Category: Global Investment Column

自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或‥抄底投資‥。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人‥搶占了先機‥； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

本期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議。

案例三

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中中介為其安排考察的高檔別墅一套。鄭女士事後回憶到道：該中介和其西班牙合作律師利用她當時缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾30天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，打了了總房價的10%，共計62,000歐元的定金給國內中介的西班牙代理處做為付給房東的定金。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知向西班牙大額彙款需要向銀行提交收入證明，資金來源證明等文件，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，62,000歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內委托律師向其移民中介提起民事訴訟。

案例四

巴塞羅那的華人食品店主閆女士想趁著房價下跌給自己的獨子買幾套房子。經過再三考察，她看中了市中心born區打包出售的兩套房產，分別是位於同一棟公寓裡的臨街店鋪和二樓的一套房產。房屋的戶主是一家公司，公司的法人代表Jordi拿出自己當年購買該兩處房產的公證書給閆女士看，雖然閆女士西班牙語不太好，可是還是能看懂2006年Jordi的公司以97萬歐元購入這兩套房產，目前的售價只要42萬歐元，只要當時價格的一半還不到，閆女士覺得機會難得，決定購買。

誰知道雙方去公證處簽約當天，公證員指出該房產無法交易，取消了簽字。接到閆女士的求助電話後，西班牙中國律師事務所工作人員和公證處核實了情況。發現房子的問題出在貸款上：當年Jordi的公司購買該兩處房產的時候申請了857,500歐元的貸款，目前還有638,616歐元的貸款沒有還清。 就算交易當天閆女士支付全部的42萬歐元，也不足以償還銀行的債務，因此季律師分析公證員正是以該理由合法地取消了簽字。

Jordi先生和閆女士商議，不然閆女士以64萬歐元的價格將此房產買走，不然他的公司債務纏身，資產為負數，就算閆女士告上法院他也沒有資產來賠付給閆女士兩倍的定金。目前閆女士表示她也不想追究對方賠付雙倍的定金，但是也絕不可能答應對方以高於市場價20萬歐元的價格買他的房子。現只求對方至少能把她交的5萬歐元的定金退回來，但是對方目前找各種借口回避閆女士， 閆女士還不知道自己何時才能把自己的5萬歐元追討回來。

法律建議

在西班牙中國律師事務所多年的案件受理經驗中，購房或者移民出現的房屋糾紛案件的數量近兩年直線上升。不少購房人吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓。

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要在西班牙100%放心，安全地購買房產，一定要提高自己的法律意識，留心以下注意事項：

1. 做好前期的法律調查： 在支付房屋定金或者房屋全款前，對該房產展開房屋信息真實性，債務、債權糾紛，產權調查，房價核實等房屋法律背景調查，是避免未來產生糾紛或者造成財產損失的唯一有效途徑；

2. 咨詢專業律師的意見並審核購房合同：在簽約前，應做到100%知曉和理解合同的內容並第一時間發現對自己不利的條款。切勿用自己的‥經驗‥來判斷是否簽約，避免輕易相信對方翻譯，或自己找來的無任何法律背景的翻譯對合同內容的解讀，避免誤簽合同，造成未來無法索賠損失或維權的局面；

3. 謹防“房價陷阱” 和 “問題合同”： 不少中介或者房東利用中國客戶西班牙語不好的缺點或者不懂西班牙法律的缺點，制作合同時就已經設下了‥陷阱‥， 如：故意不寫房屋交付的日期；只約定買家違約的賠付方式而避開賣家違約的賠付方式等。 許多客戶簽約後發現合同有問題但以為時已晚；

4. 將購房和律師移民服務分開：自己聘請獨立的律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO；

5. 認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質：移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定；

6. 簽約或交定金不易操之過急：如果購房後需要從境外彙款，則應和房東商定，簽約時將付款的時間定為兩個月及以上最為穩妥。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（一）】

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季律師解析西班牙房產投資

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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自西班牙經濟危機以來，西班牙房屋價格一路走低，近兩年來西班牙經濟形勢好轉，房價自2013年來一直穩步緩慢回漲，受中國傳統“買漲不買跌”的投資觀念的影響，不少旅西華人紛紛出手，或趁機購買自己在西班牙的第一套住房，或“抄底投資”。另一方面，由於西班牙投資移民政策的推動，一些中國的企業家，投資人也紛紛加入了西班牙的‥淘房大軍‥。

目前不少華人反映，如今價格劃算，地段又好的優質房是越來越少，看中了如果不趕快預定則很可以再過去的時候已經被他人“搶占了先機”； 更有不少西班牙當地中介或者華人中介利用中國人著急的心理和缺乏在西班牙買房必要的法律知識的弱點， 催著當事人趕快交押金，簽訂定金合同的例子屢見不鮮，不少華人同胞為此承受了少則幾千歐元，多則數十萬歐元的損失。

案例一

廣州某私營業主吳先生因為喜歡西班牙海邊城市Malaga宜人的氣候，於2016年1月親臨西班牙考察了當地一棟帶2000平米莊園的別墅。 簽約的時候因為吳先生不懂西班牙語，所以房屋賣家貼心地找來了一位中國人給吳先生做翻譯。吳先生自己做了幾十年的貿易，也在其他國家購有房產，聽了翻譯的合同內容，覺得都是房屋買賣的常規內容，就在合同上簽字，並支付了返房價的15%，計 112500歐元的定金。雙方在合同上約定在2016年4月1日之前，吳先生需要支付另外40%的余款，最後一筆余款則需要在2016年7月1日前付清。

說來也巧，3月初吳先生又因生意原因來西班牙出差。閑聊中他和其西班牙的生意伙伴提到了自己准備購買的海邊別墅的情況。吳先生說房子的賣主十分喜歡園藝，在自家的院子裡搭建了一個巨大的室內花房，放置搜集來的珍稀植物。其生意伙伴提醒吳先生如果西班牙如果在自家院子裡搭建很大的建築的話，也要向政府申請許可的，要是沒有許可，那麼房子買過來問題很大。被對方這麼一說，吳先生第二天趕緊約上這位朋友去當地的一家事務所確認。律師根據吳先生合同上的房屋信息向市政府查詢後，發現賣家根本沒有向市政府遞交任何建造申請。吳先生趕緊調出自己之前簽訂的合同，想讓律師看看是否可以中止合同並向賣家提出索賠。吳先生的合伙人把合同上的內容用英語翻譯給吳先生，吳先生聽後則傻了眼：合同第二頁的最後一段清楚地寫著‥本房產的院內包含著自建室內花園一座，目前還沒有辦理合法手續，房屋交易完成後，買家可以向市政府提交“合法化”申請，產生的相關費用由買家和賣家對半承擔‥。

吳先生表示自己對這段內容完全不知情，翻譯就是對方收買後派過來的。吳先生對方欺騙自己的行為十分方案，拒絕向對方履行4月1日需要支付的40%的放寬，並准備在當地找律師和賣家打官司。

雙方為此僵持不下，誰知五月初吳先生突然收到了賣家律師發來的郵件，賣家提出吳先生沒有按照合同要求支付4月份的房款，現在賣家要告他違約並且不退換任何定金。

季律師分析

吳先生在簽約之前沒有調查莊園內私人建築的違章情況。並且在明確寫明了有違章建築存在的合同上親筆簽字。盡管吳先生表明自己是被對方請來的翻譯蒙騙了，但是法律上並沒有確鑿的證據可以支持吳先生的說法。現在按照合同上的規定，是吳先生沒有按合同進行付款，已經構成違約，很難再向對方討回被“吃掉”的押金。該事情發生後，吳先生表示嚴重質疑對方的誠信， 寧願損失11萬歐元買個教訓， 也不可能再花60多萬歐元繼續買房。

案例二

來馬德裡打工已5年的小王看中了USERA 的一套兩房一廳的小公寓，欲買下和女友結婚使用。誰知道小王支付了中介五千歐元的定金後，小王跑了三家銀行申請貸款都被銀行拒絕。一位好心的銀行職員告訴小王他要買的房子有問題，所以貸款申請才被拒絕，讓小王趕緊去找律師咨詢。

小王找到西班牙中國律師事務所所後，季律師向小王分析說：小王要購買的房產是一套姐姐去世後留個弟弟的遺產，所有遺產繼承的手續都已經辦理齊全。問題出在姐姐留給弟弟這種非一級血親之間的繼承行為，在繼承生效後，按照西班牙法律規定又兩年的等待期，期內房產不能買賣交易。該規定是防止出現比其弟弟擁有更大繼承權的順位繼承人 （例如姐姐的私生子）來爭奪房產繼承權的問題。因此就算繼承的手續都已經辦完，小王也要等到兩年期滿後才能購房。

季律師分析

那麼小王是否可以要求中介退還當時交納的5000歐元定金並且要求賣家雙倍賠償呢？ 季律師看過合同後指出：中介給小王簽訂的合同是偏袒賣家的‥問題合同‥，雖然合同標明如果因為賣家的原因不能賣房，賣家要退還給小王雙倍的定金，但是合同沒有規定房屋交易手續要在多長時間內辦理完成。也就是說，如果賣家堅持自己仍然願意小王做為自己的唯一買家，兩年期滿之後還把房子賣給小王，那麼小王就無法起訴對方違約。 所以季律師不建議小王為這個勝算不高的官司再搭上律師費用和時間，而是建議小王盡量找中介協商，揚言對對方取法律手段，看看是否能爭取用最小的成本討回5000歐元的押金。

下一期專欄，我們繼續看看華人在西班牙購房的兩個案例，另外我也會給大家提供寶貴的專業法律建議，敬請密請留意。

【延伸閱讀：西班牙巧避“陷阱”安全投資：購房案例及法律建議分享（二）】

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季律師解析西班牙房產投資

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2013年9月28日西班牙投資移民法令頒布以來，轉眼間已經到了第一批投資登陸西班牙的中國移民們更新有效期為兩年的居留卡的時候。

目前權威媒體上關於投資移民居留未來如何更新操作信息非常有限，國內的移民中介的為了其自身的宣傳目的，往往會誇大事實，做出不實承諾。因此廣大讀者對西班牙投資居留的可靠理解還停留在之前公布的一些基礎的法律條款上，諸如：

1. 滿足投資五十萬歐元及以上價值房產和其它的一些基本要求後，就可以辦理移民手續；
2. 首次換發的投資居留卡是兩年；
3. 兩年後更新後的居留卡為五年。

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢，大家表示紛紛表示，媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問，如：

未來投資居留卡更新需要滿足什麼條件？西班牙政府大選是否會影響投資居留的效力？如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權拿五年的居留卡？為了保留移民身份，是否需要每年都登陸一次西班牙？五年的居留卡是永久居留嗎？主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

應廣大客戶要求，西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題走訪了目前負責辦理投資移民相關行政手續的西班牙政府部門，就投資移民後的更新和換發問題和政府的工作人員就最新的行政受理辦法交換了意見。我所對目前大家關注的幾大問題統一做出整理解答：

一、投資居留卡更新需要滿足什麼條件？

答：投資移民居留更新最重要的條件是要能證明五十萬歐元以及以上房產依然在投資移民主申請人的名下；申請人及其家庭成員無犯罪記錄並且能夠提供相關的經濟收入類和醫療保險類證明。

二、西班牙政府大選是否會影響投資居留？

答：在投資移民正式獲批後，申請人就獲得了在西班牙合法居留的權利。合法居留權是公民的基本權利，不管西班牙政府的選舉結果如何，都無權剝奪外國公民在西班牙已經獲得的合法居住權，因此西班牙政府大選不會影響既得的西班牙居留。但是在未來經濟恢復後，不排除西班牙政府會在2-3年後取消以刺激西班牙復蘇經濟為目的的購房移民政策。

三、為了維持投資居留，申請人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天數不限，是這樣嗎？

答：在實際的投資移民居留更新操作中，目前已沒有需要投資移民申請人及家人每年入境至少一次的要求。也就是說在拿到第一次的正式投資移民居留卡後，申請人及其家庭成員只需要在兩年後換發居留卡時親自來西班牙更換新卡即可，在不需要更新居留的情況下，無任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權換發五年的居留卡？ 

答：無論是否在西班牙境內居住，第一次兩年居留卡到期後只要滿足更新條件，可以直接更新為五年的居留卡，此居留的類型依然是投資移民居留。 

五、兩年後換出五年的居留卡是永久居留嗎？

答：兩年後換出的居留卡是有效期為五年的投資移民類別的居留卡，並非五年長期居留卡（俗稱的永居）。如需要申請長期居留卡，需要在過去五年內滿足申請永久居留的條件（五年內累計出境時間不能超過10個月，單次最長出境時間不能超過6個月以及其它條件），則可以在五年後申請轉為永居。即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 年（符合條件後換發永居）。獲得西班牙五年永居後，則更換居留不再依附於房產，五十萬歐元投資房產可以自由賣出。

六、如果投資移民申請人未來一直不會在西班牙居住，拿的是何種類型的居留呢？

答：如果申請人和其家庭成員一直沒有在西班牙居住的需要，那麼未來更新的居留的類型將一直為投資移民居留，居留的換發期將會是2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……這種情況下，為了保證其投資居留可能正常更新，主申請人名下的五十萬歐元的投資需要長期保留。

七、如果主申請人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙長期居住後是否可以獲得永居？

答：可以。在五年期間如果主申請人因工作原因需要留在國內，而其配偶和子女因為在西班牙長期居住或者上學而滿足了申請五年長期居留的條件，那麼期滿後可以依法申請轉為五年長期居留（俗稱的永居），不再依附主申請人。其過程為：2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 （符合條件後換發永居）。

於此同時，沒有在西班牙居住的主申請人則需在保留五十萬歐元投資的前提下，繼續更新其本人的投資居留，即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……

八、更新居留的時候需要主申請人和其家庭成員都到場嗎？還是主申請人自行前來更新即可？

答：因為更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人親自到場采集指紋，故所有的投資居留卡所有人都需要親自來西班牙辦理居留卡的更換手續。

九、主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

在2015年7月28日政府發布的對‥創業者法案‥的修改條例裡明確指出了對投資移民申請人的子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女只要經濟上尚未獨立也可獲得居留。新法案也加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶pareja de hecho）的雙方父母均可以獲得居留。

需要注意的是，目前的投資移民法案雖然明確了關於成年子女和主申請人父母雙方父母的移民權，但是辦理其移民手續的具體要求還沒有做出明確地說明。

鑒於西班牙政府有修改和更新投資移民受理程序的相關行政規定的權力，又由於每個申請人的經濟情況和家庭條件各有不同，西班牙中國律師事務所不保證上述文章內容適用於所有的投資人。

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自2013年西班牙開放五十萬歐元投資移民“黃金簽證”的項目以來，隨著國內投資者在西班牙買房移民熱度的高漲，市面上雨後春筍般的湧現了眾多的西班牙投資移民“中介”，但專業水平和最重要的商業良心可謂良莠不齊。

我們從業的這兩年見到過不少國內投資者被一些不良中介（有些還只是“介紹人”，連營業執照更別說資質都沒有）詐騙的案例。詐騙的方式主要利用你看不見的“隱性消費”，更讓人厭惡的是有些中介或中間人虛高房價，且數額還不菲。我們接手過的客戶曾被詐騙的案例有些虛高房價甚至達到了20萬歐元（約150萬人民幣左右）之多。這些被騙的案例還屢見不鮮。

您在投資移民的過程中，應當注意哪些方面呢？

1、有些公司宣傳有多少多少年的移民經驗，而實際上，西班牙有黃金簽證投資移民項目不過是2013年的事情，再有經驗算來也不過是兩年多三年不到的經驗。非盈利性移民政策比如人才技術移民等類型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黃金簽證政策出來之前，國內也從來沒有任何一個機構推介宣傳過。宣傳有十幾年幾十年的豐富移民經驗基本是不可能的。

2、宣傳百分之百的成功率，保證百分之百的成功率，這種數據基本也是為了博得眼球，目前西班牙移民政策分兩種：50萬歐元投資移民和非盈利性移民政策。比較容易成功的是第一種50萬歐元投資移民項目也就是黃金簽證，這個的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情說三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，誰都不可能保證百分之百的成功率，西班牙可跟睜一只眼閉一只眼的葡萄牙不一樣，也正因為葡萄牙政府配合著不良中介渾水摸魚，現在葡萄牙投資移民政策已經被迫叫停了。

3、不要相信所謂的學區房！西班牙並沒有真正意義上的中國概念裡的“學區房”。在國內很多城市你需要上好的基礎教育學校，就需要戶口在那附近才能有資格入讀這些好的學校，然而在西班牙除了完全免費的公立學校有“就近入學”的限制之外，半公半私的和私立學校完全不受就近入學的政策限制。而據西班牙那兒商務投資移民部的經驗，讓“新移民”給子女選擇私立學校和半公半私學校的占絕大多數，只有極少部分選擇入讀公立學校。所以我說，在西班牙並不存在國內人理解的“學區房”。當然，周圍都是學校的房子還是有的。

4、並非所有的中介公司均能拿到西班牙房產代理權（西班牙語簡稱API），這些中介或者是中間人沒有相關資質，並非專業的西班牙移民或者房產公司，完全不受法律保護。

5、你選擇的“律師”很可能不是真正的律師！就算他有律師從業資格證書編號，也不見得就是你要找的專業移民律師，律師樓裡有專門做賬的；處理離婚糾紛案件的也是律師啊！

6、如果你多了一個環節是通過國內的移民中介再聯系到的境外西班牙服務方，你更需要仔細考量一下你的房價會不會虛高了很多。

7、一些公司和個人通過售賣一些難評估對比價格的房產，利用消費者不了解西班牙房產市場，虛高房價。還有一些中介會將偏遠地區的房產硬性推薦給投資者，因為偏遠地區的樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控虛高價格。

綜上所述，西班牙那兒商務投資移民部建議廣大投資者，若想找到一家專業誠信的靠譜中介公司做到以下幾點:

1、在選中介公司之前，問清楚西班牙公司全稱，辦公室位置，與西班牙本土的合作關系。很重要的一點，有沒有API資格證（西班牙房產代理權）。

2、在辦移民業務選擇律師時，務必要記下律師從業資格證書編號。

3、親自實地考察當地生活和房產，不要道聽途說。

4、直接找在西班牙本地的公司，縮短環節跳開國內移民中介。

5、選擇價格透明的房產銷售公司。你如何知道中介所報的房產價格是否真的透明？！如何在西班牙找到價格透明的房源：請微信咨詢Linna。

6、盡量不要選擇所謂的“一站式”服務，雖然對於投資來說更簡單操作一點，但實際上增加了很多隱形成本。建議可以從買房和移民兩個環節單獨考慮，買房找房產公司職業經理人，移民找本土有律師從業資格的移民專業。

7、律師費用是支付給律師公司的，同理買房的費用也是支付給房產公司的，不要支付給個人。

記住羊毛出在羊身上的不變真理，當中介公司做出低於市場價格贈送家具車庫，報銷您的出國考察費用，免費提供法律服務等等承諾的情況下，一定要記起羊毛出在羊身上的真理，三思而後行，多比較多對比，貨比三家永遠是硬道理！最後，Linna敬告廣大投資者，祝福您能在西班牙安居樂業。

琳娜Linna專欄全集

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