Category: Special Investment Column

近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？     

我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。    

澳洲房產開發：回報風險並存

澳大利亞被視為一個政治穩定的國家，宏觀經濟基礎穩固，也在逐步增長，生活方式也是相對平衡有層次，良好的教育系統，擁有沒有被污染的空氣和水，更重要的是這個國度的人非常友好慷慨。用一句簡短的話來概括就是“地球上的天堂”。但是和諸多的西方民主資本主義社會一樣，房產開發在澳大利亞也並非一件易事，都會受制於政府的條條框框，規劃，市場，銷售，建造的風險。但是回報可能也是很大，基於投入的資產回報率可以達到每年20%。不同的產品，市場條件和項目的大小，有的項目的回報率甚至可以高達每年150%。當然，回報和風險是同時存在的。             

鑒於我多年在亞洲和澳大利亞地產開發和建造的經驗，我總結了在行業內的一些成功因素：   

1、時間掌握

地產開發並不是一個線性的流程，事情並不是一個接著一個來的。經常是很多事情同時發生，所以要求管理者能隨機應變確保項目的成功。舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到了規劃批文以後才可以開始？其實只要你有足夠的信心你的設計規劃不會被大幅的修改，就未必需要遵循這個時間點。最近在悉尼有一個項目，他們在拿到了規劃批文的2天後就已經開始開工建樓了。這是一個非常理想的狀態，項目的管理也是非常出色，為項目贏得了時間。畢竟時間就是金錢。

2、項目經理

很多中小型的地產開發商，很大程度上依賴於外聘的顧問和承包商，包括建築師，機械師，地區政府，建築商，承包商，規劃人員等等。為了確保項目成功，需要有人能夠遵循非常嚴格和專業的途徑來管理項目。如果有人只是“業余兼職”來管理一下，那項目注定是會失敗的。作為一個好的項目經理，就好比在牧場上管理一群自顧自走的牛羊。一個好的牧羊人（項目經理）必須具備專業技能和頑強的意志力來驅動整個項目走向成功。

3、風險評估

一個成功的地產開發商是一個精明的風險承擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下底線，什麼時候不可以。即便是需要這麼做，他也能知道隨之而來的財務，法務和商業上的後果。限於商業機密，我們在這裡也無法透露太多，但是如果你無法接受挑戰和風險，那麼地產開發不適合你。畢竟為了獲得每年150%資產回報率，你還是需要有選擇地承擔一定的風險。畢竟天下沒有免費的午餐。

4、產品設計

要成功你必須站在市場的前沿，預測下一個市場的大趨勢。你如何打造你的產品去迎合持續的需求。即便是在現在這樣一個需求強大的市場環境中，我看到的最成功的地產項目是那些獨一無二的，讓人為之眼前一亮的項目；是一些市場上從未見到過但是見到以後又能欣賞到其價值的項目；這些項目最終成為一個市場上一直熱烈討論的點。鑄就這種項目並不是說一定要投入大量的資金，但是一定需要創新的思維和對地產項目的熱情。設計出貼合目標消費群體的產品和地段是項目成功的關鍵。有一個例子：我最近看到一個全新公寓項目坐落在東區一條非常繁忙的馬路上，做得非常有“設計感”，是那種潮流的倉庫的風格，還帶著塗鴉牆，是低成本和酷酷的時尚感的結合體。但是，這個項目在預售中沒有賣掉一套房，銷售非常緩慢使得後期的開工非常痛苦。其實這種設計並非適合所有的人群和所有的地段，他們絕對是在那個地段設計了一個錯誤的產品。

5、人脈經營

開發商需要與專家們建立很強而且緊密的關系，同時也要具備專業知識。他們需要經常尋求第三方的建議和在整個流程中涉及的方方面面的人溝通。他們需要持續地閱讀，溝通和約見不同的人來隨時跟新他們的知識。他們不能僅依賴於過去的經驗，當他們開始建立一個新的項目時，他們需要用全新的視角來看待問題，從問題的核心出發作出理性的判斷。如何讓一個在Collingwood區域的公寓項目和在Hawthorn區域或者Ringwood區域不同？多和你信任的項目所在區域的地產中介溝通來判斷市場的需求和對設計風格的偏好。想要知道哪裡有不錯的但是沒有在市場上售賣的土地，你就需要跟政府評議會和規劃師多溝通。哪家公司最近設計的公寓的項目在4周就賣掉了。為什麼與之毗鄰的項目開盤了一年了，還在賣？誰是你的目標市場？哪種組合是最優化的？

以上這些原則一直是我們所欣賞和恪守的，並切實運用在我們的每個項目中我用一個流程圖幫助大家更好地理解地產開發的流程，並且列出STM地產是如何在這個紛繁復雜的流程中協助投資者。   

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

1. A與開發商簽訂了購房合同，說好5年交房，房屋售價為60萬澳元；
2. A在簽合同時支付了第一期10%的首付款，即6萬澳元；
3. 在簽訂合同2年的時候，A找到了B，想將這個即將要交房的物業轉賣給B，售價為70萬澳元；
4. B答應了，並付了一筆訂金（一般為房價的10%）給A，即7萬澳元；
5. 到了交房時，B將63萬澳元尾款交給A；
6. 同時，A將54萬澳元尾款交給開發商，物業順利成交。

對於A來說，這一交易，他用2.5年的時間，支付了6萬澳元的本金，賺到了10萬澳元的利潤，相當可觀。但A需要在交房前按照政府要求按時交納印花稅（按照60萬的房價交納）。而B則需要按照70萬的房價交納印花稅。其次，對於淨賺的利潤，A還要支付中介的佣金，以及資本利得稅（即差價售出部分作為A當年的收入繳納個人所得稅）。如此一來，其實A的淨收益並非有看上去的那麼多。

其次，A在與B簽訂了合同後，A與開發商之間的合同仍舊生效，因此A依舊需要履行其在樓花合同下的責任和義務。在交房時，如果B的資金不到位，沒法和A交割，則A也無法和開發商按時交房。開發商可根據原合同追究A的責任。

此外，值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不贊成如此做。因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。其次，開發商往往會在購房合同中說明名，買家不能在交房前轉手以限制買家。由於開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，如果任由買家隨意的轉手定價，極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

尤其對於一個二手轉賣的樓花來說，A只能尋求本地買家，而不能再賣給海外買家。因此，如果有此意向的買家，建議在簽訂樓花合同前與自己的律師了解清楚合同內容。（澳大利亞不同的州有不同的規定，以上內容只適用於在新南威爾士州的買家）。

海外買家買地建房

如果轉手空地，則可以賣給本地或海外買家（海外買家需要申請新的買房許可）。如果在交地前轉賣，則流程和上文類似。如果交地後且和承建商商量好的前提下，則基本可以自由轉賣。

但是需要注意的是其在購買空地時申請獲得的海外人士買房許可（即FIRB許可）是有條件限制的。該限制包括：

1. 申請者必須買空地用來開發建房；
2. 申請者必須在許可日起24個月內開工。

對於以上限制的解讀，許多讀者可能覺得並不影響其在24個月賣地。其實並不是這樣的。

無論在交地前或交地後，如果買家不能在24個月開工建房，都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。

如果買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。但是這個賣地許可的申請並不在買房許可申請的列表之內，而是一種額外的申請。對於FIRB來說申請審批的速度沒有30天的限制，且委員會會根據單獨案子單獨評定，因此在時限上很難控制。建議買家應當提前做好規劃。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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