Category: Special Investment Column

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舊金山灣區房地產市場報告系列——索諾瑪谷

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州酒的搖籃，又名月亮谷的索諾瑪谷（Sonoma Valley）。

舊金山灣區地區分布

一、了解索諾瑪縣

盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。

1、區域界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

美國加州的索諾瑪谷在葡萄酒世界扮演著重要的角色

 

2、經濟狀況

穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。

旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。

中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。

索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。

老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。

索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測

二、索諾瑪縣房產市場最新概況

1、索諾馬縣房價

房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。

支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣

 

2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢

轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。

投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。

索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。

度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。

索諾瑪谷又叫月亮谷，谷中葡萄滿園，自然風光優美，更以極品的白葡萄酒聞名

三、2015年Q4索諾瑪谷房市數據分析

太平洋聯合公司索諾瑪谷第四季度的房地產活動可以稱為“兩個市場的故事”。隨著夏天的結束，九月有大量交易完成，但十月市場蕭條，新交易缺乏。但十一月，購買者蘇醒並迅速忙碌起來。十二月並不是典型的蕭條月，買家會匆忙在年末達成購房交易。

總之，索諾瑪谷2015年末與年初一樣：市場非常繁盛。住宅銷售量攀升，平均售價也相應提高。定價合理品質優良的房地產不斷吸引買家，但賣家發現他們需要謹慎定價；一些有著不切實際期望的賣家發現他們的房地產在市場上滯銷的時間比上年同期要長。

索諾瑪谷房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪谷區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

三、2016年索諾瑪谷房市預期

索諾瑪谷是一個廣受歡迎的目的地，且整個舊金山灣區的就業狀況良好——這兩大因素對未來的房地產活動來說是個好兆頭。雖然利率仍處於歷史較低水平，但預計正在上升的利率會對房地產銷售造成影響。索諾瑪谷多數銷售的是二手房，買家可隨意支配的收入通常與股票市場密切相關，與利率也有一定的相關性，預計2016年股票市場會與2015年一樣不穩定。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳大利亞房地產開發系列之三——合同談判

現在，你已經成功地完成了盡職調查，可行性分析顯示項目相當穩健。土地仍在市場上，你已經准備好為買地提供第一次報價。在澳大利亞，開發土地出售的典型方式有四種——場外交易、私人談判、意向申請和土地拍賣。以下，我們將討論不同模式下買家購地的過程和可部署的戰略，也分享一些我們過去積累的經驗和知識。

談判全在於信息收集、換位思考、理解各自的底線，和使用最佳替代方案及讓步。雖然你很可能會通過中間人，即代理，進行談判，但掌握談判策略並采取結構化的方式將永遠對你有利。請記住，談判並非純粹地來回討價還價直到一方屈服，談判過程中要考慮的因素有很多！

一、場外交易

場外土地交易通常是通過特定的渠道和代理悄然進行。一般情況下，此類信息不在互聯網或任何形式的公共紙媒上公布。土地信息通常被一個或幾個緊密的渠道和代理掌控，只在基於需求的基礎上透露給關系良好的客戶或合作伙伴。有可能會有保密協議或不披露協議，以防止信息被廣泛傳播。

要了解如何確保買家獲得最好的結果，必須提出下列問題或尋求以下信息：

1、為什麼供應商要采取場外的方式，只通過少量的代理和渠道出售土地，而不推行更多的公開銷售活動？我們的經驗告訴我們，有以下幾種常見原因。

a. 供應商希望通過口口相傳或現有的代理客戶基礎做營銷，盡量減少銷售佣金和廣告費用。不幸的是，消息仍可能泄露。代理可能在互聯網上發布假消息，比如在他們自己的網站上或通過其它社交媒體平台，如LinkedIn或微信，進行宣傳。至少，供應商不用支付這些廣告費！

b. 供應商想先用高價試探市場，但無論如何，他們最終都會采取公開掛牌或拍賣的形式出售土地。從購買者的角度看，它代表了一個短暫的機會窗口，購買者希望通過較低的市場溢價購得土地，避免掛牌公開競爭和拍賣激烈競價所帶來的風險。它允許購買者有多一點時間進行盡職調查，並有機會考慮一些先決條件，如DD、財務條款。

c. 因個人或業務關系，供應商希望低調出售土地；或者，他們只是剛以低於市場價值的價格收購了該地塊，在結算之前選好買家以快速獲利，無需經歷城鎮規劃審批。

2、供應商關於價格、結算及其它特殊條件方面的底線和期望是什麼？如購買者不能直接聯系供應商，與值得信任的代理合作、了解供應商真正的要價和條件就顯得非常重要，購買者需允許附加費用或回扣等的產生。如果供應商不能給出確定的承諾、售價或條款，該土地或許根本不值得購買，因為總與一個活動靶打交道可能是最痛苦的事情。一個固定的要價至少提供了一個談判起點，如果價格合適甚至不用談判！因此，供應商需給出確定要價（無論多高的價格只要你喜歡），但不要貪得無厭。其他條件也值得探討，如結算方式或保證金要求，當價格不是唯一要考慮的問題時，這些都將是你談判時需要穿針引線的東西。要確保代理傳達給你的信息是正確的——你絕不希望不同的代理商告訴你不同的故事！

3、與你打交道的代理是否和供應商有直接聯系，有沒有涉及其他主代理，共有多少人？什麼顯示這塊地真的要出售？索要一些文書、授權書及合同。佣金怎麼安排，有沒有附加費用？根據我們的經驗，很多場外交易土地並不是真的要出售，或者代理在沒有供應商授權的情形下就將土地推向市場外。向你熟悉的其他代理試探消息。有時候，我們抱著極大的希望、花了寶貴的時間來研究一個地塊，但最後卻發現供應商已經“改變了主意”。

二、私人談判

這種操作類似於場外交易，唯一不同之處是該地塊很有可能只分配給了一個代理，且有公開的網絡和（或者）印刷廣告。私人談判與場外交易相似——了解價格底線、期限和條款。但這種方式比很多場外交易更透明，因為你可以肯定，供應商誠意出售而代理也已獲得授權。

三、意向申請

通常，采用這種方式是更大的代理，通過在固定日期提交不具約束力的書面要約這一正式的結構化過程，達到收購商業用地或更多的是住宅混合用地的目的。其次就是，初步選出的幾個投標人提交一份具有法律約束力的要約。一般代理會提供一個價格範圍，但最終還是由個人購買者給出公平合理的價格，同時還附加一些特殊條件（如適用）。

在意向申請截止前，購買者同樣要思考上面提到的問題和做盡職調查，雖然錯過的風險很小，因為各方都有機會在截止日期前提交價格。雖然這種方式更透明，對參與的各方都更加公平，但戰略性談判的空間很少，當天只有出價最高者能贏。

四、拍賣

這種方式十分常見，一般用於傳統的住宅和開發土地交易，純粹以價格為基礎。其它條件如結算方式和首付條款等，往往事先就定好，土地拍賣都是價高者得，沒什麼條件可講。在懷抱能購得完美的開發地塊的希望、經歷過無數次的土地拍賣後，我們認為，從開發商的角度看，參加拍賣會是最不利的購地方式——參與者遭遇真誠的購房者，後者的行為不科學，更加情緒化。價格是唯一談判因素，這對該項目的可行性很敏感，特別是對小型開發來說。允許犯錯或疏漏的空間在小型開發中要低得多。

在過去，我們看到很多開發土地賣得很好，價格遠超我們的預期。這只有兩種可能的解釋——要不就是我們的預算過於保守，要不就是我們低估了地塊的真正發展潛力，或者買主對未來的市場異常有信心。甚至更有可能的是，開發商只要有5％的利潤率就願意干了！

盛達文地產總監專業見解

STM Developments視合同談判為一種藝術，而不是一門嚴謹的科學，依靠優勢進行巧妙部署非常重要。幸運的是，在過去的職業生涯和當前的業務中，我們一直參與整個開發過程中的多方面談判——土地購買、規劃成果、建築商選擇、銷售成果，及移交和缺陷整改。以下，我們就合同談判技巧提供一些自己的見解：

1、收購土地要談判的項目眾多——價格、結算方式、預付款和讓渡條件、盡職調查、融資、合資安排或其它。我們稱之為談判組合。盡可能拓寬談判組合，這樣你就可以在談判中拉開更多層次。有時，復雜度將對你有利。

2、列出這些談判項目，逐一進行邏輯分析。通過向供應商提問，與代理、開發商伙伴們、理事會及建築師和規劃師多次溝通，確定自己的底線，思索供應商的底線。並把它寫下來！

3、光了解談判項目還不夠，要為自己和供應商列出優先項。價格並不總是供應商的重中之重——供應商可能2個月內要處理另一塊地，希望速戰速決。如果能收集到這些重要情報，你就處於有利地位，更有可能以合理價格購得土地。你有時間優勢，這也為贏得有利談判結果增加了籌碼。

4、嘗試和理解供應商談判的方式。他們會來回討價還價直到獲得最高價，還是會為避免麻煩接受某最低價和條款？這將決定你的初始報價和供應商的還價空間。通常，越是專業的供應商越會選擇後者，因為他們不希望向其他投標人暴露自己的底線，以防交易告吹。他們也不想購買者給出完全不切實際的報價，這將浪費雙方的時間和精力。

5、時機也是非常強大的談判工具。理解好時機——這塊地上市有多久了？供應商有多渴望或多絕望？供應商是如何拒絕過去的報價的？每天監測有關情況。讓代理知道，你會提交報價，但盡量越晚越好。越晚提交，你就越能獲得更多議價籌碼，同時供應商也將更急於達成交易。有時候，給代理一點小小的“顧問費”會對你購得完美地塊提供很大幫助。

6、價值創造——對於更大、更復雜的地塊，引入新的談判項目，如合作關系、項目完工後的份額轉讓或贈送單元房代替全額轉讓金支付等，也許對談判有幫助。甚至，另一塊土地交易也會有所助益。這種情況下，可另簽一份單獨協議，對雙方都有利。一旦項目完工後，供應商就能無償獲得房產單元，之後他們可將房產出售、抵押或作為投資性房產持有。前期更低的土地價格能使開發商擁有更好的現金流，特別是當銀行的按揭成數更低、有的甚至完全避免土地融資時。前期資金要求較低，能使開發商一次性購買多個並行項目。顯然，這種方法只在場外和私人交易中行得通，且需要與供應商進行直接溝通。

7、了解你的談判對手——利用和擁抱談判的文化差異。亞洲人和西方人的談判方式非常不同。尊重你的對手，但要保持堅定的立場。時機恰當時，在某一地塊的分配談判中取得進展，但在另一塊地的綜合談判中放慢腳步。在方法上始終保持靈活——畢竟，談判是一門藝術，沒有一個完美的方式或解決方案！

總之——談判就如同打太極，動中求靜，靜中寓動，陰陽結合。這意味著，談判者的舉動必須是陰陽結合的動態平衡：一方面，要接受、合作、適應、整合，即軟談判風格；另一方面，要堅定、求勝、逐個擊破、有說服力和強硬執行，即硬談判風格。

根據太極中的哲學，任何非競爭性的相互作用也包含了一些競爭元素，沒有競爭元素的合作不存在。在“綜合”和“分配”談判中，談判者只有時刻留意對手，保持敏感度，與對手建立緊密的聯系，了解並利用對方的長處和弱點，方能取得成功。所有這些，都需要與合作伙伴/對手達為一體。

以上是我們的一些見解。我們認為，要想在對的時機以合理的價格購得合適的土地，合同談判是最重要的第一步。我們在大小地塊的評審和收購方面經驗豐富，並很樂意進一步分享我們的經驗。

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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舊金山灣區房地產市場報告系列——索諾瑪縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣（Sonoma County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解索諾瑪縣

盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與 退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。

1、區域界定

我們在索諾瑪縣的房地產市場包括下列城市：科塔蒂、希爾茲堡、鵬格羅夫、佩塔盧馬、羅勒爾特公園、聖羅薩、塞巴斯托波以及溫莎。下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

索諾馬縣是加州葡萄酒之鄉中產酒量最高的一個縣份

 

2、經濟狀況

穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。

旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。

中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。

索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。

老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。

索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測

二、索諾瑪縣房產市場最新概況

1、索諾馬縣房價

房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。

支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣

 

2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢

轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。

投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。

索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。

度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。

縣治聖羅莎是索諾瑪縣中最大的城市

三、2015年Q4索諾瑪縣房市數據分析

前幾年，太平洋聯合公司在索諾瑪縣的房地產市場傾向於賣家，2015年市場開始趨向平衡。買家不願意為房地產開高價，多方競價變少，一般低價房地產才會出現價格戰。數百萬美元的房地產成為買家市場，很多房地產在市場上滯售的時間延長，且只有降價才能出售。第一季度的房地產存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售價飆升，接下來三個季度的房價趨於和緩。希爾茲堡與塞巴斯托波的房地產需求旺盛——且房產儲量緊缺，因此該地區的購房者仍然充足。

索諾瑪縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

三、2016年索諾瑪縣房市預期

索諾瑪縣很多賣家在四季度結束時將他們的房地產撤出了市場，我們預計房地產儲量恢復後，銷售活動將重新活躍起來。春季通常是房地產市場的繁忙季節，盡管厄爾尼諾風暴可能會延誤一些交易。美聯儲最近決定抬升利率，但利率仍然處於歷史較低水平，這可能會刺激猶豫不決的買家，從而促進銷售。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

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2016年美國房地產最新規定GTO對海外買家的影響分析

2016年1月13日所頒布的目標性地區法令（Geographic Targeting Orders，簡稱GTO）要求部分買家必須提供個人真實身份。此法宗旨並不是要讓紐約房市降溫。隸屬美國財政部旗下的金融刑事執法網 （FinCen）表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。另外，關於房東對個人信息正當的保密需要，據有的律師樓稱，還是可以滿足的。

那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢？今天我們就來探討一下。

但凡符合以下所有條件的地產買家在購買房產的時候都必須透露個人的真正身份。這些條件包括：

  • 房產價格在$3,000,000或以上；
  • 所購買房產帶房契，如產權公寓（Condo）和別墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
  • 全現金交易，無借貸行為；
  • 買家以公司（LLC，Corporation）名義購買並且買家直接或間接持有公司股份25%以上；
  • 房產所在地是紐約曼哈頓和佛羅裡達州的邁阿密。

在美國購買房產都需要購買產權保險，這項法令規定產權保險公司必須使用8300表格提供公司持有者的真實身份。而8300表格必須連同買家的證件，例如護照，駕照等在房屋過戶後30天內提交。現時這項法令在試行階段，試行時間從2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房產如果在2016年3月1日後過戶的都需要遵循法令。法令現時只要求產權保險公司旗下所有員工遵守，暫時不涉及地產律師，經紀等其他相關人員。

FIRPTA預扣稅金百分比的變化

對於在美國擁有房產的海外投資者來說應該都對“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年開始實行的“外籍人士投資房地產的稅務法案”的縮寫（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美國聯邦政府制定該法案以向“外籍人士”出售在美所持有房產時征收聯邦稅金。這裡的“外籍人士”，是指既不擁有美國綠卡，也不是美國公民的人。

FIRPTA有趣的地方在於它讓購買方進行代扣代繳。更具體地說，從外籍人士那裡購買房產，買家有義務在過戶時代扣稅金然後繳納給國稅局，以確保外籍人士實際支付了聯邦稅。以前的規定是買家需扣起房產交易價格的10%，但今年新出台的規定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房產交易價格的15%作為儲備稅金。這15%仍然只是影響扣起的部分，真正要交納的稅金百分比不變。在國稅局計算好交易中淨收入所需交納的稅金後，他們會把多出來的部分退還給國際賣家。

雖然如此，符合以下任何一個條件的賣家是無需被預扣起稅金的：

  • 賣家向買家提供非外籍人士證明；
  • 賣家在過戶前向國稅局申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），這證明上會顯示賣家在這項房產交易中實際需要交納的稅金；
  • 房產價格低於$300,000並且買家打算用作自住，非投資性房產。

如果遵循一般的程序，賣家從國稅局那裡收回多交的稅金需時較長，如果過戶時間發生在美國報稅日期剛剛結束後，賣家甚至要等超過1年的時間才能收回款項。專攻房地產的律師提供了一個辦法可以省時省力：首先賣家在過戶前可以向國稅局提交申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），然後將那10%或15%的預扣稅金放在賣家或買家任何一方的律師銀行賬戶裡。當從國稅局那裡真正獲得稅金扣起證明並獲知真正需要交納稅金的數目後，律師就會把實際數目從儲備稅金中劃出並交予國稅局，剩下的部分立刻退還給賣家。

 

葛宜珉專欄全集：

葛宜珉詳解紐約房產市場

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舊金山灣區房地產市場報告系列——舊金山

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。

舊金山灣區地區分布

一、了解舊金山縣（舊金山大都市統計區）

技術/軟件公司進入城市，吸引了城市型的員工，加之尋找機遇的海外投資者們正在進行的項目，持續推動舊金山的房價上漲。舊金山將成為世界上最受歡迎也是最昂貴的居住之地，技術部門發展減速會對房價造成即時的負面影響。

1、區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美國舊金山市的地標金門大橋

 

2、經濟狀況

就業增長：長期以來，舊金山縣是北加利福尼亞州的經濟中心，並逐漸成為技術/軟件中心。它是舊金山灣區最集中的就業中心點，有近640,000的就業人口，過去三年裡（2012-2014）就業人口數淨增86,000。我們預計，2017年以前就業增長穩健，但增長速率會有所減緩。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），整個大都市統計區內收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——是該區的關鍵部門，在過去三年實現了極大的發展。這些部門從2011-2014年在整個大都市統計區內增加就業人口68,500余人。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.2%的人口找不到合適的工作。

經濟富裕：舊金山縣非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但該區內仍存在貧富差距。自2012年開始工資增長穩健，預計2018年以前工資增長仍將保持上升趨勢。

舊金山縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：舊金山縣人口數接近863,000，住戶數量超過362,000。對這樣一個面積狹小的成熟市場來說，近期的人口增長勢頭可謂相當強勁，預計未來幾年的人口增長將趨於穩定。

數據說明：預計舊金山縣每年將有新增居民8,500到10,000人，或每年約有新增住戶4,500到4,900戶。住戶人數小於近郊區域的基准。

舊金山縣人口和家庭趨勢和預測

二、舊金山縣房產市場最新概況

1、舊金山縣房價

房價水平：舊金山縣潛在供應量龐大，近期將有大量的房地產推出，需求旺盛且近幾年的供應停滯不前。供應情況加上當地較高的收入水平都意味著新房房價會一直居高，但住房面積不大且密度高。過去的12個月中，每個月由於售賣房產的差異，新房價格大幅波動，但普遍高於1,100,000美元。而2014年新房價格中值為1,038,000美元（目前的售價提高了6%）

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區的伯恩斯房價系數顯示去年一年的房價上漲了6.9%，我們預計未來幾年，特別是到2018年，房價增值將放緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。在舊金山縣內，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以購買價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費80%的收入（出現這種矛盾是由於新房產的建築密度較高）。因此很多人在舊金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年舊金山縣房市五大發展趨勢

轉售額始終如一：在去年12個月中，舊金山縣的轉售額超過5,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016-2017年的年銷售量增長率將為1%到2%。

投資者原地不動：舊金山大都市區的投資活動已逐漸減少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。盡管該區更偏遠的部分市場占有率一直不高，但投資者仍然占據了相當大的一部分市場。其中大部分以海外資金的形式進行投資，投資者主要來自中國。

供應增加：在舊金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建設。僅這一項就會大幅增加城市的房產供應量。但是，還有另外6,750多套托管公寓與6,200多套公寓已獲得批准正在審查或正處於概念階段，上千套公寓還處於不確定的狀態。由於城市住宅區密度較高，未建設的建築可能一夜之間就會消失不見，但這仍然是巨大的供應量。這種活躍性體現了人們對舊金山持續順景的信心。

舊金山轉運中心開始建設：一個新的跨海灣開發項目將有助於復興公共交通。金融區以南的轉運中心已經開始動工建設。計劃完成100萬平方英尺的設施，每天接納100,000名乘客。圍繞中心的地區將建成4,400套新房產，其中1,200套將以較實惠的價格出售。

租金繼續飆升：由於對待售房產的支付能力下降，因此人們湧向租賃市場。目前舊金山大都市統計區的平均租價為3,015美元，同比增長了9.2%，幾乎是2004年平均租價（1,594美元）的兩倍。

舊金山房地產

三、2015年Q4舊金山縣房市數據分析

近幾年來舊金山一直是賣家的市場，但到2015年第四季度，市場開始向更加平衡的狀態傾斜——公寓與獨棟房屋均是如此。銷售價格確實在持續上升，但速度不同於以往幾個季度。很多房地產仍然需要多方競價，但出高價的速度也有所下降。市場上可供銷售的房地產在交給第三方保管之前的待售時間比前幾個季度略有延長。到十二月這個強勢的季度結束，但相比而言第三季度更加強勢。

但最令人驚訝的是：第四季度很多舊金山房地產的出售價格低於它們的報價——這一現像在2015年初聞所未聞。可供出售房地產的存量仍然緊張，但我們也看到，房地產所有者普遍更願意將他們的房地產投放到市場上。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓線下交易? </p srcset=

舊金山灣區房地產市場報告系列——納帕縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解納帕縣（納帕大都市統計區）

資產淨值推動納帕縣第二居所與退休人員市場，資產淨值也已經得到極大的增長。不斷增長的房地產存量與價格持續為富人在納帕縣創造房地產機會，且當地人也從不斷增長的消費中獲益。

1、區域界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

納帕谷（Napa Valley）美國酒谷以生產葡萄酒而聞名，溫暖的早春和和煦的夏日為葡萄的生長創造了近乎完美的氣候條件

 

2、經濟狀況

強勁的就業增長：去年納帕縣新增就業人口數為2,700，預計到2015年底將再增加2,000人，使全縣的就業人口數超過71,000。今年就業增長率為2.9%，但低於2013與2014年的4.0%。我們預計2018年以前就業增長勢頭會有所減緩。

旅游與職業多樣性：健康與教育服務、休閑與接待以及制造部門對當地的經濟至關重要。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.6%的人口找不到合適的工作。

中產階級：納帕縣中等家庭每年收入73,300美元，但並不像舊金山灣區其他地方一樣高於全州與全國的基准。納帕縣更屬於一個中等地區，而非外地人所認為的那樣，納帕縣以外的人只知道這裡的葡萄園與奢華的度假屋。

納帕縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

慣常的緩慢增長：納帕縣人口始終增長緩慢。近幾年的人口增長率下跌至1%以下，2014年家庭增長率為0.8%。我們預計未來人口增長會持續緩慢，但我們預計隨著千禧一代開始搬離該區，一般情況下，住戶組成數有望被拉回到長期基准，因此家庭數量的增長速度將超過人口數量的增長。

未來增長緩慢：預計未來幾年納帕縣每年新增居民大約只有1,000人，每年約只有500戶新增家庭。

納帕縣人口和家庭趨勢和預測

二、納帕縣房產市場最新概況

1、納帕縣房價

房價水平：由於供應量少，新房價格大幅波動。目前房產售價中值為854,000美元，去年同期為770,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，BHVI顯示去年房價上漲了7.6%，比2012年與2013年的兩位數增長百分比有所降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計未來幾年房價增長會更緩慢，增長率在1.8%到3.6%之間。

支付能力：盡管低按揭利率使納帕縣的支付能力略微低於歷史正常水平，但不斷上升的房價將繼續影響支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費68%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——納帕縣

 

2、2015年納帕縣房市四大發展趨勢

投資減慢：投資者購買納帕縣24%的房產，較2012年底最高的36%有所下降。

銷售量小幅上升：我們預計2015年轉售量比2014年高12%。未來幾年，銷售量只會小幅上升，每年提高約3%到4%。這將使納帕縣保持在大約與長期基准相一致的水平上，即每年銷售房產1250套到1450套。

活躍程度提高？：納帕縣的新房產市場始終供應緊張。轉售房產的存量也非常低。但最近有幾處房產投向市場，且普遍大受歡迎。Richmond American開放了Silverado路，Lafferty在今年早些時候開放Riva保護區，而Taylor Morrison最近開放了Chesapeake村，內有價格相對實惠的連棟房屋。Lafferty即將在納帕西北部開放一個高檔街區，可能會有其他社區進入。但是，這些社區僅僅是納帕買家的開胃菜。擁有945套房地產的多用途納帕Pipe住宅區位於納帕南部，是近期唯一的大型社區項目，目前正在進行授權程序。

在納帕生活：盡管納帕縣的收入普遍處於中上等水平，但由於該地區紅酒之鄉的美譽以及毗鄰舊金山灣區核心的便利地理位置，該區擁有大量財富。納帕縣對舊金山灣區的家庭具有特別的吸引力，因為這裡可以作為退休或度假的選擇。由此產生的效應之一就是納帕縣是全國第四大100萬美元以上房產的集中區（按其占掛牌上市房產總量的比例計算）。但是，因為納帕縣的高端市場與舊金山和硅谷的命運密切相關，因此納帕縣將會很大程度地受到這些地區的經濟與房地產市場趨勢的影響。

納帕郡是美國加利福尼亞州舊金山灣區以北的郡

三、2015年Q4納帕縣房市數據分析

有限的房地產存量使2015年納帕縣的銷售量減少，但平均售價攀升。第四季度，定價500,000美元以下的房地產尤其緊缺，值得多方競價，而700,000美元以上的房地產——典型的流行上升市場——在市場上待售的時間比過去更長。

即使房價前景較好，但賣家仍不願意將他們的房地產投向市場，很多賣家遭遇偶發事件，使他們找到新住處之後才離開當前的住房。這樣的偶然性導致了第四季度出現一些復雜的交易，有幾筆交易依賴於買賣雙方先各自完成交易。

納帕縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度納帕縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度納帕縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

買家普遍不喜歡在雨中購物，因此第一季度的銷售額——特別是葡萄園——可能會受到西海岸厄爾尼諾暴風雨預測的影響。此外，賣家在十一月和十二月將自己的房地產撤出市場，春季它們將被重新投入市場，屆時納帕縣綠樹成蔭、鮮花盛開，正是最美的時候。毫無疑問：買家將會等待。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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資深投資顧問倪駿良淺談“資產證券化”

最近有一部電影在北美上映而且特別火— 《The Big Short》（中文名：大空頭）。電影主要講述華爾街幾位眼光獨到的投資鬼才在2007年美國信貸風暴前看穿泡沫假像，通過做空次貸CDS而大幅獲益，成為少數在金融災難中大量獲利的投資梟雄的故事。而這部電影的原型就是根據著名的美國對衝基金公司保爾森公司（Paulson & Co）的創始人兼基金經理保爾森在2007年到2009年的兩年時間裡通過押注美國次級按揭貸款市場崩潰狂賺150億美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空頭）

在經歷了2008年由次貸危機引發的全球金融海嘯後，大部分人將此歸罪於美國華爾街發行的次級抵押債券，更有甚者是談“次債”色變。那究竟什麼是“次級抵押債券”呢？首先次級抵押債券也是一種抵押債券，抵押債券主要分為兩大類。一類是住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Securitization，簡稱MBS），另一類是資產支撐證券（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）。其區別在於，前者的基礎資產是住房抵押貸款，而後者的基礎資產則是除住房抵押貸款以外的其他資產。那麼次級抵押債券就是在普通抵押債券的基礎上，引進次級信用的貸款人再次證券打包形成的抵押債券。

金融危機的罪魁禍首

如果將2008的金融危機全部歸結於這些“抵押債券的發行”是不完全正確的，因為在這場危機中，貸款政策的制定者，以及債券信用等級的評估機構均扮演了非常惡劣的角色，尤其是貸款政策的制定者。在美聯儲逐步降低基准利率的寬松貨幣政策作用下，房地產信貸機構不斷放寬申請住房貸款的條件，借錢給那些能力不足以清償貸款的人，然後再將這些住房抵押債券做成金融衍生品，打包分割出售給投資者和其他金融機構。在評級機構不負責任地將這些債券評為AAA級，以及在債券層層包裝的情況下，鏈條上的機構皆低估了風險。所以，當美國房價開始下跌時，次級貸款大量違約，那些債券失去了大部分的價值，從而造成了許多金融機構資本的大幅下降，雷曼兄弟破產，美國國際集團瀕臨倒閉，造成世界各地緊縮信貸等等。因此這場危機的罪魁禍首並不是因為抵押債券的發行，而是由系統風險低估，評級機構失職，以及金融監管缺位等共同造成的。

事實上，資產證券化是一個偉大的金融創新，抵押債券作為資產證券化的具體金融產品形式對刺激美國的零售消費和房地產市場是起到了巨大並不可替代的推動作用。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券化產品來提供的。可以說，資產證券化對美國經濟作出了重大的貢獻。資產證券化有一個重要的金融特征，就是可以將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化的產品類型除了上面講到的住房抵押貸款證券化（MBS）和資產支撐證券化（ABS）這兩種主要類型，還可以再衍生出以下五種：商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）；住宅地產抵押貸款支持證券（RMBS）；抵押債務權益（CDO）；抵押貸款權益（CLO）；抵押債券權益（CBO）。

資產證券化的優點

而若能合理的使用資產證券化這個金融工具，其帶來的好處也是顯而易見的。首先，對於銀行和相關金融機構來說，資產證券化為原始權益人提供了一種新型融資工具， 提高其融資能力和資本充足率的同時，降低了其融資成本；其次，對投資者來說，其不但可以有機會用較小的成本參與到具有較高投資回報的新型投資渠道和產品中，而且可以在明確資產可預期收入的前提下大幅降低自身的投資風險。

加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）

對加拿大經濟的影響

加拿大在過去的二、三十年裡整個國家經濟是依托於資源經濟為支柱產業發展起來的， 所以當全球資源價格由於產能過剩而大幅下跌的時候，加拿大的經濟產業結構就到了一個不得不調整的時刻。我們可以從最近幾年的加拿大各個行業對國家GDP增長的貢獻率（圖一）看出，這種調整已經在加拿大政府和央行的的引導下開展起來，地產行業（GDP貢獻率第一名）和基建行業（GDP貢獻率第四名）這兩個行業相加起來對整個加拿大的GDP增長貢獻率超過了20%， 這是加拿大政府試圖擺脫長期對能源和礦業行業嚴重依賴性的重要一步。鑒於地產和基建行業在加拿大經濟復蘇中會扮演越來越重要的角色，資產證券化就必定會成為重要的金融工具來增加行業內的流動性，加速其發展速度以及整體的盈利能力。

投資資產證券化產品的兩大要點

而作為普通投資者，可以通過投資這些行業的資產證券化產品，用較小的成本較低的風險，第一時間參與到這些行業的發展，並分享接下去的繁榮。且鑒於加拿大國內的股市波動不斷加大，由政府發行的國家債券或地方債券收益日益低下，共同基金公司的投資產品又普遍表現得越來越低迷。 以銀行為代表的大型金融機構發行的保本型固定收益產品GIC收益率（年化2%左右）實難滿足普通投資者最基本的養老退休目標。 所以，選擇加拿大本地的資產證券化投資產品是每個普通投資者當下非常好的一個選擇。那麼作為一個普通投資者，在尋找和判斷這一類資產證券化投資產品的時候需要特別注意哪些問題呢，我個人帶著這個問題特地請教了豐業銀行信用風險管理部門的高級總監Eric先生。 Eric從以下兩方面做了詳細的回復：

首先資產證券化投資產品必須由一定的資產支撐來發行證券，這些資產按照貸款類別分別為：原始土地，住宅，商業物業和工業設備，個人投資者要非常清楚自己投資的資產證券化產品是屬於以上哪一類的資產類型，同時還需要明確基於這一類資產是否有比較明確的未來收入流，比如住宅的按揭還款，商業建築貸款的公司還款，個人信用卡消費的信用卡還款都是會定期收到借款人的還款。這些有規律的還款構建起了這個資產證券化產品的核心價值。

第二，為了保護自己投資者的利益，必須要確認資產證券化的發行方已將原有屬於公司經營的資產出售給一個第三方SPV（特殊目的實體），這是一種風險隔離機制，確保投資者投資的資產證券化產品與發行人的實體經營公司之間築起一道防火牆，即使其實體公司的經營產生波動，也不影響其支持債券的資產價格，從而力地保護投資者的利益。

 

倪駿良Peter專欄全集：

投資顧問倪駿良帶你“玩轉”商業地產投資

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加拿大房產投資系列：加拿大農場

地廣人稀的加拿大既是資源大國，也是農業大國。在這廣闊的國土上有著豐富的農場類型，果蔬農場、奶牛場、養雞場、養牛場、養豬場、馬場等等應有盡有，而且設施現代化程度極高。

近些年來加拿大農場的價值增長幅度不可小覷、土地資源的增值有目共睹，也正因為如此農場漸漸吸引了越來越多人關注，成為繼房地產之後另一個被華人移民看好的投資項目。由於加拿大土地資源相對寬裕，價格上有一定優勢， 合350萬~450萬元人民幣即可買到20公頃土地附帶二三層樓房及其他農用設施。

 加拿大-中國農業和食品發展交流中心總結了08年到13年的土地增值情況報表顯示：

加拿大農田價值半年度變化（%） 加拿大各省的土地增值情況

2012年全年，加拿大農場的平均價值增幅為18.6%。全加拿大農場土地價值維持平穩或穩中有升。其中安大略省增幅最大，增長了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅為26.1%，曼尼托巴省位居第三，增長率為24.2%。

薩省和阿爾伯塔省的土地平均增長率分別為18.8%和12.9%。緊隨其後的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。愛德華王子島和BC省的農場土地增長率僅為9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省僅在2012年上半年農場土地的增幅就達到了11.9%，下半年更上一層樓，竟達到16.3%。局部地區的年增值甚至達到了35%。

專家預測未來幾年，加拿大農場土地價值會維持只增不減的趨勢 由於氣候溫和、土壤肥沃、人口較多等原因，安省土地增幅會更大！

除去土地本身能夠增值以外，農場經營得當也能獲得不少收益，以100萬加元投資於農場開發經營，獲得20%的年收益率是較容易達到的。在加拿大購買農場手續並不繁瑣，只要有錢就可以購得，但是想要投資、經營好農場需要具備農場經營的專業知識以及加拿大法律法規的熟悉認知。

選購農場時，要考慮到氣候、土壤、養殖品種等各方面，一旦選擇錯誤損失將會巨大。有些投資者本身沒有經營農場的經歷，買下一大片草場准備大有作為，種植各類蔬菜，可最後發現草場土層不夠深，土下雜石多不適宜種植蔬菜。此外，農場地處太偏遠的地帶、氣候不適植物生長也是常見的問題。因此，購買、規劃、種植等一系列過程，如果您沒有足夠的經驗，一定要尋找專業人士的幫助。

加拿大聯邦政府對於農業種植業一直以來提供惠民的政策，希望鼓勵更多的人能夠投身於此行業，所以農場主能夠享有很多福利，比如，他們可以擁有城市居民夢寐以求的大洋房，而且幾乎不用交稅。

在享受實惠的政策補助和服務時，農場主也相對應要盡到自己的義務，各方面都要符合政府規定。加拿大實行嚴格的環保政策，農場的排放物和農藥使用必須達到要求，如養雞場，必須控制雞糞的污染與臭味。農場中野生動物和樹林保護也受到加拿大政府的嚴格要求。

很多農場有政府明確的生產與規劃要求，不能擅自更改生產項目。養奶牛、養雞都需要報告政府，政府根據實際情況審批生產量之後才能投入養殖。養豬、養牛的數量雖然不需要獲得政府審批，但也要符合食品安全條例。

每個農場的行銷途經也受到政府管制，並不是每個農場可以自行在路口零售。另外，也許當下這個農場可以自產自銷，但一經轉手就不能再行自銷了，因為政府對此農場可能有其他打算。

投資者在購買農場之前首先要認清自己的目的，是想要靠土地升值獲得收益，還是為了能夠生產。加拿大對農業土地都有不同發展規劃，各規劃區土地價格差別很大，政府管理要求也差別很大。所以購買農場時所注意的事項非常細致，一點不能疏忽。勞動力資源、生產成本分析、土地市場價格評估一項也不能少！

在加拿大買地種花收益回報高

除了普通的農場以外，現在華人也熱衷於購買土地種植花卉、建造葡萄酒酒莊。加拿大人愛花，家家戶戶都或多或少會擺上一些鮮花做裝飾，花園裡也更少不了各色花卉作點綴。加拿大花卉價格都很昂貴，種花理論上收益回報更高，這讓擁有敏銳商業頭腦的人們陸續加入了養花行列。

從產量上來講，加拿大並不算葡萄酒生產大國，與傳統的葡萄酒生產國——法國和意大利相比，甚至與新生的葡萄酒生產國——美國、澳大利亞、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口額仍然達到了2110萬美元，其中90%以上是以瓶裝酒的包裝出口的。近些年這一數字始終客觀，冰酒是最主要的葡萄酒出口產品，占了出口總量的一半多。

加拿大是冰酒最大生產國

隨著中國人民生活水平的提高和尋求高端消費觀念的加強，中國葡萄酒消費市場的前景被廣泛看好。在加拿大投資葡萄酒酒莊不僅能在當地收到不錯的收益，也可以通過包裝出口回國，日益成為了極佳的投資項目。

想要在加拿大投資土地，開發農場要有足夠的勇氣和智慧。想要經營好一個農場，無論養殖哪種作物或牲畜都是一門學問，吃透當地政策、掌握養殖技術、合理規劃以及良好經營才是通往成功的正道！

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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舊金山灣區房地產市場報告系列——馬林縣

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）

 

2、經濟狀況

就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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慎選中介 防虛高價 金牌經紀琳娜幾招教您遠離西班牙買房移民騙局！

自2013年西班牙開放五十萬歐元投資移民“黃金簽證”的項目以來，隨著國內投資者在西班牙買房移民熱度的高漲，市面上雨後春筍般的湧現了眾多的西班牙投資移民“中介”，但專業水平和最重要的商業良心可謂良莠不齊。

我們從業的這兩年見到過不少國內投資者被一些不良中介（有些還只是“介紹人”，連營業執照更別說資質都沒有）詐騙的案例。詐騙的方式主要利用你看不見的“隱性消費”，更讓人厭惡的是有些中介或中間人虛高房價，且數額還不菲。我們接手過的客戶曾被詐騙的案例有些虛高房價甚至達到了20萬歐元（約150萬人民幣左右）之多。這些被騙的案例還屢見不鮮。

您在投資移民的過程中，應當注意哪些方面呢？

1、有些公司宣傳有多少多少年的移民經驗，而實際上，西班牙有黃金簽證投資移民項目不過是2013年的事情，再有經驗算來也不過是兩年多三年不到的經驗。非盈利性移民政策比如人才技術移民等類型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黃金簽證政策出來之前，國內也從來沒有任何一個機構推介宣傳過。宣傳有十幾年幾十年的豐富移民經驗基本是不可能的。

2、宣傳百分之百的成功率，保證百分之百的成功率，這種數據基本也是為了博得眼球，目前西班牙移民政策分兩種：50萬歐元投資移民和非盈利性移民政策。比較容易成功的是第一種50萬歐元投資移民項目也就是黃金簽證，這個的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情說三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，誰都不可能保證百分之百的成功率，西班牙可跟睜一只眼閉一只眼的葡萄牙不一樣，也正因為葡萄牙政府配合著不良中介渾水摸魚，現在葡萄牙投資移民政策已經被迫叫停了。

3、不要相信所謂的學區房！西班牙並沒有真正意義上的中國概念裡的“學區房”。在國內很多城市你需要上好的基礎教育學校，就需要戶口在那附近才能有資格入讀這些好的學校，然而在西班牙除了完全免費的公立學校有“就近入學”的限制之外，半公半私的和私立學校完全不受就近入學的政策限制。而據西班牙那兒商務投資移民部的經驗，讓“新移民”給子女選擇私立學校和半公半私學校的占絕大多數，只有極少部分選擇入讀公立學校。所以我說，在西班牙並不存在國內人理解的“學區房”。當然，周圍都是學校的房子還是有的。

4、並非所有的中介公司均能拿到西班牙房產代理權（西班牙語簡稱API），這些中介或者是中間人沒有相關資質，並非專業的西班牙移民或者房產公司，完全不受法律保護。

5、你選擇的“律師”很可能不是真正的律師！就算他有律師從業資格證書編號，也不見得就是你要找的專業移民律師，律師樓裡有專門做賬的；處理離婚糾紛案件的也是律師啊！

6、如果你多了一個環節是通過國內的移民中介再聯系到的境外西班牙服務方，你更需要仔細考量一下你的房價會不會虛高了很多。

7、一些公司和個人通過售賣一些難評估對比價格的房產，利用消費者不了解西班牙房產市場，虛高房價。還有一些中介會將偏遠地區的房產硬性推薦給投資者，因為偏遠地區的樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控虛高價格。

綜上所述，西班牙那兒商務投資移民部建議廣大投資者，若想找到一家專業誠信的靠譜中介公司做到以下幾點:

1、在選中介公司之前，問清楚西班牙公司全稱，辦公室位置，與西班牙本土的合作關系。很重要的一點，有沒有API資格證（西班牙房產代理權）。

2、在辦移民業務選擇律師時，務必要記下律師從業資格證書編號。

3、親自實地考察當地生活和房產，不要道聽途說。

4、直接找在西班牙本地的公司，縮短環節跳開國內移民中介。

5、選擇價格透明的房產銷售公司。你如何知道中介所報的房產價格是否真的透明？！如何在西班牙找到價格透明的房源：請微信咨詢Linna。

6、盡量不要選擇所謂的“一站式”服務，雖然對於投資來說更簡單操作一點，但實際上增加了很多隱形成本。建議可以從買房和移民兩個環節單獨考慮，買房找房產公司職業經理人，移民找本土有律師從業資格的移民專業。

7、律師費用是支付給律師公司的，同理買房的費用也是支付給房產公司的，不要支付給個人。

記住羊毛出在羊身上的不變真理，當中介公司做出低於市場價格贈送家具車庫，報銷您的出國考察費用，免費提供法律服務等等承諾的情況下，一定要記起羊毛出在羊身上的真理，三思而後行，多比較多對比，貨比三家永遠是硬道理！最後，Linna敬告廣大投資者，祝福您能在西班牙安居樂業。

 

琳娜Linna專欄全集

 

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