Category: Special Investment Column

妳好，我很高興成為居外的加州洛杉磯房地產專欄作家。作為壹名洛杉磯貝弗利山房地產協會（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委員會的成員，我有幸認識居外。親眼目睹中國所發生的所有改變以及房地產的變遷是如此的有趣。我還參觀了中國香港和上海壹些絕妙的房地產項目。（洛杉磯房價走勢）

在居外專欄裏，我將撰文介紹外籍人士在加州洛杉磯的房地產投資、社區、生活方式以及學校和學區，同時，我還為您介紹大洛杉磯地區發生的關於中國和亞洲的事件。

我剛參加了歷史建築保護部門洛杉磯保護協會（Los Angeles Conservancy）在唐人街舉辦的壹項活動，主題是分享歷史和現狀。這項了解過去，著眼當前變化的活動非常引人入勝， 唐人街已成為洛杉磯市區的重要區域。

大致上，洛杉磯跟上海很像，是壹個布局雜亂的大都市。眾多不同的社區和郊區縱橫交錯，很難導航。許多人認為洛杉磯僅僅是貝弗利山或者聖塔莫尼卡這些小城市和公認的黃金地帶，這些地區房地產較為昂貴的，有著卓越的學校體系、優美環境以及著名的地址。

洛杉磯的天氣和空氣質量好，該市正在經歷重大轉變，向著表演和視覺藝術文化中心邁進。洛杉磯也是電影和電視行業的發源地，現在開始向新媒體擴展。

威尼斯海灘及周邊地區正在成為西部矽谷（科技業務），現在該地區被稱為矽海灘（Silicon Beach）。在洛杉磯黃金地帶，房價上漲，在這裏買套房是壹個很好的投資以及增加權益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供給不足時經常引發競購戰。所以擁有房產是建立壹個投資組合的關鍵。在名人紮堆的社區裏擁有壹套住房，房主也能與有榮焉。

我長期居住在洛杉磯，壹家三代都在這裏，我非常喜好這座城市的多元文化以及適宜的天氣。我個人對洛杉磯舞蹈公司的發展感到非常興奮。大約15年前，當我從巴黎回到這裏的時候，並沒有太多舞蹈活動，而現在我們每周都有大量的活動！許多人認為洛杉磯當代藝壇已經取代了紐約。位於市中心的新布羅德博物館 （Broad Museum）前每天都排起長隊，大多是年輕人。這跟以前大多以老年人為主的藝術現場是壹個巨大的改變。

在這座龐大的城市不便之處就是出行，雖然不像上海那般擁擠，洛杉磯的交通也很繁忙，特別是在高峰期 ，上班之前和下班之後這段時間。所以妳逗留期間準備好開車或是司機。

同時，這個城市真的是把精力投入到公共交通。從洛杉磯市中心到聖塔莫尼卡海灘線路將很快開通。洛杉磯有很多的社區，人們步行和騎自行車。洛杉磯房屋列表中，妳可以看到壹個步行得分，對於這個汽車城市而言頗具新意。這裏所有的變化都令人興奮，雖然我很想念在以前的比佛利山莊，我在這裏長大，那時比佛利山莊更像是壹個村莊。

洛杉磯有很多的社區，其中壹部分對所有人開放。許多人喜歡生活在好萊塢山、貝爾艾爾，或者藝術氣息濃厚的托潘加和月桂峽谷。在好萊塢山上，有許多封閉的私人社區，名人聚集於此，獨享私人空間。對許多人來說，海邊的空氣和天氣是至關重要的，這些人喜歡居住在聖莫尼卡、威尼斯海灘、馬裏布、曼哈頓海灘。

在聖費爾南多谷，妳可以以比西洛杉磯更低的價格，找到更大的房子和庭院，同時也能找到好的學校、餐館和購物。在壹些社區如卡拉巴薩斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），妳甚至可以擁有馬場。

在今後的專欄，我將介紹妳應該感興趣各種不同的社區。所以放松，讓我們足不出戶參觀洛杉磯。當然也希望妳能親自來參觀。

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教妳美國西岸生活及投資之道

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如果你已經擁有一套美國公寓，對該地段、街坊鄰裡、施工人員以及建築設施感到滿意，而又想要更大的空間，那麼你可以買一套相鄰的公寓，這是一個非常方便的選擇。

對於公寓合並相關注意事項，我在此提供以下建議：

1、垂直公寓合並

即買下樓上或樓下的公寓，花費較高，因為需要結構性改造，添加一個樓梯。這就需要聘用一名結構工程師，提供如何打通上地板的細節。這需要給現有的結構鞏固支柱，因此需要支撐圖以便公寓大樓審查。審批過程通常需要較長的時間建設，公寓大樓方面也有旗下工程師審核你聘用的工程師的計算。施工時間也需要更長的時間也比相鄰公寓合並所耗的時間要長。增加樓梯減少大樓的建築面積。

2、流動空間

聘請一名建築師很重要，他可以幫你弄清楚可以打通哪裡讓公寓銜接。建築師可以幫你找到非支撐牆的位置，並提供了一些計劃選項，顯示最好在哪些地方打通牆壁。流動空間非常重要的。生活區和私人臥室通常是分開的。要讓你可以很容易從玄關走到休憩空地。臥室通常位於遠離公眾生活區域。

3、干濕分離

對於把房子改建成浴室、洗衣房或廚房，大多數大樓都有一定的規則。這些用途的房間被稱為濕房，都安裝有自來水設施， 這些規則要求所有濕房相互隔離，以防漏水或發大水。這些濕房需要做防水工作，一旦漏水或發大水，可以幫助控制和減少損失。建築師將研究你的公寓水管走線圖，以確保你的新計劃符合這些規則。

4、保留兩間廚房

通常合並公寓時不允許保留兩間廚房。一般可以很容易把其中一間廚房（濕區）改建成浴室或洗衣房。

5、建築部

建築部要求由建築師或建築工程師編制的一組計劃。公寓大樓也必須批准該計劃。這兩個評審都需要時間。越快聘請建築師開始進行規劃，你就可以越快開始施工。

6、家具計劃

確保建築師或家具設計師為你提供一個家具計劃。這將幫助確保當前家具與新家具相得益彰，門扇在適當的位置，牆上有足夠的空間掛藝術品等，家具計劃有時是後來添加上的。很多時候客戶對門位置不滿意,所以之前先計劃好，會更好。

7、搬出去

施工過程中，塵土飛揚，氣味重而且嘈雜。你要准備在施工前搬出去住。呆在那裡會造成巨大的壓力，因為灰塵和噪音難以忍受。

原文由Kai的合作伙伴達尼爾·伍格爾特爾（Daryl Wugalter）撰寫

在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記五點注意事項。【閱讀全文】

Kai Wong專欄全集

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今年，大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化，但是在2016年第一季度曼哈頓的銷售數據反映紐約的房地產熱潮依然持續。（相關閱讀：紐約房租）

第一季度曼哈頓房產銷售

根據道格拉斯艾麗曼公司 （Douglas Elliman）第一季度曼哈頓銷售報告指出曼哈頓公寓的平均價格今年歷史性的突破了200萬美元，同時中位房價現在已經達到1,137,500美元（這僅是1.1％低於2015年第四季度創下的紀錄）。這些數字雖然非常驚人，但是這也包括在過去幾年前所簽署的期房如公園大道432號公寓，逐漸的在一月開始交房（第一戶公寓以$1775萬交易）。該報告指出，新建設的公寓銷售比去年同期上漲了94％，當中有三分之二是高級公寓。

在TOWN Residential的報告中也顯示相同的結論，平均價格創下了歷史新高。在曼哈頓二手房市場的中位價為95萬美元比同年時期長了7.3%，而二手房佔了曼哈頓的房地產的78%，這數據也真實的反映了整體市場的表現。

可是根據Zillow網站的數據顯示，美國整體的中位房價為208,226美元，曼哈頓比全美國的中位房價高很多。儘管在2016年初華爾街的股市動盪，紐約的房地產還保持了增長，這意味著紐約房市擁有穩固的動力。正當許多國際買家還是對紐約市的前景很有信心，小投資者也不甘示落的購買中端房地產。

在萊坊今年的《財富報告》中提及，紐約房地產因為價格上漲和低融資成本結合的優勢，開發商在毫宅市場供應有持續的增長。隨著市場向買家傾斜，許多地區的毫宅價格增長潛力將有待重新評估。

紐約的租賃市場

曼哈頓的租金終於出現了相反的效應。在道格拉斯艾麗曼公司今年三月的租賃報告顯示中位租金比去年同月下滑了2.8%報$3,300。房地產評估師，喬納森·米勒指出出租房源比去年增加了兩倍，如果紐約市的經濟沒有太大的強化的話，空置率將會提升。不過，暫時的數據只是意味著租金已達到了承受能力門檻，很有可能在未來的日子裡不會有太大的起落（當然，這不包括未來經濟危機所帶來的影響）。由於過去幾年裡，曼哈頓有大量的房子都被國際投資者買下變為出租房，這使得曼哈頓的租賃市場出現了很大的竟爭或需要更久的時間才能租出去，尤其是下城的金融區或東村。近期，有很多業主都願意為房客承擔經紀費或免付一個月租金來吸引房客，希望能讓房子更快的租出去。

與買房市場出現同樣的現象，在中端的市場租金增長仍然是很強勁的，有誰不想租到又好又便宜的房子呢？在布魯克林的租賃市場比起其它地區有明顯的漲幅，曼哈頓和布魯克林的中價租金距離只差$525報$2,775。租賃市場的高峰期是在5月和9月之間，在這期間會有很多國際學生，工作調遣或因為租約到期想換房子的房客。選對好的房客是非常的重要，一般房地產經紀都會為客人的房子招租和審核房客的收入和個人質料。有很多房客因為不符合審核機制而被逼到比較便宜的地區，而布魯克林或皇后區就成為了搶手貨了。

綜合了各方面的報告，曼哈頓的房地產已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下，數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房，紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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時光如梭，2016年第一季度已悄然而過，4月份也過去一半，回顧過去幾個月，若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯，互相影響，接下來的三個季度裡， 投資者應如何看准大局穩健投資呢？

2015年12月16日，美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點，聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間，這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期，在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時，也開啟了市場的第一波下跌行情，好在之後有所反彈。但是新年伊始，油價便率先開始發難，在伊朗拒不減產的高調言論下，油價一搓再搓，屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳，更是為虛弱的股市火上澆油，以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈，這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機，可是謠言終究是謠言，當市場對這些信息免疫之後，新一輪的下跌再次來臨，並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解，一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳，能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元，創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際，反彈卻來了，而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日，三大股指紛紛扭虧為盈，油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢？大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情，使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因，美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資，總額約達90億美元，緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外，美聯儲的暫緩加息，耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之，過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措，不知接下來的投資方向應進行如何調整，下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向，關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看，今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動，其實並非美國經濟不好，而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋， 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策，歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松，美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值，更何況加息呢？結果一定會使美元強上加強，美元走強後進出口行業會遭受重挫，還會降低海外對於石油的需求量，這都是美聯儲所不願看到的，所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息，那麼大盤還有持續上漲的空間，股票市場則還有投資的機會，大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面，美國的各項數據表現強勁，當屬一家獨大。非農數據，通貨膨脹，GDP數據都在按部就班的超預期發展，其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌，雖然美國股市會下跌，但加息後可以看多美元，美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金，黃金與美元的走勢息息相關，而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌，反之，美元跌、黃金漲，但是當遇到危機時刻，或者市場避險情緒高昂時，美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀，以紐約曼哈頓為例，新屋銷量年增61%，僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩， 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加，千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下， 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道， 自從2012年以來， 在全美100個大都會區，買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升，對於普通收入的首購族來說，支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看，隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等，對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面，4月17日舉行的多哈會議將會極其重要，但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突，伊朗同意凍產的可能性微乎其微，伊朗曾多次表態，在產量達到制裁之前的水平時，不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音，便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下，石油的價格不是重點，市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額，再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面，頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌，沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利，成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看，這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主，而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效，但如果油價能保持在現有水准，一年之後，低效的產商便會降低至20％﹣30％。技術進步是一種趨勢，沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力，市場份額是命脈所在，中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌，應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測， 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外， 越來越向其它領域來將其投資多元化， 分散風險，瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中， 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家，其公司主要勘探石油和天然氣，而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報，有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略，中國是進口石油大國，對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況，根據標准普爾提供的數據，2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元，比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元，而今天S&P 500的價格為2075美元，上漲28％。股價上漲當然是多多益善，但是股價上漲，卻未能帶來相應的回報，這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年，相當於投資人多付出了450美元，但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面，目前S&P 500的市盈率為24.5，而2013年6月為17.8，同樣上漲了37％。事實上，2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴，已經高於了平均數值13％，現在的市盈率更是高於歷史平均的55％，距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看，風險不僅沒能消除，反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面，來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7％，屬於最巔峰的時期，為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩，目前數字為6.8％。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩，這一定會波及影響美國企業的利潤，當這些利潤下滑反映在年報、季報時，股價就會做出相應的反應，然後蔓延至股市。

總之，目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態，若不加息，繼續鴿派，那麼問題還會被暫時掩蓋住，股市、黃金還有上漲機會；如選擇加息，那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身，不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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