Category: Investment Column Original

盡管目前全球市場波動，不過對於致力於長期財富積累的國際投資者而言，美國房地產仍然是一個可靠的投資選擇。據路透社最近發布的一篇文章指出，高端投資者鐘愛豪華房地產，這種類型的資產在其投資組合通常占比60%。

豪宅相比其他資產有幾個優點，對精明投資者非常具有吸引力：

一、豪華房地產價格的增長速度於通貨膨脹

實物資產，尤其是那些供不應求的豪華房地產，升值非常快，即使是在通脹時期，短期投資的購買力下降，房地產資產投資也可保護投資組合的損失。

二、如果遺產規劃做得妥善，豪華房地產可以代代相傳

因為房地產往往會隨著時間的推移升值，家族財富從而保留甚至增多。

三、隨著你的投資增加你的財富，你可以享受豐收的成果

房地產是一個多方面投資，不僅作為投資組合一部分積累財富。豪宅既可以自住也可以作為度假房，或出租以增加投資回報。

如何從豪華房地產投資得到最佳回報？

想要從你的投資中得到最好的回報，豪華房地產應該有一些特性。這些屬性將確保房地產保持高需求，升值，經濟衰退後迅速反彈。

一、位置，位置，位置

位置仍然是購買豪華房地產第一要素。外觀不好還可以翻新，但不能憑空添加海景或紐約公園大道（Park Avenue）的尊貴地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科羅拉多州（Colorado）和佛羅裡達州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）等頂級奢侈生活區房地產價格持續上漲，就是因為位置有如此高需求。

美國任何你想要去的地方幾乎都有可投資的豪華房地產。一旦你敲定你想要購買房產的地理區域，找一位經驗豐富的，在該地已經運營多年的高端豪華房地產經紀人。他們將為你確定最好的、最適合長期投資的社區。

二、注重不能改變的特點

令人印像深刻的山頂視野或寧靜的海濱位置比主臥的壁紙更重要。若是晚上無法見到，奢華的戶外露台一點用都沒。房產很容易通過擴大規模、裝修或翻新提升價格，但是如果房產坐落在當地機場的飛行路徑或臨近個不安全的街區，這樣的投資或將是竹籃打水一場空。

三、理解你的裝修喜好

如今流動性緊縮，要價和售價之間的差距拉大，如果你願意購買需要一些翻新的房產，這會是理想的投資，肯定會隨著時間的推移增加價格。

如果你找到一套房產，位置有利且願意翻新，甚至定制重建，品味和設計水平等於或略優於其他附近的房子，升值會很快。奢侈房產投資者渴望獨特性，但要注意裝修必須兼顧功能，吸引大範圍的高端買家，最大限度地提高你的投資。

搜索房產時，當地豪華房地產經紀人所具備的專門知識和經驗是你最大的資產。花時間去找一個你覺得合適的當地代表。他們將是你的伙伴，為你找到適合你的豪華房地產投資，獲得長期財富保值。

四、提前知道你打算如何使用這套房產

你是一直住在這套房產，還是作為旅行工作時的第二居所？還是你計劃作為度假房租出去？是將其視為一個長期投資，還是想翻新轉售獲利？提前確認這些問題的答案可以大大增加你的投資回報。

向代理了解房產時，記得問他們有關你打算如何使用房產的問題。如果你希望作為當地的永久居民，你會對附近的學校、當地的商店和餐館感興趣。如果你只是部分時間居住當地，保安將會是最先考量。房產若作為度假投資需要其他特點，如靠近假期活動項目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪華房地產投資方方面面都很重要，你要權衡每個方面的重要性，這就取決於你打算如何使用這套房產。

原文由Malte的合作伙伴瑪麗·盧·塔特希爾（Mary Lu Tuthill）撰寫。瑪麗·盧·塔特希爾是一位洛杉磯西區豪華房地產的經紀人，是布倫特伍德（Brentwood）房地產市場的專家。她的聯系方式是office@marylututhill.com。

 

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用於大多數投資性房產類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。

在這些市場，租金收益率一般都很低，並不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那麼房產投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——並不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

收入估算單 （the income estimation models ) 樣例：

• 升值計算與市場價值

在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳的話：“投資曼哈頓房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經紀人通常不知道什麼工具才能算出升值潛力。購買紐約房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

而那些教人們如何投資房產的“大師”們說的那些“投資者應該只專注於房地產的現金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。

作為房地產市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的准確預測。不過，即使不能准確的預測未來，而一味的回避這個問題並不是最聰明的作法。

另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。

我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。

• 在高房價城市投資升值空間是關鍵

我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發現租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之後，該公寓估價為190萬美元，升值了72%！哪裡出錯了？為什麼她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產最重要的特性：升值空間。

目前，我在一家名為分析資本（Analytic Capital） 公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發出一些金融模型作為工具來幫助自己航行於這個大多數人選擇回避或忽視的領域。不過，估計房產未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術和科學的綜合體。要做出正確的判斷，還必須理解這些數字背後的基本原理以及升值背後的動因。

特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基於希望和毫無根據的意見或猜測就去購買房產那不是投資，那是純投機！不幸的是，大多數投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對於投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。

此外，我真的不贊同購買低於市場價的便宜貨才是能在房地產市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，並決定現在出售，那麼她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。

 

Sidney.Shauy專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

 

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

想有高收益，必須承擔高風險

收益直接與風險掛鉤，這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此，購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的，只有長期不斷給房產增值才能實現。

高收益的風險相應也就大。從我的經驗來看，如果給房產增值的話，一般高收益的房產維護費用也相應很高，短租較多，離學校、公司和各項生活設施比較遠，再次出手難度也大。

中等收益比高收益更穩定

最好長期租給收入水平中上，工作穩定的專業人員，這樣不僅能保證收益穩定，也減少了許多不必要的麻煩。因為收入水平較低、工作更換頻率高的租客可能流動性比較大，也就增加了房產空置的時間。

投資收益中等且穩定要優於波動大的高收益。換句話說，年收益穩定在7000美元要比有時候年收益9000，但有時只有 5000來得好。原因很簡單：如果投資收益不穩定的話就很難規劃未來的投資計劃。

唯一要關注的是淨收益

預計收益和實際收益往往不同。地產中介列出的市場價可能是對的（如每月1000美金），但是我可以打包票的是他們沒有給投資者列出所有的主要開支。

以下為投資者所需支付的相關開支：

• 如果購買公寓，需要交納自有住房協會費

• 如果購買但家庭別墅，需要交納維護費、垃圾處理費、環境維護費、寵物費

• 物業保險（投資者根據自我需求來選擇，但是一般都會需要交納）

房產稅

• 物業管理費（除非業主什麼都想自己做）

• 修理和空置費（每年費用至少相當於一個月的租金）

• 所得稅（可以在減去一些項目之後再計算所得稅）

了解抵押貸款對收益的影響

在美國貸款購房的主要好處就是你能夠只付20%~30%的價錢拿到房子。在一個不斷增長的市場上，資本增長的現金（現金回報率是很高的。

舉個例子，如果房產價格是15萬美元，每年增值5%，那麼5年以後房價就是19.15萬，增長了41500美元。如果首付支付30%（也就是4.5萬），那麼回報就是92%（而不貸款買房的投資者收益率是27%）。時間越久收益越高，因為貸款的余額不斷減少。

另一方面，貸款需要一些手續費用（約房價的30%），你還要多一項還貸費用。

也就是說，貸款買房之後現金-現金收益會高出很多，但同時成本也會增加。這些支出大部分可以通過出租來抵消，但如果貸款買房的話，最開始的幾年幾乎不可能通過出租來獲得多少收益。

短租和長租的收益

短租（純房產投資）和長租（半投資半度假房產）是天差地別的。長租房是一種將租金和再出售收入最大化的手段。如果處理得好的話，月收入將會十分穩定，收益也會很高。

度假屋也能獲得收益，但收益並非長期的。有時候收益比較好，有時候沒法獲得收益（但是還需要交一系列管理費用）。就算在奧蘭多這樣的地方，游客的流動性也比較強。而且，管理費占總收入的30%~40%，而長租的話僅占7%~10%。

思考如何將收益進行再投資

成功的投資很重要的一點就是要了解復合增長。愛因斯坦稱之為“最偉大的數學發現”，其他人稱之為“世界第八大奇跡”。

我舉一個簡單的例子：投資者的房產每月淨收益是500美元。如果將這500美元投資到年度成本百分率為3%的債券，那麼20年後收益就是16.55萬美元。這部分只是收入。那麼房產價格呢？過去12年有升有降，但美國房價從2001年至今年增長達到了4.5%。

我們保守的估計，今後20年美國房價年增長為2.5%。那麼10萬美元的房產就成了16.3860萬美元。所以投資者之前投資10萬的房產，現在就超過32.6萬了。當然我這裡還是很保守的估計。因此房產投資應該成為投資者的長期收入和退休計劃的一部分。

 

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

國際市場上對美國房產需求一向最為強勁，尤其是現在英國房產受其退歐影響、加拿大房產遭其政府部門強力控制而冷卻的情況下。市場預期，2017年美國經濟發展勢頭良好，房產投資前景更為樂觀。目前投資者面臨的最大問題是在美國購房需要哪些步驟，如何來實現？

1. 確定購房優先考慮要素

在看房前列好對房屋要求的優先順序，會省去很多時間和精力，讓您的購房經歷愉悅輕松。列出購房時優先考慮的三個必備要素、三個可忽略要素。想好什麼對你來說是最重要的：是價格、過戶進度、臥室數量、區域位置或是其他？

2. 確保資金到位

在看房選房之前確保您的購房資金已到位。了解清楚資金流轉及轉賬到美國所需時間。要了解任何形式的轉賬或外幣兌換的費用，哪一種手續費更優惠。如果您需要貸款買房，則要確定是在國內貸款、在國際銀行貸款抑或是委托貸款經紀人。如果你決定在美國貸款，則需咨詢房產經紀人，他們會向你推薦貸款銀行。

3. 選經紀人

選經紀人可通過有過購房經驗的朋友或家人推薦，或者上網選擇。網上選經紀人需注意以下幾點：

• 必須有地產執照
• 在您中意的購房區域業績及口碑良好。

在購房時有許多細枝末節需要注意，如購房時如何抽簽、房屋景觀、住房協會規則、相關費用、學區、超市位置及房屋的實際價值等等，因此要找的經紀人不僅要經驗豐富、可靠，還要對當地房產業有深入的了解。

4. 向經紀人清楚地表述你的需求

一個優秀的經紀人會詳細了解你的購房需求。告訴他們你所需房屋的特點、你的經濟狀況以及可能會延遲簽約的限制因素。你的積極配合可協助他們盡快幫您找到適合的房屋。

5. 選房、看房

一旦經紀人在腦海中對你所需房屋有了清晰的概念之後，他們會根據你的要求發送房源供你預選，預選之後根據你的喜好進行篩選。看中之後，國外購房者可在網上查看房源，或去實地查看，或要經紀人帶你“VR”看房（現場拍攝或者錄制）。

6. 提供報價

看中合適的房源之後，你需要和經紀人合作，制定有利的報價。經紀人在准備報價合約方面很專業。他們會根據自己對當前市場的了解、區域情況、他們與賣方及其他房產經紀人的關系幫你制定出一個合適的報價。報價和約包括以下幾項內容：購房定金（誠意金）、過戶文件的監管機構、進行房產檢查所需時間、簽約時間。

通常在成交之前買賣雙方會有一到兩輪的討價還價過程。

7. 盡職調查

一旦合約簽訂，接下來就要開始進行盡職調查及等待過戶了。盡職調查一般包括以下幾點：

• 實地查看房屋狀況及翻修需求
• 出具一份正式的房屋估價報告
• 檢查房屋產權史及目前產權歸屬
• 做地界勘查調查報告
• 購買保險
• 查看房主協會規則，如有需要進行申請成為協會會員
• 提供銀行貸款所需文件

8. 交易管理及過戶協調

經紀人在這個階段會協助你與有關各方協調，促使交易順利達成。這些工作包括：協助最終文件的簽訂及在您方便的時間安排過戶。需要注意的是，這些文件時效性很強，簽訂後必須及時准確送還以確保及時付款及備案。你可參加當地的合約簽署會，通常設在律師處或保險公司辦公室。你也可選擇在本國或者在國外旅行時簽署。經紀人會協助你完成整個流程。

9. 簽字過戶

過戶時買方或其貸款機構付購房款，買賣雙方簽署過戶文件。買主拿到鑰匙與產權證明。產權證及貸款抵押文件由過戶中介報送政府備案。

10. 喬遷入住

您可選擇合適的時間入住。經紀人會向你提供當地的室內設計師、水、電、煤氣等公用事業單位及搬家公司、門房服務的電話給您，確保您入住順利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰寫。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地產經紀人，專門從事高端房產銷售。尤其是在檀香山市場，她是專家。另外，Anne Hogan Perry還是Coldwell Banker國際不動產國際集團的首1%精英成員之一，也是2007年以來夏威夷前100強經紀人。

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

 

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記以下五點注意事項。

1、聘請專業律師

一名合格的律師會希望與你當面討論交易事宜，包括交易流程、檢查合同、對房產執行盡職調查以及審查過戶費。雖然你可能無法在美國長時間停留，但花些時間理解交易如何生效並與你的律師進行溝通是非常重要的。

2、簽署委托書

在與你的律師會面時與其簽署委托書是個不錯的選擇。這樣，如果你無法親自前往美國辦理過戶手續的話，也不會耽擱交易流程，因為你的律師可以代表你辦理過戶手續。唯一的例外情況是，你以實體（如有限責任公司或企業）名義購買時。在這種情況下，該實體必須委托另外一個人作為其代理人簽署過戶文件，且必須以書面形式委托該代理人。

3、房產交易流程及需時

走完買賣流程通常需要30-60天。紐約的房產交易手續非常復雜，除了買賣雙方外，還經常涉及公寓大樓本身（以及相關公寓或合作公司）。比如，公寓會要求買方在過戶前提交審批申請。這一審批流程最多需要花費30天。另外，買方還需要購買產權保險，且承保的產權保險公司也需要對交易各方和公寓大樓自行執行盡職調查。

4、賣房前咨詢稅務人士

出售房產會產生納稅義務。在紐約出售房產前咨詢稅收方面的專業人士是個不錯的選擇。他們會建議你通過1031延稅條款和其他方法進行避稅。

5、《外國投資房地產稅法案》

另外，作為非美國公民，你需要遵守《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）。FIRPTA在賣方為非美國公民或居民時適用，且在某些情況下，買方必須在過戶時按照售價的10%納稅。經驗豐富的律師會告知你這一納稅規定是否適用於你的情況，並在適用的情況下協助你申請IRS扣繳稅款證明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

 

紐約優質房產經紀Kai Wong專欄全集

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。

• 從一個洗碗機合同條款說起

別小看洗碗機，它可是很多當地買家必須要的一樣配件。可是紐約很多舊一點的大樓沒有，也不允許單元自己花錢裝，因為大樓的下水道不能支持那麼多洗碗機。關於這一點，大樓往往在業主守則裡有明文規定。

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。原來，賣家買這個房子的時候，洗碗機就已經在了，他們以為他們的洗碗機是破例允許的（grandfathered in）。可是大樓這幾年Board 也換人了，對這項規定也變得從原來的眼開眼閉到嚴格執行。最後，賣家必須把洗碗機拆除。我們因為合同裡寫那一句“錯在賣家”的條款，所以得以要回一筆遠遠超過一個洗碗機的錢。

• 新樓盤地稅估計誤差的陷井

新樓盤的銷售資料裡會有估計的地稅。那個地稅當然是有可能或者說一般會和實際的地稅有誤差。那究竟應該相差多少呢？

我的一個客戶在看一個新盤的時候，覺得地稅很低很吸引。結果，他的律師做完盡職調查後告訴他，那個地稅是以大樓在申請銷售資料批准的那個時候的樓房價值作為計算地稅的基礎。那個時候的大樓剛剛開始建造，所以大樓的價值當然遠遠低於完工後的建築價值，所以顯示的地稅是不切實際的低。我們知道，所有的新樓地稅會有一個估計誤差，在法律上這個是允許的，可是這個發展商的做法就有點講不過去了。據律師講，只有很少的發展商會這樣估算。一般應該以完工後的大樓建築作為基數。

• 買賣房屋交接後回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的賣家因為種種原因，希望在房子交接後再在房子裡住一陣，這就構成原來的賣家變成買家的租客。聽上去這好像沒有什麼，其實，這裡面大有講究。

我有一個客戶被賣家要求回租，他一開始並不覺得那是什麼大事，他自己也不急於要搬進去住。可是他的律師給他仔細講了其中的風險：即使只有一天的回租，這也構成所謂的租賃關系（Tenancy）。如果屋主和租客之間有糾紛，鬧上法庭，紐約的法律是比較保護租客的。而在正常的租賃過程中，中介會做很多的背景調查來盡量避免糾紛。可是，回租由於時間通常較短，一般不會有調查，如果賣家真的決定不在約定時間搬走，買家即新屋主沒有很有效的手段迫使賣家即舊屋主立刻離開。不過，如果賣家真的有困難，並且很有誠意在約定時間搬走，回租還是一個很有用的方式。在押金、逾期罰款和逾期租金等等條款上必須與律師酌情商討，在保護自己利益的同時，找到雙方都能接受的一筆交易。

總而言之，好律師的作用是非常大的，大家不要貪小便宜失大利。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

 

紐約房產經紀人葛宜珉專欄全集

 

 

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。