Category: Global Investment Column

海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

  • Central Bank of Cyprus
  • Bank of Greece
  • Instituto Nacional de Estatistica
  • TINSA
  • Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。 在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

 

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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旅游熱下的房產風潮 | 泰國

這是一個可以與加勒比海媲美的陽光普照之地。很多海外的買家都試圖在禪意十足的泰國尋求高回報率的投資。

盤踞在印支半島的中心，泰國那有著棕櫚葉樹蔭的海灘，漂浮的集市與充滿異域風情的叢林，都集中展現了亞洲的精華。該國在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年來旅游業更是發展迅速，度假者和房產投資者蜂擁而至，嘗試這裡的熱帶風情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir說：“外來移民在這裡買房的歷史也有幾十年了。

大多來自中國香港、新加坡、美國和澳大利亞，但是西方和富有的東亞人是帶動這裡旅游住宅銷售的主要群體，還要感謝飛機航線的完善和一條豪華地產專線的迅速發展。像在普吉島這樣的熱門地的中等價位（在過去的十年中每年上漲20%－50%），依然比競爭對手馬來西亞的房價要優惠，並且大大低於新加坡。生活消費是歐洲的三分之一，中國香港彙豐銀行的僑民探索者調查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰國位居第二，其生活質量得到移民的大加贊賞。

一個正在興起的趨勢是，海外游客對泰國度假別墅的需求增多

雖然外國人在泰國房產市場的投資，受到2015年曼谷爆炸事件的影響，但是該領域還是顯示出了其堅韌性。來自CBRE泰國辦公室的 James Pitchon 說“那場發生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸慘劇打擊了市場的投資氛圍。“但是相比單一的突發事件，整個國家的經濟是拉動房產市場的更主要的因素。房產市場主要是被本地經濟推動產業，而不是依賴外國資本。國際買家也很關鍵，但是他們絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元。”

第二房產買家們，尤其是熱衷於開發日益繁榮的度假租賃房產市場的人，有很多地段可以選擇；比如人群熙攘的度假勝地華欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），還有島嶼樂園——普吉島（Phuket）和蘇梅島（Koh Samui），可以提供炙熱的陽光浴。來自地產中介Siam Real Estate的Patrick Lusted說：“六個月前，芭提雅、普吉島、甲米（Krabi）和華欣都吸引了大量買家的興趣。尤其是芭提雅，因為幾個世界級的主題公園的相繼開工，預計會加快房產價格的增長。

普吉島正成為東南亞最受歡迎的島嶼，這裡的國際機場在2015年一年中，飛機的起落超過1000萬次。遠遠超過了其他受歡迎的度假地。來自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 說：“這些島上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年時間對基礎設施進行完善，還開發了幾個頂級的度假勝地，以便更加推動投資。”

來自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda認為，一個正在興起的趨勢是，海外游客與普吉島當地的中產階級對度假別墅的需求增多，類似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，為滿足此類需求做了很多調整。

“同時，在首都曼谷，買家所關注的不是豪宅別墅，而是公寓。據泰國銀行稱，在過去的5年裡公寓的平均價格上漲了10%。投資的潛力很大。客戶如果購買期房和正在建設的公寓基本可以拿到10%的回報，如果出租的話，會得到8%和12%的年淨回報率，因為是旅游勝地，這裡每年的租賃旺季長達250天。”

曼谷是東南亞的動力之城，對外國人的投資一直保持著吸引力。市中心的黃金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓價格從2015年便開始增長。這些地段的高價公寓的供應量非常有限，加上臨近著名的昭披耶河（Chao Phraya），這座城市前沿的開發區，已經具備了成為熱門地段的所有條件。據泰國地產協會的數據確認，這裡超豪華的開發區的樓盤起價每平方米£4,000，個別項目為每平方米£6,000。

當地的地產中介Fabrice Lore確定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓買家來自海外，中國香港和新加坡占大多數，但是越來越多的歐洲人，也紛紛喬遷到這裡。他們喜愛這裡的生活方式和房產本身自帶的門房服務。在首都，全套的的酒店式服務是王牌。”

一個典型的例子便是建築公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大廈（MahaNakhon），這是泰國最高的建築。 還有有著奢華服務的公寓Nimi Langsuan售價£500,000起。這個有著187套房的大樓樓頂設立了私人聚樂部，座落在廊雙路上，臨近倫皮尼公園，該項目還在建設之中，目前已經售出5套頂樓套房。PACE公司預計2018年完工。

也許更有趣的是買家們對地段的選擇。Lore 說：“幾年前，大部分國外買家都停止他們在市中心之外的搜索，現在，這些異鄉人越來越多地從市中心搬出，在捷運延伸出來線路上安家落戶。現在在Bearing和Bang Wa購買房子的外國人不再少見，兩站之外的房子價格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分鐘。你的生活依然會和城市緊密相連。”

泰國的國際買家絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元

在泰國買房注意事項

  • 泰國有非常嚴格的房產產權法律。外國人可以永久擁有房產權，但是沒有土地權。
  • 大多數房產都是續約租賃權的機制，就是買家會對其房產的租賃權30年續約一次，或是可以增延到120年。租賃人可以在租期內改建房子，還可以轉讓給親友。
  • 對於私人住宅，政府不收房產稅。只有在出賣房產時才有費用產生。一般在房產市值的2%－3%，該費用一般由買家和賣家共同承擔。賣家要承擔中介費，一般在房價的3％－5%之間。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。Laura本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力。【閱讀原文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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泰國 | 東南亞成為華人房產投資者“新寵”之泰國篇

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？

泰國在近些年逐漸成為國人房產投資熱地，曼谷市中心公寓或普吉島的海景公寓房已經成為投資者們經常會談論的選擇。居外網的數據表明，2015年間中國買家關於泰國房產的問詢量相較2014年增長41%，詢盤價格中位數約為60萬元人民幣。超過一半的咨詢者表示度假與旅游是在泰國置業的首要目的。

泰國房價指數（來源：泰國銀行）

外籍人士在泰國以個人名義只能購買公寓，如要購買土地月有的別墅則需先注冊公司，再以公司名義進行購置。2008年以來，泰國公寓房價一路攀升，2016年第一季度的公寓價格相比2008年第一季度已增長約60%，年化增長率超過6%。公寓價格的攀升一方面是因為90年代泰國房地產泡沫破裂之後，政府對新建住宅總量進行嚴格控制，市場供給大大減少；另一方面，隨著泰國經濟與國際影響力穩定發展，越來越多泰國當地與海外投資者將目光投向這個充滿魅力的國度。人民幣對泰銖也在今年逐步走強，2015年到達5.75的最高值。雖然2016年初人民幣對泰銖略微走低，但仍處於歷史高點。

泰國房產受追捧有兩個根本原因：泰國經濟的良好發展與更親民的房產價格。

2014年9月—2016年9月20日泰銖兌人民幣彙率（來源：exchangerates.org.uk） 泰國國民生產總值GDP & 人均國民生產總值（來源：世界銀行/www.tradingeconomics.com）

經歷2009年全球金融危機打擊之後，泰國經濟自2010年逐步邁出低谷，過去6年裡泰國的GDP增速增幅在16%至-5% 之間震蕩，但總體形勢向上。曼谷是泰國的政治金融中心，據2010年泰國人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830萬，加上流動人口曼谷目前的人口規模為1500萬， 全泰國約有13%的人口都居住在曼谷。

作為東南亞第二大國際化大都市，加之諸多跨國企業和機構在曼谷開設辦公室，整個城市對房產租售無疑存在巨大需求。90年代泰國房地產泡沫破裂之後，曼谷新建住宅總量大大減少，過去3個季度中每季度僅有7000多個單位上市。根據Colliers研究，2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售價約為2.2萬元人民幣/平方米。市場上供給最集中的價格區間也正是在1.8萬元至2.8萬元每平米。而這樣的價格在國內一線城市只能購買偏遠市郊的住宅。除了良好的市場前景，曼谷充滿魅力的生活方式也讓人心之所向。陽光充沛的熱帶風光、昭披耶河沿岸各式古跡、豐富的夜生活與讓人大快的泰式料理，吸引著各地的人留在曼谷生活。

泰國城市房產投資優勢比較（來源：Numbeo.com）

清邁是泰國第二大城市，泰國注明文化旅游城市。盛大的水燈節與清新的新興旅游景點-拜縣，都是游客們最愛前往的地方。清邁生活節奏很慢，物價低廉，適合養老。房價比曼谷低將近一半，是理想的入門級投資景點。不過由於房產市場需求沒有曼谷那麼旺盛，房價與租金上漲較為緩慢。更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

距離曼谷1個多小時車程的芭提雅，是著名的旅游景點。將來高鐵建成後，到曼谷機場僅需20分鐘。芭提雅豐富的旅游資源與多樣的夜文化，吸引著全世界的游客，也是理想的養老地點。芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人，房租較高，可與國內一線城市媲美；而房產售價則遠低於國內一線城市，是中級投資者的理想投資地點。

普吉島與周邊島嶼的海景早已世界聞名，是泰國毋庸置疑的頭號旅游勝地。作為成熟的旅游區，普吉島擁有各種旅游度假設施，但也擁有泰國最高的物價。由於島嶼土地不多，房產供給十分有限。這也造就了普及的高房價。然而由於旅游業是這裡唯一的產業， 這裡住房需求的淡旺季明顯，淡季（5-11月）出租率較低。作為設施齊全的明星旅游景點，普吉島是泰國最適合度假自住的地方。這的房價增幅則與泰國旅游業的發展趨勢直接相關。因為，普吉島的投資者需要研究旅游市場，抓准投資與獲益時機。

與日本、新加坡不同，泰國的政治經濟穩定系數尚未達到發達國家標准。 總體而言，泰國房產更適合作為短期投資或度假屋。計劃長期投資的投資者應密切關注泰國社會動態。

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年，然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房市投資額達到170億美元，使中國成為全球第二大跨境房地產投資來源國。居外網最新的數據表明，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。【閱讀原文】

 

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海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。 

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。 相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。 通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

 

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在新西蘭買房，哪些地段最物有所值？| 海外

記者Laura Henderson本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力，諸多神話類電影都將那翠綠如畫的風景作為拍攝地，而這片神奇的土地也的確如電影中的畫面一樣，美得令人難以置信。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。

如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。

皇後鎮

Touch of Spice是新西蘭皇後鎮的一家度假酒店，出租奢華的度假屋的同時，還提供定制體驗服務。主人Jacqui Spice認為，如今的游客和潛在的房產買家們希望享受到的是，有魅力、時髦，且在原生態環境下的生活。

她說：“我剛剛做這個生意的時候，很少聽到一晚上$1,500的度假屋，現在，對於高端客戶，一晚上收$3,000都是很正常的。”

Jacqui將時尚的皇後區稱為“富人的游樂場，他們喜歡在這裡抓新鮮的小龍蝦，煮來吃；乘坐私人飛機來去自如，或是被直升機載著去米佛爾峽灣玩兒。很多情況下， 游人到此度假後便決定在這裡買房，安家落戶了。”

有些人可能認為，作為英國前殖民地中的一個鄉下島國，這裡是毫無生氣的。Jacqui的說法試圖消除這種偏見：“這裡的島嶼越來越精致了，很多地方都有美食、商場和酒吧。新西蘭不再只有羊群和連綿的山丘。”

在奧克蘭北岸的休閑之都卡塔普納，設備完善的頂層閣樓海景套房以700萬元售出

惠靈頓

很多海外買家希望找到物有所值且安全地方居住，於是新西蘭的房價隨著來自澳大利亞、中國、美國和歐洲的買家們的湧入，而水漲船高。據來自北部房產中介Bayleys Wellington的Chris Barnes說，有些人買下寬敞的豪宅作為家庭居所，有些人則只為投資而購買公寓。

Chris認為惠靈頓的房價與其他幾個城市相比價格低廉， 很低的彙率非常利於貸款（4%的彙率，可以保持2到3年不變）。盡管最近的一項聲明說，為了防止本地買家買不起房，要限制海外買家貸款，但Chris肯定地說：“總是有銀行願意貸款的，所以海外的買家不用擔心。”

Alison Parker是一位高端房產代理人，住在奧克蘭北部海邊的塔卡布納。據她觀察，英國買家還是鐘情於別墅，或是裝修過的，建於19世紀末20世紀初的房子，這些房屋大多位於有特色的鄉間，那裡的好學校和沙灘這些對買家的來說至關重要，其重要程度不亞於Tolkien在《指環王》中所塑造的戒指。

Alison透露，自帶花園的別墅的價錢一般在$200-$250萬之間。擁有絕佳視野的大別墅，一般要$400萬以上。而高端的沙灘海景房則可能達到$1000萬。

卡塔普納也是一個公寓中心，價錢從$85萬到$250萬不等。Alison最近以$700萬的價格，賣掉了一個設備完善的頂層閣樓套房。

來自另一個奧克蘭房產中介Legacy Realty Partners 的Jim Rohrstaff  說，國際買家會買的典型房產一般位於市郊，如萊繆拉（Remuera），赫恩灣（Herne Bay），帕內爾（Parnell）和聖瑪麗灣（St Mary’s Bay），這些區域都離好學校，餐廳還有商業區不遠。

“海景房也是國際買家關注的重點，如Te Arai，那裡新建了Tara Iti 高爾夫球場，離奧克蘭有90分鐘的車程。”Jim還說：“你可以花$200-$400萬美元在這裡買塊地，然後就可以自由地在新西蘭建造你夢想中的沙灘海景房了。”

來自房屋中介Bayley，位於奧克蘭辦公室的Daniel Coulson推薦激流島（Waiheke Island），乘坐渡船40分鐘就可到達商業區。他說：“那裡緊鄰市區，但又有著世外桃源般的幽靜。 激流島在地裡位置上受豪拉基海灣（Hauraki Gulf）的庇護， 所以有著獨有的氣候。這裡有著豐沛的葡萄園，沙灘，咖啡館，一年到頭節日不斷。

在新西蘭首都惠靈頓，擁有絕佳視野的大別墅一般要400萬元以上

克賴斯特徹奇

東海岸的小鎮克賴斯特徹奇（Christchurch，又名基督城）5年前曾經被地震侵襲， 很多人因奧克蘭房價太高開始陸續而搬到這個重建的小鎮，從前被這個小鎮提不起興趣的人在聽到這個消息的時候會很振奮。

來自Bayleys的Rosemarie de Jong說：“你在這裡會得到相對於北部更佳實惠的價格，在市郊黃金地段的一套很好的家庭用房只需$200萬。

如果你不介意的話，也可以考慮買一座被地震損壞，但更加便宜的房子。有些房子的牆上因地震而出現裂縫，這些瑕疵可以在保險賠償下修復好。

在准備去“中土世界”遠征之前，你要熟悉新西蘭的購買程序。有60%的房子會被拍賣，也就是說成交後改價，或是最後一刻毀約的情況是很少的。Daniel強調說：“先付10%的訂金，所有的買賣都是無條件的現金交易。“

在新西蘭買房絕對如同《指環王》中神奇旅程一般，與白巫師甘道夫並肩——最後坐享銀屏上出現過的奢華生活。

有人說時間是最好的治愈師，德國的首都柏林便是這句話最好的印證。地產專家Laura Henderson發現，德國前衛的首都城市柏林，正迅速成為歐洲最受歡迎的國家，大批國外買家正在湧入。今期專欄，我會分析德國房產市場的最新發展，以及公開在柏林買房的注意事項。【閱讀原文】

 

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德國柏林成歐洲房產熱門投資地 | 海外

地產專家Laura Henderson發現，德國前衛的首都城市柏林，正迅速成為歐洲最受歡迎的國家，大批國外買家正在湧入。

有人說時間是最好的治愈師，德國的首都柏林便是這句話最好的印證。這是一座充滿矛盾的城市, 豐富的普魯士文化和電子音樂彌漫的地鐵與有著斯大林風格的郊外形成鮮明對比。這座城市在整個1950年代幾乎都處在無人統治的政治動蕩之中，在盟軍之間的利益衝突之下被撕裂。到了1960年代，人民又被柏林牆分成兩部分——東德屬於共產主義的前蘇聯，西德屬於資本主義的美國。在這座聲名狼籍的牆壁倒塌30年後的今天，其殘骸成為了城市的地標，昭示著這座統一了的城市背後仍然有著深深的分裂烙印。

這座城市自打那之後便開始奮起直追，從冷戰制度結束到21世紀，慢慢發展起來，以便應對快速增長的流動人口。在過去的20年中，有超過100萬的人移民至此，這其中大部分人填補了東部郊區人口遷移帶來的空缺。人口交流使政府指定了大片的開發區，這打開了商業機會的大門。

“柏林牆倒塌之後，東柏林區域，如普倫茨勞貝格區，米特區和弗裡德裡希斯海因區，都吸引著具有開創精神的移民們前來，並在這些地方扎根。”

而德國的整個房產市場，近幾年來迅速升溫，柏林的房價一直處於領先地位，公寓價格上漲了97.7%，租房價格自2007年以來上漲了51.1%。Steinbauer還說 “德國其他城市在近幾年來有很多海外買家為客觀的利潤而投資。重建的速度普遍加快，但每平方米的價格依然非常便宜。”

來自Black Label Properties的 Andreas Muller 說：“柏林房產是全球中價格最合理的城市，這裡的價格只是布達佩斯，布拉格和華沙平均房價的一小部分唯一，遠遠低於西方首府城市。這裡每平米£2,500英鎊的價錢與倫敦的£5,000和巴黎的£6,000英鎊比起來真是非常便宜。柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間——所以現在買進，為來增值做准備是明智的選擇。”

而在4%到10%之間的回報率使富有的海外買家紛紛投資，刺激了交易總量。這座城市的重生也在於長久以來的市場不平衡得到解決，這要依靠德國多元化的經濟、失業率的下降和用於投資的新資本。Muller解釋道：“歷史上德國只有14%的人口擁有房產（這體現了柏林從前是個兩極分化的城市），柏林從沒有想今天這樣擁有如此強大的本地市場。如今有43%的德國人擁有自己的住房，這裡的機遇與人們的投資熱情也是不言而喻的。”

對想要在市中心找個避風港的買家來說，柏林市中心不斷擴大的米特區有著最多的選擇。來自房產中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 說“像波茨坦廣場，御林廣場，古倉區和菩提樹下大街都是投資熱門地。市中心的那些翻修過的公寓大樓使房價復蘇，每平米的價格從£1,250到 £2,750不等。邊緣地區如舍嫩貝格區，蒂爾加藤區和潘科區，都因與市中心相鄰而受益。”

還有一個受人關注的高端區域要屬市時尚的弗裡德裡希斯海因-克羅伊茨貝格（Friedrichshain-Kreuzberg）了。成立於2001年，橫跨前東柏林於西柏林之間；這裡區域有著蓬勃的咖啡文化氛圍，夾雜著熱鬧的藝術與音樂氣息。這是一個將很多老房屋重新翻修的高端地段，當地的房屋中介Berlin Properties掌握著幾座公寓的成套翻修項目，翻新後的公寓將擁有開放式的客廳的同時，保留原有的特質，如鑲木地板，飛檐和傳統的門廳；還有先進的浴室裝置與設備，價錢£16,000英鎊起。

當地的房屋代理人Rita Friedburg說：“柏林正在以其自己的方式詮釋21世紀。第一次來的海外買家很快就會了解這個地方的價值。毫無疑問，這座城市更新的潛力會使他們不斷回來進行更多的投資。”

在柏林買房注意事項一覽

  • 在柏林，沒有對外國人的買房限制。
  • 買家應該留出購買價的12%的資金，來支付5%的印花稅，其中的6%是付給房屋中介的佣金（由買家支付），1.5%的公正費，以及增值稅和土地注冊費用。
  • 律師費占房價的5%到3%之間。
  • 德國的英國銀行的房貸競爭激烈，利率正在上升。很容易拿到貸款，銀行一般會提供估價的50%－70%的貸款。

在阿爾加維南部的三角地帶，200萬英鎊的別墅是富人的標簽，也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是，遠離人群和商業化，低調而復古的首都城市裡斯本，似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。本期專欄，我會帶你走進這座有著2000年歷史，宜人氣候和美麗海濱的魅力城市，找尋房產投資及移民的機遇。【閱讀原文】

 

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匈牙利 | 外國人如何申請匈牙利居留證？

眾所周知，一些歐盟國家如西班牙和葡萄牙已經發布相關法律或政策，指導外國投資者通過購買當地房產申請居留證。然而，匈牙利還沒有發布類似西班牙和葡萄牙相關法律。居留證審批權利掌管在移民局手中。我們的律師之一有幾個外國客戶已經通過在匈牙利買房取得居留證！

據匈牙利和申根移民法，除了其他需求以外，一般需要出示定居在匈牙利正式緣由。也就是說，沒有正式緣由的申請人不能獲得居住許可。　　

那麼，所謂的“正式緣由”是什麼？

1、從事有償活動

  • 獲得匈牙利一家公司並以管理人身份運營　　
  • 以從業人員身份在匈牙利工作

2、求學

  • 主要指在匈牙利接受高等教育

3、家庭團聚

如果申請人家庭成員居住在匈牙利，有權申請居住許可證，目的是為了全家人團聚。

4、其他緣由

這部分涉及除上述（1、2或3點）以外其他正式緣由。很明顯，存在其他未被列出的緣由，足以支持促使申請人申請匈牙利居留證。法律並沒有給出“其他緣由”列表或是例子，但是根據經驗和慣例，緣由可能如下: 　

債券項目：法律確定買方和家庭成員以其他緣由申請居住許可證　　

買房：如果外國人擁有一套匈牙利買房，這將成為有力的論據或是緣由，在申請時可以理直氣壯地說：“我想生活在自己的家裡”。顯然，房地產必須漂亮和舒適，適合長期生活。似乎每個人的個案都不同。

Laszlo律師專業建議

我們不能保證移民局一定會批准你的居留許申請。同時，從以往經驗來看，若滿足其他需求，通常會獲批。

有一點很重要，申請人此後要生活在匈牙利，因為一年後需要延長申請。這意味著申請人通常會獲得一年期居留證，到期之前申請人需要延長居留證有效期。續簽過程中，申請人要能夠證明過去一年大部分居住在匈牙利，這點很重要的。（否則為什麼需要居留許可證，對吧?）

如上所述，還有其他要求（居留許可證的形式：如1、2、或3點，幾乎相同）。

  • 需要可靠財務背景，必須經過認證（尤其是銀行帳戶結單）
  • 如果家庭成員團聚，必須證明家庭關系（結婚證或出生證明）
  • 住宿也必須經過認證（如果是上述第4點的情況——購買房產，這就很明顯）
  • 醫療保險也很重要（匈牙利境內有效的私人健康保險合同）

很明顯，客戶可以離開匈牙利（可以回中國或是無需簽證，以匈牙利公民身份在申根任意一個國家簽證停留90天）。但是一年之內大多數時間，客戶應該待在匈牙利。（我不知道准確天數，但我建議一年內在匈牙利或是申根國家居住約300天）。

對於想住在匈牙利，且一年內不想數月離開申根地區，我們建議客戶采用這種方式。

在阿爾加維南部的三角地帶，200萬英鎊的別墅是富人的標簽，也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是，遠離人群和商業化，低調而復古的首都城市裡斯本，似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。本期專欄，Abode2總編Laura會帶你走進這座有著2000年歷史，宜人氣候和美麗海濱的魅力城市，找尋房產投資及移民的機遇。【閱讀原文】

 

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愛上里斯本！低稅收和一系列新興開發區正激發投資興趣 | 海外

里斯本（葡萄牙語：Lisboa）是葡萄牙共和國的首都和最大都市

在阿爾加維（Algarve）南部的三角地帶，200萬英鎊的別墅是富人的標簽，也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是，遠離人群和商業化，低調而復古的首都城市里斯本，似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。

俯瞰於七座山之上，坐落在太加斯河畔，這個有著1百萬居民的城市從2014年開始真正地嶄露頭角。 這裡的復興很大程度上是因為旅游業的回潮，當地的代理商Carla Ferreira說道：“游客從2014年起開始上漲。酒店的利潤在前一年就上漲了14%，房產市場也緊跟其後，許多城區正在開發高端住宅項目，如拜沙（Baixa）、桑托斯（Santos）和拉帕（Lapa）。一些富人區的房價在過去的一年中瘋長了22%。”

裡斯本一些富人區的房價在過去的一年中瘋長了22%

里斯本有著2000年歷史，宜人的氣候，和美麗的海濱。今天的市中心地區，仍然保留著1755年大地震之後重新規劃的方格式格局。這裡到處都是歷史的痕跡，包括羅馬式的大教堂和新藝術風格的房子。現代化並沒有奪去這座城市的迷人而獨特的氣質，古怪的老式電梯、由黑白相間的馬賽克圖案鋪就的便道，你還會看到纜繩電車軋軋作響地駛過古董店鋪和已經荒廢了的房屋，這一切都成就了這座城市的魅力。

現代化並沒有奪去裡斯本的迷人而獨特的氣質

裡斯本現在的情況是，很多市中心的舊房屋還沒來得及重建，並且其價錢相對於歐洲其他國家的首都城市更加便宜。目前的平均房價是每平方米2500歐元，一流住宅區的價格一般會達到6000歐元每平方米。

據來自地產中介Aguirre Newman的Paulo Silva介紹，對買家來說，里斯本的住宅在價格和樣式方面都有很多選擇。“這裡有很昂貴的區域，如遍布宮殿和拉帕（Lapa）和頂層高檔豪華公寓售價達1百萬歐元的普林西比區，也有相對平民價的區域，如欣欣向榮的桑托斯（Santos），這裡的成套公寓起價35萬歐元。

在里斯本的房產市場已經有20年工作經驗的Frederik Salomons，見證了過去幾年房價的成倍增長。“最吸引人的住宅區是城市外圍，從里斯本一直到卡斯凱斯（Cascais）的沿海地帶。在這裡你可以不遠離城市的繁華，同時又可以享受到令人心曠神怡的海岸景色。“

緊鄰里斯本的小鎮辛特拉（Sintra）以風景如畫而著稱，位於山頂的別墅隱匿在松樹林中。那裡的高爾夫球度假勝地（Penha Longa Golf Resort）十分受歡迎，四室的高檔房產在二手市場上售價達4百萬歐元。

對於未來的房產走勢，業界報告《房地產新趨勢》（The Emerging Trends in Real Estate）的發布者“城市土地協會”和“普華永道會計師事務所”在“世界上最具有吸引力投資地”的排行榜上將里斯本列為第九名。這一排名比去年上升了17個位子。Salomons還說: “在稅收方面，葡萄牙是世界上最具吸引力的國家之一。還有不斷完善的投資移民項目，如NHR（non-habitual residence），即非葡萄牙籍人士可以享有10年免稅的權利。”

葡萄牙黃金簽證吸引中國富豪投資者

同時黃金簽證主要吸引著來自中國的買家。俄羅斯和巴西的買家也逐漸對此感興趣起來。“在房產上投資50萬歐元的買家可以直接獲得在葡萄牙永居的權利，” Paulo Silva介紹說。“得到永居權的人也可以去歐洲，六年之後可以申請葡萄牙國籍。”

來自地產和資本管理公司（Real Estate and Capital Investment）的Michael Heln指出，新的高檔期房項目也帶進了大量買家。租金的上漲也吸引著投資者，短期租金收益可達5%－7%。“里斯本市中心可能還不足以和一些歐洲國家的首都相競爭，但重要的是其上升空間，而投資房產市場的訣竅永遠是今早和盡快。”

“一帶一路”戰略是中國近年來最重要的外交政策倡議，它架起了東西方商品貿易走廊，獲得哈薩克斯坦無條件支持。哈薩克斯坦是世界上最大的內陸國，高速交通走廊發展是該國國家戰略。哈薩克斯坦建立重大利益伙伴關系，對中國、俄羅斯、美國、伊朗、土耳其和印度，全部都有巨大好處。本期專欄illi投資公司副總裁兼營銷總監Alex Nabokov會深入探討。【閱讀原文】

 

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哈薩克斯坦 | 互補互助互惠互利 哈薩克斯坦大力支持擁護中國“一帶一路”

“一帶一路”戰略是中國近年來最重要的外交政策倡議，它架起了東西方商品貿易走廊，獲得哈薩克斯坦無條件支持。

“一帶一路”——中國新的國家發展戰略，將給世界經濟帶來巨大商機

通過搭建東起太平洋西至波羅的海的交通網絡，“絲綢之路經濟帶”項目預計將減少貿易和投資壁壘，擴大本幣結算系統。“經濟帶”將連接中國、中亞、中東、俄羅斯和歐洲。預計該項目將涉及60多個國家，覆蓋人口約占世界人口的70%，產出占全球GDP三分之一，集中全球已探明能源儲量的75%。

2013年9月，習近平主席正式訪問哈薩克斯坦期間，正式提出各國共建“絲綢之路經濟帶”的倡議。作為融資計劃的一部分，該項目宣布建立亞洲基礎設施投資銀行（ABII）和絲綢之路基金會。

新絲綢之路項目包含基礎設施建設，包括鐵路、公路、光纖網絡、工業園區和發電廠建設。盡管陸運費用比海運貴三分之一，但通過高鐵運輸，貨物將更快到達目的地。一個問題就是需要火車超載三倍，因為中國、前蘇聯和歐洲鐵軌寬度各不相同。隨著該地區貿易增加以及基礎設施發展，新貿易走廊建立，該項目投入成本將成功回收。

2014年，中國和“經濟帶”成員國之間的貿易成交額達到1.12萬億美元（占中國對外貿易總額的26%）。習近平指出，項目完成後，成交額將增加了一倍多至2.5萬億美元以上。然而，這需要彙集亞歐20多個國家的鐵路網絡，搭建起一條長達1萬公裡高速鐵路。

其實，“絲綢之路經濟帶”倡議並非前所未有，早在2003年，中國就試圖在上海合作組織（由中國、俄羅斯、哈薩克斯坦、塔吉克斯坦、吉爾吉斯斯坦和烏茲別克斯坦組成）的框架下振興絲綢之路。然而，該計劃不得不被推遲。

隨著時間的推移，該項目開始展現新主題。2016年，“西歐-中國西部”高速公路走廊哈薩克斯坦境內路段完成，共2787公裡。該走廊全長8400多公裡，東起中國連雲港西至俄羅斯聖彼得堡。

“西歐-中國西部”走廊已完成部分

俄羅斯路段預計在2018年完成。中國路段也差不多准備好了。建設完成後，該走廊將是中國到歐洲最快的汽車運輸路線——只需10天。

“絲綢之路經濟帶”項目的下一階段是修建高速鐵路。通過媒體可以找到多種路徑選擇方案，最可行的路線是哈薩克斯坦-俄羅斯-白俄羅斯。首先是因為在建的“西歐-中國西部”。其次是因為這三個國家政治穩定，以及關稅同盟框架下，貿易壁壘較低。另外，俄羅斯和哈薩克斯坦與西方政治分歧之後承諾轉向東方【了解更多：哈薩克斯坦戰略轉向東方 迎來投資新視野】。

鐵路運輸通道預計路線

因此，2016年，在習近平訪問俄羅斯參加莫斯科勝利日游行期間，中俄發表關於絲綢之路經濟帶建設和歐亞經濟聯盟（EAEC）建設對接合作的聯合聲明。目前，俄羅斯和中國正在成立一個工作小組執行該聲明。

反過來，哈薩克斯坦建立重大利益伙伴關系，對中國、俄羅斯、美國、伊朗、土耳其和印度，全部都有巨大好處。哈薩克斯坦是世界上最大的內陸國，高速交通走廊發展是該國國家戰略。

哈薩克斯坦領導戰略實現令人羨慕的規模。所以，哈薩克斯坦將“哈薩克汗國”建立550周年慶典舉辦地點選在了絲綢之路必經之路古塔拉茲（Ancient Taraz）。這次絲綢之路起源於136只載著茶葉的駱駝商隊。

專家指出，哈薩克斯坦貨物運輸收入可能占該國GDP的18%。去年，該國總統納扎爾巴耶夫宣布了一項新經濟政策，要在今年增加約30億美元基礎設施投資。為實現“哈薩克斯坦-新絲綢之路”項目目標（到2020年，通過哈薩克斯坦的過境轉運量將提高2倍；到2050年將提高10倍），哈薩克斯坦政府制定了一個發展計劃，在2020年以前，實現交通系統基礎設施一體化。

重現絲綢之路最重要的一點是國內鐵路的鋪設和重建。霍爾果斯（Horgos）-熱特肯（Zhetygen）鐵路目前正在試運行，而熱茲卡茲干（Zhezkazgan）-別涅烏和阿爾卡雷克（Beineu and Arkalyk）-舒巴爾科裡（Shubarkol）鐵路現已完工。目前現已建成鐵路長達1250公裡的，減少到中國西部路程一千公裡。此外，阿克套港（Aktau）貨物吞吐量擴大計劃的已完成一半，至每年4000萬噸。

貫穿整個歐亞大陸

當然，建立高速鐵路需要大量的工作和巨大的成本。但想像一下，未來從北京到莫斯科將搭乘高鐵可能只需短短兩天時間。還可以坐高鐵到柏林、巴黎和羅馬。這並不是空想，這個奇跡工作已經展開。因為任何奇跡，包括長城都是通過時間和努力來完成。

在對2016年俄羅斯房市進行預估之前，讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前，俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%，無數俄羅斯人湧進商店、銀行，場景幾乎如同世界末日即將到來。全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%，房價同比下降15%。現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。【閱讀原文】

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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泰國 | 普吉島房地產市場買入時機悄然而至

“街上血流成河之時，即是最佳買入時機。”——巴倫·羅斯柴爾德（Baron Rothschild）

“你將在……一片叫好聲中付出高昂的代價。”——沃倫·巴菲特（Warren Buffett）

普吉島的街上顯然不會血流成河，但該地區的房地產市場依然蕭條，投資者紛紛靜待市場復蘇。全球經濟步履維艱、歐元疲軟、歐洲政治動蕩，這些都造成了普吉島房地產市場的疲軟。普吉島的房屋租賃市場也陷入困境，相較於前幾年更加蕭條：在普吉島租房的俄羅斯客戶有所減少，酒店行業擴張，油價走低意味著在普吉島租房的石油行業客戶也會有所減少。

不過，我們是否真的應該對未來如此悲觀呢？答案是否定的，普吉島房地產市場的前景很明朗。任何經濟體都會經歷高潮，也會遭遇低谷，普吉島房地產市場一定會很快反彈。將於本月啟用的擴建後的新機場，數量龐大且日益增多的游客，日益完善的基礎設施和休閑設施，持續高漲的季節性租房需求……這些只是普吉島房地產市場前景樂觀並有望反彈的少數幾個原因。

任何市場出現修正時，機會都會隨之湧現，普吉島房地產市場也不例外。在零售市場，我們目前發現了賣房者不惜降價出售，在某些情況下甚至大幅降價出售的現像，許多買房者/投資者會抓住這波降價潮。這些低價購買的房產將為購房者帶來高於平均水平的租金收入，不過這一收入水平很難長期保持下去。

比如，近期售出了一套位於普吉島拉威的兩室共管公寓，這套公寓的面積為 130平方米，外國人可享有永久產權，可以看到部分海景：這套公寓最終以超低折扣價450萬泰銖售出！按最保守的租金和僅有60%的租住率計算，出租這套房子的淨收益率有望到達6%。

租金從每晚1,500泰銖至3,000泰銖不等

這套公寓的租金與東南亞地區的平均租金不相上下。下圖顯示泰國的平均毛租金收益率為5.13%，而新加坡和中國香港還不足3%。

亞洲：毛租金收益率（%）位於市中心、面積為120平方米的公寓

資料來源：全球房地產指南研究——由全球房地產指南公布的毛租金收入（或租金收益率）數據是基於其內部專有研究得出

全球房地產指南研究的發現與我們對普吉島平均租金收入的內部研究結果一致。下表是我們最新的市場研究報告。

普吉島轉售別墅的租金回報率

普吉島房地產市場當前的頹勢讓買房者/投資者有機會實現高於平均水平的租金收入。房地產是投資組合的重要組成部分，能夠通過租房收入和賣出後的資本收益創造穩定的回報，現在看來是時候投資普吉島房地產市場了。為什麼要等到大家欣然發現普吉島房地產市場已經復蘇後再以更高的價格買入呢？

5月英國房產市場月報出爐，本次我們以住房面積為基准，為大家揭曉英國每平米房價最高和最低的區域。調查結果顯示倫敦肯辛頓切爾西地區以11,321英鎊/平米的房價成為全英“房價王”，詳細數據請查看全文。【閱讀原文】

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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