Global Investment Column – Page 37

新年伊始匈牙利連出重磅房地產市場利好政策

剛剛進入2016年，人們還沉浸在新年假期的喜悅之中，匈牙利政府相繼頒布了針對房地產市場的重要刺激政策，隨後被廣泛認為是利好匈牙利房地產的重磅消息。

眾所周知歐洲國家的稅賦水平都是非常高的，這次匈牙利政府出人意料的把房地產開發建設環節的增值稅從先前的27%一次性調整到5%。相關人士認為此舉無疑將極大的減少了開發成本，增強了開發商投資的積極性，引導各種國內外資金進入匈牙利房地產市場。與此同時匈牙利政府還頒布了刺激需求的補貼政策。其中包括對那些有3個孩子的家庭提供1千萬福林現金補貼，另外再提供1千萬福林低息貸款用於購置住房，期限最長為25年！

布達佩斯某資深房地產經紀人表示非常看好未來的房地產走勢。她認為這直接獲益於對購房需求的刺激，房屋對於匈牙利人來講是非常重要的財產，擁有舒適溫馨的住所是很多年輕人的奮鬥目標。匈牙利政府提供數量可觀的現金補貼和低息貸款，預計此舉可以直接增強部分匈牙利家庭購置更大更好的房屋的意願和購買力。同時該政策也被看作是對出生率的有效刺激。更多的孩子將需要更多的住房面積。在一個需求驅動和政策導向刺激的市場裡，預計更多的發展商會選擇在合適的時機進入市場，開發更多新建項目，在這個過程中一定會有海外資金投資匈牙利房地產市場，從而帶動更多相關產業一同發展。

該房產經紀還補充到，2015年匈牙利房屋價格呈現明顯的上漲，她預計在各種積極政策的刺激下，未來幾年的房地產市場將更加活躍並充滿活力。這也許是很多海外房產投資人所更為看中的，並希望從未來的投資中獲得比較滿意的收益。

這些福利顯然來得太突然了，很多家庭已經開始了各自的咨詢和規劃。目前在匈牙利投資開發房地產市場的海外公司主要來自俄羅斯、英國、德國等，近年也出現了來自中國的投資身影。由於布達佩斯獨特的人文特制，重要的地理位置，出眾的自然資源，頗具吸引力的房價和生活成本，也使得越來越多的外國人來此購買房產長期定居或度假小住。

如果你正在考慮嘗試歐洲的生活方式，或者正在考慮海外的資產配置或生意投資，希望這些來自匈牙利房地產市場的重磅消息能對你有參考價值！我們同時建議准備投資海外房產的投資客多了解海外購房過程中的法律法規和稅收等相關信息，以便作到從容快樂地投資！因為我們大家常說：“市場有風險，入市須謹慎！”

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資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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沒有外國買家的西班牙房地產市場會怎樣？

問：如果沒有國際買家，西班牙的房地產市場會怎樣？

答：規模大縮水。

外國買家聚集的西班牙地區市場

西班牙物業登記處發布的2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，准確的說是海外買家前往的地方。單看西班牙內陸，三個成交量最高的地區按順序分別是安達盧西亞（Andalucia）、瓦倫西亞（Valencia）和加泰羅尼亞（Cataluña），其中安達盧西亞月月占據首位。各地區的數據也進一步顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。例如，外國買家占巴利阿裡群島（Balearics）房產交易的33％，加那利群島（Canaries）也類似。在內陸，阿利坎特市（Alicante）的海外買家占比最高，為50％；馬拉加省（Malaga）40％；在經濟最活躍的黃金地段之一馬貝拉（Marbella），60％的購房者來自別國。將居住和非居住外國人計為一組，海外市場占西班牙整體市場份額的17％。

海外買家在西班牙貸款買房

經歷6年按揭貸款緊縮後，西班牙國內市場已經癱瘓，而大多數海外買家現金充足，國際市場並未受拖累。2015年初公證員統計顯示，80％的外國購房者不貸款，我預期年底的數據相似。馬貝拉2015年第三季度的統計數據表明，70％的購房款是現金。如果2015最終數字顯示越來越多的外國人貸款買房，我相信那也更多地與全年利率下跌有關。就英國買家和持美元的買家來說，英鎊兌歐元和美元兌歐元大幅走強，許多人將貸款視作一種財務選擇而非必要。

即使海外買家確實需要貸款才能買房，他們的首付也高達40％或50％。雖然銀行再一次非常熱衷借錢給國際買家，但我的建議是，預算制定中，按揭成數（LTV）最好是60％，並做好保守估值和狀態被詳細審查的准備。的確，一些銀行可能會提供70％按揭成數，但隨後他們會給出非常低的估值。在實際情況中，他們提供的貸款不會超過房價的50％或60％。

2015年，我遇到過幾次這樣的情況，我認為房產已經賣出，但後來又掛牌，原因都是外國買家未能拿到抵押貸款。在一個案例中，我的客戶們介入了，以低於原價20%的價格拿到了房子。

西班牙房地產成交量價走勢

自2014年第一季度以來，主要海外目的地房產價格已經觸底反彈；2015年則持續上升；預期年底地中海沿岸市場上漲約4％，馬洛卡上漲7％。但我預計，在那些最好的地段，最終確認的全年數據甚至會更好。我還預計房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家上漲的需求將與黃金地段高質量庫存短缺形成矛盾。

然而，在我看來，海外市場也有一部分和國內市場一樣處境艱難。我指的是國際市場上依賴貸款的那部分買家，他們期望獲得80％-100％貸款購買典型的2房2衛度假公寓，在市場繁榮時期這輕而易舉就能實現，但現在不可能。在地中海海岸，這類房產占銀行沒收物業的絕大部分，說得好聽些大部分都不太樂觀。事實上，2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，海外買家對地理位置較次和質量較差的房產可謂敬而遠之。那些黃金地段之外的地區，供過於求仍是個大問題，所以不存在價格上漲的壓力。

盡管如此，2015年，市場改善的三項指標——交易量、抵押貸款獲批數和價格，在西班牙房地產泡沫破裂後第一次均朝著正確的方向移動。它們並非總是在一條向上的直線上移動，更多的時候是波浪式變化，每月有上下起伏。至於價格，2015年初起，盡管許多地中海地區出現正增長，但一些地區房價持續下跌使得全國平均房價增長水平為負。但最後，西班牙國家統計局的統計數據顯示，2015年第三季度，所有地區的登記房價環比均出現上漲，年增長率範圍從拉裡奧哈（La Rioja）最不起眼的0.8％橫跨巴利阿裡群島（the Balearics）的8.4％——盡管一些地區，如加那利群島（the Canaries）和巴倫西亞（Valencia），房價環比增長有所放緩。

正如預期的那樣，隨著銀行貸款限制放寬，抵押貸款獲批數增多促使交易量連續14個月上漲，我估計年末總成交量將同比增長26％，離40萬套不遠。但是，10月抵押貸款獲批數和交易總額增長均有所放緩。不過，在沒有獲得全年數據時，不能判斷這是個暫時現像還是個復蘇正失去動力的跡像。交易量10月僅增長2.7％，9月則大增13.8％。評級機構惠譽在聲稱西班牙市場已經見底的同時也表示，該國經濟復蘇將是緩慢而不均衡的；專業金融服務機構畢馬威（KMPG）則非常謹慎地看待市場復蘇，主要考慮到人口萎縮和好幾年的高失業率。

因此，只要考慮到低端的國際市場與低迷的國內市場，似乎就有理由說，統計表明，房地產市場確實在2015年觸底；或也可以樂觀地認為，2016年西班牙房地產市場雖然仍然脆弱，可能不會變得更好，但至少不太可能變得更糟。鑒於國際買家資金雄厚且現金充裕，海外市場需求將持續攀升，唯一可導致增長放緩的薄弱環節是優質庫存短缺。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

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2015年是中國海外地產發展里程碑的一年

2015年中國資本進軍海外房地產市場正在進入一個全新的階段。各大品牌開發企業已經快速開始自己的海外項目布局。隨著中國投資者通過購買更多的海外資產來分散快速增長的國內財富，中國資產輸出，在全球房地產投資市場將會占有越來越多的比重；據CBRE報告數據顯示，2013-2014 年，中國資本占亞洲資本投資海外商業物業總額的四分之一以上，2014年已經達100億美元以上。機構預計2015年投資總額將超過200億美元。

觀點1：嘗試性開發逐漸向規模化開發轉變

從2010年開始，多數國內品牌開發企業已經開始在全球不同區域進行嘗試性開發，經過幾年的海外開發經驗積累，已經基本形成了品牌開發企業的海外地產開發模式。依托國內強大的消費承載力，引導國內高淨值客戶進行海外資產配置。隨著碧桂園2015年12月18日發布在馬來西亞新山投資2500億元，開發“森林城市”項目，標志著國內品牌開發企業由原來的嘗試性開發向規模性開發的轉變。

觀點2：形成產業化發展

同時，部分品牌開發企業結合自身產業布局，形成了以旅游產業、養老產業等為發展方向的海外地產開發模式。標志著國內品牌開發企業已經結合自身產品特點，形成海外產業化地產開發模式。如中發地產以世界各地經營的酒店為依托，推出了自己的產業化開發模式，以海外旅游與海外地產開發相結合，打造出附加投資價值的海外旅游度假房產產品；

觀點3：多元化發展

目前從產品供給來看，已經不全是美、加、澳、英等主流移民國家的產品了，越來越多的新興區域項目進入國內市場；歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亞區域國家、非洲重點城市均有項目在國內進行銷售。

從產品結構來看，也呈現多元化發展的狀態，移民加投資的房產、居住類房產、純投資產品等，所能覆蓋的產品業態基本都已涵蓋。

在人民幣貶值預期的影響下，預計2016年，又是海外地產高速發展的一年，國內開發企業的海外開發步伐，帶動了國內客戶海外投資的熱情。同時，由於國內客戶海外投資的熱情，也會促使國內開發企業更快的向海外邁出步伐。

另據消息，2015，中國內地監管機構正在討論推出新版合格境內個人投資者計劃（QDII2），該計劃允許資產淨值超過100萬元人民幣的高淨值人士至多將其50%的淨資產用於購買海外資產，包括房地產。這一海外投資計劃最早在2016可以在部分城市試點實施，包括上海、深圳、天津、武漢、重慶和溫州。這可能成為中國居民在海外投資的一個重要裡程碑，因為它將開辟一個不受干擾的渠道，允許他們直接投資海外房地產。如果成功實施，預計該計劃將促使未來幾年海外房地產投資激增。

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年末總結：西班牙最佳租賃時機一網打盡

據西班牙航空權威機構機場航管局（AENA）發布的數據顯示，2015年8月，抵達西班牙機場的乘客量超過2400萬人，同比增長4.7%，創下單月新高。其中海外游客占1730萬人，與國內游客持平。馬德裡巴拉哈斯機場乘客量反彈非常強勁，同比增長14%，這也許在預計範圍之內，因此前該機場在經濟衰退期間受到嚴重衝擊，流失數以百萬計的乘客，而地中海機場乘客增加5%左右。

為什麼這對於出租房的業主而言是個好消息呢？11月公布官方旅游數據顯示，8月數據強勁，進一步凸顯出西班牙游客量今年將再次刷新。在過去的兩年裡，西班牙已經是世界上游客量第三大的國家，2013年突破6000萬大關， 2014年增加到6490萬，預計2015年增加到6600萬以上。這組統計數據也給細分了數以百萬計的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明顯的是，部分游客將擁有自己的房產或與家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客尋找非旅店住宿，這部分游客數量也許多達2000萬以上。

總體而言，今年夏天，西班牙地中海海岸線所有房產業主都能掛上“客滿”的牌子，他們可以期待該地區旺季周的總租賃收益率達到4%以上，與一套位於市中心公寓全年或長期租賃收益率大致相同。實現更高收益率的關鍵是關注短期假期租賃，在其他時候，某些一年四季都是旺季的地區還可關注一下長期租賃，以及在西班牙氣候最溫和最適宜打高爾夫球的時候。我不是指只有一個或兩個高爾夫球場，車程不到30分鐘的地區，我的意思是10月和次年6月之間能吸引重量級的高爾夫球手的地區，如太陽海岸（Costa del Sol），又名太陽海岸–高爾夫球海岸（Costa del Golf），特別是馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅（San Pedro）這段中心區域，總收益率能夠達到8%，約有4%在旺季周實現，另外4%將在換季和淡季周實現。該區域外，夏季租金收益率能夠達到4%以上，但在換季和淡季，租金收益率可能不會超過2%。

另一個策略是針對換季淡季月的長期租賃；許多北歐和美國業主冬天會將房子出租3到6個月。另一個流行的選擇，尤其是對於斯堪的納維亞（Scandinavia）租戶來說，就是全年租房，但同意在旺季搬出。這樣，租戶不必按月支付和業主能得到的旺季收入。唯一的缺點是，必須確保租戶的個人物品有一定的可用存儲空間。這種類型的租戶很理想：手頭寬裕、已經退休、可靠。

核心地段高質量租賃物業的需求超過供應，收益率應該上升，即使房價上漲，租金價格肯定也在增加。好的房產應該已經接受2016年預訂，也有回頭客。我為客戶找了一套馬貝拉老城區的房子，租賃的第一年，預訂量將達到約280晚。今年1月，一對美國夫婦就租了3個月，自那以後，就只有幾個空位。客戶2015年5月買了一套聖佩德羅海濱公寓，6月1日就開始出租，自那以後，幾乎每天晚上都有預訂，前六個月總收益略高於4%，只要冬季和春季其他周預約量也是如此的話，收益輕達到8%以上。業主應該考慮給最後一分鐘預訂的打折；而且不用說，免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內飾和設備被租戶認為是標准的要求。

當客戶只是簡單要求有可靠的租金收入，我會鎖定特定目標區域，不關注其它，我會找定一種類型的房產，拒絕其它選擇。找錯位置，甚至只是相差有幾公裡，收入可能會減半。在一個特定的區域確定正確的位置，你需要處於合適的地區，因為一些地區立法反對假期短期租賃，因其受大酒店施壓和當地人不滿。巴塞羅那尤其如此，到處都是當地人假期租賃，而在安達盧西亞（Andalucia）雖然立法未定，但看起來可能引入一個許可制度。

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泰國普吉島房產投資：期房VS現房如何選擇？

目前泰國普吉島已開始進入旅遊旺季，在接下來的幾個月，普吉島遊客裡也將成為該地的購房者。每個買家在決定買房時，有許多不同的考量：要做的第一個決定是選擇買期房，還是買現房。泰國二手房

這兩種選擇各有利弊，很大程度上取決於買家的風險偏好。

購買期房的好處：

1、能夠選擇最好的單位

一旦公寓或別墅開發完成，可以肯定的是，最好的單位將已經被售出，早買能給買家更多的選擇。

在普吉島購買一套公寓，度假區內需求最高的是外國人能夠擁有永久業權的不動產。根據泰國2008年版的《公寓法案》（Condominium Act 2008），只有49%的公寓允許外國人擁有永久業權。因此，直到公寓建成才購買公寓，幾乎肯定將錯過外國永久業權配額。

2、資本收益最大化

購買期房的一個主要原因是一旦開發完成，就可以通過資產升值得到更大的資本收益。

對於房地產投資者和投機者而言，這很有吸引力，正如我們在先前的文章中提到過的，預售期間購買普吉島房產時，通常價格上漲30%，而在施工期買房，價格上漲5%至10%。

房地產投機者和投資者希望儘早購買一個新建樓盤項目，借預售前的價格較低賺取差額。在這段時間，開發商還在未獲得建築許可、確認方案以及獲得EIA（環境影響評估）。開發商想要儘早通過銷售獲得收益，就會向買家推出預售激勵方案，通常以大幅折扣、保證租金回報、金融期權和其它形式。此時，買家將得到最低的價格，一旦公寓建成，就能實現最大的資本利得。

3、分期支付房款

購買期房的另一個優點是支付款可以在施工期間分期支付。公寓可達2年，別墅則是10至18個月。

4、更大的設計空間

購買期房可以給買家更多的空間去設計他們的房產，特別是別墅，買家可以對房屋建築結構進行改革，如改變平面圖，或是添加額外的房間。有時買家也可能買下兩個相鄰公寓單元，令房間更大。在這個早期階段，買家也可以自己設計屋內裝飾、家具、浴室、廚房和家用電器。

顯然，購買期房是並不是沒有壞處，否則每個人都應該這樣做，買家必須在購買期房好處與潛在的負面影響，以及購買現房好處之間權衡。

購買期房的壞處：

1、投資風險

決定買期房好還是不好的一個主要因素是是危險因素。投資總有風險，這個項目有可能會延遲或無法建成，如果你購買現房，這些問題完全不存在，對於厭惡風險的房地產買家，不建議買期房。

除非開發商推出一間展示單元或更早的完成開發，買家將不確定他們得到的成品質量。在購買現房，買家可以看到、觸摸和感覺成品，所以他們確切地知道他們所購買的公寓是什麼樣子。

2、租金收入

對於那些希望通過租金賺取收入的房地產投資者來說，購買期房不能一開始就能得到租金收入，需要等到房子建成才行。如果買的是公寓期房，可能要等上2年或更長時間。對於這類房地產投資者來說，購買現房會更適合，因為可以立即開始產生收入。之前在先前的文章中提到過，相比其他全球房地產市場，普吉島租賃收益歷來非常有吸引力的。

全球房地產租賃收益比較（來源: 環球房地產指南）

如果開發完成，但賣不完，開發商通常會推出現房促銷活動，如提供免費家具、免轉讓費，以試圖賣完剩下的房子。這對買家可能是不錯的選擇，雖然在房產價格上，無法得到跟購買期房同樣的資本收益，不過促銷活動可以非常有吸引力。

購買二手房又如何？

我們在今年早些時候發佈的文章以及2014年市場報告中已經明確提到，普吉島二手房地產市場比新開發的房地產項目價格更低，更具性價比。原因有許多：泰銖升值，房地產價格升值，建築材料成本增加等等，所有這些都意味著5年前或是更早的賣家可以提供大量的折扣，從而比市場其他賣家以更廉價的出售，還能輕易取得利潤。這使得買家和投資者利用當前的機會，促進了二手市場活動增加。

買二手房有一個缺點就是，通常會需要一些裝修或改造工作，才能令這房產符合買方的口味。雖然在泰國很多裝修，改造成本相對較低，尤其是相對於歐洲或澳洲，但仍需要買方耗費時間和經歷。

通常，購買二手房地產，你會錯過很多資本增值機會，而購買期房則不會。然而現在二手市場的情況就是這樣，隨著普吉島房地產市場復甦，市場上出現的一些房產開價低得令人難以置信，這也能產生跟買期房一樣的資本收益。

目前房地產市場在普吉島依然緩慢有幾個原因：沒有一個群體接下俄羅斯買家留下的爛攤子、世界經濟仍然疲弱、泰銖兌歐元，英國等多國貨幣匯率仍然走強，許多人誤解泰國政治局勢，包括不熟悉情形潛在買家。然而黑暗中總有一絲光明，這樣的結果是，從二手市場和開發商手中買家都可以買到一些非常好的房子。

對於那些永遠坐在一旁等待泰銖貶值或接下來的選舉的人，他們可能太遲，錯過了市場底部這場盛宴，現在市場已經開始復甦。如今是成為普吉島房地產買家的一個極佳時間。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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為什麼要在泰國購買度假或養老房產？5個原因打動你！

如今，大多數中國買家在泰國置業的都是純粹以投資為目的。買家通常被這些事實所吸引：他們有可能購買到帶永久產權的公寓，泰國房價比起中國或其他火爆的海外投資地要更實惠，泰國的租金收益率也很高。許多泰國開發商都提供租金保障計劃，這樣購房者能獲得8-10％的固定回報率，而一些買家通過當地租賃公司在某些情況下甚至能獲得高達15％的年回報年息。

然而，隨著中國赴泰國旅游者持續快速增長，越來越多的回頭客開始在泰國買房自用。

1、低旅行成本

泰國為什麼如此吸引二次置業者？這並不難看出。首先，泰國靠近中國，去泰國簡單容易。從中國南部飛到泰國只要兩個小時多一點，從北京飛過去也只要六個小時。2015年，許多廉價航空公司已增加了新航線，從中國可以飛到泰國的不同地區，這不僅降低了旅行成本，也更方便地連接了那些生活在中小城市的中國人。目前，中國人最青睞的二次購房目的地，如澳大利亞、加拿大和美國，都需要長途旅行，費用昂貴。相比之下，在泰國購買二套房真又實惠又方便且能快速到達。

2、熱帶氣候

這些快速而方便的航班意味著泰國置業者人數可能在更短的時間內迅速增加。泰國一年四季陽光充足，溫暖的熱帶氣候，對生活在寒冷地區和污染嚴重的地區的中國人來說，來這度個小假真是完美的解脫。

3、低廉房價

因為泰國的房產如此實惠，不僅只有百萬富翁才能在這安置第二家。只要50萬元人民幣，你就能在泰國買到一個約35平方米的一居室公寓，不僅功能齊全、舒適，而且地理位置優越，例如坐落中國旅客最愛去的普吉島、芭堤雅和清邁等地的功能齊全的豪華度假勝地。泰國的度假房產相比海南的頂級度假房產性價比要高得多。

4、退休移民

除了是一個完美的度假目的地外，泰國對任何人來說都是購買養老地產的理想地點。泰國特別歡迎退休後來此居住的人。任何超過50歲的人都有資格領取退休簽證，有永久居留權。完全沒有像到美國、歐洲和澳大利亞等地退休需要克服的移民障礙。

幾十年來，歐洲人一直在泰國購買養老地產。他們在自己的國家過夏天，到泰國來躲避冬天的寒冷。對於中國北方人，這樣的安排也將是非常方便的，短暫的飛行就可以定期回家。

5、優質醫療

來自世界各地的大批的退休人員在泰國安置第二個家，泰國擁有完善的基礎設施為老人服務。泰國不僅因熱情好客享譽全世界，重要城市還擁有世界一流的醫院——醫療護理不僅高質量，花費還遠遠低於中國。

對於尋求二次置業的人來說，無論找的是偶爾度假用的別墅，還是永久的退休之家，都很難找到一個比泰國更有優勢的地方。

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Emily解析泰國房產投資

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泰國度假住宿安排：別墅VS酒店如何選擇？

當規劃一次泰國度假時，位置通常是首先考慮因素。一旦選好了目的地，接下來要決定的是住宿。通常，度假者會立即找酒店，因為他們認為酒店的性價比最高、設施也更多。然而，近年來，租賃別墅已成為一種流行又靈活的度假選擇。想像一下，一個五口之家，父母和三個孩子，如果住酒店的話，他們將不得不預訂至少兩間房，如果孩子還小的話，可能父母還要分開留守。這種情況下，房間只是一個睡覺的地方，而不是最理想的選擇。現在，再想像一下，這個家庭用訂兩間酒店房間一樣的價格來訂別墅。每人都有自己的臥室，大家在一起很安全，無論是室內還是室外他們都有共同的活動空間。有了私人游泳池和花園，孩子們玩起來更安全，家長監督也更容易。

租用別墅不僅對家庭來說是個好主意，對注重私密性的情侶也是個不錯的選擇，用來度蜜月簡直是完美，還適合團體度假人群。普吉島有很多可以租7、8個晚上、有兩間房的別墅，每個人都能輕松找到合適的。如果是團體度假，無論是年輕人還是幾對夫妻，分享一個六間臥室的漂亮別墅，不僅經濟實惠，還能體驗其他選擇所無法提供的極致熱帶生活方式，還有什麼比這更好的呢？設備齊全的廚房，室內、室外用餐區和休息室，陽台和露台，都提供了更多休閑的選擇。普吉島別墅往往占據最迷人的地理位置，完全私密，給客人提供更多的自由。

獨棟別墅就意味著，沒有其他客人會出現在你的個人空間，花園和水池只供你使用。有些別墅設計得像度假村，有熱帶花園，公共游泳池及諸如水療中心、餐廳、全程管理服務的設施。度假者可以選擇租靠近繁華旅游區的別墅，這些地方通常地勢會很高，如山坡地的黃金地段；或租住在安靜的區域，享受寧靜輕松。在普吉島到處都有可供出租的別墅，主要海灘附近、內陸的叢林或風景如畫的東海岸，每個人都可以找到地理位置適合自己的別墅。

租用度假別墅還可以自己做飯，降低了餐飲費用、消除了餐廳固定營業時間的限制。有些別墅甚至提供了內部廚師，隨時都可以為你做飯。大部分別墅都有安全措施，如門禁、閉路電視、報警系統等，度假者可安心居住。通常，一些別墅還能提供額外的服務，如鐘點工、洗衣、保姆、機場接送，或是別墅內的按摩和水療護理。別墅的主人或管理層往往會提供更多個性化的服務，讓住宿完全無壓力。帶司機的汽車或汽車租賃通常也可提供，工作人員可以告訴你去哪裡和做什麼。別墅出租沒有隱藏的費用，沒有17％的稅金和服務費，而且入住/退房時間更靈活。大多數別墅提供高速網絡連接，而很多酒店仍然收費。

以下是租住別墅和酒店就不同考慮因素之比較：

中介將和別墅主人打交道，沒有時差和語言障礙，預定更輕松。在普吉島租別墅時，可以使用諸如Siam Real Estate之類的房地產中介，不僅能更好地“貨比三家”，而且預訂有保證，省心不少。別墅那麼多，搜索工具就顯得非常寶貴，你可以選擇那些對你最重要的特征，比如臥室數量、海景、靠近海灘或可訪問性。

Siam Real Estate有很多的度假別墅可供選擇，適應各種品味和預算。

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泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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“為什麼騙我的是同胞？！”中國移民在西班牙被坑經歷反思與法律建議

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西班牙華文媒體《歐華報》在11月27日頭條刊登了“為什麼騙我的是同胞？！中國移民講述在西班牙投資買房被坑經歷” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折經歷在西班牙移民圈引起了廣大移民的共鳴。

做為西班牙最有名望的刑訴華人律師，季奕鴻律師在近兩年來接到了投資移民的維權咨詢多達一百多個，立案五起。在網路上，網民們自發組建了分享西班牙移民陷阱的小組，注冊用戶達到五百多人。縱觀西班牙移民熱潮的這三年，多數移民順利獲簽的喜悅背後也夾雜著少數移民被 “坑” 被 “騙”史。“究竟是誰在騙我，我又是怎麼被騙的？” 季律師分享中國移民在西班牙維權的幾個典型的案例，希望引發大家的深思和警示。

案例一

“買房產送移民”，開發商提高房價，移民損失20萬歐元。

北京的董先生為了避免移民中介的貓膩，選擇直接與西班牙的地產商簽約購房。開發商貼心地為董先生安排了華人員工吳女士全程為其辦理手續。考察了幾套房產後，董先生看中了一套售價為六十五萬六千歐元的聯排別墅，該地產商熱情地提出為了方便董先生這樣的VIP客戶，購房後公司有專門的律師免費負責董先生的投資移民服務。豪爽的董先生覺得該地產公司的服務非常 “實在”，於是簽約購買了看中的別墅，該開發商也履行承諾為董先生一家辦理好了投資移民手續。

董先生全家來到西班牙定居後，因一次偶然的機會與住在同一小區的鄰居用英語閑聊了起來。交談中董先生發現該鄰居與自己幾乎同期購買的同類別墅價格則比自己的低了至少20萬歐元。懷疑自己被開發商坑了以後，董先生找到季律師進行咨詢。季律師表示：西班牙為自由市場經濟國家，地產開發商有權對開發的房產自由定價。董先生簽訂了正式合同則表示同意房屋價格並自願付清了全款。此交易程序已經完成，合同也真實有效, 並不符合西班牙刑法第248條關於構成詐騙的規定。因此董先生事後想以對方詐騙為由討回20萬歐元的請求在法律上並不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了啞巴虧，20萬歐元買個教訓” 。

案例二

中介故意隱瞞信息，付不出房款客戶買別墅定金被吞。

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中高檔別墅一套。該中介和其西班牙合作律師利用鄭女士缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾三十天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，支付了10%共計6萬2千歐元的定金給房東。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知進行大額彙款需要向銀行提交收入證明，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，6萬2千歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內向其移民中介提起民事訴訟。

案例三

貪便宜選擇廉價移民服務，材料被扣，財產安全留隱患。

音樂老師胡老師退休後決定和老伴兒非營利移民西班牙安享晚年。在馬德裡某華人聚集區看房時，胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦非營利移民的整套手續，收費僅千余歐元。胡老師交了定金後，該中介陪同胡老師老兩口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續。胡老師回國後，在移民群裡了解到幾名通過該中介辦理了移民的家庭懷疑當時通過該中介購買的房產有水份，因為害怕受騙，胡老師就和該公司商量說自己暫時不打算移民了。得知胡老師想要中斷服務的想法，該中介馬上聲稱材料均為他們代辦，如果胡老師不繼續辦理移民則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。

這樣以來，胡老師的移民計劃受到了影響：一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續；二來胡老師的銀行授權書和彙款文件也被該中介扣住，胡老師擔心自己未來在西班牙的投資的安全性會有隱患。接到胡老師的求助電話後，我所決定幫助胡他辦理取消銀行授權。但是和胡老師溝通後了解到，胡老師只知道中介要求自己授權給了一個西班牙人來管理自己的賬戶，因兩人無法溝通，胡老師連此外籍人士名字如何拼寫都不清楚，更不用說對方的身份信息，這樣給取消授權造成了困難。事後，經過多方努力調出了被授權人的信息，該事情才得到了圓滿的解決。

案例四

咨詢公司勾結房東，勸說客戶簽下“陰陽公證書”，魏先生7萬歐元蒸發。

上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅一套，總價27萬9千歐元。該西班公司告訴魏先生，如果公證書價格可以寫低一些，那麼房東可以少交點稅，這樣也可給魏先生適當優惠房價。魏先生聽取了該咨詢公司的勸告，授權該公司私下向房東支付7萬歐元，並做了“陰陽公證書”，將公證書上的價格由27萬9千歐元寫成20萬9千歐元。魏先生來西班牙後，因為該咨詢公司無法提供私下交易的7萬歐元的任何憑據而對此7萬歐元的去向產生了懷疑。魏先生向該咨詢公司提出了自己的疑問後，對方先是告訴魏先生“不要沒事找事兒”，魏先生進一步理論後，還遭到了這家公司的人身威脅。幸運的是，魏先生支付的房款全部是經銀行轉賬的形式支付給該咨詢公司，並且魏先生也保存了該公司對其威脅的證據。目前季律師已受理魏先生的請求，以詐騙罪，偽造文件以及威脅罪對該咨詢公司依法進行起訴。

在西班牙中國律師事務所多次移民維權的案例中，我們不難看出，不少移民之所以吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓，不僅僅是 “同胞騙同胞”或是“外國友人騙中國人” 這麼簡單。要知道，因為中國客人在心理上或者語言上的特殊性。西班牙的房產商或者公司往往聘請中國員工擔任銷售顧問，一些華人的中介賣來賣去，賣的還是西班牙開發商或者西班牙房東的房子。在這一事件上，很難說欺騙某些移民的究竟是在一線從事銷售的華人同胞還是站在後台的西班牙開發商，只能說移民房產銷售的巨大利益將不同的各方聯合在了一起，共同將黑手伸向了中國的移民們。

季律師專業忠告

從法律角度出發，季律師提醒廣大移民不妨進一步思考 “為什麼被騙的會是我？” 許多移民被騙的根源往往是自己在處理移民事務上的決定失誤。在買房和移民事務上，有人輕率地地選擇 “一條龍”的包辦服務，購買中介安排的房產，跳進了移民中介和開發商勾結抬高房價的陷阱；有人青睞房產商打出的“廉價移民” “買房送律師服務” 等，在沒有自己獨立的律師的監督下被 “安排著” 買了房。中國有句古語 “羊毛出在羊身上”，如果僅僅為了節省幾千元的移民費用而支付了數十萬元的 “灰色房價”，這樣占到的便宜是真的便宜嗎？究竟是誰給了別人一次騙自己的機會？

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要買到干淨的房產，安全地移民西班牙，最簡單有效地途徑就是將購房和律師移民服務分開，自己聘請律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO。同時還應認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質，移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定等。

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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西班牙房地產投資有道先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

你的在業時間有多長？
你收取賣家多少佣金？
你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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俄羅斯房地產遭遇瘋狂寒冬！八張圖表看透2015俄羅斯房市

為什麼俄羅斯房地產市場這個冬天瘋了？你會這樣問我。是這樣的，在過去的24年，俄羅斯房地產市場從未有過如此戲劇化的傾向。全國各地的供應都大幅度偏離正常值：一方面，需求同比去年減少了43％；另一方面，貨幣波動和通脹風險更是雪上加霜。這是個關鍵時刻，房市到達極限點，市場的發展模式出現轉變。今天，我們可以說，長期的跌勢已經形成了一個新的房地產市場。

2015年首9個月基本市場指標

三個月內，盧布兌美元的波動範圍在55.48至70.75之間。決定盧布波動性的決定因素是油價，而目前油價也承壓。但是，俄羅斯外債的償還不會像2014年第四季度和2015年第一季度那樣危險。

布倫特原油價格與盧布兌美元彙率

然而，今年第三季度盧布的波動性加劇並沒有成為投資交易的障礙。該季度的總投資額達8.14億美元，比去年同期下降21％。今年首九個月的投資額為20億美元，同比降低23％。

房地產投資額，十億盧布

在經濟困難時期，俄羅斯本地投資者通常主導房地產市場——前9個月，他們所占份額達75％。外資占房產交易量的份額為25％，2010年-2014的平均水平為29％。但是，外國投資者對俄羅斯市場的興趣仍然存在，尤其是亞洲投資者。

按俄羅斯和外國資金來源劃分的投資分布，十億美元 2015年前9個月，房地產細分領域和區域的投資分布 <img class="wp-image-158