Category: Special Investment Column

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【重磅新聞】EB-5過期在即 草案要點逐個數

12月4日，參議院司法委員會主席，Chuck Grassley和其戰友Patrick Leahy，對外公開宣布了一篇名為：Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program（EB-5還有幾天過期，Leahy和Grassley呼吁立法支持，改革及延期就業創造的外國投資計劃）的宣傳稿，並全文附上多方妥協後達成的EB-5法案草案原文和摘要（如需原文，請微信留言索取）。

閑話少說，草案摘要：

  1. EB-5計劃延期至2019年9月；
  2. 增加DHS（國土安全部，移民局上級部門）權利，當有欺詐、違法濫用和對公共及國家安全時，拒絕或終止申請；
  3. 設立”EB-5誠信基金“，區域中心和投資者付費，支持DHS執行審查和現場調查，監督檢測美國及海外的欺詐；
  4. 要求背景調查，對於區域中心和項目的合伙人；
  5. 要求對於投資者更多的信息披露，關於商業風險和利益衝突；
  6. 要求更多的項目監管以及更緊密的證券合規監督；
  7. 加強對於貧困地區的激勵，使得更多的資金能夠流向城市貧困區和鄉村地區，一如國會初衷；
  8. 最低投資額升值80萬美金，並設定調整機制；
  9. 改善就業計算機制，確保EB-5項目確實能為每個投資者創造所需的10個就業；
  10. 增進可靠性和透明度，要求DHS員工記錄特定的交流文檔並防止特殊處理；
  11. 縮短審批時間，通過提供優先處理流程和繳費，來調整滿足高效處理。

摘要中沒有提及的要點，也是我們最關心的問題：

  1. 兒童節條款廢除，生效日為法案生效日，即不會追溯回已遞案的投資者；
  2. 沒有期待中的項目祖父化條款，法案一旦生效，立即對今後遞案的所有投資者生效；
  3. 簽證配額未放開，排期問題最終無解！
  4. TEA漲至80萬美金，非TEA維持100萬美元，5年調整一次；
  5. 就業計算，10%需要為直接就業，可以是NCE或者JCE；
  6. 2016財年起，為農村和城市低收入區分別預留2,000張簽證，當年用不完可留到該類別下一年度，第二年再用不完，可以開放給別的區域使用；
  7. 設定審理時間，I-924為120天、I-526為150天，I-829為180天；

* 法條難懂，以上信息不一定准確，留待專家解讀。

EB5Sir注：

該項草案，已經同行業協會IIUSA以及相關利益機構達成一致，並得到了眾議院司法委員會主席Bob Goodlatte的支持（至少宣傳稿是這麼說的）。

不過，非常蹊蹺的是，大佬把草案（請注意不是提案更不是法案，而且是注明為Discussion Draft的文本）公之於眾，呼吁支持，不免讓人想起還另有一種陰謀論，擬定草案的大佬未獲得更大的大佬的支持，在最後一周放手一搏。

能否通過，還有幾天自有分曉。請密切留意我的專欄發布。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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買房買膩了嗎？歐洲古堡等奢侈地產正受富豪們熱捧

古堡莊園、葡萄園等奢侈地產投資暗潮洶湧，古堡以其稀缺性和獨一性，成為地產界的翹楚和奢侈品。而歐洲古堡以其得天獨厚的地域性，文化和歷史價值，受到國內地產界投資大咖的追捧。

以下幾個因素或可解釋古堡等奢侈地產的投資動機：

1、收藏價值

古堡的收藏價值比較持久，歷史性恰恰是其投資優勢之一。其歷史和文化價值帶來的升值潛力無疑是投資者所青睞的。每一座古堡可以說是一座博物館，從建築風格設計到房間布局與結構，都有很高的歷史價值。

2、身份地位的像徵

古堡代表著一種精英消費，古堡的稀缺性及其背後的歷史積澱和文化傳承可以彰顯買家的社會地位和品位。從更深層次來說，古堡”堡主”投資的是一種生活方式，在歐洲買古堡可以擁有其永久產權，”老宅”得以世代傳承。

3、商業增值

古堡的投資價值還體現在對其商業的增值上，將古堡改建成博物館，會議中心，高爾夫球場，獵場，特色酒店等商業場所都是極具投資潛力的經營方式。建於中世紀的古堡一般有數百年歷史，一般集生活休閑工作娛樂等功能為一體且占地廣，結構龐大，房間眾多，堡主可以將部分區域對外開放，比如大廳、圖書室、部分臥室、花園、湖泊、葡萄園等，或者直接作為博物館供游人參觀。

國人投資古堡興趣漸濃

部分購買者買古堡是為了收購酒莊。拉圖拉甘（青島）國際酒業有限公司董事長程海燕，買下了位於法國波爾多的拉圖拉甘（Latour Laguens）古城堡。這座古堡就是坐落在葡萄酒莊內，程海燕借古堡投資發展釀酒事業，提升企業整體品質。還有人購買古堡是為了用作商務談判，比如一家著名私企的總裁張茵購入了位於在法國南部波爾多峽谷的Vskan古堡，除了商務活動，古堡也成為向其客戶展現公司實力的場所。英國有一家希爾頓酒店就是古堡改建而來，每年吸引了大量客源。相關的古堡旅游產業也應運而生。

超高淨值人士是古堡的主要投資者。《財富報告》中提到，這些超高資產淨值人士越來越注重物業，並視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別。（中國的十億富豪數目在未來十年將迅猛增長，進一步增加154名，中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。就十億富豪數目增長率而言，全球排名前30的城市中，中國城市將占到三分之二）。中國富豪愛不動產和收藏的特性在古堡投資裡表現突出。

Quinn專業點評：英國古堡值得投資

在英國，各種向國內投資者敞開大門的優惠政策，讓英國成為中國在歐洲的第一大投資目的地。英國的“圈層營銷”在古堡上體現的很充分，即投資者通過特定的渠道和人脈獲得而非通過市場售賣。古堡投資確實價值不菲，但是以長遠眼觀考量是理想的投資選擇。英國的物業是永久產權，擁有了該物業也就意味著投資者實實在在地擁有了其所在的地塊。以古堡為主的奢侈地產由於其特定的歷史文化，也是政府保護的建築，獨特的投資和收藏價值得以其彰顯。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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勢頭減慢 風險難料——美國房產風雲將如何變幻？

“以房養學，包租5年，投資收益可以邊供孩子在美國讀書生活邊出租養房”­­——乍一聽，這響當當的標語對於任何人來說恐怕都頗具誘惑性，於是來自上海浦東的潘女士就毫不猶豫果斷拿下。不僅如此，她一口氣拿下了10套這樣的美國雙拼別墅。

海外“以房養學” = 置業學業雙豐收？

然而讓她始料未及的是，她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的管理費；更加讓她感到驚詫的是，之前與中介公司逸鼎投資簽署的“五年包租”合同也失去約束效力，因為對方以“歇業”為由，拒絕為其代理在美房屋出租事宜。可是根據《觀察者》的調查，逸鼎投資公司實際並沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，同時繼續對外招攬客源。

本以為是一本雙利的好買賣，可現在潘女士無比懊悔自己這筆“以房養學”的大手筆投資。想盡快出手賣掉，但是投資公司告訴她，美國房市最近相對2013和2014年迅猛增長的勢頭相比有些低糜，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時價值已經跌了近半。

投資美國房產的“寒冬”季節真的來臨了嗎？

根據全美房地產協會最新統計資料指出，中國人作為投資美國地產的海外買家在過去的五年來瘋狂置業並且在去年超過所有外國投資者，成為在美地產置業的第一海外買家，原居前三名的加拿大、英國和印度被中國迅猛超越。

可是最近，業界卻傳來一致的呼聲，說中國買家穩坐第一把交椅沒多久似乎就迎來了“寒冬”的痕跡。

作為一線的中國地產企業在美國的代表，德信控股北美分公司副總裁何源流認為，最近中國買家購買美國房地產的相對低糜狀態和中國對於個人外彙限制不無關系，個人外彙現在都需要去公安局備案拍照，管理非常嚴格。

“不過中國買家畢竟在整體的美國地產銷售上所占比例還是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之後，我相信也會有很多歐洲投資者會考慮為自己的財富選擇多一個出路，美國會是一個首選。”

何先生還告訴我們說，2016年是美國的大選年，他們依然看好美國房地產市場走勢，因為按照往年的慣例，通常大選年的數據都會比較好。”

人民幣加入SDR之後會加速貶值，一旦正式開始貶值，人民幣外流的情況可能會有加速，那麼投資美國地產依然是一個不二的選擇。

美國國際集團（AIG）副首席經濟學家莫恆勇同樣對美國房地產市場表示了類似的信心。“我對美國房地產整體依然比較看好，未來幾年我相信其價格上依然會保持4%-5%的升幅，從供需角度看，新建家庭的速度從2009年到2014年一年只有60萬戶，遠遠低於經濟危機前的120萬戶。”

在這個層面上市場還是有很大需求方面的增長空間。新增家庭從2014年下半年開始有大幅度的回升，而目前這些新增的家庭主要是以租戶為主。

中長期來看，未來幾年美國經濟會有一個溫和的增長，每年經濟增速大約在2.5%左右。海外買房置業程序非常繁雜，然而隨著美國經濟的整體復蘇，美國的創新力和可預見性，使得美國的地產對於投資者來說依然具有實力和吸引力，雖然不會有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增長，不過依然會穩步上升。

美國買房如何慎防潛藏風險？

“以房養學”對於很多有移民意向的中國投資者或者孩子在美求學的家長來說是個很好的選擇，不過德信地產的何先生對大家的建議有以下幾點：

1、要選擇有信譽的公司進行投資，而非背景不詳的中介機構；

2、簽署合同的時候需要異常小心仔細，最好有第三方律師的協助和介入，最大程度上保護投資者的利益；

3、在項目選擇上要有所刪選，回報率是其一，同時也要看市場；

4、“以房養學”則最好選擇孩子就學學校的周邊區域，在解決孩子住房的同時也可以同時出租保障收益。

願大家謹慎投資，投資有道。

 

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第二部分）

在本文的第一部分，我介紹了經濟獨立的概念，解釋了為何在達到這一相同目的，精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分，我將討論如何實現這一目標。

但首先，我要討論一下投資界普遍存在的一種現像，那就是存在兩種截然不同陣營的投資者：愛好房地產的投資者和厭惡房地產的投資者。兩大陣營中間似乎沒有多少人。討厭房地產作為投資的人通常認為，絕大多數喜歡房地產作為投資的人容易被誤導，未做仔細思量就做決定，他們的判斷通常受到自己的情緒影響。

房地產投資最常見的四大問題

1、當你購買一項票類投資，如股票或債券，你不會像那些可以看到，觸摸和感覺到的投資一樣，像房地產，特別是住宅房地產，投注同樣多的情感。心理學家解釋，人們首先基於感性做出決定，然後找到合理的理由來支持他們已經做出的決定。如果你正在與一名銷售員打交道，她的工作是向你灌輸你所需要確切的原因，為你已經無意識地做出購買決定合理化。這其實是一個思維陷阱。真正的投資決定不應該基於情感，而僅僅基於純粹冷靜的理論。

2、第二種批評是，大多數愛好購買住宅房地產投資者主要基於一廂情願的想法和傳聞，而不是可靠的研究。對股票和債券投資者來說，“我認為價格會上升”這句話並不足以構成購買的充足理由。這些人需要那些具備碩士或博士學歷的著名分析來指導他們做出投資決定。出於這個原因，他們不喜歡房地產，因為研究往往是不可靠，而且經紀人的觀點可能因利益衝突存在很高偏頗。

3、有些房地產肉眼看來可能美麗，讓你從心底滿意，但是因為以上兩個原因，真正的風險通常被低估，大多數這樣的房地產投資最終可能是災難性的，導致你的財務受損。

4、不同於股票或債券投資，你只需要做出正確的買賣決定就可以賺錢，在房地產投資上，你需要做的工作是連續的，這樣才能賺錢。房地產投資回報可能因空置、糟糕的租戶、支出、維修和報廢等原因受損。房地產投資者必須努力研究，做出聰明的決定以確保盈利。買對的只是第一步，你必須讓它有效益。

總之，首先你必須買對，基於理性，而非一時衝動，依據可靠的研究分析（不只是銷售人員的意見），了解風險，然後在你買第一套房之前建立一個商業計劃。這個計劃很關鍵，所以你必須想辦法減輕你的空置風險，選擇合適的租戶，控制你的支出，甚至做出退出策略。一項嚴肅的投資就該如此。不幸的是，大多數房地產愛好者不這樣做，僅僅依靠好運來賺錢。

為了經濟獨立，這一點更為重要，因為你依賴於一個穩定的收入流。計劃或執行的任何錯誤將使你的經濟獨立的夢想很快變成一場噩夢。當你不能消除所有的風險，你必須做的一切正確的決定以盡可能多地減輕風險，這樣你成功的機會就會最大化。

房地產投資風險管理有法

在為客戶開發的模式中，通常，我會非常有條理地做一下最低限度的考慮：

1、資產必須有良好的需求，容易出租（正確的類型、位置、設施、公平的價格，等等）。
 
2、根據主要的房價與租金比率和費用和租金比率，將房子出租給有工作的租客。稅收和保險費用必須要低。最好是沒有業主協會（Homeowners’ Association）費用和相關的問題（該協會可能虧錢或被起訴，這將最終影響你的投資收益）。

3、如果價格合理，在流動性的市場買賣。當地的法律制度必須有利於業主，允許租金自主漲幅以及必要時能夠輕松、快速地驅逐不好的租戶。

4、充足了解當地的人口動態、基本面，確定符合資格標准的租戶足夠（收入、償付能力、背景調查）。

5、房屋檢查，獨立公允價值評估，和在你購買之前做好盡職調查，核實潛在收入，職業，租戶資格，和支出費用。

在我考慮將合適資產納入客戶投資組合之前，必須滿足上述所有條件。現在很容易理解為什麼市場上絕大多數的待售房地產並不是一個好的投資選擇。賣方總是極力地推銷自己的房產，但買方需要自己進行區分。

雖然我不想承認，但不喜歡房地產的投資者是正確的…大多數愛好房地產投資人方式不對。然而，大多數人缺乏必要的知識或者沒時間去認真參與，或是這麼有條理的。這就是為什麼他們可以采納像我這樣的投資專家的建議幫助，但專家必須做過研究，他們必須理解經濟學，投資組合管理以及風險管理。友好的經紀人無疑是你買房、賣房最好的專業幫手，我相信只有投資專家能處理你的投資。投資專家根據你的投資表現得到有償回報——只有你先賺錢，他們才會賺錢！

最後，記住經濟獨立，你才能按照所希望的方式生活，無需擔憂金錢問題，為錢工作。如果人沒有實現經濟獨立，他們就需要用時間、知識和精力換取錢財。幾乎是所有你認識的人都是如此。而經濟獨立的人不再需要這樣做。但房地產投資需要投資者努力做工作，從而使他們的投資能夠有效益，不是嗎？是的，這就是為什麼你必須將這個角色委托給房地產投資專家。像我這樣的人會面面俱到，所以你可以放心，你的投資會得到很好的管理照顧，讓你經濟獨立夢想成真。

 

Sidney Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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俄羅斯房地產遭遇瘋狂寒冬！八張圖表看透2015俄羅斯房市

為什麼俄羅斯房地產市場這個冬天瘋了？你會這樣問我。是這樣的，在過去的24年，俄羅斯房地產市場從未有過如此戲劇化的傾向。全國各地的供應都大幅度偏離正常值：一方面，需求同比去年減少了43％；另一方面，貨幣波動和通脹風險更是雪上加霜。這是個關鍵時刻，房市到達極限點，市場的發展模式出現轉變。今天，我們可以說，長期的跌勢已經形成了一個新的房地產市場。

2015年首9個月基本市場指標

三個月內，盧布兌美元的波動範圍在55.48至70.75之間。決定盧布波動性的決定因素是油價，而目前油價也承壓。但是，俄羅斯外債的償還不會像2014年第四季度和2015年第一季度那樣危險。

布倫特原油價格與盧布兌美元彙率

然而，今年第三季度盧布的波動性加劇並沒有成為投資交易的障礙。該季度的總投資額達8.14億美元，比去年同期下降21％。今年首九個月的投資額為20億美元，同比降低23％。

房地產投資額，十億盧布

在經濟困難時期，俄羅斯本地投資者通常主導房地產市場——前9個月，他們所占份額達75％。外資占房產交易量的份額為25％，2010年-2014的平均水平為29％。但是，外國投資者對俄羅斯市場的興趣仍然存在，尤其是亞洲投資者。

按俄羅斯和外國資金來源劃分的投資分布，十億美元 2015年前9個月，房地產細分領域和區域的投資分布 <img class="wp-image-158

匈牙利——一片嶄新的房地產投資熱土 中國人踏足獲利大

很多人士都希望做有收益又安全的房產投資，但是在西歐國家城市裡每平方米的房價是很少人能接受的。擁有一千萬人口的匈牙利是歷史悠久的文化古國，為海外買家提供了房產投資的良好機會。國家風險特別低，每平方米的房價相當於其他歐洲首都房價均價的1/3。不管是安家還是投資，匈牙利的房產還是值得考慮的。

旅游業刺激海外資金湧入匈牙利房地產

匈牙利受益於豐富的旅游資源，如潮的國際游客和海外投資人，他們來匈牙利旅游投資的熱情沒有受到當下歐洲危機的影響。來匈牙利的游客仍然在增長，匈牙利政府以積極稅收刺激手段鼓勵海外投資進入旅游領域並長期持有。匈牙利自然資源豐富，美麗多彩。得益於進入匈牙利旅游業的投資，匈牙利旅游業預計未來10年會每年以4.5%的增長速度遞增，達到2681億福林。匈牙利能夠吸引海外投資者前來投資房地產的另一個主要原因是外國人可以很便捷的購買匈牙利的土地和房產。

布達佩斯房價相當於其他歐洲首都房價均價的1/3

布達佩斯房地產市場的價格在歐洲眾多國家的首都中尚處於非常低的位置，突顯投資價值。匈牙利首都市中心非常舒適漂亮的公寓的價格大多一般只有1萬多人民幣/平方米，在多瑙河布達一側也坐落了非常多獨棟別墅，這些擁有寬敞院落，數百平面物業的價格也根據所在的不同位置，價格從大約300多萬人民幣到/套到一千多萬人民幣/套。在過去的1-2年的時間裡，布達佩斯的房價其實已經發生了一定的上漲。根據物業不同的性質，漲幅有5% – 12% 不等。當然這些數字在不同的媒體上會略有不同， 但是一個上升的價格趨勢是被廣泛認可的。

從一線房產經紀那裡反饋的信息更加具體，比如房產賣家好像已經不如以前那樣急於出售房產了，可以議價的空間也因此變小。對於買方來說，可以選擇的物業沒有以前那樣多了，房產投資者的增加是房價提升的另一個主要原因。不過，基於匈牙利當前房價仍然處於一個比較低的位置，並且已經展現出逐步抬高的態勢，所以很多機構的專業人員都相信匈牙利的房價很可能已經形成了一個穩步上漲的趨勢，並將持續一段時間。

中國投資者的成功故事處處皆是

現在來布達佩斯投資房產的外國投資者越來越多了，中國投資者也突然多了起來。來自北京的某投資人，去年在布達佩斯才花了不到50萬人民幣就購置了一套市中心的公寓用作投資。用他的話說：“ 這房子太合適了， 等我兒子長大了， 把鑰匙拿給他自己來歐洲玩。”

另一位中國的新移民准備全家來布達佩斯定居， 他們比較喜歡住匈牙利的老式住房，他們喜歡歐洲古典風格的設計和略有滄桑的歲月感，那些物業房間都比較高，面積比較大，位置都非常好。選擇在布達佩斯定居主要源於他們對匈牙利教育資源和生活環境的認可。用他們的話說：“ 在布達佩斯生活不貴，輕松愜意，容易融入和被接受……”

另一中國老移民在布達佩斯居住多年，在某樓盤購買了為數不少的公寓進行投資，由於方便的地理位置和現代舒適的生活配套，很多觀光客都會選擇在這裡居住，所以這位投資者把公寓出租給游客，當然他的投資收益一定也非常讓他滿意。因為這個區域在旺季的入住率基本上都是全滿的。

當然也有收購比如酒店等的商業投資， 匈牙利的旅游業為這個國家作出了非常重要的貢獻。所以匈牙利的各類酒店已經被更多的海外投資者所關注，市場中經常聽到關於某知名酒店被收購的新聞，收購價格從數百萬歐元到數千萬歐元不等。 投資者來自俄羅斯，歐盟國家， 中國……

匈牙利人非常熱情，展開雙臂喜迎海外朋友。這裡也一定會成為海外投資者所矚目的投資熱土。

 

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房產投資與移民

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【重磅】英國財相秋季預算將如何影響華人在英投資？看這一篇就夠了

英國財相奧斯本的陳述報告是繼3月份的預算案和7月份的大選後夏季預算案之後，在今年提交的第三份重要政府經濟聲明，列明了政府未來五年內的開支計劃。

財政支出設定英國政府未來5年花費上限為4萬億英鎊。奧斯本稱，政府將通過“采取艱難決定、量入為出”來保護英國的經濟安全，同時“捍衛國際利益”以保護國家安全。

2016年英國GDP增長2.4%，居歐洲國家之首

奧斯本表示，英國經濟今年仍有望增長2.4%，與7月預估一致。英國預算責任辦（OBR）上調2016年經濟增長預估至2.4%，7月預估為2.3%；2017年或達最快增速2.5%，2018年小幅放緩至2.4%，2019和2020年或均達2.3%。

奧斯本的四年計劃意味著英國到2019/2020財年將實現預算盈余。2015/2016財年，英國預算赤字約占經濟的3.9%。

英國的經濟增速自金融危機之後，一直居於歐洲國家之首，遙遙領先於其他歐盟、歐元區國家。這和英國貨幣獨立、“輕政重商”的政策和發展理念是分不開的。

資料來源：世界銀行（2015年1月），聯合國（2014年12月），英國共識公司（2014年12月），經合組織（2014年11月）

下圖為2015年第一季度，”G7”國家和“金磚國家”GDP同比增長率。英國的GDP增速在發達國家中，僅次於美國。

2016年4月起，二套房上調印花稅3%

英國財相奧斯本公布，新調整後的二套房印花稅征收標准如下：

圖片來源：Knight Frank

這是繼2014年12月英國實行新的印花稅政策後，有關英國房產投資的另一印花稅調整。新政的具體實施細則暫時還不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英國的房地產市場交易將集中活躍一段時間，以爭取這幾個月時間的政策利好。

但是如果我們放眼英國房地產市場最近幾年的房價變化，不難推斷出二套房上調印花稅的政策的背後動機——英國尤其是倫敦、英格蘭東南部等近幾年房價上漲迅速的地區，房屋的供應量遠遠小於需求，使得房價被推升，大量初次購房者無力負擔、無房可買，那麼對於二套房的稅率上調，可以打擊非理性炒房者的投資行為。

另一方面，奧斯本也宣布，2018年/19年起住房預算翻一番， 至每年20億英鎊。2020-2021年建成40萬套經濟適用房 —— 英國將整體進入大規模開發房地產的局面，這也是繼20世紀70年代以後英國推出的最大型的房產建設計劃，利用開支審查法案（Spending Review）終結“英國住房危機”。

奧斯本向英格蘭的“拼搏族”（strivers）承諾讓他們擁有自己的住房。

財政部將直接投資23億英鎊，一部分用於鼓勵開發商為首次購房者新建20萬套“簡易房”，年齡40歲以下的年輕人可獲得20%的折扣。倫敦郊區的“簡易房”價格最高為25萬英鎊，倫敦市內為45萬英鎊。另一部分用於重建“棕色地帶”（brownfield land）。

另有40億英鎊用於新建13.5萬套“集資房”，購房者可根據自己的負擔能力分期購買住房份額。

有關在英房產投資的征稅細則對於海外投資人的影響，具體問題具體分析，建議在投資之前征詢英國專業稅務人士的意見。

其他秋季預算要點摘錄：

– 到2020年，公共財政狀況將比此前預計更佳，節余270億英鎊“橫財”；

– 關於稅額減免的政策來了個情節大反轉，囊中羞澀的工薪階層受益；

– 警察高層游說成功，警方的預算免遭削減；

– 國家將籌集69億英鎊資金補貼建設400000套經濟適用房，幫助年輕一代的購房者；

– 地方議會稅（Council tax）將升高，用於資助老年人衛生保健和警察維序；

– 向buy-to-let和度假地產征收更高的印花稅；

– 對護工學生的補貼支持將由貸款取代；

– 企業稅升高，用於資助學徒計劃；

– 白廳最多或將裁員80000人；

– 到2020年，海外援助預算將達160億英鎊；

– 2016年，英國國家養老金增加3.35鎊，升至每周119.30鎊；

– 到2020年向NHS額外撥款100億英鎊；

– 增加教育資助，使其同步於通貨膨脹；

– 將1500萬英鎊的“衛生棉稅”用於資助婦女公益組織；

– 削減部分英國家庭的兒童保育免稅福利。

 

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房產投資

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西班牙投資移民每事問 金牌經紀琳娜一次過解答！

中國大陸投資移民熱潮持續升溫，而2013年才開通“黃金簽證”的西班牙投資移民項目也越來越炙手可熱，成為很多移民者的首選國。現在整理出了一些我們投資移民西班牙比較常問的問題，希望對你了解西班牙移民政策有所幫助。若有更多問題，可以留言咨詢。

Q：西班牙購房移民，我該選哪個城市？

A：其實，具體選擇哪一個城市需要根據個人喜好和具體需求去權衡。就整個西班牙來說，絕大部分城市的生活居住條件都非常優良。有馬德裡，巴塞羅那這樣的西班牙一線城市，也有充滿異域風情的南部城市格拉納達，還有很多其他風景宜人的海濱城市，馬拉加，阿裡坎特…  …

以投資的角度去分析，你可以考慮馬德裡和巴塞羅那，這兩個城市無論從房產保值還是從未來升值的角度去考慮，它們的空間都比較大。而且一線城市交通，教育，醫療等等社會設施都更為齊全，適合投資。就這兩所城市之間比較，馬德裡相當於中國的北京，而巴塞羅那像中國的上海。從氣候上來講，馬德裡氣候四季分明，相對來講內陸城市氣候干燥。巴塞羅那靠海屬地中海氣候，有些許類似於昆明，冬天不很冷夏季不很熱。從人文氣息來講，馬德裡首都像北京，而來巴塞羅那的上海人都說，這裡是中國的上海，不止這樣連巴塞羅那人在上海生活的，都說有上海人文氣息像巴塞羅那。（注意這裡單單說人文氣息，不是說城市風貌，中國是發展迅速的國家，建築更新很快，而歐洲通常不會破壞原有建築。這也是為什麼很多在歐洲留學或生活的華人說其實我們生活在“歐洲村”。）

Q：西班牙的房子都是怎樣的？

A：美國加拿大地廣人稀所以房子動輒就好幾百平米，歐洲國家不一樣，他們人口密度相當大，情況和中國差不多，城市普遍以公寓為主，獨棟樓房和別墅分布在郊區，並不是你想像中的美加大面積別墅。

在售二手房比新房數量要高很多，這點和中國不一樣，歐洲提倡保護城市原有的風貌，房屋會定期整修但基本不拆遷。所以你在西班牙可以很經常的看到一個景像，四面的房子，雖然看起來在拆，但是面對街道的那一面牆是不會拆除的，他們會保留原樣。政府也鼓勵開發商這麼做，如果你要拆除整棟樓房，會交高昂的稅。

新房絕大部分是精裝型的，已配置部分家具和基本電器，所以可以馬上入住。 二手房新舊不一， 很難籠統介紹。在市郊也可以選擇別墅型獨立公寓，靠近海岸線的通常價位偏高。市場上也有少數像巴薩球星們居住的“超級別墅”在售，“任性”的客戶們也可以考慮。

Q：非要50萬歐元才能移民嗎？

A：我們先來了解一下西班牙的移民政策，目前主要是兩個移民政策。 A政策為“非盈利性居留”，也就是人常提到的“15萬歐元移民政策”，這個說法其實不正確，實該政策並沒有要求必須購房，買房只是增加了獲得居留的可能性。其實只需要申請人和家屬符合如下條件可以申請:

  • 投資人: 年收入超過西班牙個人最低年收入的400%
  • 每一位家屬: 年收入超過西班牙個人最低年收入的100%（可由投資人負擔）

B 政策為2013年剛出台的：資居留也是人常說的“Golden Visa“即黃金簽證，簡單來說是要求投資人購買50萬歐元以上的房產（可以是多套加在一起達到50萬），而且沒有地產類型的限制。

A與B最大的區別是在移民監，A每年需要待西班牙超過半年，而B則只需每兩年“登陸”西班牙一次即可。

Q：一人移民，全家移民？

A：主申請人同時也可申請配偶，18歲以下的子女或者18歲以上未婚且無經濟來源的子女，以及65歲以上父母在西班牙的居留。最初的時候對子女的年齡限制是18歲，今年拓寬到18歲以上的也可以，但要求是未婚以及經濟依附於主申請人。

Q：如何在國內辦理簽證來西班牙看房？

A：現在直接申請旅游簽證，來西班牙看房買房。詳細申請步驟以及申請材料可查閱西班牙駐中國使館官網：http://www.spainvisa-china.com/

Q：西班牙的生活是怎樣的？

A：大部分國人對西班牙還是缺乏了解的，除了傳統的鬥牛士和巴薩皇馬外，西班牙還有無數的迷人之處，每年，西班牙接待的游客總量為世界第三。西班牙人很懂得享受生活，夏天去海灘，冬天去滑雪，周末種種娛樂活動。雖然近年來經濟持續低迷， 大街小巷的酒吧，購物中心還是人來人往。西班牙物價相比歐洲其他國家低廉許多，很多東西比國內購買還便宜，還有最重要的，沒霧霾，基本不堵車。文字描述是有局限性的，還需自己來體驗一下。

Q：如何把購房資金彙到西班牙？

A：國內有外彙管控限制，每人每年因私不得彙出多於等值5萬美金的款項，超過5萬就得需由親朋好友代彙。 西班牙本地也有反洗黑錢法，所以來歷不明的彙款也會被撥回，為了避免不浪費不必要的金錢和時間，那兒投資移民建議客戶在彙款的同時提供彙款總額的收入證明。更多信息請咨詢。

Q：買房後如何申請投資人簽證？

A：在房產過戶並拿到產權證後，申請人需向西班牙駐中國大使館提出投資移民簽證申請，通常這個簽證有一年期限。

Q：投資移民簽證入境西班牙後還需要辦理什麼手續？

A：到達西班牙後30天內需要辦理NIE即外國人居留卡，通常在30內可以獲得。一卡在手，便可自由出入所有歐洲申根國家。

Q：50萬歐元投資移民可以從事商業活動嗎？

A：之前此類簽證只允許移民居住在西班牙不可以從事商業活動。投資移民新法2015年7月30日頒布，放寬了很多政策，其中就包括50萬黃金簽證的也可以從事商業活動。

Q：在西班牙購買房產會產生什麼稅？

A：新房產生增值稅，二手房產生過戶稅，還會產生印花稅。值得注意的根據西班牙每個大區的不同這些稅收會有差別，但差別不大。這裡拿巴塞羅那所在區域加泰羅尼亞大區打比方，新房增值稅和二手房過戶稅都是房價的10%，新房的印花稅是房價的1.5%，二手房的印花稅沒有固定比值，金額在1000歐元左右。

Q：購房之後房產還會產生什麼費用？

A：在拿到房契之後每年需要交給政府地皮稅，具體的價格根據不同的區域地段和房屋面積而定，拿巴塞羅那市區100㎡的房子來說，它產生的地皮稅是800到1200歐元之間。

除此之外還會產生一個物業管理費用，這個價格也是根據不同的房產決定的，通常是在50-100歐元/月。

Q：投資移民之後可以工作嗎？

A：新法案規定持50萬投資移民居留卡的可以。持非盈利性居留的不可以工作，但是持居留五年跟換永久居留之後，便可以工作了。

Q：居留如何更換？

A：50萬購房移民居留的持有者是 “2＋5”政策，也就是說你完成購房之後首次可申請有效期為兩年的投資居留，兩年後再更換成兩年，五年後便可獲得永久居留，再過五年便可申請西班牙國籍。

非盈利性移民居留的持有者是“1＋2＋2“政策，即首次居留有限期限是一年，之後更換成兩年，兩年之後再更換兩年，五年後可獲得永久居留，再過五年便可申請西班牙國籍。

 

琳娜Linna專欄全集

 

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澳大利亞房地產開發全攻略——投資者必讀！

近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？     

我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。    

澳洲房產開發：回報風險並存

澳大利亞被視為一個政治穩定的國家，宏觀經濟基礎穩固，也在逐步增長，生活方式也是相對平衡有層次，良好的教育系統，擁有沒有被污染的空氣和水，更重要的是這個國度的人非常友好慷慨。用一句簡短的話來概括就是“地球上的天堂”。但是和諸多的西方民主資本主義社會一樣，房產開發在澳大利亞也並非一件易事，都會受制於政府的條條框框，規劃，市場，銷售，建造的風險。但是回報可能也是很大，基於投入的資產回報率可以達到每年20%。不同的產品，市場條件和項目的大小，有的項目的回報率甚至可以高達每年150%。當然，回報和風險是同時存在的。             

鑒於我多年在亞洲和澳大利亞地產開發和建造的經驗，我總結了在行業內的一些成功因素：   

1、時間掌握

地產開發並不是一個線性的流程，事情並不是一個接著一個來的。經常是很多事情同時發生，所以要求管理者能隨機應變確保項目的成功。舉個例子來說：銷售是否一定要在拿到了規劃批文以後才可以開始？其實只要你有足夠的信心你的設計規劃不會被大幅的修改，就未必需要遵循這個時間點。最近在悉尼有一個項目，他們在拿到了規劃批文的2天後就已經開始開工建樓了。這是一個非常理想的狀態，項目的管理也是非常出色，為項目贏得了時間。畢竟時間就是金錢。

2、項目經理

很多中小型的地產開發商，很大程度上依賴於外聘的顧問和承包商，包括建築師，機械師，地區政府，建築商，承包商，規劃人員等等。為了確保項目成功，需要有人能夠遵循非常嚴格和專業的途徑來管理項目。如果有人只是“業余兼職”來管理一下，那項目注定是會失敗的。作為一個好的項目經理，就好比在牧場上管理一群自顧自走的牛羊。一個好的牧羊人（項目經理）必須具備專業技能和頑強的意志力來驅動整個項目走向成功。

3、風險評估

一個成功的地產開發商是一個精明的風險承擔者。他們知道什麼時候可以觸碰一下底線，什麼時候不可以。即便是需要這麼做，他也能知道隨之而來的財務，法務和商業上的後果。限於商業機密，我們在這裡也無法透露太多，但是如果你無法接受挑戰和風險，那麼地產開發不適合你。畢竟為了獲得每年150%資產回報率，你還是需要有選擇地承擔一定的風險。畢竟天下沒有免費的午餐。

4、產品設計

要成功你必須站在市場的前沿，預測下一個市場的大趨勢。你如何打造你的產品去迎合持續的需求。即便是在現在這樣一個需求強大的市場環境中，我看到的最成功的地產項目是那些獨一無二的，讓人為之眼前一亮的項目；是一些市場上從未見到過但是見到以後又能欣賞到其價值的項目；這些項目最終成為一個市場上一直熱烈討論的點。鑄就這種項目並不是說一定要投入大量的資金，但是一定需要創新的思維和對地產項目的熱情。設計出貼合目標消費群體的產品和地段是項目成功的關鍵。有一個例子：我最近看到一個全新公寓項目坐落在東區一條非常繁忙的馬路上，做得非常有“設計感”，是那種潮流的倉庫的風格，還帶著塗鴉牆，是低成本和酷酷的時尚感的結合體。但是，這個項目在預售中沒有賣掉一套房，銷售非常緩慢使得後期的開工非常痛苦。其實這種設計並非適合所有的人群和所有的地段，他們絕對是在那個地段設計了一個錯誤的產品。

5、人脈經營

開發商需要與專家們建立很強而且緊密的關系，同時也要具備專業知識。他們需要經常尋求第三方的建議和在整個流程中涉及的方方面面的人溝通。他們需要持續地閱讀，溝通和約見不同的人來隨時跟新他們的知識。他們不能僅依賴於過去的經驗，當他們開始建立一個新的項目時，他們需要用全新的視角來看待問題，從問題的核心出發作出理性的判斷。如何讓一個在Collingwood區域的公寓項目和在Hawthorn區域或者Ringwood區域不同？多和你信任的項目所在區域的地產中介溝通來判斷市場的需求和對設計風格的偏好。想要知道哪裡有不錯的但是沒有在市場上售賣的土地，你就需要跟政府評議會和規劃師多溝通。哪家公司最近設計的公寓的項目在4周就賣掉了。為什麼與之毗鄰的項目開盤了一年了，還在賣？誰是你的目標市場？哪種組合是最優化的？

以上這些原則一直是我們所欣賞和恪守的，並切實運用在我們的每個項目中我用一個流程圖幫助大家更好地理解地產開發的流程，並且列出STM地產是如何在這個紛繁復雜的流程中協助投資者。   

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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在泰國買公寓：49%外國業權配額全攻略

導言

泰國法律整體上是很歡迎外國人前來投資房地產，可是一些細節條款難免令外國人無所適從。產權公寓是最簡單、 最受歡迎和風險最小的泰國房產購買方式，因為外籍人士只要持有允許居住在泰國的合法簽證，都能滿足泰國《公寓法案》直接購買一套房。雖然外籍人士對所購買的永久產權公寓擁有100％的所有權，但外國人最多可以購買該公寓總建築面積的49%。換句話說，可供外國人選擇的房源變相減少至少一半。因此，在購買之前，注意該公寓外國人所有權的配額，這是非常重要的。泰國房地產專家Richard會為大家解釋外國業權配額的來龍去脈，以及在泰國業權配額制度下，身為外藉業主所享有的權利。

 

目前，泰國法律限制了外國買家在任何時候所能購買公寓面積占公寓樓總面積（留給私人所有權）的百分比，這是限制外國買家進入泰國房地產市場的法律問題之一。雖然這種限制在曼谷幾乎沒多大問題，但在度假村這類外國買家經常超過泰國買家的地區，如蘇梅島（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉島（Phuket），對於公寓開發商而言，它已成為一個嚴重障礙。由於這一限制，度假村地區的開發商建造的公寓單位很多賣不出去的，因為泰國買家購房興趣不大，而外國買家因為目前的法律限制不能購買。

為什麼配額是49%?

這些對外國永久業權的限制背後的邏輯是：任何買家（泰國或外國人）購買一套公寓將獲得（1）公寓單位的不動產所有權；（2）“每10000 平米在公共財產所有權占比______ %”。

現在屬於共同業主（所有的公寓單元業主）的公寓公共財產包括：

(1) 建築所在土地；

(2) 共利土地；

(3) 建築結構；

(4) 共利部分建設；

(5) 共利工具和公用設施；

(6) 公共服務地區；以及

(7) 其他共利不動產。第4號法案添加以下不動產作為公寓的公共財產，包括：

(8) 公寓法人辦公室；

(9) 欠債不動產；

(10) 公寓大樓內以安全或環境為目的的結構或系統（如電力、通風、空調、排水、清理和防火系統等）；以及

(11) 以公寓大樓共同業主籌集的共同費用維護的其他資產，所有設施和公寓所在土地。

Richard注解：

如果政府授權公寓大樓外國永久業權配額超過49%以上（例如70%），那麼這種方法就會立即在共同財產方面給外國買家多數業主所有權（在本例中70%），其中還包括公寓所在土地。

換句話說，外國買家將在住宅用地占多數權益，與泰國土地所有權法律衝突。

最後，一套公寓單位的業主所有權還包括成為法人（或社團合伙人）一員的權利，可代表共同業者管理共同不動產，同樣的也可行使關於公共財產的所有權的比例投票的權利，以及被選為法人委員會成員，以泰國法律為憑據可能造成更多的問題。

當然最簡單的方法是抑制配額。但在泰國，事情並不總是那麼容易，尤其是現在政治背景下，泰國媒體對泰國土地上“外國威脅”總是抓住不放。

（譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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