阿聯酋在80年代就引入自貿區,首先設立在迪拜的港口城市傑貝阿裡。大多數自貿區都位於迪拜,截止目前共有20個在運作。

迪拜打破世界紀錄已不是奇聞。事實上,迪拜目前有59項世界之最,多得足以開設自己的吉尼斯世界紀錄辦公室。

迪拜的世界記錄:

  • 第一高樓 ——哈利法塔(The Burj Khalifa)
  • 最高的戶外觀景台——哈利法塔,124層
  • 最高的酒店——萬豪侯爵酒店(JW Marriott Marquis Hotel)
  • 最高的住宅塔樓 ——公主塔(Princess Tower)
  • 最大的購物中心——迪拜購物中心(The Dubai Mall)
  • 最長的無人駕駛列車網——迪拜地鐵(Dubai Metro)
  • 最大的人工島——棕櫚島(The Palm Jumeirah)
  • 全球唯一的七星級酒店——帆船酒店(Burj Al Arab)
  • 最貴的汽車牌——“1”字車牌拍賣超過1500萬迪拉姆
  • 最大的亞克力觀光板——迪拜購物中心水族館
  • 而且還在繼續

 

阿聯酋房地產營銷主管Fouad Amini專欄全集

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