Category: Special Investment Column

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爱上大多伦多奥克维尔的理由——隐藏在排名背后的学区优势

很多朋友在给孩子择校的时候，往往只看菲莎排名的最终名次，根据名次的先后做为择校的顺序，这种做法往往有失偏颇。

为什麽菲莎排名不够全面？

因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩，并不能全面反映一个学校真实的整体实力。而真正考评一所学校实力的标准有很多，譬如毕业生的高校录取比例，顶级名校录取比例，学校师资、硬件水平，毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例，最具权威性的排名是《US News & World Report》，排名的标准有7项：同行评议，新生留校率，毕业率，教师资源，学生选拔性，校友捐赠率，财政资源。

反观菲莎研究所，在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上，仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法，并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力，再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名，颇有些以讹传讹的味道。当然，也不是说菲莎排名完全没有用处，在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下，最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较，因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。

蒋蓓的专业选校建议

所以各位家长们在看这个排名的时候，我觉得，需要使用排除法，就是舍弃排名非常靠后的学校，譬如后200名的学校；但排名前100的学校中，更靠前的学校，不一定就是更好的学校，我们不能完全根据名次来选择，还要了解学校的内部实力和外部声誉，根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑，再结合一下Open House或实地走访，就能得到非常直观和全面的感受。

好在菲莎排名报告还是给了一些数据，这些数据完全没有计入在排名的结果中，譬如ESL学生比例和家庭收入两项，可以让我们对学区的氛围有所了解，下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。

为了理清菲莎排名的两个主要依据，这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较，按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出，奥克维尔的几所高中在英语上领先，而对比的中学在数学上具有优势。

数学测试结果（按照两项之和由高到低排列） 英语测试结果（按照两项之和由高到低排列）

此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好，我只是想建议家长朋友们，不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校，而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些，就要购买高价的学区房，我觉得有些不值得。

孟母三迁的故事说得好：“昔孟母，择邻处”，为了孩子我们当然应该迁，这么多朋友移居加拿大的最主要目的，不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗？但到了加拿大后，千万不要忘了“邻”是关键，“邻”不等于“排名”，所以是“择邻处”，不是“择排名而处”。

 

蒋蓓专栏全集

 

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澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

  1. A與開發商簽訂了購房合同，說好5年交房，房屋售價為60萬澳元；
  2. A在簽合同時支付了第一期10%的首付款，即6萬澳元；
  3. 在簽訂合同2年的時候，A找到了B，想將這個即將要交房的物業轉賣給B，售價為70萬澳元；
  4. B答應了，並付了一筆訂金（一般為房價的10%）給A，即7萬澳元；
  5. 到了交房時，B將63萬澳元尾款交給A；
  6. 同時，A將54萬澳元尾款交給開發商，物業順利成交。

對於A來說，這一交易，他用2.5年的時間，支付了6萬澳元的本金，賺到了10萬澳元的利潤，相當可觀。但A需要在交房前按照政府要求按時交納印花稅（按照60萬的房價交納）。而B則需要按照70萬的房價交納印花稅。其次，對於淨賺的利潤，A還要支付中介的佣金，以及資本利得稅（即差價售出部分作為A當年的收入繳納個人所得稅）。如此一來，其實A的淨收益並非有看上去的那麼多。

其次，A在與B簽訂了合同後，A與開發商之間的合同仍舊生效，因此A依舊需要履行其在樓花合同下的責任和義務。在交房時，如果B的資金不到位，沒法和A交割，則A也無法和開發商按時交房。開發商可根據原合同追究A的責任。

此外，值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不贊成如此做。因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。其次，開發商往往會在購房合同中說明名，買家不能在交房前轉手以限制買家。由於開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，如果任由買家隨意的轉手定價，極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

尤其對於一個二手轉賣的樓花來說，A只能尋求本地買家，而不能再賣給海外買家。因此，如果有此意向的買家，建議在簽訂樓花合同前與自己的律師了解清楚合同內容。（澳大利亞不同的州有不同的規定，以上內容只適用於在新南威爾士州的買家）。

海外買家買地建房

如果轉手空地，則可以賣給本地或海外買家（海外買家需要申請新的買房許可）。如果在交地前轉賣，則流程和上文類似。如果交地後且和承建商商量好的前提下，則基本可以自由轉賣。

但是需要注意的是其在購買空地時申請獲得的海外人士買房許可（即FIRB許可）是有條件限制的。該限制包括：

  1. 申請者必須買空地用來開發建房；
  2. 申請者必須在許可日起24個月內開工。

對於以上限制的解讀，許多讀者可能覺得並不影響其在24個月賣地。其實並不是這樣的。

無論在交地前或交地後，如果買家不能在24個月開工建房，都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。

如果買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。但是這個賣地許可的申請並不在買房許可申請的列表之內，而是一種額外的申請。對於FIRB來說申請審批的速度沒有30天的限制，且委員會會根據單獨案子單獨評定，因此在時限上很難控制。建議買家應當提前做好規劃。

 

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

 

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在匈牙利安家有什麼好？從英國人眼中看匈牙利房產

在英國人腦中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要兩小時就可飛回英國。

匈牙利的古城布達佩斯，綽號“多瑙河上的明珠”，是世界上最具吸引力的首都之一。典雅的建築，精致的餐館，公寓為主的房地產市場裝點著這條歐洲第二長河。

大多數英國買家都被巴拉頓湖（Lake Balaton）區吸引。該區離布達佩斯只有一個小時的車程。據估算，超過1,000名英國人在湖區擁有度假屋，規模為中歐最大。

著名的水上運動區、溫泉浴場和布滿度假勝地的海岸線，巴拉頓湖區的自然美景令人應接不暇。一個國家公園延伸至北面，一路的火山丘陵布滿是葡萄園。

巴拉頓湖如何一塊磁鐵般，吸引著眾多游客，其中70％是匈牙利人。這裡的平均周薪是100英鎊，所以餐館和酒店經營者必須根據當地情況定價。

“便宜得不需要租金來供房”

一對英國夫婦：Norman，68歲；Margaret Bradford，64歲，已經在Cserszegtomaj村附近住了近六年。當他們看到很多土地在出售後，就萌發了買房的念頭，經歷兩周的找尋無果後，他們曾計劃回到故鄉英國。現在，他們有1,500平方米的地產，包括自己的葡萄園。

Margaret Bradford的女兒Rhonda，也被巴拉頓胡迷住了。去年，她只花了21,000英鎊，就在父母附近買了一個四居室的獨棟別墅，並打算和丈夫在此度過她五周的年假。“關匈牙利農村的一大好處是大多數房產都附有大面積的土地。我們的土地有約2,000平方米，”她說。Rhonda並不打算將她的小屋作為度假屋出租。“我們不需要租金來供房，因為房產非常便宜，”Rhonda說，“這真是令人難以置信，我們付那麼少的錢，卻買到一個三層樓的別墅。”當地不僅人好景美，巴拉頓高地國家公園（The Balaton Uplands National Park）離這只有五分鐘車程，附件基礎設施完善，包括各類超市，如利德爾（Lidl）、樂購（Tesco）和喜互惠（Safeway）。Rhonda購房的過程直截了當，她的家人對這裡低成本的生活都十分滿意。

許多英國人認為，匈牙利是探索歐洲的理想之地。特別是在匈牙利的巴拉頓湖和農村地區，因為它們位於與其它歐洲國家交界的地方。匈牙利有很多值得探索的地方，盡管在很多方面也很現代化，但鄉村未受破壞，生活節奏讓人想起30年前的英國。匈牙利人有不同的人生觀，他們更專注於傳統的家庭觀念。這是一個奇妙的地方。

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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深度解決家長在西班牙的擇校煩惱：公立、私立、還是教會學校？

還沒到孩子們該上學的年紀，西班牙的家長們就已經開始為擇校而惆悵了：到底是選擇鄰近住家費用低廉，但基本很難進入的公立學校，還是去學費昂貴但聲譽顯赫的私立學校還是折個中間值進入教會學校呢？這個苦惱不僅僅是華人家長的苦惱，卻同樣也是很多西班牙家長的苦惱。究竟該如何挑選合適的學校，從何入手？當然在此之前我們必須先深入了解西班牙各種學校。

西班牙學校分類

公立學校

資金來源由國家政府撥款。由於是國家辦學，公立學校是義務制教育，沒有學費，只有少量書本費用。師資相對比較穩定，流動性不大。教師必須經過專業的教師資格培訓，並必須獲得由政府統一頒發的教師資格證才能從業。公立學校的生源，一般是學校所在區域的學生就近入學。它們的教學大綱由西班牙政府統一制定，教學質量通過政府標准化測驗監控。

私立學校

資金是由私人或集團，或者其他投資方投入。學費高昂。相比公立學校，由於私立學校之間待遇的差別，教師的流動性相比較大。（道理就跟我們國有企業的公務員和私有企業的人員性質差不多）。教師一般至少都有大學學歷，但是不一定像公立學校一樣都要求經過教師培訓，獲得教師資格證。私立學校的學生住家分布的地方比較廣。在課程設置上有很大的自由度，而且不同的私立學校各有偏重，有的偏文有的偏理，有的私立學校涉及到的戶外活動較多，對開拓學生的視野起了積極作用。私立學校分為國際學校和西班牙私立學校。國際學校收費更為高昂，西班牙本土私立學校絕大多有宗教性質。

教會學校

因為該學校既非完全的公立學校，又非完全的私立學校，所以也被稱作半公半私學校。這點，西班牙不同於世界大部分的國家只有公私學校之分。這一類被西班牙稱之為“Concertado”，Concertado類的學校一般是由教會和政府共同出資，所以暫時我們稱之為“教會學校”。學費比私立低廉。在生源招收上和公立學校一樣受地域的限制，只接受社區之內的學生。每年有固定的學校開放日給家長參觀了解。大部分的教會學校和私立學校都是由神職人員管理，制度標准相對嚴格。

如何選擇學校？

那麼在這三類學校中，你究竟該為自己的子女定位哪一種學校呢？在最開始的開始你先你需要考量如下問題：

1，家庭經濟收入情況

2，學校的時間表是否符合（不同學校時間表不一樣）

3，孩子適合較大的學校還是更適合小型的學校

4，偏向哪種授課語言（比如加泰羅尼亞地區公立，部分私立學校和教會學校就是使用的加泰羅尼亞語。國際學校有的使用法語、德語、英語等）

5，孩子是否需要更多的課外活動

6，孩子在家吃飯還是在校

7，是否接受宗教教育

8，學校離住家的距離

9，如需要轉校，請聽聽孩子怎麼說

實地考察是最直接選擇方式

家長們從來都在想什麼學校是最好的，但很少有家長思量什麼學校是最適合孩子的。關於擇校不能單純只靠道聽途書，而需要家長親自去學校考察。通常公立學校和教會學校都有固定時間為學校開放日，私立學校沒有限制，只要預約便可隨時參觀。盡量多的去比較這些學校，通過接觸這些學校的老師學生家長基礎設施等，直接得掌握學校信息，才會更清晰的知道哪個學校是最合適孩子的。

在考察完這些你的意向學校之後，那麼你需要繼續考量如下問題以進行評估：

1，學校的氛圍如何？

2，他們有沒有解答你所有的疑問？

3，在學的學生看起來快樂嗎？

4，基礎設施是否齊全完善？

5，老師和同學相處融洽嗎？

6，學校提供哪些服務？

7，教學質量如何？

8，學校的教學理念？

9，錄取學生的過程方式？

10，學校的價格？（需考慮到注冊費，學校服務，校車，餐費，書本費，活動費用等支出）

11，學生的數量？（6到12歲每班最多25人。12到16歲每班最多30人）

12，課外活動？

13，聽聽孩子怎麼說？

做完這些問答，相信你心中一定有合適的選擇了。請切記不要盲目迷信排行榜，不要盲目迷信國際學校，只有最適合你孩子的學校，才是最好的學校。

撰寫此文之前，作者訪談過西班牙教會學校教師以及在公立私立學校任職的華人教師。

 

琳娜Linna專欄全集

 

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第一部分）

經濟獨立是世界各地最勤勉的人們共同的黃金夢。無論你現在年齡多大，無需擔心明天沒有錢維持體面的生活，豈不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母雞，或是賺錢機器，賺取足夠的現金支付所有的生活費用，你可以選擇只做能讓你快樂的事情，甚至是做任何你想做的事情。這就是所謂的經濟獨立。你不再需要為錢而耗費時間；你的資產為你效勞，所以你不需要工作。這是一個美好的概念，但世界上有多少人實現了經濟獨立？事實上，不是很多。

不過好消息是，一個人的一生中，完全可以實現經濟獨立，即便他不是很年輕了。在美國，聰明人實現經濟獨立最傳統的方式是購買股票，他們大多數建立一個股票投資組合。該方法遵循積累模式，在很長一段時間，你攢下足夠的錢來積累股票。你希望你的股票會升值或至少維持價值不變，以便有一天你積累夠了，然後你可以開始一點點地賣出，依靠賣股所得的收益維生。美國大多數退休基金是在這一原則下運行。然而在這個模式存在嚴重的缺陷：

問題1：當你開始享受你的經濟獨立，你也開始消耗你的投資組合。每個月，你賣出一小部分股票套現作為生活費。長此下去，你的投資組合將會收縮，直到完全耗盡。

股票派息大不如前

解決這個問題一個方案是投資高派息股票。用這種方法，你將能夠靠股息維生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。這是一個非常好的解決方案，但有一個問題。美國和世界上大多數國家股息收益率都較低，尤其是更安全、更有信譽的公司。實際上目前的年度股息收益率只是在2%左右(見圖表)。確實存在更高的收益率，但大多數收益率每年甚至不超過5%。這相當於說，要想得到10000美元的月收入，你至少要攢夠240萬美元來建立股票投資組合。對大多數人來說，這可行性有多高?

問題2：你怎麼知道你能活多久？這是無法估算的，因為沒有人知道他什麼時候會死。唯一可以肯定的是，世界各地的人預期壽命都在增長。1960年，中國人的平均壽命是43.47年；2012年，達到了75.20年。人們活得越來越久，到了晚年，像老年衛生保健這樣的事情變得更加昂貴。因此，這存在一個非常高的風險，如果你活得“太久”，經濟獨立的夢想可能變成一場噩夢。活得太久，錢卻不夠花這樣的風險是真實存在，你渴望未來不應有此局面。因此，太過依靠這種方法是不可取的！

實現經濟獨立更好的選擇

好消息是，有一個非常好的資產類型可以更好地用來實現真正的財務獨立：房地產。實際上是很容易看到這背後的原因。首先，房地產投資不需要遵循積累模式。如果你建立的投資組合收益率不錯的話，可能一開始就能給你大量現金流收入。你將可以依靠房地產投資組合產生的淨租金生活，不需要出售房產套取現金。第二，同樣的理由，你真的不需要估算自己的壽命。投資房地產，問題1和問題2不復存在！

盡管如此，批評者很快指出一些房地產投資的缺點，也確實如此:

——房地產並不是一個短期投資。
——空置，租戶拖欠，拆遷是相當大的風險。
——房地產可能逐漸過時。隨著時間的推移有一定程度的磨損，需要昂貴的裝修。
——買什麼？住宅房地產本質上非常具有地方性，它不像股票一樣能通過研究據理推測其未來價值。

在股票領域，有成千上萬高學歷、並具備幾十年的投資指導經驗的研究人員。然而在住宅房地產，沒有如此多的研究人員，大多數經由房地產經紀人的建議購買房產，他們可能會給出有偏見的建議。他們常常代表賣方的利益，而不是投資者的最佳利益。

Sidney Shauy專業點評

我同意上面列出的所有房地產投資缺點。然而，記住我在這篇文章的標題用了“精選房地產投資”這樣的措辭。顯然這不是指任何房產就能讓經濟獨立的可接受的投資。事實上，我敢說， 市場上超過90%-95%的住宅作為投資不是非常的好。甚至一些房地產投資可以稱得上是非常糟糕，即使它們看起來很美觀。不幸的是，在房地產領域，“投資”這個詞被嚴重濫用。了解如何選擇，區分好壞毋庸置疑非常重要。

最後，識別和購買合適的投資只是第一步。成功實現經濟獨立的目標需要比這更多的步驟。你必須能夠讓你的投資表現與預期一致。采用正確的分析方法和工具，你肯定可以通過房地產投資實現偉大穩定的經濟獨立。在本系列的下一篇文章，我將討論如何克服這些挑戰，實現這一目標。請繼續關注！

 

Sidney.Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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與加拿大房地產經紀人合作大有學問 多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

  • 致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
  • 要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
  • 能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
  • 能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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打造海外黃金屋：在新西蘭投資商業房產

在新西蘭，商業性的投資型地產，房東跟房客的遊戲規則跟住房型投資地產是完全不同的。第一點，商業房屋的租約是非常有力的文件，且通常都是長約。譬如一個超市跟房東簽了五十年的租約，在這五十年裡，就算房子幾經交易，每任房東都必須履行那份租約，直到到期日為止。甚至，房客可能還有續約權。就算市場的環境或是地價改變，每任的房東都無法改變一開始的遊戲規則。

第二個不同點，就是房東跟房客之間的法律關係是平起平坐的。住房型的房客不需要負任何修繕的責任，但一般標准的商業租約，房客則要負起所有的修繕的責任，除非是房子結構上的損毀。

案例

一名客戶買了一間租給銀行的商業房屋。租約裡有一項條款注明：如果市場改變，房租就應該下降。這個時候，銀行之前支付較高的租金就不適用了，所以依照合約，房東應該退錢。

一般租約規定的租金在正常的情況下是只升不降。在以上案例中，房東一定要讓律師規畫好租約條款，才能避免跟強勢房客合作時可能遇到的風險。

有些商業類租約的房客是銀行、政府機構、或是大型的國際企業這種信譽良好，根基穩定的單位，既有地標性，也不會輕易改變地址。這些房客通常有一個特質，是房東想買進這種租約房屋的時候要注意的，那就是他們的合約通常不是律師公會的標准合約。通常他們因為強而有勢，會由企業內部的律師部門擬定對他們比較有利的合約。例如，跟作為房客的政府單位簽約的時候，會發現你買來的租約內容說明：房客只付租金，其余所有費用則是房東出。為了避免這樣的風險，投資方一定要特別請律師檢查租約。

商業地產買賣中律師的角色

商業房地產的買賣過程中，律師扮演了關鍵性的角色。首先，商業租約是一個契約，購買前一定要完整檢查這份契約的執行力和回報率。例如房客是否有保人，是否拖欠房租甚至破產。因為一旦宣布破產，租約裡累積積欠下來的債務就成了呆帳。另一方面，這個商業房屋的條件和價值，例如租金、漲幅、期間長短等，完全取決於這份租約。買下商業租約代表接受這個契約，而一位在房地產領域擁有專業知識的律師，則可以為各位投資人好好的把關，避免任何的損失。例如，兩個人合伙投資一個商業類地產，但只有一方提供個人的資產做為擔保。做為律師就有義務和責任，提醒提供個人擔保的這位買家謹慎承擔風險。

 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

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英國僑領單聲博士娓娓道來其倫敦房產投資傳奇故事……

今天我要給大家介紹我的一個忘年交的朋友， 英國統一促進會的會長單聲博士。我想把他在英國的傳奇一般的房產投資故事和大家來分享。

在位於倫敦北部高檔社區的家中，年逾八旬的單聲博士氣宇軒昂，風度翩翩，依舊透出年輕時英俊倜儻的魅力，開懷談笑。

在暢談了他早年在西班牙南部海濱城市購買的地皮在30年中漲了1000至5000倍的近乎傳奇的往事之後，單聲博士帶著我們步出他的書房，讓我領略他那棟紅磚密砌、半圓拱頂和煙囪高聳別墅的獨特優雅。

在1967年回到倫敦定居後，單聲果斷地在英國購房置業，自住之外還有投資物業。其中，單聲自住的別墅本身和購買過程，同樣傳奇。

還是讓我們聽單老細細回顧。

倫敦的房子：過去漲，將來還會一直漲

這些年來，英國的房地產一直不錯，比西班牙厲害。英國房地產尤其是倫敦的房產，一直漲一直漲，過去漲，將來還會一直漲。

無論大的市場如何波動，房價整體都在漲。我舉一個簡單的例子，我剛來這裡不久，在Golders Green用3000英鎊買了一棟房，後來房子從3000鎊漲到7000鎊，12000鎊，在後來漲到10萬鎊，20萬鎊，現在那棟房子的價格要超過200萬英鎊。這也就四十多年的功夫，從3000鎊到200多萬鎊。

我現在住的這棟房子，在1887年建造的時候，只有1200英鎊，還包括這麼大一片地。你看它現在值多少錢，市場上的價格要遠超過1000萬鎊。

我是1988年買的，當時的價格是70萬英鎊左右。20多年，漲了十幾倍。所以你看，英國的房子，大房大漲，小房小漲。所以買房子是對的。而且這個地方，房價漲的比稅漲得快。

因為倫敦是一個國際都市，對於有錢人是個天堂。而且，如果有錢人不在這裡掙錢，就不用付稅，這些好處非常難得。是避稅天堂——在英國避稅是合法的，逃稅才犯法。

英國這個地方，我在1954年剛來UCL讀書的時候，非常不喜歡這裡。記得那個時候找房子找不到，在報紙上看到有一個房子，價錢很便宜，於是我就想去看看。跑到門口一看，外面掛著一個牌子寫著：“Whites Only”，只租給白人。那時候英國人非常有偏見歧視，非常高傲。

如今，沒有這些問題了。中國強大了以後，這種歧視就沒有了。如今，這裡無論從人權還是物權，都很好。如今年紀大了，覺得這個地方很好。醫療、交通完全免費。

因此，對於中國人來說，如果孩子來這裡讀書，如果買一個房子，不但能夠免掉付給房東租錢，將來自己不用了，還可以租給其他人賺錢，或者賣掉賺錢。所以，你看離學校近的的地方，房子一個比一個好。

我住的這個房子很傳奇

1967年回到倫敦後，剛開始不住這裡。

1982年有一天，我開車子路過這裡，看到有這麼一個房子，很奇怪，房頂是圓的，很像音樂廳。

那時候，我們很多好朋友很喜歡唱京戲。我在車子上就想，這個房子的圓頂大廳，如果在裡面唱京戲，效果一定很好。後來又路過幾次，每次都跟我太太講這個事。她就跟我說，你既然這麼喜歡這個房子，為什麼不寫封信給這個房東，你說你很想買這個房子。

於是，我沒多久就給房東寫了這個信。用我太太的話講，就是一張郵票的事情。

可是，信發出來很久，一直沒有回音。慢慢的，我就把這個事情忘掉了。

很久之後，大概3年多後的一個早晨，八點來鐘，我接到一個電話。電話那頭，一個英國老先生的聲音，跟我說他是約翰•薩維爾（John Savile），我說我不認識你。他說，你不是給我寫過信，說很想買我房子的嗎？

他說，我現在想賣這個房子了，如果你還是想買，明早9點來家門口找我吧。

第二天一大早，我就開車來到這房子門口，8點半按門鈴沒有人開門；8點45分，還沒人。一直到9點整，一分不差，老先生給我開門了。

這個老先生就對我講，他說你喜歡音樂，我也喜歡音樂。我沒說錯，他真喜歡音樂，他說我現在年紀大了，我房子真的要賣了，我就賣給你。

我當時還納悶地問，這個房子不留給你的兒子嗎？那個老約翰說，我兒子太壞了，我與他斷絕了父子關系，這個房子不會留給他。賣掉房子的錢，我會全部捐掉。

後來我才知道，他兒子那就是BBC原來的著名節目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那個吉米•薩維爾（Jimmy Savile）。

我當時說好，你要多少錢？他開的價錢比市價一半都不到，低。我說好，我買。我說你講這些話算數嗎？他說算數。我就付了他500英鎊作為定洋。

過了幾天，他再次打電話給我。他說我出的價太低了，你能多加我五萬英鎊我就賣給你。我說行。

這樣就買成了。

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隨本地通走進與中國接壤的神秘投資寶地——哈薩克斯坦

在世界各地旅行時，我經常遇到一些人，他們對我來自哈薩克斯坦感到很好奇。“我之前從未遇到任何一個哈薩克斯坦人”，他們通常說。其實原因很簡單，哈薩克斯坦地廣人稀，你遇到當地人的機率自然就小。

諸如此類對哈薩克斯坦的興趣並不令我吃驚。先不說面積，哈薩克斯坦本身就是一大謎團，而且是一個有趣的謎——它很有吸引力。我的中國朋友們大多對哈薩克斯坦有相當不錯的了解，中哈有長達1782.8公裡的共同邊界，但對他們來說，哈薩克斯坦也充滿秘密。

在這篇文章中，我將揭開哈薩克斯坦的神秘面紗。哈薩克斯之所以這麼鮮為人知可能原因之一是之前很少有人寫它。那先讓我們從基本信息開始。

哈薩克斯坦是中亞地區最大的經濟體

哈薩克斯坦——中亞地區最大的經濟體，原蘇聯15個加盟共和國之一，GDP總規模僅次於俄羅斯，人均GDP更是基本和俄羅斯相當。該國礦產資源豐富，270萬平方公裡的境內土地卻集中了全球鎢儲量的50%、鈾儲量的21％、鉛儲量的19％、鋅儲量的13％、有色金屬儲量的10％，及大量的石油和天然氣。

蘇聯瓦解後，哈薩克斯坦的經濟和其他共和國一樣經歷了困難時期。多虧了與俄羅斯和中國的密切關系，哈薩克斯坦如今已成為發展最為快速的國家之一，尤其是經濟。如今，哈薩克斯坦經濟的主要驅動因素是石油、天然氣、鈾、礦產、金屬、機械和農業。

資源基地

在已探明石油儲量方面，哈薩克斯坦位居全球第十，產地主要在裡海。煤炭產量世界排名前五。哈薩克斯坦還是全球領先的鈾礦生產國，占世界總產量的38％(2014)。由於銅、鉻、錳儲量巨大，哈薩克斯坦的冶金業很發達。哈薩克斯坦在黑色金屬和有色金屬的生產方面也位居世界前列。

哈薩克斯坦煤炭產量世界排名前五

農業

哈薩克斯坦有多達36,000個農場

哈薩克斯坦的面粉出口量全球第一，谷物出口全球第七。在哈薩克斯坦2百萬公頃的領土上，有36,000個農場。

進口

哈薩克斯坦的三個主要進口國是俄羅斯、中國和德國。

進口國家所占比例

來源：KazData（http://kazdata.kz/04/2015-07-import-export-kazakhstan.html）

出口

哈薩克斯坦的主要出口產品是“礦產品”，截至今年7月，“礦產品”出口占2015年哈薩克斯坦出口總額的75.5%。哈薩克斯坦20％的出口流向中國。

增長前景

為應對自8月20日起不斷下跌的油價和金屬價格造成的影響，哈薩克斯坦國家銀行取消了貨幣區間波動限制，切換到自由浮動彙率，導致該國貨幣貶值了26％。

盡管2015年哈薩克斯坦經濟增長有所放緩，但出現了明顯的復蘇。

亞洲開發銀行報告指出，預計2015年哈薩克斯坦GDP增速為1.9%，2016年增速上升至3.8%。

來源：亞洲發開（http://www.adb.org/sites/default/files/publication/154508/ado2015-highlights.pdf）

這裡，我想撇開大型資源公司的商業利益不談，聚焦在中小型企業。哈薩克斯充滿坦投資機遇。房地產、旅游、農業、小部分制造業或受益於國際投資、技術和經驗的到來。

當前經濟增速放緩，貨幣貶值可能是國際投資者進入市場的正確信號——獲得的折扣率相當於過去成本的30％。

畢竟，低買高賣才是明智的。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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破紀錄！3小時215套樓花搶光光 倫敦人民買房也是拼了

話說倫敦房地產市場又破了紀錄了——昨天（11月5號）超過250個買家連夜排隊買房，不到3個小時的時間，215套樓花全部被搶光光。

這套破紀錄的新建住宅，是位於西倫敦Hounslow的三一廣場，完工時間是在兩年後，2017年。

這個住宅項目全部是單身公寓和一居室，總價值超過六千萬英鎊，其實都沒有推向市場——它是Off-plan低調發售的，就這樣還是有250多個買家聞風而來……3個小時不到一掃而空。

在這短短的3個小時裡，平均每分鐘就有335,00英鎊成交，因為旁邊有250個“飢渴”的買家，有些都是連夜搭著帳篷來排隊的。

倫敦期房開售，3小時215套公寓被搶光

說到這裡，有必要說一下英國新房的發售規則。在英國，有些新盤發售是會提前設定好一個發售時間，邀請客戶來參加launch event，在活動上注冊興趣。很多在正式發售之前，會有pre-launch show，定向邀請高淨值客戶參加。還有一些熱門新盤，會不告訴你發售時間——而是一切就緒的某天群發郵件，回復郵件最早的幾十名，就獲得買房資格。還有一種就是這種連夜排隊的方式，先到先得。

說回這個破紀錄的三一廣場住宅項目，單身公寓面積從301平方英尺開始，一居室面積從484平房英尺開始——形像點說，很多戶型還不及一節倫敦地鐵車廂的面積大……

但是，倫敦房地產市場現在這麼火爆，小預算的樓盤已經是非常非常難得了。況且，三一廣場的這個項目，交通非常方便——五分鐘步行到地鐵站Hounslow Central Station（藍線）。公寓裡有整體廚房、整體衣櫥，即便是單身公寓，區域劃分和設計配套都非常講究——什麼叫做一房難搶，都是有原因的！！

開發商也說了，從來沒有在英國和倫敦有出手如此之迅速的樓盤，歸根結底是因為倫敦巨大的住房需求和供應量不足之間的矛盾。

在英國，業內有句話叫做‘Get on the Ladder’——不管怎麼樣，先上了房地產的樓梯再說。上了這個樓梯，接下來這個領域的游戲你就有了“玩”的資格。這個破紀錄的熱賣樓盤，你猜猜均價多少錢？——低於30萬英鎊，要知道現如今倫敦的房產均價已經過50萬鎊了。

Grazyna Morawska，一個年過六旬的母親是排在買房隊伍裡的第一個——她從周三早上9點鐘就開始排隊了——整整比發售時間提早32個小時。這位母親是從波蘭特意飛來倫敦哦！她買房的目的不是為了自己，是為了她兩個年過三十的兒子，Radomir 和 Monika。而她兩個兒子隨後也趕過來，三個人一起在夜間替換、輪流排隊。哎，天下的媽媽看來都是一樣的……

最後，告訴你一下，西倫敦Hounslow這個區域在過去一年房價上漲了21%，因為即將於2018年建成通車的Crossrail地鐵站經過此地，到時從這裡到倫敦市中心的邦德街，僅需要25分鐘哦。

 

 

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房產投資

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