Category: Special Investment Column

for task 951

美國公寓合併的七大建議

如果你已經擁有一套美國公寓，對該地段、街坊鄰裡、施工人員以及建築設施感到滿意，而又想要更大的空間，那麼你可以買一套相鄰的公寓，這是一個非常方便的選擇。

在紐約購買隔鄰的公寓合並使用是常見的做法

對於公寓合並相關注意事項，我在此提供以下建議：

1、垂直公寓合並

即買下樓上或樓下的公寓，花費較高，因為需要結構性改造，添加一個樓梯。這就需要聘用一名結構工程師，提供如何打通上地板的細節。這需要給現有的結構鞏固支柱，因此需要支撐圖以便公寓大樓審查。審批過程通常需要較長的時間建設，公寓大樓方面也有旗下工程師審核你聘用的工程師的計算。施工時間也需要更長的時間也比相鄰公寓合並所耗的時間要長。增加樓梯減少大樓的建築面積。

2、流動空間

聘請一名建築師很重要，他可以幫你弄清楚可以打通哪裡讓公寓銜接。建築師可以幫你找到非支撐牆的位置，並提供了一些計劃選項，顯示最好在哪些地方打通牆壁。流動空間非常重要的。生活區和私人臥室通常是分開的。要讓你可以很容易從玄關走到休憩空地。臥室通常位於遠離公眾生活區域。

3、干濕分離

對於把房子改建成浴室、洗衣房或廚房，大多數大樓都有一定的規則。這些用途的房間被稱為濕房，都安裝有自來水設施， 這些規則要求所有濕房相互隔離，以防漏水或發大水。這些濕房需要做防水工作，一旦漏水或發大水，可以幫助控制和減少損失。建築師將研究你的公寓水管走線圖，以確保你的新計劃符合這些規則。

4、保留兩間廚房

通常合並公寓時不允許保留兩間廚房。一般可以很容易把其中一間廚房（濕區）改建成浴室或洗衣房。

5、建築部

建築部要求由建築師或建築工程師編制的一組計劃。公寓大樓也必須批准該計劃。這兩個評審都需要時間。越快聘請建築師開始進行規劃，你就可以越快開始施工。

6、家具計劃

確保建築師或家具設計師為你提供一個家具計劃。這將幫助確保當前家具與新家具相得益彰，門扇在適當的位置，牆上有足夠的空間掛藝術品等，家具計劃有時是後來添加上的。很多時候客戶對門位置不滿意,所以之前先計劃好，會更好。

7、搬出去

施工過程中，塵土飛揚，氣味重而且嘈雜。你要准備在施工前搬出去住。呆在那裡會造成巨大的壓力，因為灰塵和噪音難以忍受。

原文由Kai的合作伙伴達尼爾·伍格爾特爾（Daryl Wugalter）撰寫

在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記五點注意事項。【閱讀全文】

 

Kai Wong專欄全集

 

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或發信至KWong@elliman.com與Kai零距離溝通。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

倫敦房產一年增值46000鎊！你辛苦一年沒有房子賺得多……

根據最近的數據統計，在2015年，英國5個白領裡，平均有2個的年薪沒有英國房屋的去年的平均增值多。也就是說，英國房子在2015年的平均增值部分，比將近一半的英國工薪階層的年薪要多哦！

根據Post Office Money的統計報告，全英房價在2015年平均上漲了一萬八千英鎊，比英國40%的工薪階層去年的年薪還要多。

給你一些對比數據：在英國，一些專業職業，比如護士、老師、初級醫生、警察，他們的起薪都在兩萬兩千鎊左右一年。

倫敦和英格蘭東南部

在倫敦，房屋在2015年的增值平均為4萬六千鎊，可是對比來看，倫敦工薪階層的平均年薪僅為3萬六千鎊。也就是說，房子才是家庭收入的最大貢獻者，賺的比房主還多！

同時，Halifax的最近的一份調查報告顯示，房屋增值與工資收入差距最大的，出現在赫德福德郡的Three Rivers地區，在過去兩年房屋的平均增值為£148,000，比當地的工資收入整整高出£98,000.

Three Rivers地區屬於倫敦通勤地區，這裡交通線路發達，Metropolitan line途徑這裡，使得越來越多的倫敦工薪階層來到這裡安家置業。

房屋增值與工資收入差距最大的排行榜上，排名第二的是西北倫敦的哈羅（Harrow），該地區的房屋增速可以排名全倫敦前十。

排名第三的是格林威治，這裡不僅有一線泰晤士河景，還在進行大規模的重建工程。並且交通也不錯，離金絲雀碼頭很近，幾條線路同時到達，而且2018年的crossrail也將途徑這裡！

房價增速放緩

全英的平均房價在2014年12月到2015年12月間，同比下降了£5,800，同時工薪階層的年薪上漲了£400左右，到£26,400。

在倫敦，平均房價上漲到了£536,000，英格蘭東南部的平均房價為£365,000，英格蘭東部的平均房價為£315,000。

不斷上漲的需求

Post Office Money的首席貸款專家John Willcock表示，雖然對比2014、2015年，英國的房價增速有所放緩，但是我們還是看到了房價的大幅繼續上漲。

房價上漲一部分是由於始終旺盛的需求，而房產供應的短缺不能很好地滿足需求。

看到這個消息，已經是房主的同志們可以偷著笑了，而對於初次置業者來說，越來越高的房價讓他們越來越難爬到房產的階梯。

未來的預測

英國房產專業人士們預測，在2016年英國的房地產市場將有兩次波動。一次在4月份之前，想購買二套房和投資房的，因為新印花稅政策的影響，正在大幅湧入市場。而5，6月份，將會隨著倫敦市長大選和英國脫歐公投而有所冷卻。隨後，在2016年下半年，房地產市場將繼續升溫，房價將繼續在多方因素的推動下上漲。

今天我們來聚焦倫敦，從房屋出租後的租金回報率方面來審視，到底哪10個區域會是未來購房出租（Buy to Let）選址的大熱門？房姐幫您選優址，買好房！【閱讀全文】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，郵件annie_huyue@163.com，或添加安妮微信annie_huyue與安妮零距離交流。

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

紐約房地產市場已泡沫化了嗎？

今年，大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化，但是在2016年第一季度曼哈頓的銷售數據反映紐約的房地產熱潮依然持續。（相關閱讀：紐約房租）

第一季度曼哈頓房產銷售

根據道格拉斯艾麗曼公司 （Douglas Elliman）第一季度曼哈頓銷售報告指出曼哈頓公寓的平均價格今年歷史性的突破了200萬美元，同時中位房價現在已經達到1,137,500美元（這僅是1.1％低於2015年第四季度創下的紀錄）。這些數字雖然非常驚人，但是這也包括在過去幾年前所簽署的期房如公園大道432號公寓，逐漸的在一月開始交房（第一戶公寓以$1775萬交易）。該報告指出，新建設的公寓銷售比去年同期上漲了94％，當中有三分之二是高級公寓。

在TOWN Residential的報告中也顯示相同的結論，平均價格創下了歷史新高。在曼哈頓二手房市場的中位價為95萬美元比同年時期長了7.3%，而二手房佔了曼哈頓的房地產的78%，這數據也真實的反映了整體市場的表現。

可是根據Zillow網站的數據顯示，美國整體的中位房價為208,226美元，曼哈頓比全美國的中位房價高很多。儘管在2016年初華爾街的股市動盪，紐約的房地產還保持了增長，這意味著紐約房市擁有穩固的動力。正當許多國際買家還是對紐約市的前景很有信心，小投資者也不甘示落的購買中端房地產。

在萊坊今年的《財富報告》中提及，紐約房地產因為價格上漲和低融資成本結合的優勢，開發商在毫宅市場供應有持續的增長。隨著市場向買家傾斜，許多地區的毫宅價格增長潛力將有待重新評估。

紐約的租賃市場

曼哈頓的租金終於出現了相反的效應。在道格拉斯艾麗曼公司今年三月的租賃報告顯示中位租金比去年同月下滑了2.8%報$3,300。房地產評估師，喬納森·米勒指出出租房源比去年增加了兩倍，如果紐約市的經濟沒有太大的強化的話，空置率將會提升。不過，暫時的數據只是意味著租金已達到了承受能力門檻，很有可能在未來的日子裡不會有太大的起落（當然，這不包括未來經濟危機所帶來的影響）。由於過去幾年裡，曼哈頓有大量的房子都被國際投資者買下變為出租房，這使得曼哈頓的租賃市場出現了很大的竟爭或需要更久的時間才能租出去，尤其是下城的金融區或東村。近期，有很多業主都願意為房客承擔經紀費或免付一個月租金來吸引房客，希望能讓房子更快的租出去。

與買房市場出現同樣的現象，在中端的市場租金增長仍然是很強勁的，有誰不想租到又好又便宜的房子呢？在布魯克林的租賃市場比起其它地區有明顯的漲幅，曼哈頓和布魯克林的中價租金距離只差$525報$2,775。租賃市場的高峰期是在5月和9月之間，在這期間會有很多國際學生，工作調遣或因為租約到期想換房子的房客。選對好的房客是非常的重要，一般房地產經紀都會為客人的房子招租和審核房客的收入和個人質料。有很多房客因為不符合審核機制而被逼到比較便宜的地區，而布魯克林或皇后區就成為了搶手貨了。

綜合了各方面的報告，曼哈頓的房地產已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下，數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房，紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件atam@townresidential.com或關注微信【anthonytam1】與Anthony零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

英國Top10學區大盤點系列：特拉福德區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

特拉福德（Trafford）是曼徹斯特市的一個區，共有67所小學，18所中學，8所特殊學校及10所私立學校。根據2011年的人口普查顯示，該區總人口227,100，占地106.04平方公裡。該地區犯罪率為3.96%。區內有12個政府運營的圖書館，還有在線圖書館及家庭圖書館服務。區內有近30處公園及露天公共場地。

該地區中，18-64歲人的人口占61%。全區參與經濟活動的人數占總人數的72.5%，其中在職工作人員占57.8%，失業人員占5.2%。未參與經濟活動的居民中，學生占16%，退休人員占48.5%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的33.8%。根據2011年的人口普查報告顯示，特拉福德區的英國白人在當地居民中占80.41%，華人占0.98%。

特拉福德區是曼徹斯特最優秀的校區之一，在過去幾年的統計中，曼徹斯特地區最受家長和學生歡迎的公立學校中有5所位於特拉福德區。

優秀私立學校

Manchester Islmic High School for Girls 曼徹斯特伊斯蘭女子高中

地址：55 High Lane, Chorlton, Manchester, Lancashire, M21 9FA 

郵箱: z.hafeez@miet.org.uk

電話：016 1881 2127

建校時間： 1991年

學校類型： 私立走讀制女校

招生年齡： 11-16歲

在校人數：497

學費：£4,910每年

師生比例：1:19.1

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到98%， A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到99%，19%學生 A-Level成績達到AAB以上

學校特色:

  • 學生大多來自英國本地穆斯林家庭，國際學生極少。

優秀公立學校

Altrincham Grammar School for Girls 奧特林厄姆女子文法學校

地址：Cavendish Road, Bowdon, Altrincham, Cheshire, WA14 2NL

郵箱:    admin@aggs.trafford.sch.uk

電話：01619125912

建校時間： 1910年

學校類型： 公立走讀制女校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1272

師生比例：1:18.1

學生成績：A-Level成績全國排名8名，54%學生 A-Level成績達到AAB以上；91%的學生A-Level成績達到A*-B以上成績 ，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%。GCSE成績全國排名27名，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到100%

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，少數來自其他種族和國籍，母語非英語的國際學生比例為2%。
  • 曾被評為“優秀語言推廣學校”。

Altrincham Grammar School for Boys 奧特林厄姆男子文法學校

地址：Marlborough Road, Bowdon, Altrincham, Cheshire, WA14 2RS

郵箱:  agsbadmin@agsb.co.uk

電話：016 1928 0858

學校類型： 公立走讀制男校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1257

師生比例：1:16.7

學生成績：A-Level成績全國排名25名，51%學生 A-Level成績達到AAB以上；84.3%的學生A-Level成績達到A*-B以上成績 ，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到99%。GCSE成績全國排名44名，GCSE五門A*- C以上成績人數比例達到99%。

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，少數來自其他種族和國籍，非英語為母語國際學生比例為7%。
  • 曾被評為“優秀語言推廣學校”以及榮獲“優秀國際型學校”。

Urmston Grammar Academy 厄姆斯頓文法學校

地址：Newton Road, Urmston, Manchester, M41 5UG 

郵箱: Office@UrmstonGrammar.org.uk

電話：016 1748 2875

學校類型：公立走讀制混合校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：884

師生比例：1:16.2

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到99%， A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，19%學生 A-Level成績達到AAB以上。

學校特色：

  • 學生大多來自英國本地白人家庭，非英語為母語國際學生比例為8%。
  • 學校教學設施完善，配有全新專業科學實驗室、電腦室等教學配套設施。
  • 學校在科學、數學、社會學、法語、物理等學科表現優異，曾榮獲“科學類特長學校”以及“語言特長學校稱號”。

Loreto Grammar School 洛雷托文法學校

地址：Dunham Road, Altrincham, Cheshire, WA14 4AH

郵箱：info@loretogrammar.co.uk

電話：01619283703

建校時間： 1909年

學校類型： 公立走讀制女校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1048

師生比例：1:15.7

學生成績：­­­ A-Level成績全國排名99名，18%學生 A-Level成績達到AAB以上；A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到99%。GCSE成績全國排名66名，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到99%，英語科目尤為突出，近80%學生獲得A或A*以上。

學校特色:

  • 學生絕大多數天主教徒，少數來自其他種族或國籍，非英語為母語國際學生比例為3%

Sale Grammar School 塞爾文法學校

地址：Marsland Road, Sale, Cheshire, M33 3NH

郵箱：office@salegrammar.co.uk

電話：016 1973 3217

建校時間： 1991年

學校類型： 公立走讀制混合校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1233

師生比例：1:15.2

學生成績：A-Level成績全國排名153名，24%學生 A-Level成績達到AAB以上；A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%。GCSE成績全國排名121名，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到99%。

學校特色：

  • 學生大多來自英國本地白人家庭，非英語為母語國際學生比例為8.8%

St Ambrose College 聖安博學校

地址：Hale Road, Halebarns, Altrincham, Cheshire, WA15 0HE 

郵箱: office@st-ambrosecollege.org.uk

電話：016 1980 2711

學校類型： 公立走讀制男校

?

2016美國投資看點：你的機會在哪裡？

時光如梭，2016年第一季度已悄然而過，4月份也過去一半，回顧過去幾個月，若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯，互相影響，接下來的三個季度裡， 投資者應如何看准大局穩健投資呢？

2015年12月16日，美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點，聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間，這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期，在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時，也開啟了市場的第一波下跌行情，好在之後有所反彈。但是新年伊始，油價便率先開始發難，在伊朗拒不減產的高調言論下，油價一搓再搓，屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳，更是為虛弱的股市火上澆油，以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈，這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機，可是謠言終究是謠言，當市場對這些信息免疫之後，新一輪的下跌再次來臨，並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解，一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳，能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元，創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際，反彈卻來了，而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日，三大股指紛紛扭虧為盈，油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢？大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情，使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因，美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資，總額約達90億美元，緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外，美聯儲的暫緩加息，耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之，過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措，不知接下來的投資方向應進行如何調整，下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向，關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看，今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動，其實並非美國經濟不好，而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋， 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策，歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松，美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值，更何況加息呢？結果一定會使美元強上加強，美元走強後進出口行業會遭受重挫，還會降低海外對於石油的需求量，這都是美聯儲所不願看到的，所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息，那麼大盤還有持續上漲的空間，股票市場則還有投資的機會，大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面，美國的各項數據表現強勁，當屬一家獨大。非農數據，通貨膨脹，GDP數據都在按部就班的超預期發展，其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌，雖然美國股市會下跌，但加息後可以看多美元，美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金，黃金與美元的走勢息息相關，而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌，反之，美元跌、黃金漲，但是當遇到危機時刻，或者市場避險情緒高昂時，美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀，以紐約曼哈頓為例，新屋銷量年增61%，僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩， 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加，千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下， 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道， 自從2012年以來， 在全美100個大都會區，買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升，對於普通收入的首購族來說，支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看，隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等，對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面，4月17日舉行的多哈會議將會極其重要，但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突，伊朗同意凍產的可能性微乎其微，伊朗曾多次表態，在產量達到制裁之前的水平時，不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音，便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下，石油的價格不是重點，市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額，再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面，頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌，沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利，成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看，這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主，而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效，但如果油價能保持在現有水准，一年之後，低效的產商便會降低至20％﹣30％。技術進步是一種趨勢，沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力，市場份額是命脈所在，中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌，應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測， 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外， 越來越向其它領域來將其投資多元化， 分散風險，瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中， 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家，其公司主要勘探石油和天然氣，而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報，有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略，中國是進口石油大國，對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況，根據標准普爾提供的數據，2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元，比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元，而今天S&P 500的價格為2075美元，上漲28％。股價上漲當然是多多益善，但是股價上漲，卻未能帶來相應的回報，這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年，相當於投資人多付出了450美元，但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面，目前S&P 500的市盈率為24.5，而2013年6月為17.8，同樣上漲了37％。事實上，2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴，已經高於了平均數值13％，現在的市盈率更是高於歷史平均的55％，距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看，風險不僅沒能消除，反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面，來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7％，屬於最巔峰的時期，為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩，目前數字為6.8％。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩，這一定會波及影響美國企業的利潤，當這些利潤下滑反映在年報、季報時，股價就會做出相應的反應，然後蔓延至股市。

總之，目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態，若不加息，繼續鴿派，那麼問題還會被暫時掩蓋住，股市、黃金還有上漲機會；如選擇加息，那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身，不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

 

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或直接電郵至liuyuhan1199@gmail.com與禹含零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

英國Top10學區大盤點系列：陶爾哈姆萊茨區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets）是英國英格蘭大倫敦內倫敦的自治市，位於倫敦東部，泰晤士河北岸。根據2011年的人口普查報告顯示，該區人口256,000，面積19.77 km²。該區教育以公立學校為主，私立學校占所有學校的2.4％。大約60％進入小學和中學的學生來自孟加拉族裔。區內有16所幼兒園及托兒所、70所小學、16所中學、7所特殊學校及19所私立學校。

該地區中，20-39歲的居民占比例49%，65歲以上的居民占6.1%，低於全國其他地區。該地區失業率6.6%，遠遠高於倫敦和英格蘭平均水平。29.6%的居民具備本科及以上文憑。

轄區鄰近倫敦市，屬商業區之一。在十九世紀至二十世紀中，轄區曾是倫敦對外貿易中心。自1960年代航運業衰頹，轄區逐漸轉型，成為金融中心區。轄區從十九世紀起，隨著對外貿易發展人口不斷上升。至1940年代人口共有489,956人。然而在航運業衰微後，目前人口比高峰期少了約一半。景點為金絲雀碼頭，和倫敦彙豐銀行總部。

該區也是倫敦最大的少數族裔區之一，孟加拉國背景的占大多數。並且，馬路周邊市場與商店也提供大量的孟加拉美食、木制品與紡織物出售。

該區文化氣息濃厚，具有非常多倫敦著名景點。包括倫敦橋、維多利亞公園和倫敦塔。

並且，陶爾哈姆萊茨區作為世界上最多種族文化的聚集地之一，該區擁有信仰伊斯蘭教34.5％的人口，並有超過40座清真寺，包括最有名的東倫敦清真寺。其它宗教包括猶太教堂，佛教中心，印度僧廟及錫克教。

優秀私立學校

Mazahirul Uloom London School 馬扎希爾烏盧姆倫敦學校

網站：http://mul.org.uk

地址：241-243 Mile End Road, London, E1 4AA

Email: trustees@mul.org.uk

電話：020 7702 8533

學校類型：男子私立中學

建校時間：1996

學制分類：GCSE

招生年齡：11-16

在校人數：96

學費：£2,700每年

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到60%。

學校特色：

  • 此學校為伊斯蘭男子中學，毗鄰倫敦的一所清真寺
  • 學校學生以穆斯林生活為主

優秀公立學校

Bygrove Primary School 比格羅夫小學

網站：http://www.bygrove.towerhamlets.sch.uk

地址：Bygrove Street, Poplar, London, E14 6DN

Email: admin@bygrove.towerhamlets.sch.uk

電話：02075384925

學校類型：男女混合公立小學

招生年齡：3-11

在校人數：235

學生成績：53%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 學校中亞裔為最大的少數民族群體
  • 學生非常喜歡學習，這與學校的鼓勵與激勵制度有關
  • 學生的閱讀與寫作較高
  • 學校對殘疾人及特殊群體學生有較好照顧
  • 學校老師積極開創有活力的課程，比如把戲劇、角色扮演的課程植入到單詞學習課等
  • 學校培養學生演講報告和寫作能力，鼓勵學生反思有關精神、道德、社會和文化問題

Sir William Burrough Primary School 威廉姆伯勒爵士小學

網站：http://sirwilliamburrough.net

地址：Salmon Lane, Limehouse, London, E14 7PQ

Email: admin@sirwilliamburrough.towerhamlets.sch.uk

電話：02079872147

學校類型：男女混合公立小學

學制分類：小學

招生年齡：3-11

在校人數：375

學生成績：33%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 85％少數族裔背景來自於孟加拉國地區
  • 80％的學生具有除英語外的第二語言
  • 學生贏得了許多演講、體育及藝術類獎項
  • 學生出勤率高
  • 學校經常舉辦像棋、舞蹈及足球活動

St Agnes RC Primary School 聖愛格妮思羅馬天主教會小學

網站：http://www.stagnesprimary.co.uk

地址：Rainhill Way, Bow, London, E3 3ER

Email: admin@st-agnes.towerhamlets.sch.uk

電話：020 8980 3076

學校類型：男女混合公立小學

學制分類：小學

招生年齡：3-11

在校人數：229

學生成績：38%的學生獲得五級閱讀、寫作和數學成績。

學校特色：

  • 學校三分之二學生來自少數族裔背景
  • 大約三分之一的學生英語為母語
  • 學生課堂上課專心，執行任務快，與同學老師關系融洽
  • 學生普遍成績優秀，在閱讀和寫作上表現突出
  • 老師采用創意性教學方式，比如用奧運主題與數學的關系。
  • 在體育課上會交叉引用一系列技能，比如跳躍、跑步和彈跳球

Central Foundation Girls’ School 中心基金女子學校

網站：http://www.central.towerhamlets.sch.uk

地址：Harley Grove, Bow, London, E3 2AT

Email: welcome@central.towerhamlets.sch.uk

電話：020 8981 1131

學校類型：女校公立中學

招生年齡：11-18

在校人數：1498

學生成績：2014年，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到66%，A-Level三門A*-E以上成績所占比例71%。

學校特色：

  • 學校的演藝課程能幫助學生更好的發展自信心，創造性的表達自己
  • GCSE成績高於英國一般中學水平
  • 學校更好的培養學生創業及社會技能，比如鼓勵學生參與社區活動，奧運會志願者，學生們也積極參加籌款活動。學生能充分鍛煉領導力與執行力。
  • 學校提供了一個良好的體育氛圍。比如騎馬和女子足球。
  • 學校也在安全和健康飲食方面比較注意
  • 學生的閱讀、數學課程表現良好
  • 學校根據學生的特長會著重培養，特別是在戲劇、音樂和舞蹈方面

St Paul’s Way Trust School 聖保羅韋信托學校

網站：http://www.spwt.net

地址：125 St Paul’s Way, London, E3 4FT

Email: school@spwt.net

電話：020 7987 1883

學校類型：公立男女混合學校

招生年齡：4-18

在校人數：1032

學生成績：2014年，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到57%，A-Level三門A*-E以上成績所占比例96%。

學校特色：

  • 該校是一所中等規模的學校
  • 2011年，學校搬到了新的校區並開設了預科課程
  • 學校在視覺藝術與科學方面具有優勢
  • 學校少數族裔比例是非常高的，有五分之四以上來自孟加拉國族裔
  • 學校對於殘疾學生和有特殊幫助的學生提供很好的幫助
  • 學生在進入學校之後，數學和英語的成績進步顯著

延伸閱讀：【英國Top10學區大盤點系列】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，郵件annie_huyue@163.com，或添加安妮微信annie_huyue與安妮零距離交流。

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

歐洲小國移民升溫：馬耳他買房移民面面觀 | 海外

盡管歐洲南部深陷債務危機，反緊縮抗議此起彼伏，但南歐小國馬耳他的經濟卻仍然表現不俗。這個地中海小島國是一個利用投資發展經濟的成功例子。勞拉·漢特森（Laura Henderson）來為你詳述這一趨勢。

馬耳他是一個位於地中海中心的島國，有“地中海心髒”之稱

財政赤字目前依然是歐元區某些國家的一個高壓話題。但是在小巧而堅韌的馬耳他島上，這卻不是什麼問題。強有力的多元服務經濟使南歐債務危機對馬耳他的衝擊大大減輕。除了銀行、保險、旅游和博彩業之外，住宅房地產業也吸引了大量的海外投資者。

“與某些歐元區的國家不同的是，馬耳他在過去5年中大大增強了其經濟自由度，”來自Frank Salt的房產顧問Nick Bilocca說。“這個國家有著相對開放的經濟環境，較低的關稅和高效的投資規則。馬耳他的國內銀行資本充足，盈利高，擁有大量的可流動資金。銀行資產大多來自於在馬耳他當地的零售存款、國內的貸款和國內發行的證券，而不是像希腊政府債券那樣的高風險資產。當地人的語言和技術水平很高，通訊和信息基礎設施極佳，而且政府也重視對生產部門的投資，這些因素都促進了外來投資的增長。”

對於考慮購買第二套房產的海外買家來說，馬耳他的相關財政政策非常吸引人。國外居民可以不為他們在馬耳他以外的收入和財富繳稅，只需為彙入馬耳他的收入交納15%的所得稅。印花稅也非常低，不用繳納市政稅，還可以轉移養老金基金，這使移民馬耳他非常具有吸引力。在人們關心的醫療、教育和殘障人士的公共設施等方面，馬耳他也都做得非常出色。同時，馬耳他銀行繼續向外國人提供購房貸款，這一切都有助於維持投資者的信心。

根據馬耳他中央銀行發布的數據，房地產價格指數在2015年第四季度上升了11%。“在經濟危機時期，與其他的地中海旅游國家相比，馬耳他的表現非常穩健，”來自Malta Buy Property的顧問Ray Woods說道，“住宅市場的增長反映，不同經濟領域都在遵循審慎的宗旨。在金融市場不穩時，投資者會將資金轉移到較安全、品質較高的項目上。因此，有高附加值的房地產業正吸引著雄心勃勃的國際投資者。”

2015年第四季度馬耳他房價上升11%

買房獲得公民身份

馬耳他吸引外國人購房的一個舉措是馬耳他個人投資項目（Individual Investor Programme 簡稱 IIP）。該項目允許向符合條件的、對馬耳他經濟發展有貢獻的外籍個人和家庭（包括歐盟和非歐盟）授予公民身份。

馬耳他吸引外國人購房移民

要獲得馬耳他公民身份，主要申請人需要貢獻65萬歐元，其直系親屬，包括配偶和未成年子女在內，每個人要繳納2.5萬歐元。對於年齡在18到26歲之間的成年子女，還有55歲以上的父母，每個人需繳納5萬歐元。

申請人必須承諾在馬耳他保留一處住宅，至少為期五年。可以選擇購買一套價值超過35萬歐元的房產，或者租一套年租金超過1.6萬歐元的房子。申請人還需要向政府批准的金融工具投資至少15萬歐元，並保留投資至少五年。

申請人在購買或租賃房產後，等12個月就可以獲得公民身份。獲得公民身份前，申請人無需全年都呆在馬耳他。馬耳他法律將居留定義為“有意於任何財年在馬耳他居留，通常在馬耳他停留最少 183天，或購買/租賃不動產並入境馬耳他一次都可以充分證明該居住意向”。

海濱豪宅還是古鎮別墅？

風光旖旎的南歐島國馬耳他

對於房產的選擇，想買新房的人可以在“特別指定區域”（Special Designated Areas）內找到各種各樣的選擇。“特別指定區域”是政府劃定的重建區域，其中海濱和游艇碼頭是重要的組成部分。

在“特別指定區域”內，歐盟和非歐盟的人士享有和馬耳他公民一樣的購房權，並且不需要申請“不動產收購許可” (Acquisition of Immovable Property，簡稱AIP)。所以一個人能買多少房產也是沒有上限的，一旦買下，還可以將房產租賃，沒有任何限制。

坐落於風景如畫的聖朱莉安斯的Portomaso，是馬耳他政府於2003年劃定的第一個“特別指定區域”。自那之後，又出現了很多“特別指定區域”，每個區域都有自己的個性和風格。從坐落於世界遺產城鎮Valletta以南的維特奧沙海濱別墅（Vittoriosa Waterfront）到離中世紀村莊Ghargur只有幾步之遙的山間封閉式小區Madliena。價格方面，從起價11.5萬英鎊（約105萬人民幣）的一室一廳公寓，到1百萬英鎊（約1千萬人民幣）以上的頂層豪華套房。還有全套的便利設施，以及全面的管理服務。

對於喜歡老房的人來說，可以去風光旖旎的小鎮，如加格胡爾（Gharghur）、 巴爾贊（Balzan）、納沙爾（Naxxar） 和澤巴格（Zebbug）。這些以綠樹環繞的廣場和露天咖啡館為特色的古鎮，遍布著各式傳統房屋。有聯排別墅和獨立的復式小樓，更不要說散落在各處的豪華宮殿，有著內置的庭院和屋頂陽台。這些房產都帶有不同歷史時期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般來說，25萬－42.5萬英鎊（約250-425萬人民幣）就可以買下一棟充滿懷舊意味的老屋。

馬耳他房產價廉物美

2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒。西班牙中國律師事務所翻譯自西班牙《國家報》發表的文章，整理出適用於中國投資者的六大實用投資建議 。【閱讀全文】

 

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，亦可郵件editor@abode2.com，或添加微信與Laura零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

中國投資者面對海外房產投資糾紛應如何維權？新西蘭案例分享

投資海外房產已經逐漸成為中國投資客和潛在移民的一個熱衷選擇。干淨的空氣、優美的環境、永久的產權以及巨大的升值空間都使得海外房產成了投資市場的“香餑餑”。但與此同時，投資者們對於海外房產投資可能出現的交易風險和法律糾紛又心有余悸。畢竟是千山萬水之隔，語言上的障礙、法律體系的不同，甚至是文化的差異，都會讓中國投資者們望而卻步。如果付出了資金，無法得到當地的產權登記怎麼辦？如果產生了糾紛，該怎麼找律師為自己維權？如果要打官司，是應該選擇中國法院還是外國法院？官司打贏了，涉及到海外資產如何執行？面對這些困擾已久的問題，新西蘭皇家律師事務所將用一個真實的案例為大家提供一個解決方案。

中國法院判決書首獲新西蘭承認

中國公民陳某於2007年7月在中國與林某通過口頭約定達成了土地股權轉讓協議，雙方約定由陳某出資人民幣2000萬元收購林某所有的新西蘭奧克蘭某處地塊30%股權，2007年7月10日，陳某將2000萬元人民幣轉入林某指定的賬戶，同日，林某就上述收款向陳某出具了收條，並在該收條中承諾雙方於2007年10月8日共同至新西蘭辦理相關股份轉讓手續。之後，雙方一直未到新西蘭辦理相關手續。陳某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救濟手段無果的情況下，陳某於2009年向福州市中級人民法院提起了訴訟，要求解除雙方的地塊股權轉讓協議，並要求林某返還人民幣2000萬元的本金並賠償相應的利息損失。

此案的一方當事人長期居住海外，爭議涉及的資產也在海外、程序上還有管轄爭議，確實非常復雜。經過長達兩年的審理，最終陳某的訴訟請求得到了法院的完全支持。該份判決書在經過二審和再審程序後，成為了生效判決。然而，在陳某贏得官司的同時，新問題接踵而至，林某已將大部分資產轉移至新西蘭，想要拿到錢就要去新西蘭去申請執行，新西蘭法院能承認中國法院的判決書嗎？

2014年3月，陳某在新西蘭奧克蘭高等法院提起訴訟，要求執行中國法院的生效判決書。2014年7月，奧克蘭高等法院做出了判決，法官由於失誤，忽略了利息部分，將執行總金額錯判成了人民幣兩千萬元，這等於是對中國法院判決的重大改變，將會給陳某造成非常大的經濟損失。陳某上訴至新西蘭的上訴法院，代理他的是新西蘭皇家律師事務所的汪君尊律師。在上訴書中，除了請求支持中國法院原判決的全部金額外，陳某還要求獲得奧克蘭高等法院判決作出後這段時間的利息。

在上訴審理過程中，林某和代理律師堅持認為中國法院對於利息部分的判決不應該得到新西蘭法院的承認和執行，但是汪君尊律師通過分析中國央行的利率數據證明了中國法院的判決是正確無誤的。最終新西蘭上訴法院采信了汪律師的說法，判決支持陳某的全部上訴請求，這就意味著陳某在中國法院的生效判決在新西蘭得到了完全承認並且可以進行執行。這是中國法院的判決書在新西蘭得到完全承認的首個案例，在整個英聯邦的法律體系中這樣的案例也是十分罕見的。汪律師認為這無疑將給未來的類似案件樹立一個可以參照的標杆。

汪律師專業忠告

汪律師提醒廣大投資者，投資海外房產本身就存在更多的風險，遠程操作可能造成交易的延遲，對於海外房產登記制度的不熟悉也會給投資者帶來困擾。如果投資了海外房產，到頭來卻發現自己的名字沒有被登記在產權證上，通過訴訟去要求強制執行轉讓協議或是解除協議尋求資金賠償都是常見的維權手段，在新西蘭購買房產，律師是需要全程參與的，應盡早聘請適合的律師。

律師能為你的海外投資保駕護航，投資者做好功課也是相當重要的。閱讀【澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤】裝備自己的投資知識！

 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽新西蘭皇家律師事務所了解更多新西蘭房產投資資訊。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。在規劃審批階段結束時，你已經在這上面花費了一年時間，你將擁有以下可交付成果——現場詳細調查規劃、建築布局、立面設計及材料規格、剖面圖、陰影圖，有時還有景觀規劃、基礎3D渲染及圖像。在某些大型項目中，可能還包括交通報告、風環境報告及其他支持性技術工程報告。這些僅占全年工作的一小部分！

在施工單位定價和開工建設前還需要掌握更多必要信息。這些信息包括材料規格、細部裝飾及細部、陳設布局、全方位度量圖、建築許可、岩土報告、環境可持續性評估以及附帶的結構、土木和服務設計圖紙。在開發流程的這個階段，我們全面開展項目的設計和文件編制工作。

采購模式

建築施工有多種采購模式，不過一般來說區別最大的兩種是設計—施工模式和總承包模式。完全采用設計—施工模式一般是委托城鎮基本規劃圖紙和規格綱要獲得許可的施工單位，該施工單位負責完成細部設計並進行實體施工工作。總承包模式是由開發商完成全部細部設計直至達到施工級別，然後委托第三方施工單位，與其簽訂固定總價施工合同。

采用以上任何一種模式都會面向一系列施工單位招標，不過有人提出，對設計—施工模式來說，無法采取公平的方式比較不同的投標價格，因為僅僅基於規格綱要選擇材料的話，最終的變數會很大。比如，規格綱要可能規定工程鋪設木地板，但市場上的木地板有多種不同的級別、質量和規格。你如何將A種木地板與B種木地板進行比較呢？另外，規格綱要限制了施工單位尋找更多創新性替代材料的能力，而這些解決方案的成本效益大多較高。施工單位采購實木地板的價格可能比采購復合地板的價格低得多，因為該施工單位也可能擁有自己的地板供應商，或者數月前完工的另一個項目有剩余的庫存。加之，這一階段可能沒有完成結構設計，因此對任何施工單位來說，除了可以基於其他已完工的項目保守估計費率外，都很難計算實際的結構成本。自然地，由於可能出現許多意外開支，這一階段的定價較為保守。

我們將在後續的系列文章中深入探討各種采購模式的優缺點和特征。

另一方面，總承包模式對設計進行全方位控制，所有施工單位都將根據完全相同的圖紙和設計進行定價，這樣在尋求最優價格時能夠有更高的可比較性和競爭性。但在這一模式下，開發商將承擔協調錯誤、設計缺陷或文件編制質量差的風險。我們可以將這兩種模式混合使用，但其中的任何一種模式都應被視為某一項目類型的唯一采購模式。

如果你問我們對於一般的中型公寓或商住兩用項目來說應采取何種模式的話，我將毫不猶豫地推薦總承包模式，或者其他與之相近的模式。過去在亞洲和澳大利亞的經驗告訴我們兩種文化存在差異。亞洲開發商對直接、完全控制和物有所值的看重程度高於澳大利亞開發商，後者更傾向於采用合作、單點聯系和輕松的方式工作。作為中國人，我自然會采用控制力度更強的方式，享受領導和完成整個設計和文件編制流程帶給我的興奮和挑戰。畢竟，你為什麼要把項目中最有樂趣的部分移交給第三方呢？

我們相信，設計—施工模式仍有運用的空間，但僅限於在技術上較為復雜的項目或施工要素，它們對設計和可建造性相結合的要求較高，且有明顯證據顯示所委托的施工單位擁有其他設計咨詢公司不具備的專業技術。立即出現在我腦海中的一個項目類型是結構復雜、設計獨特的主題公園。世界上能夠成功完成此類項目的承包商或供應商屈指可數，因此所選用的采購模式應保證設計和施工的完全整合。對更多常規建築來說，可能有某些施工要素需要采用設計—施工模式，如特殊的屋脊、冷熱電三聯產機械工廠、專業的大跨度玻璃結構或特殊的外觀系統。在這種情況下，我們應詳細說明這些施工要素的性能要求，以便控制最終的設計和施工效果，同時確立合同機制，如暫定金額、主要成本項目或者用於維持成本控制的重復測量。

有許多公開發表的文獻對總承包模式和設計—施工模式進行了比較，每個文獻都給出了不同的結論。對常規施工項目如公寓或高層建築來說，我們傾向於采用總承包模式，原因如下：

1、控制與所有權

開放商是項目的最終所有者並以其品牌交付。最終用戶看到、感受到和觸摸到的是細部設計。細部設計的精雕細琢對最終產品和你的品牌有直接影響，直接控制設計流程是保證最終產品達到你所追求效果的唯一可靠方式。親力親為的方式總是能夠達到比袖手旁觀更好的效果。另外，在設計—施工模式下，一旦你與咨詢公司的合同終結，並與施工單位簽訂合同後，將必須由你一方推進項目，並希望施工單位能夠有效開展工作。你將再也無法獲得更多關於設計細節的外部技術支持。在這一階段，開發商將如同無牙老虎或獨行之狼。

2、物有所值

在亞洲和澳大利亞各地與各種不同級別的施工單位——從頂級商業化國際承包商到名不見經傳的國內施工單位——合作後，我們有足夠的信心說設計—施工模式通常會導致更高的成本支出和遜於預期的性能效果。施工的質量越高，偏離預期的程度越大。正如世界上所有的服務或產品一樣，要想享受奢華和便利總是需要付出很高的代價。我們必須謹記，在設計—施工模式下，管理和交付項目的成本沒有消失，因為你委托了設計—施工承包商——在這一模式下，你只需要與一個合作方，即施工單位進行交易，而不用再和眾多設計咨詢公司和子承包商打交道了，你為這樣的“便利”和“輕松”支付了費用。在這種情況下，施工單位一般會收取項目管理費和設計管理費。因此，一個擁有豐富項目管理經驗且精打細算的開發商應節省這筆費用，親自管理項目，在預算和設計方面完全實現自己的設想。這也是你會發現許多有能力親自交付項目的開發商/施工單位效率更高的原因所在。

而且，從投資者的角度來看，與開發商/施工單位合作將意味著你會為只與一方進行交易的便利性付出更高的代價，也因此需要應對潛在的利益衝突（開發商/施工單位具體規定了昂貴的材料和裝飾規格，因此可以實現更高的總利潤）。所以，我們推薦投資者與專業的開發商合作，通過競爭性投標外包施工工程，以實現物超所值。

3、相對的成本確定性

在簽訂總承包合同時，假定有完整、協調的文件編制的話，最終成本就可以或多或少地確定下來了。在這一階段不會出現範圍變更。但顯而易見，我們仍將需要客戶意外開支來處理突發事件，如未知的土地狀況、設計文件編制或協調錯誤。不過，在簽訂設計—施工合同時，在最終合同價格方面仍存在許多不確定性，原因是沒有細部設計、裝飾選擇和細部、暫定金額、客戶可能做出的範圍變更和設計開發的改進。所有這些都增加了最終合同價格的不確定性。盡管有許多機制可以限制合同價格，如使用階段性GMP、成本分擔/節省等，但這些機制也增加了管理和合同的復雜性，為爭論和延期提供了更大的空間。與施工單位迅速簽約節省下來的時間可能很快會超過談判和敲定合同價格所耗費的程序性和管理時間。最終，任何金融機構都不會願意審批那些目標不確定的施工融資。

下一期專欄，我們將會探討：

  • 開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？
  • 我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

 

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

英國Top10學區大盤點系列：薩頓區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

薩頓區（London Borough of Sutton）位於倫敦西南部，共有42所小學，14所中學，3所特殊學校及8所私立學校。根據2011年的人口普查顯示，該區總人口191,100，占地43.85平方公裡。該地區犯罪率為4.74%，屬於倫敦平均水平。區內9個政府運營的圖書館，還有移動圖書館及家庭圖書館服務。區內有89處公園及露天公共場地。

該地區中，20-64歲居民占60.8%。全區參與經濟活動的人中全職工作人員占58%，失業人員占6%。在職人員中，自雇人員占15%。該地區取得學位文憑及以上的居民占總人口的30.1%。根據2011年的人口普查報告顯示，區內的英國白人在當地居民中占70.9%，華人占1.2%。

做為全倫敦，甚至全英國最好的校區之一，薩頓區學校的教學質量深受家長好評。有英國家長在分享孩子擇校經驗時曾提到，為了使孩子進入更好的公立學校，除了像許多其他英國家長一樣，每周按時去教堂參加英國國教或天主教的禮拜或彌撒，使孩子能夠進入教會學校之外，他們選擇了搬往薩頓區。隨著公立學校的入學競爭越來越激烈，能夠進入首選學校的學生比例逐年降低。然而，成功進入首選小學的薩頓區學生占該區總申請人數的84%，是倫敦所有區中最高的比例之一。8%的薩頓區學生進入了第二選擇的小學。只有3.8%的學生沒有進入自主選擇的學校。

優秀私立學校介紹

Sutton High School GDST 薩頓高中

地址：55 Cheam Road, Sutton, Greater London SM1 2AX

郵箱： office@sut.gdst.net

電話：020 8642 0594

建校時間： 1884年

學校類型： 私立走讀制女校

招生年齡： 3-18歲

在校人數：708

學費：£8,760 – £11,505每年

學生成績：GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到100%， A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到94%，29%學生A-Level成績達到AAB以上。

學校特色:

  • 學生大多數來自倫敦地區南部的不同地區，少數非英語為母語國際學生。
  • 校園設施完善配備舞蹈排練室、電子設備室、食堂以及實驗室等。

Focus School – Carshalton Campus 佛克斯學校 – 卡蘇頓校區

地址：Little Woodcote Centre, Telegraph Track, Off Woodmansterne Lane, Carshalton SM5 4AZ

郵箱:  carshalton.secondary@focus-school.com

電話：020 8773 9966

建校時間： 2003年

學校類型： 私立走讀制混合學校

招生年齡： 7-18歲

在校人數：120

學費：N/A

學生成績：A level成績全國排名24名，A-level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到86%

學校特色:

  • 學生大多數來自倫敦地區南部的不同地區，少數非英語為母語國際學生。
  • 校園設施完善配備舞蹈排練室、電子設備室、食堂以及實驗室等。

Greenacre School for Girls 格裡納克女子學校

地址：16 Sutton Lane, Banstead SM7 3RA

郵箱:  admin@greenacre.surrey.sch.uk

電話：017 3735 2114

建校時間： 1933年

學校類型： 私立走讀制女校

招生年齡： 3-18歲

在校人數：312

學費：£2966 – £5094學期

學生成績：2014年，A-level 三門在A*-E以上成績人數比例達到87%， GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到94%。

學校特色:

  • 學生大多數來自當地家庭，國際學生比例較少。
  • 學生在音樂、體育、戲劇等都表現的非常好，在愛丁堡公爵獎計劃中也表現不俗，曾有70名學生獲得獎牌。

優秀公立學校

Sutton Grammar School 薩頓文法學校

地址：Manor Lane, Sutton, Surrey SM1 4AS

郵箱: office@suttongrammar.sutton.sch.uk

電話：020 8642 3821

建校時間： 1899年

學校類型： 公立走讀制男校

招生年齡： 11-18歲

在校人數：860

師生比例：1:17.6

學生成績：2014年，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，A-Level成績排名全國67名， GCSE 五門A*- C以上成績人數比例達到99%。GCSE成績排名全國13名

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，國際生比例為15%。
  • 注重學生未來職業發展，開展創業培訓項目，模擬商戰等等活動。

Wilson’s School 威爾遜學校

地址：Mollison Drive, Wallington, Surrey SM6 9JW

郵箱:  office@wilsonsschool.sutton.sch.uk

電話：020 8773 2931

建校時間： 1615年

學校類型： 公立走讀制

招生年齡： 11-18歲

在校人數：1063

師生比例：1:15.4

學生成績：2014年，55%的學生在A-Level中獲得AAB或以上成績，A-Level 三門在A*-E以上成績人數比例達到100%，A-Level成績排名全國49名。GCSE五門A*- C以上成績人數比例達到99%. GCSE成績排名全國18名。

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，30%以上學生來自非英語為母語國家。

Southfield Park Primary School 索斯公園小學

地址：Epsom, Surrey, KT19 8TF

郵箱:  info@southfield-park.surrey.sch.uk

電話：013 7274 3104

建校時間： 2003年

學校類型： 公立走讀制混合校

招生年齡： 4-11歲

在校人數：359

學生成績：2014年，47%的學生英語閱讀、寫作、數學總成績達到五級以上水平。

學校特色:

  • 學生大多數來自英國本地白人家庭，30%以上學生來自非英語為母語國家

Pages: Page 1, Page 2