从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

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去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”,在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放,并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧,一方面生动刻画房产中介的工作型态外,另一方面反应日本社会型态,以及日本人对房产喜好厌恶。因此,在日本创下不错的收视率。

今年,顺应民意与社会现实生活,再次推出“帰ってきた家売るオンナ”,中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧,不仅又创下13%的惊人收视率外,或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减?

日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)
日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智,离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后,因原单位营业额一直都无法有效提升,总公司打算裁撤该单位。逼不得已,营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅,做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中,一个新来的同事八户先生,操着日本口音的普通话,介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客,却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候,房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件,而是偏爱对象所在的楼层数字要与8(亦即发音与发财的”发”同音意)有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼,观看本物业。经过这样搓合下,原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客,而转买25楼绝佳视野的物业,真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况,转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计,去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪,这个剧情正反映,这几年,包括中、港、台等地区华人,在东京房地产市场交易,扮演着举足轻重的脚色。

另外,剧中透过几个实际买方委托的案例,包括:丧偶的老先生想要换屋,来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念,就是“希望从她手中成交的买方客户,都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生,要慎重对待。”

换句话说,她虽然是房产顶尖销售员,但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福,是设身处地的为买方思考,倒底他们实际需要的房子是什么,不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感,却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟,房贷期间动辄超过20年,稍有发生意外状况或失业,生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户,房仲女王也会思考,成交这个对象后,买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币,打算卖掉现有的老屋,想换成一间新的二代宅,来跟女儿一家人共住,来排解他的孤独感。然而,房仲女王敏锐的观察力,看出老先生的女儿并不想跟他同住,所以即使老先生有能力且有意愿购买,老先生的孤独感还是不会被解决,取得这房产仍不会得到真正的满足,所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。 

反而,房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象,让老先生买下,除了自住外,并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客,因感受到房东的善心,进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞,在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要,值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后,在结尾的部分,房仲女王点出“日本将来是老人社会,若能让老人过上安逸的生活,这个国家才能蓬勃发展。”看看别人,想想自己。这句话,对目前国内渐渐步入老年化社会而言,不也是个提醒吗?值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策!而我个人更期待,华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集,既好看且深具社会教化意义的一些节目,发挥媒体对社会的责任与义务!

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册 | 澳洲

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澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲安居乐业”,市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角,因此许多人在如何做尽职调查(Due Diligence)或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲,“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前,潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数;许多通过合适且及时的尽职调查,查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此,法律专栏的《新移民经商必读(1-4)》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业经商的一些主要要求和相关点,包括购买生意的事项,阐述筹划商业谈判的重要性,介绍您可能购买经营的不同生意类型,以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章

  1. 移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80
  2. 新移民经商必读(2)如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读(3)澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册》

建立生意需要从一开始就做出一项重要决定:什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求?选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言,主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择:个体经营者(Sole trader),合伙企业(Partnership)和公司(Company)。

一、澳洲企业结构的选择

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二、澳洲企业的名称与商标注册

当您为您的新企业结构选择名称或商标时,您正在为您的企业创造一个身份。这个身份将您的产品和服务与竞争对手的区分开来,因此它很重要,应该是令人难忘的、有意义的并且受保护的。把营业名称、公司名称和域名注册成商标,将给与它们更好的保护。

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  • 参考与更多阅读:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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搞搞室内设计 房产卖得好价钱!| 美国

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买房通常是个重大决定,尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解,因为这会影响你的消费限额,并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师,比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿(Kathy Hilton)合作,设计过名模凯蒂·克里瑞(Katie Cleary)的豪宅卡拉巴萨斯(Calabasas),也曾为詹妮弗·洛佩兹(Jennifer Lopez)挑选过艺术品。

美国着名室内设计师Jen Seago
美国着名室内设计师Jen Seago
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲

据Jen所说,加州文化是一个不断转变的过程,也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋,并保留一些“旧物件”,如旧的门和五金,这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理,这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说,对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说,首先要了解清楚旧屋新装(home staging)和翻新(remodeling)的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设,对房间重新布局,使买家能看到每个房间的作用,藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的,这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间,使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计,就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选,使其与关键物件的功能和风格相协调,使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导,首先从最基本却重要的家具(沙发、床、床头柜、桌子)开始,然后添加灯具,最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

设计巧妙的住宅会令买家更好出手
设计巧妙的住宅会令买家更好出手

对国际买家,Jen有如下建议:

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的,如果你找到了一个喜欢的室内设计师,但他却不是本州人,这时请你记住一点:室内设计师通常不会固定在一个地方工作,请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成,这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化,因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说,卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计
James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手,原因很简单:大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋,其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调,饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋,它在市场上的滞留时间就越短,利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡(一)| 美国

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康涅狄格(康州)位于美国东北部,比例纽约州,马塞诸塞州,以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中排名第三2。

让我们来了解一下康州的经济发展,教育系统,以及著名的学区。

美国制造的起源地之一

康州是美国传统工业重镇,有悠久的制造业历史。州内信息工业、金属制造、航天、运输、电子、计算机、造船、国防工业、生物科技、医药化学、工具机械及仪器设备等产业发达。另哈特福德是美国保险业的“首都”。产值的产业为:金融保险、房地产、制造业、健康医疗、耐用材料。康州以高科技为主的军事工业很发达,素有“美国兵工厂(Arsenal of the Nation)”之称。由于康涅狄格州条件优越,大公司如Xerox,Uniroyal,United Technologies,Aetna,Hartford Financial Services,TOSCO,TENNECO及NEBCO EVANS等公司总部均设在本州。在川普提出“买美国货,聘美国人(Buy American and Hire American)”,口号推出之后,针对兴发制造业的税收优惠政策和投资等无疑会进一步促进康州制造业的发展。

哈特福德(Hartford)

哈特福德是康州的首府。城市历史悠久,是注明美国小说家马克吐温以及词典编纂家诺亚·韦伯斯特曾经居住和创作的城市。除了金融保险和制造业,也是州内高等教育的重要城市。康州大学(University of Connecticut)的法学院和医学院位于哈特福德近郊,2017年夏季,康州大学更多的本科学院要从主校区Storrs搬入到哈特福德市中心。这也为当地房地产带来更多的机会。

另外Trinity College 是一所历史悠久的私立学院,在全美文理学院排名第38,性价比排名333。哈特福特郡还有诸多大学,University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)
康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)

值得一提的是,2016年独立住宅的售价平均在237,700美元,和距离仅仅两个小时的纽约波士顿,可谓是非常低廉的生活成本,同时拥有优质的生活和教育质量。

纽黑文(New Haven

纽黑文是的耶鲁所在地,距离纽约只有一个半小时车程,是康涅狄格州中南部工商业城市、对外贸易港口。在过去的几十年间纽黑文经历了重大的经济发展,使其从一个工业和港口城市,过渡到一个重要的文化和旅游中心。在过去的20年间,许多科技和生化公司及耶鲁的其他产业给纽黑文带来了新机会与发展。

另外,距离纽黑文不远的城市哈姆顿(Hamden)的昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)规模精小,2015年在校本科生约为6500名,研究生约为2500名。班级平均人数为25人,师生比为1:16。连续多年入选《美国新闻与世界报道》和《普林斯顿评论》的最佳大学名单。

昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)
昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)

根据2017年Berkshire Heathway第一季度的房地产市场报告,纽黑文郡独立住宅的房屋平均售价为231,300美元。公寓的售价比上个季度有10.2%的增长,公寓的平均售价要从138,300美元到161,600美元,这和纽约波士顿顶尖院校的学区房相比,投资的门槛要的低得多。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
  3. https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

 

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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《USA地产大亨》连载(十)——波士顿 | 美国

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本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写,吉布森苏富比波士顿房地产市场服务了53年, 在过去三年中,年销售额均达到10亿美元,是波士顿排名第2的最佳房地产公司。

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Larry Rideout,总裁 
吉布森苏富比国际地产公司
电子邮箱:larryr@gibsonsir.com

波士顿是塞萨诸塞州的首府,也是最大的城市。这里有著名的哈佛大学(Harvard University)、新鲜的龙虾和美国建国时期悠久的历史。它是个生机勃勃的大都市,拥有许多知识分子、新建企业和多元文化。波士顿人口810万,是美国第六大城市。

波士顿倾茶事件——涉及到从中国厦门来的载满茶叶的船——是美国独立战争的导火线。从此与中国结下交情……哈佛大学和麻省理工学院(MIT)与北京大学和清华大学都有交流项目,使两国的精英学者结下了个人和专业交情。波士顿的唐人街位于市中心,是新英格兰(New England)地区唯一幸存的历史性华人聚集区。

波士顿近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。新建企业和各种创新在波士顿尤为显著,这里的专利申报率比美国其他地方高出120%。这些归功于波士顿顶级的学府,不仅有哈佛大学和麻省理工学院,还有波士顿大学(Boston University)、美国东北大学(Northeastern University)、布兰迪斯大学(Brandeis University)、波士顿学院(Boston College)、塔夫茨大学(Tufts University)等。波士顿人才辈出,高学位的人比美国其他地方多36%以上。波士顿的工业非常强大,包括科技,生物技术,医疗保健和金融服务等。

中国人也在波士顿参与了一些重大项目,这说明波士顿对国际投资者的重要性。皮尔斯波士顿(Pierce Boston)是芬威(Fenway)附近的30层豪华公寓塔楼,由史蒂夫·塞缪尔斯(Steve Samuels)和中国朗诗集团共同建造。中国伙伴致力于引入资金、设计及帮助销售109所豪华公寓。两家中国大型保险公司也与铁狮门(Tishman Speyer)合作,重新发展位于海港区(Seaport District)码头、投资5亿美金的顶级混合用途项目。其他项目还包括海港广场(Seaport Square)项目和千禧大厦(Millennium Tower)的豪华公寓。

波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。

铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园
铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园

剑桥(Cambridge)

剑桥有世界上最著名的大学,包括麻省理工学院和哈佛大学。几十年来,这里一些独特的区域已经众所周知,如哈佛广场(Harvard Square)、波特广场(Porter Square)和中央广场(Central Square)。近期,肯德尔广场(Kendall Square)成为像谷歌和微软这样的科技公司的首选地。地铁(红色线)和公共汽车使这里的交通更加便利;餐厅,音乐厅,影院和博物馆使这里成为文化宝地。标志性的查尔斯河划船赛(Head of the Charles Regatta)吸引了许多国际运动员和粉丝前来查尔斯河(Charles River)观摩。

后湾(Back Bay)

后湾是波士顿最有优势的地方。漫步于纽伯里街(Newbury Street)会令人想起巴黎的香榭丽舍大街(Champs Elysee)。这里有许多的精品店和形式多样的艺术展览。观赏完高级时装后,游客能在波士顿最知名的餐厅享用美食。万宝路街(Marlborough Street)两旁排列着优雅的住宅,行人还能观赏绿树、雕塑和宏美的联邦大道购物中心(Commonwealth Avenue Mall)建筑。后湾还有公共花园(Public Gardens)、波士顿公园(Boston Common)、查尔斯河滨大道(Charles River Esplanade)和历史悠久的波士顿公共图书馆(Boston Public Library)。

南端(South End)

南端聚集了全国最多的维多利亚时期砖石排屋。过去十年里,这个区域成为波士顿最受欢迎的地方。在这里有商店、高档餐厅、艺术馆和考尔德伍德剧院(Calderwood Theater)。这里聚集了很多艺术家,也有很大的夏季户外活动市场。维多利亚式住宅位于历史悠久的联合公园附近,而现代化建筑则集中在喧闹的华盛顿街(Washington Street)上。特里蒙特街(Tremont Street)有时尚餐厅,亦有古朴的咖啡厅和家庭式百货店。

灯塔山(Beacon Hill)

灯塔山是波士顿最具代表性区域之一,有著名的鹅卵石街道和历史性砖石排屋。这里离波士顿市中心、波士顿公园和公共花园都很近。这里有波士顿最好的建筑和风景,如路易斯堡广场(Louisburg Square)。山顶上的圆形州议会大厦(State House)让人眼前一亮。位于“平坦山区”的查尔斯街(Charles Street)十分繁忙,随处可见行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐厅。

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波士顿南区(South Boston)

波士顿南区是颇具历史性的区域。这里有数英里长的海滩和滨海公园。被誉为海上珍珠的城堡岛(Castle Island)又被称作“糖罐”,居民和游客可以在这里漫步,欣赏独立战争时期的碉堡,享用苏利文(Sullivans)餐厅的小吃,垂钓或冲浪。这里的住宅大多是三层式和排屋式,但也有许多美丽的单户家庭式住宅。波士顿南区的百老汇街道(Broadway Street)还有各式各样的酒吧、餐厅和精品店。

海港区(Seaport)

海港区又被称为创新区,在过去的十年里兴旺发展。阁楼住宅和公寓增长迅速,高档餐厅处处皆是。小型和大型的商业和公司在最新建造的商务塔楼里成立,例如近期迁来的通用电气(General Electric)。这里还有当代艺术学院(Institute of Contemporary Art)和新建的波士顿会展中心(Boston Convention and Exhibition Center)。这个区域能观赏到波士顿港(Boston Harbor)的秀美景色,能便利地到达金融区(Financial District)和滨水社区。

滨水区(Waterfront)

滨水区是坐落在北端(North End)和波士顿港之间的古雅区域。这里聚集了码头建筑、阁楼和能观赏到城市最美丽海港景色的豪华公寓。这里距金融区和海港区很近,还有很多豪华的酒店,包括波士顿洲际酒店(Intercontinental Boston)和伯特利码头酒店(Battery Wharf)。

北端(North End)

北端有名的是历史、风景和随处可见的高品质意大利餐厅。波士顿最具历史性的名胜都在这里。自由之路(Freedom Trail)沿着汉诺威街(Hanover Street)直到保罗列维尔之家(Paul Revere’s House)。坐落在赛勒姆街(Salem Street)上的老北教堂(The Old North Church)是波士顿最神圣的古迹。每年很多游客慕名而来,这里夏季几乎每个周末都有节日。近期建造的中层建筑能观赏到整个海港,而原有的建筑也保持着本身的魅力。这里离法尼尔厅(Faneuil Hall)、滨水区和金融区都很近。

中城(Midtown)

中城是波士顿的心脏地带,邻近后湾、灯塔山和北端/滨水区。除波士顿市政厅广场(Boston City Hall Plaza)外,这里还有许多公司和机构的总部。这个区域每个工作日的正午非常热闹,有数千名公司员工和其他的城市雇员在这里用餐休息。这里还有法尼尔厅和昆西市场(Quincy Market Place),波士顿最著名的两个旅游景点。中城边缘的罗斯·肯尼迪绿道(Rose Kennedy Greenway)是美丽的绿色地带,有喷泉和巡回艺术展。

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芬威(Fenway)

芬威是波士顿红袜棒球队(Boston Red Sox)的主场。这个区域有很多绿色植被,属于翡翠项链区(Emerald Necklace)的一部分,由弗雷德里克·劳·奥姆斯特德(Frederick Law Olmsted)设计建造。许多大学的校园建在此处,还有波士顿美术馆(Museum of Fine Arts)和伊莎贝拉嘉纳艺术博物馆(Isabella Gardner Museum)。这个区域靠近马萨诸塞州高速公路(Massachusetts Turnpike)和后湾。芬威有很多大学生和青年专业人士。邻近芬威公园(Fenway Park)的兰斯当街(Lansdowne street)上有很多著名的酒吧和餐厅,在球赛当天总是很热闹。

查尔斯顿(Charlestown)

查尔斯顿迷人的煤气灯街道和邦克山纪念碑(Bunker Hill Monument)源于17和18世纪。今天,这里既有长期居民,也有年轻的职业人士。这个区域接近北端和波士顿市中心,能通过地铁(橘色线)轻松到达城市任何一处。这里的建筑有标志性砖石排屋、木板屋和新建的阁楼式公寓——许多是由俯瞰海港的历史性建筑精心改建而成。

西端(West End)

西端坐落在查尔斯河沿岸,在灯塔山和北端之间。19世纪50年代,它是大范围城市翻新工程的一部分。现在这里有著名的麻省总医院(Massachusetts General Hospital)和其他备受推崇的医疗场所。很多医生、研究者和在市中心工作的职员在这里居住。

波士顿东区(East Boston)

波士顿东区经过大型整修成为波士顿最新“发现”的区域。这里有洛根将军国际机场(Logan Airport)、流行的餐厅、数个别具一格的社区和欣赏波士顿天际线的最佳视角。杰弗里斯庞特(Jeffries Point)聚集了几个新发展项目;其他几个社区也有翻新项目,如老鹰山庄(Eagle Hill)和东方角(Orient Point)。波士顿东区许多古老的住宅都被翻修或重建。同样,许多三层多户建筑也被重建成公寓。麻萨诸塞海湾交通管理处(MBTA)近期增设了机场地铁站(蓝线)和从波士顿东区通往市中心的船只。

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多切斯特(Dorchester)

多切斯特是波士顿最大、最古老的区域,它建立于波士顿成立前的几个月。这里有许多独树一帜的社区,每个社区都有自己特点和建筑风格。从原本为波士顿精英人士建造的奢华维多利亚式住宅到后期的三层住宅,多切斯特是个丰富多彩的多元化区域。这里也是麻州大学波士顿分校(Boston campus of the University of Massachusetts)和肯尼迪图书馆(John F. Kennedy Library)的所在地。

投资语录

波士顿在智力资源和医疗中心方面极佳的声誉源于这里的教育和科研地位。大波士顿地区有100多所大学和学院,仅波士顿和剑桥地区的大学就有超过25万名在校学生。——《福布斯》

美国最聪明的城市(2014年)。——《福布斯》

全球最适于生活和工作的科技城市第五名(2016年)。——Expert Market

美国最有利于创业发展和创新的城市(2016年)。——美国商会基金会

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

《USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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蒙特利尔留学的时机探讨(小学篇)| 加拿大

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留学生低龄化近年已成趋势。天绮移民作为专业的留学移民综合服务公司,已注意到这一现象,并在中小学留学方面逐步积累了一些为客户服务的经验和资源。蒙特利尔与其它北美城市比较,得天独厚的优势在于英法双语,得到考虑深远的小学生家长的青睐。越来越多的中国小留学生入读蒙特利尔私校和公校。在此,周天绮移民顾问就小学留学的最佳时机,为大家做一个简单的介绍。

蒙特利尔华人家庭的孩子对法语、英语、中文的掌握程度,因抵达蒙特利尔的时间和语言环境的差别,呈现很多种状态。有的孩子法语为母语,英语为第二语言,基本不能讲中文;有的孩子在英法双语的基础上,能讲中文,但中文不能读写;有的孩子来蒙特利尔时中文母语已经确立,喜爱中文阅读,法语通过欢迎班的过渡达到第二语言的程度,英语则在中学阶段及大学预科阶段快速提升,在上大学前达到三语熟练的状态等。

尽管孩子对语言的掌握跟选择哪种语言作为接受教育的语言有很大关系,但孩子来到蒙特利尔这样的双语城市的时间也是很重要的决定因素。

下面,按照小学年级顺序给出天绮移民的经验和建议:

小学一年级

从幼儿以养为主、转向儿童少年以育为主的过渡期,孩子一般需要一到两个月、甚至更长的时间适应学校生活,培养学习观念。除非家长特别在意地去培养孩子中文听说读写全方面的能力,否则孩子今后将以法语或英语为主要读写的语言,中文的程度将有可能主要是听说,读写方面会比较弱。这个年龄段就带孩子出来留学的家长考虑的是尽早接受北美方式教育,也是为了孩子能更好更快地接受第二种语言,长大后能够精通和娴熟掌握英语或法语。

小学二年级

跟一年级的学习节奏、作业量相差不多,二年级来蒙特利尔读小学有个长远的好处:魁北克省教育部对欢迎班的建议时间是每个孩子读一至两年的欢迎班(参见天绮移民顾问文章《蒙特利尔法语欢迎班详解》),在二年级三年级入读欢迎班,读两年左右,打好法语基础,四年级可转入正常班,积累四年级、五年级正常班的成绩单,在六年级开学之初报考中学时,报考面会比较宽。

小学三年级

中国小学教育期间的一个重要转折时期。作业量加大、开始写作文。有的孩子数学开始有些吃力。这时期来蒙特利尔小学留学,是一个好的选择。因为孩子将被分配到欢迎班从头学习法语,只要家长认真对待、加以辅助,孩子都可以在欢迎班有好的表现。欢迎班法语写作的要求较低且采用引导的教学方法,数学的进度比中国稍慢。

三年级来蒙特利尔读法语小学,孩子今后有望达到法、英、中三语纯熟的状态,其中英文和法文的熟练程度哪个更高,则每个孩子的具体情况不同会有不同的结果。

三年级来蒙特利尔读小学有个对孩子和家长共同的考验:学习一门完全陌生的语言,即使白天有欢迎班,休息时间仍需用母语对欢迎班接受到的内容加以消化理解。家长最好也要跟孩子一起学习法语给予孩子帮助。另外, 请私教补习或者借助蒙特利尔华人的补习学校为孩子助力法语的学习都是可行的方式。

值得一提的是,天绮移民有自己独到的陪读妈妈申请身份转变, 取得移民资格的方案。欢迎大家透过居外咨询。

小学四年级

留学蒙特利尔小学,仍是不错的选择,但要求孩子学习能力强,争取用一年的时间走出欢迎班,得到五年级正常班的成绩单,今后报考排名靠前的中学。这样安排的孩子,中文的母语地位已经确立,好学上劲的孩子仍能在中学期间达到中、法、英三语纯属的状态。缺点是越来越多的蒙特利尔私立顶尖学校要求小学生在四年级及五年级正常班的成绩。在欢迎班上四年级的同学无资格报考这些学校。

小学五年级

考虑留学蒙特利尔小学的话,请和孩子做好思想准备,用两年的时间在欢迎班打好基础,中学可以先上普通学校,有了好的成绩单后再转学至心仪的中学。

小学六年级

涉及中国小学毕业证、加拿大魁北克省小学毕业证和省考成绩,请家长和学生一定慎重。天绮移民建议应该充分考虑学生的具体情况、也要考虑心仪的小学、中学的招生情况,多次沟通以确认孩子的学业规划后再做决定成行。

以上仅为要小学阶段就要来蒙特利尔上学的家长提供些简单的资讯。如你需要了解入读蒙特利尔名校, 或者为不同类学生设计的特色学校及更多的资讯,欢迎您咨询天绮移民。

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加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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别让繁琐购房流程搞晕你,找房产律师解烦恼!| 澳洲

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中国投资者赴海外买房早已不是新鲜事,买房子对中国人而言算是一件 大事,就算是买国内的房子前前后后准备的资料也够你烦的,更别说是在海外购房,不熟悉当地的环境、政策,如何确保房产交易的安全,保障自己的权益呢?

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先来看看澳洲购房流程,手续之复杂,程序之繁琐!简直就是过五关斩六将才能将房子拿到手!

  1. 选区、看房
  2. 预定房源
  3. 律师
  4. 申请海外人士购房许可证
  5. 签订合同
  6. 冷静期
  7. 支付10%的首付和印花税
  8. 办理贷款
  9. 房屋验收
  10. 过户

海外买房一定要找律师吗?

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割,买家必须选一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理。所以律师的作用非常大,甚至可以说与购房中介、开发商、银行同等重要。

律师在各个环节中的作用

1、预测作用

一般经验丰富的房产持牌律师,会在签署购房合同之前,就房屋买卖合同提出相关法律意见,以其专业角度尽可能地去除对买方不利的条款,预测行为的功效是使买方处于“有备无患”的良好处境。

2、参与合同审查作用

由于国内的外汇管制,通常中国买家需要更多的时间,将款项转账到澳大利亚。这时,你的律师会与卖方律师协商,要求延长买方支付定金的时间,以确保你能正常履行合同条款。

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3、咨询作用

买家随时可以就所遇到的问题向律师咨询,印花税该如何计算、相关文件、表格如何正确填写以确保符合法律、法规的要求。律师和买家有某种亲缘关系,无形中形成一种信任感,能从维护买家利益的角度来出谋划策。

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4、避让和代理作用

澳大利亚各州对于房产转让证书的要求较高,稍微处理不慎,可能会引起不小的法律纠纷。在交割当日,买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用,以确保买方正确支付。此外,买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项,以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点,通常由律师代表买方出席交割过程,以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

5、威慑作用

律师是国家承认的具有特殊地位的“准司法人员”,因此在房产交割时有了律师,就会给对手一种无形的压力。如果在房产交割中一旦出现问题,可以以律师的名义出据律师函,解决原本要诉讼才能解决的问题。

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找律师时常常会有以下几个疑问

1、找律师还是过户师?

律师:Solicitor。过户师:Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任,然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、如果买家不在当地,怎么签署合同?

一般可以有两种方式,签名影印件和授权委托书。

签名影印件是一个简单经济的好方法,却有一定的风险,因为,并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。当然,签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用(约在500澳币。

3、律师会不会出错?

澳洲法律体系健全,买房过程中有复杂的法律程序,一定要找专业的持牌律师。持牌律师会审阅一系列法律文件,再帮助买家签订购房合同加以确认。由于专业要求较高,澳大利亚律师在为客户服务时,会提供一份律师收费协议,明确客户和律师的关系,包括双方在该服务项目中的权利和义务。

 

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中国香港出租物业必需的10条知识 | 海外

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在中国香港购置物业欲作长线投资出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排,业主须了解本身的权利和责任,确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识:

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感,应尽可能以简洁为主,这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价,差别在于室内装修设备完善与否,单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下;视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含1差饷、2地租、管理费,而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付,若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨,所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点,若物业已抵押给银行,原则上须征得承按人同意才可出租物业,但这有机会被追加贷款利息;故此亦会影响租金的决定。

3、委托3持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理,成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信;列出业主身份、出租地址(或连同车位)、委托期、租金、佣金。要注意的有两点:

(一)代理可能会要求将委托作为独家代理,意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序,省却烦琐磋商,但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位,就算最终成交并非经由该代理公司,业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款,务必要先取消有关独家委托方为上策。

(二)不见议将空置单位的钥匙交留代理保管,虽然安排视察单位时较为方便,但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题,实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场,既可观察和了解准租客,又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度,从而修正最初设定的租金水平,否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位,如不能避免下两组准组客相遇的话,请不要同场解答他们的问题,因为他们的问题有机会互有抵触,所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间,或其中一组先行离开,防止一些无法想象的情况会一时间出现,难以控制。

5、商议

与上述情况一样,切忌两组客人同场议价,莫以为这样会造就价高者得,反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道;租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件;租金、4按金、5租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后,地产代理安排签署临时租约,合约内除填上物业地址(或连同车位)、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外,并须列出双方同意的各项权责条款,例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年,惯称1年生1年死,双方都必须完成第1年合约租期;而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约,但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金,合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用,除了在合约内列明清单外,以防万一起见,除了保管所有保养书和单据外,最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金,金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗,在签正式租约前,双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常,如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份,地产代理会根据临时租约内容草拟,又会安排于租期开始日前签署。如有需要,双方也可选择委托律师办理正式租约,文件当然是会比较详细,但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时,租客向业主支付两个月按金(扣除临时订金)和一个月上期(预付租赁首个月的租金),收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是,通常很少租客需要即日签约和同时入住,如有此仓猝情况下务必更加小心,须清楚租客背景,和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付6印花税,和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料,递交7物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年8课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129),叙明收入的详情,依实际租金收入通知税务局,并需保存租务纪录至少7年(包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档)。业主须就应评税净值缴付物业税(2016/17年度标准税率15%)。

注:

1中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

2 “地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%);只征收承租新界及界限街以北的土地;或政府批出土地后需再重批的土地契约,又或延期续租的土地契约。

3《地产代理条例》规定,无牌从事地产代理工作乃刑事罪行,而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要,应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

4中国香港租务法例没有指明按金多寡,惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金,在租约期满时如没有任何需扣减的费用,业主须如额退回给租客。

5如租约期超过3年必须以契据形式订立,租契须向土地注册处注册登记。

6印花税由业主与租客平均分担。

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7如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109,业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

8课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

 

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【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓租金鸟瞰 | 加拿大

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多伦多地产局新近公布2017年第二季度公寓数据显示,GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多伦多公寓空置率接近历史最低点,仅为0.1%。多伦多的出租市场主要以公寓出租为主,占了超过九成。现在租房难,已成为不争的事实。

公寓作为2017年市场上的投资明星,由于租房市场火爆必然受到持续的瞩目和追捧。而地铁沿线公寓更受欢迎的因素之一就是现金流强大,出租回报率高。今天,Daisy黄岚就与大家来分享一下地铁各站点的出租行情。出于时效性的考量,Daisy黄岚选取的是今年1月至今的地产局的租房数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的租房信息。

废话不说,请看下列【黄岚地产榜】独家的地铁沿线公寓租金3D鸟瞰。

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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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在加拿大如何快速获得房屋贷款?

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加拿大购房者如想通过贷款买房,都想尽快从银行获得贷款批准,并按时完成房屋买卖交易。任何提供房屋贷款的银行,在审批房屋贷款时,除了审核申请人身份的真实性外,主要审核两个方面的条件。一是,申请人是否有能力偿还房屋贷款;二是,申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。第一个条件实际上就是审核借款人的支付能力和收入水平;第二个条件是审核借款人的信用能力。因此,只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行,就很快能够从银行获得所需要的贷款。是否能够很快获得房屋贷款,一个关键因素就是在申请贷款之前要准备好各种文件材料。一旦银行需要这些材料,申请人立即可以提供;这样,就可以节省很多时间。

一般地,申请房屋贷款都需要以下文件材料。

1、个人身份证明材料

首先,银行在审核房屋贷款时要确认贷款申请人的身份真实性。贷款申请人必须提供能够证明自己身份的材料。身份证明文件必须是政府颁发的具有照片的证件。这些材料一般包括护照,在加拿大的驾驶执照,在加拿大的工卡号(SIN number),枫叶卡(移民身份卡)等。

2、关于工作和收入证明

如果申请人是就职于某公司或机构,申请人必须提供在该公司或机构的工作证明,英文名称为Job Letter。关于收入证明,一般需要工资条,英文名称为Pay Stubs, 或者报税的文件,例如T4表格;加拿大国家税务局给在每年个人报税后给的Notice of Assessment,和(或)T1 Generals。这两种文件都可以说明申请人过去一年的收入。

如果申请人是自雇,那么关于收入证明的文件,就需要提供报税的文件,例如,T1 Generals, Notice of Assessment。有时候,对于自雇的申请人来说,还需要提供所经营生意的牌照,或者关于该生意的财务报表等。如果申请人是自雇型的专业人士,虽然有收入,但不能提供准确的收入证明,有些银行可以接受自报收入的申请材料;但是,申请人所自报的收入金额大小必须在申请人所从事行业收入的合理范围内。也就是说,申请人所申报的年收入不能偏离所在行业年收入平均水平较大。

如果申请人是已经退休的人士,就需要提供关于养老金的收入来源情况。同样,也需要提供加拿大国家税务局的Notice of Assessment. 这些文件要证明申请人有支付能力偿还房屋贷款。

如果申请人的收入来自于加拿大以外,申请人也必须提供在加拿大以外的收入证明和来源。一般需要在加拿大以外的金融机构所出示的证明材料。

3、关于首付资金的证明

购房者在购买房屋时,除了从银行获得贷款以外,自己还必须垫付一部分资金。这部分资金被称为首付资金。在加拿大,获得移民身份或者拥有工作许可签证的非移民身份的购房者,与具有加拿大公民身份购房者相同,最低首付资金可以达到5%。也就是说,从银行获得的贷款金额可以为房屋价格的95%。        

购房首付资金的来源有多种途径,包括自己的储蓄积累,直系亲属资助,从现有房屋资产再融资,等等(关于首付资金来源的详细介绍请参见拙文《购房首付资金来源有哪些》)。对于购房者来说,无论采取哪种方式获得自己购房的首付资金,在申请购房贷款时,一般都要向银行提供关于首付资金来源的证明材料。

一般地,申请人要向申请贷款的银行提供自己所在开户银行账户过去90天的银行流水账单。英文名称为Banking Statement .  该材料可以证明申请人是否拥有足够的首付资金,也可以显示有哪些资金进入了你的账户。

如果申请人的一部分首付资金来自于家庭成员的资助,那么,申请人还必须出示家庭成员资助这部分首付资金的证明材料。一般地,提供资金资助的家庭成员必须写一份证明材料,证明为贷款申请人提供了筹集首付资金的帮助,而且这部分资金不需用偿还。该材料的英文名称为Gift Letter。

如果首付资金来源于信用贷款或者用现有房产做抵押获得的贷款,申请人还必须提供关于获得该项贷款的材料。有些申请人在加拿大已经拥有了一套房产,想继续投资于加拿大的房产行业;虽然在自己的银行储蓄账户中并没有足够的现金作为首付资金,但是,可以用现有的房产作为抵押获得一部分信用贷款,作为购买第二套房产的首付资金。如果做出这样财务计划安排,贷款申请人还必须提供获得该项信用贷款的证明材料。

4、关于所购买房屋的有关材料

在目前的贷款市场中,房屋贷款是利率最低的一种贷款产品。银行之所以愿意以这样低的利率提供房屋贷款,一个主要原因就是有现有的房屋作为抵押,一旦借款人无法偿还房屋贷款,银行就可以收回房屋并出售,获得银行的资金。所以,所抵押的房屋是银行的贷款资金免受损失的一个保证。因此,银行在批复申请人的贷款之前,必须审核申请人准备购买的房屋的情况。

如果房屋贷款的申请人已经有意向购买某个房产,也就是说,已经签订了购买房屋的合同。该合同也明确了房产买卖的最后交割日期;那么,贷款申请人必须向银行提供该购买合同。同时还必须提供有关所购买房产的具体信息。如果该房产是通过加拿大房地产局的系统挂牌上市成交,即加拿大的MLS系统;那么贷款申请人必须提供MLS中关于所购买房产的信息。

5、其他材料

 如果购房贷款的申请人还有其他未还清的房屋贷款;那么,银行还需要申请人提供关于现有房屋贷款的信息。有时候,还需要提供关于现有房屋的地产税信息。如果申请人所要购买的新房产为出租房屋,那么,银行还需要提供所购买房屋预计(或已经)出租的收入证明材料;等等。

总之,银行所需要的各种证明材料,无非是要求申请人能够证明自己有能力偿还贷款,而且愿意偿还贷款。申请人所准备的材料越集全,就越能尽快获得银行的批准。同时申请人所提供的材料还必须准确和真实。这是银行审批房屋贷款的基本前提条件。

(本文仅作为一般信息介绍,不作为任何决策的依据。有关加拿大的房屋贷款具体要求,请联系您的贷款专家。)

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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