Category: Special Investment Column

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英國Top10學區大盤點系列：陶爾哈姆萊茨區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets）是英國英格蘭大倫敦內倫敦的自治市，位於倫敦東部，泰晤士河北岸。根據2011年的人口普查報告顯示，該區人口256,000，面積19.77 km²。該區教育以公立學校為主，私立學校占所有學校的2.4％。大約60％進入小學和中學的學生來自孟加拉族裔。區內有16所幼兒園及托兒所、70所小學、16所中學、7所特殊學校及19所私立學校。

該地區中，20-39歲的居民占比例49%，65歲以上的居民占6.1%，低於全國其他地區。該地區失業率6.6%，遠遠高於倫敦和英格蘭平均水平。29.6%的居民具備本科及以上文憑。

轄區鄰近倫敦市，屬商業區之一。在十九世紀至二十世紀中，轄區曾是倫敦對外貿易中心。自1960年代航運業衰頹，轄區逐漸轉型，成為金融中心區。轄區從十九世紀起，隨著對外貿易發展人口不斷上升。至1940年代人口共有489,956人。然而在航運業衰微後，目前人口比高峰期少了約一半。景點為金絲雀碼頭，和倫敦彙豐銀行總部。

該區也是倫敦最大的少數族裔區之一，孟加拉國背景的占大多數。並且，馬路周邊市場與商店也提供大量的孟加拉美食、木制品與紡織物出售。

該區文化氣息濃厚，具有非常多倫敦著名景點。包括倫敦橋、維多利亞公園和倫敦塔。

並且，陶爾哈姆萊茨區作為世界上最多種族文化的聚集地之一，該區擁有信仰伊斯蘭教34.5％的人口，並有超過40座清真寺，包括最有名的東倫敦清真寺。其它宗教包括猶太教堂，佛教中心，印度僧廟及錫克教。

優秀私立學校

Mazahirul Uloom London School 馬扎希爾烏盧姆倫敦學校

網站：http://mul.org.uk

地址：241-243 Mile End Road, London, E1 4AA

Email: trustees@mul.org.uk

電話：020 7702 8533

學校類型：男子私立中學

建校時間：1996

學制分類：GCSE

招生年齡：11-16

在校人數：96

學費：£2,700每年

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到60%。

學校特色：

  • 此學校為伊斯蘭男子中學，毗鄰倫敦的一所清真寺
  • 學校學生以穆斯林生活為主

優秀公立學校

Bygrove Primary School 比格羅夫小學

網站：http://www.bygrove.towerhamlets.sch.uk

地址：Bygrove Street, Poplar, London, E14 6DN

Email: admin@bygrove.towerhamlets.sch.uk

電話：02075384925

學校類型：男女混合公立小學

招生年齡：3-11

在校人數：235

學生成績：53%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 學校中亞裔為最大的少數民族群體
  • 學生非常喜歡學習，這與學校的鼓勵與激勵制度有關
  • 學生的閱讀與寫作較高
  • 學校對殘疾人及特殊群體學生有較好照顧
  • 學校老師積極開創有活力的課程，比如把戲劇、角色扮演的課程植入到單詞學習課等
  • 學校培養學生演講報告和寫作能力，鼓勵學生反思有關精神、道德、社會和文化問題

Sir William Burrough Primary School 威廉姆伯勒爵士小學

網站：http://sirwilliamburrough.net

地址：Salmon Lane, Limehouse, London, E14 7PQ

Email: admin@sirwilliamburrough.towerhamlets.sch.uk

電話：02079872147

學校類型：男女混合公立小學

學制分類：小學

招生年齡：3-11

在校人數：375

學生成績：33%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 85％少數族裔背景來自於孟加拉國地區
  • 80％的學生具有除英語外的第二語言
  • 學生贏得了許多演講、體育及藝術類獎項
  • 學生出勤率高
  • 學校經常舉辦像棋、舞蹈及足球活動

St Agnes RC Primary School 聖愛格妮思羅馬天主教會小學

網站：http://www.stagnesprimary.co.uk

地址：Rainhill Way, Bow, London, E3 3ER

Email: admin@st-agnes.towerhamlets.sch.uk

電話：020 8980 3076

學校類型：男女混合公立小學

學制分類：小學

招生年齡：3-11

在校人數：229

學生成績：38%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 學校三分之二學生來自少數族裔背景
  • 大約三分之一的學生英語為母語
  • 學生課堂上課專心，執行任務快，與同學老師關系融洽
  • 學生普遍成績優秀，在閱讀和寫作上表現突出
  • 老師采用創意性教學方式，比如用奧運主題與數學的關系。
  • 在體育課上會交叉引用一系列技能，比如跳躍、跑步和彈跳球

Central Foundation Girls’ School 中心基金女子學校

網站：http://www.central.towerhamlets.sch.uk

地址：Harley Grove, Bow, London, E3 2AT

Email: welcome@central.towerhamlets.sch.uk

電話：020 8981 1131

學校類型：女校公立中學

招生年齡：11-18

在校人數：1498

學生成績：2014年，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到66%，A-Level三門A*-E以上成績所占比例71%。

學校特色：

  • 學校的演藝課程能幫助學生更好的發展自信心，創造性的表達自己
  • GCSE成績高於英國一般中學水平
  • 學校更好的培養學生創業及社會技能，比如鼓勵學生參與社區活動，奧運會志願者，學生們也積極參加籌款活動。學生能充分鍛煉領導力與執行力。
  • 學校提供了一個良好的體育氛圍。比如騎馬和女子足球。
  • 學校也在安全和健康飲食方面比較注意
  • 學生的閱讀、數學課程表現良好
  • 學校根據學生的特長會著重培養，特別是在戲劇、音樂和舞蹈方面

St Paul’s Way Trust School 聖保羅韋信托學校

網站：http://www.spwt.net

地址：125 St Paul’s Way, London, E3 4FT

Email: school@spwt.net

電話：020 7987 1883

學校類型：公立男女混合學校

招生年齡：4-18

在校人數：1032

學生成績：2014年，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到57%，A-Level三門A*-E以上成績所占比例96%。

學校特色：

  • 該校是一所中等規模的學校
  • 2011年，學校搬到了新的校區並開設了預科課程
  • 學校在視覺藝術與科學方面具有優勢
  • 學校少數族裔比例是非常高的，有五分之四以上來自孟加拉國族裔
  • 學校對於殘疾學生和有特殊幫助的學生提供很好的幫助
  • 學生在進入學校之後，數學和英語的成績進步顯著

延伸閱讀：【英國Top10學區大盤點系列】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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歐洲小國移民升溫：馬耳他買房移民面面觀 | 海外

盡管歐洲南部深陷債務危機，反緊縮抗議此起彼伏，但南歐小國馬耳他的經濟卻仍然表現不俗。這個地中海小島國是一個利用投資發展經濟的成功例子。勞拉·漢特森（Laura Henderson）來為你詳述這一趨勢。

馬耳他是一個位於地中海中心的島國，有“地中海心髒”之稱

財政赤字目前依然是歐元區某些國家的一個高壓話題。但是在小巧而堅韌的馬耳他島上，這卻不是什麼問題。強有力的多元服務經濟使南歐債務危機對馬耳他的衝擊大大減輕。除了銀行、保險、旅游和博彩業之外，住宅房地產業也吸引了大量的海外投資者。

“與某些歐元區的國家不同的是，馬耳他在過去5年中大大增強了其經濟自由度，”來自Frank Salt的房產顧問Nick Bilocca說。“這個國家有著相對開放的經濟環境，較低的關稅和高效的投資規則。馬耳他的國內銀行資本充足，盈利高，擁有大量的可流動資金。銀行資產大多來自於在馬耳他當地的零售存款、國內的貸款和國內發行的證券，而不是像希腊政府債券那樣的高風險資產。當地人的語言和技術水平很高，通訊和信息基礎設施極佳，而且政府也重視對生產部門的投資，這些因素都促進了外來投資的增長。”

對於考慮購買第二套房產的海外買家來說，馬耳他的相關財政政策非常吸引人。國外居民可以不為他們在馬耳他以外的收入和財富繳稅，只需為彙入馬耳他的收入交納15%的所得稅。印花稅也非常低，不用繳納市政稅，還可以轉移養老金基金，這使移民馬耳他非常具有吸引力。在人們關心的醫療、教育和殘障人士的公共設施等方面，馬耳他也都做得非常出色。同時，馬耳他銀行繼續向外國人提供購房貸款，這一切都有助於維持投資者的信心。

根據馬耳他中央銀行發布的數據，房地產價格指數在2015年第四季度上升了11%。“在經濟危機時期，與其他的地中海旅游國家相比，馬耳他的表現非常穩健，”來自Malta Buy Property的顧問Ray Woods說道，“住宅市場的增長反映，不同經濟領域都在遵循審慎的宗旨。在金融市場不穩時，投資者會將資金轉移到較安全、品質較高的項目上。因此，有高附加值的房地產業正吸引著雄心勃勃的國際投資者。”

2015年第四季度馬耳他房價上升11%

買房獲得公民身份

馬耳他吸引外國人購房的一個舉措是馬耳他個人投資項目（Individual Investor Programme 簡稱 IIP）。該項目允許向符合條件的、對馬耳他經濟發展有貢獻的外籍個人和家庭（包括歐盟和非歐盟）授予公民身份。

馬耳他吸引外國人購房移民

要獲得馬耳他公民身份，主要申請人需要貢獻65萬歐元，其直系親屬，包括配偶和未成年子女在內，每個人要繳納2.5萬歐元。對於年齡在18到26歲之間的成年子女，還有55歲以上的父母，每個人需繳納5萬歐元。

申請人必須承諾在馬耳他保留一處住宅，至少為期五年。可以選擇購買一套價值超過35萬歐元的房產，或者租一套年租金超過1.6萬歐元的房子。申請人還需要向政府批准的金融工具投資至少15萬歐元，並保留投資至少五年。

申請人在購買或租賃房產後，等12個月就可以獲得公民身份。獲得公民身份前，申請人無需全年都呆在馬耳他。馬耳他法律將居留定義為“有意於任何財年在馬耳他居留，通常在馬耳他停留最少 183天，或購買/租賃不動產並入境馬耳他一次都可以充分證明該居住意向”。

海濱豪宅還是古鎮別墅？

風光旖旎的南歐島國馬耳他

對於房產的選擇，想買新房的人可以在“特別指定區域”（Special Designated Areas）內找到各種各樣的選擇。“特別指定區域”是政府劃定的重建區域，其中海濱和游艇碼頭是重要的組成部分。

在“特別指定區域”內，歐盟和非歐盟的人士享有和馬耳他公民一樣的購房權，並且不需要申請“不動產收購許可” (Acquisition of Immovable Property，簡稱AIP)。所以一個人能買多少房產也是沒有上限的，一旦買下，還可以將房產租賃，沒有任何限制。

坐落於風景如畫的聖朱莉安斯的Portomaso，是馬耳他政府於2003年劃定的第一個“特別指定區域”。自那之後，又出現了很多“特別指定區域”，每個區域都有自己的個性和風格。從坐落於世界遺產城鎮Valletta以南的維特奧沙海濱別墅（Vittoriosa Waterfront）到離中世紀村莊Ghargur只有幾步之遙的山間封閉式小區Madliena。價格方面，從起價11.5萬英鎊（約105萬人民幣）的一室一廳公寓，到1百萬英鎊（約1千萬人民幣）以上的頂層豪華套房。還有全套的便利設施，以及全面的管理服務。

對於喜歡老房的人來說，可以去風光旖旎的小鎮，如加格胡爾（Gharghur）、 巴爾贊（Balzan）、納沙爾（Naxxar） 和澤巴格（Zebbug）。這些以綠樹環繞的廣場和露天咖啡館為特色的古鎮，遍布著各式傳統房屋。有聯排別墅和獨立的復式小樓，更不要說散落在各處的豪華宮殿，有著內置的庭院和屋頂陽台。這些房產都帶有不同歷史時期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般來說，25萬－42.5萬英鎊（約250-425萬人民幣）就可以買下一棟充滿懷舊意味的老屋。

馬耳他房產價廉物美

2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒。西班牙中國律師事務所翻譯自西班牙《國家報》發表的文章，整理出適用於中國投資者的六大實用投資建議 。【閱讀全文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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中國投資者面對海外房產投資糾紛應如何維權？新西蘭案例分享

投資海外房產已經逐漸成為中國投資客和潛在移民的一個熱衷選擇。干淨的空氣、優美的環境、永久的產權以及巨大的升值空間都使得海外房產成了投資市場的“香餑餑”。但與此同時，投資者們對於海外房產投資可能出現的交易風險和法律糾紛又心有余悸。畢竟是千山萬水之隔，語言上的障礙、法律體系的不同，甚至是文化的差異，都會讓中國投資者們望而卻步。如果付出了資金，無法得到當地的產權登記怎麼辦？如果產生了糾紛，該怎麼找律師為自己維權？如果要打官司，是應該選擇中國法院還是外國法院？官司打贏了，涉及到海外資產如何執行？面對這些困擾已久的問題，新西蘭皇家律師事務所將用一個真實的案例為大家提供一個解決方案。

中國法院判決書首獲新西蘭承認

中國公民陳某於2007年7月在中國與林某通過口頭約定達成了土地股權轉讓協議，雙方約定由陳某出資人民幣2000萬元收購林某所有的新西蘭奧克蘭某處地塊30%股權，2007年7月10日，陳某將2000萬元人民幣轉入林某指定的賬戶，同日，林某就上述收款向陳某出具了收條，並在該收條中承諾雙方於2007年10月8日共同至新西蘭辦理相關股份轉讓手續。之後，雙方一直未到新西蘭辦理相關手續。陳某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救濟手段無果的情況下，陳某於2009年向福州市中級人民法院提起了訴訟，要求解除雙方的地塊股權轉讓協議，並要求林某返還人民幣2000萬元的本金並賠償相應的利息損失。

此案的一方當事人長期居住海外，爭議涉及的資產也在海外、程序上還有管轄爭議，確實非常復雜。經過長達兩年的審理，最終陳某的訴訟請求得到了法院的完全支持。該份判決書在經過二審和再審程序後，成為了生效判決。然而，在陳某贏得官司的同時，新問題接踵而至，林某已將大部分資產轉移至新西蘭，想要拿到錢就要去新西蘭去申請執行，新西蘭法院能承認中國法院的判決書嗎？

2014年3月，陳某在新西蘭奧克蘭高等法院提起訴訟，要求執行中國法院的生效判決書。2014年7月，奧克蘭高等法院做出了判決，法官由於失誤，忽略了利息部分，將執行總金額錯判成了人民幣兩千萬元，這等於是對中國法院判決的重大改變，將會給陳某造成非常大的經濟損失。陳某上訴至新西蘭的上訴法院，代理他的是新西蘭皇家律師事務所的汪君尊律師。在上訴書中，除了請求支持中國法院原判決的全部金額外，陳某還要求獲得奧克蘭高等法院判決作出後這段時間的利息。

在上訴審理過程中，林某和代理律師堅持認為中國法院對於利息部分的判決不應該得到新西蘭法院的承認和執行，但是汪君尊律師通過分析中國央行的利率數據證明了中國法院的判決是正確無誤的。最終新西蘭上訴法院采信了汪律師的說法，判決支持陳某的全部上訴請求，這就意味著陳某在中國法院的生效判決在新西蘭得到了完全承認並且可以進行執行。這是中國法院的判決書在新西蘭得到完全承認的首個案例，在整個英聯邦的法律體系中這樣的案例也是十分罕見的。汪律師認為這無疑將給未來的類似案件樹立一個可以參照的標杆。

汪律師專業忠告

汪律師提醒廣大投資者，投資海外房產本身就存在更多的風險，遠程操作可能造成交易的延遲，對於海外房產登記制度的不熟悉也會給投資者帶來困擾。如果投資了海外房產，到頭來卻發現自己的名字沒有被登記在產權證上，通過訴訟去要求強制執行轉讓協議或是解除協議尋求資金賠償都是常見的維權手段，在新西蘭購買房產，律師是需要全程參與的，應盡早聘請適合的律師。

律師能為你的海外投資保駕護航，投資者做好功課也是相當重要的。閱讀【澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤】裝備自己的投資知識！

 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

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澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。在規劃審批階段結束時，你已經在這上面花費了一年時間，你將擁有以下可交付成果——現場詳細調查規劃、建築布局、立面設計及材料規格、剖面圖、陰影圖，有時還有景觀規劃、基礎3D渲染及圖像。在某些大型項目中，可能還包括交通報告、風環境報告及其他支持性技術工程報告。這些僅占全年工作的一小部分！

在施工單位定價和開工建設前還需要掌握更多必要信息。這些信息包括材料規格、細部裝飾及細部、陳設布局、全方位度量圖、建築許可、岩土報告、環境可持續性評估以及附帶的結構、土木和服務設計圖紙。在開發流程的這個階段，我們全面開展項目的設計和文件編制工作。

采購模式

建築施工有多種采購模式，不過一般來說區別最大的兩種是設計—施工模式和總承包模式。完全采用設計—施工模式一般是委托城鎮基本規劃圖紙和規格綱要獲得許可的施工單位，該施工單位負責完成細部設計並進行實體施工工作。總承包模式是由開發商完成全部細部設計直至達到施工級別，然後委托第三方施工單位，與其簽訂固定總價施工合同。

采用以上任何一種模式都會面向一系列施工單位招標，不過有人提出，對設計—施工模式來說，無法采取公平的方式比較不同的投標價格，因為僅僅基於規格綱要選擇材料的話，最終的變數會很大。比如，規格綱要可能規定工程鋪設木地板，但市場上的木地板有多種不同的級別、質量和規格。你如何將A種木地板與B種木地板進行比較呢？另外，規格綱要限制了施工單位尋找更多創新性替代材料的能力，而這些解決方案的成本效益大多較高。施工單位采購實木地板的價格可能比采購復合地板的價格低得多，因為該施工單位也可能擁有自己的地板供應商，或者數月前完工的另一個項目有剩余的庫存。加之，這一階段可能沒有完成結構設計，因此對任何施工單位來說，除了可以基於其他已完工的項目保守估計費率外，都很難計算實際的結構成本。自然地，由於可能出現許多意外開支，這一階段的定價較為保守。

我們將在後續的系列文章中深入探討各種采購模式的優缺點和特征。

另一方面，總承包模式對設計進行全方位控制，所有施工單位都將根據完全相同的圖紙和設計進行定價，這樣在尋求最優價格時能夠有更高的可比較性和競爭性。但在這一模式下，開發商將承擔協調錯誤、設計缺陷或文件編制質量差的風險。我們可以將這兩種模式混合使用，但其中的任何一種模式都應被視為某一項目類型的唯一采購模式。

如果你問我們對於一般的中型公寓或商住兩用項目來說應采取何種模式的話，我將毫不猶豫地推薦總承包模式，或者其他與之相近的模式。過去在亞洲和澳大利亞的經驗告訴我們兩種文化存在差異。亞洲開發商對直接、完全控制和物有所值的看重程度高於澳大利亞開發商，後者更傾向於采用合作、單點聯系和輕松的方式工作。作為中國人，我自然會采用控制力度更強的方式，享受領導和完成整個設計和文件編制流程帶給我的興奮和挑戰。畢竟，你為什麼要把項目中最有樂趣的部分移交給第三方呢？

我們相信，設計—施工模式仍有運用的空間，但僅限於在技術上較為復雜的項目或施工要素，它們對設計和可建造性相結合的要求較高，且有明顯證據顯示所委托的施工單位擁有其他設計咨詢公司不具備的專業技術。立即出現在我腦海中的一個項目類型是結構復雜、設計獨特的主題公園。世界上能夠成功完成此類項目的承包商或供應商屈指可數，因此所選用的采購模式應保證設計和施工的完全整合。對更多常規建築來說，可能有某些施工要素需要采用設計—施工模式，如特殊的屋脊、冷熱電三聯產機械工廠、專業的大跨度玻璃結構或特殊的外觀系統。在這種情況下，我們應詳細說明這些施工要素的性能要求，以便控制最終的設計和施工效果，同時確立合同機制，如暫定金額、主要成本項目或者用於維持成本控制的重復測量。

有許多公開發表的文獻對總承包模式和設計—施工模式進行了比較，每個文獻都給出了不同的結論。對常規施工項目如公寓或高層建築來說，我們傾向於采用總承包模式，原因如下：

1、控制與所有權

開放商是項目的最終所有者並以其品牌交付。最終用戶看到、感受到和觸摸到的是細部設計。細部設計的精雕細琢對最終產品和你的品牌有直接影響，直接控制設計流程是保證最終產品達到你所追求效果的唯一可靠方式。親力親為的方式總是能夠達到比袖手旁觀更好的效果。另外，在設計—施工模式下，一旦你與咨詢公司的合同終結，並與施工單位簽訂合同後，將必須由你一方推進項目，並希望施工單位能夠有效開展工作。你將再也無法獲得更多關於設計細節的外部技術支持。在這一階段，開發商將如同無牙老虎或獨行之狼。

2、物有所值

在亞洲和澳大利亞各地與各種不同級別的施工單位——從頂級商業化國際承包商到名不見經傳的國內施工單位——合作後，我們有足夠的信心說設計—施工模式通常會導致更高的成本支出和遜於預期的性能效果。施工的質量越高，偏離預期的程度越大。正如世界上所有的服務或產品一樣，要想享受奢華和便利總是需要付出很高的代價。我們必須謹記，在設計—施工模式下，管理和交付項目的成本沒有消失，因為你委托了設計—施工承包商——在這一模式下，你只需要與一個合作方，即施工單位進行交易，而不用再和眾多設計咨詢公司和子承包商打交道了，你為這樣的“便利”和“輕松”支付了費用。在這種情況下，施工單位一般會收取項目管理費和設計管理費。因此，一個擁有豐富項目管理經驗且精打細算的開發商應節省這筆費用，親自管理項目，在預算和設計方面完全實現自己的設想。這也是你會發現許多有能力親自交付項目的開發商/施工單位效率更高的原因所在。

而且，從投資者的角度來看，與開發商/施工單位合作將意味著你會為只與一方進行交易的便利性付出更高的代價，也因此需要應對潛在的利益衝突（開發商/施工單位具體規定了昂貴的材料和裝飾規格，因此可以實現更高的總利潤）。所以，我們推薦投資者與專業的開發商合作，通過競爭性投標外包施工工程，以實現物超所值。

3、相對的成本確定性

在簽訂總承包合同時，假定有完整、協調的文件編制的話，最終成本就可以或多或少地確定下來了。在這一階段不會出現範圍變更。但顯而易見，我們仍將需要客戶意外開支來處理突發事件，如未知的土地狀況、設計文件編制或協調錯誤。不過，在簽訂設計—施工合同時，在最終合同價格方面仍存在許多不確定性，原因是沒有細部設計、裝飾選擇和細部、暫定金額、客戶可能做出的範圍變更和設計開發的改進。所有這些都增加了最終合同價格的不確定性。盡管有許多機制可以限制合同價格，如使用階段性GMP、成本分擔/節省等，但這些機制也增加了管理和合同的復雜性，為爭論和延期提供了更大的空間。與施工單位迅速簽約節省下來的時間可能很快會超過談判和敲定合同價格所耗費的程序性和管理時間。最終，任何金融機構都不會願意審批那些目標不確定的施工融資。

下一期專欄，我們將會探討：

  • 開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？
  • 我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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英國Top10學區大盤點系列：薩頓區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

薩頓區（London Borough of Sutton）位於倫敦西南部，共有42所小學，14所中學，3所特殊學校及8所私立學校。根據2011年的人口普查顯示，該區總人口191,100，占地43.85平方公裡。該地區犯罪率為4.74%，屬於倫敦平均水平。區內9個政府運營的圖書館，還有移動圖書館及家庭圖書館服務。區內有89處公園及露天公共場地。

該地區中，20-64歲居民占60.8%。全區參與經濟活動的人中全職工作人員占58%，失業人員占6%。在職人員中，自雇人員占15%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的30.1%。根據2011年的人口普查報告顯示，區內的英國白人在當地居民中占70.9%，華人占1.2%。

做為全倫敦，甚至全英國最好的校區之一，薩頓區學校的教學質量深受家長好評。有英國家長在分享孩子擇校經驗時曾提到，為了使孩子進入更好的公立學校，除了像許多其他英國家長一樣，每周按時去教堂參加英國國教或天主教的禮拜或彌撒，使孩子能夠進入教會學校之外，他們選擇了搬往薩頓區。隨著公立學校的入學競爭越來越激烈，能夠進入首選學校的學生比例逐年降低。然而，成功進入首選小學的薩頓區學生占該區總申請人數的84%，是倫敦所有區中最高的比例之一。8%的薩頓區學生進入了第二選擇的小學。只有3.8%的學生沒有進入自主選擇的學校。

優秀私立學校介紹

Sutton High School GDST 薩頓高中

地址：55 Cheam Road, Sutton, Greater London SM1 2AX

郵箱： office@sut.gdst.net

電話：020 8642 0594

建校時間： 1884年

學校類型： 私立走讀制女校

招生年齡： 3-18歲

在校人數：708

學費：£8,760 – £11,505每年

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到100%， A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到94%，29%學生A-Level成績達到AAB以上。

學校特色:

  • 學生大多數來自倫敦地區南部的不同地區，少數非英語為母語國際學生。
  • 校園設施完善配備舞蹈排練室、電子設備室、食堂以及實驗室等。

Focus School – Carshalton Campus 佛克斯學校 – 卡蘇頓校區

地址：Little Woodcote Centre, Telegraph Track, Off Woodmansterne Lane, Carshalton SM5 4AZ

郵箱:  carshalton.secondary@focus-school.com

電話：020 8773 9966

建校時間： 2003年

學校類型： 私立走讀制混合學校

招生年齡： 7-18歲

在校人數：120

學費：N/A

學生成績：A level成績全國排名24名，A-level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到86%

學校特色:

  • 學生大多數來自倫敦地區南部的不同地區，少數非英語為母語國際學生。
  • 校園設施完善配備舞蹈排練室、電子設備室、食堂以及實驗室等。

Greenacre School for Girls 格裡納克女子學校

地址：16 Sutton Lane, Banstead SM7 3RA

郵箱:  admin@greenacre.surrey.sch.uk

電話：017 3735 2114

建校時間： 1933年

學校類型： 私立走讀制女校

招生年齡： 3-18歲

在校人數：312

學費：£2966 – £5094學期

學生成績：2014年，A-level 三門在A*-E以上成績人數比例達到87%， GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到94%。

學校特色:

  • 學生大多數來自當地家庭，國際學生比例較少。
  • 學生在音樂、體育、戲劇等都表現的非常好，在愛丁堡公爵獎計劃中也表現不俗，曾有70名學生獲得獎牌。

優秀公立學校

Sutton Grammar School 薩頓文法學校

地址：Manor Lane, Sutton, Surrey SM1 4AS

郵箱: office@suttongrammar.sutton.sch.uk

電話：020 8642 3821

建校時間： 1899年

學校類型： 公立走讀制男校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：860

師生比例：1:17.6

學生成績：2014年，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，A-Level成績排名全國67名， GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到99%。GCSE成績排名全國13名

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，國際生比例為15%。
  • 注重學生未來職業發展，開展創業培訓項目，模擬商戰等等活動。

Wilson’s School 威爾遜學校

地址：Mollison Drive, Wallington, Surrey SM6 9JW

郵箱:  office@wilsonsschool.sutton.sch.uk

電話：020 8773 2931

建校時間： 1615年

學校類型： 公立走讀制

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1063

師生比例：1:15.4

學生成績：2014年，55%的學生在A-Level中獲得AAB或以上成績，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，A-Level成績排名全國49名。GCSE五門A*- C以上成績人數比例達到99%. GCSE成績排名全國18名。

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，30%以上學生來自非英語為母語國家。

Southfield Park Primary School 索斯公園小學

地址：Epsom, Surrey, KT19 8TF

郵箱:  info@southfield-park.surrey.sch.uk

電話：013 7274 3104

建校時間： 2003年

學校類型： 公立走讀制混合校

招生年齡： 4-11歲

在校人數：359

學生成績：2014年，47%的學生英語閱讀、寫作、數學總成績達到五級以上水平。

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，30%以上學生來自非英語為母語國家

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關於在紐約置產時如何購買保險的幾個要點

基本要點是，在美國，保險單涵蓋財產保險和責任保險。財產保險針對的是對財物或公寓本身的有形損壞，責任保險針對的是對被保險人提起的訴訟，無論是在房產內部還是外部。了解如何選擇保險很重要，因為雖然價格方面需要著重考量，但如果房產所在地因遭遇焚毀而必須從頭重建的話，足夠的承保範圍也很重要。在美國，必須遵守建築法規，產權公寓和合作公寓在這種情況下需要及時、恰當地重建。對被保險人來說，選擇在價格和承保範圍之間適度平衡的保險單非常重要。

在美國，訴訟很重要。美國是一個喜歡通過訴訟解決問題的國家，尤其是在經濟低迷的情況下，人們都在想方設法撈錢——這些人總是對金錢趨之若鶩。我能舉出的關於訴訟最基本的例子是在公寓內滑倒。對像包括在大型派對上飲了酒或未飲酒的朋友、UPS送貨員、公寓管理員、地產經紀等。這些人在公寓內滑倒並摔傷的話，會選擇起訴屋主。在這種情況下，對方律師可以選擇查看資產清單，包括所有儲蓄賬戶、退休金賬戶、當前已購房產及其他財產等（通常僅包括在美財產）。理想的情況是，被保險人/屋主的保險金能夠抵消所有賠償金額。

房屋保險單的處理流程很簡單。它要求就房產和屋主進行初步會談，並根據在美房產的多少設定48到72小時的周轉時間。我知道在美國辦理房產過戶時需要購買保險，我希望您可以盡可能容易地辦理過戶。

為何選擇代理商而不是State Farm保險公司或Allstate保險公司？

通過代理商投保和直接向State Farm保險公司或Allstate保險公司投保有一些不同。我們稱State Farm保險公司或Allstate保險公司為“直營商”，也就是說他們只銷售自己的產品。這些公司能夠迎合大眾，在大都市區以外是最有競爭力的保險供應商。但他們在公司或其他實體投保、高保額個人投保、客戶服務、理賠服務或專屬保險經紀方面存在局限。

你正在進行房屋翻修或改建嗎？

在房屋改建方面有一點需要注意。如果屋主正在進行房屋改建的話，他們需要簽訂改建保險單（稱為改建者風險保單）。該保險單區別於屋主保險單，是特別針對房屋改建的，因為改建中的房屋風險敞口更高。如果常規保險公司的調查員發現屋主在沒有簽訂改建保險單的情況下進行房屋改造的話，屋主保險單將立即作廢，直至改造完成。保險公司僅在房屋改造開始前提供改建保險單——一旦改造開始，他們將不再承擔風險，因為風險敞口已經存在，訴訟也可能已經展開。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯（Donna Hawkins）撰寫

在美國買房購買保險固然是重要的一環，選擇一位優秀的經紀人其實也是一門藝術！由洛杉磯頂級經紀親自向你授課。【閱讀全文】

 

Kai Wong專欄全集

 

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“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！

自從2015年12月1日澳大利亞實行新的海外人士投資新政以來，增加了一些海外人士在澳洲購房的手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做了相應調整，對於不了解情況的海外人士來說可能一不小心就違反了規定。尤其對於想要購買現房/二手房的買家來說更是增加了不小的難度。

現房/二手房拍賣豁免證書

在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可，即該可是有物業屬性，而非申請人屬性的。同時，購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可，或在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲得買房許可從而違反了相關規定。

然而，對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居民來說，往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下，則無法再修改合同條款或退出，這就對買家造成了一定困擾，特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。

為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），申請拍賣豁免證書。該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況下，可以合法合規地參加各類拍賣，在最後拍下一處物業後，再向FIRB申請將許可變更為拍下物業的地址。

該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制：

  • 通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業；
  • 允許買家購買一處不確定地址的物業，即買家不可購買一處以上的物業；
  • 在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
  • 所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的物業價值。

申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地購買物業且其計劃購買物業的最高價值。而在申請豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買200萬澳元的物業，則申請豁免證書的申請費為$10,000.00澳元。申請人在參加拍賣時，不可叫價超過$200萬澳元，否則視同違規行為。

值得注意的是，獲得豁免證書從而購得物業的買家有責任和義務在完成購買後向FIRB報告進展，即已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。

通常而言，該豁免證書自下達之日起有6個月的有效時期，即買家可在這6個月內參加任何拍賣，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000.00澳元的申請費）。

如果申請人最後購買的物業價值為$90萬澳元（則實際申請費只需$5,000.00澳元，當初多繳納的$5,000.00澳元也是不退款的）。因此買家需要在遞交申請前認真做好功課，確定自己的購房預算，才能最大程度節省成本。

在今年1月的專欄中，我曾經提及新政下的FIRB審批速度較之過去慢了許多，申請人需要更多的耐心和先期准備等待，並預測不久的將來審批速度會相應加快。可喜的是，至3-4月，原先需時1個月以上的FIRB審批，基本2-3周就能批下。最近一份申請從遞交至批下更是僅用了1周。這對眾多海外買家來說，無疑是個好消息。

下一期專欄，我們將分享幾則與近期FIRB政策相關的實例，希望大家引以為鑒，避免額外的支出。

海外投資者在選擇投資目的地的時候一定要關注所投資的市場有沒有房價上升的潛力，因為人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大，而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主，一定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。【閱讀全文：澳洲人口破2400萬大關！房產投資熱點頻現】

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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英國Top10學區大盤點系列：卡姆登區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

卡姆登區（London Borough of Camden）位於倫敦市中心北部，共有42所小學，11所中學，9所特殊學校及28所私立學校。根據2011年的人口普查顯示，該區總人口220,100，占地21.8平方公裡。該地區犯罪率為11.26%，高於倫敦其他地區。區內有10個政府運營的圖書館，還有在線圖書館及家庭圖書館服務。區內有近70處公園及露天公共場地。倫敦動物園就位於該區之內。

該地區中，16-64歲人的人口占73%。全區參與經濟活動的人數占總人數的68.1%，其中在職工作人員占59.8%，失業人員占6.5%。未參與經濟活動的居民中，學生占41%，退休人員占21.5%。在職人員中，自雇人員占19.7%，職業工作人員占18.2%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的50.5%。根據2011年的人口普查報告顯示，卡姆登區的英國白人在當地居民中占44%，華人占2.9%。

卡姆登區是倫敦兒童肥胖比例最高的區，三分之一的十歲兒童屬於偏重及肥胖。為了提高孩子的健康、增加孩子的體育活動，卡姆登體育活動空間項目為孩子們建設了許多趣味活動設施。

優秀私立學校介紹

University College School, Hampstead 倫敦大學學院學校

地址： Frognal, London Area, Hampstead, NW3 6XH

Email：seniorschool@ucs.org.uk

電話：020 7435 2215

建校時間：1830年

學校類型：私立男子走讀學校（A-Level為男女混校）

招生年齡：7-18歲

在校人數：845

學生成績：在2014年的A-Level考試中三門成績獲得A*到E的比例是100%。

學費：走讀：£5,945每學期

學校特色：

  • 在校生中大部分學生來自白領家庭及多元的文化背景。
  • 在校生中有一位學生的母語不是英語。
  • 學校設施完善，新建成的設施包括室內體育館、現代外語教學樓、藝術設計設施、資料室、專業教室等。
  • 學生在體育方面表現出色，曾代表區、地區和國家參加足球、橄欖球、板球、網球、籃球、游泳、帆船和武術比賽。在辯論、創作、數學、科學和語言學的奧林匹克競賽中，學生達到國家甚至國際水平。還有許多學生通過了國家音樂及戲劇表演的面試。

St Margaret’s School, Hampstead 聖瑪格麗特學校

地址：18 Kidderpore Gardens, London Area, Hampstead, NW3 7SR

Email：enquiry@st-margarets.co.uk

電話：020 7435 2439

建校時間：1884年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：4-16歲

在校人數：155

學生成績：在2014年的GCSE考試中五門成績獲得A*到C的比例是89%。

學費：走讀：£4,020每學期

學校特色：

  • 許多學生來自經商家庭、白領家庭及外交官家庭。
  • 在校生中有16位學生的母語不是英語。

South Hampstead High School GDST 南漢普斯特德高中

地址：3 Maresfield Gardens, London Area, Hampstead, NW3 5SS

Email：senior@shhs.gdst.net（高中部）junior@shhs.gdst.net（初中部）

電話：020 7435 2899

建校時間：1876年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：4-18歲

在校人數：912

學生成績：在2014年的A-Level考試中三門成績獲得A*到E的比例是99%。

學費：走讀：£5,074每學期

學校特色：

  • 10%的在校生的母語不是英語，這些學生的母語多為俄羅斯語、日語、希伯來語、中文、波斯語及印度次大陸的語言。但所有學生都掌握流利的英語。
  • 學生在音樂、科學及愛丁堡公爵獎計劃方面表現出色，曾獲得年度青年發明家等榮譽。

優秀公立學校介紹

St George the Martyr Church of England Primary School 聖喬治馬特英國國教小學

地址：John’s Mews, London, WC1N 2NX

Email: admin@stgeorge.camden.sch.uk

電話：020 7405 5640

學校類型：公立男女混合小校

招生年齡：3-11歲

在校人數：210

師生比例：1:18.8

學生成績：42%的學生在閱讀、寫作及數學考試中取得五級成績。

學校特色：

  • 學校位於倫敦市中心。
  • 來自少數種族的學生所占比例高於平均比例，主要來自孟加拉國移民後代。

St Joseph’s Primary School 聖約瑟夫小學

地址：Macklin Street, Covent Garden, London, WC2B 5NA

Email: admin@stjosephs.camden.sch.uk

電話：020 7242 7712

學校類型：公立男女混合小學

招生年齡：3-11歲

在校人數：217

師生比例：1:16.1

學生成績：57%的學生在閱讀、寫作及數學考試中取得五級成績。

學校特色：

  • 來自少數種族的學生所占比例遠高於平均比例，英語非母語的學生所占比例也遠高於平均比例。大部分學生來自英國白人家庭、非洲黑人家庭及其他白人家庭。
  • 學校的校長是當地教育的領頭人，為其他幾個學校提供管理上的幫助。

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澳洲人口破2400萬大關！房產投資熱點頻現

根據澳洲統計局（ABS）人口時鐘測算，澳大利亞人口將於2016年2月16號上午12:50達到2400萬。

“作為當前人口指示標，人口時鐘是以出生和死亡數據（來自澳洲統計局）以及移民數據（來自澳洲移民及邊境保護署）為基礎進行投影計算得出結果的。”澳洲統計局人口統計部主管Beidar Cho說。“我們不知道誰將會成為第2400萬位澳洲公民：他/她可能是壹位新生兒也可能是壹位移民。”

作為壹個移民大國，澳洲自1901年獨立以來已經走過了115年的歷史發展，成功地從370萬人發展到2400萬人。其中值得註意的是從2006年開始，純海外移民成為澳洲每年人口增長的主力軍。這種情況在2009年達到了頂峰，當年新增人口的60%來自純海外移民。根據最新的統計數據（2015年6月）顯示，今年新增人口比例中，純海外移民占比53%，剩下的47%屬於本土自然增長。

由此可見澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大，而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主，壹定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。

海外投資者在選擇投資目的地的時候壹定要關註所投資的市場有沒有房價上升的潛力，而人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。人口的增長是保持房價競爭力的重要前提，可以試想如果壹個國家或地區連人口增長率都沒有優勢的話要用什麽來支撐房價的良性增長呢？畢竟，沒有需求就沒有買賣！

澳洲人口歷史數據：

  • 2016年3月季度：2400萬
  • 2013年3月季度：2300萬
  • 2010年6月季度：2200萬
  • 2007年12月季度：2100萬
  • 2004年12月季度：2000萬
  • 1981年12月季度：1500萬
  • 1968年：1200萬
  • 1959年：1000萬
  • 1918年：500萬

國際人口對比

2015年世界人口數達到73億，中國和印度是世界人口最多的兩個國家，人口分別都超過10億。澳大利亞的鄰國，新西蘭2015年的人口是450萬，而印度尼西亞則超過2.5億。

然而，土地面積比澳洲塔斯馬尼亞州還要小的臺灣地區，2014年的人口達到2350萬，幾乎與澳洲持平。在澳洲人口達到2400萬之前，世界上已經有壹批超級大城市超過了這個人口數。2015年上海人口已經達到2400萬，而大東京地區人口已經接近3700萬。

筆者認為，相對其他國家而言，澳洲的整體人口密度相對較低，但人口集中，呈高度城市化，超過壹半的國民都生活在墨爾本和悉尼兩大城市，逆城市化發展如火如荼。同時擁有健全的社會保障制度、完善的房地產法律法規及移民政策等。目前相對美國、加拿大國家而言，澳洲還是很鼓勵海外人士來澳投資的，更為海外的投資人提供了寬松優質的金融服務。

這些優勢令越來越多的人關註澳洲市場，同時也被澳洲獨特的魅力所吸引，悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德等多個城市還連續多年被評為“世界上最宜居城市”。大量的海外人士湧往澳洲度假、旅遊、移民、求學、投資，而這壹系列行為大大地促進了澳洲當地的經濟發展。在健全的社會制度以及移民政策和房地產監控體系相互協同的良性發展下，過去的60年裏澳洲都保持穩健的房價增長，平均約每7年翻壹番。澳洲如此良性高速穩定的房地產發展歷史和寬松的金融投資體制轟然掀起壹場聲勢浩大的全球投資熱潮。悉尼房價正是因這股全球投資熱潮連續多年年增幅高達15%，讓投資人得到了豐厚的回報。墨爾本、布裏斯班等熱門的城市也是因此受益，房價保持穩定高速增長，欣欣向榮。

房屋需求預測

據ABS澳洲統計局預測顯示，2018年澳洲人口將突破2500萬，未來兩年內新增的移民人口有望高達50萬人，而根據澳洲權威網站Property Council of Australia顯示，過去12個月（截止到1月份）由規劃部批準的新建築房屋合約壹共有231,752套。新建築房屋合約量在去年10月份達到最高值237,242套，並開始持續下降，因此可預見未來澳洲的房地產市場依舊會處於供不應求的狀態。因為僅是每年的新增移民人口已經高於新建房屋合約數，更不用說每年新增本地人口、留學人口以及海外投資者等人群對於新建住房的需求。

在全球都在緊盯澳洲房地產市場的情況下，澳洲新壹輪的人口增長帶來的將會是更加強烈的住房需求，還在觀望狀態的投資者們可要把握良機哦！

（本文數據來源：ABS澳洲統計局 & Property Council of Australia）

 

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶妳正確解讀澳洲房產信號

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選擇優秀豪宅經紀人是一門藝術！洛杉磯頂級經紀親自授課

美國豪華房地產的買家與賣家應如何選擇最好的房地產經紀人呢？ 

你的時間、私隱和住所都是十分寶貴的。但是，買賣房屋或公寓的整體過程還是其中一件最費時及欠缺效率的事。那豪華房地產的買家和賣家應如何穩選一個專業的經紀人，去確保一個順利並最能迎合他們需要及品味的有效益交易呢？

基礎入門  

很多經紀人都十分努力工作，找“一位”房地產經紀人並不是那麼困難。但當有成千上萬的經紀人在臉書上翻牆拉客，到哥爾夫球會所接觸富豪，又以自己的面孔作招徠時，是你應如何選擇適合你的那個呢？

  • 網絡搜尋
  • 別人推薦
  • 尋找專門處理你所需交易類型的
  • 與他們會面

謝絕銷量的炒作。詢問有關他們的價值觀、經營手法，和看看他們是否用心關注對你最重要的要素。 

尋找一個在這個行業受歡迎和被受尊重的房地產經紀人。找一個行動性和經驗有適當平衡的經紀人。確定你知道你將會和一個怎樣的人合作。 一些具名氣的代理擁有龐大的團隊，假如你會被安排與公司的新手共事，那單靠廣告牌上的面孔去選擇並非一個好主意。

升級技巧：你也要明確表現你作為優秀顧客的角色。列一張清楚說明你所需所想的清單，顯示你已准備充足、有能力及認真行動。

給豪宅買家

找一個欣賞你挑房品味的經紀人是關鍵。如果你會從遠處購買物業，或者要飛往紐約、洛杉磯、中國香港，或摩洛哥當地視察，你的經紀人一定要精挑細選，緊慎策劃看房名單。如果他們從一開始已經掙扎，那之後亦難以改善。

給豪宅賣家

准備檢閱所有將用於銷售你的豪華房地產的推廣資料。有些經紀人和房地產代理會做的比別人多，而且有更高質量的營銷隊伍、工具以及其他材料。確保推廣資料提及到你具體的鄰裡環境，包括針對你物業所作出的詳細比較。即使是這個星球上最宏偉的住所，我們都需要付出努力、投入、專業知識和人際網絡，才會帶來成功及有效益的銷售。

因此，如果經紀人的人際網絡是成功的要素，豪華房地產的賣家如何確保他們所選的代理人擁有合適買家的聯系呢？

參考符合你的價格範圍和地段的詳細成交紀錄，以及准備該社區長期參與紀錄。此外，你會想你的經紀人擁有全球性的網絡，所以請詢問你的經紀人有關他們與其他市場的代理商和公司的合作關系。例如，作為經紀人我會每年透過眾多的房地產活動與潛在買家交流。此外，透過與一個精英房地產網站合作，它將我和所有豪華房地產市場最頂尖的經紀人聯系起來，我的未來買家可能來自那裡。

精明的業主也知道銷售樓盤只是經紀人工作的一部分。經紀人在篩選潛在的買家上，並在此過程中保護您的個人財物和資料安全都擔當相當重要的作用。試問您的經紀人有一個系統處理這方面嗎？

給豪宅租戶

或許你還未准備好置業，或者只是有特別需要暫時租住豪華房屋一年。你的時間、私隱、和低壓力指數的重要性，可能對你現在和買一間一千萬的房屋無異。可惜，並非所有高端房地產經紀人都想處理租戶個案，或者起碼對租戶的服務質素和投入度會有所不同。找一個對任何工作性質一視同仁，並會投放同等努力的經紀人。

給豪宅投資者

越來越多高素質的人仕、基金經理，甚至名人以房地產作為一種投資，一些正在參與非常活躍的房地產投資和高檔住宅炒賣。然而，沒有多少房地產經紀人樂意與投資者工作，尤其是在豪華住宅的市場；其他的經紀人則純粹跟不上最新的趨勢、現今投資者所使用的工具和策略。針對性尋找一個歡迎投資者的經紀人去處理你想進行的買賣，甚至可以作為顧問為你帶來額外的收益。

現在了解過如何挑選最出色的房產經紀助你達成美國購房夢，那麼【到美國置業的五大注意事項】你又聽說過嗎？居外【名家專欄】的另一位專家Kai Wong為你撰文解析！

 

原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰寫。擁有超過40億美元的房地產銷售的事業，Jade是比華利山（Beverly Hills）、貝萊爾（Bel Air）、 荷李活（Hollywood）、 和馬利布（Malibu）——令人夢寐以求的洛杉磯一帶領導的房地產經紀人。Jade一直與頂尖的名人、科技公司創辦人及商界領導人共事，她以優秀的銷售紀錄、國際性的成功、還有誠信和專業態度而世界知名。若想與Jade合作，請發郵件至 homes@jademills.com 。

 

Malte Kramer專欄全集：

Luxury Presence CEO號召世界上最成功的房地產經紀人

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，亦可郵件至 malte@luxurypresence.com 與Malte零距離交流。

 

 

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