Category: Special Investment Column

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【最新】倫敦10大購房出租（Buy to Let）租金回報率最高區域揭曉！

倫敦購房出租（Buy to Let）房產高租金回報率區域哪裡找？房姐幫您選優址，買好房， 10大黃金區域段受熱捧！

用於投資的房產，除了房屋本身的質量，地理位置便是最重要最值得考慮的因素。今個月（2016年4月），英國購房出租房產的印花稅就要上漲，但是對於成熟的投資者來說，稅費上的變動遠遠不足以使房產投資的腳步停歇。我們需要考慮的，是如何選擇回報率更高的項目，畢竟，稅率的增長是遠遠不比英國房價的增長速度的。

今天我們來聚焦倫敦，從房屋出租後的租金回報率方面來審視，到底哪10個區域會是未來購房出租選址的大熱門！以下為租金回報率大於30%的地區：

1、Greenwich

倫敦租金回報最高區域1、Greenwich

平均房價：£535,616

平均月租金：£1,855

房產5年預增長率：38%

點評：格林威治地區的總面積約為Soho地區的兩倍，是倫敦市政府的重點復建區域之一。圍繞著O2場館有多個房產項目已經開始動工，2025年之前將會新增2.8萬戶住宅，其中很多為景觀超贊的河景房。由於和Canary Wharf隔河相望，很多在金融城工作的上班族都會將此地作為居住首選地。

2、Brentford

倫敦租金回報最高區域2、Brentford

平均房價：£650,091

平均月租金：£1,980

房產5年預增長率：37%

點評：位於倫敦西區的Brentford是一個區域設施發展相對完善的地區，自然環境優越，辦公區域充足，商場，咖啡廳，飯館林立，在英國人眼中這裡是個既宜居又時髦的地方。乘車到達Waterloo地鐵站為半小時，到達希思羅機場的時間也只有25分鐘。此為，這裡距離Chiswick和Kew很近，而這兩個地區是倫敦有名的黃金學區，因此為了孩子擇校上學不少家長也都將居住地選在了這裡。

3、Old Street

倫敦租金回報最高區域3、Old Street

平均房價：£710,785

平均月租金：£2,882

房產5年預增長率：37%

點評：從此地開始向東延伸至Stratford，是倫敦市政府規劃的“高新科技區”，工作崗位約為7萬個。2018“女王線”高鐵也會繼續帶動此區域的發展，距離最近的高鐵車站為Liverpool Street和Whitechapel。由於入駐這個區域的公司多位科技類產業，因此可以承擔高價格房租的高薪租客會很多。

4、Beckton

倫敦租金回報最高區域4、Beckton

平均房價：£254,817

平均月租金：£1,420

房產5年預增長率：36%

點評：位於皇家碼頭區的Beckton也是購房出租高租金回報率的潛力股之一。這裡有倫敦第一處“亞洲經濟園”，距離金絲雀碼頭的距離也很近，因此高薪租客自然會不愁找不到。另外，此地距離倫敦城市機場乘車時間僅10分鐘，等於通勤目的地不僅限於英國本土，因此租金上漲空間更加不可估量。

5、Waterloo

倫敦租金回報最高區域5、Waterloo

平均房價：£1,389,000

平均月租金：£2,536

房產5年預增長率：35%

點評：滑鐵盧是倫敦南部中心城區最大的車站，這裡是倫敦通往西部，南部和西南眾多城市的重要樞紐。由於距離倫敦很多地標性景點非常近（倫敦眼，大本鐘，威斯敏斯特教堂等），這裡聚集了很多經濟條件還不錯的海外租客。花園橋（Garden Bridge）也提供了從此地到達河對岸中心城區Temple的便利路程。

6、Cricklewood

倫敦租金回報最高區域6、Cricklewood

平均房價：£445,642

平均月租金：£1,713

房產5年預增長率：33%

點評：這裡是位於倫敦西北地區重點復建地區之一。未來2年，除了預計新增一萬戶住宅之外，此地還將增設3所學校，1所健康中心，一座公園，以及一個大型購物中心。在軌道交通方面，政府也撥款了4億英鎊作為區域道路改建費用。

7、Tottenham Court Road

倫敦租金回報最高區域7、Tottenham Court Road

平均房價：£1,775,000

平均月租金：£4,340

房產5年預增長率：33%

點評：此地位於倫敦市中心，距離各大景點主流購物街近在咫尺，很多上班族都想尋找這樣通勤既便利，下班又能有豐富夜生活的房子，而這個地區就是其中一個。

8、Isle of Dogs

倫敦租金回報最高區域8、Isle of Dogs

平均房價：£751,072

平均月租金：£2,454

房產5年預增長率：32%

點評：這個地區相信不少投資者已經很熟悉，一直以來提及率很高的Canary Wharf 和Docklands便坐落在這裡。目前位於金絲雀碼頭的倫敦第二金融城已經初具規模，整個區域現代化設施非常完備。除此之外，倫敦經濟的東擴，新“女王線”高鐵的開通，會為此地再度引入百億英鎊的投資。截至2031年，此地還會新增10000戶新住房，以及11萬個新的就業崗位，這意味著更多人流會彙聚於此，房屋租金也會水漲船高。

9、Croydon

倫敦租金回報最高區域9、Croydon

平均房價：£380,982

平均月租金：£1,290

房產5年預增長率：31%

點評：Croydon地區房屋租金上漲的原因主要是由於倫敦市政府的城市復建計劃，此區域的政府撥款達52.5億英鎊，基本屬於大規模全方位的改造，項目完工後鎮中心也將會煥然一新。交通的額便利也是此地備受年輕租客喜愛的原因，從East Croydon到倫敦中心城區乘車僅需15分鐘。另外，即將開業的Westfield會成為歐洲首屈一指的購物中心，屆時此地人流量將會再度猛增。

10、Old Oak Common

倫敦租金回報最高區域10、Old Oak Common

平均房價：£525,970

平均月租金：£1,495

房產5年預增長率：30%

點評：“女王線”Crossrail和HS2兩大高鐵的通達是此地入選租金回報率十佳的主要原因。屆時此地的日均客流量將會達到25萬人/天。超級車站的修建將會輻射大面積片區，辦公區，商店等會紛紛入駐此地，可以為此區域新增5.5萬個就業機會。未來30年內也會有多項房產項目在此開發，至少會帶來2.4萬戶新增住宅。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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西班牙投資移民最新消息權威解讀

2013年9月28日西班牙投資移民法令頒布以來，轉眼間已經到了第一批投資登陸西班牙的中國移民們更新有效期為兩年的居留卡的時候。

目前權威媒體上關於投資移民居留未來如何更新操作信息非常有限，國內的移民中介的為了其自身的宣傳目的，往往會誇大事實，做出不實承諾。因此廣大讀者對西班牙投資居留的可靠理解還停留在之前公布的一些基礎的法律條款上，諸如：

  1. 滿足投資五十萬歐元及以上價值房產和其它的一些基本要求後，就可以辦理移民手續；
  2. 首次換發的投資居留卡是兩年；
  3. 兩年後更新後的居留卡為五年。

近來西班牙中國律師事務所接到了不少有意辦理西班牙投資移民和已經在西班牙取得了正式投資移民身份的客人的多次來電來函咨詢，大家表示紛紛表示，媒體目前公布的基本信息遠遠不能解答大家在實際生活中遇到的一些疑問，如：

未來投資居留卡更新需要滿足什麼條件？西班牙政府大選是否會影響投資居留的效力？如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權拿五年的居留卡？為了保留移民身份，是否需要每年都登陸一次西班牙？五年的居留卡是永久居留嗎？主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

應廣大客戶要求，西班牙中國律師事務所季奕鴻主任律師就大家廣泛關注的重點問題走訪了目前負責辦理投資移民相關行政手續的西班牙政府部門，就投資移民後的更新和換發問題和政府的工作人員就最新的行政受理辦法交換了意見。我所對目前大家關注的幾大問題統一做出整理解答：

一、投資居留卡更新需要滿足什麼條件？

答：投資移民居留更新最重要的條件是要能證明五十萬歐元以及以上房產依然在投資移民主申請人的名下；申請人及其家庭成員無犯罪記錄並且能夠提供相關的經濟收入類和醫療保險類證明。

二、西班牙政府大選是否會影響投資居留？

答：在投資移民正式獲批後，申請人就獲得了在西班牙合法居留的權利。合法居留權是公民的基本權利，不管西班牙政府的選舉結果如何，都無權剝奪外國公民在西班牙已經獲得的合法居住權，因此西班牙政府大選不會影響既得的西班牙居留。但是在未來經濟恢復後，不排除西班牙政府會在2-3年後取消以刺激西班牙復蘇經濟為目的的購房移民政策。

三、為了維持投資居留，申請人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天數不限，是這樣嗎？

答：在實際的投資移民居留更新操作中，目前已沒有需要投資移民申請人及家人每年入境至少一次的要求。也就是說在拿到第一次的正式投資移民居留卡後，申請人及其家庭成員只需要在兩年後換發居留卡時親自來西班牙更換新卡即可，在不需要更新居留的情況下，無任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果兩年內沒有在西班牙居住，是否有權換發五年的居留卡？ 

答：無論是否在西班牙境內居住，第一次兩年居留卡到期後只要滿足更新條件，可以直接更新為五年的居留卡，此居留的類型依然是投資移民居留。 

五、兩年後換出五年的居留卡是永久居留嗎？

答：兩年後換出的居留卡是有效期為五年的投資移民類別的居留卡，並非五年長期居留卡（俗稱的永居）。如需要申請長期居留卡，需要在過去五年內滿足申請永久居留的條件（五年內累計出境時間不能超過10個月，單次最長出境時間不能超過6個月以及其它條件），則可以在五年後申請轉為永居。即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 年（符合條件後換發永居）。獲得西班牙五年永居後，則更換居留不再依附於房產，五十萬歐元投資房產可以自由賣出。

六、如果投資移民申請人未來一直不會在西班牙居住，拿的是何種類型的居留呢？

答：如果申請人和其家庭成員一直沒有在西班牙居住的需要，那麼未來更新的居留的類型將一直為投資移民居留，居留的換發期將會是2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……這種情況下，為了保證其投資居留可能正常更新，主申請人名下的五十萬歐元的投資需要長期保留。

七、如果主申請人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙長期居住後是否可以獲得永居？

答：可以。在五年期間如果主申請人因工作原因需要留在國內，而其配偶和子女因為在西班牙長期居住或者上學而滿足了申請五年長期居留的條件，那麼期滿後可以依法申請轉為五年長期居留（俗稱的永居），不再依附主申請人。其過程為：2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5 （符合條件後換發永居）。

於此同時，沒有在西班牙居住的主申請人則需在保留五十萬歐元投資的前提下，繼續更新其本人的投資居留，即2年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）＋5年（投資居留）……

八、更新居留的時候需要主申請人和其家庭成員都到場嗎？還是主申請人自行前來更新即可？

答：因為更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人親自到場采集指紋，故所有的投資居留卡所有人都需要親自來西班牙辦理居留卡的更換手續。

九、主申請人的父母及成年後的兒女是否可以一起申請辦理移民？

在2015年7月28日政府發布的對‥創業者法案‥的修改條例裡明確指出了對投資移民申請人的子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女只要經濟上尚未獨立也可獲得居留。新法案也加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶pareja de hecho）的雙方父母均可以獲得居留。

需要注意的是，目前的投資移民法案雖然明確了關於成年子女和主申請人父母雙方父母的移民權，但是辦理其移民手續的具體要求還沒有做出明確地說明。

鑒於西班牙政府有修改和更新投資移民受理程序的相關行政規定的權力，又由於每個申請人的經濟情況和家庭條件各有不同，西班牙中國律師事務所不保證上述文章內容適用於所有的投資人。

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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英國Top10學區大盤點系列：巴奈特區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

如果您了解倫敦的校區，那您一定聽說過巴奈特區。在這個全英排名第五的知名校區中，共有88所小學，24所中學，4所特殊學校及11所私立學校。巴奈特區位於倫敦北部，是倫敦第二大的區。根據2013年的人口普查顯示，該區總人口369,100，占地86.74平方公裡。該地區犯罪率為5.52%，較倫敦其他地區屬於平均水平。區內有15個政府運營的圖書館，還有移動圖書館及家庭圖書館服務。該區的大部分土地屬於倫敦市綠化帶，建有許多公園及露天公共場地。區內有16處公園、67處重要自然保護區及8處當地的自然保護區。皇家空軍博物館坐落於巴奈特區內，主要展示航空及英國皇家空軍相關歷史及展品。

該地區中，16-64歲居民占65.2%。全區參與經濟活動的人數占總人數的73.7%，其中在職工作人員占70.2%，失業人員占6.5%。未參與經濟活動的居民中，學生占42.5%，退休人員占5.6%。在職人員中，職業工作人員占48.2%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的43.7%。居民的平均收入高於全倫敦及全英國的平均收入。根據2011年的人口普查報告顯示，巴奈特區的英國白人在當地居民中占45.5%，華人占2.3%，高於倫敦其他區的比例。

作為倫敦最好的校區之一，巴奈特在2013年Ofsted的評估中獲得優秀及傑出評價的學校占91%，遠遠高於倫敦及英國的平均水平，區內的基礎教育水平可見一斑。無論是幼兒早期教育還是小學教育，巴奈特地區的學生表現均高於倫敦及英格蘭的平均水平。在2013年的評估中，亞裔學生毫無疑問的成為在KS2階段成績最好的學生，高於巴奈特地區平均學生成績6%。在GCSE階段的教育，巴奈特區的學生所取得的成績也遠超出倫敦及英格蘭平均水平。如果以在GCSE考試中至少5門科目（包括英語和數學）中取得A*-C的比例作為參考標准，那麼巴奈特區在全倫敦名列第五，全英國名列第六。在這些優秀的學生中，又是哪些學生的表現最為突出呢？根據2013年的調查，在占當地總學生比例2%的華裔學生中，有92%的中國學生在GCSE考試中至少5門科目（包括英語和數學）中取得A*-C的，也是該地區成績最為突出的學生群體。

如此優秀的校區一定是想讓孩子就讀公立學校家長們的最佳選擇之一。做為倫敦人口增長率最高的區，對學校的需求也日益增長。由於巴奈特區學校多為男子學校、天主教會學校及選擇性學校，2010年，曾有居民因女兒沒有學校就讀且沒有得到政府及時的幫助而投訴區政府，並獲賠£2,500。這位母親寫到：除非我的女兒是男孩或者天主教徒或者通過了選擇性學校的考試，否則沒有學校接受她入學。為了使適齡學生都能進入理想的學校，巴奈特區正在逐年增加招生人數。

在結束11年級的課程後，巴奈特區中74%的學生進入A-Level接受教育，24%的學生選擇進入學院接受高等教育。在KS5階段，12及13年級學生的平均分數是719分，高於倫敦及整個英格蘭的平均水平。

2013年底，巴奈特地區迎來了英國的第一所中英雙語全日制小學馬可波羅學校（The Marco Polo Academy），該學校於2014年9月正式開學，招收4至11歲的學生，為學生提供中西融合的教育。

優秀私立學校介紹

Mill Hill School 米爾希爾中學

地址：The Ridgeway, Mill Hill Village, London NW7 1QS

Email：office@millhill.org.uk

電話：020 8959 1176

建校時間：1807年

學校類型：私立男女混校

招生年齡：13-18歲

在校人數：656

學費：走讀：£6,082每學期

周住校：£8,168每學期

全住宿：£9,609每學期

學校特色：

  • 大部分學生來自白領家庭及經商家庭。
  • 學校有很多國際學生及來自不同種族背景的學生。
  • 在校生中有49位學生的母語不是英語。
  • 學生學術成績優秀，偶爾達到優異水平。
  • 學生的課外活動豐富，這有效促進了學生的個人發展。學生在體育、演講、表演、音樂等方面表現優秀。

King Alfred School, London 阿爾弗雷德國王學校

地址：Manor Wood, North End Road, London NW11 7HY

Email：admissions@kingalfred.org.uk (Registrar & Marketing-聯系人Linda Fraser)

電話：020 8457 5200

建校時間：1898年

學校類型：私立走讀制男女混校

招生年齡：4-18歲

在校人數：625

學費：走讀：£5,301每學期

學校特色：

  • 學生多數來自藝術家庭、白領家庭及經商家庭。
  • 在校生中有87位學生的母語不是英語。
  • 學生來自多元的文化背景。
  • 學生在音樂、藝術、體育等方面表現優秀。

St Martha’s Senior School 聖瑪莎女子高中（北京有辦事處）

地址：Camlet Way, Hadley Wood, Barnet, Hertfordshire, EN4 0NJ

Email：office@saint-marthas.org.uk OR admissions@saint-marthas.org.uk

電話：020 8449 6889

建校時間：1903年

學校類型：私立天主教走讀制女子學校

招生年齡：11-19歲

在校人數：255

學費：走讀：£4,345每學期

學校特色：

  • 學生多數來自周邊地區，多數來自白領家庭及經商家庭。
  • 在校生中有7位學生的母語不是英語。
  • 學生在國家級化學比賽、數學比賽中取得優秀成績。在演講、戲劇表演方面表現優秀。

Keble Preparatory School 基布爾預備學校

地址：Wades Hill, London N21 1BG

Email：office@kebleprep.co.uk OR admissions@kebleprep.co.uk

電話：020 8360 3359

建校時間：1929年

學校類型：私立走讀制男子學校

招生年齡：4-13歲

在校人數：219

學費：走讀：£4,490每學期

學校特色：

  • 在校生中有25位學生的母語不是英語。
  • 學生來自多元的種族背景，多數為學校方圓10英裡內的經商家庭及白領家庭。

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該不該恐慌？經濟學專家教你多角度看舊金山灣區房地產市場發展

在去年11月發布的2018年太平洋聯合公司房地產經濟預測中，我們談到未來幾年舊金山灣區房地產市場的發展狀況。已呈現的主題是舊金山灣區技術發展的“正常化”及其對房產銷售與價格上漲的潛在影響。結論表明，房地產市場有望正常化，房價與銷量繼續穩定但緩慢地增長。未來三年的房價累積增長率有望達到10%。

2015年11月作出預測之後，金融市場的波動性讓我們脊背發涼，給我們提出了諸多關於未來的問題。

是什麼造成了股票市場的波動？

金融市場的波動主要來自於原油價格下跌。一月份的頭三個星期內，石油期貨價格下跌了27%。在過去兩年中，每桶石油的價格從100美元降至27美元。非常驚人！石油價格下跌的主要原因是全球市場上原油的供給過量，且美國的石油生產繁榮發展。在下列圖表中，美國（藍色線）是目前全球最大的石油生產國。石油產量的增長已達到歷史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多萬桶。

2014年美國與其他五大石油生產國

同時，其他石油生產國並未因為供應過剩而按比例減少產量，按比例調整產量是他們調控價格的常用方式。石油輸出國組織（OPEC）正在就限制生產的問題進行激烈談判，努力防止石油價格繼續走向錯誤方向。但是，OPEC國家對影響力與市場份額的競爭日益激烈，導致他們的石油產量不斷提高。因此，預計在未來幾年，供給過剩的情況會持續存在，市場需要一段時間進行調整。

但是，值得一提的是，快速的資金增長與技術進步使投資者稍有風吹草動就會立即轉移資金。例如，有預測認為美聯儲會調高利率，這導致那些希望快速得到回報的人將資金轉移到銀行，期望獲得更高的利率。但是，由於利率並未變化且實際上有所下降，他們又將資金從銀行中轉移出來。這是導致市場波動的另一個原因。

這種波動性與對新興市場不良的經濟效益的恐慌心理，導致對美國貨幣面值（例如國債）的需求持續增加，致使美元表現強勁。強勢美元對我們的貿易伙伴不利，且它在國外的增長進一步放緩，進而對美國經濟造成負面影響。好消息是，美元已經開始略微走弱，這可能有助於消除人們的一些恐慌心理。

中國的發展如何？

一些人認為原油供應過剩是由於中國石油需求量降低。但是，過去幾十年內，中國的消費量始終保持強勁的增長勢頭。盡管近幾年的年度增長速度有所減緩，但中國對石油的消費量仍繼續增長。需要注意的是，中國在過去這段時間內經歷了大範圍的工業化過程，隨著工業化達到一定的水平，最終消費量自然會放緩。但中國經濟仍以6%到7%的驚人速度強勁增長。另外，石油消費量降低的主要原因是中國經濟正從主要依賴建築業與工業增長轉變為依賴服務業增長。中國人比過去更加富裕，且他們的消費性開支正在增加，從而促進了服務業發展。收入與就業也在穩固增加。

我們應當感到擔憂嗎？

盡管市場存在波動性，但最近美國的經濟數據體現出了持續增長的勢頭。最重要的是，就業保持強勁增長。上一次的就業報告顯示，失業率降至5%以下（考慮全職就業），有更多人參與到勞動力之中。此外，人們的工作時間延長，且更願意為追求更優的待遇而跳槽。這意味著約翰伯恩斯在11月的預測中所討論的薪酬壓力正在逐步成為現實。

加利福尼亞州仍然是全國就業率增長最快的州。12月份增加崗位60,400個，2015年新增工作崗位達到驚人的459,400個。這標志著加利福尼亞州連續第四年增加工作崗位數量超過400,000，這也是全國最大的就業增長率。下列圖表顯示了技術領域的同期變化，該領域的就業率仍以5.2%的增長速度增加。

加利福尼亞州技術領域就業率

但是商人與消費者對經濟發展態勢持不同的態度。消費性開支占GDP的70%，其一月份的數據令人印像深刻。較低的原油價格與低通貨膨脹有助於零售額增長，且不僅僅有利於新車的購買。還有一些收入增長的跡像，且按揭利率持續走低。這對美國的消費者來說都是利好消息。

另一方面，商人更關心未來。強勢美元不利於美國對海外的貿易。由於海外需求降低與市場的波動性，商人表現出信心不足，並預測就業率的增長將放緩。但是，根據一月份的數據很難得出任何有關未來一整年的結論，特別是在國內某些地區冬季遭遇惡劣天氣的情況下。總之，已得出很多國家層面的經濟指標報告，但是按地區分解的指標顯示，幾年來西部地區的表現優於其他地區。房地產仍然是地方經濟與國家經濟中的亮點。

2016年二月我們何去何從？

在舊金山灣區，我們一月份的數據結果良好。加利福尼亞州房地產經紀人聯合會的一月份報告顯示，該地區獨棟家宅的價格仍比去年同期有所增加，且增長率保持為兩位數。太平洋聯合公司的房地產專家報告了類似的價格增長率，公司出售房產的平均價格比去年同期增長了13%。根據加利福尼亞州房地產經紀人聯合會表示，獨棟家宅的銷量也有所增加，比去年增長近7%。太平洋聯合公司的專家指出，過去一年的銷量形式良好，且今年一月份銷售的房產數量比去年同期高15%。此外，由於消費者金融保護委員會制定了新的條例，很多客戶面臨延期，銷售推遲到春季。

但是，並非所有的價格區間都面臨相同的情況。初始數據顯示，定價低於150萬美元的房產活躍度比定價在200萬到500萬美元的房產活躍度更高。支付能力仍然是舊金山灣區主要考慮的問題，較低價格區間的房產會受到有利的按揭利率的支持。

實際上，讓每個人頭疼的問題仍然是房產存量緊缺。太平洋聯合公司今年開年50天內掛牌上市的房產數量降低了9%。這是舊金山灣區房產存量嚴重不足的第三個年頭，聖羅莎（葡萄酒鄉）這樣的市場房產供應量還不足半個月的量。但是，太平洋聯合公司的專家表示，春季可能會提供一些機會，更多的房產有望掛牌上市。有關獨棟家宅的數據也表明我們在東灣與舊金山地區可能有更多的房產可供出售，這兩個地區去年12月的房產供應量增長率超過23%。聖何塞新的可供出售的房產增長緩慢，同期內僅增加了5%。

關注點是什麼？

2015年的預測中，我們也談及IPO估值的“正常化”，且對於逐漸缺少事實依據的的估值，我們不確定未來會出現什麼情況。現在仍然很難預測這些“獨角獸”將會在哪裡著陸。換句話說，投資者對於“獨角獸”還有多大的胃口？

我們知道，從去年開始，股票市場已下跌了10%。

股票市場的波動性

可能會持續一段時間，因此很難預測它將會穩定在什麼水平，但我們暫時預料到了一些回落。舊金山灣區的問題源於該地的房地產市場對於股票市場財富的影響相對國內其他地區來說更加敏感（此前南加州大學的理查德·格林（Richard Green）的學術研究已經證實了這一點）。

這意味著如果股票市場穩定在比去年更低的水平，我們可能會在今年晚些時候出現疲軟狀態。但並非所有價格區間都會出現這種疲軟狀態，主要會影響價位在200萬美元到500萬美元的房產銷量。較低價位的房產仍會受益於強勁的就業增長、有利的按揭利率以及年輕買家對更實惠的房產的需求。定價高於500萬美元的房產銷量所受到的影響也會較小，因為這些買家的財富更加多樣，對於股票市場運轉的依賴性更小。

總之，我們今年在舊金山灣區的房地產市場取得了開門紅。股票市場的波動性將持續一段時間，但該地區基本經濟因素仍然保持強勁。不考慮一些意外的市場變化，我們預計未來三年房價累積增長率為10%，當然與過去幾年相比，這要結合“正常化”的理念。

原文由來自太平洋聯合經濟學專家塞爾瑪·海普（Selma Hepp）撰寫。塞爾瑪·海普是太平洋聯合負責商業信息的副總裁。她此前曾在Trulia擔任首席經濟師，在加利福尼亞州房地產經紀人聯合會擔任高級經濟師，在全國房地產經紀人聯合會擔任經濟師兼公共政策與房主經理。她曾在紐約州立大學（布法羅）主修經濟學，並取得文學碩士學位，在馬裡蘭大學研究都市與區域規劃和設計，並取得博士學位。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳大利亞房地產開發系列之四——前期設計

現在，你拿到了那幅完美的開發地塊，付了10％的預付款，在12個月內就要結算。該如何進行前期設計的下一個階段，並最終提交城鎮規劃？你希望在結算前獲得規劃批文，以便讓地產升值，從而得到更加有利的銀行貸款利率和期限。如果一切順利，你就可以開工建設了！因此，有效的設計和規劃流程符合你的最佳利益。

有人可能會認為：設計是一件簡單的事，只要聘請到優秀的建築師和城鎮規劃師，一切自然會水到渠成，基本上不用開發商費什麼力。如果是這樣的話，我將質疑你在整個過程中扮演的角色——你只是負責收付費用，還是應該采取更積極的姿態？畢竟，這是你自己的開發項目，承載著你的簽名和品牌形像。對於推動項目開發進行的專業人員來說，咨詢顧問只是項目的一小組成部分——開發商才在整個過程中發揮了關鍵作用。以下是我們對於開發商在前期設計和城鎮規劃過程中所扮演角色的觀點。假定你跟進了從項目開發到建設完成的整個過程，並在規劃獲批後一直持有地塊。

1、確保資源和信息一應俱全

要讓建築師構思出可靠的概念設計，這需要你了解所需提交信息的時間安排和形式。這些信息可能包括詳細的地形和現場勘測，樹木栽培專家對於現有綠化的評估，跟地方議會以及景觀設計人員就項目進行初步接觸通氣，來協調建築設計工作。所有這些都需要做好事先計劃，從而及時開展各項活動。我們最不想看到的就是整個團隊在現場空等著，而毫無建設性活動，或地方議會又提出新要求，需要重新設計。

2、給團隊制定切實可行的項目簡介

盡早向團隊明確傳達關鍵項目參數，比如最小建築面積、設計要求和項目願景。不要低估清晰的項目願景及一份周密的項目簡介的重要性，對於復雜項目來說尤為如此。最終，清晰的項目願景和項目簡介能夠節省時間，讓團隊准確把握項目情況，並能大量減少重新設計（這在項目中很常見，會浪費時間和精力）。我以客戶和顧問團隊成員的身份參與了很多項目，其復雜性和規模各不相同。我可以肯定：從顧問的角度來看，最令人沮喪的事情是客戶不斷要求更改和完善設計，從而造成無數次的重新設計和文件編制，而客戶很少會為此出錢。從客戶的角度來看，重新設計意味著耗費時間，和團隊士氣逐漸衰落。如果團隊缺乏積極主動、缺少活力，那麼項目將會給我們帶來負擔，而不是喜悅。

我們來明確一下項目願景和簡介的真正意義，有些人總是視二者矯飾做作、毫無意義。實際上，正如上文所言，它們絕非無用。

項目願景：應為一份簡明的文件，通常不到一頁紙，描述了你作為項目開發商和業主對項目未來發展的期許，它並非簡單陳述公寓數量、寫字樓建築面積或建築高度方面的內容，而是一種根據項目在更廣闊的社會和經濟背景下所能帶來的價值而確定的總體宗旨和目標。項目開發會對周邊環境有何直接影響，哪些是你的目標最終用戶，你希望這些目標用戶造訪你所開發的小區時作何感受，你有什麼客戶價值主張和項目賣點，它會是當地的新地標嗎？項目願景應該用最純粹和原始的形式呈現開發商的想法。好的設計師和設計團隊會把這種願景轉化為設計成果和方案。它可能拿世界各地的其它項目作為參考範例，還可能利用一些圖像和照片來突出一些無法用言語來表達的抽像概念。這份文件展現了開發商對項目傾注的滿腔熱情，並起到了激發項目團隊成員積極性的作用。在評估設計時，要思考這樣一個問題——這種設計（建築設計、室內設計、立面圖、建築服務）符合所述願景嗎？

項目簡介：可以是一份簡單實用的功能設計文件，列出所要實現的最低參數，使項目具有財務可行性——如最小房屋面積、臥室數量、目標最終用戶市場、成品質量和你渴望得到的具體設計理念和概念（如雙倍高度的天花板、超大陽台、精心設計的照明，詳細的設計主題）。它是一份設計團隊所要探索實現的設計參數和概念的願望清單。該文件從一開始就說明了開發商的設計預期，並明確付諸於文字，這樣建築師可以專注於滿足這些特定的需要，最終讓客戶滿意。另外，還要在項目簡介中說明要避免哪些設計元素並擯棄它們。

3、設立領導、管理整個團隊的基本原則

確定開會時間、地點和形式；確定提交某些項目可交付成果的嚴格時間表和裡程碑。明確各項任務的截止期限，預留出因審核、節假日和項目緩衝占用的時間，且最重要的是在第一次開會時與整個團隊就這些裡程碑達成一致意見。在每次開會時嚴格監控這些裡程碑。預先確定期望，並明確說明期望的具體時間，而不僅僅是日期——如果周一下午5點應交付成果，這意味著時間是當天下午5點，而不是下午6點。要態度堅定並嚴格執行，不可容忍懶惰或借口。

如有可能，將裡程碑的執行寫入顧問協議，這樣出現延誤會受到某種形式的懲罰。這對項目成功非常關鍵，因為每一天對開發商來說都是金錢和放棄的機會成本。聘請專業公司進行項目管理，會為你提升信譽和贏得尊重，並留住最好的團隊。確保顧問協議不包含出席會議次數或現場考察次數這樣的條款。顧問要采取必要行動，履行義務。如果這意味著不用召開會議，那就說明你聘請的團隊成員值得托付。如果這意味著需要每天或頻繁開會，那麼下次就別請他們，因為他們沒把工作計劃好。在顧問費上不要過分討價還價，因為你出多少錢，別人就干多少活。畢竟，全部顧問費只占建造成本的6%至8%，省出的這點小錢也不會有什麼太大影響。還不如把時間和精力放在價值工程和建造合同談判上！

4、從設計和銷售角度來對提出的設計方案進行審核

要多花些時間和精力來看看設計細節以及文檔和統籌質量。經常向設計團隊提出問題，來考慮不同的設計方案。讓團隊一起面對面，而不是通過大量郵件統籌設計方案。畢竟，出現統籌錯誤會讓你在施工中浪費金錢和時間！對粗心、拼寫錯誤或文檔不完整采取零容忍的態度。查看設計和規劃是否有賣點。我見過很多無絲毫賣點的規劃，這些規劃竟然也得到批准，就是因為開發商認為樓房單元越多，收益越高（35平方米的公寓，帶借光窗的臥室和走廊式的廚房）。是的，這些公寓可能在亞洲或在一些人口密集城市市郊會很暢銷，但它們是在墨爾本郊區出售，那裡的人們依舊習慣僅僅浴室就有35平方米的房子！

這是獲得最佳項目效果的第一步。我們的經驗表明，一個擁有很多類似過往經驗的設計團隊通常會受到確認性偏差的影響，因此，他們會提出很多標准化條款和設計。如果你要獲取一些具有獨到之處的東西，就要在正確的時間提出正確的問題，來挑戰傳統思維。如果你希望驗證一些想法，詢問其他建築師、設計師、建築商和供應商。當甩手掌櫃可不符合你的最佳利益。

5、嚴格控制前期設計的成本

在項目初期，往往會受到情感和激情的支配。在方案設計階段，通過項目估算師或建築商進行成本核算，以確保項目的財務可行性。如果是有坡度的地基，就要充分優化挖方和填方體積，並在設計地下室時考慮可建造性。利用最小的轉換層結構、直線和對稱設計、直線的垂直元素來優化布局，從而盡可能簡化結構。避免在這個階段指定材料——因為你會希望在詳細設計階段優化成本，尤其是在內部材料和終飾規格方面。

6、營造團隊環境

最後，也是最重要的一點。開發和設計工作很不容易，這你已經體會到了，因為要受時間、成本和質量方面的嚴格限制。我們不能低估了項目管理的柔性一面。很多時候，開發商只專注於項目中硬性要求——可交付成果、設計、材料成本等，他們往往忽視了項目管理中人的因素——設計團隊無時不刻地忙於眾多項目工作，他們重視適時的贊美和在完成某些關鍵項目時舉行的慶祝活動。利用午餐、晚餐和社交活動，花些時間來盡早建立團隊關系。始終堅持公平公正，贏得尊重和豎立起紀律。給與相應獎勵，並協助確立他們的業務範圍。利用報刊雜志進行聯合營銷是互惠互利的。給繪圖和設計人員發送一封簡單的電子郵件、聖誕賀卡或特殊禮物，贊美他們所做的工作。你項目成敗的關鍵是這些人才，而並不總是合伙人或設計公司主管。

因此，綜上所述，可以看出，開發商集合了策劃人、溝通者、不時的督促者、設計引導者和團隊建設者多種角色為一身。盛達文地產開發親自參與領導和交付各種規模的項目，並堅信這些特征和品質造就了項目的成功，使其有別於那些平庸的項目。在我們看來，不存在消極開發商一說。開發商是團隊的不可分割的一部分，發揮著其獨特的參與作用，而不僅僅只是支付賬單和發號施令。

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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俄羅斯房地產市場面臨新危機 房價或再下瀉10%

在對2016年俄羅斯房市進行預估之前，讓我們回顧一下2015年市場行情。一年前，俄羅斯央行將貼現率大幅提到17%，無數俄羅斯人湧進商店、銀行，場景幾乎如同世界末日即將到來，順便說一下，當時石油價值為60美元/桶。

2015年，全俄羅斯房地產總交易額比專家估計的低42%，房價同比下降15%。

通常來說，市場危機將建構新的生存戰略——通過提高技術、立法和金融。有趣的是， 2015年的情況不是如此，盡管房地產市場剛性情況。

2015年俄羅斯房價同比下降15%

現在讓我們來談談2016年的俄羅斯房市。

決定房地產市場未來的主因：油價

有一種觀點認為，預測房地產價格只需了解預測油價的趨勢。下圖表顯示了全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性。

1994年—2015年全俄羅斯房產每平方米平均價格與原油價格（美元）之間的相關性

圖表顯示與之對應的兩條線走勢幾乎一致。記住，4-6個月內，房地產價格將對油價的變化有反應。可以假設，未來俄羅斯房地產價格將下降，即使油價緩慢上升。

供過於求

但並不是所有房地產的定價是基於石油報價。相對而言，石油價格——它是一種需求，幾乎不依賴於內部因素。但石油報價是可以分析和預測。如今俄羅斯房地產市場面臨著典型的生產過剩、供過於求的問題。最近幾個月，這一點尤其明顯。

如今俄羅斯房地產市場供過於求

生產過剩、供過於求的問題可以通過出口給其他地區或國家解決，但對於房地產而言，這是一個非常大的問題。

此外，俄羅斯房地產市場還面臨著生產周期長得問題。過去一兩年開建的所有項目要到明年以後才進入市場。

如今，據保守估計，俄羅斯待售房產（所有類型） 面積平攤到每位俄羅斯公民上就超過2平方米。實際情況超過這個標准的兩倍。相比之下在2011年這一數字為0.85平方米。最值得注意的是，我們預期2016年年底這個數字將增加。因此，供應過剩這個問題將令房價下降。

影響市場的因素

影響房地產價格以及交易量的趨勢還有一個重要因素——金融市場情況。總的來說，貼現率（以及抵押貸款利率），以及美元顯然是與石油價格掛鉤。這就是預測石油價格也是預測俄羅斯關鍵財務指標的原因。
 
另外還有一個因素——房地產價格預期。了解這個價格預期的關鍵是分析2015年的11月和12月的市場趨勢。這段期間市場非常穩定和平靜，不像往常一樣銷售繁忙。此外，考慮到季節性因素，可以說2015年最後兩個月的銷售動態比正常水平低得多。
 
投資者一波一波地離開房地產市場。當然，這種情況只是暫時的，一旦價格達到一定水平，投資者將重新進入市場，從而反映出對未來價格的普遍觀點，但是不能保證明年價格走勢如其預期。

總結

俄羅斯房產價格下降或有利潛在買家

如果未來石油平均價格將在每桶40至55美元的範圍之間，最有可能出現的場景是房產價格下降10%。隨著石油價格的進一步下降，房地產價格下降幅度將更明顯。

對於潛在買家而言，這些趨勢通常是有利的：減少住房成本、增加選擇以及改善服務。

總的來說，2016年房地產市場，需注意以下因素的變化：

  1. 需求結構的變化，導致價格走低。抵押貸款購買房產的數量增長強勁，其中需求最旺的是經濟型住房。2015年第四季度，中級住房和商業房地產在經歷需求下降。
  2. 租賃住房的開發。此前考慮到租賃住房盈利低，開發商退出這個領域。但是現在銀行、開發商和私人投資者都將目光轉向這個業務。
  3. 技術開發。在過去的五年裡，建設領域湧現了許多成本低、效率快的新技術，但它們沒有實際應用。如今，實現這些技術，從而降低施工成本將成為至關重要的問題。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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美國房地產投資者對EB-5項目的關鍵考慮因素

近年來，越來越多人對EB-5投資綠卡感興趣。這個項目推出的目的是為美國創造更多的就業機會。尤其是在紐約市，EB-5項目一直受房地產項目歡迎。

美國EB-5投資移民門檻要求

在EB-5項目中，投資者必須投資至少50萬美元或100萬美元到美國業務或項目，投資金額的多少取決於其能夠為該地區創造多少就業機會。每位投資者投資的美國業務或項目必須創造至少十個全職工作。

作為回報，投資者及其家庭將獲得綠卡。許多投資者想要獲得綠卡的動機是為他們的孩子，這些孩子通常在美國學習，並打算留在美國。著名房地產開發項目，如位於皇後區法拉盛（Flushing） 哈德遜園區（Hudson Yards ）和富頓廣場一號（One Fulton Square）都已接收EB-5投資資金。

實現地產商和投資者的雙贏

最近，EB-5項目越來越受房地產開發商歡迎。為什麼？因為房地產開發商發現EB-5資金可作為其資金來源。房地產開發商貸款利率低，只要開發商有足夠的時間等待EB-5資金進入。

投資者傾向於投資房地產開發項目，因為這樣，他們減少對現金流的依賴（如投資餐館）。此外，房地產項目是有形資產，投資者能夠親身到訪現場視察，獲取該項目的評估以及對開發商進行盡職調查。

 EB-5項目的監管和審核條件

EB-5項目的要求之一就是進入美國的資金的來源必須通過審核。例如，如果一個投資者的資金是來自於他的工作或是儲蓄，那麼需要開具工資的證明、銀行財務報表和納稅申報表。如果投資者是將賣房獲得的資金當做EB-5資金，那麼他需要開具買賣房產的證明。

投資者需要記住其本國以及移民目的國都可能存在監管或其他條件，這點很重要。例如，中國限制個人賬戶每年向外轉移的外彙金額。因此，中國投資者將需要采取額外的步驟將資金轉移到朋友和家人，後者接著將這些資金轉換成美元，並將其轉換到國外賬戶。這個額外的步驟可能會耗費時間，雇佣熟知這些步驟的律師非常關鍵，這些律師們將從頭到尾，盡可能有效地指導投資者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

 

Kai Wong專欄全集

 

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4月英國新財年來臨：看漲的不只印花稅 還有市政稅不能忽視

對於英國房地產市場來說，4月開始正式進入新的財年，隨著二套房印花稅的上漲，無論對於買房還是租房來說，價格都會迎來很大的變動。房姐在此提醒大家，在關注印花稅相關變動的同時，也要實時關注其他方面，例如市政稅（Council Tax）。新財年到，一些地區的市政稅或將上漲4%。

“市政稅”是什麼？

市政稅（Council Tax），也稱房屋稅，社區稅或者人頭稅。市政稅是英格蘭、蘇格蘭以及威爾士三個地區收取費用以保障當地政府能過提供有關服務的稅務系統。這個政策是在1993年開始施行，簡單來說市政稅就是英國為了建設學校、路燈等公共場所和設施，向大眾收取的稅費。

據英國《衛報》報道，自2016年4月新財年開始，一些地區的市政稅將會全面上漲，漲幅最高地區可達3.99%。市政稅的增加原因主要是由於一些地方社區收到的政府撥款減少，預算短缺，地方開支緊縮。例如，Derbyshire議會面臨著7000萬英鎊的預算削減，Manchester市議會面臨著187萬英鎊的短缺。

稅費上漲後，目前可以明確的是，在Manchester居住於Band A類房屋的租客將會多交31.18英鎊；在Derbyshire居住於Band B類房屋的租客將會多繳納34.77英鎊；Southend-on-Sea和Medway地區Band D類市政稅將會上漲47英鎊。

市政稅是英格蘭、蘇格蘭以及威爾士三個地區收取費用以保障當地政府能過提供有關服務的稅務系統

如何計算市政稅？

英國Valuation Office Agency（VOA）將所有房屋進行了歸類，每一個類別的房屋會被收取不同的稅款。當地有關部門都會保存這樣的一份名單，包含了當地的所有房屋所在類別，這就是所謂的Valuation List。居住在不同類型的房屋需要上繳的市政稅是不同的，不過房屋大的類別一共有8種，以下表格供大家參考：

如果您想了解具體應繳納多少稅費可以輸入自己居住房子的郵編，在https://www.gov.uk/council-tax-bands上查詢。

有些房屋不用上繳市政稅

在英租房，有些類型的房屋是可以在一段時間內免征稅的，免征時間多少不固定，少則數月，多則數年。可以被免稅的房子例子包括：被政府沒收的房屋；無人居住的房屋；居住的住戶年齡在18歲以下；有精神疾病的住戶；房子裡所有住戶均為學生（如果有只是部分住戶為學生，則學生免交市政稅，其他住戶需照常交稅）。

如果您認為您的居住地不該付稅，可以去當地的Citizens Advice Bureau去咨詢詳細信息。

應付市政稅的人群

對於一般人來講，只要您是18歲以上並且非全職學生，您是應當繳納市政稅的。但是，有幾類人群不需要繳納市政稅：資產由不同住戶占用，例如幾個家庭居住在同一個屋檐下並且他們分開付房租；住戶年齡未滿18歲；住戶為尋求避難者（例如申請政治避難等）；住戶只是暫時居住且他們的主要居住地在其他地方（例如親朋訪問）；資產用作老人院，醫院，青年旅舍或者婦女避難所。如果是年齡大於18歲的殘障人士，根據情況可以享受免征市政稅或者稅收折扣。

英國新財年到，一些地區的市政稅或將上漲4%

房姐專業建議

在這裡，房姐提醒廣大在英國租房的留學生同學們，找學校開具全職學生證明時要注意特別指出兩點：第一是學時不少於1年；第二是每周學習時間需在21小時以上。還有一種情況，如果您是A-Level學生年齡大於18歲但小於20歲，那麼您找學校開具的學生證明應涵蓋以下兩點：第一是學時不少於3個月；第二是每周學習時間需在12小時以上。

距離新的財年到來還有一段時間，因此很多地方的未來1年市政稅的多少還未確定。具體每個地區2016/2017年的市政稅會等到4月才會完整公布。因此4月以後大家無論是在英購房還是租房，除了需要考慮印花稅，市政稅的變動也應當在關注範圍之內，以便准確籌劃您的預算開支，減少不必要的麻煩。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國房產新規變動4月起實行：齊來認識「股份產權」

英國政府對股份產權房產的規章制度注入新內容，2016年4月起正式實施新規。為了使更多年輕居民順利棲身於屬於自己的愛巢，為了使更多老年人老有所依，同時配合政府推行的“計劃購房”政策（Part-buy scheme），英國股份產權房產規則將在今年4月起發生新變動。新規章中，主要對房產股權份額，年薪准入額度等細節做了修改：

  1. 居民可申請享有25%－75%的房產所有權份額，抵押貸款押金比重為房產售價的5%，部分房產可免去印花稅。
  1. 年薪准入下限提升，由之前的年薪低於71,000英鎊可申請，提升到90,000英鎊。
  1. 對於已有房產的居民，包括離異後分得房產的雙方，將可申請股份產權房產，並且與普通申請者享有同等權利。
  1. 對申請購買租賃的房產戶型放寬，對臥室數量不再加以限制。
  1. 一些職業將不再成為重點受惠對像（Key workers），例如救火員，警察等等，申請者將被一視同仁。

如果您是首次聽聞此概念，那麼不必擔心，貼心的房姐早已為您備好小科普，幫您分分鐘明晰何謂股份產權：

購房小tip1：

股份產權（Shared ownership）是指個人與某機構（通常是房屋協會）各擁有一定百分比的產權。個人需為由機構擁有的那部分房產支付房租，從而獲得全部房產的使用權。此外，隨著時間的增長，個人可增加其所有權份額，有些情況下可將份額增至100%。這也被稱為“階梯效應”。股份產權也是一種較為常見的房產所有權持有形式。其最大的特點在於，購房者只擁有一定比例的產權，且仍需按月繳納一定金額的房租。

自2005年，住房問題成為英國政府面臨的難題之後，股份產權成為輿論關注的熱點之一。政府頒布的股份產權計劃主要針對主要勞動者，但並不僅限於該群體。該計劃由名為“New Build Home Buy”的機構操作執行。大部分股份產權計劃均由政府發起，並只針對於一部分主要勞動者以及其他一些對房產有需求的人。此外，政府的股份產權計劃大部分只適用於公寓，而非別墅。

選擇股份產權的優勢在於它使更多的購房者以可以負擔的金額購置房產。此外，大部分屬於股份產權的房產都是新建的或重新裝修過的房產。在一些地區，股份產權房產的印花稅也被免除。簡言之，英國的股份產權房產與中國的“公租房”頗為相似，都是旨在能夠為更多居民提供價格在可承擔範圍的居所。不同的是公租房的所有權為國家，居民只能采用租賃的方式居住，而英國的股份產權房則是“半買半租”。

英國工黨一代表Sadiq Khan表示，2016年內，倫敦政府會為廣大市民提供至少50,000戶股份產權房產；長期計劃中，大倫敦地區共有40,000處區域被列為新的股份產權房產項目選址地，屆時將會有至少13萬戶房產投入市場。未來幾年內，英國政府應當繼續提高股份產權房產的供給率，尤其是對於在外租房超過5年的居民，他們應當有限享有房產申請權。

購房小tip2：

如果能夠申請到股份產權房產，那麼您將會在每月還貸上省下不少金錢和精力這一點是公認的。但是關於股份產權房產也有一些事項是您必須要留意的：

  1. 股份產權房產不可用於出租，即便只是出租一間房屋也是不被允許的。
  1. 股份產權房產可以買賣，出售的是您的股權，如果想出售股權需提前至少8周做准備，並告知各個相關部門。
  1. 如果您的股權即將被出售，您還需要支付整個房產價格至少1.25%的費用，即出售手續費。
  1. 股份產權房產申請細則會根據每個行政區的要求而有所不同，具體以咨詢地方區政府的公示為准。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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堪稱「全美最強房市」！舊金山灣區房地產投資者獲得六位數利潤！

舊金山灣區氣候宜人，依山傍海，經濟強勁，可謂得天獨厚。作為西海岸華人最為聚集的區域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中國投資者的關注。在矽谷蓬勃的經濟推動下，灣區很多城市的房價都以10-15%的速度增長，已超過泡沫爆破前的高峰；部分地方房產價格漲幅超過3成，為全美翹楚。

本文綜述了舊金山灣區最新的房地產新聞，滿足購房者、售房者以及想了解房地產人士的需求。

舊金山灣區的房地產投資者收益位列全國之首

全國的房地產投資者在2015年賺取了近十年來最大數量的收益，其中房價較高的舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍。

在《2015年終與第四季度房地產投資報告》中，RealtyTrac表示，去年房地產投資者平均獲益55000美元，是自2005年以來獲益最多的一年。舊金山與聖何塞大都會區的投資者平均獲益145,000美元，是全美最高，比位居第二的紐約房地產投資者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高級副總裁戴恩·布魯克明（Daren Blomquist）對《聖何塞水星報》表示，由於舊金山灣區房價高而房產儲量非常有限，因此在這裡投資並不容易。

去年美國市場的投資活動增加了75%，投資者對房地產市場的復蘇更加有信心。而舊金山灣區的情況與全國趨勢相反，整個地區的投資活動量下降了兩位數的百分點。聖何塞的房地產投資同比下降了17%，舊金山下降16%，瓦列霍下降21%，聖羅莎下降22%。

舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）

舊金山被評為全美最適合境外就業者的城市

舊金山被評為全美生活質量最高的城市，最適宜國際從業者居住，對於大批准備在舊金山灣區安家落戶的國際公司來說，這是一大亮點。

這是美世咨詢的最新分析結果，它通過十項指標對全球230座城市的生活質量進行排位，評價指標包括經濟狀況、學校、公共服務，當然，還有房地產市場。舊金山位列第28，在所有美國城市中排位最高。有17座美國城市躋身前100名，其中波士頓僅次於舊金山位列第34。

分析顯示，北部的鄰居比美國略有優勢，在生活質量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中溫哥華排在第五位。

半數加利福尼亞人負擔不起住房

加利福尼亞有全國最昂貴的房產，因此，在住房負擔能力方面，當地的居民顯然非常吃力。

蓋洛普最近的一次調查顯示，47%的加利福尼亞居民負擔不起優良的經濟適用房，這一比例僅次於夏威夷，位列全國第二。50%的加利福尼亞居民表示對住房負擔能力滿意，而在夏威夷這一數據僅為25%。

蓋洛普指出，房價中值最高的五個州——夏威夷、加利福尼亞、紐約、馬薩諸塞、馬裡蘭，其住房負擔能力幾乎墊底。

廚房改造最劃算

精裝的廚房是最吸引購房者的住房改造部分，其中高檔的不鏽鋼用具可能會成為整修最重要的一部分。

在一篇博文中，Realtor.com列出了六條最佳的廚房改造建議。除去華而不實的用具，廚房的整修包括新的櫥櫃、不鏽鋼水槽、硬木地板、新台面，以及為適應智能手機與平板電腦的普及而設置的充電站。

盡管Houzz的最新調查發現，幾乎半數對廚房進行改造的屋主都會把廚房向其他房間開放，但Realtor.com提醒，這種改造可能無法像上述改建工程一樣獲得較好的投資回報。

 

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