Category: Special Investment Column

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【史上最全分析】墨爾本和悉尼房地產市場之對比

最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論，各種媒體的消息觀點也都不一致。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。

澳洲房市前景明朗

我們認為從長期來看，因為澳洲有很好的經濟基礎來支持經濟的發展，所以澳洲房地產市場依舊還是會持續增長。

澳洲擁有持續增長的人口；而且穩定的經濟，良好的教育系統，吸引著大量的移民和海外留學生同時，澳洲。的房產的價格與其他亞洲國家相比，也是很有競爭力，能夠承受的。

最近中國和澳洲之間達成的自貿協定也會很快為更多的經濟和文化上的合作打開大門，這最終也會影響到澳洲的房產市場。

當年新西蘭與中國簽訂了自貿協定，新西蘭的牛奶出口在短短幾年內翻了四倍，可想而之，中國與澳洲之間的自貿協定會會為澳洲帶來何等商業機會。

澳洲各個首府城市房價增長表現

根據澳洲銀行發布的一組數據來看。2015年第三個季度，總體住宅包括公寓和別墅價格上漲了4%，年度上漲了11%。墨爾本，悉尼和布裡斯班是主要推動這個增長的城市。

墨爾本地產的季度漲幅達到了7.4%，悉尼是4.6%。截止到9月的過於12個月中，悉尼地產市場增長了16.7％，墨爾本也增長了14.2%，墨爾本在過去的三個月中的漲幅有比較快的提升。整個澳洲只有4個首府城市墨爾本，悉尼，布裡斯班和達爾文是有價格增長，其余的首府城市都是在下跌。

截止到2015年9月30日的數據：

澳洲首府城市的房價變化 澳洲首府城市房產年度漲幅

數據來源：Core logic

除了更高的價格增長率，悉尼的住宅市場的中間價格比墨爾本的要高出很多。悉尼的別墅中間價在92萬澳幣，公寓的中間價在66萬澳幣。而墨爾本的別墅中間價在63.5萬澳幣，公寓中間價在48萬澳幣。對於同樣一筆資金，投資者可以選擇在墨爾本買別墅或者在悉尼買公寓。

三大首府城市房屋中間價

數據來源：Core logic

從價格的增長，房產拍賣數量和清盤率來看，墨爾本會超過悉尼成為在澳洲各大首府城市中表現最好的一個市場。

在過去的12個月內，悉尼市場上的拍賣房產數量增加了16%，而墨爾本只增加了5.7%。這也說明了悉尼的居民們想利用現在的高速價格增長把手頭的物業拋掉套利，而墨爾本的居民則希望繼續持有，等待將來更高的增長。

專家點評

我們繼續拿悉尼和墨爾本做一個比較：

首先，悉尼的地產價格已經有了一個持續的快速增長，現在能看到其慢慢減慢速度。這個季度，墨爾本的價格漲幅首次超過了悉尼。

其次，墨爾本地產的價格特別是公寓更加合理買房者能夠承受。墨爾本的房產價格和布裡斯班價格也是相對接近。但是，墨爾本的人口是布裡斯班的兩倍，是澳洲第二大城市，所以地產的發展空間更大。

第三，墨爾本人口增長速度比悉尼要快18%，人口數量預期在2050年會超過悉尼，這也使得墨爾本的地產非常值得持有。在2014年，新南威爾士州的人口減少了6,900，但是墨爾本卻增長了8,800。最近幾個月， 悉尼出現了人口流失，主要是悉尼的居民為了更溫暖的天氣搬遷到了布裡斯班或者是更低的生活成本搬到了墨爾本。

第四，最近墨爾本的城市規劃，重新的區域劃分會減少在墨爾本城區的住宅供應量。但是越來越多人喜歡住在城區，因為可以離工作地點和學校或者配套設施好的地方近一點。這樣的供需不平衡，也會帶動將來的價格上漲。

總體來看，墨爾本是一個在整個澳洲最具有潛力的市場。我們下一次會介紹更多的墨爾本的市場信息，敬請繼續關注我們。

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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【最新消息】EB-5完全無條件延期已成定局！

12月15日，坊間傳出的EB-5無條件延期信息，雖然有多個消息源證實，但是業內還多有擔憂，是否成真。

12月16日，國會已經就政府預算法案達成一致，EB-5區域中心計劃，已經包括在內，並且將完全無條件延期，至2016年9月30日。

雖然，國會還沒有最終投票，但是在投票前，國會必須要有72小時的時間，所以在12.18這個最後時間點之前，國會已經沒有時間再修改法案的任何部分了。現在，可以肯定的預期是，12月18日之前，EB-5將繼續搭著政府預算案，延期至2016年9月30日。

這標志著，喧囂了整整6個多月的EB-5變法，暫告失敗。

EB5Sir專業點評

參議院立法委員會主席Grassley，以及最先同其妥協的IIUSA，是變法的先頭兵。最近這兩周，發生了太多的事情，先是在完全不被看好的情況下，Grassley以要挾廢掉EB-5的態勢，開始占據上風，推動立法進程。但最後關頭，EBIC等為代表的各方勢力，包括一眾IIUSA會員反水，致使國會大佬認識到了EB-5立法的復雜性，最終在12月15日決定暫停EB-5改革，先做延期。

這也意味著，EB-5行業之路，將可能更為艱辛。

誰都同意，EB-5法案是一部有著25年歷史的老法，已經不能適應當下的EB-5市場環境，誰都同意EB-5法案需要進行修正補缺，讓EB-5行業能夠更為有效健康的前行。但是，受限於EB-5行業內部的各方利益角逐，未能達成一致對外要政策對內強化監督，此次立法受挫，無疑令人心焦。

顯然，EB-5法案已經到了非改不可的時候了，EB-5行業也已經到了需要立法進行規範的時候了，本人原先期望此次無條件延期，能夠至少附加EB-5監管條款，再做延期。但是，恐怕已經爭執到了最後關頭，而沒有任何時間再做任何調整，無論“惡法”還是“良法”都未能出台，這不能不說是美式民主的一大遺憾。

在這接下來的九個半月裡，能預期到的是，EB-5行業的外部政策和輿論環境將更為嚴酷，再次延期之時，又將何去何從。

在為投資者和移民行業，多了幾個月的低價EB-5投資延展期高興之余，本人不禁期待，立法改革能盡快重新啟動，業內各方利益也能一致對外，團結一致去爭取配額放寬等政策，重新給EB-5行業一個穩定健康的發展期。

感謝業內朋友Jay Riskind和Vanessa提供的立法進展的最新信息，預算法案原文已經發布在參議院的網站上，需要官方信息的，可以自行查找或者微信留言索取。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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獲得英國綠卡還容易嗎？告訴你最常見的七種方法

2015年10月，習大大如期對英國進行了“超級國事訪問”，給英國人一個全新的中國概念，同時為中國經濟發展、走向世界帶來了更多的實際收益。隨著越來越多的國人考慮移民英國，本文僅就目前比較常見的移民英國的7種方法做一個簡單說明。 

1 、Tier1 Investor投資移民

適用：高資產人群家庭成員，投資導向

200萬英鎊直投 － 英國投資移民簽證適合意欲通過在英投資而移民的人士。申請人需持有至少200萬英鎊的資金，無英語語言要求，5年後可獲得永居權利。

2、Tier1 Entrepreneur企業家移民

適用：高資產人群家庭成員，創業導向

英國企業家移民簽證適合意欲來英創業的人士，持有此簽證的人士在英期間僅能從事所申請項目的商業運作。企業家移民創業投資金額有5萬英鎊和20萬英鎊兩種，簽證路徑為3年+2年。

3、Tier1 Graduate Entrepreneur畢業生企業家移民簽證

適用：優秀英國畢業生，有一定商業思路模式，創業導向

畢業生企業家簽證面向的是以下兩類人群：

  1. 擁有真實可行的商業想法的英國高校畢業生（本科或以上）；
  2. 擁有真實可行的商業想法的國際高校畢業生（本科或以上）。

畢業生企業家簽證路徑為1年+1年，在持有此類簽證期間，只要持有5萬英鎊可供投資的資金，就可以隨時轉簽Tier1Entrepreneur簽證。

4、Tier2 General工作簽證

適用：優秀英國畢業生，有雇主擔保，就業導向

二類普通簽證即為我們常說的工作簽證，根據移民局2014年4月6日的最新政策，二類普通簽證路徑已由之前的3年+3年、最多6年，變為5年+5年了。

持有Tier 2 General簽證5年，並且年薪額度達到了英國內政部對於二類普通簽證申請永居的相應要求（35,000英鎊）則可申請英國永居。

5、Spouse Visa配偶／結婚 簽證

適用：有英籍或者永居配偶人士，婚姻導向

如果您的伴侶是英國公民，或持英國永居，或正在英國避難或正受英國人權保護，您就可以考慮申請英國結婚簽證。2012年7月9日年英國移民政策經歷重大變更，英國全面提高外籍配偶移民英國的標准。

只要您和您伴侶的關系必須真實並且為官方認可，滿足以下其中一點即可申請：

  • 已結婚或已同性結婚
  • 在戀愛關系下同居2年
  • 已訂婚

6、Long Residencey10年永居 混合永居

適用：連續合法在英居留10年

根據英國現行移民法律條款，通俗的解釋10年永居——任何申請人在英國連續，合法居住滿足10年後，都可以申請英國的綠卡（ILR，永久居留）。從整個中國地區前往英國留學，移民的數據上來看，2015~2016年將有很多10年前來自中國讀書的學生申請人有可能符合這個申請條件。

7、海外獨立投資代表簽證Representative of an Overseas Business

適用：大型中國公司在英國設立分支機構並派遣高級管理人員

不得擁有大量股份，同時具有3年以上母公司高層管理經驗

對申請者要求

  1. 申請者必須來自於EEA境外，且只能在境外遞交申請
  2. 不能是公司主要股東
  3. 在英國境外直接受雇於公司，即作為銷售代理或與公司簽訂代理合同的第三方均不符合條件
  4. 在公司至少有兩年以上高管經驗
  5. 熟悉公司業務
  6. 英語語言達到基本交流水平
  7. 有足夠在英維生資金
  8. 對申請者就職公司的要求
  9. 公司總部需位於英國境外並保持在英國境外，保持交易（新成立不久的公司及欲將總部移到海外的公司不符合要求）
  10. 公司在英無其他代表處或子公司
  11. 公司在英無其他首席代表

筆者建議

每個人的背景不一樣，經歷不一樣，英國移民並沒有一個通用的方案。所有的案例都必須是個案個分析的。因此，在申請之前咨詢專業人士的意見往往能夠節省你很多時間，少走很多彎路。

 

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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《英國生活指南》即掃即得

 

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泰國度假住宿安排：別墅VS酒店如何選擇？

當規劃一次泰國度假時，位置通常是首先考慮因素。一旦選好了目的地，接下來要決定的是住宿。通常，度假者會立即找酒店，因為他們認為酒店的性價比最高、設施也更多。然而，近年來，租賃別墅已成為一種流行又靈活的度假選擇。想像一下，一個五口之家，父母和三個孩子，如果住酒店的話，他們將不得不預訂至少兩間房，如果孩子還小的話，可能父母還要分開留守。這種情況下，房間只是一個睡覺的地方，而不是最理想的選擇。現在，再想像一下，這個家庭用訂兩間酒店房間一樣的價格來訂別墅。每人都有自己的臥室，大家在一起很安全，無論是室內還是室外他們都有共同的活動空間。有了私人游泳池和花園，孩子們玩起來更安全，家長監督也更容易。

租用別墅不僅對家庭來說是個好主意，對注重私密性的情侶也是個不錯的選擇，用來度蜜月簡直是完美，還適合團體度假人群。普吉島有很多可以租7、8個晚上、有兩間房的別墅，每個人都能輕松找到合適的。如果是團體度假，無論是年輕人還是幾對夫妻，分享一個六間臥室的漂亮別墅，不僅經濟實惠，還能體驗其他選擇所無法提供的極致熱帶生活方式，還有什麼比這更好的呢？設備齊全的廚房，室內、室外用餐區和休息室，陽台和露台，都提供了更多休閑的選擇。普吉島別墅往往占據最迷人的地理位置，完全私密，給客人提供更多的自由。

獨棟別墅就意味著，沒有其他客人會出現在你的個人空間，花園和水池只供你使用。有些別墅設計得像度假村，有熱帶花園，公共游泳池及諸如水療中心、餐廳、全程管理服務的設施。度假者可以選擇租靠近繁華旅游區的別墅，這些地方通常地勢會很高，如山坡地的黃金地段；或租住在安靜的區域，享受寧靜輕松。在普吉島到處都有可供出租的別墅，主要海灘附近、內陸的叢林或風景如畫的東海岸，每個人都可以找到地理位置適合自己的別墅。

租用度假別墅還可以自己做飯，降低了餐飲費用、消除了餐廳固定營業時間的限制。有些別墅甚至提供了內部廚師，隨時都可以為你做飯。大部分別墅都有安全措施，如門禁、閉路電視、報警系統等，度假者可安心居住。通常，一些別墅還能提供額外的服務，如鐘點工、洗衣、保姆、機場接送，或是別墅內的按摩和水療護理。別墅的主人或管理層往往會提供更多個性化的服務，讓住宿完全無壓力。帶司機的汽車或汽車租賃通常也可提供，工作人員可以告訴你去哪裡和做什麼。別墅出租沒有隱藏的費用，沒有17％的稅金和服務費，而且入住/退房時間更靈活。大多數別墅提供高速網絡連接，而很多酒店仍然收費。

以下是租住別墅和酒店就不同考慮因素之比較：

中介將和別墅主人打交道，沒有時差和語言障礙，預定更輕松。在普吉島租別墅時，可以使用諸如Siam Real Estate之類的房地產中介，不僅能更好地“貨比三家”，而且預訂有保證，省心不少。別墅那麼多，搜索工具就顯得非常寶貴，你可以選擇那些對你最重要的特征，比如臥室數量、海景、靠近海灘或可訪問性。

Siam Real Estate有很多的度假別墅可供選擇，適應各種品味和預算。

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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加拿大最具權威排名：菲莎排行榜上安省中學專業解讀

菲莎2015年中學排名出來以後，大多倫多奧克維爾的不少朋友都很開心，因為六所公立高中都取得了不俗的成績。由於我近期給不少客戶查閱和說明了這個排名的情況，現將我搜集的資料整理出來供各位參考。

菲莎研究院（Fraser Institute，以下簡稱菲莎）是一個獨立的加拿大公共政策研究和教育機構，被稱作加拿大的智庫，總部設在溫哥華，在多倫多、蒙特利爾和卡爾加裡也都有辦事處。由於菲莎不接受政府經費，而是完全來源於企業和個人的捐贈，這樣得以確保菲莎的獨立性。菲莎所研究的領域十分廣泛，包括：經濟自由度，礦業石油業的調查報告、槍支立法狀況等等，而最被我們華人所熟知的則是學校排名這一塊。

我先說說排名的具體內容，下面是一個示例和每一項的說明。

  • A: 地區。
  • B: 左邊代表學校名稱和所在城市，右邊表示在校生中有資格參加OSSLT測試的學生數量。
  • C：參加測試的學生中，ESL學生的比例與Special Needs的學生比例。
  • D: 左邊代表家庭平均收入和預測值對比，數據為正代表超過預期（今年沒有提供此項信息）；右邊代表今年的排名和過去5年的排名。
  • E和F: 代表9年級的純數學和應用數學的平均成績，評分1、2表示未達標，3表示達標，4較好。
  • G和H: 分別代表第一次和第二次通過OSSLT的比例。
  • I: 代表測試中低於標准的學生比例；
  • J和K: 男女差異值。M代表男孩超過女孩，F代表女孩超過男孩。
  • L: 代表未取得數學評分的學生比例。
  • M: 代表了從E到K項的綜合分。

以下是幾所著名公立高中的排名實例：

奧克維爾的Trafalgar中學

萬錦的特魯多中學

列治文山的Bayview中學

接下來，我就說說這個排名的數據是如何取得的。由於加拿大的教育體制不像中國，初中畢業有中考、高中畢業有高考，學校的最終排名完全可以根據各校畢業生的成績精確給定。在加拿大，中小學根本沒有統一的畢業考試，所以菲莎只能根據安省教育部僅有的能夠統一進行的測試結果來給出學校的排名。由於安省對高中學生的統一測試只有兩門課——數學和英語，因此我們看到的排名僅僅反映該校這兩門學科的成績。

其中英語成績的數據，來源於統一的安省高中英語讀寫測試成績（Ontario Secondary School Literacy Tests），這個測試每年由學校10年級的學生參加，沒有通過的學生將在下一個學年參加第二次測試；數學成績來源於EQAQ的兩場測試，一場是純數學（Academic Mathematics）測試，一場是應用數學（Applied Mathematics）測試，都是由9年級學生參加。由於測試時間的緣故，這兩門測試結果還包含了一部分小學階段的學習成果，因為考試的時間在9、10年級，只是4年高中時間的一半都不到，所以這些數據並不能非常准確的反應整個高中階段的教學質量。但無論如何，在沒有統一測評數據的情況下，也只有從這些已有的數據來觀察學校的教學質量，這也是沒有辦法的辦法。

概括起來，菲莎的排名數據來源有以下三個重要特點：

  1. 排名是對學術能力的考察；
  2. 學術能力的考察依據僅限於數學和英語的測試成績；
  3. 數學和英語的考試時間僅在9年級和10年級；

那麼，我們從這個排名可以看出什麼？

第一，可以通過排名來比較同一類型學校的差異。譬如：在有些相鄰社區，學生的背景都差不多，學校的排名卻相差非常大，這無疑是學校的教學質量的比較有說服力的證據；

第二，通過觀察不同地區的整體排名，來看出這個地區教育質量的整體差異。譬如Oakville的五所公立中學，基本每年都全部進入安省的前80名，這就說明這個地區整體的教育質量非常優秀而均衡；

第三，可以通過同一所學校幾年來連續排名的變化，來跟蹤學校生源和教育質量的變化；

第四，反映ESL（英語為第二語言）學生比例，反映學校的新移民數量，這個數據雖然不能反映各個族裔的比例，但能准確反映新移民家庭的比例；Special Needs學生的比例，反映學校特殊學生的數量；

第五， 反應該校學生的家庭平均收入，是當地人群富裕程度的重要指數。但是這個數據用來評測華人聚居區時容易有失真，因為從菲莎的數據來看，Markham、Richmond Hill地區的家庭平均收入相對房價而言還是比較低的（菲莎2015未公布收入數據，根據其2014年的報告，Richmond Hill的6所公立學校的家庭平均收入大約為8萬7千加幣，Markham的六所公立學校的家庭平均收入大約為7萬7千加幣）。似乎不足以支持當地房價，估計這一方面可能由於部分新移民家庭是帶著財富移入加拿大，在加拿大本地沒有實際收入；另一方面可能是部分新移民還未來得及融入當地的職場；最後也不排除有些家庭少報收入。

最後，我們一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。從這幾年的排名來看，華人聚居區的排名普遍較高。我們當然要為華人孩子們的努力學習成果喝彩，但另一方面，我們也要清醒地看到，由於華人在數學上的普遍優勢，使我們在排名上占了優勢。而教育是全方位的，學術之外的能力，也是今後成長道路上的關鍵所在，譬如獨立生存能力、溝通交際能力、創新思維能力和領導力等等。而這些容易成為華人孩子們的弱項，所以提醒各位家長，排名固然重要，但也不要忽略了排名之外的很多東西，譬如這次新參加排名的某個私立貴族女校，雖然有些頂尖公立學校的排名成績和它很接近，但如果你走近校園，就會發現不同學校的巨大差異都無法在這個排名中完全體現出來。

相信隨著時間的推移，華人孩子們會在各個方面都能像學術能力一樣，超過其它族裔的孩子。最後，祝福我們華人家庭的孩子個個都出類拔萃，也不負我們家長們的辛苦付出！謝謝各位！

 

蔣蓓專欄全集

 

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【EB-5立法快報】奧總簽字延期5天 EB-5的N種活法

美國政府預算案，爭議激烈；EB-5法案，同樣熱鬧非凡。

EB-5立法及美國政府預算案最新進展：

  1. 12月9日，眾議院推出零時延期案（CR – Continuing Resolution），將政府預算案延期5天，到12月16日午夜；
  2. 12月10日，參議院通過零時延期案；
  3. 12月11日，眾議院通過零時延期案；
  4. 12月11日，奧巴馬總統在零時延期案上簽字；

至此，美國會避免了聯邦政府的停擺，並使得EB-5捎帶延期5天，至12月16日即周三。

周六12月12日，國會繼續在緊急磋商，為了政府預算案的妥協和一致，同時也為了EB-5改革法案。

EB5Sir剛剛，從業內消息人士Jay Riskind處拿到了12月12日的磋商版本，主要變化為TEA認定的6個月寬限期。

當前的TEA認定，可以一直維持到2016年7月1日，只要：

  • 該項目，有I-526申請在7月1日之前，遞交；或者
  • 該項目，I-924申請（可能應理解為預審批）在2014年10月1日之前，遞交。

但是，中國方面比較關心的，一些大佬們正在抗爭的一條：即所謂資金來源要求提供，企業和個人7年稅單還在法條之中。當然，如果這一條有什麼可以讓人放心一點的話，就是有個前提條件“as applicable（如果適用的話）”。

據Jay透露，當前國會內部人士對於EB-5法案的走向，做出如下預估：

  1. 15%的可能，EB-5新法案就按照12月12日的版本生效；
  2. 30%的可能，EB-5新法案在繼續變更後生效；
  3. 25%的可能，EB-5新法被斃，直接延期；
  4. 10%的可能，EB-5法案終止；
  5. 15%的可能，政府預算案未准備完畢，再延期2-3天；
  6. 5%的可能，政府預算案不能出台，政府關門；

據Jay介紹，最近幾天的主要進展為：

  1. 行業內對新提案的大力反對，包括主要成員對於IIUSA的質疑；
  2. 一些重要的參議員希望看到直接干淨的延期；
  3. 期望對於提案進行修改，而且確實在進行中；
  4. 國會大佬希望看到能達成共識；

預期在周日（12月20日）或下周一（12月21日），將達成最後的結論。當前Grassley法案起草團隊，做出一些妥協和變更，但是尚不能使得整個行業滿意，如果這股情緒爆發到足夠使得國會高層大佬參與進來，並且直接對參議院多數黨領袖 – Mitch McConnell進行游說的話，那麼將很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最後幾天，到底是Grassley同學笑道最後，還是。。。，且讓我們，繼續看戲亦或繼續擔憂。

感謝Jay Riskind提供的信息，其為：中美私募投資峰會主席（美國年度最大型的中國投資項目峰會），The Riskind Group集團的創始人兼首席執行官。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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最重要的15分鐘——耶魯大學前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

耶魯大學審批實況

大學審批季之時，我每天在與招生委員會接洽之前需要審閱20-30份申請材料。招生委員會是為選定最終被錄取者而設立，它由院長、少數的高級招生官，和當天與會的招生官組成。由於時間的關系，我們不可能逐一討論每一個申請者的情況，所以我只會呈上在我審核的區域中最引人注目的申請者。每個申請者的材料都會被歸置到一個統一的大文件夾中，委員會成員可以自由地發問我為什麼不舉薦某個申請者。但是大多數的時候，學生的紙面申請材料便可說明一切（例如，一個學生的GPA遠遠低於同齡人，或者是他的老師推薦信平平無奇，那麼一般情況會直接被刷下。）

我在審核每份申請材料時，都會將招生委員會的高要求銘記於心。因為招生委員會成員每天只審各領域的最頂尖的學生，他們很難被某個學生震驚。因此，當我審閱申請材料時，我會對每份文件做速記記錄——尋找能夠讓疲憊的委員會成員印像深刻的突出亮點 – 然後寫總結。

打開文檔

成績單

今天，我將審批一所來自洛杉磯的私立學校的所有申請材料，為了方便起見，我會按照字母的順序開始審查。第一個學生名叫Trent。我首先看的是他的成績單。我這樣做是因為如若一個學生的成績單中有任何一個顯著的瑕疵，那麼該生的錄取率則幾近為零。認識到這一點後，我便不必再大費周章的在其余的材料下寫下過多的備注，因為這些都將無關緊要。Trent所上的課程都有一定的難度，並且每科都是A。我看了一眼他的SAT成績：每個分項都在750-800之間。不錯！但是單靠成績還遠不足以讓他錄取，可是他已經有了進一步晉級的資格。

1分鐘過去了

通用申請、課外活動

現在我要審閱他的通用申請了。我主要是想看看他有沒有不同常人之處或是會影響到其他申請材料的地方。他是在美國以外的地方出生的嗎？除了英語，他在家還說另一種語言嗎？他是與父母住在一起嗎？但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉磯，和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等學位的專業人士。這對他的申請來說無利無害，所以我沒有作出任何特殊說明。

當我在審閱他的課外活動的時候，我又一次在尋找能夠讓他脫穎而出的地方。我不在乎他都做了些什麼，只要他積極參與並融入在他的社區中就行。Trent的主要活動是辯論賽 ——他當了兩年的隊長，曾多次獲得了地區性的獎項，並參加過全國總決賽。除了辯論賽之外，他還參與了各種社區服務活動，在春天賽跑。我簡單地羅列出了他所有的活動並對此總了一些總結，以供招生委員會成員的參考：“2年辯論隊長、國家競賽、若干社區服務、跑步。”

3分鐘過去了

文書

不出所料，Trent的第一篇文書果真是關於辯論的。就從今年開始審批到現在，我已經讀過上千篇關於辯論的文書了。因此我希望他的文書會有不同與他人之處。但是他沒有。他的文書說的是他在剛加入辯論社時是一個害羞的高一新生，但是最後帶領著整個團隊獲得了區域冠軍。這篇文書寫得還不錯，但是我並沒有從中更多地認識到他。我感覺他錯失了一個向我介紹他自己的機會。其實在看他的文書之前，我便可以猜想得到像他這樣成績優秀並獲有獎項的學生，很有可能是一個出色的辯手 —— 但是我真正想知道的是，為什麼他那麼熱愛辯論，以及辯論對他的影響是什麼。他的文書看起來是極力想要表現出他的過人之處（他確實挺優秀），以讓人印像深刻，但它並沒有展現出他是個怎樣的人。一篇好的文書是可以幫助招生官更好地認識到一個學生作為同學、室友，或者食堂的同伴都是怎樣的……但是從Trent的文書當中，我只能想像出他在參加辯論活動的模樣。我備注道，“標准辯論文書，建立了自信，鍛煉了領導力。就那麼樣吧。”

接著，我開始查閱耶魯的補充文書。“為什麼選擇耶魯”這篇文書，他寫得很好。他敘述了大量熱衷耶魯的具體原因。他提到他走訪過耶魯大學，這對於西海岸的學生來說是比較罕見的（盡管他所就讀的私立學校，在春假時延長了一周給他們做校園走訪），並且他在耶魯的幾個朋友也堅定了他的志向。“好YY（Why Yale）”我寫道。如果招生委員會成員有興趣的話，他們可以讀一讀，但這篇文書並不會起到決定性的作用。

Trent的第二篇文書寫得不錯。這是一篇復雜的、誠實的、文筆好的文章。他說他成長在一個非常虔誠的家庭，但是對自己的宗教信仰存有懷疑。他細致地描述著他對信念的掙扎和他的焦慮，最終，他認識到他不應該讓宗教改變真正的自己。我寫道，“關於對宗教信仰的掙扎；他在懷疑和信念之間找到了一個平衡點；值得一看。”我很喜歡這篇文書，因為它向我傳達了Trent的部分家庭背景、他的思維方式，以及他應對不確定性的能力。

8分鐘過去了

推薦信

到目前為止，Trent的申請材料一直都保持著一個良好的勢頭，但是如果他想從眾多申請者中脫穎而出的話，他需要強有力的學校推薦信；單憑他的個人學術成就和文書是無法讓他躋身前列的。我查閱的第一封推薦信是由他的AP政府學老師寫的（我一看就敢打賭這肯定也是他的辯論教練，結果果真如此。）這個老師在第一段中評價了Trent在班上的傑出表現，還說他在辯論社中表現突出；他態度認真，比較安靜，但是具有一定的信服力；他總是反應迅速，而且作業質量高。老師在推薦信結尾處寫道Trent是他17年教學生涯中教過的最優秀的學生之一。我備注道，“政府/辯論老師稱他是教學生涯中最優秀的學生之一；認真，安靜但表現傑出。”然後，我用數字評價系統給這封推薦信打分，把它歸到了中上等，但不是“激情澎湃”類。

Trent的第二封推薦信是數學老師寫的。信比較短，感覺像是套用了某個推薦信的模板。 （難道這位老師把這個模板套用到了所有學生的推薦信上？等我查看來自這個學校的其他學生的推薦信時就會知道了。）但是這也可以是Trent並不太了解這位老師的一種表現。因為在這封推薦信裡，老師並沒有舉出Trent在課堂表現方面的具體例子，她所描述的那些我都能從成績單中看出。我記錄道，“標准數學老師推薦信；涵蓋基本要點，說他吃苦耐勞，勤奮，討人喜歡，等等。”我把它歸為中等類。第一封推薦信裡的良好勢頭，但沒有在第二封推薦信中得到延續。

最後一封是由Trent的升學指導顧問寫的推薦信。信的篇幅長達三頁之多，詳細地介紹了他的每一個活動，和老師們對他的贊譽。我劃出了一些最好的句子，其中一些似乎有些過於誇張。 “作為一位卓越的辯手、傑出的學者、和最高階級的紳士，他的名字將永久地被鐫刻在校史冊中。有一天，我們會驚嘆他居然登上過這些不起眼的殿堂。”我不禁地對這寫作文風笑了一下，但是我知道這位升學顧問是在很用心地敘述他眼中的Trent。在我給招生委員會准備的備注中，我寫道希望他們看看我勾畫出來的句子。因為這有助於平衡第二封推薦信中的不足。

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“為什麼騙我的是同胞？！”中國移民在西班牙被坑經歷反思與法律建議

閱讀提示

西班牙華文媒體《歐華報》在11月27日頭條刊登了“為什麼騙我的是同胞？！中國移民講述在西班牙投資買房被坑經歷” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折經歷在西班牙移民圈引起了廣大移民的共鳴。

做為西班牙最有名望的刑訴華人律師，季奕鴻律師在近兩年來接到了投資移民的維權咨詢多達一百多個，立案五起。在網路上，網民們自發組建了分享西班牙移民陷阱的小組，注冊用戶達到五百多人。縱觀西班牙移民熱潮的這三年，多數移民順利獲簽的喜悅背後也夾雜著少數移民被 “坑” 被 “騙”史。“究竟是誰在騙我，我又是怎麼被騙的？” 季律師分享中國移民在西班牙維權的幾個典型的案例，希望引發大家的深思和警示。

案例一

“買房產送移民”，開發商提高房價，移民損失20萬歐元。

北京的董先生為了避免移民中介的貓膩，選擇直接與西班牙的地產商簽約購房。開發商貼心地為董先生安排了華人員工吳女士全程為其辦理手續。考察了幾套房產後，董先生看中了一套售價為六十五萬六千歐元的聯排別墅，該地產商熱情地提出為了方便董先生這樣的VIP客戶，購房後公司有專門的律師免費負責董先生的投資移民服務。豪爽的董先生覺得該地產公司的服務非常 “實在”，於是簽約購買了看中的別墅，該開發商也履行承諾為董先生一家辦理好了投資移民手續。

董先生全家來到西班牙定居後，因一次偶然的機會與住在同一小區的鄰居用英語閑聊了起來。交談中董先生發現該鄰居與自己幾乎同期購買的同類別墅價格則比自己的低了至少20萬歐元。懷疑自己被開發商坑了以後，董先生找到季律師進行咨詢。季律師表示：西班牙為自由市場經濟國家，地產開發商有權對開發的房產自由定價。董先生簽訂了正式合同則表示同意房屋價格並自願付清了全款。此交易程序已經完成，合同也真實有效, 並不符合西班牙刑法第248條關於構成詐騙的規定。因此董先生事後想以對方詐騙為由討回20萬歐元的請求在法律上並不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了啞巴虧，20萬歐元買個教訓” 。

案例二

中介故意隱瞞信息，付不出房款客戶買別墅定金被吞。

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中高檔別墅一套。該中介和其西班牙合作律師利用鄭女士缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾三十天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，支付了10%共計6萬2千歐元的定金給房東。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知進行大額彙款需要向銀行提交收入證明，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，6萬2千歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內向其移民中介提起民事訴訟。

案例三

貪便宜選擇廉價移民服務，材料被扣，財產安全留隱患。

音樂老師胡老師退休後決定和老伴兒非營利移民西班牙安享晚年。在馬德裡某華人聚集區看房時，胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦非營利移民的整套手續，收費僅千余歐元。胡老師交了定金後，該中介陪同胡老師老兩口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續。胡老師回國後，在移民群裡了解到幾名通過該中介辦理了移民的家庭懷疑當時通過該中介購買的房產有水份，因為害怕受騙，胡老師就和該公司商量說自己暫時不打算移民了。得知胡老師想要中斷服務的想法，該中介馬上聲稱材料均為他們代辦，如果胡老師不繼續辦理移民則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。

這樣以來，胡老師的移民計劃受到了影響：一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續；二來胡老師的銀行授權書和彙款文件也被該中介扣住，胡老師擔心自己未來在西班牙的投資的安全性會有隱患。接到胡老師的求助電話後，我所決定幫助胡他辦理取消銀行授權。但是和胡老師溝通後了解到，胡老師只知道中介要求自己授權給了一個西班牙人來管理自己的賬戶，因兩人無法溝通，胡老師連此外籍人士名字如何拼寫都不清楚，更不用說對方的身份信息，這樣給取消授權造成了困難。事後，經過多方努力調出了被授權人的信息，該事情才得到了圓滿的解決。

案例四

咨詢公司勾結房東，勸說客戶簽下“陰陽公證書”，魏先生7萬歐元蒸發。

上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅一套，總價27萬9千歐元。該西班公司告訴魏先生，如果公證書價格可以寫低一些，那麼房東可以少交點稅，這樣也可給魏先生適當優惠房價。魏先生聽取了該咨詢公司的勸告，授權該公司私下向房東支付7萬歐元，並做了“陰陽公證書”，將公證書上的價格由27萬9千歐元寫成20萬9千歐元。魏先生來西班牙後，因為該咨詢公司無法提供私下交易的7萬歐元的任何憑據而對此7萬歐元的去向產生了懷疑。魏先生向該咨詢公司提出了自己的疑問後，對方先是告訴魏先生“不要沒事找事兒”，魏先生進一步理論後，還遭到了這家公司的人身威脅。幸運的是，魏先生支付的房款全部是經銀行轉賬的形式支付給該咨詢公司，並且魏先生也保存了該公司對其威脅的證據。目前季律師已受理魏先生的請求，以詐騙罪，偽造文件以及威脅罪對該咨詢公司依法進行起訴。

在西班牙中國律師事務所多次移民維權的案例中，我們不難看出，不少移民之所以吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓，不僅僅是 “同胞騙同胞”或是“外國友人騙中國人” 這麼簡單。要知道，因為中國客人在心理上或者語言上的特殊性。西班牙的房產商或者公司往往聘請中國員工擔任銷售顧問，一些華人的中介賣來賣去，賣的還是西班牙開發商或者西班牙房東的房子。在這一事件上，很難說欺騙某些移民的究竟是在一線從事銷售的華人同胞還是站在後台的西班牙開發商，只能說移民房產銷售的巨大利益將不同的各方聯合在了一起，共同將黑手伸向了中國的移民們。

季律師專業忠告

從法律角度出發， 季律師提醒廣大移民不妨進一步思考 “為什麼被騙的會是我？” 許多移民被騙的根源往往是自己在處理移民事務上的決定失誤。在買房和移民事務上，有人輕率地地選擇 “一條龍”的包辦服務，購買中介安排的房產，跳進了移民中介和開發商勾結抬高房價的陷阱；有人青睞房產商打出的“廉價移民” “買房送律師服務” 等， 在沒有自己獨立的律師的監督下被 “安排著” 買了房。中國有句古語 “羊毛出在羊身上”， 如果僅僅為了節省幾千元的移民費用而支付了數十萬元的 “灰色房價”，這樣占到的便宜是真的便宜嗎？ 究竟是誰給了別人一次騙自己的機會？

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要買到干淨的房產，安全地移民西班牙，最簡單有效地途徑就是將購房和律師移民服務分開，自己聘請律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO。同時還應認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質，移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定等。

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期，而我們的記憶周期是5年。看看馬貝拉（Marbella）和聖佩德羅市（San Pedro municipality）——西班牙少數幾個樓市增長強勁的沿海地區的高端樓市發展狀況，我想這一說法再次被證明是正確的。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期。這的確是好消息。但是，很多跡像表明，人們的記憶周期跨度很短。自兩年前，就有不祥征兆顯示，樓市崩盤的痛苦已經被遺忘。

首先，市場崩潰之前，西班牙房地產的特色之一就是房地產經紀人供過於求，大多數海外買家前往的地中海沿岸地區更是如此。金融危機和隨後爆發的房地產危機，使得西班牙成千上萬的房地產辦公室倒閉，整個行業無一能幸免。在大多數經紀人供過於求的地區，超過75％的房地產公司倒閉。離海岸稍遠的一個小鎮，30個房地產經紀人中只有2個能夠生存。在大多數國家，這對一個小城市來說已是足夠，為什麼一個只有15,000位居民的小鎮卻需要30個房地產經紀人？這個問題很難回答。在全國範圍內，許多自2008年就生存下來的經紀人商需要縮小規模、降低成本、減少人員投入和縮小辦公空間。幸存者無一都是最有經驗、最了解市場和最專業的，結果市場自然就變得更加健康。

但是，我看到供過於求的周期有重新開始的跡像。最近，我在五個一排的商業單元面前看到其中有三個是新成立的房地產經紀商，這讓我感到震驚。而且，相鄰的建築裡三個以上經紀人已經就位，同一地區還有很多空置單元，我毫無疑問有更多房地產經紀人在來的路上。他們認為生意從哪兒來呢？2014年，西班牙共有約12萬家初創企業，其中6,600家是房地產經紀商，占總數的約3％。在這些房地產經紀商中，有約80％分布在沿海地區，也就是大部分海外買家前往的地方。

我對這一統計真的不樂觀。我預測，很多知識不夠廣博的初創企業，給同樣不是很懂行的購房者建議，將導致災難性後果，就如何我們在房產泡沫年代看到的一樣。剛進入市場買家幾乎不可能分辨出他們打交道的經紀人是老手還是新手。他們都有看起來很不錯的網站，有了諸如Resales Online之類的多重發布網站，房源可以無限繁衍，很多人甚至懶得弄一間辦公室，寧可選擇只要一台筆記本電腦和移動電話的辦公方式，因為可以節省更多的成本。

如果自己在瀏覽此類網站，那麼與你打交道的人要麼沒有直接掛牌的房源，要麼只看過幾個，甚至沒有看過在售房源。另一類經紀商則是開設大型辦公室，雇佣大量後台支持人員，這是上次失敗的典型。更糟糕的是，上次市場崩潰中的失敗者換了新地址和新名字重新進入市場，但現在進入市場的買方也不會知道這些。

第二個重演的趨勢是佣金水平。在西班牙的海外市場，房價總是超過國內行業正常水平。在二手房市場，5％-10％的佣金水平很常見，開發商通常最低支付10％。似乎一切都沒有改變，我經常看到的是，經紀人經常給介紹客戶的經紀人5％的提成，所以總佣金可能高達10％。在西班牙房地產浸淫了這麼長的時間，我常說，沒有什麼能讓我覺得意外了。但一所300萬歐元的房子卻要支付高達20％的佣金，就連我也不信了。客戶可能要支付60萬歐元的佣金，試問誰不會想成為一個房地產經紀人？做成一筆交易可以休息一年了。我想問賣方的是：為什麼不干脆將價格價降低到合適的水平？

所以，如果你必須在西班牙雇佣一個房產中介，只需問三個簡單的問題，就能贏得避免最危險的陷阱的最好機會：

  1. 你的在業時間有多長？
  2. 你收取賣家多少佣金？
  3. 你真正看過你要帶我去看的房產嗎？

如果他們不願意回答，請選擇其他人，或聯系The Property Finders買家代理公司。

 

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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【專業觀點】投資者如何選擇EB-5項目？美國移民專家教路

如何選擇EB-5項目，各路專家各有各的套路。鑒於最近一些出事的項目，或多或少都帶有一些典型特征，雖然這是事後諸葛，但不妨來聊一聊個人的一些想法，看看投資者能做哪些事，來避免選擇那些亮著紅燈的項目。個人想法，完全不成熟，僅供參考或者引發思考，而且本文不是一個實用指南，無法直接按圖索驥。

個人觀點，總結成八個字：好人好事、好款好賣。

第一步：好人

選擇項目的第一步是，找到好人，避免同爛人或者不合格的人合作。

簡單說，就是人品 + 經驗，包括如下幾個方面：

  1. 人品商譽：項目方（開發商）及其合伙人，有良好的商業記錄和個人信譽，是否官司纏身，是否一直在做同當前EB-5項目，同等資金規模、相同市場區域的同一種業務；
  2. 區域中心：區域中心及其合伙人，過往的個人和公司信譽，EB-5項目包裝、運作、市場銷售的經驗；
  3. 項目團隊：項目律師、經濟學家、商業計劃起草人，同USCIS（移民局）打交道的經驗和記錄。

這一步是基礎，如果人品有問題，信譽不佳，恐怕應該盡早放棄；如果經驗缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求證。

投資者可以：

查查開發商、區域中心、及其合伙人，背景、經驗、投資開發過的項目，有無官司等不良記錄。

需要留意，了解下開發商之前開發的項目規模，是否有過類似大小項目的開發經驗，盡量避免投資新手。眾所周知，做任何事情都有學習曲線，開發項目也是一樣。EB-5求穩，投資者應盡量避免投入到那些，開發商首次做如此大規模的項目，或者使出吃奶的力氣才能運作的項目。

最近被SEC起訴的幾個項目非常典型，開發商/區域中心，要麼是純忽悠（人品有問題），要麼是從來沒有做過類似業務或者這麼大體量的開發投資（經驗有問題）。如果在投資之前，查下過往他們的過往記錄，應該不難避免。

如果這個功課做好了，沒跟著騙子或急功近利者走，找個有經驗靠譜的項目方，EB-5基本就成了一半。

最後，注意一點，申請美國綠卡要按照美國的游戲規則來，避免玩國人擅長的套路，否則最後被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有，私下簽定協議不交給USCIS，承諾若不能還款就給房子的，這違反了EB-5投資必須處於風險（at risk）的最基本要求，項目方吃准了中國人常有的投機心裡，渾然不顧美國的游戲規則。不妨想想，業務健康不差錢的公司和老板，為啥非要鋌而走險玩弄規則？結果SEC一查，公司都被接管了，你私下簽的協議找誰去要房，若拿出來追索而曝光的話，USCIS還得把你的綠卡沒收了。

第二步：好事

選擇項目的第二步，是要能確認，所考量的EB-5項目，符合市場和移民的邏輯。

簡單說，就是能開工有市場前景 + 符合移民條件，包括如下幾個方面：

  1. 項目前提：有必要的審批、資金能夠落實到位，能開的了工、收的了尾；
  2. 商業邏輯：有市場前景，能運作下去，能創造就業，能盈利，能再融資，能還錢；
  3. 項目類型：EB-5投資的回報是綠卡，投資收益再高都與俺無關，盡量圖低風險低回報的項目。
  4. 移民邏輯：本人偏保守，希望看到該項目或者類似的項目，有在USCIS獲批的過往記錄。

投資者可以：

考量市場前景，這個比較難，需要對美國的相關市場了解，不同行業又不一樣，如果看好哪個行業哪個城市哪類項目的市場前景，可以多從這方面著手。

分析項目類型，高風險高回報的那些高大上項目，適合風險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者，再高項目利潤都與你無關，你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以，說得難聽點，越是低風險低回報的土項目，越是傳統的項目，恐怕越合適EB-5投資者。

考察移民邏輯，這個相對容易，類似的項目是否有獲批記錄，太新的模式是否會被拒，問一圈基本能了解。

如果一個項目，USCIS認為拿綠卡符合政策，市場前景看好又非高風險的，那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。

第三步：好款

好款，即好條款、好條件。

往往投資者在評估項目時，一上來就被牽著鼻子走到這一步，最終被項目的某些亮點吸引而做出投資決定，個人覺得這是選項目的最大誤區。只有在依次走完第一和第二步，確認了好人好事之後，才應該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當然，並不是要否認EB-5項目條件的重要性，而是建議考量項目的先後次序。

通常，需要考量的項目條件，可能會有：

股權或債權模式、預審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發商投入、銀行貸款到位條件、就業系數、還款機制等等不一而足。每項都很重要，但是條件參數畢竟只是參數，只能放在同等條件下考量某一參數。

而且，即便在同等條件下，一個開發商資金占比只有10%的項目，一定比占比30%的差嗎？沒錯，開發商投入越大，可能意味著其承諾越大，越難獨自抽身而退。但是，單單就這一個參數而言，開發商的投入，恐怕還得看是真金白銀的現金投入，還是多年前購地經評估升值後的作價投入，等等不同情況下的資金占比。而且，就開發商的商業邏輯而言，在美國房產市場如此之好的當下，我一個項目好公司信譽又好不怕借不到錢，為何不能少放點自己的股權資金進去，多融點資，放大資金杠杆，去多運作幾個項目呢？

同時，個人非常不建議，以某個參數作為選擇項目的必要條件。譬如，一定要選一個有預審批的項目，一定要選擇I-526通過後再放款的項目，等等這類限制條件，這種選擇項目的方式，很可能會是舍本逐末。畢竟，我們的目的是，I-829獲批並且收回投資款，上面所羅列的限制條件，並非是實現我們最終目的之必要條件。靠譜的人和事，比那些看起來有眾多亮點的項目，更能確保實現我們最終的目的。

第四步：好賣

最近一年，市場上項目太多，產生了一個新的問題，就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以，最好多加一份考量，一個項目是否賣得好，能否能按照計劃募集到所需資金？否則，萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金，銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的，這樣就會影響到開工運營，並可能會造成一系列的問題。

投資者可以打聽下，項目方是否募資順利，如果不能按時募集到預定的EB-5資金，是否有備選方案，備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。

東拉四扯這麼多，自己都繞糊塗了，還是回到開頭那句話：好人好事、好款好賣。

最後，請朋友們批判指正。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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