【本文为实用帖】今天给大家带来英国房产购买的流程和注意事项。基本上，英国买房的流程基本上可以分为三个阶段：
- 确定房源
在这个阶段，买家需要对所要购买的房子的目标区域进行考察。
- 周边设施：是否有超市？医院？公园？公交站？商业区？
- 周边人员：是否是白人区？是否是富人区？路上小混混多不多？周边住户的车是什么档次？
- 周边环境：犯罪率是高是低？停车空间是否足够？学校声誉排名如何？整体街道状况是否良好？
- 房屋构造：房屋室内布局，水电煤气线路是否正常，符合自己的喜好？房屋的能源消耗等级高不高等等
一般来说，如果是为了买房出租的话，那就最好选择安全性高，通勤方便，距离商业区较近的一居两居的公寓比较好，如果出租给学生的话，当然就是距离学校近比较好。如果是准备自己居住的话，那就是房子周边的安全性要好，最好是富人区，而且周边是否有好学校也是要重点关注的。
注意：英国的居住型房产土地产权分为两种：“永久产权”（Freehold）和“租约产权”（Leasehold）。永久产权是房主永久拥有房屋占用范围内的土地，房主可以依照相关法律自由使用。英国大部分独立式、半独立式房子、连体房屋，平层房屋等等都属于永久产权。而租约产权是指房主只拥有房产但不拥有土地。一般来讲开发商拥有土地，而房主每年需要缴一定的小额地租给开发商。公寓房一般属于这种产权。
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- 价格谈判
确定好房源后，就是要跟卖方进行价格的商谈了。一般来说，这个过程是通过房产经纪（也就是中介）来完成的。目前，英国的房屋市场是卖方市场。卖方会根据自己的报价来参考买主的价格，在所有的出价买主中选择价格最合适的那个。买主先把自己的出价告诉房产经纪，房产经纪再转告卖方，如果价格被接受，房产经纪会正式的书面通知买主价格被接受，需要提供律师的联系讯息。如果房产经纪告知买主价格没被接受，那么买主还可以继续出价，直到房屋卖出为止。
注意：买方可以单独联系测绘师(Surveyor)对房产进行估价。这个步骤可以在买方出价前或卖方已经接受买方的价格后进行。由于这部分花费（几百或上千英镑）是由买方承担的，出价前做的风险就是如果卖方没有接受买方价格，房产评估的费用就白花了。
- 房屋交割
在这阶段，买方需要请一个律师（Solicitor）来处理文件以及全程跟踪与房屋经纪联系等。律师会要求买方提供资金证明。如果买方需要按揭贷款，律师还负责帮助您和贷款方联系。在完成上述所有文档后，律师代表您和卖方协商合同交换(contract exchange)日期。在交换合同时，您需要向卖方支付房价10%左右的订金，并确定合同完成日期。房产交割的最后阶段是完成合同(contract completion)。就是买方在合同规定的时间内将买房尾款和律师费用转账给律师，律师进而转账给卖方。在合同完成后，律师会在土地局更改注册，并把相关wen档发给买方。到此为止，整个买房的流程就全部结束。
注意：在英格兰地区，房产交易只有到交换合同时才会有法律效力。也就是说无论买方在前期投入多少，只要没有交换合同，卖方就有权不卖或转卖他人。所以东哥的建议是要配合律师尽快完成合同交换。相关文章：【东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？】
那么，除了购房款，英国购房还会有哪些额外花费呢？
- 印花税（Stamp Duty Land Tax）
英国这边的印花税，是一定要交给政府的，只有交了印花税，这个房产交易才合法。首套和二套的税率是不一样的，二套的印花税率会高于首套。
英国4万以下的房产目前是没有印花税的（谁能告诉我哪有4万镑的房子？）
- 4万-12.5万的房产，首套没有印花税，第二套的印花税率是3%
- 12.5万-25万的房产，首套印花税率为2%，第二套的印花税率为5%
- 25万-92.5万的房产，首套印花税率为5%，第二套的印花税率为8%
- 92.5万-150万的房产，首套印花税率为10%，第二套的印花税率为13%
- 150万以上的房产，首套印花税率为12%，第二套的印花税率为15%
- 律师费（solicitor fee）
律师在房地产交割过程中是不可缺少的环节，他们的工作会从卖方接受买主的报价开始，所以律师费的花费也是一定要有的。一般来说律师费在600-1000镑不等，不过这是不包括额外的调查服务费用和处理费用。
- 房产评估（Surveyor）和房产估价（Valuation）费用
两者并不相同，但是两者都是属于可选择性花费。
房产评估（Surveyor） 的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。所以如果您购买的是新建房产，您不需要此项花费的。因为英国新建的房产都会遵循非常严格的品质监管流程，以确保建筑没有问题。而且新建房产承建商都会提供至少十年的品质保证，所以您不需要做结构评估。如果您购买的是二手房产，根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同的报告。根据调查的深入程度分为房屋条件报告（condition report）， 买房者报告 （Homebuyer report） 和最详细的建筑评估报告（Building Survey）。这些报告的花费在400镑至2000镑不等。
房产估价（Valuation）则是评估房产的市场价格。买家一般需要对房产进行估价，看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款，一般贷款方都会为您提供免费估价报告。但如果您使用现金购买（cash buyer）， 您就需要单独的估价，其费用在150到1500镑之间。东哥在这里教您一个窍门。您可以做房产评估中的第二级买房者报告（homebuyer report）。 该报告不但给出房屋结构调查，也会为您提供房产估值。您完全不用另外花钱去做房产估值。
- 买家代理费用（Buying agent fee）
这个为可选消费，主要是因为有些买主不熟悉英国市场，而且语言并不太好才会聘用买家代理（Buying Agent）来帮助买主选房，议价，联系律师等。（不过土豪没时间的小伙伴也可以选择，因为省事嘛~~）一般的费用为房价的0.5%-3%。
- 按揭贷款手续费 （Mortgage commission)
一般来说，贷款买房的买主才会在申请按揭贷款时产生按揭贷款手续费，包括预订费（booking fee）通常在99至250英镑之间，手续费（commission）一般在0-2,000英镑之间。手续费可以打入贷款总额中按月偿还。
- 建筑保险（Building insurance）和财物保险 （Content insurance）
如果您购买的是新建房产，您很可能不需要再购买建筑保险，因为大多数新房自带NHBC十年建筑保险。如果您购买的是二手房产，而且您申请了按揭贷款，那您就必须购买建筑保险，因为贷款机构会要求买方出示建筑保险才会批准贷款。建筑保险的花费一般是根据房产大小、房间数量、建筑年代、居住情况和重建费用来决定的。该保险覆盖的是房产建筑本身，不包括房子里面的东西。对于两居室公寓建筑保险一般为每年100-200镑，对于四居室住房建筑保险在每年200至400镑之间。财物保险的覆盖内容是房产中的家具和私人物品，根据您要保的物品价值不同花费也不同。
此外，在房屋到手了之后，还有一些费用需要花费的。
- 房产整修改建费用
对于买房自用的人，大多数人都会对新买到的房产做一些整修，例如粉刷墙壁，重贴墙纸、换地毯、窗帘等。 此外大部分人也会按照调查报告中指出的问题做相应的修缮工作，比如装修厨房，更换锅炉等等。在英国，入住新居的平均整修费用为5750英镑。
2.房产维护费 （Property maintenance fee）
无论您购买房产是用作自住还是出租，房产维护费用都不可避免。对于出租的房产，房产维护更为重要，因为英国法律要求房东有责任保证其提供的设备能正常工作，以保证房客的使用安全。一般来讲每隔3-5年房产需要一定的检查和维护。每隔10到15年房产内的一些主要设备就需要更换。 比如锅炉一般15年就需要更换（因为保险公司只给15年以内的锅炉上保险。）锅炉更换费用一般在2,000到5,000镑之间。另外同样的时间段厨房、浴室等也需要翻新。其费用也可能高于锅炉。每隔15-25年，门、窗、房顶等都需要修缮。
一般来讲对于出租房产，每年租金总收入的1/6左右会花费在房产的维护、修缮、翻新和燃气安全证书等专案上。如果您通过租房代理（rental agent）来寻找房客、收取租金并管理房产的话，您的花费会占到租金收入的15%～20%。
当然啦！还有市政税（Council Tax）以及水电煤气费（Bills）还会在智勇中产生，对于在英国的小伙伴们，这两个肯定再熟悉不过了。
最后，小伙伴们会发现，原来在英国买房的成本也不是很低呢，除了房屋的价钱，还需要七七八八的各种费用来支持。希望这篇文章对小伙伴们会有所帮助，在买房前提前做好预算，不要到时候捉襟见肘哦！
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