Category: Special Investment Column

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【新政解讀】英國購房兩大利器：Help to buy ISA與新Lifetime ISA大比拼！

奧斯本的2016新財年預算案剛剛落幕，對於廣大的在英國首次購房者來說，有一個關鍵詞立即成為了大家的熱議，那就是LifetimeISA。是的，這個新的個人儲蓄賬戶和之前的Help to Buy ISA到底有啥異同？有了新的舊的是不是就不再好用了？房姐第一時間為大家做出解答區分。

1、Lifetime ISA

首先我們來看這新推出的Lifetime ISA。

Lifetime ISA我們可以叫它終生個人儲蓄賬戶，該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

如何獲得補貼： 儲戶每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。

受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。

關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。

正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。

2、Help to Buy ISA

接下來我們來看Help to Buy ISA。

這是奧斯本去年推出的個人儲蓄賬戶，即Help to Buy Individual SavingsAccount。自2015年12月1日起，16歲以上的購房者可申請此賬戶，該賬戶裡面的錢可隨時提走。

如何使用：如果這個賬戶裡面的錢被用於支付第一套房產的首付，那麼英國政府對賬戶裡的每200英鎊補助50英鎊，也就是按照25%的比例給您添加資金。單個賬戶最多可得補助3000英鎊，而一同購買房產的夫婦可以開設兩個此類賬戶，也就是積攢2.4萬英鎊，政府會補助最多6000英鎊。

適用於該方案的倫敦房價最高為45萬英鎊，英國其它地區適用的最高房價為25萬英鎊。但是這個助購存款賬戶可以存入的金額相當受限，第一筆存款只能在1000英鎊以內，此時獲得的政府補貼為250英鎊；此後每月最多存200英鎊，此時政府補貼為50英鎊。因此，1年中儲戶最多可以獲得800英鎊的補助。

如果您開了一個助購存款賬戶，但最後沒有用這些錢買房，你仍然可以拿到利息，但是得不到政府為買房給予的25%額外贊助。如果借款者改變購房計劃此補助則失效。

最惠銀行：Halifax銀行為儲戶提供的年利率為4%。Nationwide銀行提供現金返還政策，具體細節請咨詢銀行官網。

據統計，通過Help to buy計劃，首次購房者每月會節約£200的生活開支，這極大地緩解房價上漲過快與薪酬水平脫鉤的現像。政府的主旨無疑是力圖改變現狀，使廣大居民尤其是年輕人由‘租房一代’轉變為‘有房一代’。

3、兩者比較

  • 申請者年齡不同：Lifetime ISA為18-40歲；Help to Buy ISA為16歲以上。
  • 每年補貼數量不同：Lifetime ISA為每年1000英鎊；Help to Buy ISA為每年800英鎊。
  • 存款數額不同：如果您想在Lifetime ISA中獲得1000英鎊補貼，您一年中需要向該賬戶存入4000英鎊；若您在Help to Buy ISA中獲得800英鎊，除去第一年您需要向賬戶存入3200英鎊，之後您只需每年存入2400英鎊，這對於收入不是那麼高的購房者壓力會小一些。
  • 可購買房產價格不同：使用Lifetime ISA賬戶購房房產價值不可多於45萬英鎊；使用Help to Buy ISA賬戶可購買的房產倫敦地區上限為45萬英鎊，其它地區為25萬英鎊以下。

特別注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

因此，如果您想通過申請此兩個救助項目其中一個用於購房，一定要明晰自己的購房需求以及自身的存款與還款能力。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國2016新財年政策完整版解析 涵蓋房產、稅收、交通等方方面面！

3月16日中午，英國財政大臣奧斯本召開了2016新財年預算案，對新的財年（每年4月1日起）中英國各領域財政方面進行了政策指引。

1、經濟適用房

  • 龐大住宅計劃：40萬套經濟適用房建設繼續推進。
  • Starter Homes計劃：政府撥款23億英鎊在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者提供低於市場價格20%的購房優惠。

2、個人儲蓄

年輕的上班族不必將個人儲蓄（ISA）選定為是用於住房還是退休養老，取而代之的是新的終生個人儲蓄賬戶（Lifetime ISA），該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

  • 如何獲得補貼： 儲戶每年每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。
  • 受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。
  • 關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。
  • 正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。
  • 注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

3、稅收

  • 個人所得稅：起征點將從今年4月的11,000英鎊調整到明年4月起的11,500英鎊，而40%較高稅率的起征點也由2016年4月起的42,385英鎊提升至2017年4月的45,000英鎊。待到2020年起征點或將調整至12,500英鎊。
  • 印花稅：商業地產交易印花稅減免調整，即低於15萬英鎊的商業地產交易的印花稅減免為0；15萬－25萬之間的部分按照2%征稅；超過25萬英鎊的部分按照5%征稅。
  • 資本利得稅：將從28%稅率大幅削減至20%，從18%下降到10%。針對房產方面的資本利得稅仍將維持不變，即40%個人所得稅納稅人出售房產的資本利得稅仍然按照28%繳稅。20%個人所得稅納稅人仍按18%的資本利得稅繳納。自住房產出售獲利仍豁免資本利得稅。
  • 軟飲糖分稅：今後小伙伴們喝可樂恐怕要多掏錢啦，奧斯本宣布自2018年起每罐高糖分飲料要在原價基礎上加收5-25便士（5p-25p），即為軟飲糖分稅（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。該項稅收主要用於支持醫療和教育。
  • 煙酒類稅費：凍結啤酒（beer），蘋果酒（cider），和蘇格蘭威士忌稅（Scotch whisky），其它品類酒精飲料稅按照通脹率上調；煙草稅按照通脹率額外的2%上調。

4、交通 

  • HS3：曼徹斯特－利茲城際高鐵（HS3）計劃公布，屆時從曼徹斯特（Manchester）到利茲（Leeds）僅需30分鐘。此高鐵的終極目標是打通英格蘭西海岸城市利物浦（Liverpool）到東岸城市紐卡斯爾（Newcastle）的道路交通。
  • 高速路：撥款3億英鎊用於升級M62，M60，A69，和A66道路，重點發展英格蘭北部城市道路建設。
  • Crossrail 2：為倫敦第二城際鐵路（Crossrail 2）開綠燈，財政支持會更多。詳情及周邊房產熱點區域分析請見本人第二篇文章。

5、教育 

英格蘭所有學校將在2020年轉型為獨立學院制（Academies）。

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英國Top10學區大盤點系列：威斯敏斯特地區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

威斯敏斯特（City of Westminster）區位於倫敦市市中心，面積21.48平方公裡，人口219,600。區內有公立小學42所，11所公立中學，4所兒童康樂中心及幼兒園，3所特殊學校。該區犯罪率高於倫敦平均犯罪率。威斯敏斯特區內有80處公園及露天公共場所。著名的白金漢宮、聖詹姆斯宮、國會、唐寧街10號、海德公園、格林公園、攝政公園、特拉法加廣場等注明場所都位於該區。區內共有14座圖書館，同時，政府也為有需要的居民提供家庭圖書館服務。

35.2%的威斯敏斯特區居民是英國白人，其他白人占24.1%，中國人占2.7%。根據2011年的人口普查，15%的居民年齡在15歲以下，低於倫敦平均比例； 15-64歲之間的居民占75%，高於英格蘭和威爾士及倫敦平均水平。在職人數占62%，等同於倫敦和英格蘭平均水平。自雇人士占13%，高於英格蘭平均水平。有5%的居民處於失業狀態，低於倫敦平均比例。在金融和保險業工作的居民所占比例較高。有學士及以上學位的居民所占比例較高。

根據報告顯示，威斯敏斯特區的居民中有三分之一的適齡兒童接受私立學校教育。對於私立教育的需求主要來自移民、人口增長及新住宅開發。學生對於私立及公立學校的需求會根據經濟因素的變化有所浮動，同時，周邊區域的就學壓力很有可能轉嫁到威斯敏斯特區。該區中，相對學校比較多的區域有貝斯沃特、教堂街及南威斯敏斯特地區。

優秀私立學校介紹

Davies Laing and Dick College DLD中學

地址：100 Marylebone Lane, London, W1U 2QB

Email: dld@dld.org

電話：020 7935 8411

建校時間：1931年

學校類型：私立走讀制男女混校

招生年齡：14-18歲

在校人數：411

學費：走讀：£8,000學期

學校特色：

  • 超過半數的學生來自英國以外的其他約40個國家。
  • 在校生中有149位學生的母語不是英語。
  • 學校在教育國際學生方面經驗豐富。

Francis Holland School 弗朗西斯荷蘭學校

地址：Gate, Ivor Place, London, NW1 6XR

Email: admin@fhs-nw1.org.uk   

電話：020 7723 0176

建校時間：1878年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：11-18歲

在校人數：477

學費：走讀：£5,560每學期

學校特色：

  • 學生主要來自倫敦市中心及周邊地區，部分學生來自少數種族。
  • 學校課外活動豐富，在無板籃球、曲棍球、板球和游泳方面表現出色。同時，學生還可以參加拉拉隊活動、中文課堂和愛丁堡公爵獎計劃。
  • 在2013年的A-Level考試中，獲得A到A*的比例接近三分之二，在GCSE考試中，獲得A到A*的比例超過80%。

Westminster School 威斯敏斯特學校

地址：Little Dean’s Yard, Westminster, London, SW1P 3PF

Email: headmaster@westminster.org.uk

電話：020 7963 1042

建校時間：1179年

學校類型：私立男子學校（A-level課程為男女混校）

招生年齡：13-18歲

在校人數：747

學費：走讀：£7,800每學期；£8,456每學期（高中）

住校：£11,264每學期

學校特色：

  • 在校生中有20位住校生是國際學生，主要來自中東及歐洲大陸。
  • 學生來自世界各地，基本都來自職業家庭、學術家庭及經商家庭。
  • 學生曾在科學奧林匹克競賽、高中數學挑戰賽、英國青少年工程師競賽、國家青少年及倫敦學校交響樂團表演及各項體育比賽中取得優異成績。

優秀公立學校介紹

Hampden Gurney CofE Primary School 漢普登格尼小學

地址：13 Nutford Place, London, W1H 5HA

Email: admin@hampdengurney.co.uk

電話: 020 7641 4195

學校類型：公立男女混合小學

招生年齡：3-11歲

在校人數：234

師生比例：1:20.5

學生成績： 85%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學生來自多元的社會文化背景。
  • 60%的學生來自少數種族，主要是歐洲家庭、加勒比黑人家庭、中國家庭及混血家庭。
  • 學校榮獲體育活動獎、能力挑戰獎等獎項。

King Solomon Academy 所羅門王學校

地址：Penfold Street, London, NW1 6RX

Email: office@kingsolomonacademy.org

電話：020 7563 6900

建校時間：2007年

學校類型：公立男女混合學校

招生年齡：3-18歲

在校人數：781

師生比例：1:14.8

學生成績：33%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學校中來自少數種族及母語非英語的學生所占比例高於全國平均比例。
  • 學校采用小班教學。

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加拿大房產投資系列：加拿大高爾夫球場

高爾夫在大多數心中屬於“高富帥”運動，高昂的打球花費使得這項運動在國內成為小眾運動，但在北美地區情況就不同了，在這裡高爾夫普及率高，高爾夫球場也是隨處可見，這也使得很多移民在來到北美之後，也愛上了這個運動，熱衷於打高爾夫球。更有一些投資客，看准了高爾夫球場市場，想要投資這一生意。

目前安省的高球場大致分為三類：一類是會員制，球場不對外開放，球場每年的所有費用會員平攤；第二類是對公眾開放的球場；第三類則是會員和公眾各半的球場。總體上來說，高球場生意並非是大紅大熱，由於季節的限制，平均一年只有6個月的經營收益時間，要在半年的時間內獲得足夠收益想來也是一件不容易的事。

高爾夫在北美地區普及率高，高爾夫球場也是隨處可見

根據保羅馬丁自1989年開始的統計數據，我們能了解到截止至2009年，在這20年之間安大略省共計大約進行了150起高爾夫球場交易，平均每年的成交數量小於10起。購買球場的買家對於球場的態度、購買理由都千差萬別，為了滿足自己的夢想、為了額外投資、為了將來賣給開發商獲得更大利益等等。但不論其目的如何，擁有和經營一個高爾夫球場並不是一場揮杆享受的球賽，整個過程需要考慮的東西非常多、非常細。

  • 高爾夫球場普遍價格

高爾夫球場因為其本身占地面積、所處地理位置、配套設施等等因素的影響，價格上有很大的差異。多年來的統計顯示了不少九洞的高爾夫球場銷售價格不到$1,000,000，另一面，我們也能發現一些18和27洞球場賣到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍來說，一個九洞的球場售價在70萬至130萬之間的這個範圍內。在小市場範圍內的一些老式一些的18洞球場只能賣到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心設計過的球場在大市場中，價格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球場，由於經營得當，設計精美，價格甚至能在700萬—1千萬。在這價格之上的球場不是因為達到了27或36洞，就是土地擁有合法的發展潛力。

  • 18洞高爾夫球場場地占地面積

現今不少18洞的球場面積被縮至100畝，雖然18洞球場的長度可以在80—100畝之間，但對於一個帶有練習設施，會所及停車場的18洞高爾夫球場來說，160至180英畝是最為標准的。

  • 小型9洞球場是否會被冷落？

高爾夫球愛好者的老齡化現狀明顯，許多退休的老人如今迷上了這個休閑輕松的運動，9洞的球場適合老人也適合休閑的上班族。

選擇一個球場投資時要考慮它的多變性，球場長度可以人為變化，4,500 至6,800 yards區間內進行轉換， 可以適應更多人的需求，從商業的角度來看，這樣能獲得更大的利益。

18洞高爾夫球場的標准面積有160至180英畝
  • 是不是很多高爾夫球場最終發展成地產？

當然沒有。原因是高爾夫球場通常被指定在大多數直轄市的土地上建設，官方用地計劃和區劃法規規定了其只能用於娛樂用途的。如果想要改變這片土地的建設規劃，需要經歷一個漫長而昂貴的過程。

  • 購買高爾夫球場需要注意什麼？

其實這個打樣同你購買其他產業一樣，如何讓吸引顧客以及如何在現行市場存活維持下去顯然是最為關鍵的要素。

如果你是一個經驗十足的高爾夫場運營者，你可能更傾向於選擇一個業績欠佳，但有前景的球場，通過資金投入和管理改善在未來獲得更多收益。如果你是一個沒有經驗的買家，買一個運行良好，且能夠繼續保持的球場顯然是更明智的選擇。

購買高爾夫球場前要做足工作，不能單純因為其地理位置靠近自己的家。對於高爾夫球的需求和市場有一個了解，根據研究，通常90%的客戶居住在球場周圍20分鐘的車程的半徑內；12和70歲之間的人口中15至20％會打高爾夫；每年平均這些人會打10至20場高爾夫球等等。

市場總會自動尋找供需平衡的點，對於需求方的了解，更能幫助投資人扮演好供給方的角色。很不幸的是，很多買家在買球場之前沒有進行細致的市場評估，過於樂觀的估計了市場需求，最終導致了不可挽回的後果。

當考慮一個高爾夫球場作為投資，也有投資者需要做出幾個重大決策。其中之一就是考慮是單純投資一個獨立的高爾夫球場還是投資成一個高爾夫社區。通常來說，高爾夫社區前期投資更大，但後續收益也會更有潛力。

另外，投資過程中，除去購買的成本以外，還要對於其他費用有所了解，例如每年維護一個典型的18洞高爾夫球場將花費50萬至100萬，食品和飲料，工作人員，樓宇維修及管理費也都要考慮詳盡。理想情況下，投資者應該尋找至少15％的回報。

投資一個高爾夫球場的回報可達到15％
  • 說到供給，安大略省快速增長的高爾夫球場是否會影響現有球場的價值？

事實上，這個問題不可避免，但目前這種影響只基於對特定的市場和特定的球場類型。一些配套服務漸漸跟不上需求的球場，以及一些年代久遠的老球場如今正一點點被更新、更全面的新建高爾夫球場所替代。

如果用時間的框定來回答這個問題應該更為實際。在過去十年裡建造的新球場大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年間建成的舊球場現在的價值早已遠遠超過他們的成本。

買賣舊的球場對於買賣雙方來說，往往能夠達到雙贏的目的。買家可以通過低於當下重置成本的價格獲得球場，而賣家能夠獲得高出成本的價格賣出。

  • 高爾夫球場是否盈利？

是，大部分高爾夫球場經營仍然有利可圖。在供應大幅增加的情況下，同行業中只有極少數企業倒閉。

在加拿大投資和經營高爾夫球場有利可圖

投資高爾夫球場作為一個比較新穎的投資項目，對於大部分人來說都是門外漢， 進項此類交易更要尋找有關行業的從業人員進行獲取更為准確、全面的信息。不論是投資球場還是其他項目，想要事半功倍，令投資風險降到最低，投資回報增至最高都需要專業人士的幫助。

延伸閱讀：【加拿大房產投資系列：加拿大農場】

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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大多倫多奧克維爾華人熱點區域獨立屋的成交趨勢分析

大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。

成交量

由於2015年的成交數量統計至6月24日，所以成交數量只是大致半年的數量。總體看，從2012年至2014年的三年時間裡，三個社區的成交量基本都保持逐年減少的趨勢，唯一出現例外是2014年的IR North，成交數量略有上升。但今年的成交量可能會有上升，因為從2015年上半年的成交數據看，Glen Abbey社區的成交非常突出，全年成交一定會超過去年，而Eastlake和IR North預計將和去年持平甚至超過。 

平均成交價

從2012年至今的平均成交價來看，Eastlake累計上漲10.5%，Glen Abbey累計上漲26.5%，IR North累計上漲28.4%。三個社區中數Eastlake漲幅最慢，但還是逐年增長，需要說明的是，因為Eastlake在2014年有一套1450萬的成交，所以拉高了當年的平均價格，其它幾年的最高價通常都在500萬左右，所以這年的數據有失真。Glen Abbey雖然前三年的漲幅不及IR North，但今年上半年相對去年的價格漲幅就達到11.9%，IR North則為7.7%。 

平均上市天數

三個社區的平均上市天數基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明顯下降的更快，僅為15天，明顯超過IR North的 19天，從一個側面也佐證了價格快速上漲的原因。另外，豪宅區Eastlake的平均上市天數也快速下降，預示今後價格升幅可能會加快。

Brittney專業點評

從上述數據來看，當前的市場明顯還是賣方市場，對於每一個希望在這三個社區中購房的家庭來說，每個社區的全年成交只有200套不到，遇上自己心儀的、而又符合自己預算的房子機會還是非常難得的，所以建議各位朋友順應市場的大趨勢，迅速而准確地做出決策。

 

蔣蓓專欄全集

 

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在紐約應該投資哪種房產？公寓與合資房好壞大比拚

在紐約購房，人們通常會選擇公寓或合資房，兩者之間有何差異？哪種房產最適合你？本期專欄我會深入探討這個問題。

公寓彈性大

買公寓類似於買房，你可以得到這套公寓的房契以及與分開的稅單。公寓和合資房都各有利弊，這取決於你購買的理由。對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇。買公寓的好處是通常首付金額比買合資房的首付要低。另外，大多數公寓允許業主隨意出租，而合資房則不一定，有的租賃政策靈活，有的不允許出租。公寓的月度成本也低於合資房。

對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇

合資房價格低

從某種意義上來說，購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票。現有房產大約80%是合資房，價格通常比公寓便宜。如果你比較同一地區，相同面積的合資房和公寓，你會發現合資房更負擔得起。合資房董事會審查購買者資格時的審核標准有點廣。有些可能會調查購買者是否具有攻擊性，而有些喜歡注意細節，以保證只有合格的買家購買。

購買合資房另一個優勢是，由於合資房大樓一般不允許單間出租或只是短時間不允許，這樣減少了很多憂慮。這意味著您將更了解其他業者，不用擔心各色各樣的人進出大樓。

購買合資房的一個缺點是，一些合資大樓征收一項名為翻轉稅（flip tax）額外的費用。翻轉稅可以由買方或賣方支付，取決於合資房買賣期間大樓的政策。買賣合資房時，這可能會帶來額外的費用。

購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票

Kai專業點評

你的購房原理由將決定哪種類型的房產適合你。舉個例子，如果你買房是為了送孩子在紐約上學，公寓可能更好。有些合資房不允許父母為孩子購買。另一方面，如果你打算在紐約購買第二套房，希望有更多的隱私，而且不介意合資房董事審核你的個人財政狀況並經歷一次面試過程，那麼合資房可能適合你。另一個例子，如果你買房是作為一種投資，並考慮未來可能會移居紐約，那麼公寓將是正確的選擇，因為你可以隨時決定出租。

購買公寓或合資房沒有對錯之分，因為每個買家的情況和購買原因各不相同。我通常推薦國際買家購買公寓，因為無論買方決定未來如何處置房產，它都能提供更多的選擇。

 

Kai Wong專欄全集

 

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英國Top10學區大盤點系列：哈默史密斯-富勒姆區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

漢默史密斯-富勒姆區（London Borough of Hammersmith and Fulham）位於倫敦市西部，面積16.4平方公裡，人口182,400。區內有公立小學39所，12所公立中學，5所兒童康樂中心及幼兒園，5所特殊學校。該區犯罪率與倫敦平均犯罪率持平。漢默史密斯-富勒姆區內的公園及露天公共場所占地231公頃。區內共有6座圖書館，同時，政府也為有需要的居民提供家庭圖書館服務。

44.9%的漢默史密斯-富勒姆區居民是英國白人，其他白人占19.6%，中國人占1.7%。根據2011年的人口普查，16.2%的居民年齡在16歲以下，低於英格蘭和威爾士及倫敦平均水平；16-64歲之間的居民占74.8%，高於英格蘭和威爾士及倫敦平均水平。在職人數占66%，高於倫敦和英格蘭平均水平。自雇人士占12.3%，高於英格蘭平均水平。有5%的居民處於失業狀態。16%的居民在職業、科技及技術領域工作。

隨著倫敦地區人口的持續增加及入學人數的增長，適齡學童成功進入首選中學的比例越來越低。在倫敦，有近三成的學生進不了首選中學。而對於像漢默史密斯-富勒姆區這麼優秀的學區來說，入學申請情況更加緊張。在該區，能申請到首選中學的學生比例只有55%。在倫敦之外的地區，有七分之一的學生無法就讀第一志願學校。住在漢默史密斯-富勒姆區的一些家長說：由於信仰的原因，他們的孩子無法被第一志願學校錄取。面對同樣問題的Young先生說，由於漢默史密斯-富勒姆區的宗教選擇性學校的成績遠遠高於無宗教信仰及入學要求的學校，但是因為信仰原因，他無法將自己的孩子送到成績更加優秀的宗教選擇性學校。

優秀私立學校介紹

The Godolphin and Latymer School

地址：Iffley Road, London Area, Hammersmith, W6 0PG

Email：office@godolphinandlatymer.com

電話：020 8741 1936

建校時間：1861 年

學校類型：私立走讀制女子學校

招生年齡：11-18歲

在校人數：774

學費：走讀：£6,060每學期

學校特色:

  • 學生多來自白領家庭及高級知識分子家庭。
  • 學生在美術、表演、音樂、文學和數學方面表現突出。

Latymer Upper School 賴默中學

地址：King Street, London, Hammersmith W6 9LR

Email: head@latymer-upper.org OR registrar@latymer-upper.org

電話：0845 638 5800

建校時間：1642年

學校類型：私立走讀制男女合校

招生年齡：11-18歲

在校人數：1122

學費：走讀：£5,770學期

學校特色：

  • 所有在校生的母語均為英語。
  • 學生在生物、化學、物理競賽中表現優異。
  • 學生在籃球、足球、游泳等各項運動中取得優異成績，校劃船隊曾在全國比賽中進入前八名。

St Paul’s Girls’ School 聖保羅女子中學

地址：St Paul’s Girls’ School, Brook Green, London, W6 7BS

Email: hmpa@spgs.org

電話：020 7603 2288

建校時間：1904年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：11-18歲

在校人數：745

學費：£7,479每學期

學校特色：

  • 學生在地區及國家性的競賽及奧林匹克競賽中有突出表現，參與競賽的範圍包括：藝術、文學創作、詩歌、辯論、戲劇表演、音樂、體育、數學及科學。
  • 學校A-Level開設23門學科及6們現代外語及2門古典外語。
  • 在校生中有113位學生的母語不是英語。
  • 學生多數來自在倫敦市中心及外倫敦的經商及白領家庭。

優秀公立學校介紹

The Good Shepherd RC Primary School 牧羊人羅馬天主教小學

地址：Gayford Road, W12 9BY

郵箱: sao1@goodshepherdrc.lbhf.sch.uk

電話：020 8743 5060

學校類型：公立羅馬天主教走讀制混合學校                       

招生年齡：3-11歲    

在校人數：255

師生比例：1:19.6

學生成績：50%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 三分之二的學生來自少數民族移民後裔。
  • 母語非英語的學生所占比例超過平均值。
  • 學生閱讀能力很強。

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跟著紐約市公共交通規劃來預測房地產

紐約公共交通是城市的動脈，它不但為市民帶來方便，也深入影響著紐約的房地產。在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌。由於紐約市的土地有限，進行這些大型項目都需耗費多年時間的考量和計劃，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。

第二大道地鐵線

紐約市地鐵是全世界最大的捷運公司，它也是世界唯一二十四小時運作的地鐵系統。紐約市地鐵早在1868年左右建起，當時多數是地面和高架型式。可是高架鐵路的缺點日益明顯，既過時又吵鬧，而且有礙市容，逐漸導致民怨。由於紐約市地面上的房地產發展迅速，土地也越來越值錢所以紐約市地鐵慢慢的改建在地底下。

紐約市地鐵自19世紀至今歷了時代的變遷也不停的發展，成為了紐約地底下的文明。在2007年4月，紐約大都會運輸署開始為曼哈頓第二大道地鐵線施工。這項工程早在1929年被提出，但是因為美國經濟大蕭條，此計劃被迫取消。在第二次世界大戰之後，私人汽車使用比例逐步升高，美國政府對於交通方面的政策轉向積極建設公路，而鐵路等大眾運輸建設便被擱置。

今天，第二大道地鐵線分為四期，截至2015年12月，第一期工程仍會按原計劃在2016年12月開幕。第二大道地鐵線穿梭曼哈頓第125街和下城的金融區之間，因為沿線社區長期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜歡，所以房價都比別的區域便宜。不過，這地鐵線不但會為一帶的房地產變得更有價值而且也提高那裡的商業機會或吸引開發商。

有很多購房者選擇搬移到東區的原因是希望住到價格合理和更大的房子（兩臥或以上），他們都是一些有小孩的家庭。東區有很多好學區和寧靜的城市生活，非常適合小孩成長。

世界貿易中心交通樞紐

花了十年的計劃和建設，世界貿易中心交通樞紐終於在今年的三月投入服務。這座由西班牙設計師聖地亞哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）設計的紐約新交通樞紐在世貿中心遺址廢墟上拔地而起。它就像一只張開翅膀往天上飛的白鴿，美侖美奐的同時也展現了經濟飛騰的金融中心。這整個交通樞紐10年前規劃時的預算為20億美元（且預定2009年完工），如今已耗資40億美元。

卡拉特拉瓦設計的候車大廳是通往大型綜合零售商場的入口，綜合零售商場又是整個交通樞紐的重頭戲。它不但為一帶居民帶來了一個休閑空間，而且吸引了來自世界各地的游客。隨著市政府積極地投入大量資金發展，曼哈頓金融區（又稱新下城）比911恐襲前變得更安全。這裡不但吸引了許多名店同時也成為了年輕專業人士的居住首選，因為這裡的房價比沿邊地區較低。

根據Trulia的數據顯示，金融區的房地產自2014年起有大幅度的增長。金融區今天的每平方尺均價為$1,294比起去年的今天漲了6% 。下城有很多期房項目正在建設或規劃中，這將為火熱的市場增添更多房源使得價格竟爭更激烈。

賓州火車站

1910年的舊賓州車站（Penn Station，其設計靈感源自卡拉卡拉大浴場(the Baths at Caracalla)由粉紅色花崗岩建造。這座“運輸史上的多裡安神廟”，在鍍金時代有著輝煌事跡，它是一座用來迎接所有到訪紐約的貴賓神殿。車站見證了第二次世界大戰期間客流的激增，以及50年代開始的城際鐵路運輸大衰退。

1962年，賓州鐵路提出拆毀車站大樓，空出的土地上新建賓州大廈和曼迪遜廣場花園。拆掉半個世紀後仍不時被人扼腕嘆息，紐約時報編輯評論道：賓州車站的拆除給紐約市的城市建築帶來了持久的傷痛。車站拆除也導致了紐約市乃至全國的保護經典建築的浪潮。今天的賓州車站不如舊賓州車站輝煌，而且還很落後。

今年一月，紐約州長安德魯·庫默宣布了3億美元的改造計劃希望重振昔年的風光。在賓州車站旁的哈德遜碼頭也有著大型的開發項目，這原本是紐約申奧計劃體育館的選址，經歷了落敗給倫敦後這塊土地開發為商業用途。那裡將會有出租樓，酒店和商業混用的高樓。

除此以外，哈德遜碼頭也是紐約著名的高架公園的開端，這裡將成為旅游的新熱點。根據Corcoran 2015年第四季的數據顯示，曼哈頓中城公寓市場的整體比2014年下滑了21%，不過相信這項計劃落成後將會把那區的房地產推高。

布魯克林及皇後區的電車

這是一項連接布魯克林和皇後區沿河一代的電車計劃。這區的河濱發展蓬勃，但對許多居民來說缺乏公共交通仍然是一個問題。紐約市長，比爾·白思豪提出了一個17英裡長的河濱電車網絡（耗資$1.7億美元建造、每年$2600萬美元營運費和1600萬載客量可為紐約市每年帶來$3.7億美元稅收），將布魯克林的日落公園和皇後區的阿斯托利亞連貫一起。這項計劃的目的是希望提升該區域的商業和產業的市場競爭度。布魯克林的日落公園像一個被隱藏的寶藏一樣，這裡依然是布魯克林價格最實惠的區域之一。

根據人口普查數據，日落公園將近50％是拉丁裔，約40％是亞裔，其中包括來自中國的福建省的移民，他們把第八大道變成了這個城市最熱鬧的中國城之一。日落公園有很多多家庭式的聯排房屋，購買這類房地產的目的是希望自住和出租兩用，對許多中國投資者來說是很不錯的選擇。可是，購買聯排房屋需要日常管理如：垃圾處理、鏟雪、戶外清潔、維修等等，居住國外的業主可要自聘物業管理公司。

拉瓜迪亞機場

這是紐約最大的敗筆和恥辱，位於皇後區的拉瓜迪亞機場可選為美國最落後的機場之一。紐約州長安德魯·庫默和美國副總統喬·拜登去年宣布了$4億美元的重建計劃，估計會制造18,000個就業機會。這項目的目的是增加停機空間、減輕航空交通流量和建設一流的客運設施。

此外，庫默也認為重建計劃可提升紐約市的國際形像。這項計劃可振興周邊的房地產，再次讓這區成為熱愛多元文化居民的熱門選擇。機場的重建計劃估計將提升周邊一帶的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐漸成為了皇後區的黃金地帶屋價最高的區域之一，將來也會因為中國購房的熱潮節節上升。

Anthony專業點評

紐約市的房地產在近年來得到迅速的發展，紐約人口不斷的攀升。公共交通設施的需求量也大增，紐約市也必不得已的大興土木的改善。同時，政府也希望利用這些多模式交通發展規劃宣揚紐約市財力雄厚及積極地邁向新紀元。無論你是潛在的購房者還是租客，無論你打算賣房重新置業還是增加地產投資，紐約市公共交通發展變化對房市產生很大的誘惑力！

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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倫敦房價將在2030年翻倍 突破百萬英鎊！

據某國際知名咨詢公司預測，倫敦平均房價到2030年將破百萬英鎊大關。而目前大約30萬戶倫敦房產價值超過100萬英鎊，該數量到2030年將翻三倍。該數據雖然會帶來因預期房價導致的人口和地區的兩級分化問題，但也足以讓眾多買房者的安家夢成為一場淘金夢。

倫敦房價上漲預期的背後是人口和工作移民的急劇增長。據倫敦市政府數據，到2036年倫敦人口的將從今天的850萬增長到1000萬，而《牛津經濟學報》稱人口將達到1100萬。在未來20年僅僅雇工的增長將超過30萬。《倫敦經濟學報》稱最保守的估計在未來的15年倫敦的平均房價會翻倍。

英國與倫敦由1996年至2030年的房價走勢及預測

英國銀行Santander的報告也指出以下要點：

  • 從2015年至2030年間，平均房價幾乎會出現翻倍增長，從£283,565升至£557,444，漲幅為巨大的96.58%。
  • 要在15年的時間內實現房價翻倍，意味著每年的房價增幅為4.5%。這一幅度低於英國房價的長期增幅。
  • 屆時大約25%的倫敦房價將過百萬英鎊，在肯辛頓和切爾西以及威斯敏斯特這兩個行政區內，超過70%的房產價值在100萬英鎊以上。
  • 2030年平均房價將是平均收入的9.7倍，而目前平均房價與平均收入的比值為7.9。
  • 倫敦地區，2030年時的平均房價預計將是平均收入的16.5倍。

這也說明，現在和未來的五到十年內將是倫敦房產投資的黃金階段，而在不到15年的時間裡，要取得倫敦及周邊地區房屋所有權，繼承將成為大多數情況下唯一的擁有房產方式。

Quinn專業點評

倫敦房價上漲必將帶動其周邊地區及城市房價上揚；英國經濟基本面一直良好，從2013年後經濟強勁復蘇，在2015年已經超越意大利成為中國在歐洲最大投資目的國，從投資角度來說英國將保持其良好的投資增速態勢，成為歐洲最具投資增值潛力的國家之一。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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舊金山灣區房地產市場報告系列——太浩湖/特拉基

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

一、了解太浩湖地區

對富裕的舊金山灣區居民來說，太浩湖是一個終年的度假勝地，該區的房地產市場很大程度上依賴於舊金山灣區良好的經濟與房地產市場，這兩者在過去幾年中均得到驚人的發展。

1、區域界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

太浩湖湖岸一景

 

2、舊金山灣區的影響

支線市場：通過分析舊金山灣區核心的大都市統計區（MSA）的房地產與就業數據，我們可以了解太浩湖市場未來的走向。舊金山灣區的高收入與資本淨值的增加都意味著太浩湖地區將有更大的房產需求。舊金山灣區房價較高且不斷上漲，加之強勢的銷售環境，為太浩湖區的自住房（通常是退休人員）或第二居所提供了平等的機會。

就業與收入：過去三年裡舊金山灣區就業增長迅猛，自2011年開始每年增長4%。我們預計這種增長趨勢近期還將繼續，但增長比率會略微保守。舊金山灣區是一個十分富裕的地區，目前東灣與舊金山兩個大都市統計區的中等家庭收入分別是81,000美元與90,000美元，最高的為聖何塞大都市統計區，中等家庭收入接近10萬美元。

銷售量：最近幾年，舊金山灣區的成屋銷售火爆，並呈穩定增長的態勢。

高房價：三個舊金山灣區核心大都市統計區的成屋價格都已迅速攀升。我們預計未來成屋價格將穩固上漲，但到2018年，房價上漲的態勢將明顯緩和。（約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）不對房價做出預測，但下表顯示了我們對每個大都市統計區房價變動比率的預測。）

灣區就業趨勢和預測

 

灣區成屋銷售趨勢和預測

 

灣區成屋定價趨勢和BHVI預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：太浩湖地區居民人數只有45,000，大約19,300戶住戶。自2000年起，該區的人口數量每年下降1%，但預計未來五年的人口數量有望回升，大約到2020年達到2000年的水平。

住戶：未來五年，太浩湖地區每年約有新增居民500人，或每年約有新增住戶250戶。住戶數量的增長速度高於人口數量的增長，這一現像普遍存在於像太浩湖這樣的二級市場。

加州太浩湖區人口和家庭趨勢和預測

二、太浩湖/特拉基房產市場最新概況

2015年太浩湖/特拉基房市四大發展趨勢

房價上漲：近年來太浩湖地區成屋銷售價格中值始終在上升。獨棟住房價格同比上升4.3%，但公寓的價格近期下跌了8.3%。由於銷售量相對較低，且上市的房產種類多樣，因此房價中值會逐月大幅波動。

供應量走高：太浩湖地區在售的房產數量可觀，可滿足五到八個月的需求。就規模較大的市場標准來說，這一數量相對較高，但是就高端的、第二居所定位的市場來說，這個數量則在正常範圍之內。

延長出售：由於第二居所的購買可自由決定，因此高端度假屋在市場上售賣的時間比傳統房產的售賣時間要長。在太浩湖地區，獨棟住房從上市到成交平均需要三個月的時間，正常情況下，分套購置的公寓銷售時間會更長。

開發商與保護主義者達成協議：普萊瑟縣的行政府人員最近達成了一項交易，轉移了位於馬爾迪斯谷的一項大型新建房產項目的開發權。房產所有者Sierra Pacific實業公司與開發商Mountainside公司准備在267號州際公路以東開發1,360套房產。但是這一計劃讓公共用地基金會與特拉基唐納土地信托等保護主義團體感到擔憂。十月之後，雙方達成協議，Mountainside公司將現在760套住房單元以及6.6英畝商業用地的開發權轉移到267號州際公路以西。這項協議有助於打破看似無休止的僵局，同時保護馬爾迪斯谷50,000英畝的土地。在舊金山工作的人將更具吸引力。

太浩湖/特拉基成屋價格和供應趨勢

 

特拉基是美國加利福尼亞州內華達郡內的一座城鎮

三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市數據分析

內華達山脈的雪具有魔力。在別處，降雪影響交通，企業停工，但在太浩湖/特拉基，降雪開啟了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、戶外運動愛好者與度假屋的購買者。長時間的嚴重干旱之後，該地區在第四季度熱切歡迎大雪降臨。天氣狀況在2015年的大部分時間都抑制了銷售，但房地產活動在年末活躍起來，這是一個傳統的繁忙季節，外地買家——多數來自舊金山灣區——開始購買度假屋，為滑雪季做准備。

太浩湖/特拉基是買家市場，去年很少出現多方競價。買家利用很多社區內仍未達到衰退前頂峰的房價獲得更多優惠。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 


太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度太浩湖/特拉基獨立屋?