Category: Special Investment Column

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保護美國房主一世紀：認識產權保險及其重要性

什麼是產權保險？

產權保險在保護美國屋主的產權上已經有125年的歷史了。當一個物業被貸款，被賣出或者被購買時，這項交易的記錄通常會被登記在公共記錄中。同樣地，其他可能影響產權的事項也會被記錄和登記。這些事項可能包括扣置權、稅收、抵押和其他的糾紛等等。當買方購買產權保險時，產權保險公司就會搜索這些記錄，以便發現（和解決）所有可能會影響買方產權的糾紛。當然，就算是最有技巧的產權專家也不一定能會發現所有潛在的產權問題。很多比較難發現的產權風險譬如：記錄文件時發生的錯誤、被偽造的文件、未被公開的繼承人，和其他無法預期的種種問題都是比較難發現的產權風險。那就是為什麼保護你產權的關鍵就在於購買產權保險。

兩種產權保險

  1. 貸款的產權保險

當您為了購買新的房屋，或者其他的不動產而貸款時，您的貸款公司會要求您購買一項貸款產權保險。這項產權保險能夠為您的貸款公司提供產權糾紛的金融保險。這項保險合同會在有限的情況之下，和在貸款尚未還清之前保護您貸款公司的權益。

  1. 屋主的產權保險

身為屋主，您可以選擇是否要買一項屋主的產權保險，這項產權保險會為其承保的屋主提供直接的產權保險，包括所有屋主對其物業的權益。屋主的產權保險合同與貸款公司的產權保險合同都以保護產權為目標，保險合同的條例包括保險公司所承保的風險，保險範圍外的不承保項目，和承保範圍外的例外要求。

十個常見的產權糾紛問題

1. 公共記錄上的錯誤： 文書記錄或申報記錄上的錯誤會影響到您的房地產契約，或房地產的勘察，也可能導致資金的緊縮和撤消。

2. 未知的優先扣繳抵押權：前屋主可能對自己的帳務管理得不是很清楚，也可能有一些未付帳款。雖然前屋主的債務非您所欠，但即使在您完成財產交易後，其它金融機構還是可以使用其對您新屋的優先扣繳權來抵押所欠的債款。

3. 非法的契約：您的房產所有權可能會看起來有完美的歷史，但是有些之前所定的不合法的契約。 這些不合法的契約也會影響到之前(和現有)的產權擁有權。

4. 失蹤的繼承人：這些繼承人有的是失蹤，有的是沒人知道其存在。其他的情況包括家庭成員可能為自己的利益而對房產的權益提出爭議。這些情況和問題有可能在您購屋很久後才發生，而它們都會影響到您產權的權益。

5. 偽造文書： 有些時候，提交在公共記錄的偽造文書，或捏造的文件都會影響到我們的產權，並造成我們房產的產權模糊不清。一旦這些偽造的文件曝光，你的家，你的權利都會受到威脅。

6. 未公開的債權人： 您買房子的時候可能不知道由於之前的貸款或抵押，或由於非金錢的債務所導致的房產限制使用的契約-擁有此契約的第三者對您的物業擁有全部，或部份的扣押權。

7. 未顯示的（他人）使用權： 一個未被發現的（他人）使用權可能會限制您對您房產的使用權。

8. 分界線的糾紛：在您買房子之前，您可能已經看過幾份房產的調查資料。然而，其他調查資料可能對物業的分界線顯示出不同的報告。因此，您的鄰居或他人可能會聲討對您物業一部份的所有權。

9. 未被發現的遺囑：產權所有人在沒有明顯的遺囑或繼承人之下死亡，政府將會出售其財產，包括其物業。當您購買此類房產時，您會認為您具有屋主 的權利。然而，即使在過了許多年後，如果已故屋主的遺囑被發現，您對該物業所具有的擁有權還是會受到威脅。

10. 假冒前任屋主的賣主：普通常見的名字和同樣的名字都可能出現屋主的假冒人。如果您從一個冒充屋主的人手中購買房子的話，您的風險將會是失去您法律上對該房產擁有權。

為什麼您需要產權保險？

您只需要是在您購買房地產時繳一次的保費。只要您和您的繼承人繼續擁有您房地產的所有權，您的產權保險就仍然有效，而您在未來也不會需要再次支付任何的保險費用。

如果您在美國投資房產的話，我建議您買產權保險。 

 

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？

在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。

您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。

根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：

  1. 第43章（基本工程折舊）；以及
  2. 第40章（裝置和設備）。

基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。

裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。

使用折舊計算器

您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。

 

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房產投資

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英國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

在英國購房置業，出租或者出售物業，主要涉及的稅費有五種包括；印花稅，增值稅，市政物業稅，個人所得稅和資本利得稅。

隨著越來越多的海外投資者湧進英國房地產市場，紛紛看好“以租養房”的投資方式，最近也有許多客戶打電話來詢問有關中國人在英國租房上稅的問題，今天我就為大家詳解一下租房征稅這一相關法律的具體細節。

海外房東稅務政策這項法律，是針對擁有英國房產收入的海外人士的征收政策，不論是個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都要納稅。

那麼英國租金收入如何繳納稅務呢？首先，租客，或是代表房東的房屋中介每年需要保留20%的租金來繳納稅款。房主也可以先收取房租，等財政年末時候再補交一年所拖欠的稅款。大部分外籍房主都會選擇後者的繳稅方式。

也許有的投資者會覺得稅率太高，但在英國，房東可以用正當的物業支出來抵銷部分稅金。如果在購買房產時向銀行申請了按揭貸款。那麼付給銀行的按揭貸款的利息就可以用來抵銷稅金。另外，所有的物業維修維護費也可以用來抵銷部分稅金。同時，英國政府還允許房主將租金收入的10%從個人所得稅中扣除，以補償房屋的折舊費，房屋維修，室內維修等開銷。此外，對於英國的個人收入還有一定的免稅額度，個人所得稅稅率都按照層級遞增。因此除去合法扣除的部分，實際上境外房產投資者所需繳納的稅金並不多。

對於中國投資者而言，按照中英兩國政府簽訂的稅務協定，明確申報任何來自英國的財產的收益，如果已經在英國交稅了，在中國將享受免稅政策，以避免了中國房產投資者重復納稅。

海外房東可以根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現金為£10,600.

年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的4月6號到來年的4月5號）。

 

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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如何在英國注冊本土公司？移民律師手把手實戰講解及問答

工作關系的原因，大叔經常被問到如何注冊英國的公司，以及最常見的問題：學生是否能注冊公司？中國的父母能否注冊英國的公司？要不要交稅？等等諸如此類的問題。 一直想整理出一個文檔出來，作為我們的系列百問百答來幫助更多的年輕人在英國創業，一直偷懶懈怠。 大叔公眾號的出現開始逼著自己每天想一些東西，寫一些東西。無奈天生不是什麼文人，只好趕鴨子上架，用我日漸青澀的中文整理出一些簡單的流程和步驟，以及最簡單暴力的：百問百答。

一、注冊英國公司的目的

很多人在咨詢大叔如何在英國創業，如何成功辦理英國企業家移民的時候，喜歡問這個問題：怎麼注冊一個英國的公司？其實，大叔的經驗是：“這個問題基本上不應該是一個問題”。如果是為了真正的在英國創業，應該第一步思考的是：商業模式？如何賺錢？客戶是誰？產品／服務是什麼？客戶為什麼要買我的產品？你看目前英國境內最火熱的創業行業是什麼？是“代購”！。 真正賺錢的商業模式和商業機會，在英國其實並不一定需要注冊公司的，對嗎？

無論如何，如果要長期，正規的發展自己的創業道路，注冊一個正式的英國公司，還是有很大意義的。從最簡單直接的目的上來看，能讓你的所有收入，盈利能夠正規化，合法話，同時能夠保留一個很好的商業經營紀錄。以後無論是商業借貸還是信用紀錄都是相應的十分有幫助。當然，前提是你的生意是賺錢的，而且你也心甘情願的願意履行你的稅務責任和義務！

切忌：不要為了注冊公司而注冊公司！先想清楚你的生意，你的商業模式，客戶，想比較而言，注冊英國的公司是一個件很簡單直接的事情！

二、 注冊英國公司的類型

英國公司類型主要分為以下幾種：

  1. Sole Trader個體經營
  • 最簡單的組織結構
  • 經營者須承擔無限責任（對經營產生的任何債務承擔個人責任），不能享有公司企業的有限責任待遇
  • 形式一般為小型的本地供應商。如外賣店、建築商、裝修工等。
  • 手續簡單，監管少
  1. 私人有限公司
  • 最常用的公司形式
  • 開始運營之前必須首先在英國的公司注冊處注冊，需要遵守特定的年度和重大事件呈報及報告要求（未能遵守董事將構成刑事犯罪）。注冊時，需要指定一名年滿16歲的董事，至少一名董事必須是自然人。
  1. 公共有限公司Public Limited Company PLC

私人有限公司和公共有限公司的主要差別在於：

  • 公共有限公司可以（但不是必須）向公眾發售股份
  • 公共有限公司的已配發股本面值必須至少為5萬英鎊
  • 公共有限公司受到更嚴格的監管
  1. 合伙企業Limited Partnership
  • 有兩個或以上的擁有人，共同參與經營，分攤風險、成本和責任，分別擁有股權
  • 合伙人須對經營產生的任何債務承擔個人責任。一般責任分攤按照分紅比例計
  • 手續和監管比公司少

參考網站鏈接：

本文僅就最常見的英國有限責任公司注冊方法及步驟做一個簡單的說明。

三、 注冊英國公司的步驟

  • 登陸英國工商局官方網站: www.companieshouse.gov.uk
  • 點擊選擇 starting a company 進入頁面
  • 點擊 Register a company 進入下一頁
  • 點擊Start Now 進入
  • 根據右邊方框提示，注冊賬號及設置相關登陸密碼信息

注冊成功後登陸出現下列信息表框：

填寫基本的公司信息，例如名稱地址等，請注意：出現重名或者關鍵詞或者敏感詞的情況下是比較常見的，例如下圖以大叔所在的公司（彼得森律師行 Peterson Law Associates Ltd）為例，如果公司名已經被占用或者是涉及到敏感詞例如“King, Queen, Royal”等等，系統是不會讓你往下一步走的。

如果你一定想用KING QUEEN ROYAL或者類似的高大上名字的話，有一個方法有可能獲得通過 － 給女王辦公室寫信，要求他們給予書面同意書同意你使用名字做為公司名稱。 關於英國公司名稱的相關規定和限制，請參考：https://www.gov.uk/choose-company-name

當然，如果你不介意另外一種方法，你可以用 “VICTORIA” “ANNIE” 這種名稱是沒有問題的。

另外一種情況下，你想要的公司名稱沒有被占用，你會順利的到下一頁。

填入一些個人信息及通信地址，其中：

  • Director 是相當於國內的董事的意義，不需要是一定是英國人，可以是中國國籍；
  • 董事(Director)不一定是股東(share holder)，後面繼續闡述
  • services address 可以和 Residence address 一樣，也可以不一樣，沒有強制要求。 而且保護隱私期間，如果不一樣，在公開的紀錄裡是看不到你的個人住宅地址的
  • 關鍵問題只要選擇性填寫3個就可以

順利進行到下一步：

  • Add a person as director: 新的英國公司法允許只有1個director 和1個股東即可成立英國的有限責任公司。如果有2個或以上的董事(Director) 可以點擊此處個進入增加新董事頁面，按照上面步驟重復完成董事信息
  • Add a company or firm as director:適用於增加一個公司董事，例如其他公司持有股份同時在董事會種有指定董事進入董事會，通常在英國的初創企業不會遇到這種情況
  • Add a person as secretary: 增加一個自然人成為秘書，通常小公司可以不指定專門的秘書，此步可跳過。 如果有指定自然人為秘書，請填寫相關信息
  • Add a company or firm as secretary: 增加一個公司成為秘書，通常不適用，可以跳過

進入下一頁：注冊股份機構說明

  • 通常選擇原始股：Ordinary Share
  • 通常股份數量： 100 或者1000
  • 通常股份單價： 1英鎊每股
  • 股權聲明：如果是同股同權，通常適用默認的標准公司章程，如果有單獨說明的股份劃分，需要單獨提供說明文字在此部分

確認信息後進入最重要的部分： 股權劃分說明

同樣，股東(Shareholder/ Subscriber) 可以是個人或者公司／機構，同樣以個人占有100%為例，完成相關信息填寫頁面如上圖。

點擊提交後，進入確認頁面，如果有增加股東，無論是個人股東還是公司股東，都可以通過此頁面完成信息提交。

點擊確認後進入合規申明頁面，選擇個人提交

點擊確認後，進入總結頁面，請仔細核對相關信息包括名字出生年月地址，股東，董事等相關信息，點擊下一步進入付款頁面。注冊公司的成本到這個時候，您就應該清楚了 15 英鎊！！！！！

大叔沒錢，所有無法進入付款頁面，各位企業家完成付款後會收到從工商局發送來的相關幾個郵件帶附件如下：

  • Certificate of Incorporation
  • Memorandum of association

到這裡，整個公司注冊的流程就結束了，後續的銀行開戶需要的工商局文件就是上面兩個文件。 感謝互聯網的普及及英國政府機構的開放態度，目前絕大多數銀行或者機構都已經完全接受電子版本的打印文件作為開戶或者商業行為的基本文件。

至於如果您需要公司印章或者其他辦公相關產品的，請自行酌情考慮，最實惠的方法是在中國制作，沒有特定的設計或者規範，因為大部分英國個人或者機構接受的都是簽名作為文件的真實有效性確認基礎！！！

四、 常見問題回答

1、中國公民可以在英國本土注冊公司嗎？

答：這是允許的！依照英國公司注冊法法規規定，任何國家公民都有權利在英國注冊公司。

但是請注意：如果人在中國，注冊一個英國的公司，會遇到的問題是開設公司的銀行賬戶，因為大部分標准銀行是需要見到本人帶有效證件例如護照來銀行才可以開戶的。

2、學生可以注冊英國公司嗎？

答：可以！正如上述過程種所看見的，任何人都可以注冊公司，成為公司的股東或者董事。學生簽證在英國受到限制的是－ 工作時間長度！而不是限制工作或者作為投資者投資。所以，在這個問題上，很多法律同行都不能清楚的理解，需要為大家清楚的說明一下比較好。

通常移民局如何判斷一個學生是否工作時間？10小時或者20小時每周？首先不可能是單獨派人每個人來審核上下班時間，唯一的標准就是NI (國民保險)號碼，工作時間是在NI紀錄中存在的！！！

換個觀點來看，如果你沒有收入，沒有工資，也就意味著稅務紀錄上來看，你是沒有工作時間的！僅僅作為投資人投資成為股東是沒有任何限制條件的。

再簡單的總結一句：任何人都可以擁有一間英國的公司，包括學生。只要稅務紀錄證明沒有工作時間或者不超過規定的時間範圍即可。

如果我說到這個程度，您還是不清楚。。。。。我給您的建議將是：親，不要創業了，踏踏實實找份工作比較靠譜。

3、 我們在注冊英國公司時需要提供哪些文件？

答：注冊公司本身並不需要提供任何文件，僅僅需要提供相應的確認信息，例如生日地址出生年月。

4、注冊英國公司需要提供身份證嗎？為什麼?

答：身份證是什麼東西？英國沒有。

5、公司注冊完成之後，我需要在英國報稅或者繳稅嗎？

答：賺錢了，當然要報稅，通常來說不賺錢的公司都不需要繳納企業盈利稅，但是基本的會計成本是有的。 取決於生意的規模和形式，大約再1500-2000英鎊之間會計師成本。

6、我可以以我的名義在英國注冊多家公司嗎？英國政府對此有沒有什麼限制？

答：當然可以，英國政府對此沒有限制。但是企業家，注冊這麼多公司真的好嗎？

7、擁有英國公司後，我可以以這家公司的名義辦理簽證嗎？

答：取決於你要辦理什麼簽證了，如果想用一個新成立的，沒有真正運營的公司來辦理工作簽證基本沒戲

但是，注冊公司是辦理英國企業家移民的一個必經之路，當然除非加入或者並購一個現有的英國企業除外。  

8、英國政府對注冊的公司名稱有沒有限制？都是什麼?

 答：英國政府對注冊公司名的要求很少，一般其明確指出要避免使用的是：
（1）有關皇家用詞，如Royal, King, Queen, Prince等；
（2）有關嚴肅的政府用詞，如：Government, British, Britain等；
（3）有關社會福利組織用詞，如：Charity, Organisation, Unverisity等。

9、成立英國公司後，具體有什麼樣的稅要繳納？

請聯絡專業會計師事務所，最好是公司或者住址附近的專業事務所，找不到可以問google或者添加大叔微信 A07888088168，大叔可以給你介紹靠譜會計師。

 

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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《英國生活指南》即掃即得

 

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法國買房選區 看最新數據：巴黎房價暴漲20年 ！

在1995年至2015年之間，巴黎舊房每平方米的價格從2000歐元增長至8000歐元，增幅達到頂峰。根據巴黎公證處公布的房價走勢來看，20年內房價在不斷變化，但是幾乎從未下跌過。這種趨勢在最近幾個月表現也十分顯著。根據近期簽訂的房產購買意向書來看，公證員預期巴黎房價走勢在2015年11月之前將從2015年7月的平均7980歐元/平房米升至8060歐元/平房米。

但是法國房地產方面的法律專家表示，巴黎各個區的房價增長並不平衡。公證員解釋到：最熱門的區域增長比最富有的區域增長要快；另外，之前房價最便宜的區域在近期有接近四倍的增幅，之前房價最貴的區域有接近三倍的增幅。

盡管如此，在巴黎的富人區，如16區投資房產仍然比在19區要值得。因為16區的房產價格基數更高，起點更高，您可以獲得接近10000歐元/平房米的收益，而類似於19區的區域只有接近4500歐元/平房米。

最好的區域價格已經接近頂點

公證員指出，壹些傳統的富人區（如1區至8區），房產價格始終居高不下，但是不會超過壹定的最高價格區間。因為如果超過這個區間，價格過高，那麽房產的維護和持有費用也會相應提高很多，讓人們望而卻步。相反，在最便宜的壹些區域，購房者的大量資本進入會間接導致房價的下降：比如在巴黎最便宜的區分4年之內的房價始終維持在平均6000歐元/平房米。

如下圖所示，我們以壹室公寓為例，可以對比壹下2012年至2015年巴黎各區房價的變化。我們可以看到以下八個富人區在2013年1月時，房價仍在10000歐元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四個區仍然在10000歐元/平房米。

巴黎富人區的房價變化

以下圖表列舉了巴黎非富人區的房價變化，我們可以各更清楚地意識到，這些地區的房產價格變化很小，尤其是與傳統富人區相比。

巴黎非富人區的房價變化

 

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地產投資市場

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移民專家熱點解讀：EB-5政策調整 中國富人買美國綠卡恐更難

 

對於在美國的外國人來說，至少投資50萬美元用於創業才能拿到永居權，這項備受爭議的移民政策就是在中國富人圈中很受歡迎的EB-5移民簽證。然而美國會議員正在考慮對該政策進行調整，想要拿到綠卡將變得更加困難。

現行政策的支持者表示， 外國投資者提供了一個重要的替代性資金來源，使大型房地產投資從中受益，比如布魯克林的大西洋廣場，和一些小的項目，諸如生產食品可降解容器的北達科他州的工廠。

然而批評家指出，這成為了全球精英階層購買美國公民身份的一種方式。其不僅是一項繁文縟節的政策，同時在欺詐問題上也疏於管理。

目前，國會已提出一系列改革建議，其中包括最新發布的一項臨時應急措施，將保證該政策運行至12月初。

EB5Sir注：

這裡指，我們說的EB-5區域中心計劃，隨著9月30日臨時決議案的通過，而被臨時延期到了12月11日。

該政策可能在以下四方面發生變化：

  1. 購買綠卡將變得更為昂貴

EB-5計劃，當前要求外國投資者依據投資項目，投入50至100萬美元的資金，並保證該項目將為美國提供就業崗位。而一項改革建議，則將投資金額提高至80至120萬美元，同時保證原有的就業要求。該政策自1990年頒布以來，對於投資金額的調整已經延遲了很久，盡管更高的資金要求不太可能“減少投資移民的人數”，麥楷博平會計師事務所辦理EB-5業務的David Appel表示。

然而，這的確意味著對於中國富人來說，想要拿到美國綠卡變得更加嚴格了。中國實行十分嚴格的資本管理制度，其限制個人出境所攜帶的資金數額。更高的資金標准意味著，申請者需要進一步計劃如何將資金提前轉移出中國。

不過，盡管金額有所提高，但美國的這項投資移民計劃，仍比其他國家的同類型移民計劃要便宜很多。

EB5Sir注：

這點沒錯，這裡指的是6月4日的參議院提案，漲價到80萬基本是共識，是否會因為漲價而減少申請人數，個人感覺一定會的。老美感覺太好，如果單看投資額，確實EB-5最便宜，但是EB-5不是旱澇保收的投資，和歐洲買房移民等不具有可比性。

  1. 需披露更多的財務信息

尋求EB-5投資的項目，要求申請者在如何支配投資資金方面披露更多的信息。更為嚴格的審查制度，同樣要求項目方 – 諸如房產開發商 – 沒有犯罪記錄。

“這筆投資將支付哪些人的收入，以及這筆資金將用於做什麼，等更為詳細的投資證明將被要求提供，政府可以此判斷這其中是否存在欺詐行為。”移民律師Ron Klasko說，“這是對投資者的保護。”

與此同時，投資者將可能接受針對其資金來源更為徹底的審查。他們必須證明這項資金是合法收入，同時合法轉移至美國。

一些國會提案甚至禁止由朋友贈與的大額資金來源。EB-5簽證一直以來都是企業和投資個人進行欺詐行為的重災區。據美國司法部消息，今年早些時候，中國官員前妻趙世蘭就因洗錢和移民欺詐等罪名在華盛頓州被捕，趙世蘭和前夫喬建軍被控通過EB-5非法獲得美國簽證。

EB5Sir注：

這裡指的也是參議院6月4日的提案，涉及兩點。其一，對於項目方和區域中心加強監管，對投資者是好事。其二，對於資金來源，將要求更為嚴格，不過該提案在這點要求過於苛刻，不知道是否能夠真正落地。趙世蘭的案子，之前也報道過，她通過EB-5進入美國，並且當時已經同他的貪官丈夫離婚了，但是還做假的婚姻證明，將前夫作為配偶帶人美國，因此涉嫌移民欺詐。

  1. 投資者將不得不向他們從未聽說的村鎮進行投資

議員們就EB-5是否應該集中於城市或鄉鎮展開了激烈的討論。現行的政策包括著兩個區域，然而更多的投資集中於紐約或洛杉磯等大城市。

一些人表示，在富裕的城市地區進行的投資對於增加該區域的就業十分有效，因為這些城市通常被低就業率的地區所包圍。例如正在曼哈頓修建的摩天大樓為那些生活在其周邊卻不能支付城市生活的低收入人群提供了就業機會。

另一些人則表示，該投資計劃應該鎖定那些鄉村地區，因為那裡有更多需要工作的人。

問題是“中國投資者對鄉下並不感興趣”，移民律師Bernard Wolfsdorf表示，他們把錢投到自己熟悉的地方會感到更加安全，例如舊金山而不是愛荷華州的某個小鎮。

專家表示，這一特殊問題反映了一場獨特的政治鬥爭，國會議員們都在為各自的州和地區爭取利益，該議題將如何解決還有待觀察。

EB5Sir注：

這就是我們最近一直在談的TEA認定的問題，這是國會當前爭議最為激烈的。而戲稱的愛荷華州，正是參議院大佬Grassley的選區。當然，TEA定義的改革，尚未有定論，只能說也許將不得不投資到鄉村。

  1. 變革將可能回溯

對於這些政策調整，政策執行者將決定它們將何時生效。他們將決定該法案立即執行，或是在未來生效。他們同時可以選擇將有效期提前，這意味著那些早期申請EB-5計劃的投資者，將依據新的高投資金額和要求重新提交相關信息，並遵守新的辦理流程要求。

EB5Sir注：

這點是指，最近我們一直在談的法案懸而未決的另一大問題，祖父條款。法案何時生效，是否有追溯力，生效之後投資的項目和投資者能否繼續適用老法案的問題，都還是個未知數。但是，如果新法案要追溯到老的投資者的話，可能性應該微乎其微，除非美國移民局做好了充分的准備，被告上法庭那是肯定的。

最後，法案究竟會是怎樣，我們都還不知道，但是從現有消息而言，大致能對上文做個分析：

  1. 第一點，漲價，應該是國會共識；
  2. 第二點，第一部分，加強項目方和區域中心監管也是共識；第二部分，是否會嚴格按照6月4日參議院的提案，嚴格資金來源證明到苛刻的地方，尚不得知。不過，嚴格資金來源證明一定是趨勢，單從移民局最近的做法而言，我們就已經能看出來。
  3. 第三點，TEA定義的爭議，是所有爭議中最大的，而且是所謂的意識形態的爭議，究竟鹿死誰手，不得而知，希望雙方能拿出個中庸的方案。
  4. 第四點，祖父條款，按照CNN所謂的回溯回去的可能性，個人認為非常小，難點在於新法案生效後，如果對老項目的新投資者如何有個寬限期的問題。

總之，CNN Money的報道，與實際情況只是略有出入，就是幾個標題有些嚇人。最後，再強調一點，在所有都未有定論的當下，剛忙過9.30，繼續忙12.11才是正事。

（原文作者：Sophia Yan，原文來源：CNN Money，翻譯：僑報）

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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遙距多倫多買房可以有多輕鬆？加拿大房地產經紀帶你9步達成

在外國人購買房產方面，加拿大的政策相對開明。大多數情況下，這是一個簡單的過程。無論是用於生活還是投資，多倫多房地產是全球最具吸引力的市場之一。從法律的角度來看，在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權。

如果你計劃每年在加拿大居住少於6個月的時間，你就被認定為非居民，但你仍可開一個銀行賬戶和置購房產。如果你在加拿大停留的時間長達6個月或以上，則必須申請移民身份。外國人在多倫多置業時，沒有購房數量和類型等方面的限制。外國人可以自由地擁有自己的房產及在裡面生活，或者把房產租出去創收，或者當他們選擇將房產傳給繼承人或受益人時而出售房產，不受任何限制。外國人同樣有資格申請貸款購買房產，但貸款必須是由加拿大專業的金融機構或抵押貸款機構發放。

外國人應與有信譽的房地產經紀人合作。而選定的房地產經紀人應與買方合作，以了解客戶到底在尋找什麼類型的房產，並有能力代表客戶去尋找房源。通常，買方無需支付房地產產經紀人費用，因為房地產賣方或開發商會補償房地產經紀人。不過，在購房過程中，也會產生一些需要買方支付的費用。這些包括但不限於：

  1. 律師費
  2. 房產檢查費
  3. 土地轉讓稅
  4. 其他交易成本

在某些案例中，房地產經紀人要同時代表買方和賣方。在這種情況下，房地產經紀人必須預先向雙方披露這一事實，避免任何利益衝突。當與房地產經紀人合作時，外國客戶必須與其簽署一份買方代表協議，這意味著客戶只與該房地產經紀人合作。外國買家也需要一位加拿大律師的服務，房地產經紀人應該能從他們的專業領域推薦一位好律師。

實際的購房方式可有以下幾種：

1. 國外買家親自來多倫多。這始終是首選方法，這樣買方能夠親自看房和簽署文件。

2. 本次購買可以通過代表外國買家的授權委托方式進行。但授權書應由加拿大律師或當地的加拿大使館、加拿大領事館來安排。

3. 購買也可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，包括傳真、快遞、電話、Skype和FaceTime，這樣買方不必親自來加拿大簽署文件。

總的來說，外國買家在多倫多置業的實際過程遵循以下步驟：

1. 國外買家找一個好信譽的房地產經紀人合作。

2. 買方與房地產經紀人討論想購房的一種或幾種房產類型。

3. 然後，房地產經紀人搜索符合買方要求的房產類型。

4. 一旦買方滿意房地產經紀人鎖定的房產，買方和房地產經紀人可以進一步簽下書面買方代理協議，明確該房地產經紀人專門為買方服務及買方有意購買的房產類型。

5. 買方房地產經紀人提出了一個價格範圍建議，由買方決定報價呈現給賣方。

6. 接著，買方房地產經紀人將所有必須的信息收集起來整理到報價中，並提交給賣方的房地產經紀人。

7. 買方房地產經紀人與各位賣家及他們的房地產經紀人談判，商定賣方能夠接受的價格和條件/條款。

8. 一旦條款達成一致，雙方均已簽署最終報價，買方房地產經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給買房代表律師，賣方經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給賣房代表律師。買方律師與賣方律師合作，檢查房產所有權，剩余問題都解決後，就到市政當局進行交易登記。

9. 雙方律師就所有銷售條款達成一致後，完成注冊和關閉交易。最後，買方獲得房產所有權和鑰匙。

必須指出的是，在大多數加拿大房產交易中，買方通常需要兩場、在某些情況下甚至三場的房屋檢驗。第一次在報價後進行，檢查房產是否有需要解決的問題。如有，應該有協議規定賣方會解決問題。某些問題必須在房產出售前解決，否則貸款人（如有）不會為交易提供貸款，房產保險公司也不會為房產提供保險。接下來的檢查發生在問題解決後，交易關閉前。通常，買方在報價時需支付至少相當於購房款10%的押金給賣方，以向賣方表明買方誠意。

 

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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聖基茨移民新政解讀：投資者早入手佔優勢

聖基茨尼維斯投資入籍計劃簡介

聖基茨和尼維斯聯邦於1984年設立投資入籍計劃（Citizenship By Investment），是世界上同類項目中建立時間最久的項目。聖基茨和尼維斯政府設立這個計劃，旨在通過這種項目，吸引高品質的投資者為本國帶來更大的投資、發展本國家的經濟，則這些投資者將會獲得機會申請公民身份和護照。按照當前規定，根據投資移民項目獲得公民身份的資格，政府需要：投資在指定的房地產，投資金額不低於40萬美金。或捐獻25萬美金到45萬美金的數額（金額取決於申請中所包含的家庭成員的數量）給糖業多元化基金（一個公共慈善機構）（SIDF捐獻選項）。

投資移民計劃將越趨改革變好，投資者現期可及時入手提早投資

隨著今年聖基茨國家新總理哈裡斯上任後，聖基茨新政府對各國外交關系表示高度重視，更積極與各國（美國、加拿大、英國等國家）出席國際高峰會議，希望通過深度維護和提交外交關系，助就該國家的護照免簽國家量有所增幅，項目價值和潛力更高。

優勢一、聖基茨新政府外交能力強，投資入籍計劃項目含金量更高

在2015年07日30日，由聖基茨政府和移民局主辦了“聖基茨首屆投資移民咨詢大會”,現場更邀請了相關政府部門、IPSA國際管理公司等參會，共同探討聖基茨投資入籍計劃。聖基茨新政府高度重視投資入籍計劃，並通過各界征集意見來擬定和進步實施各項改革和方案，力求讓項目各項政策和申請流程、批核規章更加完善及優化。而新政府以主動積極的態度與各個國家進行相關會議，高效率的維護和提升各國與本國之前的外交關系，實現免簽國協議。可見新政府外交能力能夠在未來可讓護照免簽國家增加（目前已有132個國家和地區與聖基茨國家實現免簽和落地簽協議），即護照含金量變高。

聖基茨首屆投資移民咨詢大會現場圖

優勢二、投資入籍政策受ISPA國際管理公司重視，投資保障受保護

因得到了ISPA國際管理公司的重視和認可，新政府更采納了IPSA國際管理公司提出的20項針對投資入籍計劃的建議。更大化的保護和提升了投資者（國家公民）的各項權益，其中更包括未來將會由政府、移民局、財政服務監管委員會每年將會定期審核相關獲批資格的投資移民服務地產商。通過監管和審查服務商，以保證投資者合法權益和財產保障。聖基茨國家投資入籍計劃，現期是中國投資者大熱門關注點。而隨著該投資移民計劃的在推行，這也將會吸引更多的投資者會選擇聖基茨尼維斯。未來投資價值可見。提前入手投資，坐等房產項目升值，盡享聖基茨國籍公民待遇和更多投資移民優勢。

聖基茨尼維斯聯邦國家投資移民優勢

投資者在通過投資入籍計劃取得公民身份後，投資者（即作為申請人）及其家人享有全面公民待遇。作為聖基茨和尼維斯聯邦公民，申請人及其家人將獲發聯邦護照，享受超過132個國家和地區免簽證和落地簽待遇，當中包括歐盟國家、申根國家、如瑞士、法國、德國、意大利、挪威、瑞典、芬蘭、丹麥、奧地利等；英聯邦國家和中國香港，如英國、新加坡、愛爾蘭等歐盟國家。

聖基茨和尼維斯聯邦公民可於該國及加勒比共同體成員國內居住，無時間限制。而且，聯邦公民無稅務負擔，即使居住在聖基茨和尼維斯境內，亦無直接稅賦。

作為英聯邦成員國居民，子女教育可享有更優質待遇。例如，小孩可以免學生簽證而直接在英國入學。畢業後，可在英國工作兩年而無需申請工作簽證。

【聖基茨和尼維斯聯邦投資入籍者權益】

  1. 申請人及其所有符合資格的家庭成員可終身享有公民身份；
  2. 允許擁有雙重國籍，不要求申請人告知原本國籍，且不要求申請人在聖基茨和尼維斯定居；
  3. 申請人及所有符合資格的家庭成員可獲得永久居民及工作的權利；
  4. 在聖基茨和尼維斯境內享有完全居住及工作的權利；
  5. 聖基茨和尼維斯不對公民在國外的收入，資本增值，受贈，財產及遺產等征稅。

 

綜合分析

因應現期各國移民政策瞬息萬變，逐漸收緊移民政策及提高申請門檻，令更多的中國投資者對美國及其他國家的移民項目感到困惑及無從下手。在對於眾多移民項目的選擇下，建議投資者謹慎了解意向移民國家的相關移民政策和投資額度要求，需根據自身需求（包括自身的移民目的、投資額度、護照國家免簽量）等多方面進行考慮，選擇最適合自己及家庭的合資格移民項目和專業的移民服務商。投資項目多，投資者應進行深度比較和市場考慮再進行投資入手。

 

Elmo Woo專欄全集

免稅天堂聖基茨尼維斯 國人投資新熱點

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帶你認識美國高中招生官眼中的你：7大成功特質你具備了幾種？

途西教育中學留學部門總監，前勞倫斯威爾中學招生辦公室主任助理 Justin Anderson 從招生官的角度與廣大同學和家長分享了寄宿高中申請者的7大必備特質。Justin用一個個生動的例子和他的親身經歷深入淺出地為大家還原了招生官考察學生時的心理活動和他們的錄取學生的標准。如果您錯過了這次演講，沒有關系，我們在這裡為您重新梳理和總結了這次演講的精華。

誰是招生官？

寄宿高中的招生委員會通常由很多富有經驗的招生官組成的，他們對於一個學生的錄取與否有著最大的發言權。這些經驗豐富的招生官往往身兼數職，在學校的不同崗位擔任過職務。他們可能是學科教師，可能是學生宿舍管理員，可能是學校橄欖球隊的教練，多元的人員構成和豐富的學校閱歷使得他們評判學生的標准也趨於多元。在某項運動中天賦異稟可能會讓你成功打動教練員招生官，但是卻不能說服身為教師和宿管的招生官；出眾的學習能力可能使你在老師眼裡脫穎而出，但是卻無法讓注重體育和社交能力的招生官信服。招生官們經常會換位思考，他們看中的往往是申請者的綜合素質，著重考查學生能否在校園生活中勝任不同的社會角色。正因如此，Justin歸納了7個寄宿學校招生官用來評價學生的標准。

1、求知欲

求知欲是最重要的評判標准。值得注意的是，從招生官的角度來看，它更多的是指學生在課堂外展現出的學術興趣。

2、課外活動影響力

課外活動不在於多而在於精。招生官在乎的是這些活動的影響力，他們希望看到的是，在多大程度上學生通過參與和從事這些這些活動而給周圍的人和他所處的社區帶來了良性的影響和改變。

3、正直

毫無疑問，講原則、品行端正的學生永遠都是招生官的寵兒。

4、拓展

招生官喜歡願意不斷嘗試新鮮事物的學生。興趣是最好的老師，樂於嘗試並學習新鮮事物的學生往往會具有更強的可塑性和可能性。

5、堅毅

堅持到底，鍥而不舍永遠是成功者的必備特質，這無可厚非。

6、社交能力

招生官希望找到的是那些能在不同群體和社會環境中游刃有余的人。出眾的社交能力能讓學生迅速適應新的環境，在互動中相互學習，迅速成長。

7、真實

學校想要營造的是一個多元而包容的學習、生活環境。招生官十分看中每個學生的個性特質。學校想招的是不同類型的學生，強調生源的異質性和多元性，不要試圖扭曲自己去做你認為學校想要的學生。

正在准備申請的或者有志申請美國寄宿高中的同學們，你們是否具備了以上這些成功特質呢？如果答案是否定的，那在今後的學習、生活和申請准備過程中廣大學生和家長應該如何有意識的培養這些特質呢？如果答案是肯定的，你又是否可以自信而又恰如其分的通過面試和申請材料向招生官很好地展現這些特質呢？歡迎咨詢途西教育！我們會讓你如虎添翼，使申請事半功倍。

 

途西教育專欄全集

 

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加拿大頂級華人經紀細說在多倫多購買新建公寓那些事

目前，多倫多和溫哥華是加拿大最火熱的房地產市場，在這兩個都會地區，即使是普通的獨立屋都索價100餘萬元，豪宅的售價更是高得幾近離譜。由於加國房貸利率極其低廉，就業市場也比較穩定，溫、多兩地的獨立屋相當搶手，形成了買家多於賣家的賣方有利的市場。

根據蘇富比提供的統計數據，今年上半年，溫哥華地區價格400萬元以上的豪宅銷售量暴漲71%，在大多倫多地區也躍升72%。蘇富比預測，在多倫多和溫哥華對價格達到100萬元的共管公寓（這是蘇富比界定豪華共管公寓的標准）的市場需求，將繼續維持強勁，尤其是在市中心地區。那究竟在多倫多購買公寓期房項目有什麼要注意？金牌經紀江曉清帶給你以下實用資訊：

一、法律

當你從開發商手中購買新建Condo公寓時，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最權威的法律依據和保障。

二、買家保護

  • 當你購買新建公寓時，你有權在10天的冷靜期內取消購買。這裡提到的“10天”法律上定義為：自你收到的最後一份雙方全部完成簽字的購買和銷售合約或房屋聲明書（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
  • 房屋聲明書（disclosure statement）中任何內容更改之後，你有權在10天內取消購買協議（例如，聲明書中有明顯的改動）
  • 如果你取消了購買，開發商必須償還你的所有定金付款及可能支付的利息。
  • 開發商必須將你所支付購房定金存入信托
  • 未經您的同意或法院命令，開發商不能終止與你的購買和銷售合約
  • 像其他所有的新房一樣，新建公寓受到安大略省新屋保修計劃法案監管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

溫馨提示

購買新建公寓並不意味著你可以省去驗房步驟（它會幫助你做出明智的決定，並了解房屋的狀況和真實價值）。

三、開發商的義務

  • 采取一切合理措施，按時完成公寓建設項目（如果你的公寓房無合理理由的拖延交房，你可能有賠償的權利）。
  • 不能延遲注冊需要建立公寓公司法律文件。
  • 為你提供房屋聲明書（disclosure statement）。

四、房屋聲明書（disclosure statement）

開發人員必須為您提供一份包括以下內容的房屋聲明書：

  • 物業描述（如土地和建築周邊及單位的界限）
  • 開發商有意向出租的單位數量——如果開發商打算繼續保留房屋單元的所有權，則開發商成為該單位的擁有者，並可以控制一些公寓運作上的事務（共管式公寓法沒有限制購買者的單位購買數量）
  • 對未完成的公共設施，開發商要公布預計開始建設和結束的日期
  • 該公寓公司目前的預算和開支——開發商必須公布第一年運營的預算收入和支出，並應顯示支出細項，如員工、維護和公用事業等費用（這些信息能讓你能夠合理計劃第一年的每月管理費。並且，如果發現報告中顯示了開發商推遲了一些開支，或者部分開支沒有包括在第一年預算，那麼你也能做好管理費增高的准備）
  • 該公寓的聲明——包含公寓的基本規則，規定了你的單位和公共設施的定義（包括你擁有的百分比比例），並顯示每個業主必須在每月繳納的公寓管理費金額
  • 公寓的章程、規則和限制——其他一些關於單位和公共事項的細則（例如，可能會限制寵物大小或數量；你可以使用百葉窗/窗簾的色彩；如果想出租你的單位，你應該提供某些文件等）

五、管理費的上漲

新公寓業主有時會對大幅增加的公寓管理費感到驚訝和不滿，這種大幅增長最常可能發生在第二或第三年。

開發商雖然在房屋聲明書中已經預計規劃了每月的開支，但是直到董事會接管，並進行第一次准備金研究後你才能開始知道維持建築物的真實成本。

六、公寓保險

屋主需要了解公寓的保險能夠償還哪些損失，因為房屋的一些損壞和維修費用可能是非常昂貴的。了解公寓的保險，也能幫助你決定是否需要購買自己的保險。

七、購買之前

在購買新建房屋之前，一定要仔細閱讀房屋聲明書（disclosure statement）和公寓提供的預算，並與專業的律師、地產經紀或者會計人員進行溝通，多問幾個如下問題：

  • 在第二個財政年度，管理公司有多大可能提高管理費？
  • 是否有任何推遲交付的公寓開支會導致屋主的開支增加？
  • 較之其他擁有相同水准公寓公共設施的樓盤，這裡的管理費是否合理？
  • 是否所有的水電等公共事業費包含在每月的管理費中？如果沒有，那麼你是否能夠承擔每月這些額外的開銷
  • 第一財年的儲備基金是否只有管理公司預算的10%？（這是最低的儲備基金額度。這也意味著屋主們對儲備基金的貢獻可能要迅速增加，在第二財年，這可能會影響你的管理費）
  • 有多少單位開發商想要保留產權並進行出租？
  • 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
  • 公寓本身管理公司的保險能夠保障哪些東西？多少金額？

眼下的大多地區公寓市場依舊非常火爆，不少海內外投資客都看好這個穩定且繁榮的市場。作為一項投入和回報都比較穩定的投資項目，能夠認清其中的一些風險，尋找到一個專業的從業人員想必更能為你的投資保駕護航。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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