Category: Special Investment Column

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是範圍包含大部份俗稱“東灣”——舊金山灣區東部地帶的阿拉梅達縣（County of Alameda）。

舊金山灣區地區分布

一、了解阿拉梅達縣（東灣大都市統計區）

得益於與舊金山和硅谷之間便利的交通連接，阿拉梅達縣為通勤者提供價格相對實惠的住房機會，也為在當地工作的人們提供品質優良的住房。與該地區的核心城區相比，本縣多數地方是家庭居住，因此擁有一流學校的地區更具有吸引力。

1、經濟狀況

穩固的就業增長：2014年，阿拉梅達縣就業人口數量超過721,000，到年底計劃再增加16,600。過去三年內，就業人數增長了3%左右，我們預計未來就業人數還會繼續穩步增長，到2018年增速放緩。

部門發展：在過去的一年裡，專業與商業服務和休閑與接待部門的就業增長最大。•穩固的就業：阿拉梅達縣失業率為4.2%，低於全國平均失業率5.1%。

豐厚的收入：2014年，阿拉梅達縣中等家庭收入為75,600美元，高於全州和全國的基准，但低於舊金山灣區的其他地方，例如舊金山或聖何塞。近兩年來，收入水平提高了4%以上，預計2018年以前收入水平將繼續以強勁的勢頭增長。

阿拉梅達縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

增長穩定：近年來，阿拉梅達縣的人口增長率在1%到1.7%之間。這意味著在過去五年裡，該地區新增居民人數超過了112,000。未來幾年人口增長將保持穩固的勢頭，每年的增長率在1.2%到1.5%之間。

住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有35,700戶新增住戶。

阿拉梅達縣人口和家庭趨勢和預測

二、阿拉梅達縣房產市場最新概況

1、阿拉梅達縣房價

房價水平：阿拉梅達縣的新房定價中位數為848,000美元，比2014年提高了10%。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管漲價幅度較高，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

支付能力：盡管低按揭利率使阿拉梅達縣的支付能力維持在歷史正常水平，相對較高的房價對一般收入者來說仍然是一個負擔。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費65%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

2、2015年阿拉梅達縣房市四大發展趨勢

轉售量最終呈上升趨勢：2013年與2014年阿拉梅達縣的房產轉售量每年大約下降5%，當最近又上升了4%，達到16,300套。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%。•投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

特拉斯擴張經營：特斯拉汽車公司已宣布將出租在費利蒙的舊Solyndra汽車廠。公司已擁有附近的前新聯合汽車制造公司工廠，招收員工近6,000人。特拉斯將利用另外500,000平方英尺以“隨著產量的提高擴大制造車間並建立更多的工程實驗室”。與現在設在街邊的汽車工廠一樣，這次新的努力可能會另外增加1,000個工作崗位。

沿580號州際公路向東推進：近幾年都柏林已經成為巨大的新房地產市場，而利弗莫爾的市場也開始發展。在過去兩年多的時間裡，都柏林在建的項目數量有所下降，但即將啟動的WallisRanch與隨後DublinCrossing的市場推廣將改變這一狀況。同時，利弗莫爾復興的市中心以東出現新社區，著名的LivermoreLabs綜合大樓以北出現了一個大型的KBHome多街區社區（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即將進入市場，社區位於利弗莫爾北部，名為Sage，共有住房460多套。考慮到都柏林泡沫的定價，這種需求遷移合乎情理，只要存在價格差，這種需求遷移就會繼續。

老地方新活動：阿拉梅達縣西南部，大致從海沃德向南延伸至費利蒙，這裡通常屬於城郊環境，被大規模擴建。海沃德已有了顯著發展，而擁有優質學校的費利蒙也出現了各種新建社區。現在費利蒙啟動了一些大型的住宅區（例如，萊納房產開發的溫泉項目），將包含上千套新房產。同時，聯合市與紐瓦克等地方近幾年沒有新的房地產活動，但最近新建的房地產銷量勢頭強勁（例如，紐瓦克的TrumarkHomes與K.Hovnanian，聯合市的Pulte）。還有在次級地區相當大型的計劃開發項目，可能會使該地成為主要區域新房產的溫床。

阿拉梅達縣範圍包含大部份俗稱“東灣”的舊金山灣區東部地帶

三、2015年Q4東灣房市數據分析

整個2015年，買房者在太平洋聯合公司的東灣地區始終面臨著房地產供應嚴重短缺的問題。第四季度，掛牌上市的房地產數量略有上升，但受到湧入買家的搶購，致使供應量與年初時一樣勉強。在這種情況下，房價出現了兩位數增長，買家繼續報出高於要價的價格，合適且定價公正的房地產仍然吸引了多方競價。

第四季度十一月的銷售速度仍然強勁，隨著節日季節臨近，十二月速度逐漸減緩。總體來說，低利率、高租金與繁榮的地區經濟不斷吸引買家來到東灣。

區域界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉梅達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

美國加州州立大學東灣分校

 

東灣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

東灣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

東灣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

由於舊金山灣區的高薪酬與大量的就業機會，我們期待今年將是東灣房地產市場的忙碌之年。美聯儲最近決定提升利率，這有可能在未來幾月刺激猶豫不決的買家。畢竟按歷史水平來看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

 

一、了解康特拉科斯塔縣

盡管聖拉蒙、伯克利、康科德與裡士滿等地是當地主要的就業中心，但康特拉科斯塔縣主要是通勤者房地產市場。新舊金山灣區捷運系統（BART）的鐵路線將給加州4號公路沿邊的房地產投資帶來極大的影響，當地很多買家都在盡力求購一處房產。

區域界定

我們在康特科斯拉縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。

經濟狀況

• 穩固的就業增長：2014年康特拉科斯塔縣的就業人口接近344,000，到年底計劃新增7,900人。即2015年就業人口穩健增長約2.3%。盡管就業勢頭良好，但我們預計到2018年增長會有所減緩。
• 部門發展：在過去的一年裡，教育與衛生服務和專業與商業服務部門的就業增長最大。
• 穩固的就業：康特拉科斯塔縣失業率為4.4%，低於全國平均失業率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔縣中等家庭收入接近82,000美元，收入數據相對較高，遠遠高於國家基准5.2萬美元。去年收入增長迅猛，預計在未來幾年都將保持強勁態勢。

康特拉科斯塔縣就業和平均收入趨勢預測

 

人口統計數據

• 增長穩定：近年來，康特拉科斯塔縣的人口增長率穩定在1.2%到1.5%。這意味著過去五年中，每年新增居民約14,700人。但是，預計人口增長趨勢在2018年以前將有所減緩。
• 住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有23,000戶新增住戶。

康特拉科斯塔縣最引人注目的自然地標迪亞布羅山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房產市場最新概況

1、康特拉科斯塔房市

房價水平：康特拉科斯塔縣的新房定價中位數為601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：盡管低按揭利率使康特拉科斯塔縣的支付能力維持在歷史正常水平，但相對較高的房價仍然略顯昂貴。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費43%的收入。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管增幅較大，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

2、2016年不利影響因素

雪弗龍裁減7,000工作崗位：十月份，位於聖拉蒙的雪弗龍公司宣布將裁減7,000個工作崗位。自2015年8月起，雪弗龍在舊金山灣區共有員工6,500人，3,200人位於聖拉蒙總部。盡管尚未確定這些失業人口中有多少位於舊金山灣區，但公司已經在2015年初裁減了該地的600名員工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大發展趨勢

2015年轉售量呈上升趨勢：2013年與2014年康特拉科斯塔縣的房產轉售量平均每年下降約7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%

投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升 高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

發展向東部推進：4號州際公路從匹茲堡延伸至布倫特伍德，這裡已成為新房產建築商的主要焦點，建築商希望以實惠的價格提供適合家庭居住的獨棟住房。大多數開發機遇位於這一次級市場以西，因此奧克利東部可能成為下 一個新建房產關鍵地點。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已經在奧克利東部的Emerson Ranch開始進行 銷售籌備。隨著這567套房產趨於尾聲，Emerson Ranch以東廣闊的東奧克利特別計劃區可能會成為下一個開發地。 該地區有大量的土地所有者，但有可能會形成一個具有凝聚力的廣闊藍圖，新建上千套房產。東奧克利地區以北的德爾塔灣最終將出售鄰水的高檔新房產，大部分在碼頭有自己的停泊水域。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

康特拉科斯塔縣裡士滿（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔縣/三谷地區房市數據分析

太平洋聯合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區的市場活躍程度降低，銷量與掛牌出售的房地產數量都較上一季度有明顯下降。2015年第二季度的活躍程度最高，第三季度有所緩和，到第四季度進一步下滑。主要原因是市場的房地產儲量緊張。潛在的賣家都非常謹慎——受不斷上升的房價誘惑，准備將他們的房地產投向市場，但又不確定自己也成為買家後的前景。

買家也更加謹慎。經過最近幾年的瘋狂節奏，購房者普遍要花更長的時間在第四季度作出購房決策。他們會在報價前更加反復地檢查房產，也不大可能報出高價。但是受到舊金山灣區強勁的經濟勢頭與極低的利率的吸引，新的買家仍在陸續進入市場。

下方圖表中的銷售數據包括社區內的獨棟住宅。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

即將到來的選舉年與未來利率增長的不確定性可能會使2016年第一季度的銷售活躍程度降低，但是舊金山灣區的經濟基礎仍然非常穩固。我們可以充分預計，買賣雙方在即將到來的春季將會活躍起來。

 

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在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色，而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的，來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目，占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮，在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次，中國移民排在第二位，占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多，有36萬7410人，第二是在紐約，有26萬1952人。在第二次世界大戰前，美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代，大量的中國台灣人移居到美國。70年代後，中國大陸居民赴美留學、探親人數增多，在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後，我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓，皇後區和布魯克林各區，而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起，主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡，我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如：超市，理發店，手機點，中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便，而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞，不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴？

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會，他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如：金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外，紐約有很多高等學府，許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育，希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題，紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案，如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此，美元彙率在過去這幾年持續走強，隨著去年中國央行貶值了人民幣，美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中，紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時，隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如：銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子，這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的；公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈，開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子，成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂，位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者，開發商聘請了亞洲著名建築師，安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材，讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體，這種建築風格在紐約也是史無前例，開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市，不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟，同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡，我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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道格拉斯房產公司（Douglas Elliman）每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示，該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飆升了17.3％。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位價也上升 8.1％至960,000美元。這些增長數據表明，需求普遍推動價格上漲，曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加，從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82，同比去年要加快23天，這意味著交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標，同比加快，從去年的5.5個月縮短至5.1個月，這表明，房產出售速度較快，沒有過多存貨。

在新房銷售中，價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%，中位價為1,789,054美元；超過$300萬美元占34.6％；低於100萬美元的占15.6％。公寓市場顯示，最受買家歡迎的是1房公寓（36.2％），中位價為1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元，同比漲幅高達 26.2％。

報告顯示，總體而言，市場正處於良好的狀態：交易量增加，新房和二手房中位價均上升，在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快，吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加，但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實，即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好，正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市，盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮，因為以後會有更多買家入市。

 

Kai Wong專欄全集

 

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