英国 | 任性的英国人玩脱了,潘多拉的盒子才刚刚打开……

英国退欧,西方社会认为中国和俄罗斯的反应应该是这样的……

西方媒体眼中:

  • “中国和俄罗斯有很多相似之处……他们有4000多公里国界接壤,4000亿天然气合同;”
  • “他们都有铁腕领导,都相信美帝国主义是纸老虎……”
  • ”最关键是,两国人民似乎都非常迷恋俄总统普金……”
俄罗斯总统普京和中国国家主席习近平

然而这对好邻居,在英国退欧问题上,却有分歧。

中国明确表示“退伙容易入伙难”,团结就是力量嘛!习大大去跟卡梅伦签了400亿英镑的经贸协议,也是看中英国背后的欧盟经济。

普大大这回虽然啥都没讲,但世界上有一种高兴,叫做“卡梅伦说你高兴”……

言归正传,英国退欧,对中俄两国可能会有哪些影响?《环球财经时报》总结了以下这些:

好处

  • 英国是欧盟成员国里支持对俄制裁的主力军。英国一走,俄罗斯终于可以(用他们自己的话说)如释重负,在外交政策上扬眉吐气了……
  • 英国退欧将大大削弱北约的实力,俄罗斯表示:“老对头,好走不送……”
  • 没有了欧盟的限制,俄罗斯和中国有望与英国加深经贸合作、开展投资项目。

坏处

  • 退欧将削弱英国和欧盟的的国际影响,打破原有平衡。(“说好的多极世界呢??!”)
  • 万达集团董事长、英国投资大户、中国首富王健林在牛津大学演讲时表示“退欧会为投资者制造障碍。”
  • 失去了欧洲金融中心的地位,伦敦将不再是跨国企业进入欧洲的首选立足点,现有跨国企业也可能考虑将总部挪出英国。

小编表示,道理咱都懂,可咱还没“迷恋”普大大到要为他的政绩操心的程度——你倒是说点实际的呢!?

英国房价

好吧,大家最关心的问题之一恐怕是英国的房价。对此,居外海外地产网总裁Charles Pittar称:

  • “中国对英国房产的需求是基于孩子教育等硬性要求,不会轻易被退欧的结果所动摇。”
  • “有一半的伦敦购房者是出于教育的需求,在伯明翰这个数字则达到70%。”

六月初,该网站进行了一次问卷调查,超过半数用户认为英国退欧会造成其房产市场下滑。

然而,中国人并不吃这一套,56%的中国用户毫不动摇地表示,给娃购置一套“学区房”是场“长期投资”。

金融投资

金融投资方面,彭博社更是表示:

  • “中国可能成为投资者的避难所”:
  • “英镑暴跌10.2%创31年新低、金价飙升5.9%,全球投资者人心惶惶。”
  •  “公投结果宣布后,港股直线下跌3-6个百分点,而沪深指数仅仅下滑了1%,可谓风投界一枝奇葩。”

中国证监会对于海外投资有严格限制,能有效避免海外投机行为撼动大盘局势。

过去10年的数据显示,全球13大股指中,沪深300指数自主运行,与英国富时100指数的关联性最小。

 

同样,人民币是目前除日元外,亚洲最稳定的货币。

各国政要的看法

说了这么多,来看看英国的(前)小伙伴们对这事儿是怎么看的:

欧盟委员会主席Donald Tusk强硬表示:

  • “欧盟27国决心继续紧密团结在一起”。
  • “正式退欧前,英国仍需履行欧盟的法律及其对欧盟的权利和义务。”
  • “大难不死,必有后福。”
  • 欧洲议会主席Martin Schulz:“英镑那个惨样大家都看到了!我们要确保欧元不会重蹈覆辙。”
  • 法国共和党巴黎区领袖Valerie Pecresse:“世态炎凉!辛辛苦苦建立起来的家,竟然说拆就拆!”
  • 奥地利外长Sebastian Kurz:“警惕多米诺骨牌效应。欧盟是拴在一根绳上的蚂蚱。”
  • 爱尔兰:”事关重大……咱们得先开个内部会。”
  • 荷兰首相Mark Rutte已经搬好小板凳:“退欧过程可能会有点长。“
  • 德国外长:不高兴ing……

散伙派欢欣鼓舞:

荷兰自由党领袖Geert Wilders:

  • “欧耶!接下来轮到咱们了,让荷兰公投来得更猛烈些吧!”

法国极右翼组织Front National领袖Marine Le Pen:

  • “这是一场自由的胜利!邀法国和其他欧盟小伙伴组团玩公投。”
  • “名儿都给你们想好了,就叫Frexit。”

意大利反移民组织组织北方联盟:

  • “英国好样儿的!良心和智慧终将打败谎言和威胁!”

希腊(偏右)新民主党Dora Bakoyannis:

  • “民粹主义复兴,卡梅伦任重道远。”

刚刚抵达苏格兰的川普也来凑热闹:

  • “英国独立了,我们也要让美国回到自己的手中!”

无辜的苏格兰人民表示,咱大多数人(63%)投的是留欧啊!!英国第一、独立界良心啊!!

投票结果分析

这是英国各地区的投票结果……只有苏格兰、伦敦、北爱尔兰多数支持留欧,英格兰中部荣膺退欧先锋。

英国脱欧公投各地区的投票结果

有趣的是,从年龄上看,18-49岁的中青年人多数支持留欧,其中,18-24岁的年轻人中,近八成支持留欧。

而50岁以上的人群中,退欧支持者超过半数,这种趋势在65岁以上的老年人中尤为明显。

英国脱欧公投的投票结果(根据年龄划分)

(当然也不能一概而论;小编昨晚在彼得保罗火车站外,遇到穿着留欧T恤、冒雨发传单的老爷爷,想来也是心疼……)

1975-2016,也算实现了41年前的梦想……

然而这所谓的梦想,会对这个国家及整个世界带来怎样的震荡,我们拭目以待……

众所周知,一些欧盟国家如西班牙和葡萄牙已经发布相关法律或政策,指导外国投资者通过购买当地房产申请居留证。然而,匈牙利还没有发布类似西班牙和葡萄牙相关法律,居留证审批权利掌管在移民局手中。据匈牙利和申根移民法,一般需要出示定居在%

匈牙利 | 外国人如何申请匈牙利居留证?

众所周知,一些欧盟国家如西班牙和葡萄牙已经发布相关法律或政策,指导外国投资者通过购买当地房产申请居留证。然而,匈牙利还没有发布类似西班牙和葡萄牙相关法律。居留证审批权利掌管在移民局手中。我们的律师之一有几个外国客户已经通过在匈牙利买房取得居留证!

据匈牙利和申根移民法,除了其他需求以外,一般需要出示定居在匈牙利正式缘由。也就是说,没有正式缘由的申请人不能获得居住许可。  

那么,所谓的“正式缘由”是什么?

1、从事有偿活动

  • 获得匈牙利一家公司并以管理人身份运营  
  • 以从业人员身份在匈牙利工作

2、求学

  • 主要指在匈牙利接受高等教育

3、家庭团聚

如果申请人家庭成员居住在匈牙利,有权申请居住许可证,目的是为了全家人团聚。

4、其他缘由

这部分涉及除上述(1、2或3点)以外其他正式缘由。很明显,存在其他未被列出的缘由,足以支持促使申请人申请匈牙利居留证。法律并没有给出“其他缘由”列表或是例子,但是根据经验和惯例,缘由可能如下:  

债券项目:法律确定买方和家庭成员以其他缘由申请居住许可证  

买房:如果外国人拥有一套匈牙利买房,这将成为有力的论据或是缘由,在申请时可以理直气壮地说:“我想生活在自己的家里”。显然,房地产必须漂亮和舒适,适合长期生活。似乎每个人的个案都不同。

Laszlo律师专业建议

我们不能保证移民局一定会批准你的居留许申请。同时,从以往经验来看,若满足其他需求,通常会获批。

有一点很重要,申请人此后要生活在匈牙利,因为一年后需要延长申请。这意味着申请人通常会获得一年期居留证,到期之前申请人需要延长居留证有效期。续签过程中,申请人要能够证明过去一年大部分居住在匈牙利,这点很重要的。(否则为什么需要居留许可证,对吧?)

如上所述,还有其他要求(居留许可证的形式:如1、2、或3点,几乎相同)。

  • 需要可靠财务背景,必须经过认证(尤其是银行帐户结单)
  • 如果家庭成员团聚,必须证明家庭关系(结婚证或出生证明)
  • 住宿也必须经过认证(如果是上述第4点的情况——购买房产,这就很明显)
  • 医疗保险也很重要(匈牙利境内有效的私人健康保险合同)

很明显,客户可以离开匈牙利(可以回中国或是无需签证,以匈牙利公民身份在申根任意一个国家签证停留90天)。但是一年之内大多数时间,客户应该待在匈牙利。(我不知道准确天数,但我建议一年内在匈牙利或是申根国家居住约300天)。

对于想住在匈牙利,且一年内不想数月离开申根地区,我们建议客户采用这种方式。

在阿尔加维南部的三角地带,200万英镑的别墅是富人的标签,也像征着葡萄牙曾盛极一时的房产市场。但是,远离人群和商业化,低调而复古的首都城市里斯本,似乎一直都在等待着从这投资大潮中分得一杯羹。本期专栏,Abode2总编Laura会带你走进这座有着2000年历史,宜人气候和美丽海滨的魅力城市,找寻房产投资及移民的机遇。【阅读原文

 

Laszlo律师专栏全集:

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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爱上里斯本!低税收和一系列新兴开发区正激发投资兴趣 | 海外

里斯本(葡萄牙语:Lisboa)是葡萄牙共和国的首都和最大都市

在阿尔加维(Algarve)南部的三角地带,200万英镑的别墅是富人的标签,也象征着葡萄牙曾盛极一时的房产市场。但是,远离人群和商业化,低调而复古的首都城市里斯本,似乎一直都在等待着从这投资大潮中分得一杯羹。

俯瞰于七座山之上,坐落在太加斯河畔,这个有着1百万居民的城市从2014年开始真正地崭露头角。 这里的复兴很大程度上是因为旅游业的回潮,当地的代理商Carla Ferreira说道:“游客从2014年起开始上涨。酒店的利润在前一年就上涨了14%,房产市场也紧跟其后,许多城区正在开发高端住宅项目,如拜沙(Baixa)、桑托斯(Santos)和拉帕(Lapa)。一些富人区的房价在过去的一年中疯长了22%。”

里斯本一些富人区的房价在过去的一年中疯长了22%

里斯本有着2000年历史,宜人的气候,和美丽的海滨。今天的市中心地区,仍然保留着1755年大地震之后重新规划的方格式格局。这里到处都是历史的痕迹,包括罗马式的大教堂和新艺术风格的房子。现代化并没有夺去这座城市的迷人而独特的气质,古怪的老式电梯、由黑白相间的马赛克图案铺就的便道,你还会看到缆绳电车轧轧作响地驶过古董店铺和已经荒废了的房屋,这一切都成就了这座城市的魅力。

现代化并没有夺去里斯本的迷人而独特的气质

里斯本现在的情况是,很多市中心的旧房屋还没来得及重建,并且其价钱相对于欧洲其他国家的首都城市更加便宜。目前的平均房价是每平方米2500欧元,一流住宅区的价格一般会达到6000欧元每平方米。

据来自地产中介Aguirre Newman的Paulo Silva介绍,对买家来说,里斯本的住宅在价格和样式方面都有很多选择。“这里有很昂贵的区域,如遍布宫殿和拉帕(Lapa)和顶层高档豪华公寓售价达1百万欧元的普林西比区,也有相对平民价的区域,如欣欣向荣的桑托斯(Santos),这里的成套公寓起价35万欧元。

在里斯本的房产市场已经有20年工作经验的Frederik Salomons,见证了过去几年房价的成倍增长。“最吸引人的住宅区是城市外围,从里斯本一直到卡斯凯斯(Cascais)的沿海地带。在这里你可以不远离城市的繁华,同时又可以享受到令人心旷神怡的海岸景色。“

紧邻里斯本的小镇辛特拉(Sintra)以风景如画而著称,位于山顶的别墅隐匿在松树林中。那里的高尔夫球度假胜地(Penha Longa Golf Resort)十分受欢迎,四室的高档房产在二手市场上售价达4百万欧元。

对于未来的房产走势,业界报告《房地产新趋势》(The Emerging Trends in Real Estate)的发布者“城市土地协会”和“普华永道会计师事务所”在“世界上最具有吸引力投资地”的排行榜上将里斯本列为第九名。这一排名比去年上升了17个位子。Salomons还说: “在税收方面,葡萄牙是世界上最具吸引力的国家之一。还有不断完善的投资移民项目,如NHR(non-habitual residence),即非葡萄牙籍人士可以享有10年免税的权利。”

葡萄牙黄金签证吸引中国富豪投资者

同时黄金签证主要吸引着来自中国的买家。俄罗斯和巴西的买家也逐渐对此感兴趣起来。“在房产上投资50万欧元的买家可以直接获得在葡萄牙永居的权利,” Paulo Silva介绍说。“得到永居权的人也可以去欧洲,六年之后可以申请葡萄牙国籍。”

来自地产和资本管理公司(Real Estate and Capital Investment)的Michael Heln指出,新的高档期房项目也带进了大量买家。租金的上涨也吸引着投资者,短期租金收益可达5%-7%。“里斯本市中心可能还不足以和一些欧洲国家的首都相竞争,但重要的是其上升空间,而投资房产市场的诀窍永远是今早和尽快。”

“一带一路”战略是中国近年来最重要的外交政策倡议,它架起了东西方商品贸易走廊,获得哈萨克斯坦无条件支持。哈萨克斯坦是世界上最大的内陆国,高速交通走廊发展是该国国家战略。哈萨克斯坦建立重大利益伙伴关系,对中国丶俄罗斯丶美国丶伊朗丶土耳其和印度,全部都有巨大好处。本期专栏illi投资公司副总裁兼营销总监Alex Nabokov会深入探讨。【阅读原文

 

劳拉·汉特森专栏全集:

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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英国 | 公投在即:脱欧将多大程度影响英国移民?

近期脱欧公投的结果产生了起伏性的波动,一度领先的“留欧派”被再度反超,双方的拉锯战持续胶着,而相应的“撕逼”论辩也愈发白热化。笔者在此并不欲纠结于分析内里的政治角逐,对“牛李党争”也缺乏必要的专业兴趣。本文是基于我对英国签证的理解与经验,旨在分享一些对脱欧后英国各签证类别(尤其是大家关心的一些签证,比如十年永居)的变动预测与看法。

十年永居是否会取消?

第一, 作为一个定居类签证中重要的一环,long residence route被完全取缔的概率为0;

第二, 多长的年份算long residence,取决于内政部综合衡量的决定。

第三, long residence的法源出自《欧洲人权公约》,而非欧盟的《里斯本条约》等欧盟条约,因此退出欧盟并不意味着十年永居必然取消,而取消十年永居则意味着英国对《欧洲人权公约》的彻底背反;

第四, 最坏的替代性做法就是延长long residence的年份,比如从10年延长至14年;

结论:从目前的实践来看,十年的审核强度较以往大大提高。由于缺乏其他正式或非正式的经验证据指向延长10年的要求,而近20年来移民局只是不断细化10年永居的各种条件,因此短时间内不可能存在任何重要的政策变动。临近10年的申请人不必担心,但一定要特别警惕材料的充分准备。

EEA Family Permit与自由迁徙权的迷局与困境

十年永居从根本上仍然属于援引英国内国法的条款,因此任何变动主要是根据英国本身的实际情况来考量。

相对而言,作为欧盟人士的家属,要定居在英国,主要的法律依据则是The Immigration (European Economic Area) Regulations 2006。简而言之,也就是援引欧盟法。

因此,一旦脱离欧盟,不仅要限制欧盟人士的自由迁徙权(即使不脱离也会限制),连带地势必会影响其家属的欧盟法权利。

其实,以欧盟家属身份定居英国与以欧盟家属身份行使自由迁徙权之间存在着一定的冲突。未来可以想见的是,以欧盟qualified person的家属身份留在英国将变得愈发困难。

欧洲人权法及其他

在一些人权法案例中,法源自《欧洲人权公约》Article 8的Right to private and family life和Article 3的Right to life最常被适用。就对应的签证类别而言,直接或间接适用的表格包括FLR(FP)、FLR(O)、FLR(DL)。从实践的经验来看,虽然这些居留类签证很大程度上依赖于欧洲人权法,但只要实际情况中申请人足以证明他与英国的联系足够紧密,获签的可能性还是很大的。移民局(包括法院)也形成了一套较为严格、规整的评判体系(尽管没有客观的记分制系统)。因此即使脱欧,对这类申请人影响不大。

此外,还有一些即使其他律师同行也不常知晓的定居路径:

  1. 20年长期居留(不管合法或非法);
  2. 七年以上的连续居留(申请时小于18岁);
  3. 连续居留英国,且居留时间超过其整个生命的一半以上(申请时在18岁-25岁之间);
  4. 未居住满20年但在离英目的国没有任何社会连带(申请时18岁以上)。

这些都已深深嵌在英国移民法的人权体系之中,也不会受脱欧的负面影响。

刘律师专业点评

其实大叔本人,并不支持、也不相信英国会/能够(实质上)脱离欧盟。退一万步讲,即使英国脱离了欧盟,短时间要实施任何政策都会在内外部产生剧烈的影响和激变。

当然,对于其他英国本土签证类别(比如企业家移民、工作签证)将不会产生太大的影响,其政策变化主要依据于国内情况;相反,一旦脱欧后,英国与欧洲大陆的自由贸易必然受限,因而从另一层面上是为其他国家的境外投资提供了不可多得的机会。

不论是2014年的英国大选投票,还是同年的苏格兰独立公投,每一次公投之前,英国房地产的交易量总是出现明显停滞或下降。另一方面,从英国宣布6月23日公投之日起,一些投资者就瞄准了英国市场,特别是伦敦市场——因为公投结果不会改变伦敦城市的长远前景,脱与不脱,伦敦照样亮丽。听听英国房地产专家Chloe分析背後的理由。【阅读原文

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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英国 | “脱与不脱” 伦敦依旧美丽迷人

再过两天,6月23日,就是英国脱欧公投的日子了。

不论是2014年的英国大选投票,还是同年的苏格兰独立公投,每一次公投之前,英国房地产的交易量总是出现明显停滞或下降。很多交易几乎都会在合同上带有附加条件,那就是等投票结果,如果投票结果对交易不利,即可停止交易,跳出合同。正因为如此,不论是2014年大选保守党获胜,还是苏格兰公投选择留在英国,地产投资者都能在第一时间迅速入市,推动新一轮交易高潮。

当年,苏格兰公投前4个月,苏格兰商业地产交易总额为6.64亿英镑,4个月后,也就是苏格兰选择留在英国后,交易总额破16亿英镑,这正是人们对一个统一的英国持有信心的表现。

同理,从英国宣布6月23日公投之日起,一些投资者就瞄准了英国市场,特别是伦敦市场。

为什么这样说?

1、如果英国选择留在欧盟,那么市场必然反弹,因为投资者信心和资金一样,是撑起市场的巨大要素之一。

2、如果英国选择退出欧盟,英镑会应声下跌。英镑下跌,意味着英国央行会实施更为宽松的货币政策,以减缓因退欧引起的经济恐慌,避免银行业遭受巨大损失,避免整体经济下行过快,此背景下,房价怎么说也能撑得起一段时间。

与此同时,英镑贬值,就房产价格而言,对海外投资者会形成更大诱惑。虽然脱欧会给英国经济造成短暂疲软,房价或许会出现暂时性下跌,但随着美国大选、法国大选、德国大选所造成的政治上的不确定性,英国市场可能吸引更多G7国家的投资者。

加上中国外汇储币也在下降(央行数据显示,5月中国外汇储备下降了280亿美元,创几年来新低),说明有大量资金进入西方国家,这些都将成为未来推高英国资产市场的关键要素。

此外,持有资金的海外买家,历来看重的是英国长期投资的价值,他们尤其对伦敦市场满怀信心,这将成为抑制伦敦因脱欧而造成暂时性恐慌的有效镇静剂。

而且,最近几年,各国大公司抢滩伦敦,纷纷成立总部基地,尤其是领先的科技公司,如Amazon、Google、Linkedin、Twitter等巨无霸,对拉动内需,促进就业,吸引优秀人才,恢复经济都大有益处。

这些以技术革命领先的大公司,对伦敦的商业用地以及住房需求始终是有需求的,他们不会认为英国脱欧,伦敦就会前途暗淡,没有未来,恰恰相反,无论脱与不脱,伦敦作为最耀眼的世界中心城市之一,历来都受资本青睐。

因此,公投结果不会改变伦敦城市的长远前景,脱与不脱,伦敦照样亮丽。

最新官方出炉的伦敦地铁站平均房价图,详细揭示了伦敦各站地铁站周边的现时平均房价,超级实用收藏!赶紧看看你家房子涨价了没?去哪儿买房最划算?哪儿最具发展前景?【阅读原文

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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澳洲 | 硕士留学时间规划:什麽时间申请名校最合适?

越来越多的中国孩子选择留学,在澳洲中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主,下面就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考,以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间,做好规划非常重要哦!

7月—9月

可以利用7月到9月份开学前的暑假时间,好好了解澳大利亚大学和专业,然后根据自身的情况来选择适合自己的大学和专业,如果不是很了解的话,可咨询专业的留学顾问,毕竟澳洲可供选择的学校非常之多,无论是世界知名的大学还是实用性强的专业应有尽有。同时切记选择大学和专业是留学中最重要的一环,更会影响接下去的各种成绩要求。

9月—10月

家长和学生选择好合适的院校和专业,根据指导准备材料申请学校,并开始准备留学担保金。部分专业学生需要准备报考IELTS考试,争取考到6.5分。如果学生在国内前6个学期的成绩平均分不理想,就要好好准备,在大四学年的课程里争取拿到更好成绩。

如果是准备明年7月入学,那么需要在今年的3、4月就递交签证,所以担保金的存款手续现在就要抓紧时间办理,特别是家长要有准备(一般要求半年以上存款)。而学生需要开出6个学期的成绩单和在读证明,确定申请的学校和专业,准备好推荐信、PS、学习计划等,争取一周之内完成各项准备,递交申请等待Offer。这期间学生需要进行雅思培训,争取尽早达到申请学校的要求。

10月—2月

若申请成功,这短时间就能顺利拿到Offer。拿到Offer后,学生最重要的就是全力学习通过雅思考试。

12月—1月

学生要争取在1月或者2月再参加一次雅思考试,同时要利用寒假的时间办好护照。

1月—3月

护照到手后准备澳洲签证材料并递交领事馆,学生家长需要去银行开存款证明,并开具收入证明和翻译公证。一般最好在春节前或4月底递交签证申请。

3月—4月

这时就需要学生递交最后一个学期的成绩和预毕业证明信,递交学校后换取有条件的学位确认函(Conditional COE),才可以汇费。第一次汇费通常是缴第一学期学费和部分杂费等。学校收到学费后,发出COE(Certificate Of Enrollment),拿到COE后,就可以递交签证了。

5月—8月

等待签证通过,这个时期可以了解澳大利亚的生活知识风土人情等,从而以后能更好的融入澳大利亚。

签证通过,预定机票,并联系接机、住宿相关事宜,准备留学物品、文件等,将一切安排妥当。  

Janna专业建议

在这里需要提醒申请留学的学生及家长,在留学规划的过程中一定要谨慎,以最终的留学目的来做好留学的最佳规划,留学道路是孩子人生中一次重要的转折,无论家长还是孩子都不要掉以轻心!

5月26日,英国移民局内部发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告统计总结2016年第一季度(2016年1月到4月)的移民数据,覆盖范围包括全世界范围内,所有英国签证类型的相关数据,包括Tier 1投资移民丶Tier 1企业家移民丶工作签证丶学生签证和非计分积点制的旅游签证丶配偶签证丶入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据,主要就高净值移民类别进行相应的政策分析与预测。【阅读原文

 

甘秀芬 Janna专栏全集:

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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澳洲 | 案例分析:澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素

成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师,最称职的顾问,最有经验建筑承包商,和大量的资金。同时易与政府,主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师,建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚,小规模项目容易超过预算,并出现严重延误!为了尽量减少发生这种情况,专业的项目管理是最重要的。

对于一个小规模的项目,主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售,所有的项目预期的利润,可能会完全抵消!对我们来说,KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量,而且项目的质量管理。

  • 我们设计的项目使用日本设计主题,建立了独特的品牌标识,并且非常有技巧地运用了性价比高又具有特点内饰。买家都能够看到我们的产品和其他竞争联排别墅的区别
  • 我们设计精巧,专注于厨房和客厅质量- 配置了电及蒸汽烤炉, 优质石材的厨房台面,特殊设计墙,存储空间——这些都是受到我们的目标市场客户所关注的
  • 我们在营销方面也做了比较大的投入,设计并制作了高品质的3D效果图和宣传册,- 这让我们的目标客户群体对这个项目产生了情感上的关联

本项目成本管理是通过……

  • 建筑承包商资格审查程序——考量建筑承包商的项目质量和承接这个项目的能力,同时配合竞争激烈的招标过程
  • 基于我结构工程的背景,优化了结构设计
  • 重点项目价值工程并依据制定的预算进行价格谈判
  • 直接采购独立建筑构件包括房屋拆迁,厨房用具,门用五金,卫浴配件和园林绿化工程 等,将在各项协调中可能产生的风险降到最低,这减少了承包商在执行这些项目中所要赚取的利润

管理整个项目时间计划

  • 积极投入营销和预销售活动,并且给到销售代理极具竞争力的佣金奖励
  • 事先计划与提前协调所有外部机构相关申请程序- 服务断线,服务管理局申请(电,气,通讯,排水,污水处理,水连接),批准土地分割
  • 定义设计团队的主要事件节点和阶段性审查和审批项目设计文件
  • 主动监控承包商的进展和对建设工作的里的主要时间节点——在必要时果断行动

项目介绍

  • 三个高端联排
  • 土地面积830sqm(于2015年4月购买,并且包括已经批准的三个联排规划)
  • 总建筑面积630sqm
  • 所有4卧室的双层住宅(200-230sqm建筑面积)
  • 按计划预期项目在2016年八月完成

项目主要的挑战

  • 坡地形状
  • 独特设计导致更高的建造成本
  • 附近一带竞争项目

KODA RESIDENCES的设计效果图 KODA RESIDENCES的实景图

项目成果

  • 设计驱动的项目——创造独一无二的主题设计,并且吸引特定的目标市场客户
  • 取得在Camberwell的联排别墅最高销售价格——两个联排别墅在6周内售出
  • 纪律严明,高效的项目管理——从土地交割以及获得银行融资后的3个月内开始建设
  • 聚焦营销战略-在营销和销售有比较大的投入

项目在投资方面取得的成果

  • 银行融资占开发总成本65%
  • 预期收益——每年49%的股权投资回报率(73%总体)

 【延伸阅读:澳大利亚房地产开发系列

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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哈萨克斯坦 | 互补互助互惠互利 哈萨克斯坦大力支持拥护中国“一带一路”

一带一路”战略是中国近年来最重要的外交政策倡议,它架起了东西方商品贸易走廊,获得哈萨克斯坦无条件支持。

一带一路”——中国新的国家发展战略,将给世界经济带来巨大商机

通过搭建东起太平洋西至波罗的海的交通网络,“丝绸之路经济带”项目预计将减少贸易和投资壁垒,扩大本币结算系统。“经济带”将连接中国、中亚、中东、俄罗斯和欧洲。预计该项目将涉及60多个国家,覆盖人口约占世界人口的70%,产出占全球GDP三分之一,集中全球已探明能源储量的75%。

2013年9月,习近平主席正式访问哈萨克斯坦期间,正式提出各国共建“丝绸之路经济带”的倡议。作为融资计划的一部分,该项目宣布建立亚洲基础设施投资银行(ABII)和丝绸之路基金会。

新丝绸之路项目包含基础设施建设,包括铁路、公路、光纤网络、工业园区和发电厂建设。尽管陆运费用比海运贵三分之一,但通过高铁运输,货物将更快到达目的地。一个问题就是需要火车超载三倍,因为中国、前苏联和欧洲铁轨宽度各不相同。随着该地区贸易增加以及基础设施发展,新贸易走廊建立,该项目投入成本将成功回收。

2014年,中国和“经济带”成员国之间的贸易成交额达到1.12万亿美元(占中国对外贸易总额的26%)。习近平指出,项目完成后,成交额将增加了一倍多至2.5万亿美元以上。然而,这需要汇集亚欧20多个国家的铁路网络,搭建起一条长达1万公里高速铁路。

其实,“丝绸之路经济带”倡议并非前所未有,早在2003年,中国就试图在上海合作组织(由中国、俄罗斯、哈萨克斯坦、塔吉克斯坦、吉尔吉斯斯坦和乌兹别克斯坦组成)的框架下振兴丝绸之路。然而,该计划不得不被推迟。

随着时间的推移,该项目开始展现新主题。2016年,“西欧-中国西部”高速公路走廊哈萨克斯坦境内路段完成,共2787公里。该走廊全长8400多公里,东起中国连云港西至俄罗斯圣彼得堡。

“西欧-中国西部”走廊已完成部分

俄罗斯路段预计在2018年完成。中国路段也差不多准备好了。建设完成后,该走廊将是中国到欧洲最快的汽车运输路线——只需10天。

丝绸之路经济带”项目的下一阶段是修建高速铁路。通过媒体可以找到多种路径选择方案,最可行的路线是哈萨克斯坦-俄罗斯-白俄罗斯。首先是因为在建的“西欧-中国西部”。其次是因为这三个国家政治稳定,以及关税同盟框架下,贸易壁垒较低。另外,俄罗斯和哈萨克斯坦与西方政治分歧之后承诺转向东方【了解更多:哈萨克斯坦战略转向东方 迎来投资新视野

铁路运输通道预计路线

因此,2016年,在习近平访问俄罗斯参加莫斯科胜利日游行期间,中俄发表关于丝绸之路经济带建设和欧亚经济联盟(EAEC)建设对接合作的联合声明。目前,俄罗斯和中国正在成立一个工作小组执行该声明。

反过来,哈萨克斯坦建立重大利益伙伴关系,对中国、俄罗斯、美国、伊朗、土耳其和印度,全部都有巨大好处。哈萨克斯坦是世界上最大的内陆国,高速交通走廊发展是该国国家战略。

哈萨克斯坦领导战略实现令人羡慕的规模。所以,哈萨克斯坦将“哈萨克汗国”建立550周年庆典举办地点选在了丝绸之路必经之路古塔拉兹(Ancient Taraz)。这次丝绸之路起源于136只载着茶叶的骆驼商队。

专家指出,哈萨克斯坦货物运输收入可能占该国GDP的18%。去年,该国总统纳扎尔巴耶夫宣布了一项新经济政策,要在今年增加约30亿美元基础设施投资。为实现“哈萨克斯坦-新丝绸之路”项目目标(到2020年,通过哈萨克斯坦的过境转运量将提高2倍;到2050年将提高10倍),哈萨克斯坦政府制定了一个发展计划,在2020年以前,实现交通系统基础设施一体化。

重现丝绸之路最重要的一点是国内铁路的铺设和重建。霍尔果斯(Horgos)-热特肯(Zhetygen)铁路目前正在试运行,而热兹卡兹干(Zhezkazgan)-别涅乌和阿尔卡雷克(Beineu and Arkalyk)-舒巴尔科里(Shubarkol)铁路现已完工。目前现已建成铁路长达1250公里的,减少到中国西部路程一千公里。此外,阿克套港(Aktau)货物吞吐量扩大计划的已完成一半,至每年4000万吨。

贯穿整个欧亚大陆

当然,建立高速铁路需要大量的工作和巨大的成本。但想象一下,未来从北京到莫斯科将搭乘高铁可能只需短短两天时间。还可以坐高铁到柏林、巴黎和罗马。这并不是空想,这个奇迹工作已经展开。因为任何奇迹,包括长城都是通过时间和努力来完成。

在对2016年俄罗斯房市进行预估之前,让我们回顾一下2015年市场行情。一年前,俄罗斯央行将贴现率大幅提到17%,无数俄罗斯人涌进商店、银行,场景几乎如同世界末日即将到来。全俄罗斯房地产总交易额比专家估计的低42%,房价同比下降15%。现在让我们来谈谈2016年的俄罗斯房市。【阅读原文

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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英国 | 伦敦地铁各站平均房价图:去哪儿买房最划算?

最新官方出炉的伦敦地铁站平均房价图,详细揭示了伦敦各站地铁站周边的现时平均房价,超级实用收藏!赶紧看看你家房子涨价了没?去哪儿买房最划算?哪儿最具发展前景?

伦敦地铁站平均房价图上标明的数字,是该地铁站周边五百米以内,每平方英尺的平均房价。

伦敦地铁站平均房价图

最具价值的快速通勤区

伦敦地铁站平均房价图的数据来源于Totallymoney,揭示了东伦敦2/3区的Bromley-by-Bow是最具价值的快速通勤区,适合预算有限、同时又想每天快速通勤伦敦市中心的买家!从Bromley-by-Bow出发乘坐地铁,不到10分钟即可到达利物浦街。

而当伊丽莎白线(crossrail)开通之后,从白教堂站将更快前往伦敦各地,而从Bromley-by-Bow到白教堂站之间仅仅4站地铁站的距离。Bromley-by-Bow这里的现时平均房价为£358,000,地图上显示的是每平方英尺为£450,可以说性价比非常之高!

在西伦敦的North Acton也是同样如此。位置也是处在伦敦的二区和三区之间,从这里乘坐Central Line地铁线可以很快到达伦敦市中心。同时伊丽莎白线(crossrail)也将开通Acton Mainline站——离North Acton仅10分钟的步行距离!

Metropolitan(紫红色线)是伦敦平均房价最便宜的地铁线

为何要测算每平方英尺的房价?

在英国,买家习惯了在几间卧室的基础上测算房价,一居室总价多少,两居室总价多少。但是,测算每平方英尺的房价,是更为精准的衡量标准。

当然,每平方英尺的房价也不是完美的衡量标准,我们可以看到伦敦有很多非常小的公寓,非常不值得投资,但是算下来平均每平方英尺要价£913——这比半独立别墅的平均价格要高出22个百分点——但是,显然后者更具投资价值!

骑士桥(Knightsbridge)每平方英尺平均房价高达£2,214

最便宜的地铁线

研究发现Metropolitan地铁站是伦敦平均房价最便宜的地铁线,每平方英尺平均房价为£500。不过,要买到这个价钱的公寓,您需要去到4区以外——比如Northwick Park站,直到9区。而在伦敦1区,这条线路上的房价可以达到3倍之高。

在外伦敦地区,最贵的街区都靠近好学校和漂亮的街道,而不是地铁站

研究主管Morris也说啦,伦敦人通常来讲更愿意住的离地铁站近一些,不管是买房还是租房。因此一般来说离地铁站越近、交通越方便,房价也就越贵、越好出租或转手。

但是这条法则也不是全部适用的,尤其对于外伦敦地区。通常最贵的街区可能都要离地铁站有上那么一段距离——那里离最好的学校和最漂亮的街道更近。

最便宜的地铁站

房价最便宜的地铁站位于伦敦6区的Loughton——每平方英尺£294,位于Central Line最北端几站。

5月英国房产市场月报出炉,本次我们以住房面积为基准,为大家揭晓英国每平米房价最高和最低的区域。调查结果显示伦敦肯辛顿切尔西地区以11,321英镑/平米的房价成为全英“房价王”,详细数据请查看全文。【阅读原文

 

安妮专栏全集:

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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英国 | 2016第一季度英国移民局统计数据出台

2016年5月26日,英国移民局内部发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告统计总结2016年第一季度(2016年1月到4月)的移民数据,覆盖范围包括全世界范围内,所有英国签证类型的相关数据,包括计分积点制(Point-Based System)的Tier 1投资移民、Tier 1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。

本文将根据这份官方统计数据,主要就高净值移民类别进行相应的政策分析与预测。

2016第一季度高净值人群数据分析

关键数据

“8%”:2016年第一季度,全球企业家移民主申请人数量432人,其中214人获签,获签率为50%,比“黑暗”的2015年第四季度高了整整8%,时隔一年重新回归50%以上。

 “84%”:本季度投资移民全球主申请人数量50人,其中42人获批,获签率高达84%。

“43”:2016年1到3月,中国藉企业家移民申请人获批数高达43人,相较于上两个季度的12人、17人,接近3倍增长,创2015年第一季度以来最高获批人数。

“12”:本季度中国籍投资移民获批申请人有12人,比上几个季度人数稍有增长。

企业家移民数据分析

相较于去年第四季度的惨淡通过率,2016年第一季度企业家移民通过率有良好的开端。2015年第三季度与第四季度,居高不下的企业家移民拒签率曾使得许多申请人望而却步。

但正如笔者在2015年末总结与预测评价的那样,只要申请项目的质量、申请人背景等,能满足移民局对于“真实企业家测试”的要求,使其筛选出真正的具备企业家精神的申请人,那么顺利拿下签证将不在话下。

从我们的实际操作中来看,成熟的项目、申请人匹配的背景与切实可行的商业计划将成为拿下企业家移民签证的关键点。但同时值得警惕的是,不要因为通过率有所增加就认为申请难度有所降低,甚至因为个别申请人免面试直接出签就认为企业家签证将全面放松面试难度,这是绝对错误的解读。

投资移民数据分析

2014年11月6日起,投资移民门槛正式从100万英镑涨到200万英镑,自新政实施后,投资移民持续处于一个市场冷淡期和观望期。2016年第一季度通过的12人次已经创2015年以来最高通过人数。

尽管人数稍有增长,但由于投资项目的局限与投资金额的高门槛,使得冷淡的趋势将很难在短期内破冰。

另一方面,不管取消投资移民类别这一传闻究竟是捕风捉影还是空穴来风,客观来讲,投资移民的高通过率仍然为一些愿意移民并定居英国的人提供了一条稳定的通道。

总结与建议

总的来说,英国仍然欢迎高质量的高净值移民,而高质量的同时就意味着高标准。大叔预测,如无意外,2016年第二季度的企业家移民通过率将与一季度基本持平,而下半年随着例行的政策调整,可能会有一定的回调。

此外,由于激增的签证受理需求量,中国大陆将增加3个签证中心,由原先的15个增加到18个,分别是长沙、昆明、西安。这将不仅提高在大陆递交申请的便利程度,一定程度上也对签证申请起到一些帮助。

进入2016年第二个季度,总体感觉英国政府对企业家移民政策把控和监管相对放松了很多。 如果按照目前的数据统计趋势,今年中国地区的企业家移民的申请数量和通过率应该比2015年有明显的提升。今天要重点谈的是,针对那些目前仍然在英国即将毕业或刚毕业的申请人,如何加强自己的工作经验及如何证明自己的工作经验。 【阅读原文

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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