Category: Special Investment Column

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全面剖析倫敦地鐵與英國高鐵前世今生 你該如何投資收益？

2018年城際鐵路Crossrail 1號線將投入使用(橫貫東西)，2030年城際鐵路Crossrail 2號線將完工落成(貫穿南北)，2032年英國高鐵High Speed 2 (HS2) 將全線竣工(聯通北部城市)，加上正在運營的高鐵High Speed 1 (HS1)，倫敦交通將會在接下來的幾年得到全面升級。便利的交通也將會帶動鐵路沿線片區的發展與重建，成為下一個投資熱門！

橫貫倫敦東西的Crossrail1號線：建成後沿線房價有望翻倍

Crossrail1號線西起雷丁（Reading），東至森福德（Shenfield），全長75英里，橫貫整個倫敦。2018年這條城際鐵路的落成將會大大縮減倫敦東西兩區的通勤時間。

以倫敦東南四區的伍利維奇（Woolwich）站為例，2018年Crossrail1開通後，到倫敦一區只需要14分鐘，邦德街（BondStreet）22分鐘，希斯羅機場50分鐘。要知道，現在從邦德街（Bond Street）到伍利維奇（Woolwich）需要的時間是45分鐘，至少節約了一半以上的時間！相對於倫敦一區，這裡的房價已經算是非常低的。但根據預測，伍利維奇的房價將在2020年達到50%的漲幅，2013年底該地的兩居室本來只要20萬英鎊左右，現在已經快逼近40萬英鎊了，幾乎翻了兩倍！

由此可見，Crossrail1號線的修建，不僅方便了沿線居民，更是拉動了沿線的經濟發展與周邊環境的改善。

貫穿倫敦南北的Crossrail2號線：還未開工 影響暫不明了

與Crossrail 1號線不同，Crossrail 2號線則貫穿了倫敦南北地區，這條線路將會在2020年開始動工，預計2030年完工投入使用。同樣，項目的落成也會大大減少周邊居民的通勤時間。

Crossrail 2號線對沿線環境和房價暫時還沒有非常大明顯的影響，畢竟該線路還沒有開始修建，完工也要在15年以後了。不過按照Crossrail 1的架勢，相信未來2號線周邊也會產生翻天覆地的變化。

例如，倫敦南部小鎮溫布爾登（Wimbledon），著名的溫布爾登網球公開賽舉辦地。溫布爾登片區環境優美，加上體育歷史，在開通Crossrail2號線之後，一定會成為爭相追捧的投資區域。該地目前的公寓平均房價在50萬左右，別墅均價70萬左右，到倫敦市中心約45分鐘。

HS1高鐵1號線：已運營多年 對房市影響不明顯

高鐵1號線（HR1）是今天所介紹的四條線路中唯一一條已經投入使用的線路，主要連接肯特郡（Kent）與大倫敦地區。從上圖中可以清晰地看到該片區每個站點到倫敦聖潘克拉斯火車站（St.Pancras International Station）所需要的時間。不難發現，其實很多城市比在倫敦五、六區到市中心的時間更短。遠離倫敦也令房價更為划算。不過該條線路已運營多年，對沿線城市的環境和房價等影響可能沒有其他三條線路那麼明顯了。

萬眾矚目的HS2號線 極大帶動中北部地區方式增長

高鐵2號線（HS2）是目前最受矚目，也是英國政府投入財力最多的高鐵線路。HS2將於2017年正式啟動，南起倫敦尤思頓火車站（Euston Station），向北經過伯明翰（Birmingham）然後分為兩條線，一條經過克魯（Crewe）到達曼徹斯特（Manchester），另外一條直達利茲（Leeds）。第一期工程從倫敦到曼徹斯特，將會在2026年完工並投入使用，而第二期到利茲的線路則要到2032年。

如圖所示，HS2的開通將會大幅減少英國中部城市與倫敦間的交通時間。以曼徹斯特到倫敦為例，屆時將會減少1個小時，只需1個小時零8分鐘就可以達到倫敦。超便捷的交通將會拉動倫敦到英國中部地區的整體經濟發展，不僅房價會迅猛增長，還會有更多新樓盤項目如雨後春筍般湧現，特別在伯明翰與曼徹斯特這兩大城市。與倫敦相比，中部城市的房價不僅實惠很多，隨著HS2的修建，未來的升值空間遠遠高過於其他城市。以曼徹斯特為例，一棟獨棟別墅的均價大概在20萬英鎊左右，僅僅是倫敦獨棟別墅均價的四分之一。未來居住在曼徹斯特，在倫敦上班，這樣的生活也不完全是空想。

在未來的10年裡，隨著兩條城際鐵路和高鐵線路的開通，將會大幅改善大倫敦區以及英國中部城市與倫敦間的交通情況。便利的交通勢必會拉動沿線城市及地區的經濟增長，房產市場也必定會呈現欣欣向榮之勢，瞄準潛力區域投資房產，未來收益將會十分顯著！

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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糾正關於Early Decision的五個常見誤區——途西助你進入夢想院校

如果你了解美國大學錄取的相關信息，想必你已聽過“Early Decision”這個詞了吧。途西教育希望通過此文糾正一些對“Early Decision”的誤解，幫助你制定出一個更合適的申請策略。

實際上，申請美國大學的途徑有很多種，包括Early Decision、Early Action（分限制性和非限制性兩種）以及Regular Decision。三種途徑各有優勢，也各有限制。它們的申請方式、申請時間都不同，每種申請通過之後你後續要做的事也不同。

下面讓我們來看看有哪些關於“Early Decision”的誤區吧，別讓它們蒙蔽了你的眼睛！

誤區一：“考試成績一點兒也不重要，如果我申請ED，我被目標院校錄取的幾率就很高。”

雖然說申請ED能讓你有更大幾率被目標院校錄取，但這並不代表你可以拋開現實情況只考慮申請最頂尖的學校，因為這樣你只會浪費一次很好的機會。要想成功，你必須得保證你的考試成績排名不下於該校錄取生的前75%。而且即便是那樣，你被成功錄取的幾率也還是低於50%。在選擇要申請ED的院校時，你最好了解一下這些院校ED的錄取率和它們在校生的考試成績。要是能當第一個僅憑60分的托福成績就可以被哈佛大學錄取的學生，那當然是一件十分光榮的事，但這種幾率非常非常小，所以不要抱著考試成績不重要的僥幸心理，導致自己錯失能被好學校錄取的機會哦！

誤區二：“就算我在EDI中沒被錄取也沒關系，我還可以在EDII或RD中申請同一所學校。”

如果你在ED中沒被錄取，那麼你再申請時被錄取的幾率是會降低的。事實上，大學院校是不會把申請ED的學生放在申請RD的學生中考慮的。因為在ED中該學校已經評估過你的申請，做出了是否錄取你的決定。ED的好處在於能讓你有最大幾率被申請的學校錄取，但是如果失敗了，你在RD中最好申請別的那些更有可能錄取你的院校。同理，在EDII中你最好也用相同的策略。我們可不想看到你碰壁，而是希望你能成功被錄取！

誤區三：“如果我想提前申請，我只能選擇申請ED。”

除了ED外，想提前申請還有一種途徑是EA，其包括限制性EA和非限制性EA兩種。限制性EA要求你只能申請1所提供EA申請的學校，而申請通過後是否入學隨你決定。與之不同的是，非限制性EA允許你一次性申請多所提供非限制性EA申請的學校，比如麻省理工學院、加州理工學院、北卡羅來納大學、聖母大學等等。此外，在申請限制性EA時，你也可以同時申請一些提供限制性EA申請的公立院校。總結而言，EA是一種非常簡單而有效的途徑！

誤區四：“大多數學生都是通過ED才被頂尖院校錄取的。”

只需在進入校園的第一天，你就會發現在環視校園以後，不會有學生自言自語說：“哇！這裡所有的學生都是通過ED被錄取的！”因為其實這些新生裡只有1/4到1/3是通過ED被錄取的。也就是說大部分學生是通過RD被錄取！這對你來說可是一件好事！因為這意味著就算你沒被申請ED的學校錄取，你也不用擔心，你還可以被申請RD的學校錄取。到那時你可能會在教室裡自言自語（記得要小點兒聲，別被人聽見了笑話你哦）：“哇！原來這裡所有的新生都是通過RD被錄取的！”那時可不要驚訝得目瞪口呆哦！

誤區五：“如果我在美國學校申請了ED，我就不能再申請比如牛津大學、多倫多大學、悉尼大學等其他國家的學校了。”

在美國你申請了一所學校的ED後，就不能再申請其他學校的ED了，但這種規定只在美國管轄範圍內具有約束力。所以在美國申請了ED以後你還可以隨時向澳大利亞、英國、加拿大或其他國家的大學提交申請。有可能在某些其他國家的大學校園裡隨處可見蹦蹦跳跳的袋鼠呢，這可比大多數有ED申請的美國學校有趣多了！

想要了解更多美國大學錄取的相關信息的話，請馬上聯系途西教育！

（譯自英文原文”5 Most Commen Myths About Applying Early Decision”）

 

途西教育專欄全集

 

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“大多倫多的璀璨明珠”——兩大理由足以令你愛上奧克維爾！

奧克維爾（Oakville）南鄰安大略湖，是位於多倫多西部的一個風景優美的小城。由於距離多倫多市中心只有30多公裡的路程，在多倫多上班的人士，可經QEW或者403高速直接驅車前往，也可以坐Go Train的輕軌列車來回，大約半小時就能到達，因此歷來受到當地白領階層和富裕人士的喜愛。

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，原先大部分華人新移民的定居點，諸如世嘉堡、北約克和列治文山等地區的族裔結構正迅速改變，房價也在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾在今年MoneySense雜志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳養育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。接下來，就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。

優秀的公立中學

18萬人口的奧克維爾，基礎教育非常發達，整個地區擁有9所私立小學、3所私立中學、和兩所12年一貫制私校。其中既有名聲在外的百年老校Appleby College，也有不被我們所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奧克維爾的公立學校共30所，其中小學24所，中學6所，六所公立中學都很出色，這也是許多華人朋友搬來奧克維爾的一個重要原因。

6所公校中最年輕的當屬Garth Webb中學，成立於2012年，雖然建校時間短，但在今年的菲莎排名中還是取得了72的好成績。去年奧克維爾排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成績也很理想，排名第9。不管是最新排名還是過去5年的平均排名，全部六所公校都進入前80，體現了本地一貫優秀的教育水准。

下圖按過去5年的排名順序做了彙總，從結果看，非常有趣的是，這個排序嚴格地吻合每所學校所對應的家庭收入排序。

奧克維爾公立中學的5年排名

溫和的房價

奧克維爾的房價和多倫多其它區域類似，呈現著穩步上升的趨勢，總體漲幅還是比較合理的，為新進入者提供了比較好的購入機會。

這裡以獨立屋在各區域的價格變化來觀察各區域價格走勢，參照多倫多地產局（MLS）的獨立屋Benchmark價格（基准價格），此數據比平均價格更能說明各區域間相對價格差異。

從數據上看，從2012年至今的三年多時間裡，漲幅最大的是列治文山和萬錦的獨立屋，分別達到32.9%和31.4%，其次是多倫多的C14區、密西沙加和C13區，為24.8%、23.7%和23.2%，奧克維爾漲幅最小為20.1%。

2012年以來大多倫多各區的獨立屋價格漲幅 2012年以來大多倫多各區的獨立屋基准價格變化趨勢

上圖是各區域的獨立屋價格走勢圖，紅色線條代表奧克維爾。總體來看，多倫多C14、C13區的獨立屋價格依舊遠遠領先，密西沙加的獨立屋基准價雖然最低，但漲幅超過C13區，奧克維爾和萬錦則互換了位置。在2012年，列治文山、萬錦的獨立屋價格和奧克維爾還相差不大，但從2014年開始，漲幅則明顯超過奧克維爾，以同樣的獨立屋基准價格衡量，目前列治文山高出奧克維爾約14%，萬錦高出奧克維爾約6%。

當然，各位可能會從以上數據得出不同看法，打算買房的朋友覺得開心，而已經置業的朋友又可能覺得升值不快、心有不甘。但換個角度思考，恰恰因為如此，富裕而教育資源發達的奧克維爾才具備了良好的抗風險能力，隨著華人朋友的不斷遷入，未來的升值空間還是非常值得期待的。

筆者心得

我本人也曾居住在北約克，後來搬到奧克維爾的主要原因也是被其合理的房價和優秀的學校所吸引。另外，整個城市所散發出來的那種寧靜、友好和優雅的氣質，特別打動我。每到夏天傍晚，夕陽西下，踩著灑落在林蔭小徑上的落日余暉，一路漫步來到美麗、靜謐的安大略湖邊，那是一件多麼愜意的事啊！

（學校排名數據來自於安省菲莎排名報告，由於本年度菲莎報告未公布家庭收入數據，本文采用了上一年報告中的數據；房產數據來自於多倫多地產局MLS）

 

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論加泰羅尼亞獨立運動之發展與中國投資移民們的未來 | 海外

提起西班牙的加泰羅尼亞大區，也許有人不知道，但是大家都知道西班牙最著名的旅游城市巴塞羅那，它就是加泰羅尼亞首府。加泰羅尼亞真是一塊風水寶地，它幾乎是個正三角。北部與法國交界；東南向的斜線則是地中海海岸線。這塊占西班牙國土百分之六點三的大區，養育著西班牙百分之十六的人口，這裡商業發達，旅游業興旺。

西班牙加泰羅尼亞地區的獨立公投在暴力和混亂中結束，引發全球關注。法新社報道稱，加泰羅尼亞自治區政府10月2日表示，約226萬人在加泰羅尼亞“獨立公投”中投票，其中90%投票支持脫離西班牙獨立。如果多數選民投票支持脫離西班牙，公投法預見加泰羅尼亞地區議會將單方面宣布獨立。歐盟再次表明了迄今的立場：不“選邊站隊”，要求雙方對話協商解決“內部矛盾”。

加泰羅尼亞的悠久歷史

這塊叫做加泰羅尼亞的土地為什麼要獨立呢？ 知名美籍學者林達曾於2014年發表了一篇專門分析加泰羅尼亞政局的文章《加泰羅尼亞為何要獨立？》，該文章曾被《東方早報》、《共識網》、《網頁》等知名華文轉載 。簡單來說加泰羅尼亞的獨立意識源於以下三點：

早在九世紀，加泰羅尼亞大區曾為巴塞羅那伯爵的封地，後成為一個小公國並隨著幾次聯姻被並入西班牙王國。18世紀至19世紀，加泰羅尼亞的自治之魂幾經蘇醒又因中央政府的壓制而沉睡，直到1975年西班牙政府的獨裁領袖弗朗哥死後，西班牙進行了民主改革，加泰羅尼亞終於名正言順的回復了其大區的自治權。以上也可看出，貫穿加泰羅尼亞歷史就是自治－中央集權之間的對抗史；是一部包含刺殺，反叛和鎮壓血淚史。

加泰羅尼亞大區自古就有自己獨立的語言－加泰羅尼亞語。雖然加泰羅尼亞語與西班牙同源，同屬印歐語系羅曼語族，但有明顯的差異。某種程度上來說，歷史和語言帶給加泰羅尼亞的民族性可以說是其獨立的另一個原因。加上數十年來加泰羅尼亞的教育系統大力推行以獨立思想為主線的教育，年輕一代中超過半數認為自己是加泰羅尼亞人而非西班牙人，他們以會說加泰羅尼亞語為傲而並非西班牙語。

經濟上看，加泰羅尼亞經濟發達。制造業、冶金、化工等都有著悠久的歷史，並且旅游業等第三產業也日益興旺。加泰羅尼亞人貢獻了西班牙GDP的20%左右， 卻只收到中央政府14%的財政撥款，這點讓他們認為自己是在為西班牙財政輸血，而沒有得到公平的財政待遇。

加泰羅尼亞的政治現狀

2015年9月11日報道，西班牙加泰羅尼亞地區當天舉行大規模集會，呼吁更多的民眾在本月27日舉行的地區選舉中支持贊成脫離西班牙的候選人，希望能夠促成獨立公投。組織方聲稱，參加游行的民眾達到200萬人。

2015年9月28日，西班牙加泰羅尼亞地區議會選舉塵埃落定。支持加泰羅尼亞獨立的兩個黨派 “一起說好”黨和左翼CUP黨總共贏得了議會135個議席當中的72個，較半數超出4席，總得票率則為47.8%；反對獨立的黨派雖然只得到63個席位，得票率卻達到52.2％，這是因為這部分黨派中有黨派得票率過低而未獲得議席。

選舉結果公布之後，支持獨立的兩個黨派均表示，他們能在18個月之內單方面宣布加泰羅尼亞脫離西班牙。

‥巴塞羅那街頭，居民陽台和商業店鋪基本掛加泰羅尼亞區旗而非西班牙國旗‥；‥巴塞羅那的一些大企業在招聘人才時，會說加泰羅尼亞語往往是必不可少的條件‥；西甲聯賽有巴薩出場的重要賽事球迷也會在看台上自發的撐起加泰羅尼亞的巨幅國旗和獨立標語‥ 一些長期來往於中國和加泰羅尼亞地區的媒體人士稱道。

加泰羅尼亞撲朔迷離的未來

加泰羅尼亞的最終出口雖然還撲所迷離，但是隨著西班牙大選的臨近，中央政府和加泰羅尼亞地方政府之間的鬥爭已經加劇。 本周突然爆出的 ‥ 加泰羅尼亞大區基礎建設負責人的巨額腐敗案 ‥ 就被認為是中央政府打擊加泰羅尼亞大區執政獨立黨使出的殺手锏。

不管加泰羅尼亞最終何去何從，有一點是肯定的，就是獨立的加泰羅尼亞將不會得到國際社會的承認。歐盟多位領導人已經表態：歐盟將拒絕承認加泰羅尼亞的獨立，如果加泰羅尼亞獨立，那麼其下場就是退出歐盟。美國總統奧巴馬，在西班牙國王菲利普六世2015年9月22日訪美時，也明確地強調 “在外交政策上，我堅定地致力於與一個強大和統一的西班牙加強合作關系。西班牙不僅對歐洲，對美國，乃至對整個世界，都是非常重要的存在。”這句話明確的表明了奧巴馬對於加泰羅尼亞獨立問題的態度。同時，國務卿約翰·克裡，也明確表達拒絕接受西班牙被分割為幾個國家的可能性。在與西班牙外長何塞·曼努埃爾·加西亞 – 馬加略會晤後，國務卿約翰·克裡重申，美國政府希望看到“一個強大而團結的西班牙”

對中國投資移民的影響

西班牙中國律師事務所的季奕鴻律師分析道：2013年9月27日頒布的西班牙投資法案條文中明確規定： ‥獲取西班牙投資移民居留以及未來對此居留進行更新的最重要的條件就是在西班牙領土上持有50萬歐元以及以上的投資。‥如果加泰羅尼亞在未來都不再是西班牙，那麼在中國投資者們在其首府巴塞羅那持有的住宅就自然不是在西班牙領土上的投資。這樣一來，除非在西班牙其他城市重新投資，否則到手的居留可能就成了一張廢紙。就算加泰羅尼亞政府出面擔保，拱手送上‥加泰羅尼亞國‥的居留，只是不知沒有了歐盟成員國，申根協議國之前無需簽證即可自由來往的這些優勢，‥加泰羅尼亞國‥ 居留是否還會像現在的 ‥黃金簽證‥一樣被國人青睞？ 因此相信對許多想要在巴塞羅那進行投資的國人來看，加泰羅尼亞的政局仍值得重點關注。

 

西班牙季律師專欄全集

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在泰國買公寓：外國人永久業權全攻略

外國投資者在泰國購買房產最簡單和最安全的方式是購買一套公寓不動產，因為其法律要求最低，詳見下文。

個人要求

有資格購買一套公寓不動產的外國投資者只需滿足以下法律要求：

  • 合法入境；以及
  • 證明其用來購買公寓的資金是通過海外外彙。

若沒有這樣的證明，土地部門（Land Department）將不允許公寓的所有權轉讓外國買家。

Richard注解：

根據泰國移民法案（Thai Immigration Act），外國居民只要擁有藍色居民證就無需通過海外外彙資金購買公寓。泰國合法外國居民可以泰銖購買公寓，甚至可以通過泰國銀行借款融資購買。

外國所有權配額要求：

而且，在任何一棟公寓大樓建設，在任何時候，外國買家所能購買的公寓面積（外國所有權）只能占公寓樓總面積的49%。

因此，在同意買一套公寓前，請與法人或共同業主協會核對外國所有權配額是多少。

外彙要求：

從海外外彙資金時，你應該遵循以下規則。

外幣：

  • 金額至少相當於公寓采購價格，或者公寓評估價格；以及
  • 從國外彙出；以及
  • 進入泰國；以及
  • 在泰國彙兌；以及
  • 從外國買家的銀行賬戶中轉出，或是轉到外國買家在泰國的銀行賬戶。
    當你要求銀行開始外彙時，讓他們在電彙表備注處加上以下細節：

“款項用於購買[000]公寓大樓[000]單位”。

公寓的單位號和名稱的填寫並不是強制性，但建議寫上去。

與泰國本地居民共同買公寓時的彙款要求

如果外國買家與一個泰國人共同購買一套公寓，比如其在泰國的配偶，如果公寓單位所有權證書轉移、注冊到雙方名下，那麼外國買家只需要外彙公寓一半的購買價格。

另一半公寓價格可以以泰銖支付，因為這部分金額是泰國買家為那部分共同所有權所需支付的部分。

Richard注解：

泰國合伙買家可以用泰國銀行申請貸款融資支付他或她所需要支付的公寓購買價格。然而，在這種情況下，銀行將希望抵押貸款能適用於整個公寓單位。

外幣兌換表格和外彙貸記報單

外國公寓買家將不得不使用其銀行出具的外彙信貸報單（Foreign Exchange Credit Advice），以證明其已經外彙了購買泰國公寓的資金。

如果外彙金額低於2萬美元，銀行可應外國投資者的要求出具外彙信貸報單。

每當外彙金額等於或高於2萬美元，外國投資者在申請外彙信貸報單之前，首先要填寫外幣兌換表格（Foreign Exchange Transaction Form）。

Richard注解：

若外彙金額超過2萬美元，在外國投資者提交外幣兌換表格之前，將由銀行保管。外彙金額超過2萬美元，只有收到幣兌換表格，銀行才會將外彙資金兌換成泰銖和記入收款人賬戶。

如果你直接外彙到開發商或律師的銀行賬戶，開發商或律師將代表您處理這些手續。

Richard注解：

記住，如果你外彙到泰國的資金轉移到第三方賬戶（開發商或律師），資金將會從你的帳戶中轉出，為了讓你有資格購買一套公寓不動產。不要直接從基金或公司中轉移資金到開發人員或律師賬戶。一定要以個人賬戶轉賬。

如果你將外彙資金轉入你在泰國的個人賬戶，你必須照顧自己申請外幣兌換表格。每次彙款都要小心，不要等到最後一分鐘，因為銀行出具一份外幣兌換表格平均需24至48小時。

Richard注解：

如果你在泰國的個人賬戶執行彙款時，你不在泰國，你需在空白處簽署一份外幣兌換表格空白並彙給你的律師。如果不能夠滿足這個要求，彙入的資金將被擱置。

如今，最低金額已經不再適用，無論是外彙金額多少，泰國銀行都將出具外彙信貸報單 （包括每月500或1000歐元這類金額較小的分期付款），出具外彙信貸報單收取約有200泰銖的費用。

絕對不能做的事情

彙款時必須避免以下事項：

  • 不要在國際市場上以你的外幣兌換泰銖，因為這將令你喪失購買一套公寓不動產的資格。
  • 如果你在直接彙款到泰國開發人員或是經由律師的賬戶，不要把資金從非個人賬戶（公司賬戶、養老基金和信托基金等等）轉出。你必須是交易的一方。

 （譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》）

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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保護美國房主一世紀：認識產權保險及其重要性

什麼是產權保險？

產權保險在保護美國屋主的產權上已經有125年的歷史了。當一個物業被貸款，被賣出或者被購買時，這項交易的記錄通常會被登記在公共記錄中。同樣地，其他可能影響產權的事項也會被記錄和登記。這些事項可能包括扣置權、稅收、抵押和其他的糾紛等等。當買方購買產權保險時，產權保險公司就會搜索這些記錄，以便發現（和解決）所有可能會影響買方產權的糾紛。當然，就算是最有技巧的產權專家也不一定能會發現所有潛在的產權問題。很多比較難發現的產權風險譬如：記錄文件時發生的錯誤、被偽造的文件、未被公開的繼承人，和其他無法預期的種種問題都是比較難發現的產權風險。那就是為什麼保護你產權的關鍵就在於購買產權保險。

兩種產權保險

  1. 貸款的產權保險

當您為了購買新的房屋，或者其他的不動產而貸款時，您的貸款公司會要求您購買一項貸款產權保險。這項產權保險能夠為您的貸款公司提供產權糾紛的金融保險。這項保險合同會在有限的情況之下，和在貸款尚未還清之前保護您貸款公司的權益。

  1. 屋主的產權保險

身為屋主，您可以選擇是否要買一項屋主的產權保險，這項產權保險會為其承保的屋主提供直接的產權保險，包括所有屋主對其物業的權益。屋主的產權保險合同與貸款公司的產權保險合同都以保護產權為目標，保險合同的條例包括保險公司所承保的風險，保險範圍外的不承保項目，和承保範圍外的例外要求。

十個常見的產權糾紛問題

1. 公共記錄上的錯誤： 文書記錄或申報記錄上的錯誤會影響到您的房地產契約，或房地產的勘察，也可能導致資金的緊縮和撤消。

2. 未知的優先扣繳抵押權：前屋主可能對自己的帳務管理得不是很清楚，也可能有一些未付帳款。雖然前屋主的債務非您所欠，但即使在您完成財產交易後，其它金融機構還是可以使用其對您新屋的優先扣繳權來抵押所欠的債款。

3. 非法的契約：您的房產所有權可能會看起來有完美的歷史，但是有些之前所定的不合法的契約。 這些不合法的契約也會影響到之前(和現有)的產權擁有權。

4. 失蹤的繼承人：這些繼承人有的是失蹤，有的是沒人知道其存在。其他的情況包括家庭成員可能為自己的利益而對房產的權益提出爭議。這些情況和問題有可能在您購屋很久後才發生，而它們都會影響到您產權的權益。

5. 偽造文書： 有些時候，提交在公共記錄的偽造文書，或捏造的文件都會影響到我們的產權，並造成我們房產的產權模糊不清。一旦這些偽造的文件曝光，你的家，你的權利都會受到威脅。

6. 未公開的債權人： 您買房子的時候可能不知道由於之前的貸款或抵押，或由於非金錢的債務所導致的房產限制使用的契約-擁有此契約的第三者對您的物業擁有全部，或部份的扣押權。

7. 未顯示的（他人）使用權： 一個未被發現的（他人）使用權可能會限制您對您房產的使用權。

8. 分界線的糾紛：在您買房子之前，您可能已經看過幾份房產的調查資料。然而，其他調查資料可能對物業的分界線顯示出不同的報告。因此，您的鄰居或他人可能會聲討對您物業一部份的所有權。

9. 未被發現的遺囑：產權所有人在沒有明顯的遺囑或繼承人之下死亡，政府將會出售其財產，包括其物業。當您購買此類房產時，您會認為您具有屋主 的權利。然而，即使在過了許多年後，如果已故屋主的遺囑被發現，您對該物業所具有的擁有權還是會受到威脅。

10. 假冒前任屋主的賣主：普通常見的名字和同樣的名字都可能出現屋主的假冒人。如果您從一個冒充屋主的人手中購買房子的話，您的風險將會是失去您法律上對該房產擁有權。

為什麼您需要產權保險？

您只需要是在您購買房地產時繳一次的保費。只要您和您的繼承人繼續擁有您房地產的所有權，您的產權保險就仍然有效，而您在未來也不會需要再次支付任何的保險費用。

如果您在美國投資房產的話，我建議您買產權保險。 

 

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？

在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。

您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。

根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：

  1. 第43章（基本工程折舊）；以及
  2. 第40章（裝置和設備）。

基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。

裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。

使用折舊計算器

您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。

 

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房產投資

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英國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

在英國購房置業，出租或者出售物業，主要涉及的稅費有五種包括；印花稅，增值稅，市政物業稅，個人所得稅和資本利得稅。

隨著越來越多的海外投資者湧進英國房地產市場，紛紛看好“以租養房”的投資方式，最近也有許多客戶打電話來詢問有關中國人在英國租房上稅的問題，今天我就為大家詳解一下租房征稅這一相關法律的具體細節。

海外房東稅務政策這項法律，是針對擁有英國房產收入的海外人士的征收政策，不論是個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都要納稅。

那麼英國租金收入如何繳納稅務呢？首先，租客，或是代表房東的房屋中介每年需要保留20%的租金來繳納稅款。房主也可以先收取房租，等財政年末時候再補交一年所拖欠的稅款。大部分外籍房主都會選擇後者的繳稅方式。

也許有的投資者會覺得稅率太高，但在英國，房東可以用正當的物業支出來抵銷部分稅金。如果在購買房產時向銀行申請了按揭貸款。那麼付給銀行的按揭貸款的利息就可以用來抵銷稅金。另外，所有的物業維修維護費也可以用來抵銷部分稅金。同時，英國政府還允許房主將租金收入的10%從個人所得稅中扣除，以補償房屋的折舊費，房屋維修，室內維修等開銷。此外，對於英國的個人收入還有一定的免稅額度，個人所得稅稅率都按照層級遞增。因此除去合法扣除的部分，實際上境外房產投資者所需繳納的稅金並不多。

對於中國投資者而言，按照中英兩國政府簽訂的稅務協定，明確申報任何來自英國的財產的收益，如果已經在英國交稅了，在中國將享受免稅政策，以避免了中國房產投資者重復納稅。

海外房東可以根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現金為£10,600.

年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的4月6號到來年的4月5號）。

 

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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如何在英國注冊本土公司？移民律師手把手實戰講解及問答

工作關系的原因，大叔經常被問到如何注冊英國的公司，以及最常見的問題：學生是否能注冊公司？中國的父母能否注冊英國的公司？要不要交稅？等等諸如此類的問題。 一直想整理出一個文檔出來，作為我們的系列百問百答來幫助更多的年輕人在英國創業，一直偷懶懈怠。 大叔公眾號的出現開始逼著自己每天想一些東西，寫一些東西。無奈天生不是什麼文人，只好趕鴨子上架，用我日漸青澀的中文整理出一些簡單的流程和步驟，以及最簡單暴力的：百問百答。

一、注冊英國公司的目的

很多人在咨詢大叔如何在英國創業，如何成功辦理英國企業家移民的時候，喜歡問這個問題：怎麼注冊一個英國的公司？其實，大叔的經驗是：“這個問題基本上不應該是一個問題”。如果是為了真正的在英國創業，應該第一步思考的是：商業模式？如何賺錢？客戶是誰？產品／服務是什麼？客戶為什麼要買我的產品？你看目前英國境內最火熱的創業行業是什麼？是“代購”！。 真正賺錢的商業模式和商業機會，在英國其實並不一定需要注冊公司的，對嗎？

無論如何，如果要長期，正規的發展自己的創業道路，注冊一個正式的英國公司，還是有很大意義的。從最簡單直接的目的上來看，能讓你的所有收入，盈利能夠正規化，合法話，同時能夠保留一個很好的商業經營紀錄。以後無論是商業借貸還是信用紀錄都是相應的十分有幫助。當然，前提是你的生意是賺錢的，而且你也心甘情願的願意履行你的稅務責任和義務！

切忌：不要為了注冊公司而注冊公司！先想清楚你的生意，你的商業模式，客戶，想比較而言，注冊英國的公司是一個件很簡單直接的事情！

二、 注冊英國公司的類型

英國公司類型主要分為以下幾種：

  1. Sole Trader個體經營
  • 最簡單的組織結構
  • 經營者須承擔無限責任（對經營產生的任何債務承擔個人責任），不能享有公司企業的有限責任待遇
  • 形式一般為小型的本地供應商。如外賣店、建築商、裝修工等。
  • 手續簡單，監管少
  1. 私人有限公司
  • 最常用的公司形式
  • 開始運營之前必須首先在英國的公司注冊處注冊，需要遵守特定的年度和重大事件呈報及報告要求（未能遵守董事將構成刑事犯罪）。注冊時，需要指定一名年滿16歲的董事，至少一名董事必須是自然人。
  1. 公共有限公司Public Limited Company PLC

私人有限公司和公共有限公司的主要差別在於：

  • 公共有限公司可以（但不是必須）向公眾發售股份
  • 公共有限公司的已配發股本面值必須至少為5萬英鎊
  • 公共有限公司受到更嚴格的監管
  1. 合伙企業Limited Partnership
  • 有兩個或以上的擁有人，共同參與經營，分攤風險、成本和責任，分別擁有股權
  • 合伙人須對經營產生的任何債務承擔個人責任。一般責任分攤按照分紅比例計
  • 手續和監管比公司少

參考網站鏈接：

本文僅就最常見的英國有限責任公司注冊方法及步驟做一個簡單的說明。

三、 注冊英國公司的步驟

  • 登陸英國工商局官方網站: www.companieshouse.gov.uk
  • 點擊選擇 starting a company 進入頁面
  • 點擊 Register a company 進入下一頁
  • 點擊Start Now 進入
  • 根據右邊方框提示，注冊賬號及設置相關登陸密碼信息

注冊成功後登陸出現下列信息表框：

填寫基本的公司信息，例如名稱地址等，請注意：出現重名或者關鍵詞或者敏感詞的情況下是比較常見的，例如下圖以大叔所在的公司（彼得森律師行 Peterson Law Associates Ltd）為例，如果公司名已經被占用或者是涉及到敏感詞例如“King, Queen, Royal”等等，系統是不會讓你往下一步走的。

如果你一定想用KING QUEEN ROYAL或者類似的高大上名字的話，有一個方法有可能獲得通過 － 給女王辦公室寫信，要求他們給予書面同意書同意你使用名字做為公司名稱。 關於英國公司名稱的相關規定和限制，請參考：https://www.gov.uk/choose-company-name

當然，如果你不介意另外一種方法，你可以用 “VICTORIA” “ANNIE” 這種名稱是沒有問題的。

另外一種情況下，你想要的公司名稱沒有被占用，你會順利的到下一頁。

填入一些個人信息及通信地址，其中：

  • Director 是相當於國內的董事的意義，不需要是一定是英國人，可以是中國國籍；
  • 董事(Director)不一定是股東(share holder)，後面繼續闡述
  • services address 可以和 Residence address 一樣，也可以不一樣，沒有強制要求。 而且保護隱私期間，如果不一樣，在公開的紀錄裡是看不到你的個人住宅地址的
  • 關鍵問題只要選擇性填寫3個就可以

順利進行到下一步：

  • Add a person as director: 新的英國公司法允許只有1個director 和1個股東即可成立英國的有限責任公司。如果有2個或以上的董事(Director) 可以點擊此處個進入增加新董事頁面，按照上面步驟重復完成董事信息
  • Add a company or firm as director:適用於增加一個公司董事，例如其他公司持有股份同時在董事會種有指定董事進入董事會，通常在英國的初創企業不會遇到這種情況
  • Add a person as secretary: 增加一個自然人成為秘書，通常小公司可以不指定專門的秘書，此步可跳過。 如果有指定自然人為秘書，請填寫相關信息
  • Add a company or firm as secretary: 增加一個公司成為秘書，通常不適用，可以跳過

進入下一頁：注冊股份機構說明

  • 通常選擇原始股：Ordinary Share
  • 通常股份數量： 100 或者1000
  • 通常股份單價： 1英鎊每股
  • 股權聲明：如果是同股同權，通常適用默認的標准公司章程，如果有單獨說明的股份劃分，需要單獨提供說明文字在此部分

確認信息後進入最重要的部分： 股權劃分說明

同樣，股東(Shareholder/ Subscriber) 可以是個人或者公司／機構，同樣以個人占有100%為例，完成相關信息填寫頁面如上圖。

點擊提交後，進入確認頁面，如果有增加股東，無論是個人股東還是公司股東，都可以通過此頁面完成信息提交。

點擊確認後進入合規申明頁面，選擇個人提交

點擊確認後，進入總結頁面，請仔細核對相關信息包括名字出生年月地址，股東，董事等相關信息，點擊下一步進入付款頁面。注冊公司的成本到這個時候，您就應該清楚了 15 英鎊！！！！！

大叔沒錢，所有無法進入付款頁面，各位企業家完成付款後會收到從工商局發送來的相關幾個郵件帶附件如下：

  • Certificate of Incorporation
  • Memorandum of association

到這裡，整個公司注冊的流程就結束了，後續的銀行開戶需要的工商局文件就是上面兩個文件。 感謝互聯網的普及及英國政府機構的開放態度，目前絕大多數銀行或者機構都已經完全接受電子版本的打印文件作為開戶或者商業行為的基本文件。

至於如果您需要公司印章或者其他辦公相關產品的，請自行酌情考慮，最實惠的方法是在中國制作，沒有特定的設計或者規範，因為大部分英國個人或者機構接受的都是簽名作為文件的真實有效性確認基礎！！！

四、 常見問題回答

1、中國公民可以在英國本土注冊公司嗎？

答：這是允許的！依照英國公司注冊法法規規定，任何國家公民都有權利在英國注冊公司。

但是請注意：如果人在中國，注冊一個英國的公司，會遇到的問題是開設公司的銀行賬戶，因為大部分標准銀行是需要見到本人帶有效證件例如護照來銀行才可以開戶的。

2、學生可以注冊英國公司嗎？

答：可以！正如上述過程種所看見的，任何人都可以注冊公司，成為公司的股東或者董事。學生簽證在英國受到限制的是－ 工作時間長度！而不是限制工作或者作為投資者投資。所以，在這個問題上，很多法律同行都不能清楚的理解，需要為大家清楚的說明一下比較好。

通常移民局如何判斷一個學生是否工作時間？10小時或者20小時每周？首先不可能是單獨派人每個人來審核上下班時間，唯一的標准就是NI (國民保險)號碼，工作時間是在NI紀錄中存在的！！！

換個觀點來看，如果你沒有收入，沒有工資，也就意味著稅務紀錄上來看，你是沒有工作時間的！僅僅作為投資人投資成為股東是沒有任何限制條件的。

再簡單的總結一句：任何人都可以擁有一間英國的公司，包括學生。只要稅務紀錄證明沒有工作時間或者不超過規定的時間範圍即可。

如果我說到這個程度，您還是不清楚。。。。。我給您的建議將是：親，不要創業了，踏踏實實找份工作比較靠譜。

3、 我們在注冊英國公司時需要提供哪些文件？

答：注冊公司本身並不需要提供任何文件，僅僅需要提供相應的確認信息，例如生日地址出生年月。

4、注冊英國公司需要提供身份證嗎？為什麼?

答：身份證是什麼東西？英國沒有。

5、公司注冊完成之後，我需要在英國報稅或者繳稅嗎？

答：賺錢了，當然要報稅，通常來說不賺錢的公司都不需要繳納企業盈利稅，但是基本的會計成本是有的。 取決於生意的規模和形式，大約再1500-2000英鎊之間會計師成本。

6、我可以以我的名義在英國注冊多家公司嗎？英國政府對此有沒有什麼限制？

答：當然可以，英國政府對此沒有限制。但是企業家，注冊這麼多公司真的好嗎？

7、擁有英國公司後，我可以以這家公司的名義辦理簽證嗎？

答：取決於你要辦理什麼簽證了，如果想用一個新成立的，沒有真正運營的公司來辦理工作簽證基本沒戲

但是，注冊公司是辦理英國企業家移民的一個必經之路，當然除非加入或者並購一個現有的英國企業除外。  

8、英國政府對注冊的公司名稱有沒有限制？都是什麼?

 答：英國政府對注冊公司名的要求很少，一般其明確指出要避免使用的是：
（1）有關皇家用詞，如Royal, King, Queen, Prince等；
（2）有關嚴肅的政府用詞，如：Government, British, Britain等；
（3）有關社會福利組織用詞，如：Charity, Organisation, Unverisity等。

9、成立英國公司後，具體有什麼樣的稅要繳納？

請聯絡專業會計師事務所，最好是公司或者住址附近的專業事務所，找不到可以問google或者添加大叔微信 A07888088168，大叔可以給你介紹靠譜會計師。

 

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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法國買房選區 看最新數據：巴黎房價暴漲20年 ！

在1995年至2015年之間，巴黎舊房每平方米的價格從2000歐元增長至8000歐元，增幅達到頂峰。根據巴黎公證處公布的房價走勢來看，20年內房價在不斷變化，但是幾乎從未下跌過。這種趨勢在最近幾個月表現也十分顯著。根據近期簽訂的房產購買意向書來看，公證員預期巴黎房價走勢在2015年11月之前將從2015年7月的平均7980歐元/平房米升至8060歐元/平房米。

但是法國房地產方面的法律專家表示，巴黎各個區的房價增長並不平衡。公證員解釋到：最熱門的區域增長比最富有的區域增長要快；另外，之前房價最便宜的區域在近期有接近四倍的增幅，之前房價最貴的區域有接近三倍的增幅。

盡管如此，在巴黎的富人區，如16區投資房產仍然比在19區要值得。因為16區的房產價格基數更高，起點更高，您可以獲得接近10000歐元/平房米的收益，而類似於19區的區域只有接近4500歐元/平房米。

最好的區域價格已經接近頂點

公證員指出，壹些傳統的富人區（如1區至8區），房產價格始終居高不下，但是不會超過壹定的最高價格區間。因為如果超過這個區間，價格過高，那麽房產的維護和持有費用也會相應提高很多，讓人們望而卻步。相反，在最便宜的壹些區域，購房者的大量資本進入會間接導致房價的下降：比如在巴黎最便宜的區分4年之內的房價始終維持在平均6000歐元/平房米。

如下圖所示，我們以壹室公寓為例，可以對比壹下2012年至2015年巴黎各區房價的變化。我們可以看到以下八個富人區在2013年1月時，房價仍在10000歐元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四個區仍然在10000歐元/平房米。

巴黎富人區的房價變化

以下圖表列舉了巴黎非富人區的房價變化，我們可以各更清楚地意識到，這些地區的房產價格變化很小，尤其是與傳統富人區相比。

巴黎非富人區的房價變化

 

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地產投資市場

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