Category: Special Investment Column

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俄羅斯房地產市場面臨新危機 房價或再下瀉10%

在對2016年俄羅斯房市進行預估之前，讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前，俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%，無數俄羅斯人湧進商店、銀行，場景幾乎如同世界末日即將到來，順便說一下，當時石油價值為60美元/桶。

2015年，全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%，房價同比下降15%。

通常來說，市場危機將建構新的生存戰略——通過提高技術、立法和金融。有趣的是， 2015年的情況不是如此，盡管房地產市場剛性情況。

2015年俄羅斯房價同比下降15%

現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。

決定房地產市場未來的主因：油價

有一種觀點認為，預測房地產價格只需了解預測油價的趨勢。下圖表顯示了全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性。

1994年—2015年全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性

圖表顯示與之對應的兩條線走勢幾乎一致。記住，4-6個月內，房地產價格將對油價的變化有反應。可以假設，未來俄羅斯房地產價格將下降，即使油價緩慢上升。

供過於求

但並不是所有房地產的定價是基於石油報價。相對而言，石油價格——它是一種需求，幾乎不依賴於內部因素。但石油報價是可以分析和預測。如今俄羅斯房地產市場面臨著典型的生產過剩、供過於求的問題。最近幾個月，這一點尤其明顯。

如今俄羅斯房地產市場供過於求

生產過剩、供過於求的問題可以通過出口給其他地區或國家解決，但對於房地產而言，這是一個非常大的問題。

此外，俄羅斯房地產市場還面臨著生產周期長得問題。過去一兩年開建的所有項目要到明年以後才進入市場。

如今，據保守估計，俄羅斯待售房產（所有類型） 面積平攤到每位俄羅斯公民上就超過2平方米。實際情況超過這個標准的兩倍。相比之下在2011年這一數字為0.85平方米。最值得注意的是，我們預期2016年年底這個數字將增加。因此，供應過剩這個問題將令房價下降。

影響市場的因素

影響房地產價格以及交易量的趨勢還有一個重要因素——金融市場情況。總的來說，貼現率（以及抵押貸款利率），以及美元顯然是與石油價格掛鉤。這就是預測石油價格也是預測俄羅斯關鍵財務指標的原因。
 
另外還有一個因素——房地產價格預期。了解這個價格預期的關鍵是分析2015年的11月和12月的市場趨勢。這段期間市場非常穩定和平靜，不像往常一樣銷售繁忙。此外，考慮到季節性因素，可以說2015年最後兩個月的銷售動態比正常水平低得多。
 
投資者一波一波地離開房地產市場。當然，這種情況只是暫時的，一旦價格達到一定水平，投資者將重新進入市場，從而反映出對未來價格的普遍觀點，但是不能保證明年價格走勢如其預期。

總結

俄羅斯房產價格下降或有利潛在買家

如果未來石油平均價格將在每桶40至55美元的範圍之間，最有可能出現的場景是房產價格下降10%。隨著石油價格的進一步下降，房地產價格下降幅度將更明顯。

對於潛在買家而言，這些趨勢通常是有利的：減少住房成本、增加選擇以及改善服務。

總的來說，2016年房地產市場，需注意以下因素的變化：

  1. 需求結構的變化，導致價格走低。抵押貸款購買房產的數量增長強勁，其中需求最旺的是經濟型住房。2015年第四季度，中級住房和商業房地產在經歷需求下降。
  2. 租賃住房的開發。此前考慮到租賃住房盈利低，開發商退出這個領域。但是現在銀行、開發商和私人投資者都將目光轉向這個業務。
  3. 技術開發。在過去的五年裡，建設領域湧現了許多成本低、效率快的新技術，但它們沒有實際應用。如今，實現這些技術，從而降低施工成本將成為至關重要的問題。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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美國房地產投資者對EB-5項目的關鍵考慮因素

近年來，越來越多人對EB-5投資綠卡感興趣。這個項目推出的目的是為美國創造更多的就業機會。尤其是在紐約市，EB-5項目一直受房地產項目歡迎。

美國EB-5投資移民門檻要求

在EB-5項目中，投資者必須投資至少50萬美元或100萬美元到美國業務或項目，投資金額的多少取決於其能夠為該地區創造多少就業機會。每位投資者投資的美國業務或項目必須創造至少十個全職工作。

作為回報，投資者及其家庭將獲得綠卡。許多投資者想要獲得綠卡的動機是為他們的孩子，這些孩子通常在美國學習，並打算留在美國。著名房地產開發項目，如位於皇後區法拉盛（Flushing） 哈德遜園區（Hudson Yards ）和富頓廣場一號（One Fulton Square）都已接收EB-5投資資金。

實現地產商和投資者的雙贏

最近，EB-5項目越來越受房地產開發商歡迎。為什麼？因為房地產開發商發現EB-5資金可作為其資金來源。房地產開發商貸款利率低，只要開發商有足夠的時間等待EB-5資金進入。

投資者傾向於投資房地產開發項目，因為這樣，他們減少對現金流的依賴（如投資餐館）。此外，房地產項目是有形資產，投資者能夠親身到訪現場視察，獲取該項目的評估以及對開發商進行盡職調查。

 EB-5項目的監管和審核條件

EB-5項目的要求之一就是進入美國的資金的來源必須通過審核。例如，如果一個投資者的資金是來自於他的工作或是儲蓄，那麼需要開具工資的證明、銀行財務報表和納稅申報表。如果投資者是將賣房獲得的資金當做EB-5資金，那麼他需要開具買賣房產的證明。

投資者需要記住其本國以及移民目的國都可能存在監管或其他條件，這點很重要。例如，中國限制個人賬戶每年向外轉移的外彙金額。因此，中國投資者將需要采取額外的步驟將資金轉移到朋友和家人，後者接著將這些資金轉換成美元，並將其轉換到國外賬戶。這個額外的步驟可能會耗費時間，雇佣熟知這些步驟的律師非常關鍵，這些律師們將從頭到尾，盡可能有效地指導投資者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

 

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4月英國新財年來臨：看漲的不只印花稅 還有市政稅不能忽視

對於英國房地產市場來說，4月開始正式進入新的財年，隨著二套房印花稅的上漲，無論對於買房還是租房來說，價格都會迎來很大的變動。房姐在此提醒大家，在關注印花稅相關變動的同時，也要實時關注其他方面，例如市政稅（Council Tax）。新財年到，一些地區的市政稅或將上漲4%。

“市政稅”是什麼？

市政稅（Council Tax），也稱房屋稅，社區稅或者人頭稅。市政稅是英格蘭、蘇格蘭以及威爾士三個地區收取費用以保障當地政府能過提供有關服務的稅務系統。這個政策是在1993年開始施行，簡單來說市政稅就是英國為了建設學校、路燈等公共場所和設施，向大眾收取的稅費。

據英國《衛報》報道，自2016年4月新財年開始，一些地區的市政稅將會全面上漲，漲幅最高地區可達3.99%。市政稅的增加原因主要是由於一些地方社區收到的政府撥款減少，預算短缺，地方開支緊縮。例如，Derbyshire議會面臨著7000萬英鎊的預算削減，Manchester市議會面臨著187萬英鎊的短缺。

稅費上漲後，目前可以明確的是，在Manchester居住於Band A類房屋的租客將會多交31.18英鎊；在Derbyshire居住於Band B類房屋的租客將會多繳納34.77英鎊；Southend-on-Sea和Medway地區Band D類市政稅將會上漲47英鎊。

市政稅是英格蘭、蘇格蘭以及威爾士三個地區收取費用以保障當地政府能過提供有關服務的稅務系統

如何計算市政稅？

英國Valuation Office Agency（VOA）將所有房屋進行了歸類，每一個類別的房屋會被收取不同的稅款。當地有關部門都會保存這樣的一份名單，包含了當地的所有房屋所在類別，這就是所謂的Valuation List。居住在不同類型的房屋需要上繳的市政稅是不同的，不過房屋大的類別一共有8種，以下表格供大家參考：

如果您想了解具體應繳納多少稅費可以輸入自己居住房子的郵編，在https://www.gov.uk/council-tax-bands上查詢。

有些房屋不用上繳市政稅

在英租房，有些類型的房屋是可以在一段時間內免征稅的，免征時間多少不固定，少則數月，多則數年。可以被免稅的房子例子包括：被政府沒收的房屋；無人居住的房屋；居住的住戶年齡在18歲以下；有精神疾病的住戶；房子裡所有住戶均為學生（如果有只是部分住戶為學生，則學生免交市政稅，其他住戶需照常交稅）。

如果您認為您的居住地不該付稅，可以去當地的Citizens Advice Bureau去咨詢詳細信息。

應付市政稅的人群

對於一般人來講，只要您是18歲以上並且非全職學生，您是應當繳納市政稅的。但是，有幾類人群不需要繳納市政稅：資產由不同住戶占用，例如幾個家庭居住在同一個屋檐下並且他們分開付房租；住戶年齡未滿18歲；住戶為尋求避難者（例如申請政治避難等）；住戶只是暫時居住且他們的主要居住地在其他地方（例如親朋訪問）；資產用作老人院，醫院，青年旅舍或者婦女避難所。如果是年齡大於18歲的殘障人士，根據情況可以享受免征市政稅或者稅收折扣。

英國新財年到，一些地區的市政稅或將上漲4%

房姐專業建議

在這裡，房姐提醒廣大在英國租房的留學生同學們，找學校開具全職學生證明時要注意特別指出兩點：第一是學時不少於1年；第二是每周學習時間需在21小時以上。還有一種情況，如果您是A-Level學生年齡大於18歲但小於20歲，那麼您找學校開具的學生證明應涵蓋以下兩點：第一是學時不少於3個月；第二是每周學習時間需在12小時以上。

距離新的財年到來還有一段時間，因此很多地方的未來1年市政稅的多少還未確定。具體每個地區2016/2017年的市政稅會等到4月才會完整公布。因此4月以後大家無論是在英購房還是租房，除了需要考慮印花稅，市政稅的變動也應當在關注範圍之內，以便准確籌劃您的預算開支，減少不必要的麻煩。

 

陳新宜專欄全集

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英國房產新規變動4月起實行：齊來認識「股份產權」

英國政府對股份產權房產的規章制度注入新內容，2016年4月起正式實施新規。為了使更多年輕居民順利棲身於屬於自己的愛巢，為了使更多老年人老有所依，同時配合政府推行的“計劃購房”政策（Part-buy scheme），英國股份產權房產規則將在今年4月起發生新變動。新規章中，主要對房產股權份額，年薪准入額度等細節做了修改：

  1. 居民可申請享有25%－75%的房產所有權份額，抵押貸款押金比重為房產售價的5%，部分房產可免去印花稅。
  1. 年薪准入下限提升，由之前的年薪低於71,000英鎊可申請，提升到90,000英鎊。
  1. 對於已有房產的居民，包括離異後分得房產的雙方，將可申請股份產權房產，並且與普通申請者享有同等權利。
  1. 對申請購買租賃的房產戶型放寬，對臥室數量不再加以限制。
  1. 一些職業將不再成為重點受惠對像（Key workers），例如救火員，警察等等，申請者將被一視同仁。

如果您是首次聽聞此概念，那麼不必擔心，貼心的房姐早已為您備好小科普，幫您分分鐘明晰何謂股份產權：

購房小tip1：

股份產權（Shared ownership）是指個人與某機構（通常是房屋協會）各擁有一定百分比的產權。個人需為由機構擁有的那部分房產支付房租，從而獲得全部房產的使用權。此外，隨著時間的增長，個人可增加其所有權份額，有些情況下可將份額增至100%。這也被稱為“階梯效應”。股份產權也是一種較為常見的房產所有權持有形式。其最大的特點在於，購房者只擁有一定比例的產權，且仍需按月繳納一定金額的房租。

自2005年，住房問題成為英國政府面臨的難題之後，股份產權成為輿論關注的熱點之一。政府頒布的股份產權計劃主要針對主要勞動者，但並不僅限於該群體。該計劃由名為“New Build Home Buy”的機構操作執行。大部分股份產權計劃均由政府發起，並只針對於一部分主要勞動者以及其他一些對房產有需求的人。此外，政府的股份產權計劃大部分只適用於公寓，而非別墅。

選擇股份產權的優勢在於它使更多的購房者以可以負擔的金額購置房產。此外，大部分屬於股份產權的房產都是新建的或重新裝修過的房產。在一些地區，股份產權房產的印花稅也被免除。簡言之，英國的股份產權房產與中國的“公租房”頗為相似，都是旨在能夠為更多居民提供價格在可承擔範圍的居所。不同的是公租房的所有權為國家，居民只能采用租賃的方式居住，而英國的股份產權房則是“半買半租”。

英國工黨一代表Sadiq Khan表示，2016年內，倫敦政府會為廣大市民提供至少50,000戶股份產權房產；長期計劃中，大倫敦地區共有40,000處區域被列為新的股份產權房產項目選址地，屆時將會有至少13萬戶房產投入市場。未來幾年內，英國政府應當繼續提高股份產權房產的供給率，尤其是對於在外租房超過5年的居民，他們應當有限享有房產申請權。

購房小tip2：

如果能夠申請到股份產權房產，那麼您將會在每月還貸上省下不少金錢和精力這一點是公認的。但是關於股份產權房產也有一些事項是您必須要留意的：

  1. 股份產權房產不可用於出租，即便只是出租一間房屋也是不被允許的。
  1. 股份產權房產可以買賣，出售的是您的股權，如果想出售股權需提前至少8周做准備，並告知各個相關部門。
  1. 如果您的股權即將被出售，您還需要支付整個房產價格至少1.25%的費用，即出售手續費。
  1. 股份產權房產申請細則會根據每個行政區的要求而有所不同，具體以咨詢地方區政府的公示為准。

 

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堪稱「全美最強房市」！舊金山灣區房地產投資者獲得六位數利潤！

舊金山灣區氣候宜人，依山傍海，經濟強勁，可謂得天獨厚。作為西海岸華人最為聚集的區域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中國投資者的關注。在矽谷蓬勃的經濟推動下，灣區很多城市的房價都以10-15%的速度增長，已超過泡沫爆破前的高峰；部分地方房產價格漲幅超過3成，為全美翹楚。

本文綜述了舊金山灣區最新的房地產新聞，滿足購房者、售房者以及想了解房地產人士的需求。

舊金山灣區的房地產投資者收益位列全國之首

全國的房地產投資者在2015年賺取了近十年來最大數量的收益，其中房價較高的舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍。

在《2015年終與第四季度房地產投資報告》中，RealtyTrac表示，去年房地產投資者平均獲益55000美元，是自2005年以來獲益最多的一年。舊金山與聖何塞大都會區的投資者平均獲益145,000美元，是全美最高，比位居第二的紐約房地產投資者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高級副總裁戴恩·布魯克明（Daren Blomquist）對《聖何塞水星報》表示，由於舊金山灣區房價高而房產儲量非常有限，因此在這裡投資並不容易。

去年美國市場的投資活動增加了75%，投資者對房地產市場的復蘇更加有信心。而舊金山灣區的情況與全國趨勢相反，整個地區的投資活動量下降了兩位數的百分點。聖何塞的房地產投資同比下降了17%，舊金山下降16%，瓦列霍下降21%，聖羅莎下降22%。

舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）

舊金山被評為全美最適合境外就業者的城市

舊金山被評為全美生活質量最高的城市，最適宜國際從業者居住，對於大批准備在舊金山灣區安家落戶的國際公司來說，這是一大亮點。

這是美世咨詢的最新分析結果，它通過十項指標對全球230座城市的生活質量進行排位，評價指標包括經濟狀況、學校、公共服務，當然，還有房地產市場。舊金山位列第28，在所有美國城市中排位最高。有17座美國城市躋身前100名，其中波士頓僅次於舊金山位列第34。

分析顯示，北部的鄰居比美國略有優勢，在生活質量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中溫哥華排在第五位。

半數加利福尼亞人負擔不起住房

加利福尼亞有全國最昂貴的房產，因此，在住房負擔能力方面，當地的居民顯然非常吃力。

蓋洛普最近的一次調查顯示，47%的加利福尼亞居民負擔不起優良的經濟適用房，這一比例僅次於夏威夷，位列全國第二。50%的加利福尼亞居民表示對住房負擔能力滿意，而在夏威夷這一數據僅為25%。

蓋洛普指出，房價中值最高的五個州——夏威夷、加利福尼亞、紐約、馬薩諸塞、馬裡蘭，其住房負擔能力幾乎墊底。

廚房改造最劃算

精裝的廚房是最吸引購房者的住房改造部分，其中高檔的不鏽鋼用具可能會成為整修最重要的一部分。

在一篇博文中，Realtor.com列出了六條最佳的廚房改造建議。除去華而不實的用具，廚房的整修包括新的櫥櫃、不鏽鋼水槽、硬木地板、新台面，以及為適應智能手機與平板電腦的普及而設置的充電站。

盡管Houzz的最新調查發現，幾乎半數對廚房進行改造的屋主都會把廚房向其他房間開放，但Realtor.com提醒，這種改造可能無法像上述改建工程一樣獲得較好的投資回報。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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【新政解讀】英國購房兩大利器：Help to buy ISA與新Lifetime ISA大比拼！

奧斯本的2016新財年預算案剛剛落幕，對於廣大的在英國首次購房者來說，有一個關鍵詞立即成為了大家的熱議，那就是LifetimeISA。是的，這個新的個人儲蓄賬戶和之前的Help to Buy ISA到底有啥異同？有了新的舊的是不是就不再好用了？房姐第一時間為大家做出解答區分。

1、Lifetime ISA

首先我們來看這新推出的Lifetime ISA。

Lifetime ISA我們可以叫它終生個人儲蓄賬戶，該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

如何獲得補貼： 儲戶每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。

受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。

關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。

正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。

2、Help to Buy ISA

接下來我們來看Help to Buy ISA。

這是奧斯本去年推出的個人儲蓄賬戶，即Help to Buy Individual SavingsAccount。自2015年12月1日起，16歲以上的購房者可申請此賬戶，該賬戶裡面的錢可隨時提走。

如何使用：如果這個賬戶裡面的錢被用於支付第一套房產的首付，那麼英國政府對賬戶裡的每200英鎊補助50英鎊，也就是按照25%的比例給您添加資金。單個賬戶最多可得補助3000英鎊，而一同購買房產的夫婦可以開設兩個此類賬戶，也就是積攢2.4萬英鎊，政府會補助最多6000英鎊。

適用於該方案的倫敦房價最高為45萬英鎊，英國其它地區適用的最高房價為25萬英鎊。但是這個助購存款賬戶可以存入的金額相當受限，第一筆存款只能在1000英鎊以內，此時獲得的政府補貼為250英鎊；此後每月最多存200英鎊，此時政府補貼為50英鎊。因此，1年中儲戶最多可以獲得800英鎊的補助。

如果您開了一個助購存款賬戶，但最後沒有用這些錢買房，你仍然可以拿到利息，但是得不到政府為買房給予的25%額外贊助。如果借款者改變購房計劃此補助則失效。

最惠銀行：Halifax銀行為儲戶提供的年利率為4%。Nationwide銀行提供現金返還政策，具體細節請咨詢銀行官網。

據統計，通過Help to buy計劃，首次購房者每月會節約£200的生活開支，這極大地緩解房價上漲過快與薪酬水平脫鉤的現像。政府的主旨無疑是力圖改變現狀，使廣大居民尤其是年輕人由‘租房一代’轉變為‘有房一代’。

3、兩者比較

  • 申請者年齡不同：Lifetime ISA為18-40歲；Help to Buy ISA為16歲以上。
  • 每年補貼數量不同：Lifetime ISA為每年1000英鎊；Help to Buy ISA為每年800英鎊。
  • 存款數額不同：如果您想在Lifetime ISA中獲得1000英鎊補貼，您一年中需要向該賬戶存入4000英鎊；若您在Help to Buy ISA中獲得800英鎊，除去第一年您需要向賬戶存入3200英鎊，之後您只需每年存入2400英鎊，這對於收入不是那麼高的購房者壓力會小一些。
  • 可購買房產價格不同：使用Lifetime ISA賬戶購房房產價值不可多於45萬英鎊；使用Help to Buy ISA賬戶可購買的房產倫敦地區上限為45萬英鎊，其它地區為25萬英鎊以下。

特別注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

因此，如果您想通過申請此兩個救助項目其中一個用於購房，一定要明晰自己的購房需求以及自身的存款與還款能力。

 

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英國2016新財年政策完整版解析 涵蓋房產、稅收、交通等方方面面！

3月16日中午，英國財政大臣奧斯本召開了2016新財年預算案，對新的財年（每年4月1日起）中英國各領域財政方面進行了政策指引。

1、經濟適用房

  • 龐大住宅計劃：40萬套經濟適用房建設繼續推進。
  • Starter Homes計劃：政府撥款23億英鎊在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者提供低於市場價格20%的購房優惠。

2、個人儲蓄

年輕的上班族不必將個人儲蓄（ISA）選定為是用於住房還是退休養老，取而代之的是新的終生個人儲蓄賬戶（Lifetime ISA），該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

  • 如何獲得補貼： 儲戶每年每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。
  • 受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。
  • 關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。
  • 正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。
  • 注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

3、稅收

  • 個人所得稅：起征點將從今年4月的11,000英鎊調整到明年4月起的11,500英鎊，而40%較高稅率的起征點也由2016年4月起的42,385英鎊提升至2017年4月的45,000英鎊。待到2020年起征點或將調整至12,500英鎊。
  • 印花稅：商業地產交易印花稅減免調整，即低於15萬英鎊的商業地產交易的印花稅減免為0；15萬－25萬之間的部分按照2%征稅；超過25萬英鎊的部分按照5%征稅。
  • 資本利得稅：將從28%稅率大幅削減至20%，從18%下降到10%。針對房產方面的資本利得稅仍將維持不變，即40%個人所得稅納稅人出售房產的資本利得稅仍然按照28%繳稅。20%個人所得稅納稅人仍按18%的資本利得稅繳納。自住房產出售獲利仍豁免資本利得稅。
  • 軟飲糖分稅：今後小伙伴們喝可樂恐怕要多掏錢啦，奧斯本宣布自2018年起每罐高糖分飲料要在原價基礎上加收5-25便士（5p-25p），即為軟飲糖分稅（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。該項稅收主要用於支持醫療和教育。
  • 煙酒類稅費：凍結啤酒（beer），蘋果酒（cider），和蘇格蘭威士忌稅（Scotch whisky），其它品類酒精飲料稅按照通脹率上調；煙草稅按照通脹率額外的2%上調。

4、交通 

  • HS3：曼徹斯特－利茲城際高鐵（HS3）計劃公布，屆時從曼徹斯特（Manchester）到利茲（Leeds）僅需30分鐘。此高鐵的終極目標是打通英格蘭西海岸城市利物浦（Liverpool）到東岸城市紐卡斯爾（Newcastle）的道路交通。
  • 高速路：撥款3億英鎊用於升級M62，M60，A69，和A66道路，重點發展英格蘭北部城市道路建設。
  • Crossrail 2：為倫敦第二城際鐵路（Crossrail 2）開綠燈，財政支持會更多。詳情及周邊房產熱點區域分析請見本人第二篇文章。

5、教育 

英格蘭所有學校將在2020年轉型為獨立學院制（Academies）。

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英國Top10學區大盤點系列：威斯敏斯特地區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

威斯敏斯特（City of Westminster）區位於倫敦市市中心，面積21.48平方公裡，人口219,600。區內有公立小學42所，11所公立中學，4所兒童康樂中心及幼兒園，3所特殊學校。該區犯罪率高於倫敦平均犯罪率。威斯敏斯特區內有80處公園及露天公共場所。著名的白金漢宮、聖詹姆斯宮、國會、唐寧街10號、海德公園、格林公園、攝政公園、特拉法加廣場等注明場所都位於該區。區內共有14座圖書館，同時，政府也為有需要的居民提供家庭圖書館服務。

35.2%的威斯敏斯特區居民是英國白人，其他白人占24.1%，中國人占2.7%。根據2011年的人口普查，15%的居民年齡在15歲以下，低於倫敦平均比例； 15-64歲之間的居民占75%，高於英格蘭和威爾士及倫敦平均水平。在職人數占62%，等同於倫敦和英格蘭平均水平。自雇人士占13%，高於英格蘭平均水平。有5%的居民處於失業狀態，低於倫敦平均比例。在金融和保險業工作的居民所占比例較高。有學士及以上學位的居民所占比例較高。

根據報告顯示，威斯敏斯特區的居民中有三分之一的適齡兒童接受私立學校教育。對於私立教育的需求主要來自移民、人口增長及新住宅開發。學生對於私立及公立學校的需求會根據經濟因素的變化有所浮動，同時，周邊區域的就學壓力很有可能轉嫁到威斯敏斯特區。該區中，相對學校比較多的區域有貝斯沃特、教堂街及南威斯敏斯特地區。

優秀私立學校介紹

Davies Laing and Dick College DLD中學

地址：100 Marylebone Lane, London, W1U 2QB

Email: dld@dld.org

電話：020 7935 8411

建校時間：1931年

學校類型：私立走讀制男女混校

招生年齡：14-18歲

在校人數：411

學費：走讀：£8,000學期

學校特色：

  • 超過半數的學生來自英國以外的其他約40個國家。
  • 在校生中有149位學生的母語不是英語。
  • 學校在教育國際學生方面經驗豐富。

Francis Holland School 弗朗西斯荷蘭學校

地址：Gate, Ivor Place, London, NW1 6XR

Email: admin@fhs-nw1.org.uk   

電話：020 7723 0176

建校時間：1878年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：11-18歲

在校人數：477

學費：走讀：£5,560每學期

學校特色：

  • 學生主要來自倫敦市中心及周邊地區，部分學生來自少數種族。
  • 學校課外活動豐富，在無板籃球、曲棍球、板球和游泳方面表現出色。同時，學生還可以參加拉拉隊活動、中文課堂和愛丁堡公爵獎計劃。
  • 在2013年的A-Level考試中，獲得A到A*的比例接近三分之二，在GCSE考試中，獲得A到A*的比例超過80%。

Westminster School 威斯敏斯特學校

地址：Little Dean’s Yard, Westminster, London, SW1P 3PF

Email: headmaster@westminster.org.uk

電話：020 7963 1042

建校時間：1179年

學校類型：私立男子學校（A-level課程為男女混校）

招生年齡：13-18歲

在校人數：747

學費：走讀：£7,800每學期；£8,456每學期（高中）

住校：£11,264每學期

學校特色：

  • 在校生中有20位住校生是國際學生，主要來自中東及歐洲大陸。
  • 學生來自世界各地，基本都來自職業家庭、學術家庭及經商家庭。
  • 學生曾在科學奧林匹克競賽、高中數學挑戰賽、英國青少年工程師競賽、國家青少年及倫敦學校交響樂團表演及各項體育比賽中取得優異成績。

優秀公立學校介紹

Hampden Gurney CofE Primary School 漢普登格尼小學

地址：13 Nutford Place, London, W1H 5HA

Email: admin@hampdengurney.co.uk

電話: 020 7641 4195

學校類型：公立男女混合小學

招生年齡：3-11歲

在校人數：234

師生比例：1:20.5

學生成績： 85%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學生來自多元的社會文化背景。
  • 60%的學生來自少數種族，主要是歐洲家庭、加勒比黑人家庭、中國家庭及混血家庭。
  • 學校榮獲體育活動獎、能力挑戰獎等獎項。

King Solomon Academy 所羅門王學校

地址：Penfold Street, London, NW1 6RX

Email: office@kingsolomonacademy.org

電話：020 7563 6900

建校時間：2007年

學校類型：公立男女混合學校

招生年齡：3-18歲

在校人數：781

師生比例：1:14.8

學生成績：33%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學校中來自少數種族及母語非英語的學生所占比例高於全國平均比例。
  • 學校采用小班教學。

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加拿大房產投資系列：加拿大高爾夫球場

高爾夫在大多數心中屬於“高富帥”運動，高昂的打球花費使得這項運動在國內成為小眾運動，但在北美地區情況就不同了，在這裡高爾夫普及率高，高爾夫球場也是隨處可見，這也使得很多移民在來到北美之後，也愛上了這個運動，熱衷於打高爾夫球。更有一些投資客，看准了高爾夫球場市場，想要投資這一生意。

目前安省的高球場大致分為三類：一類是會員制，球場不對外開放，球場每年的所有費用會員平攤；第二類是對公眾開放的球場；第三類則是會員和公眾各半的球場。總體上來說，高球場生意並非是大紅大熱，由於季節的限制，平均一年只有6個月的經營收益時間，要在半年的時間內獲得足夠收益想來也是一件不容易的事。

高爾夫在北美地區普及率高，高爾夫球場也是隨處可見

根據保羅馬丁自1989年開始的統計數據，我們能了解到截止至2009年，在這20年之間安大略省共計大約進行了150起高爾夫球場交易，平均每年的成交數量小於10起。購買球場的買家對於球場的態度、購買理由都千差萬別，為了滿足自己的夢想、為了額外投資、為了將來賣給開發商獲得更大利益等等。但不論其目的如何，擁有和經營一個高爾夫球場並不是一場揮杆享受的球賽，整個過程需要考慮的東西非常多、非常細。

  • 高爾夫球場普遍價格

高爾夫球場因為其本身占地面積、所處地理位置、配套設施等等因素的影響，價格上有很大的差異。多年來的統計顯示了不少九洞的高爾夫球場銷售價格不到$1,000,000，另一面，我們也能發現一些18和27洞球場賣到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍來說，一個九洞的球場售價在70萬至130萬之間的這個範圍內。在小市場範圍內的一些老式一些的18洞球場只能賣到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心設計過的球場在大市場中，價格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球場，由於經營得當，設計精美，價格甚至能在700萬—1千萬。在這價格之上的球場不是因為達到了27或36洞，就是土地擁有合法的發展潛力。

  • 18洞高爾夫球場場地占地面積

現今不少18洞的球場面積被縮至100畝，雖然18洞球場的長度可以在80—100畝之間，但對於一個帶有練習設施，會所及停車場的18洞高爾夫球場來說，160至180英畝是最為標准的。

  • 小型9洞球場是否會被冷落？

高爾夫球愛好者的老齡化現狀明顯，許多退休的老人如今迷上了這個休閑輕松的運動，9洞的球場適合老人也適合休閑的上班族。

選擇一個球場投資時要考慮它的多變性，球場長度可以人為變化，4,500 至6,800 yards區間內進行轉換， 可以適應更多人的需求，從商業的角度來看，這樣能獲得更大的利益。

18洞高爾夫球場的標准面積有160至180英畝
  • 是不是很多高爾夫球場最終發展成地產？

當然沒有。原因是高爾夫球場通常被指定在大多數直轄市的土地上建設，官方用地計劃和區劃法規規定了其只能用於娛樂用途的。如果想要改變這片土地的建設規劃，需要經歷一個漫長而昂貴的過程。

  • 購買高爾夫球場需要注意什麼？

其實這個打樣同你購買其他產業一樣，如何讓吸引顧客以及如何在現行市場存活維持下去顯然是最為關鍵的要素。

如果你是一個經驗十足的高爾夫場運營者，你可能更傾向於選擇一個業績欠佳，但有前景的球場，通過資金投入和管理改善在未來獲得更多收益。如果你是一個沒有經驗的買家，買一個運行良好，且能夠繼續保持的球場顯然是更明智的選擇。

購買高爾夫球場前要做足工作，不能單純因為其地理位置靠近自己的家。對於高爾夫球的需求和市場有一個了解，根據研究，通常90%的客戶居住在球場周圍20分鐘的車程的半徑內；12和70歲之間的人口中15至20％會打高爾夫；每年平均這些人會打10至20場高爾夫球等等。

市場總會自動尋找供需平衡的點，對於需求方的了解，更能幫助投資人扮演好供給方的角色。很不幸的是，很多買家在買球場之前沒有進行細致的市場評估，過於樂觀的估計了市場需求，最終導致了不可挽回的後果。

當考慮一個高爾夫球場作為投資，也有投資者需要做出幾個重大決策。其中之一就是考慮是單純投資一個獨立的高爾夫球場還是投資成一個高爾夫社區。通常來說，高爾夫社區前期投資更大，但後續收益也會更有潛力。

另外，投資過程中，除去購買的成本以外，還要對於其他費用有所了解，例如每年維護一個典型的18洞高爾夫球場將花費50萬至100萬，食品和飲料，工作人員，樓宇維修及管理費也都要考慮詳盡。理想情況下，投資者應該尋找至少15％的回報。

投資一個高爾夫球場的回報可達到15％
  • 說到供給，安大略省快速增長的高爾夫球場是否會影響現有球場的價值？

事實上，這個問題不可避免，但目前這種影響只基於對特定的市場和特定的球場類型。一些配套服務漸漸跟不上需求的球場，以及一些年代久遠的老球場如今正一點點被更新、更全面的新建高爾夫球場所替代。

如果用時間的框定來回答這個問題應該更為實際。在過去十年裡建造的新球場大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年間建成的舊球場現在的價值早已遠遠超過他們的成本。

買賣舊的球場對於買賣雙方來說，往往能夠達到雙贏的目的。買家可以通過低於當下重置成本的價格獲得球場，而賣家能夠獲得高出成本的價格賣出。

  • 高爾夫球場是否盈利？

是，大部分高爾夫球場經營仍然有利可圖。在供應大幅增加的情況下，同行業中只有極少數企業倒閉。

在加拿大投資和經營高爾夫球場有利可圖

投資高爾夫球場作為一個比較新穎的投資項目，對於大部分人來說都是門外漢， 進項此類交易更要尋找有關行業的從業人員進行獲取更為准確、全面的信息。不論是投資球場還是其他項目，想要事半功倍，令投資風險降到最低，投資回報增至最高都需要專業人士的幫助。

延伸閱讀：【加拿大房產投資系列：加拿大農場】

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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大多倫多奧克維爾華人熱點區域獨立屋的成交趨勢分析

大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。

成交量

由於2015年的成交數量統計至6月24日，所以成交數量只是大致半年的數量。總體看，從2012年至2014年的三年時間裡，三個社區的成交量基本都保持逐年減少的趨勢，唯一出現例外是2014年的IR North，成交數量略有上升。但今年的成交量可能會有上升，因為從2015年上半年的成交數據看，Glen Abbey社區的成交非常突出，全年成交一定會超過去年，而Eastlake和IR North預計將和去年持平甚至超過。 

平均成交價

從2012年至今的平均成交價來看，Eastlake累計上漲10.5%，Glen Abbey累計上漲26.5%，IR North累計上漲28.4%。三個社區中數Eastlake漲幅最慢，但還是逐年增長，需要說明的是，因為Eastlake在2014年有一套1450萬的成交，所以拉高了當年的平均價格，其它幾年的最高價通常都在500萬左右，所以這年的數據有失真。Glen Abbey雖然前三年的漲幅不及IR North，但今年上半年相對去年的價格漲幅就達到11.9%，IR North則為7.7%。 

平均上市天數

三個社區的平均上市天數基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明顯下降的更快，僅為15天，明顯超過IR North的 19天，從一個側面也佐證了價格快速上漲的原因。另外，豪宅區Eastlake的平均上市天數也快速下降，預示今後價格升幅可能會加快。

Brittney專業點評

從上述數據來看，當前的市場明顯還是賣方市場，對於每一個希望在這三個社區中購房的家庭來說，每個社區的全年成交只有200套不到，遇上自己心儀的、而又符合自己預算的房子機會還是非常難得的，所以建議各位朋友順應市場的大趨勢，迅速而准確地做出決策。

 

蔣蓓專欄全集

 

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