Special Investment Column – Page 112

英国 | 【个案】儿女买房母担忧：孩子同伴侣分手后共有房产该如何分配？

想给自己孩子买房，一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产，在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧？居外【名家专栏】个案答疑帮您解决心中疑惑。

在英国，伴侣分手后共有房产该如何分配？

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的，但凡看到孩子有一点困难就会不由自主地想去施以援手，帮助孩子度过难关。但是，父母的爱是一方面，是否应当去给予也要遵循孩子的意见，尤其是已经成年的孩子。毕竟孩子越大，就越有自己的主张，也会为父母和更多身边所爱的人去考虑，这时候如何帮助子女就越需要更加慎重行事。

今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例，她目前正在面临想帮孩子，但是不知如何稳妥地去帮的困惑。以下是J女士的咨询：

“您好，我和我老公在英国拥有自己的房产，儿子现在到了成家的年龄，因此正在寻觅属于自己的房子。目前心仪房子已经选好（21万英镑），孩子也在积极筹备购房贷款的事，他（和女友）通过的贷款是16.8万英镑。但我们知道目前儿子的资金方面还是存在一些困难的。我想资助他5万英镑去买房，至少首付（4.2万英镑）和一些杂费能搞定，这样儿子也不会被房子拖的这么累，儿子也同意了这笔资助。只是我唯一担心的是她目前的女友，虽然这样讲可能不太好，但就目前看来他们的关系不是很稳定，如果这时候买房，万一日后两人分手，房产的所有权问题就会发生纠纷，这会是一件很麻烦的事。因为我知道现在买房日后房产会是二人的共有财产，不过目前看来资金方面是我们这边出的多。我问过一些朋友不过也都是众说纷纭，所以想看看有没有什么好办法既能让我帮助到儿子，又能为儿子日后的财产安全提供保障，当然也不要伤了大家的和气。”

从上文中可以看出，孩子日后的财产安全是这位母亲最为担忧的。确实，这种问题虽然讲出来有些尖锐但恰恰是每位父母几乎都会考虑到的。根据文中描述，首先如果这处房产您儿子决定和他女朋友一同还贷并且共同持有作为共同房主（Joint tenants），那么此房产就是您儿子和其女友的共有产权房产，因此即便日后二人分手，房产的一半也确实会由女友持有，这一点是可以肯定的。但是，在房产分配的时候，往往并不是“对半均分”的。

其实，在最初注册二人房产份额的时候，是可以分配到不等份额的（Unequal shares），而该份额占比则是根据二人各自购买房产的出资额。也就是说，我们假设您儿子用您资助的这笔钱完成了购房，并且假设二人分手，那么到时候财产分配女友分到的部分仅为住房贷款数额的50%，而另外支付首付的份额仍归您儿子所有，因此最后总体分配的数值是您儿子会分到60%（住房贷款的50%以及4.2万英镑首付），女友是40%，并且这部分分配不包括您另外给儿子用于支付“杂费”的费用（房姐注：文书费律师费等）。

另外，需要提请您的是在英国任何家长或是其他比较慷慨的资助者（成年人）如果想为您儿子提供首付支持，贷款方一般都会要您出具证明信以及提供相关银行账户余额证明，用以确认资助者有意愿并且有能力资助购房者购房。所以在资助儿子前请您把这方面相关资料准备好。

最后，父母虽然关心子女，但同时也要适当地多去信任孩子，这信任不仅体现在对他/她们的人品上，也要相信他/她们有能力处理好身边的事，因为如果您儿子和他女朋友能够一直感情很好地走下去，那不就不用去担心接下来的这些事了吗？不管怎么说，能够一起辛辛苦苦在英国打拼买房还贷，我们还是很看好这一对的。

声明：

文中案例已经过J女士同意进行刊登。
本文均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。【阅读原文：一、二、三、四】

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澳洲资产折旧抵税系列（七）：破解最大误解——“旧房不值得做折旧”

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的华人朋友以往对固定资产折旧认识不深，往往忽略它。虽然澳洲税法规定，1985年7月18日前开工建造的房屋，其原始资本（即建筑的结构）是忽略不计的。但是，除原始资本外，附加资产（assets）是固定资产折旧重要的组成部分，其价值往往超过了原始资本部分的价值，不容忽视。

即使你的投资房建于1985年7月18日前，只要现在是有租客在里面居住，它就拥有附加资产，比如空调、风扇、地毯、窗帘、百叶窗、热水炉、炉具、排风扇、防火警报器等等。这些附加资产，没有年份的限制，只要它还有使用价值，就可以计入资产折旧抵税报告中。折旧抵税报告的制作人或其代表会上门对它们进行检查，评估它们的现有价值，应用税法规定的有效寿命值，计算出每一年投资者可申报的资产折旧值。

除此之外，澳洲税法还规定，对于1992年2月26日后进行的装修，包括改建、加建和扩建等，都可以按原始的建筑成本分40年来进行折旧。建筑估算师是唯一被税法认可，可计算出原始建筑或装修成本的专家。对于投资房购买前发生的改建、加建和扩建，房产现任所有者也可以按年数来申报相关的折旧值。

根据以往的经验，我相信95%以上的旧房子都值得做一份资产折旧抵税报告。对于旧的房子，我们甚至可以在网上搜索一些资料，为投资者在下订单前，免费提供第一整年折旧额度的大致范围，供您和报税的会计参考，为您解除后顾之忧。更何况制作固定资产折旧抵税报告的费用是可以当年100%抵税的。投资者们，您还犹豫什么呢？

对于投资者购买前已完成的建筑（含加建、扩建的固定资产），在其寿命期限内，以后的业主依然可以按年申报折旧，不过要减去从建筑、加建、扩建完成时到资产拥有前的所有折旧。

案例分享

老李2010年在旧城区买了一套投资房，原始建筑建于70年代。根据澳洲税法规定，1985年前修建的房屋，原始资本上的折旧不计。那么，老李是否已失去了大部分的资产折旧额度呢？

笔者进行了现场调查，结果发现老李的房屋在2000年左右进行了大规模扩建，原木屋被加高，增加了楼下的祖母屋（Granny Unit），估计当时扩建的费用共计10万澳元。这样老李可继续申报祖母屋（Granny Unit）部分自购买日起剩余的全部折旧额（非老李拥有期间的折旧是不计算在内的），每年约有3000澳元。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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美国 | 美国也有浪漫水乡！聚焦南加州的威尼斯

今年南加州的夏天似乎漫长到永恒。在这个季节，我们似乎更适合把房地产的焦点转向美丽而怪诞的威尼斯海滩（Venice Beach）。

我住在Venice，我热爱这里的海滩气候和艺术氛围。这些年来，我见证了这里发生的种种变化。过去，Venice是有点吓人而又危险的地方，那些艺术家，或自诩为艺术家的人和低收入人群聚集在此。现在，它仍然受到艺术家们的青睐，但因为它的独特氛围，很多有钱人也被吸引过来。慕名而来的还有很多来自各个专业领域的精英们。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）过去到处是酒吧和二手商店，现在成了游客必到之地。大量的本地餐厅吸引着来自世界各地的美食家们，商品价格昂贵但比较独特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一个名叫Abbott Kinney的男人的梦想。他想通过几条运河，打造出美国的威尼斯。所以，Venice原来到处是运河。慢慢地，运河覆盖了街道，这里变得破烂不堪。但是，这个城市后来没钱了，幸运的是，它还保留下了几条威尼斯运河，而且过几个街区就可以到达海滩。在这里，你还可以看到一些原来的房子，它们挨着价值几百万美元的豪宅。当地人和游客们最喜欢的消遣方式就是沿着运河散步。河里的鸭子和河上的桥让Venice变得古雅，是个摄影的好地方。

另一个游客必到之地就是威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）。在这里，你可以邂逅明星人物，可以血拼，还可以去肌肉沙滩（Muscle Beach）或其他游乐场所。这里就像一个活生生的马戏团，十分有趣。海滩漫步区的房子值得购买，能让你坐拥无敌海景，还可以看到威尼斯码头（Venice pier）。

威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）

Venice的社区氛围很好，适合居住。因为越来越多人想要住在这里，所以房价一直在涨，是个投资的好地方。附近的硅谷海滩（Silicon Beach）——科技公司之家——房价大涨，使得这里的房价也只涨不跌。在Venice Beach，价格最低的住宅都要100万美元，而且非常稀少，现在的房价已冲向500万美元了。从原来的沙滩小木屋到带大阳台的现代化多层豪宅，这里应有尽有。步行街两边旧式的小房子和高墙耸立的大豪宅是它独特的魅力所在。威尼斯毗邻交通便利的洛杉矶国际机场（LAX），20分钟即可到达。

加州威尼斯运河

Venice归属洛杉矶市和县，当地学校属于洛杉矶联合学区。引入学分制后，当地学校受到热捧。威尼斯还有几所很棒的小学，毕业后即可直升初中、高中。针对优秀高中生，学校设有奖励项目，能让他们就读顶级大学或学院。

威尼斯的房产主要由独幢的家庭住宅和少量高级公寓组成，大部分房产靠近海边。住户们都喜欢步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和华盛顿大道（Washington Blvd）上宾馆林立。附近的几个农贸市场出售新鲜的食材和预制食品。这里是美食家的天堂，不仅有昂贵而新鲜的食材，还有很多有趣的预制食品。与Venice相邻的是划船爱好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉矶学区的百老汇小学（Broadway Elementary School）

我的办公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道后面。

下一篇文章我会带你去邻近的北部城市圣莫尼卡（Santa Monica）。太平洋经威尼斯流至圣莫尼卡，遍布商店和宾馆的主街也从威尼斯一直延续到圣莫尼卡。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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英国 | 最新欧盟成员国房价榜揭晓：伦敦仍居首

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。

英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。

欧盟成员国6月房价图，越接近深蓝色表示平均房价越高，颜色越浅表示房价越低

在欧盟所有城市中，伦敦的平均房价位列榜首，突破了60万英镑大关，每平米房价12,468英镑。法国巴黎位居榜单第二位，不过均价仅为伦敦的一半，即6,000英镑/平米。欧盟十大房价城市排名在此：

欧盟十大房价城市排名

另一方面，若以全国范围房产均价统计，欧盟28成员国总体房产均价为2,000英镑／平米。而尽管伦敦在众多城市中表现“抢眼”，但扩大到全国范围后，英国房价仅以3,300英镑/平米的均价位列第四位，排在卢森堡（4,500英镑/平米），瑞典（4,000英镑/平米）和法国（3,400英镑/平米）之后。

英国房价走势

其中北部苏格兰和北爱尔兰地区拉低了房价总体水平。根据Nationwide的数据，在最近一个月中，英格兰西北部和威尔士地区房价上浮幅度最大，区域6月房产均价分别为183,482英镑（＋2.2%）和185,745英镑（＋2%）。除此之外，英格兰东部，西南部，约克以及西米德兰地区，房价均有不同程度上升。

尽管伦敦地区房价已为“欧盟之最”，不过上个月受公投影响大伦敦地区房价处于整体下跌的趋势，伦敦西区最为明显，北部和南部维持现状，但中心城区依旧坚挺，房价仍然保持强势增长。

以下为2016年5月至6月间房价上浮和下跌最多的行政区：

房价正增长前5个行政区有：南沃克区（Southwark）6.1%，兰贝斯区（Lambeth）5.2%，哈克尼区（Hackney）5%，卡姆登区（Camden）4.9%，红桥区（Redbridge）2.8%；房价负增长前5个行政区是：里士满区（Richmond upon Thames）-10.2%，肯辛顿切尔西区（Kensington & Chelsea）-9.4%，莫顿区（Merton）-9%，布伦特区（Brent）-5.6%，汉默史密斯富勒姆区（Hammersmith & Fulham）-4.7%。

回到欧盟全境，保加利亚，罗马尼亚，匈牙利，希腊等东欧国家则分别以600英镑/平米，800英镑/平米，900英镑/平米，和1,000英镑/平米的均价排名垫底。此外，欧盟另外5个等效候选国的房产均价也全部低于平均水平，即：黑山共和国1,000英镑/平米，塞尔维亚900英镑/平米，土耳其800英镑/平米，马其顿共和国700英镑/平米，阿尔巴尼亚700英镑/平米。

以下为欧盟28成员国全国房价排名前十五位：

欧盟28成员国全国房价排名

英国脱欧前，伦敦的房产每年增值5-10%，国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧後，由於对经济预期的不确定性，很多欧盟外的投资者采取了观望态度，过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期，有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择，情况真的会这样吗？【阅读原文】

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澳洲 | 从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（四）

AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”（七百万澳元胜诉）（2007年第856号案）。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。

从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（四）

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沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

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澳洲 | 从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（三）

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【马上追看下一期漫画】

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澳洲 | 从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（二）

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澳洲 | 从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（一）

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澳洲 | 留学要趁早！中考后赴澳洲留学的优势及入学要求一览

高考结束了，中考也结束了，但人生才刚刚开始。现在的孩子值得拥有更好的选择：美国动荡，英国脱欧，但没关系——还有澳洲是杠杠滴靠谱！澳洲欢迎您！！

澳大利亚中学留学优势

高中留学澳大利亚学生可以获得一流的语言环境，英语进步速度更快，效果更佳；
高中期间留学澳大利亚无需提供雅思成绩，而大学留学则几乎都需要雅思成绩；
学生更能尽快融入当地社会，扩大当地社交圈，不再局限自身发展；
学生毕业于澳大利亚高中，申请澳洲大学及尖端专业更容易，例如医学，法律，心理学等，离名校更近一步；
学生可以带着东方教育的背景，结合西方的学习思维，中西结合，让自己更具国际竞争力。

入学要求

申请赴澳就读中学课程（571类学生签证）的学生，在递交申请时必须具备初中毕业学历。从签证要求的角度出发，IELTS成绩不低于4分，可申请学生签证，并选修不超过30周的英语强化课程；或者IELTS成绩不低于5分，在办理签证时可直接申请就读中学课程主课。

申请攻略

澳大利亚的高中是两年制（11年级和12年级），国内初三学生一般申请澳洲中学的10年级，学生可在考完AEAS（Australian Education Assessment Service），对自己的语言成绩作了评估之后，确定读多长的语言课程，然后直接入读10年级。澳洲留学专家说：“高一的申请者如果时间充足，最好能考一次澳大利亚的AEAS测试，这样做不仅有助评审签证申请，还可以增加学生被录取的机会。”

中考生要申请澳洲高中的话，需要提供平时成绩等材料，部分学校还会要求面试，根据澳洲最新留学政策，18岁以下的留学生免雅思成绩。现在是初二、初三学生准备申请材料的黄金时间，学生可以根据自己的情况以及学校的入学要求，提高各科目成绩，同时加强自己的英语能力，调整好身心准备出国留学。

越来越多的中国孩子选择留学，在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主，Janna就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考，以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间，做好规划非常重要哦！【阅读原文】

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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美国 | 英国退欧情势不妙？美国房地产市场渔翁得利

英国公投决定脱离欧盟，也称为“英国退欧”，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。因此，股市的动荡暗示了未来的预期结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。但是，未来几周可能会出现更多的波动性。

要说公投之前全球金融市场没有为英国退欧付出代价，显得太过轻描淡写。金融市场一夜之间陷入混乱，很多人回忆起2008年雷曼兄弟破产后出现的廉价抛售。尽管这种动荡的局面将会持续一段时间，但当前的情况与2008年的金融危机有所不同。虽然所有的市场无一幸免，但欧洲脆弱的市场受到了严重的冲击，有可能会继续像坐过山车一般。

然而，英国退欧公投并不意味着英国马上就会脱离欧盟；公投不具备法律约束力，只有国会才可以通过立法脱离欧盟。如果这成为事实，欧盟与英国至少需要两年的时间来重新协商他们的双边协议。但是，没有人能够预测英国退欧的全部影响，动荡与不确定性可能会持续一段时间。

谁胜谁败？

不幸的是，我们很容易预料到英国退欧的直接影响而不是间接影响。原则上来说，退欧的决定对美国或全球经济的直接影响较小。

英国经济在全球的国内生产总值中只占4%。同时，美国对英出金额仅占国内生产总值的0.4%，美国从英国的进口额只占3%。此外，国内银行的英国资产只占3%——因此，如果英国经济衰退，对美国金融体系的影响也非常有限。

在受到影响的各方中，英国的前景最为暗淡，而欧盟也笼罩在一片阴影之中。尽管对于另外27个欧盟国家的直接影响较小，但目前我们很难预料全部的间接影响。对接下来要采取哪些措施仍然存在很多不稳定性与争论，这都不利于保持信心与经济增长，还可能导致货币政策进一步放宽。

间接影响可能有利于美国的房地产市场

但是，英国退欧对美国的间接影响可能并没有那么消极。首先，由于事态的发展，美联储提高利率的决定可能会被进一步推迟。此外，全球金融的不确定性可能会持续不断，美国财政仍然具有很强的吸引力，可能会吸引很多投资者。上述因素将使利率持续走低——特别是贷款利率。

同时，美国的基本经济因素并未发生实质的变化，国家会继续保持稳定的就业形势与工资增长。美国房地产市场可能会进一步从全球的不确定性中获利，因为它们目前仍保持安全、相对稳定的局面，且从某种程度上来说价格较低，尤其是与英国价格过高的房地产市场相比。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普（Selma Hepp）撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师，在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师，在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学（布法罗）主修经济学，并取得文学硕士学位，在马里兰大学研究都市与区域规划和设计，并取得博士学位。

英国脱欧前，伦敦的房产每年增值5-10%，国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后，由于对经济预期的不确定性，很多欧盟外的投资者采取了观望态度，过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期，有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择，情况真的会这样吗？【阅读原文】

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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