Category: Global Investment Column

去泡沫化以後的西班牙房價基本已經跌至谷底，隨著西班牙經濟轉好，加之西班牙移民政策的推波助瀾，西班牙房地產市場迎來曙光，不少外國投資者來到西班牙“淘房產”。那麽，西班牙房地產究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌準備“占領”西班牙的同時，也有人質疑，投資西班牙真的靠譜嗎？現在是否“抄底”西班牙的好時機？

精明的投資者在采取行動前必先做足功課，所以居外請來了西班牙著名買家代理——物業搜尋者（The Property Finders）總監芭芭拉•伍德（Barbara Wood）進行深度分析和解讀，幫助大家全面地理解西班牙房市；再聽聽Barbara對2016年西班牙投資前景的展望，在猴年出擊投資自然更得心應手。

多角度解讀西班牙房地產市場

1、西班牙經濟環境

經濟走勢“大上大落” 牽動房市發展

走出兩次衰退低潮，2015年西班牙經濟復蘇終有起色，可是房市規模比高峰期時要縮水63％，經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見壹斑。西班牙房市要恢復到經濟崩潰前的盛況固然最好，但至少找回某種平衡也仍有很長的路要走。正如IMF強調，西班牙經濟隱藏著“深層結構性問題”，包括就業持續不穩定丶失業率居高不下，人口外流和長期人口減少，西班牙房地產市場需要被仔細審視。

延伸閱讀：認識當前西班牙經濟的亮點與不明朗因素

2、海外買家

沒了海外買家 西班牙房產市場會怎樣？

答案是：規模大縮水。西班牙各地區的數據顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，準確的說就是海外買家前往的地方。鑒於2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，Barbara預計該地區房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家需求的膨脹將與黃金地段高質量庫存的短缺形成矛盾。

延伸閱讀：西班牙幾個外國買家主導的地區市場及其量價走勢分析

3、“3W”原則

透視西班牙的海外房地產市場

我們已經從數據得知，海外買家是西班牙房市構成舉足輕重的壹大部分，現在是時候更加深入地了解市場的運作。究竟這些海外買家從哪裏來？他們最愛買什麼房產？最受海外買家歡迎的西班牙黃金地點又是哪裏？Who丶What丶 Where的“3W”原則讓妳把西班牙的海外房市看個通透。

• Who——買家是誰？

世邦魏理仕指出，西班牙房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外。在國外投資者中，來自歐盟的買家占比又壹次超過60%，其中英國買家最多。海外購房者壹般壹開始是作為遊客，受高爾夫旅遊吸引，去年中國遊客數量增長30%。

• What——買什麽？

早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，轉售為主的趨勢將延續到2016年。現在活躍在市場上的海外買家通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出的庫存新房最不感興趣。比起新建房來，成品房的價格成本很有競爭力，尤其是公寓和聯排別墅，它們會更寬敞，地段更好。

• Where——什麽地點？

2015年西班牙大多數的房地產交易集中在地中海沿海群島，海外買家占這些地區的所有房地產買家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安達盧西亞（Andalucía）之外，西班牙其實在內陸地區和大西洋沿海也有不少黃金地段，同樣以壯麗的海景和純正的西班牙風情吸引海外買家。

延伸閱讀：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法則

洞悉2016西班牙房地產投資機會

1、西班牙黃金居留簽證

買房就能移民 或帶動房市熱銷

西班牙黃金居留簽證始於2013年底，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。簽證推行初期反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻壹樣，後者的效果卻要好得多。2015年7月，葡萄牙簽證政策突然暫停，以待進壹步的立法。同期，西班牙政府宣布放寬簽證的壹些限制和“加碼”移民及家屬的權利，相信時間會證明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸閱讀：葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停 西班牙50萬歐買房移民升溫

2、黃金投資法則

2016年西班牙房產投資致富實用錦囊

目前西班牙房價回暖，但即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，預測2016年來自海外的買家將會越來越多。Barbara總結，在過去8年的房市跌巖中，總會有房產和地段供不應求。所以她建議 2016年買家不要癡迷於新建房產，可以首先看看同類型的二手房，通過徹底的搜索，買家仍然可以發現壹些真正物美價廉的房產。至於黃金法則：永遠都是地段為上。

延伸閱讀：2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。

政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？

那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。

例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。

市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。

雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。

所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：

• 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
• 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
• 電塔也是一大禁忌。
• 確保所有房產冬天都能照到太陽。
• 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。

銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

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對許多西班牙觀察家而言，2015年，西班牙很多事情開始看起來有所好轉，或至少沒有變得更糟。一些經濟數據顯得十分樂觀：出口額逐月攀升，旅游業破記錄，國際貨幣基金組織（IMF）在3個月內2次上調西班牙2015年經濟增長預測至3.1％，遠超歐盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份報告中，IMF也強調，西班牙經濟面臨“深層結構性問題”。盡管西班牙在過去兩年創造了逾100萬個就業崗位，失業率仍是一個大問題。在西班牙經濟衰退加深之時，僅建築行業就減少了逾200萬個就業崗位。盡管失業率最終有小幅下滑，但速度極慢，那麼西班牙國家統計局（INE）公布的數據也就不足為奇了。INE數據顯示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外遷以尋求就業，期間移民人數為50,844，回國人數為23,078。如果此移民人數在下半年翻倍，那就意味著2015年出走西班牙的人數比2014年要多，這並非一個好趨勢。

房地產行業也並無不同。一些地區的房屋銷售、抵押貸款獲批人數、建築開工和未來項目數量的統計數據顯得樂觀，但相比之下，另一些地區的數據要麼表現平平要麼顯得不樂觀。因此，到最後，2015年西班牙經濟相比上年的衰退真的沒有什麼不同。你如何看待西班牙總體經濟現狀，尤其是西班牙的房地產市場，取決於你觀察的方面，也許更重要的是你從哪看。雖然2016年西班牙經濟預測更好，但考慮其經濟衰退的嚴重程度也很重要。

2007年，西班牙是歐元區增長最快的經濟體，增長率高達3.5％，還有預算盈余。5年後，西班牙的失業率位居發達國家之首，銀行業幾近奔潰——盡管2010年被經濟合作與發展組織（OECD）評為“穩健（solid）”。在房地產行業，雖然2015年第三季度交易量增長16.3％至93,743套，看起來更健康，但與2006年同期的251,600套相比，這場經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見一斑。盡管情況正在改善，2015年底房地產市場規模比高峰期時的規模要縮水63％。我不僅一次指出，西班牙房地產市場能恢復到經濟奔潰前的盛況固然很好，但實際情況是，即使要找回某種平衡也仍有很長的路要走。

經濟亮點

出口業和旅游業

2015年前三季度，西班牙出口增長4.4％至1.8626億歐元，達到歷史同期最高點。外來游客對西班牙經濟如此重要，不僅彌補了經濟衰退期所有的損失，還創下新紀錄。危機爆發前游客人數高達5,900萬，在最低迷時只有5,500萬人，但2014年底已恢復到6,500萬人。截至2015年11月底，西班牙游客人數已達6,460萬，所以預期2015年旅游業將再創新高。西班牙旅游部預計，最後旅游總人數將達6,800萬左右，該國將連續三年成為世界第三大旅游目的地。這些數字是對房地產市場很重要，因為國際買家最開始都是游客。旅游業就業人數占總就業人口的15.3％，對國內生產總值（GDP）貢獻達15.2％，且這兩個比例均高於2007年的高峰期，顯示出旅游業對西班牙經濟是多麼的重要。

商業房地產

寫字樓、商鋪和商業單位的需求增加，預示經濟信心正在加強。馬德裡及其他城市的中心黃金地段的房產需求正與2008年高峰期水平相匹配，盡管一些需求或許出自意想不到的地方。商業注冊處（Mercantile Registry）數據顯示，估計自2012年起已有3,000企業搬離加泰羅尼亞（Cataluña），也許是因為該區域鬧獨立所帶來的不確定性引發了恐慌。馬德裡已吸引了1,500家搬遷企業，瓦倫西亞（Valencia）和安達盧西亞（Andalucia）成為第二熱門的搬遷地，吸引了750家企業。與分裂活動不同，如果有一件事企業不喜歡，那就是不確定性。

就業增長

2015年，西班牙初創企業總數同比2014年的12萬略高，創六年新高。從地區看，馬德裡、加泰羅尼亞和安達盧西亞擁有的初創企業數量最多。2015年第二季度末，歐洲就業指數顯示，西班牙就業機會同比增長21％，領先於其他歐盟國家。房地產行業的就業增長率高達340％，令人難以置信，反映新的地產代理在激增。

由於旅游相關的就業崗位眾多，2015年夏末並不是就業人數大降最為明顯的時段。但10月有輕微波動，11月就業人數減少27,071人，跌幅為歷年同期最大。就地區而言，安達盧西亞就業人數減少17,900人，居西班牙各城市之首，緊隨其後的是瓦倫西亞9,807人，馬德裡4,678人。期間，建築施工、農業和漁業、工業和服務業有新增就業崗位，但只是部分地區就業人數有所上升，整體仍參差不齊。在數量方面，2015年西班牙整體失業人數降低到500萬以下，整體失業率在25％以下，但25歲以下年輕人的失業率僅低於50％。

經濟不樂觀的方面

失業及就業不足

當IMF提高其對西班牙經濟增長預測的同時，OECD也發布了一份關於西班牙就業問題的報告，強調一些IMF提到過的“深刻結構性問題”，特別是那些影響到青年人的問題。根據這份報告，約33％的西班牙青年人都沒在接受教育、培訓或就業，他們需要平均6年的時間才能找到第一份工作，相比之下丹麥青年人只需2年。西班牙簽臨時合同的25歲以下青年人的比例也最高，為71％。西班牙青年人占所有非全日制工人總數的22%，是歐盟平均水平（9.9％）的兩倍多、OECD國家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的畢業生處於失業狀態，與發達國家13%的平均水平相差甚遠。盡管越來越多的西班牙人正在尋找工作，臨時和兼職工作趨勢仍在持續。截至2015年年底，在安達盧西亞近400萬的注冊勞動合同中，只有4％是長期合同。某些地區的失業率仍遠高於全國平均水平：馬拉加（Malaga）的失業率為28％；加的斯（Cadiz）更糟，失業率約為40％，其中青年人失業率高達約60％。

人口外流

如此糟糕的就業前景必然導致西班牙人去海外尋找工作。到這樣的程度，它可以被稱為國家危機。當然，西班牙之前也有過大規模移民，特別是在20世紀60、70年代。但那時是受教育程度最低、技術水平較低的職員和藍領工人離開，去了北歐的工廠、酒店和餐飲行業工作。不同是的，這次正在離開的主要是年輕、受過良好教育和高素質的人，去的不僅是其他歐盟國家，還到了更遠的中國、巴西、美國和南美。西班牙已經失去了成千上萬的醫療專業人員、律師、建築師、IT專業人士、工程師、企業家等。西班牙國家統計局預測，該國人口在未來10年將進一步萎縮，預期降幅高達5％，到2050年人口又將進一步減少5％至4,000萬人。

Barbara專業點評

因此，在就業持續不穩定、失業率居高不下，人口外流和長期人口減少的背景下，西班牙房地產市場需要被仔細審視。2015年，西班牙房地產仍然具有兩面性，且兩者彼此獨立並不相連。國內市場與國內經濟環境有著千絲萬縷的聯系，而國際市場似乎在另一個平行的世界運行。在我看來，2016年也將如此。

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2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。各大銀行紛紛開始放寬信貸審核並且樂觀地預計未來的償還能力。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒，當然在您做出這個重大決定之前，還有一段重要的路要走。

建議一、如果您已經決定入房市，那麼就不要猶豫不決

如果您想法明確，也有足夠的資金，那麼就應該把購房盡快提上日程。根據西班牙國家統計局（INE）的統計數字，2015年最後兩個季度的房價的漲幅在5%－6%之間，根據西班牙第二大銀行BBVA銀行不動產部門的預計，2016年房價將持續漲勢。

當然，房產市場並不具有同一性，目前房價的上漲主要集中在西班牙大城市的市中心，特別是在居住環境好的貴族區分。郊外的一些衛星城或者小城市的房價可能持平或者還在下跌。“一些地區由於房源大量積壓，居民較少等原因房產還是無人問津，另一些地區可能由於經濟還沒有復蘇，就業率跟不上，人們不敢貿然投資，” 西班牙房產交易門戶網站idealista市場研究負責人Fernando Encinar先生解釋到。

建議二、研究投資回報率

Encinar 先生表示：“目前市場上還有一些地區的房價經過經濟危機洗牌後還是很合理的，特別是那些房屋租金可觀的地區”。如何來評判購買的房產是否成功的投資呢？他建議道：如果您花50萬歐元購置了一套公寓，出租後租金可以達到500歐／月。那麼一處15萬歐元的房產就應該以700歐元／月的價格投放到市場上。如果您花了20萬歐元購房而租金卻卻只能設定到500歐元，那麼哪個投資好就不言而喻了。

建議三、選房要專業，決定靠直覺

選什麼的房子一般與我們購房的需要，個人情況，預算，區分，工作和家庭需要（如孩子入學）等因素息息相關。雖然如此，但也無需一定要找到一個完全符合上述因素的房子而抓狂。“有時候當你走進一套房子的時候，就知道你要找的就是它。”Alfa地產中介的副總裁JesusDuque根據其多年經驗說道，“房子不是看的越多越好，有針對性地看十套房子就可以完全滿足需要。”

Encinar 先生補充道：“有時候十全十美的房子並不存在。現實中我們需要降低一些其它需求來滿足最重要的需求：當你選擇一套房子的時候，總是有三個最重要的因素：地段、價格和面積，當運氣好的時候我們可能遇見三個因素中有兩個我們都滿意的房子”。“比如說如果你想在Huertas（馬德裡市中心繁華的商業步行街附近）購房，那你必須要舍棄一定要買大房子的想法”。

建議四、新房，二手房還是規劃中樓盤？

不同的房屋類別有不同特點。通常來說新房的質量都更好，但是也應該看到因為城市規劃的原因，一些大都市如馬德裡，城內空間基本已經全部飽和，新房往往都位於郊外偏遠的小鎮上。

與此同時，二手房往往都在城內，而且很多都位於出租需求比較旺盛的商業區，因此利潤空間較大。“在價格持續上漲的優質區分，投資回報率將有很大的空間，”西班牙房價中介企業協會（AEGI）的經理Javier Martinez評論道。

如果您看中的是規劃中的樓盤－－也就是說還沒有開始建設，那麼一定要審慎。西班牙財產登記員工會在其發布的《西班牙購房指南中》，提醒廣大買主在簽約規劃中的樓盤或者是交納定金前，一定要首先審查開發商的資質，或者要求開發商把房款存進銀行的擔保賬戶直至開發商交房為止。

建議五、做好購房前的准備工作

在選定了心儀的房產後，就可以著手確認房產基本信息以及房屋背景，如：是否有債務、貸款和違建情況等。落實了房屋的各項信息並且協商好了房價後，就可以跨出正式房屋買賣交易的第一步－－簽訂房屋定金合同。房屋定金合同通常是指買家交納房屋總價的一部分款項做為購房的定金，並且在定金合同中約定房屋正式交易的最後期限以及具體細節。房屋的定金合同具有法律約束力，因此當合同雙方中的賣方不能繼續履行賣房義務時，需要雙倍退還買家的定金；當合同中的買家不能繼續履行買房手續時，則無權向房主討要回定金。

建議六、如果您不是行家，別忘了向專業人士咨詢

投資購房的講究多多，如果您沒有相關經驗或者不是業內人士，在整個購房過程中，別忘了咨詢專業法律人士的意見，讓他們來為您把關整個交易過程和審閱修訂購房合同。

根據西班牙銀行現行政策，中國籍的投資者如果不是西班牙正式居民且在西班牙沒有穩定的收入，一般不予辦理西班牙購房貸款。因並不適用於中國投資者，故在此不展開說明。

季律師專業點評

西班牙中國律師事務所季奕鴻律師指出：目前西班牙樓市價格回暖正應了中國人“買漲不買跌” 的投資心理。在人民幣走跌的大環境下，海外投資市場將繼續升溫。2015年下半年至2016年初，國人在西班牙的移民數量和投資數額上出現了雙倍甚至三倍的增長。屆時也季律師也提醒大家多了解西班牙投資的流程和相關法規，做好移民評估和准備工作，審核移民機構的資質並警惕房價陷阱。按照合法程序明明白白地投資才是保證未來成功收益的基石，希望廣大移民都能安全投資，成功移民。

（本文由西班牙中國律師事務所整理翻譯自西班牙《國家報》1月12日發表的文章。）

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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西班牙移民簽證始於2013年底，稍微落後於有類似計劃的其他大多數國家，目的是為了鼓勵非歐盟居民投資西班牙。投資者可采取的移民西班牙的途徑有幾條，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。我想，西班牙以為俄羅斯和中國買家會有很大興趣，因為已經啟動並運行過同樣計劃的國家，如塞浦路斯（Cyprus）、馬耳他（Malta）和葡萄牙，已經有過經驗。然而，西班牙計劃開始後不久，俄羅斯市場掉下懸崖，中國炒房團要來的跡像很微弱，至少人數不如預期。

事實上，最初西班牙黃金居留簽證來自各國的反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻一樣，後者的效果卻要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，簽證將額外覆蓋簽證持有人的未婚同居者、年滿18歲的成年子女和父母，賦予他們就業及使用健康和教育體系的權利。不像某些國家的方案，西班牙不要求最少居住天數，續簽也可以在西班牙之外進行，適合那些短期內不打算獲取永久居留權，但要買房出租或需要尋求資金避風港的人。

政府統計數據顯示，截至2015年8月，已有217.3萬歐元注入西班牙經濟，其中34%來自房產購買。時間會證明改革後的方案是否會提升吸引力。但是，除非中國放松外彙管制，我認為近期中國買家不會暴增。中國現行的外彙管制比以前更嚴格，作為中國國家主席習近平打擊腐敗和洗錢行動的一部分，個人購買外彙額度是每年5萬美元，盡管個人境外彙款的額度是每天5萬美元。顯然，要麼中國買家有在國外持有外幣的需要，要麼他們必須找到繞開管制的方式。最近中國政府表明，外彙管制或從2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外買家數據顯示，按國籍分，中國買家在第二季度增長了26％。在此期間，我的亞洲市場同事Pei Ching Eh與中國銀行的北京和上海分行進行了溝通，辦公室反映，他們對用於海外買房所用的外彙出口不樂觀。

據傳西班牙銀行密切監視資金來源，被中國買家視為“不友好”。也許葡萄牙銀行更加放松，這就解釋了為什麼葡萄牙房地產市場如此微小，做得似乎卻比西班牙要好得多。這也有助於解釋為什麼2015年7月葡萄牙簽證政策突然暫停以待進一步的立法，檢察官宣布，他們計劃起訴前內政部長和前邊防警察負責人，他們涉嫌在發放黃金簽證過程中貪污和洗錢。在政策暫停之前，葡萄牙簽發了2,420個簽證，收件人列表中最多的是中國人、巴西人和俄羅斯人。也許西班牙做得並沒有那麼糟。

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西班牙海外房地產市場的“3W”原則（Who、What、Where）

買家是誰（Who）

世界領先的商業地產和房地產服務顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地產投資方面，西班牙重新列入前10大國家榜單， 2015年底，該國房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外，而2013年，西班牙在這一榜單上排名第16，2014年排名第11。在企業層面方面，近年來有一個特征就是，機構投資者和私人股本基金的對內投資專注於從地方政府和銀行手中購買已建成的公寓樓群，但2014年底，就有評論指出，好地段缺乏優質、價格合適的現房。所以毫無疑問，2015年這種類型房產的總體交易更少，2015年有跡像表明，包括裡亞爾托（Rialto），哈裡（Harver），肯尼迪威爾遜（Kennedy Wilson）等機構投資者投資開發和建築項目都是以合資合作形式，而不是直接投資成品房。2015年12月，中國香港白金地產（Platinum Estates）買下了海於馬貝拉最好的海灘的海濱地段，計劃在該地開發5棟酒店和別墅度假，投資總額2億歐元。

2015年的個人買家或多或少是2014年的重演。西班牙房地產國外投資者中，來自歐盟的買家占比又一次超過60%，其中英國買家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大買家法國的兩倍多。這一房地產趨勢可能持續。根據西班牙產籍辦公室2015年第一季度至第三季度的數據分析，英國對西班牙房地產投資增速是其他國家兩倍多。相比之下，2013年以10%市場份額占據第二位的俄羅斯2015年以來連續三個季度繼續下降，截止第三季度海外市場份額不超過3%。

在這兩個例子中，貨幣彙率可能起到了重要作用，一方面，2015年英鎊走勢良好，年底彙率跟年初一樣，1 英鎊兌1.35歐元，而俄羅斯盧布卻損失慘重。2015年，俄羅斯在西班牙旅游房地產市場的份額減少了一半以上。如前所述，海外購房者一般一開始是作為游客，而來自一部分國家的游客數量大幅增加。2015年7月，西班牙美國游客數量上漲40.5%，毫無疑問與美元走強有關；亞洲游客，尤其是來自日本和中國游客數量增漲 30%，他們主要是受高爾夫旅游吸引；其他歐洲國家，如奧地利、波蘭、匈牙利等地的旅游人數呈兩位數增長，表明未來在西班牙買房的外國族群將進一步擴大。

買什麼（What）

2015年出售的絕大多數房產是經二手轉售，盡管這裡所說的二手房包括銀行從開發商那裡拿到，目前正在銷售的新房， 原因是銀行從開發商那接管的房產時已登記為首次銷售。2015年底，轉售房與首售房比率大約是4:1。然而，正如前面提到的，現在活躍在市場上的海外買家一般資金充裕，這些投資者通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出庫存新房最不感興趣，不管它是銀行二手轉售還是最初的開發商直接銷售。這就是西班牙房地產泡沫留下的問題，因為事實是，直至2008年崩潰的，長達十年建築熱潮並不是最理想地段的優質房產項目的建築熱潮，而是在二級沿海地區或衛星城市的郊區房產的建築熱潮。早前有報道指出，一些分析師認為，很大一部分售不出的新住宅將永遠不會找到買家，那些僅僅是混凝土加上窗戶搭建的房產，並且地段缺乏基本的基礎設施，如交通、商店和學校，價格可能是5萬歐元或更少了。

當前市場如此偏重於轉售另一個因素是海外活動主要圍繞著數年前就開始銷售的樓花，並且留有庫存的可能很小的房產項目。2006年，獲得許可證批准的建築項目最多，為865,561個，而2013年最少，僅34,873個，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全國範圍內獲得批准的建築項目恢復到39,871個，公寓與獨立屋比率大約為3:1。這些數據的關鍵是2015年獲得許可證的項目，特別是公寓項目，這些項目要到2016年末甚至2017年才能銷售，所以短期內不會發生任何改變，新建築仍將有限。你可以看一下西班牙馬拉加（Malaga）省的房地產市場現狀，這裡是海外房產購買最活躍的地段之一。過去幾年，市場最活躍的高峰期，獲得許可證批准的建築項目每大約2萬個。在2015年第一季度到第三季度共有1797 項目獲批，其中公寓為30%，新建房屋70%。即便如此，與2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，獲批項目僅為584，而且過去幾年，新房庫存少，也解釋了為什麼2015年二手房轉售與新建房銷售之間的比例遠遠高於全國平均水平，在馬拉加省，90%的房產銷售是二手轉售。

所以，2015的市場以轉售為主，這一趨勢將延續到2016年。事實上，早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，買二手房時，我建議客戶多看重經濟意義，而不要因為需要修整或是獨立房屋需要拆除重建等原因就被嚇倒，建築成本仍然很有競爭力。幾乎肯定的說，比起新建房來，你能以更優惠的價格得到一套成品房，尤其是公寓和聯排別墅，比起最新建或是近期建造的房產，它們會更寬敞，地段更好。