Category: Special Investment Column

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【EB-5立法快報】奧總簽字延期5天 EB-5的N種活法

美國政府預算案，爭議激烈；EB-5法案，同樣熱鬧非凡。

EB-5立法及美國政府預算案最新進展：

  1. 12月9日，眾議院推出零時延期案（CR – Continuing Resolution），將政府預算案延期5天，到12月16日午夜；
  2. 12月10日，參議院通過零時延期案；
  3. 12月11日，眾議院通過零時延期案；
  4. 12月11日，奧巴馬總統在零時延期案上簽字；

至此，美國會避免了聯邦政府的停擺，並使得EB-5捎帶延期5天，至12月16日即周三。

周六12月12日，國會繼續在緊急磋商，為了政府預算案的妥協和一致，同時也為了EB-5改革法案。

EB5Sir剛剛，從業內消息人士Jay Riskind處拿到了12月12日的磋商版本，主要變化為TEA認定的6個月寬限期。

當前的TEA認定，可以一直維持到2016年7月1日，只要：

  • 該項目，有I-526申請在7月1日之前，遞交；或者
  • 該項目，I-924申請（可能應理解為預審批）在2014年10月1日之前，遞交。

但是，中國方面比較關心的，一些大佬們正在抗爭的一條：即所謂資金來源要求提供，企業和個人7年稅單還在法條之中。當然，如果這一條有什麼可以讓人放心一點的話，就是有個前提條件“as applicable（如果適用的話）”。

據Jay透露，當前國會內部人士對於EB-5法案的走向，做出如下預估：

  1. 15%的可能，EB-5新法案就按照12月12日的版本生效；
  2. 30%的可能，EB-5新法案在繼續變更後生效；
  3. 25%的可能，EB-5新法被斃，直接延期；
  4. 10%的可能，EB-5法案終止；
  5. 15%的可能，政府預算案未准備完畢，再延期2-3天；
  6. 5%的可能，政府預算案不能出台，政府關門；

據Jay介紹，最近幾天的主要進展為：

  1. 行業內對新提案的大力反對，包括主要成員對於IIUSA的質疑；
  2. 一些重要的參議員希望看到直接干淨的延期；
  3. 期望對於提案進行修改，而且確實在進行中；
  4. 國會大佬希望看到能達成共識；

預期在周日（12月20日）或下周一（12月21日），將達成最後的結論。當前Grassley法案起草團隊，做出一些妥協和變更，但是尚不能使得整個行業滿意，如果這股情緒爆發到足夠使得國會高層大佬參與進來，並且直接對參議院多數黨領袖 – Mitch McConnell進行游說的話，那麼將很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最後幾天，到底是Grassley同學笑道最後，還是。。。，且讓我們，繼續看戲亦或繼續擔憂。

感謝Jay Riskind提供的信息，其為：中美私募投資峰會主席（美國年度最大型的中國投資項目峰會），The Riskind Group集團的創始人兼首席執行官。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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最重要的15分鐘——耶魯大學前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

耶魯大學審批實況

大學審批季之時，我每天在與招生委員會接洽之前需要審閱20-30份申請材料。招生委員會是為選定最終被錄取者而設立，它由院長、少數的高級招生官，和當天與會的招生官組成。由於時間的關系，我們不可能逐一討論每一個申請者的情況，所以我只會呈上在我審核的區域中最引人注目的申請者。每個申請者的材料都會被歸置到一個統一的大文件夾中，委員會成員可以自由地發問我為什麼不舉薦某個申請者。但是大多數的時候，學生的紙面申請材料便可說明一切（例如，一個學生的GPA遠遠低於同齡人，或者是他的老師推薦信平平無奇，那麼一般情況會直接被刷下。）

我在審核每份申請材料時，都會將招生委員會的高要求銘記於心。因為招生委員會成員每天只審各領域的最頂尖的學生，他們很難被某個學生震驚。因此，當我審閱申請材料時，我會對每份文件做速記記錄——尋找能夠讓疲憊的委員會成員印像深刻的突出亮點 – 然後寫總結。

打開文檔

成績單

今天，我將審批一所來自洛杉磯的私立學校的所有申請材料，為了方便起見，我會按照字母的順序開始審查。第一個學生名叫Trent。我首先看的是他的成績單。我這樣做是因為如若一個學生的成績單中有任何一個顯著的瑕疵，那麼該生的錄取率則幾近為零。認識到這一點後，我便不必再大費周章的在其余的材料下寫下過多的備注，因為這些都將無關緊要。Trent所上的課程都有一定的難度，並且每科都是A。我看了一眼他的SAT成績：每個分項都在750-800之間。不錯！但是單靠成績還遠不足以讓他錄取，可是他已經有了進一步晉級的資格。

1分鐘過去了

通用申請、課外活動

現在我要審閱他的通用申請了。我主要是想看看他有沒有不同常人之處或是會影響到其他申請材料的地方。他是在美國以外的地方出生的嗎？除了英語，他在家還說另一種語言嗎？他是與父母住在一起嗎？但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉磯，和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等學位的專業人士。這對他的申請來說無利無害，所以我沒有作出任何特殊說明。

當我在審閱他的課外活動的時候，我又一次在尋找能夠讓他脫穎而出的地方。我不在乎他都做了些什麼，只要他積極參與並融入在他的社區中就行。Trent的主要活動是辯論賽 ——他當了兩年的隊長，曾多次獲得了地區性的獎項，並參加過全國總決賽。除了辯論賽之外，他還參與了各種社區服務活動，在春天賽跑。我簡單地羅列出了他所有的活動並對此總了一些總結，以供招生委員會成員的參考：“2年辯論隊長、國家競賽、若干社區服務、跑步。”

3分鐘過去了

文書

不出所料，Trent的第一篇文書果真是關於辯論的。就從今年開始審批到現在，我已經讀過上千篇關於辯論的文書了。因此我希望他的文書會有不同與他人之處。但是他沒有。他的文書說的是他在剛加入辯論社時是一個害羞的高一新生，但是最後帶領著整個團隊獲得了區域冠軍。這篇文書寫得還不錯，但是我並沒有從中更多地認識到他。我感覺他錯失了一個向我介紹他自己的機會。其實在看他的文書之前，我便可以猜想得到像他這樣成績優秀並獲有獎項的學生，很有可能是一個出色的辯手 —— 但是我真正想知道的是，為什麼他那麼熱愛辯論，以及辯論對他的影響是什麼。他的文書看起來是極力想要表現出他的過人之處（他確實挺優秀），以讓人印像深刻，但它並沒有展現出他是個怎樣的人。一篇好的文書是可以幫助招生官更好地認識到一個學生作為同學、室友，或者食堂的同伴都是怎樣的……但是從Trent的文書當中，我只能想像出他在參加辯論活動的模樣。我備注道，“標准辯論文書，建立了自信，鍛煉了領導力。就那麼樣吧。”

接著，我開始查閱耶魯的補充文書。“為什麼選擇耶魯”這篇文書，他寫得很好。他敘述了大量熱衷耶魯的具體原因。他提到他走訪過耶魯大學，這對於西海岸的學生來說是比較罕見的（盡管他所就讀的私立學校，在春假時延長了一周給他們做校園走訪），並且他在耶魯的幾個朋友也堅定了他的志向。“好YY（Why Yale）”我寫道。如果招生委員會成員有興趣的話，他們可以讀一讀，但這篇文書並不會起到決定性的作用。

Trent的第二篇文書寫得不錯。這是一篇復雜的、誠實的、文筆好的文章。他說他成長在一個非常虔誠的家庭，但是對自己的宗教信仰存有懷疑。他細致地描述著他對信念的掙扎和他的焦慮，最終，他認識到他不應該讓宗教改變真正的自己。我寫道，“關於對宗教信仰的掙扎；他在懷疑和信念之間找到了一個平衡點；值得一看。”我很喜歡這篇文書，因為它向我傳達了Trent的部分家庭背景、他的思維方式，以及他應對不確定性的能力。

8分鐘過去了

推薦信

到目前為止，Trent的申請材料一直都保持著一個良好的勢頭，但是如果他想從眾多申請者中脫穎而出的話，他需要強有力的學校推薦信；單憑他的個人學術成就和文書是無法讓他躋身前列的。我查閱的第一封推薦信是由他的AP政府學老師寫的（我一看就敢打賭這肯定也是他的辯論教練，結果果真如此。）這個老師在第一段中評價了Trent在班上的傑出表現，還說他在辯論社中表現突出；他態度認真，比較安靜，但是具有一定的信服力；他總是反應迅速，而且作業質量高。老師在推薦信結尾處寫道Trent是他17年教學生涯中教過的最優秀的學生之一。我備注道，“政府/辯論老師稱他是教學生涯中最優秀的學生之一；認真，安靜但表現傑出。”然後，我用數字評價系統給這封推薦信打分，把它歸到了中上等，但不是“激情澎湃”類。

Trent的第二封推薦信是數學老師寫的。信比較短，感覺像是套用了某個推薦信的模板。 （難道這位老師把這個模板套用到了所有學生的推薦信上？等我查看來自這個學校的其他學生的推薦信時就會知道了。）但是這也可以是Trent並不太了解這位老師的一種表現。因為在這封推薦信裡，老師並沒有舉出Trent在課堂表現方面的具體例子，她所描述的那些我都能從成績單中看出。我記錄道，“標准數學老師推薦信；涵蓋基本要點，說他吃苦耐勞，勤奮，討人喜歡，等等。”我把它歸為中等類。第一封推薦信裡的良好勢頭，但沒有在第二封推薦信中得到延續。

最後一封是由Trent的升學指導顧問寫的推薦信。信的篇幅長達三頁之多，詳細地介紹了他的每一個活動，和老師們對他的贊譽。我劃出了一些最好的句子，其中一些似乎有些過於誇張。 “作為一位卓越的辯手、傑出的學者、和最高階級的紳士，他的名字將永久地被鐫刻在校史冊中。有一天，我們會驚嘆他居然登上過這些不起眼的殿堂。”我不禁地對這寫作文風笑了一下，但是我知道這位升學顧問是在很用心地敘述他眼中的Trent。在我給招生委員會准備的備注中，我寫道希望他們看看我勾畫出來的句子。因為這有助於平衡第二封推薦信中的不足。

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“為什麼騙我的是同胞？！”中國移民在西班牙被坑經歷反思與法律建議

閱讀提示

西班牙華文媒體《歐華報》在11月27日頭條刊登了“為什麼騙我的是同胞？！中國移民講述在西班牙投資買房被坑經歷” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折經歷在西班牙移民圈引起了廣大移民的共鳴。

做為西班牙最有名望的刑訴華人律師，季奕鴻律師在近兩年來接到了投資移民的維權咨詢多達一百多個，立案五起。在網路上，網民們自發組建了分享西班牙移民陷阱的小組，注冊用戶達到五百多人。縱觀西班牙移民熱潮的這三年，多數移民順利獲簽的喜悅背後也夾雜著少數移民被 “坑” 被 “騙”史。“究竟是誰在騙我，我又是怎麼被騙的？” 季律師分享中國移民在西班牙維權的幾個典型的案例，希望引發大家的深思和警示。

案例一

“買房產送移民”，開發商提高房價，移民損失20萬歐元。

北京的董先生為了避免移民中介的貓膩，選擇直接與西班牙的地產商簽約購房。開發商貼心地為董先生安排了華人員工吳女士全程為其辦理手續。考察了幾套房產後，董先生看中了一套售價為六十五萬六千歐元的聯排別墅，該地產商熱情地提出為了方便董先生這樣的VIP客戶，購房後公司有專門的律師免費負責董先生的投資移民服務。豪爽的董先生覺得該地產公司的服務非常 “實在”，於是簽約購買了看中的別墅，該開發商也履行承諾為董先生一家辦理好了投資移民手續。

董先生全家來到西班牙定居後，因一次偶然的機會與住在同一小區的鄰居用英語閑聊了起來。交談中董先生發現該鄰居與自己幾乎同期購買的同類別墅價格則比自己的低了至少20萬歐元。懷疑自己被開發商坑了以後，董先生找到季律師進行咨詢。季律師表示：西班牙為自由市場經濟國家，地產開發商有權對開發的房產自由定價。董先生簽訂了正式合同則表示同意房屋價格並自願付清了全款。此交易程序已經完成，合同也真實有效, 並不符合西班牙刑法第248條關於構成詐騙的規定。因此董先生事後想以對方詐騙為由討回20萬歐元的請求在法律上並不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了啞巴虧，20萬歐元買個教訓” 。

案例二

中介故意隱瞞信息，付不出房款客戶買別墅定金被吞。

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中高檔別墅一套。該中介和其西班牙合作律師利用鄭女士缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾三十天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，支付了10%共計6萬2千歐元的定金給房東。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知進行大額彙款需要向銀行提交收入證明，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，6萬2千歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內向其移民中介提起民事訴訟。

案例三

貪便宜選擇廉價移民服務，材料被扣，財產安全留隱患。

音樂老師胡老師退休後決定和老伴兒非營利移民西班牙安享晚年。在馬德裡某華人聚集區看房時，胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦非營利移民的整套手續，收費僅千余歐元。胡老師交了定金後，該中介陪同胡老師老兩口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續。胡老師回國後，在移民群裡了解到幾名通過該中介辦理了移民的家庭懷疑當時通過該中介購買的房產有水份，因為害怕受騙，胡老師就和該公司商量說自己暫時不打算移民了。得知胡老師想要中斷服務的想法，該中介馬上聲稱材料均為他們代辦，如果胡老師不繼續辦理移民則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。

這樣以來，胡老師的移民計劃受到了影響：一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續；二來胡老師的銀行授權書和彙款文件也被該中介扣住，胡老師擔心自己未來在西班牙的投資的安全性會有隱患。接到胡老師的求助電話後，我所決定幫助胡他辦理取消銀行授權。但是和胡老師溝通後了解到，胡老師只知道中介要求自己授權給了一個西班牙人來管理自己的賬戶，因兩人無法溝通，胡老師連此外籍人士名字如何拼寫都不清楚，更不用說對方的身份信息，這樣給取消授權造成了困難。事後，經過多方努力調出了被授權人的信息，該事情才得到了圓滿的解決。

案例四

咨詢公司勾結房東，勸說客戶簽下“陰陽公證書”，魏先生7萬歐元蒸發。

上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅一套，總價27萬9千歐元。該西班公司告訴魏先生，如果公證書價格可以寫低一些，那麼房東可以少交點稅，這樣也可給魏先生適當優惠房價。魏先生聽取了該咨詢公司的勸告，授權該公司私下向房東支付7萬歐元，並做了“陰陽公證書”，將公證書上的價格由27萬9千歐元寫成20萬9千歐元。魏先生來西班牙後，因為該咨詢公司無法提供私下交易的7萬歐元的任何憑據而對此7萬歐元的去向產生了懷疑。魏先生向該咨詢公司提出了自己的疑問後，對方先是告訴魏先生“不要沒事找事兒”，魏先生進一步理論後，還遭到了這家公司的人身威脅。幸運的是，魏先生支付的房款全部是經銀行轉賬的形式支付給該咨詢公司，並且魏先生也保存了該公司對其威脅的證據。目前季律師已受理魏先生的請求，以詐騙罪，偽造文件以及威脅罪對該咨詢公司依法進行起訴。

在西班牙中國律師事務所多次移民維權的案例中，我們不難看出，不少移民之所以吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓，不僅僅是 “同胞騙同胞”或是“外國友人騙中國人” 這麼簡單。要知道，因為中國客人在心理上或者語言上的特殊性。西班牙的房產商或者公司往往聘請中國員工擔任銷售顧問，一些華人的中介賣來賣去，賣的還是西班牙開發商或者西班牙房東的房子。在這一事件上，很難說欺騙某些移民的究竟是在一線從事銷售的華人同胞還是站在後台的西班牙開發商，只能說移民房產銷售的巨大利益將不同的各方聯合在了一起，共同將黑手伸向了中國的移民們。

季律師專業忠告

從法律角度出發， 季律師提醒廣大移民不妨進一步思考 “為什麼被騙的會是我？” 許多移民被騙的根源往往是自己在處理移民事務上的決定失誤。在買房和移民事務上，有人輕率地地選擇 “一條龍”的包辦服務，購買中介安排的房產，跳進了移民中介和開發商勾結抬高房價的陷阱；有人青睞房產商打出的“廉價移民” “買房送律師服務” 等， 在沒有自己獨立的律師的監督下被 “安排著” 買了房。中國有句古語 “羊毛出在羊身上”， 如果僅僅為了節省幾千元的移民費用而支付了數十萬元的 “灰色房價”，這樣占到的便宜是真的便宜嗎？ 究竟是誰給了別人一次騙自己的機會？

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要買到干淨的房產，安全地移民西班牙，最簡單有效地途徑就是將購房和律師移民服務分開，自己聘請律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO。同時還應認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質，移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定等。

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

  1. 你的在業時間有多長？
  2. 你收取賣家多少佣金？
  3. 你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

 

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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【專業觀點】投資者如何選擇EB-5項目？美國移民專家教路

如何選擇EB-5項目，各路專家各有各的套路。鑒於最近一些出事的項目，或多或少都帶有一些典型特征，雖然這是事後諸葛，但不妨來聊一聊個人的一些想法，看看投資者能做哪些事，來避免選擇那些亮著紅燈的項目。個人想法，完全不成熟，僅供參考或者引發思考，而且本文不是一個實用指南，無法直接按圖索驥。

個人觀點，總結成八個字：好人好事、好款好賣。

第一步：好人

選擇項目的第一步是，找到好人，避免同爛人或者不合格的人合作。

簡單說，就是人品 + 經驗，包括如下幾個方面：

  1. 人品商譽：項目方（開發商）及其合伙人，有良好的商業記錄和個人信譽，是否官司纏身，是否一直在做同當前EB-5項目，同等資金規模、相同市場區域的同一種業務；
  2. 區域中心：區域中心及其合伙人，過往的個人和公司信譽，EB-5項目包裝、運作、市場銷售的經驗；
  3. 項目團隊：項目律師、經濟學家、商業計劃起草人，同USCIS（移民局）打交道的經驗和記錄。

這一步是基礎，如果人品有問題，信譽不佳，恐怕應該盡早放棄；如果經驗缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求證。

投資者可以：

查查開發商、區域中心、及其合伙人，背景、經驗、投資開發過的項目，有無官司等不良記錄。

需要留意，了解下開發商之前開發的項目規模，是否有過類似大小項目的開發經驗，盡量避免投資新手。眾所周知，做任何事情都有學習曲線，開發項目也是一樣。EB-5求穩，投資者應盡量避免投入到那些，開發商首次做如此大規模的項目，或者使出吃奶的力氣才能運作的項目。

最近被SEC起訴的幾個項目非常典型，開發商/區域中心，要麼是純忽悠（人品有問題），要麼是從來沒有做過類似業務或者這麼大體量的開發投資（經驗有問題）。如果在投資之前，查下過往他們的過往記錄，應該不難避免。

如果這個功課做好了，沒跟著騙子或急功近利者走，找個有經驗靠譜的項目方，EB-5基本就成了一半。

最後，注意一點，申請美國綠卡要按照美國的游戲規則來，避免玩國人擅長的套路，否則最後被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有，私下簽定協議不交給USCIS，承諾若不能還款就給房子的，這違反了EB-5投資必須處於風險（at risk）的最基本要求，項目方吃准了中國人常有的投機心裡，渾然不顧美國的游戲規則。不妨想想，業務健康不差錢的公司和老板，為啥非要鋌而走險玩弄規則？結果SEC一查，公司都被接管了，你私下簽的協議找誰去要房，若拿出來追索而曝光的話，USCIS還得把你的綠卡沒收了。

第二步：好事

選擇項目的第二步，是要能確認，所考量的EB-5項目，符合市場和移民的邏輯。

簡單說，就是能開工有市場前景 + 符合移民條件，包括如下幾個方面：

  1. 項目前提：有必要的審批、資金能夠落實到位，能開的了工、收的了尾；
  2. 商業邏輯：有市場前景，能運作下去，能創造就業，能盈利，能再融資，能還錢；
  3. 項目類型：EB-5投資的回報是綠卡，投資收益再高都與俺無關，盡量圖低風險低回報的項目。
  4. 移民邏輯：本人偏保守，希望看到該項目或者類似的項目，有在USCIS獲批的過往記錄。

投資者可以：

考量市場前景，這個比較難，需要對美國的相關市場了解，不同行業又不一樣，如果看好哪個行業哪個城市哪類項目的市場前景，可以多從這方面著手。

分析項目類型，高風險高回報的那些高大上項目，適合風險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者，再高項目利潤都與你無關，你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以，說得難聽點，越是低風險低回報的土項目，越是傳統的項目，恐怕越合適EB-5投資者。

考察移民邏輯，這個相對容易，類似的項目是否有獲批記錄，太新的模式是否會被拒，問一圈基本能了解。

如果一個項目，USCIS認為拿綠卡符合政策，市場前景看好又非高風險的，那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。

第三步：好款

好款，即好條款、好條件。

往往投資者在評估項目時，一上來就被牽著鼻子走到這一步，最終被項目的某些亮點吸引而做出投資決定，個人覺得這是選項目的最大誤區。只有在依次走完第一和第二步，確認了好人好事之後，才應該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當然，並不是要否認EB-5項目條件的重要性，而是建議考量項目的先後次序。

通常，需要考量的項目條件，可能會有：

股權或債權模式、預審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發商投入、銀行貸款到位條件、就業系數、還款機制等等不一而足。每項都很重要，但是條件參數畢竟只是參數，只能放在同等條件下考量某一參數。

而且，即便在同等條件下，一個開發商資金占比只有10%的項目，一定比占比30%的差嗎？沒錯，開發商投入越大，可能意味著其承諾越大，越難獨自抽身而退。但是，單單就這一個參數而言，開發商的投入，恐怕還得看是真金白銀的現金投入，還是多年前購地經評估升值後的作價投入，等等不同情況下的資金占比。而且，就開發商的商業邏輯而言，在美國房產市場如此之好的當下，我一個項目好公司信譽又好不怕借不到錢，為何不能少放點自己的股權資金進去，多融點資，放大資金杠杆，去多運作幾個項目呢？

同時，個人非常不建議，以某個參數作為選擇項目的必要條件。譬如，一定要選一個有預審批的項目，一定要選擇I-526通過後再放款的項目，等等這類限制條件，這種選擇項目的方式，很可能會是舍本逐末。畢竟，我們的目的是，I-829獲批並且收回投資款，上面所羅列的限制條件，並非是實現我們最終目的之必要條件。靠譜的人和事，比那些看起來有眾多亮點的項目，更能確保實現我們最終的目的。

第四步：好賣

最近一年，市場上項目太多，產生了一個新的問題，就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以，最好多加一份考量，一個項目是否賣得好，能否能按照計劃募集到所需資金？否則，萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金，銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的，這樣就會影響到開工運營，並可能會造成一系列的問題。

投資者可以打聽下，項目方是否募資順利，如果不能按時募集到預定的EB-5資金，是否有備選方案，備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。

東拉四扯這麼多，自己都繞糊塗了，還是回到開頭那句話：好人好事、好款好賣。

最後，請朋友們批判指正。

 

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【重磅新聞】EB-5過期在即 草案要點逐個數

12月4日，參議院司法委員會主席，Chuck Grassley和其戰友Patrick Leahy，對外公開宣布了一篇名為：Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program（EB-5還有幾天過期，Leahy和Grassley呼吁立法支持，改革及延期就業創造的外國投資計劃）的宣傳稿，並全文附上多方妥協後達成的EB-5法案草案原文和摘要（如需原文，請微信留言索取）。

閑話少說，草案摘要：

  1. EB-5計劃延期至2019年9月；
  2. 增加DHS（國土安全部，移民局上級部門）權利，當有欺詐、違法濫用和對公共及國家安全時，拒絕或終止申請；
  3. 設立”EB-5誠信基金“，區域中心和投資者付費，支持DHS執行審查和現場調查，監督檢測美國及海外的欺詐；
  4. 要求背景調查，對於區域中心和項目的合伙人；
  5. 要求對於投資者更多的信息披露，關於商業風險和利益衝突；
  6. 要求更多的項目監管以及更緊密的證券合規監督；
  7. 加強對於貧困地區的激勵，使得更多的資金能夠流向城市貧困區和鄉村地區，一如國會初衷；
  8. 最低投資額升值80萬美金，並設定調整機制；
  9. 改善就業計算機制，確保EB-5項目確實能為每個投資者創造所需的10個就業；
  10. 增進可靠性和透明度，要求DHS員工記錄特定的交流文檔並防止特殊處理；
  11. 縮短審批時間，通過提供優先處理流程和繳費，來調整滿足高效處理。

摘要中沒有提及的要點，也是我們最關心的問題：

  1. 兒童節條款廢除，生效日為法案生效日，即不會追溯回已遞案的投資者；
  2. 沒有期待中的項目祖父化條款，法案一旦生效，立即對今後遞案的所有投資者生效；
  3. 簽證配額未放開，排期問題最終無解！
  4. TEA漲至80萬美金，非TEA維持100萬美元，5年調整一次；
  5. 就業計算，10%需要為直接就業，可以是NCE或者JCE；
  6. 2016財年起，為農村和城市低收入區分別預留2,000張簽證，當年用不完可留到該類別下一年度，第二年再用不完，可以開放給別的區域使用；
  7. 設定審理時間，I-924為120天、I-526為150天，I-829為180天；

* 法條難懂，以上信息不一定准確，留待專家解讀。

EB5Sir注：

該項草案，已經同行業協會IIUSA以及相關利益機構達成一致，並得到了眾議院司法委員會主席Bob Goodlatte的支持（至少宣傳稿是這麼說的）。

不過，非常蹊蹺的是，大佬把草案（請注意不是提案更不是法案，而且是注明為Discussion Draft的文本）公之於眾，呼吁支持，不免讓人想起還另有一種陰謀論，擬定草案的大佬未獲得更大的大佬的支持，在最後一周放手一搏。

能否通過，還有幾天自有分曉。請密切留意我的專欄發布。

 

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買房買膩了嗎？歐洲古堡等奢侈地產正受富豪們熱捧

古堡莊園、葡萄園等奢侈地產投資暗潮洶湧，古堡以其稀缺性和獨一性，成為地產界的翹楚和奢侈品。而歐洲古堡以其得天獨厚的地域性，文化和歷史價值，受到國內地產界投資大咖的追捧。

以下幾個因素或可解釋古堡等奢侈地產的投資動機：

1、收藏價值

古堡的收藏價值比較持久，歷史性恰恰是其投資優勢之一。其歷史和文化價值帶來的升值潛力無疑是投資者所青睞的。每一座古堡可以說是一座博物館，從建築風格設計到房間布局與結構，都有很高的歷史價值。

2、身份地位的像徵

古堡代表著一種精英消費，古堡的稀缺性及其背後的歷史積澱和文化傳承可以彰顯買家的社會地位和品位。從更深層次來說，古堡”堡主”投資的是一種生活方式，在歐洲買古堡可以擁有其永久產權，”老宅”得以世代傳承。

3、商業增值

古堡的投資價值還體現在對其商業的增值上，將古堡改建成博物館，會議中心，高爾夫球場，獵場，特色酒店等商業場所都是極具投資潛力的經營方式。建於中世紀的古堡一般有數百年歷史，一般集生活休閑工作娛樂等功能為一體且占地廣，結構龐大，房間眾多，堡主可以將部分區域對外開放，比如大廳、圖書室、部分臥室、花園、湖泊、葡萄園等，或者直接作為博物館供游人參觀。

國人投資古堡興趣漸濃

部分購買者買古堡是為了收購酒莊。拉圖拉甘（青島）國際酒業有限公司董事長程海燕，買下了位於法國波爾多的拉圖拉甘（Latour Laguens）古城堡。這座古堡就是坐落在葡萄酒莊內，程海燕借古堡投資發展釀酒事業，提升企業整體品質。還有人購買古堡是為了用作商務談判，比如一家著名私企的總裁張茵購入了位於在法國南部波爾多峽谷的Vskan古堡，除了商務活動，古堡也成為向其客戶展現公司實力的場所。英國有一家希爾頓酒店就是古堡改建而來，每年吸引了大量客源。相關的古堡旅游產業也應運而生。

超高淨值人士是古堡的主要投資者。《財富報告》中提到，這些超高資產淨值人士越來越注重物業，並視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別。（中國的十億富豪數目在未來十年將迅猛增長，進一步增加154名，中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。就十億富豪數目增長率而言，全球排名前30的城市中，中國城市將占到三分之二）。中國富豪愛不動產和收藏的特性在古堡投資裡表現突出。

Quinn專業點評：英國古堡值得投資

在英國，各種向國內投資者敞開大門的優惠政策，讓英國成為中國在歐洲的第一大投資目的地。英國的“圈層營銷”在古堡上體現的很充分，即投資者通過特定的渠道和人脈獲得而非通過市場售賣。古堡投資確實價值不菲，但是以長遠眼觀考量是理想的投資選擇。英國的物業是永久產權，擁有了該物業也就意味著投資者實實在在地擁有了其所在的地塊。以古堡為主的奢侈地產由於其特定的歷史文化，也是政府保護的建築，獨特的投資和收藏價值得以其彰顯。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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勢頭減慢 風險難料——美國房產風雲將如何變幻？

“以房養學，包租5年，投資收益可以邊供孩子在美國讀書生活邊出租養房”­­——乍一聽，這響當當的標語對於任何人來說恐怕都頗具誘惑性，於是來自上海浦東的潘女士就毫不猶豫果斷拿下。不僅如此，她一口氣拿下了10套這樣的美國雙拼別墅。

海外“以房養學” = 置業學業雙豐收？

然而讓她始料未及的是，她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的管理費；更加讓她感到驚詫的是，之前與中介公司逸鼎投資簽署的“五年包租”合同也失去約束效力，因為對方以“歇業”為由，拒絕為其代理在美房屋出租事宜。可是根據《觀察者》的調查，逸鼎投資公司實際並沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，同時繼續對外招攬客源。

本以為是一本雙利的好買賣，可現在潘女士無比懊悔自己這筆“以房養學”的大手筆投資。想盡快出手賣掉，但是投資公司告訴她，美國房市最近相對2013和2014年迅猛增長的勢頭相比有些低糜，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時價值已經跌了近半。

投資美國房產的“寒冬”季節真的來臨了嗎？

根據全美房地產協會最新統計資料指出，中國人作為投資美國地產的海外買家在過去的五年來瘋狂置業並且在去年超過所有外國投資者，成為在美地產置業的第一海外買家，原居前三名的加拿大、英國和印度被中國迅猛超越。

可是最近，業界卻傳來一致的呼聲，說中國買家穩坐第一把交椅沒多久似乎就迎來了“寒冬”的痕跡。

作為一線的中國地產企業在美國的代表，德信控股北美分公司副總裁何源流認為，最近中國買家購買美國房地產的相對低糜狀態和中國對於個人外彙限制不無關系，個人外彙現在都需要去公安局備案拍照，管理非常嚴格。

“不過中國買家畢竟在整體的美國地產銷售上所占比例還是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之後，我相信也會有很多歐洲投資者會考慮為自己的財富選擇多一個出路，美國會是一個首選。”

何先生還告訴我們說，2016年是美國的大選年，他們依然看好美國房地產市場走勢，因為按照往年的慣例，通常大選年的數據都會比較好。”

人民幣加入SDR之後會加速貶值，一旦正式開始貶值，人民幣外流的情況可能會有加速，那麼投資美國地產依然是一個不二的選擇。

美國國際集團（AIG）副首席經濟學家莫恆勇同樣對美國房地產市場表示了類似的信心。“我對美國房地產整體依然比較看好，未來幾年我相信其價格上依然會保持4%-5%的升幅，從供需角度看，新建家庭的速度從2009年到2014年一年只有60萬戶，遠遠低於經濟危機前的120萬戶。”

在這個層面上市場還是有很大需求方面的增長空間。新增家庭從2014年下半年開始有大幅度的回升，而目前這些新增的家庭主要是以租戶為主。

中長期來看，未來幾年美國經濟會有一個溫和的增長，每年經濟增速大約在2.5%左右。海外買房置業程序非常繁雜，然而隨著美國經濟的整體復蘇，美國的創新力和可預見性，使得美國的地產對於投資者來說依然具有實力和吸引力，雖然不會有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增長，不過依然會穩步上升。

美國買房如何慎防潛藏風險？

“以房養學”對於很多有移民意向的中國投資者或者孩子在美求學的家長來說是個很好的選擇，不過德信地產的何先生對大家的建議有以下幾點：

1、要選擇有信譽的公司進行投資，而非背景不詳的中介機構；

2、簽署合同的時候需要異常小心仔細，最好有第三方律師的協助和介入，最大程度上保護投資者的利益；

3、在項目選擇上要有所刪選，回報率是其一，同時也要看市場；

4、“以房養學”則最好選擇孩子就學學校的周邊區域，在解決孩子住房的同時也可以同時出租保障收益。

願大家謹慎投資，投資有道。

 

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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為什麼比起股票投資，精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇（第二部分）

在本文的第一部分，我介紹了經濟獨立的概念，解釋了為何在達到這一相同目的，精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分，我將討論如何實現這一目標。

但首先，我要討論一下投資界普遍存在的一種現像，那就是存在兩種截然不同陣營的投資者：愛好房地產的投資者和厭惡房地產的投資者。兩大陣營中間似乎沒有多少人。討厭房地產作為投資的人通常認為，絕大多數喜歡房地產作為投資的人容易被誤導，未做仔細思量就做決定，他們的判斷通常受到自己的情緒影響。

房地產投資最常見的四大問題

1、當你購買一項票類投資，如股票或債券，你不會像那些可以看到，觸摸和感覺到的投資一樣，像房地產，特別是住宅房地產，投注同樣多的情感。心理學家解釋，人們首先基於感性做出決定，然後找到合理的理由來支持他們已經做出的決定。如果你正在與一名銷售員打交道，她的工作是向你灌輸你所需要確切的原因，為你已經無意識地做出購買決定合理化。這其實是一個思維陷阱。真正的投資決定不應該基於情感，而僅僅基於純粹冷靜的理論。

2、第二種批評是，大多數愛好購買住宅房地產投資者主要基於一廂情願的想法和傳聞，而不是可靠的研究。對股票和債券投資者來說，“我認為價格會上升”這句話並不足以構成購買的充足理由。這些人需要那些具備碩士或博士學歷的著名分析來指導他們做出投資決定。出於這個原因，他們不喜歡房地產，因為研究往往是不可靠，而且經紀人的觀點可能因利益衝突存在很高偏頗。

3、有些房地產肉眼看來可能美麗，讓你從心底滿意，但是因為以上兩個原因，真正的風險通常被低估，大多數這樣的房地產投資最終可能是災難性的，導致你的財務受損。

4、不同於股票或債券投資，你只需要做出正確的買賣決定就可以賺錢，在房地產投資上，你需要做的工作是連續的，這樣才能賺錢。房地產投資回報可能因空置、糟糕的租戶、支出、維修和報廢等原因受損。房地產投資者必須努力研究，做出聰明的決定以確保盈利。買對的只是第一步，你必須讓它有效益。

總之，首先你必須買對，基於理性，而非一時衝動，依據可靠的研究分析（不只是銷售人員的意見），了解風險，然後在你買第一套房之前建立一個商業計劃。這個計劃很關鍵，所以你必須想辦法減輕你的空置風險，選擇合適的租戶，控制你的支出，甚至做出退出策略。一項嚴肅的投資就該如此。不幸的是，大多數房地產愛好者不這樣做，僅僅依靠好運來賺錢。

為了經濟獨立，這一點更為重要，因為你依賴於一個穩定的收入流。計劃或執行的任何錯誤將使你的經濟獨立的夢想很快變成一場噩夢。當你不能消除所有的風險，你必須做的一切正確的決定以盡可能多地減輕風險，這樣你成功的機會就會最大化。

房地產投資風險管理有法

在為客戶開發的模式中，通常，我會非常有條理地做一下最低限度的考慮：

1、資產必須有良好的需求，容易出租（正確的類型、位置、設施、公平的價格，等等）。
 
2、根據主要的房價與租金比率和費用和租金比率，將房子出租給有工作的租客。稅收和保險費用必須要低。最好是沒有業主協會（Homeowners’ Association）費用和相關的問題（該協會可能虧錢或被起訴，這將最終影響你的投資收益）。

3、如果價格合理，在流動性的市場買賣。當地的法律制度必須有利於業主，允許租金自主漲幅以及必要時能夠輕松、快速地驅逐不好的租戶。

4、充足了解當地的人口動態、基本面，確定符合資格標准的租戶足夠（收入、償付能力、背景調查）。

5、房屋檢查，獨立公允價值評估，和在你購買之前做好盡職調查，核實潛在收入，職業，租戶資格，和支出費用。

在我考慮將合適資產納入客戶投資組合之前，必須滿足上述所有條件。現在很容易理解為什麼市場上絕大多數的待售房地產並不是一個好的投資選擇。賣方總是極力地推銷自己的房產，但買方需要自己進行區分。

雖然我不想承認，但不喜歡房地產的投資者是正確的…大多數愛好房地產投資人方式不對。然而，大多數人缺乏必要的知識或者沒時間去認真參與，或是這麼有條理的。這就是為什麼他們可以采納像我這樣的投資專家的建議幫助，但專家必須做過研究，他們必須理解經濟學，投資組合管理以及風險管理。友好的經紀人無疑是你買房、賣房最好的專業幫手，我相信只有投資專家能處理你的投資。投資專家根據你的投資表現得到有償回報——只有你先賺錢，他們才會賺錢！

最後，記住經濟獨立，你才能按照所希望的方式生活，無需擔憂金錢問題，為錢工作。如果人沒有實現經濟獨立，他們就需要用時間、知識和精力換取錢財。幾乎是所有你認識的人都是如此。而經濟獨立的人不再需要這樣做。但房地產投資需要投資者努力做工作，從而使他們的投資能夠有效益，不是嗎？是的，這就是為什麼你必須將這個角色委托給房地產投資專家。像我這樣的人會面面俱到，所以你可以放心，你的投資會得到很好的管理照顧，讓你經濟獨立夢想成真。

 

Sidney Shauy專欄全集：

Sidney剖析美國房產市場

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俄羅斯房地產遭遇瘋狂寒冬！八張圖表看透2015俄羅斯房市

為什麼俄羅斯房地產市場這個冬天瘋了？你會這樣問我。是這樣的，在過去的24年，俄羅斯房地產市場從未有過如此戲劇化的傾向。全國各地的供應都大幅度偏離正常值：一方面，需求同比去年減少了43％；另一方面，貨幣波動和通脹風險更是雪上加霜。這是個關鍵時刻，房市到達極限點，市場的發展模式出現轉變。今天，我們可以說，長期的跌勢已經形成了一個新的房地產市場。

2015年首9個月基本市場指標

三個月內，盧布兌美元的波動範圍在55.48至70.75之間。決定盧布波動性的決定因素是油價，而目前油價也承壓。但是，俄羅斯外債的償還不會像2014年第四季度和2015年第一季度那樣危險。

布倫特原油價格與盧布兌美元彙率

然而，今年第三季度盧布的波動性加劇並沒有成為投資交易的障礙。該季度的總投資額達8.14億美元，比去年同期下降21％。今年首九個月的投資額為20億美元，同比降低23％。

房地產投資額，十億盧布

在經濟困難時期，俄羅斯本地投資者通常主導房地產市場——前9個月，他們所占份額達75％。外資占房產交易量的份額為25％，2010年-2014的平均水平為29％。但是，外國投資者對俄羅斯市場的興趣仍然存在，尤其是亞洲投資者。

按俄羅斯和外國資金來源劃分的投資分布，十億美元 2015年前9個月，房地產細分領域和區域的投資分布 <img class="wp-image-158