不可不看的伦敦十大热门投资区出炉 | 英国

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导语

时间进入到2017年, 普华永道公布“世界机遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,伦敦以1477高分再度蝉联全球机遇之都榜首!

经历了脱欧、基本利率下调、提前大选等一系列的诸多政治和经济变化后,伦敦作为长期以来的投资热门城市,其未来的发展和规划又有哪些新的方向?

而对于投资者来说,又该如何在这一区域发掘新的投资洼地,在英国大选之际成功抢占下一个金融中心,把握伦敦未来10-20年发展的风向标?本文将列举2017年伦敦市场中表现活跃、极具升值潜力的十大地区,供投资者们进行参考。

1、Canary Wharf

伦敦第二金融城 东扩计划核心区

金丝雀码头(Canary Wharf)是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区,坐落于伦敦道格斯岛(Isle ofDogs,又译“狗岛”)的陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets),位于古老的西印度码头(West India Docks)和多克兰区(Docklands)。英国最高的三栋建筑均坐落于此——235.1高的第一加拿大广场(One Canada Square,亦称“金丝雀码头塔” Canary Wharf Tower)、第八加拿大广场(8 CanadaSquare,亦称“汇丰银行塔” HSBC Tower)和花旗集团中心(Citigroup Centre),它们均高199.5米。

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金丝雀码头CanaryWharf)正在成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD。国际银行业的两大翘楚汇丰银行和花旗银行已经在该区域内的两座标志性建筑内落户。今年5月启用的伊丽莎白线(Cross Rail)金丝雀码头(Canary Wharf)车站购物休闲中心,成为伦敦基础设施建设的又一成功典范。伊丽莎白线(Cross Rail)即将于2018年开通,势必推动金丝雀码头(Canary Wharf)区域成为伦敦最具朝气和活力的综合商住区之一。

在金丝雀码头(Canary Wharf)众多的摩天大楼中,许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通,以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户,仅员工就有8万之众。

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2014年7月,金丝雀码头(Canary Wharf)获得了东扩的规划批准。2.0时代呼之欲来。规划包括建造30栋楼宇,总共45.5万平方米建筑面积,其中包括17.6万平方米商业写字楼以及3,100套住宅。预计2018年底一期完工交付。受益于其金融中心的地位、优质的商业配套和完善的交通设施,金丝雀码头(Canary Wharf)成为了 大受热捧的居住选址。过去十年,金丝雀码头(Canary Wharf)周边两平方公里范围的居住人口增长了89%。未来十年,此处人口将继续持续增长。

2、Shoreditch

复古时尚气息邂逅伦敦“硅谷”

在BBC的网站介绍中,对Shoreditch的描述是“很酷”、“富有个性”、“trendy(时髦)”、“hip(时尚)”、“funky(时髦)”等等,同时也提到这里是很多伦敦流行发式的发源地,例如贝克汉姆曾一度拥有的Mohawk(莫霍克)发型。事实上,讲起Shoreditch这个区域,不是几个形容词就能概括的,也不是“非黑即白”那样一目了然的。

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这个区在过去20年经历了大规模的改造,土地和房产价格水涨船高。1996年开始,Shoreditch成了最受欢迎的伦敦时尚聚集地的代名词,这个过程与英国整体的经济形势变化紧密相连。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital这样的新兴公司都把总部建在了Shoreditch。在新工党领袖布莱尔首相的直接推动下,英国自1998年正式提出“创意产业”这一新概念,创意产业跟随着老牌金融业,跃升为被寄予厚望的新经济增长点。

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CBRE的于2016年发布的《City and Fringe》报告,自2010年起,Shoreditch的平均房价增长了60%,房价年增幅9.8%。随着大批职业精英的涌入,Shoreditch的租房市场也得以迅速增长。在2001年至2011年,该地区的私人租赁市场增长了154%。

从2000年以来,越来越多的新兴互联网企业聚集于此,增长势头迅猛,即使在2008年经济危机期间仍保持不错的发展速度。这个由诸多科技公司和初创企业自发成长起来的大本营,以哈克尼(Hackney)和伊斯灵顿(Islington)交界处的“硅环岛”(Silicon Roundabout)为中心的周围地区有很大潜力。

为了让这自发的产业集群更具规模,2010年,政府投资4亿英镑,将包括奥林匹克公园和哈克尼(Hackney)的部分区域在内的东伦敦建造成高科技产业中心,命名为“东伦敦科技城”,制定优惠政策并确保把新建筑的一部分空间用作创业孵化区,如今的伦敦科技城已然成为欧洲成长最快的科技中心。

3、Greenwich

伦敦皇家自治市 泰晤士河的东方门户

格林威治,一个兼具历史和地方风情的小镇,也是伦敦在泰晤士河的东方门户,同时也深得英国皇室的青睐。2010年,英国女王伊丽莎白二世宣布,格林威治成为拥有第四皇家自治市的区域,与肯辛顿、切尔西和梅菲尔等传统富人区齐名。毫无疑问,第四皇家自治市区的代号已进一步巩固、提升了格林威治的区域价值。

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根据Halifax的数据,在格林威治的皇家自治市内(Royal Borough),从泰晤士河畔的伍尔维奇(Woolwich)至新埃尔特姆(New Eltham),平均房价从2013年11月到2014年11月底的12个月间,涨幅高达24.6%,是英国整体住宅市场涨幅8.5%的近三倍。

与此同时,英国国家土地注册管理局(Land Registry)统计数据表明,格林威治区在过去的一年中涨幅也高达16.9% ,且据专家的保守预估,5年之内,伦敦格林威治租金将增加22.8个百分点。由此可见,伦敦格林威治房价增长无疑将会领跑伦敦,投资热度超过伦敦市中心。

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4、VBNE

西南部重点规划区域 得天独厚的新使馆区

VBNE地区(即Vauxhall,Battersea 和 Nine Elms)地处伦敦西南、泰晤士河南岸,毗邻切尔西、富勒姆和温布尔顿,是伦敦西南富人区中的价格低洼区,整个区域因著名的伦敦市保护建筑和地标之一的巴特西发电站(Battersea Power Station)而闻名,其不到一英里开外便是英国议会和政府。

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在2012伦敦奥运闭幕演出的时候,巴特西发电站曾作为最能代表伦敦的六个建筑形象之一出现在舞台上。近年,碧昂斯的新曲发布会、ATP巡回赛年终总决赛慈善晚会等英国许多艺术展览、影视发布会都选择这里作为场地。

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如今,这片拥有3公里泰晤士河畔的土地,已成为英国政府重大投资计划之一,区域将配套有2座新的地铁站、学校、商业、公园、文化艺术中心等设施;此外,Battersea的大规模重建也吸引了美国、荷兰、希腊等各国大使馆入驻,可以说为该地块未来发展注入了巨大的动力。

伦敦地铁北线 (Northern Line)预计将在2020年延伸新的路线从Kennington到Battersea,此沿线将新增两个地铁站,一站是Nine Elms,另一站是巴特西发电站,未来可能还会延伸到Clapham Junction火车站。

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目前,该地区有近30个大大小小的楼盘项目在建或规划等待审批,其中集中在Vauxhall交通枢纽周边的项目,将有大量的高楼拔地而起。正在规划和计划建设的18,000套住宅,以及10,000户居住在重建区域的现有居民,将使这里建设成为伦敦中心区大规模的新兴住宅区之一。同时,该区域重建工程还将25000份工作机会以及新的学校、公园、文化和艺术中心等。

5、Reading

伊丽莎白线西端首发站 伦敦西南部价格洼地 

雷丁位于伦敦以西的伯克郡(Berkshire),隶属于雷丁行政区(Borough of Reading),是伦敦的卫星城之一,距离斯劳(Slough) 、温莎(Windsor)、和梅登黑德(Maidenhead) 都很近。该大区的邮编为RG1~RG45,RG1主要在雷丁市中心;RG2包括雷丁市中心部分区域和Whitley区域,紧邻市中心,远离喧嚣就是形容这样的地理位置。

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雷丁的人口总数在过去10年增长了15%,现有人口15.6万。据KPMG的数据,雷丁为伦敦以外英国最大的科技中心。安永EY 最近的一份报告预测,到2018年,雷丁的经济增长(3.1%)会略高于伦敦的3.0%和全英的2.3%。该地区人口增长除了学术领域,另一方面很大程度上收Green Park商业园区影响。除了为我们所知的华为,还有百事公司,JLT,HSBC,思科等大企业。

由于紧靠伦敦,这里不仅保留了更多美丽的维多利亚式建筑,还有非常完善的城市基础设施及文娱休闲场所。也就是只要您在伦敦能看到的,这里大部分也能找到。比如Oracle购物中心,House of Fraser 和Debenhams百货公司,high street上有许多商店如Apple、H&M、Hobbs、Mango、Phase Eight、Topshop、Zara等, 还有许多连锁餐厅PizzaExpress、Wagamama、CaféRouge、Strada等。除此之外,米其林餐厅,周末市集,众多博物馆,以及每年夏天的音乐节都吸引了大批人前来于此。

雷丁的地理位置使其具有竞争力的商业中心,吸引了众多国内外公司来到该地。雷丁的经济十分发达,其良好的投资环境吸引来很多的国内外的商业公司,并成为英国最主要的零售中心,它也是英国失业率最低的城市之一,失业率几乎为0

同时,即将在2018年竣工的伊丽莎白线(Cross Rail)的开通将会大大缩减到市中心的时间。根据英国多家房产机构预测,从2014年到2018年伊丽莎白线(Cross Rail)开通运行的这4年间,沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑,增幅高达60%,是同时期伦敦房价涨幅的两倍。作为首发站之一的的雷丁,其增值潜力不言而喻。

6、ABP

伦敦第三金融城 多家集团总部即将入驻

伦敦市政府与总部基地(中国)控股集团在2013年5月29日签署协议,后者将投资10亿英镑(约合人民币92.68亿元)在伦敦皇家阿尔伯特码头开发亚洲商务港(Asia Business Port)。这一地产项目将为中国和亚洲其他国家企业建设办公楼、商铺和住宅,占地约合14.16万平方米。

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总部基地(中国)控股集团董事长许卫平表示,这一项目建成后将成为伦敦继新老金融城之后的又一个金融中心,旨在吸引中国和亚洲新兴企业和金融机构入驻,成为“新金融城”。许卫平说,总部基地(中国)控股集团与伦敦市政府从相互接触、了解、竞标到最后签约,共花了5年多时间,其中项目谈判用了2年多时间。根据英国的法律法规,项目还需完成一系列审批手续,预计将于明年下半年开工建设。中国驻英国大使刘晓明当天在签约仪式上表示,这个项目表明中国对英投资继续保持良好态势。

当前在英投资或经营的中国企业超过500家,还有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部,以加强与英方在金融、基础设施、创意产业和通讯技术等领域的合作。希望该项目今后能凭借一流的设施,成为来英中国企业的首选。伦敦市长鲍里斯·约翰逊表示,亚洲商务港项目建成后将吸引更多亚洲投资者来英国投资。这个项目预计将创造约2万个就业岗位,有力带动当地经济的发展。

7、Croydon

伦敦以南最大商业中心 发达零售业持续吸引投资

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克罗伊敦是伦敦第四大商业中心,是伦敦南部最大的商业、文化中心、办公区和住宅区,每年的零售额高达10亿英镑。随着英国最大的购物中心Westfield Croydon将于2018年改造兴建完工,配套设施将更加完善。

 克罗伊敦位于伦敦南部Croydon,该区域的绿化率在伦敦市区首屈一指,达到32%的绿化覆盖。仅克罗伊敦区就有120座公园,还坐落有7座获国家“Green Flag”奖的公园,被公认为最适合休闲和居住的区域之一。项目周边还有众多体育设施,如足球场、板球场、游泳池、高尔夫俱乐部。

克罗伊敦也是伦敦各个区域中一个重要的商业和零售中心,众多世界知名企业把欧洲区或英国总部都放在这个区域,例如:AmericanrnInternational Group (AIG) Direct Line,Lloyds,BT,VirginMedia,The Royal Bank of Scotland。

据CBRE的最新数据分析显示,克罗伊登的房价很长时间以来都被市场所低估,在保守党上台前几乎没有新建住宅,处于供不应求的状态,大约2010年以来新建住房才如雨后春笋般涌现出来。相比内伦敦的区域,克罗伊登的房价平均低10万镑左右,但是涨幅却超过了内伦敦涨幅的均值。业内人士推断,未来几年克罗伊登将填平房价的“低洼地”,会以快速上涨的趋势与伦敦房价持平。

8、Wapping

独享金融城与科技城红利的河畔新区

Wapping是伦敦很有历史味道的河岸区, 四处走走就会感受到一股‘狄更斯’的气氛,因为随处可见充满历史感的旧仓库、码头和鹅卵石街道, 仿佛就是狄更斯小说呈现的那种氛围。历史上是伦敦的港口工业区,二战期间遭到了德军的大力轰炸,逐渐凋落。

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80年代后首先是大量艺术家发现了红砖房和鹅卵石街道的价值,把旧仓库改造成时尚的画廊和艺术场所,如特别有名的先锋派B2画廊。然后成名的文艺界人士也纷纷选择在此地居住,掀起了改建投资风潮,如电影演员剧作家Alec Guinness勋爵和美国殿堂级歌手Cher。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。

Wapping夹在金融城和新金融城金丝雀码头之间, 并与潮流创意区Shoreditch、Whitechapel和Bermondsey紧邻。圣卡瑟琳码头更是成功打造成融合游艇码头、酒店、写字楼和购物休闲一体的高档社区。这里由于靠近金融城,因此一直以来在整个码头区的最初复兴阶段中十分突出,过去几年已经成功吸引了很多公司来投资。事实上在80年代初沃平的复兴势头超过了金丝雀码头,不过由于金丝雀码头的规划更为精细严格,因此逐渐被迎头赶上。2010年夏天,东伦敦铁路线延长至沃平车站后,沃平再次成为地产投资热点。

“在过去12个月间,Wapping的房价涨幅高达24%,而切尔西和骑士桥地区的上浮仅为7%。这对Wapping地区来说是相当令人惊讶的变化,” 专业机构在2014年曾这样评价这一地区。Wapping地区兼具历史气息与现代感,由沿河仓库改建而成的房产将受到市场的追捧。

9、Southwark

数十亿英镑复兴计划 泰晤士河畔天然优势

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萨瑟克区(Southwark)位于大萨瑟克区(London Borough of Southwark)的北部,它的西侧挨着滑铁卢区,东侧挨着SE16地区的伯蒙德赛区,北侧泰晤士河对岸正对着金融城,有萨瑟克桥、伦敦桥等直通金融城。自古便受到河对岸的许多惠泽,因此,就像伦敦金融城 “The City”一样,萨瑟克区得名“The Borough”。该地区规划了数十亿英镑的复兴工程,此外,在未来十年内,大象堡(Elephant &Castle)附近还计划兴建一个价值15亿英镑的新项目,更提升了该区的增值潜力。萨瑟克区新楼盘Brandon House以其紧邻Borough地铁站、靠近“美食天堂”博罗市场(BoroughMarket)、步行可至泰晤士河的便捷,颇受买家喜爱。

Peckham隶属于Southwark行政区,六年前这里还是英国人印象中的“帮派聚集地”,“嬉皮玩乐区”,而如今,随着一系列政府主导的区域改建工程开工,不少新房产项目落成,以及2012年时Overground延伸至此,Peckham Rye车站的升级工程(2019年完成再次升级),这里已经成为首次购房者簇拥地。

2015年该区域房产成交记录中,约有57%的买家是首次购房者,目前这里的房产均价为385,750英镑,两居室均价大概在45-50万英镑之间,一些条件较好的两居室(维多利亚风格的连排建筑)价格可以达到60-67.5万英镑,平均房价仅在这一年就增长了15%。

10、Newham

坐享伦敦奥运遗产 新伦敦二区的巨大潜力

纽汉姆区(Newham)曾是 “东伦敦”的典型代表,2012年作为奥运会重点主办区域后,英国政府也相继开始对该区域进行大规模改造,其中包括交通、基础设置等,不仅为纽汉姆区注入了新的活力,同时也留下了丰富的“奥运遗产”,带领房价将逐年攀升,被誉为“东伦敦房产升值的动力引擎”。特别是今年1月起,斯特拉福德(Stratford)将正式并入伦敦交通二区,政府对振兴该区的决心可见一斑。

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纽汉姆区(Newham)行政区位于伦敦东部,泰晤士河北岸,伦敦市政府对Newham投资37亿英镑进行城市改造建设升级,为整个区域提供更多的购物生活场所,商业配套,绿色空间,致力将该区域打造成为环伦敦经济辐射通勤中心。

CBRE的最新数据分析显示,纽汉姆近两年的房价涨幅十分迅猛,2015年的涨幅高达23%(伦敦平均涨幅12%),位居伦敦各区最高。不过从租房市场来看,该区房屋租金却相对偏低,现在平均月租金约为1483英镑,低于内伦敦的平均月租金2280英镑,去年租金涨幅为3.4%(内伦敦平均涨幅为6.3%),也正是因为租金低的优势,吸引了越来越多的租房者搬至此处。

虽然纽汉姆区的房价已经连涨了几年,现在的房价在内伦敦范围依然很有优势,现行的房屋均价约为34万英镑,对比内伦敦的均价60万英镑,确实是性价比很高的选择。

特别是斯特拉福德区,目前该区的平均房价约为36万英镑,而伦敦二区的平均房价为72万。CBRE称,斯特拉福德升级为二区后,房价将会与二区的均价逐渐拉近,所以预计将会上涨30%左右。现在纽汉姆区的房产市场十分活跃,在建的项目有21个,可带来新建住房5936套,已获批项目有29个,约合住房24186套。

 

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新移民经商必读(3)澳洲商用物业(店铺)承租指南 | 澳洲

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澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲安居乐业”,市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角,因此许多人在如何做尽职调查(Due Diligence)或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲,“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前,潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数;许多通过合适且及时的尽职调查,查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此,法律专栏的《新移民经商必读(1-4)》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业经商的一些主要要求和相关点,包括购买生意的事项,阐述筹划商业谈判的重要性,介绍您可能购买经营的不同生意类型,以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章

  1. 移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80
  2. 新移民经商必读(2)如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读(3)澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读(3) | 澳洲商用物业店铺)承租指南》

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。

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一、租约签署前的房东声明与尽职调查

房东必须至少在租约生效前七天将出租人(房东)信息公开声明交给承租人, 该声明中须列出有关店铺和租约的一些重要事实。承租人必须在收到该声明后七天之内将承租人(租客)信息公开声明交给房东。

仔细阅读房东的信息公开声明,检查其中是否包括协商过程中达成的所有协议及任何许诺。在承租人信息公开声明中记录下所有房东或房东代理向您做出的口头承诺。如果不理解或不同意房东的声明,则要立即通知房东。如果需要的话,向房东再要一份新的信息公开声明。

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在承租人声明中一定要写入任何房东曾说过的有关店铺的你认为重要的信息,如房东说过的有关以下方面的话:

  • 途经贸易额;
  • 承租人组合;
  • 房东打算做的任何工程;以及
  • 你享有销售某种特定产品或服务的唯一零售商的权利。”

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二、租约签署时所须知的重点条款解释

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三、租约的相关主要费用

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四、租约的争端与解决

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  • 参考与更多阅读:
    • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
    • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一 | 美国

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康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年,康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。 这一数字每年都在逐步递增,到2015年已达35,截止2017年1月份,增至55。在哈特福德地区,目前处于运营和规划阶段的酿酒商和酿酒厂有近24家,生产高端啤酒,四瓶装或六瓶装的要价12美元。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。

根据美国精酿协会(Brerewers Association)的统计,全康州有超过36家酿酒厂处在规划阶段。酿酒商协会是一个全国性的组织,旨在为小型、独立的精酿啤酒商提供帮助,并解决与酒相关的一切问题。

精酿酒业的发展不止出现在康州,康州的人均酿酒业务仅仅处在中间水平。根据精酿协会的统计,截止2015年底,全美共有4269家酿酒厂,其中4225家均为精酿啤酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商——比2011年的数据增加了一倍。

从2014年到2015年间,精酿啤酒的销售额也增加了12.8%,然而整体酒业的销售额却有所下降。精酿酒业的销售额占全美酒类销售额的16%,总额为223亿美元,康州贡献了其中的5.69亿美元。

根据精酿协会的定义,精酿酒厂是生产各式各样的艾尔酒(ales)、贮藏啤酒(lagers)和皮尔森啤酒(pilsners)的酒厂,年产量能达到600万桶左右。这些精酿酒厂必须是独立酒厂,酿造方法必须采用传统的酿造和发酵方法。

康州就精啤酒酿造和销售的促进程序,对小型的卖酒业务保持盈利、开拓市场至关重要。越来越多的投资人看好康州的精酿市场,即使是一项小型的售卖业务,只需要25万美元来置办所需设备、场地和流动资金,这样才能保证业务早日步入正轨。

康州最著名的10大精酿啤酒工坊推荐

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1、康涅狄格州,布兰福德市(Brandford),顶针群岛酿酒公司(Timble Island Brewing Company)

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自从2012年销售第一批酒——美式麦艾尔酒(American Ale)以来,顶针群岛酿酒公司就广受康州居民的喜爱。该公司是康州最大的自销小型酿酒厂,引人入胜的品酒室和实地参观是其一大特色。该公司销售的啤酒包括最初的琥珀美式艾尔酒,美味的苦黑麦芽酒,浓稠的香草咖啡黑啤酒,以及上乘的高浓度焦糖艾尔酒——也就是马提尼酒。对于中等规模的私人聚会或其他活动,这些都是非常经济实惠的选择。

2、康涅狄格州,布里斯托尔镇(Bristol),Firefly Hollow酿酒公司

Firefly Hollow值得为之花费时间去寻找。带上小吃,走进Firefly Hollow酒吧,品一杯冰镇精酿啤酒,无比享受。这里有大量现成的啤酒可供选择,有罐装的、桶装的,供应的啤酒种类每天都在变化。此外,Firefly Hollow还提供咆哮酒壶装的酒以便顾客能够带回家,伴着美妙的音乐举办各种活动。

3、康涅狄格州,普莱恩维尔镇(Plainville),Relic酿酒公司

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Relic酿酒坊专门从事小批量精酿酒的生产,是特制啤酒爱好者的绝佳选择。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager,这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

4、康涅狄格州,哈特福德市(Harford),挂山酿酒公司(Hanging Hills Brewing Company)

挂山酿酒公司由三个啤酒爱好者(和他们的两只狗)共同创立的。位于昆尼皮亚克河流域充满神秘色彩的挂山正是公司名的来源所在,因为挂山令人胆寒的神秘让无数探险爱好者为之心驰神往。该公司已经酿造出从hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各样的啤酒。该公司在周一、周四、周五及周六日对外开放品尝。有八款现成的酒和其他几款可以以咆哮啤酒壶或罐装的形式购买。

5、康涅狄格州,哈特福德市(Hartford),城市蒸汽酿酒厂(City Steam Brewery)

城市蒸汽酿酒厂位于切尼一座历史建筑内,该建筑被认为是美国罗马式建筑的最佳典范。城市蒸汽尊重这座建筑的历史,因此在酿造的过程中融入了不少该建筑的历史元素,例如,酒桶外围金属圈的设计灵感便源于这座历史建筑。该酿酒厂利用蒸汽酿造家酿式啤酒,例如波特酒、皮尔森啤酒以及艾尔酒。此外,无麸质食物在这里也有供应。

6、康涅狄格州,米德尔敦市(Middletown),Stubborn Beauty倔强的魅力酿酒工坊

在以酿造不同寻常的酒目标的驱动下,Stubborn Beauty酿酒公司已经酿造出七种各有特色的酒。最佳的酒种之一是Nummy Nummy,这是一种有着浓烈酒花的IPA酒。此外,Stubborn Beauty公司会在每周五、周六下午对游客开放,免费品尝。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager, 这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

7、康涅狄格州,诺威奇市(Norwich),These Guys酿酒公司

These Guys酿酒公司位于诺威奇市一幢美丽的砖瓦工业建筑内,是一家趣味十足的酒吧,这里有美味的食物和各种各样的啤酒可供选择。该公司供应的家酿式啤酒对每个啤酒爱好者都充满吸引力,啤酒种类从酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜单上有美味的食物可供顾客午餐、晚餐和早午餐时搭配任意一款啤酒享用。我们的选择通常是无烤箱奶酪意面搭配可口的炸鱼薯条。

8、康涅狄格州,旧塞布鲁克市 (Old Saybrook),30英里酿酒工坊 (30 Miles Brewing Co.)

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30英里酿酒公司在周三到周日期间对外开放,供应品酒、套酒(flights)、品脱酒和咆哮酒壶装的酒,可以直接购买,是啤酒爱好者的绝佳去处。旧塞布鲁克这座古朴的海滨小镇正是30英里酿酒公司的所在地。该公司在酒酿过程中加入了不少产于当地的原料,特别是啤酒花。30英里公司酿造的精酿啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro(一种氮气咖啡波特酒)、AYHBTU红色艾尔酒(一种印度淡色艾尔酒)、Baby Fight Club(一种美式IPA)等,此外,30英里还允许顾客自带小吃下酒用。

9、康涅狄格州,斯坦福德市(Stamford),半满酿酒厂( Half Fall Brewery)

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半满酿酒厂有属于自己的播客,坐落在一座老旧的工业建筑内,这使得它成为了许多人心目中的拍照圣地。供应的酒类包括Bright(一种金发女郎柑橘啤酒),Bee Enlightened(一种库尔施蜂蜜啤酒),此外,还有其他几种偶尔供应的酒类。品酒室周五至周日开放,酿酒厂的参观则仅在周六对外开放。

10、康涅狄格州,新哈特福德市,Brewery Legitimus 酿酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻档组合专门酿造比利时和美式精酿啤酒,迄今为止已经酿造出11种啤酒,包括美式棕色艾尔酒、印度淡色艾尔酒(IPA)、赛松酒和淡啤。该公司酒屋从周四到周日对外开放。酒屋的酒种类繁多、经常更换,客啤也是可以随时享用的。

投资精酿啤酒厂

NerdWallet 网站就精酿啤酒工厂的投资金额做了分析,投资的成本主要在以下三个方面。

  • 酿酒设备

设备的费用要看酿酒厂的大小,设备的新旧程度也会有很大的价格差异。价格在10万美金左右的设备,可以一次酿制320 瓶12盎司的啤酒。而金额在一百万美金以上的全新设备可以一次性酿制9600 瓶啤酒。在决定购买设备以前,需要考虑到工厂长远的发展计划。因为如果该工厂酿制的精啤受到热捧,短期内需求剧增,价廉的基础的设备和设施可能会限制工厂的酿造量。

  • 厂房和品酒屋选址和装修

精酿啤酒厂的地理位置非常重要,因为他决定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右,品酒屋不仅仅提供精酿啤酒,还有零食出售。除了出售给终端顾客以外,也在当地做批发销售

  • 生产和零售许可证以及保险费用

任何精酿工坊需要从美国的联邦还有当地的州政府获得许可证。根据每个州不同的政策,许可证的受理时间需要45-60天。除此之外还有保险费用,以及公司成立的法律文件费用。

总而言之,精酿啤酒业的发展在中国刚刚兴起,而在美国像康州这样的市场,消费群体和消费习惯日渐成熟,正在成为商业和房产投资的热点。很多精酿啤酒厂利用旧的厂房或者库房翻新,不仅给工厂和品酒屋添加了复古的风格,更因其低廉的租赁或者购买价格,给投资人带来了更大的收益。

 

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快速为房产增值 Home Staging该选择什么灯饰?| 加拿大

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最近大多伦多的楼市热度在渐渐降低,甚至市场上更是出现了不少宁可损失定金也要毁约的案例。许多由卖房打算的朋友都在考虑,怎么才能把自己的房子又好又快地卖掉。于是大家都想到了宅妝Home Staging

为了让大家在Home Staging时能有一个明亮气派的房子示人,今天我们就为大家讲一下,Home Staging中有关灯饰选择的技巧。

灯饰风格

如今的灯饰市场中的各种灯饰大致分为有四个风格,分别为:欧式、中式、美式和现代风格。四种类型的灯饰都有其无可代替的特点。

  • 现代灯:简约、另类、追求时尚是现代灯的最大特点。其材质一般采用具有金属质感的铝材、另类气息的玻璃等,在外观和造型上以另类的表现手法为主,色调上以白色、金属色居多,更适合与简约现代的装饰风格搭配。

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  • 欧式灯:与强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果的欧式装修风格相近,欧式灯注重曲线造型和色泽上的富丽堂皇。有的灯还会以铁锈、黑漆等故意造出斑驳的效果,追求仿旧的感觉。从材质上看,欧式灯多以树脂和铁艺为主。其中树脂灯造型多样,可有多种花纹,贴上金箔银箔显得颜色亮丽、色泽鲜艳;铁艺等造型相对简单,但更有质感。

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  • 美式灯:与欧式灯相比,美式灯似乎没有太大区别,其用材一致,美式灯依然注重古典情怀,只是风格和造型上相对简约,外观简洁大方,更注重休闲和舒适感。其用材与欧式灯一样,多以树脂和铁艺为主。
  • 中式灯:与传统的造型讲究对称,精雕细琢的中式风格相比,中式灯的装饰多以镂空或雕刻的木材为主,宁静古朴。其中的仿羊皮灯光线柔和,色调温馨,装在家里,给人温馨、宁静的感觉。仿羊皮灯主要以圆形与方形为主。圆形的灯大多是装饰灯,在家里起画龙点睛的作用;方形的仿羊皮灯多以吸顶灯为主,外围配以各种栏栅及图形,古朴端庄,简洁大方。目前中式灯还有纯中式和简中式之分。

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房屋的装修风格很大程度的圈限了灯饰的选择范围,您能想象一下,如果在纯中式的装修风格中加入欧式吊灯在中央,这个混搭一定非常不协调。所以,通过判断好自己装修风格就能非常有效的帮助您选择灯饰。

灯饰搭配

不同房间、不同区域对于光线的要求都有所不同,这也决定了灯饰的用途和造型需要。

  • 客厅:人们在客厅中逗留的时间一般比较多,这里不但是会客聊天的主要空间,也是家庭活动主要场所,因此,客厅的照明方式应该多种多样。高大的客厅最好选用吊灯,不仅美观大气,照明范围也比较开阔。层高不够高的话,吸顶灯也是不错的选择。另外,喜欢在客厅内收看电视的朋友,可以采用落地灯和台灯做局照明。

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值得注意的是,很多朋友钟爱的水晶灯打理起来并不容易,一尘不染的水晶灯晶莹剔透,灯光打上去璀璨夺目,但是时间久了,落上灰尘的水晶灯就不美观了,清洁水晶灯是一个复杂的工程,如果请专业人士来清理价格又不菲。

  • 餐厅:灯饰对于餐厅的主要贡献在于点亮餐桌,一般采用吸顶灯或餐吊灯。颇受欢迎的餐吊灯为了达到效果,垂直悬挂,安装时切记不能太高,在用膳的视平线之上即可。长方形的餐桌上方可以选用多盏灯的组合。美食搭配适合的灯光搭配,更让人食欲大增,通常搭配明亮的暖色调最适合中餐,想要营造浪美氛围情调来配合西餐那就应该选择光线柔和昏暗的灯光。

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  • 卧室:卧室是供人们休息睡觉的房间,需要极强的私密性,柔和光线更适合这里。卧室照明主要以总体照明的主要光源为主,再配以装饰性的照明加强。

床的两边为了阅读和日常生活的方便,安上一对床头灯的这种搭配非常普遍。现代装修风格使卧室一改过去局限的格局,通过色彩和灯饰的搭配,越来越能体现房主的个性。

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  • 厨卫:厨卫的灯饰一般采用嵌入式的吸顶灯或者防水防尘的排灯,健康使用一直以来是厨卫灯饰的主打。厨房灯具应该突出洁净感,另外明亮的采光是厨房特性的需求,切配和加工的区域更需要突出,采用天花射灯或荧光管灯最为实用。

镜前灯必不可少,通过镜面反射灯光照亮的区域还能增加,为了方便洗漱和化妆,光源应该选择冷色调。

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  • 地下室:地下室是一个尽情发挥的地方,根据不同的喜好,每个人心目中地下室的功能性有所不同,家庭影院、健身房、娱乐中心、书房等等都是一些常见的变化,正因为这种多样性,灯具选择也需要根据地下室的功能进行改变。但由于层高限制,很多情况下零星散步的吸顶灯和嵌入式灯管都是最佳选择,配合一些落地灯和带灯的搭配达到最佳灯光效果。地下室通常采光不尽如人意,即使是白天也需要开灯照明,因此灯光的照明强度也要求一定要考虑在内。

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灯饰采买

很多朋友对于多伦多周边哪里能够购买到心仪的灯具,哪里有颇具规模的灯饰商店并不了解。其实大型的家用品店内就有不少选择,比如耳熟能详的WALMART、COSTCO、SEARS、THE BAY、RONA、CANADIAN TIRE、HOMEDEPOT、IKEA、CRATE & BARRAL等等。当然如果您对灯饰有更高的要求,也可以去一些专营灯具饰品的商店看一看,比如ROYAL LIGHTING、SUPREME LIGHTING & ELECTRICAL SUPPLY、LIVING LIGHTING等。

总之在挑选灯饰时切记要搭配家庭装修风格,更要因地而挑选款式。另外,如果是以Staging为目的的装饰过程中,尽量避免太具有民族特色的灯饰,挑选为更多人接受的款式比较好些。

通过上述介绍,希望能在您家居灯饰上的选择有所帮助,以下照片内的灯饰搭配适合想要通过Staging来帮助自己售房的卖家、以及想要通过灯饰来妆点家庭氛围的乐活人士参考,不仅比较适合加拿大House风格,也是较为实用的搭配。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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警惕!投资别一不小心变成了投机 | 海外

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投资是什么?Investment.

投机又是什么?Speculation.

有些人觉得赚了钱就是投资长期的就是投资投资就是投钱;

有些人觉得亏了就是投机短期获利就是投机投机就是投机会。

可见,在投资于投机的区分上,每个人有不同的见解。

下面,我为大家分享一点我对投资和投机的看法:

  • 投资的收益来自标的物价值的变动;

投机的收益来自标的物价格的变动。

巴菲特就曾经说过:“如果你是投资家,你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家,你主要预测股票价格会怎样而不关心企业。”

如果你投资公司的股权,债券,成为一个公司的股东,通过分享公司的红利来获得收益,就是一种投资行为,因为收益来源于公司价值的变化。

如果只是买入公司的股票,通过股票价格的变化来获取收益,就是属于一种投机行为。

  • 投资的升值是财富的创造

投机的升值是来源于其他的人亏损

“现代证券分析之父”本杰明·格雷厄姆说过,“股市投机者整体上几乎都要亏钱,亏损的投机者要比获利的投机者多几乎是一个数学定律”。

再比如去中国澳门赌博,就是赌客和赌场的博弈,赌客输-赌场赢,赌客赢-赌场输。这就是零和,输的钱和赢的钱是相同的,建立在他人损失上面的。而比如投资的话,把钱投入到生意中,财富来源于生意创造的价值,这就是正和,就是投资。

  • 投资是投入到自己了解的东西中;

投机是投入到自己不了解的东西中。

巴菲特曾经说过:“最好的投资是投资自己。”他告诫人们要投资于自己的能力圈,即自己的能力和知识能够理解的领域。

如果一个项目是你自己一直了解的,经过深入研究的,有一定相关知识的,那么加入这种项目,就叫做投资。

如果一个项目只是根据别人介绍或者从众心理跟风加入,没有经过研究了解,那么加入这种项目,就叫做投机。

  • 投资者需要有一个较长的时间维度来实现收益;

投机者只需要在相对短的时间内获得最大收益。

经济学鼻祖凯恩斯,关于投资和投机的论述是这样的:投资是对投资标的在其整个生命周期所能带来的收益的测算活动,假设它的运作状况可以永久续存下去。而投机是对市场的心理状态进行预测,并期望他会使投资标的的评价基准,朝着于己有利的方向偏移的一类活动。

比如企业经营是一个长期的过程,短期的宏观数据、经济政策、突发事件可能会对公司股价造成波动。但从一个较长的时间维度来看,决定企业内在价值的还是其自身的经营管理水平。这就是一种投资。

而股票期货需要判断市场的波动时间和波动方向,了解相关股票的利好信息,这些需要敏锐的直觉和对稍纵即逝的机会的把握。这就属于投机的范畴。

总体来说,东哥认为:

投资和投机并非有褒贬之分,只是着眼点不同,盈利稳健度不同,时间维度不同。只有好的投资项目,投机机会,而没有一成不变的投资方式。良好的投资项目加上恰当的投机机会才会使财富最大化。

希望大家都能找到自己合适的投资项目与投机机会。

 

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从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

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去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”,在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放,并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧,一方面生动刻画房产中介的工作型态外,另一方面反应日本社会型态,以及日本人对房产喜好厌恶。因此,在日本创下不错的收视率。

今年,顺应民意与社会现实生活,再次推出“帰ってきた家売るオンナ”,中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧,不仅又创下13%的惊人收视率外,或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减?

日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)
日剧“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回来了)

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智,离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后,因原单位营业额一直都无法有效提升,总公司打算裁撤该单位。逼不得已,营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅,做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中,一个新来的同事八户先生,操着日本口音的普通话,介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客,却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候,房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件,而是偏爱对象所在的楼层数字要与8(亦即发音与发财的”发”同音意)有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼,观看本物业。经过这样搓合下,原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客,而转买25楼绝佳视野的物业,真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况,转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计,去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪,这个剧情正反映,这几年,包括中、港、台等地区华人,在东京房地产市场交易,扮演着举足轻重的脚色。

另外,剧中透过几个实际买方委托的案例,包括:丧偶的老先生想要换屋,来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念,就是“希望从她手中成交的买方客户,都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生,要慎重对待。”

换句话说,她虽然是房产顶尖销售员,但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福,是设身处地的为买方思考,倒底他们实际需要的房子是什么,不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感,却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟,房贷期间动辄超过20年,稍有发生意外状况或失业,生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户,房仲女王也会思考,成交这个对象后,买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币,打算卖掉现有的老屋,想换成一间新的二代宅,来跟女儿一家人共住,来排解他的孤独感。然而,房仲女王敏锐的观察力,看出老先生的女儿并不想跟他同住,所以即使老先生有能力且有意愿购买,老先生的孤独感还是不会被解决,取得这房产仍不会得到真正的满足,所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。 

反而,房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象,让老先生买下,除了自住外,并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客,因感受到房东的善心,进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞,在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要,值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后,在结尾的部分,房仲女王点出“日本将来是老人社会,若能让老人过上安逸的生活,这个国家才能蓬勃发展。”看看别人,想想自己。这句话,对目前国内渐渐步入老年化社会而言,不也是个提醒吗?值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策!而我个人更期待,华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集,既好看且深具社会教化意义的一些节目,发挥媒体对社会的责任与义务!

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册 | 澳洲

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澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲安居乐业”,市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角,因此许多人在如何做尽职调查(Due Diligence)或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲,“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前,潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数;许多通过合适且及时的尽职调查,查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此,法律专栏的《新移民经商必读(1-4)》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业经商的一些主要要求和相关点,包括购买生意的事项,阐述筹划商业谈判的重要性,介绍您可能购买经营的不同生意类型,以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章

  1. 新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80
  2. 新移民经商必读(2)如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读(3)澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册》

建立生意需要从一开始就做出一项重要决定:什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求?选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言,主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择:个体经营者(Sole trader),合伙企业(Partnership)和公司(Company)。

一、澳洲企业结构的选择

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二、澳洲企业的名称与商标注册

当您为您的新企业结构选择名称或商标时,您正在为您的企业创造一个身份。这个身份将您的产品和服务与竞争对手的区分开来,因此它很重要,应该是令人难忘的、有意义的并且受保护的。把营业名称、公司名称和域名注册成商标,将给与它们更好的保护。

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  • 参考与更多阅读:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

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搞搞室内设计 房产卖得好价钱!| 美国

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买房通常是个重大决定,尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解,因为这会影响你的消费限额,并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师,比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿(Kathy Hilton)合作,设计过名模凯蒂·克里瑞(Katie Cleary)的豪宅卡拉巴萨斯(Calabasas),也曾为詹妮弗·洛佩兹(Jennifer Lopez)挑选过艺术品。

美国着名室内设计师Jen Seago
美国着名室内设计师Jen Seago
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲

据Jen所说,加州文化是一个不断转变的过程,也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋,并保留一些“旧物件”,如旧的门和五金,这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理,这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说,对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说,首先要了解清楚旧屋新装(home staging)和翻新(remodeling)的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设,对房间重新布局,使买家能看到每个房间的作用,藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的,这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间,使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计,就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选,使其与关键物件的功能和风格相协调,使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导,首先从最基本却重要的家具(沙发、床、床头柜、桌子)开始,然后添加灯具,最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

设计巧妙的住宅会令买家更好出手
设计巧妙的住宅会令买家更好出手

对国际买家,Jen有如下建议:

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的,如果你找到了一个喜欢的室内设计师,但他却不是本州人,这时请你记住一点:室内设计师通常不会固定在一个地方工作,请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成,这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化,因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说,卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计
James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手,原因很简单:大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋,其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调,饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋,它在市场上的滞留时间就越短,利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡(一)| 美国

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康涅狄格(康州)位于美国东北部,比例纽约州,马塞诸塞州,以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中排名第三2。

让我们来了解一下康州的经济发展,教育系统,以及著名的学区。

美国制造的起源地之一

康州是美国传统工业重镇,有悠久的制造业历史。州内信息工业、金属制造、航天、运输、电子、计算机、造船、国防工业、生物科技、医药化学、工具机械及仪器设备等产业发达。另哈特福德是美国保险业的“首都”。产值的产业为:金融保险、房地产、制造业、健康医疗、耐用材料。康州以高科技为主的军事工业很发达,素有“美国兵工厂(Arsenal of the Nation)”之称。由于康涅狄格州条件优越,大公司如Xerox,Uniroyal,United Technologies,Aetna,Hartford Financial Services,TOSCO,TENNECO及NEBCO EVANS等公司总部均设在本州。在川普提出“买美国货,聘美国人(Buy American and Hire American)”,口号推出之后,针对兴发制造业的税收优惠政策和投资等无疑会进一步促进康州制造业的发展。

哈特福德(Hartford)

哈特福德是康州的首府。城市历史悠久,是注明美国小说家马克吐温以及词典编纂家诺亚·韦伯斯特曾经居住和创作的城市。除了金融保险和制造业,也是州内高等教育的重要城市。康州大学(University of Connecticut)的法学院和医学院位于哈特福德近郊,2017年夏季,康州大学更多的本科学院要从主校区Storrs搬入到哈特福德市中心。这也为当地房地产带来更多的机会。

另外Trinity College 是一所历史悠久的私立学院,在全美文理学院排名第38,性价比排名333。哈特福特郡还有诸多大学,University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)
康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)

值得一提的是,2016年独立住宅的售价平均在237,700美元,和距离仅仅两个小时的纽约波士顿,可谓是非常低廉的生活成本,同时拥有优质的生活和教育质量。

纽黑文(New Haven

纽黑文是的耶鲁所在地,距离纽约只有一个半小时车程,是康涅狄格州中南部工商业城市、对外贸易港口。在过去的几十年间纽黑文经历了重大的经济发展,使其从一个工业和港口城市,过渡到一个重要的文化和旅游中心。在过去的20年间,许多科技和生化公司及耶鲁的其他产业给纽黑文带来了新机会与发展。

另外,距离纽黑文不远的城市哈姆顿(Hamden)的昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)规模精小,2015年在校本科生约为6500名,研究生约为2500名。班级平均人数为25人,师生比为1:16。连续多年入选《美国新闻与世界报道》和《普林斯顿评论》的最佳大学名单。

昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)
昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)

根据2017年Berkshire Heathway第一季度的房地产市场报告,纽黑文郡独立住宅的房屋平均售价为231,300美元。公寓的售价比上个季度有10.2%的增长,公寓的平均售价要从138,300美元到161,600美元,这和纽约波士顿顶尖院校的学区房相比,投资的门槛要的低得多。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
  3. https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

 

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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《USA地产大亨》连载(十)——波士顿 | 美国

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本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写,吉布森苏富比波士顿房地产市场服务了53年, 在过去三年中,年销售额均达到10亿美元,是波士顿排名第2的最佳房地产公司。

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Larry Rideout,总裁 
吉布森苏富比国际地产公司
电子邮箱:larryr@gibsonsir.com

波士顿塞萨诸塞州的首府,也是最大的城市。这里有著名的哈佛大学(Harvard University)、新鲜的龙虾和美国建国时期悠久的历史。它是个生机勃勃的大都市,拥有许多知识分子、新建企业和多元文化。波士顿人口810万,是美国第六大城市。

波士顿倾茶事件——涉及到从中国厦门来的载满茶叶的船——是美国独立战争的导火线。从此与中国结下交情……哈佛大学和麻省理工学院(MIT)与北京大学和清华大学都有交流项目,使两国的精英学者结下了个人和专业交情。波士顿的唐人街位于市中心,是新英格兰(New England)地区唯一幸存的历史性华人聚集区。

波士顿近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。新建企业和各种创新在波士顿尤为显著,这里的专利申报率比美国其他地方高出120%。这些归功于波士顿顶级的学府,不仅有哈佛大学和麻省理工学院,还有波士顿大学(Boston University)、美国东北大学(Northeastern University)、布兰迪斯大学(Brandeis University)、波士顿学院(Boston College)、塔夫茨大学(Tufts University)等。波士顿人才辈出,高学位的人比美国其他地方多36%以上。波士顿的工业非常强大,包括科技,生物技术,医疗保健和金融服务等。

中国人也在波士顿参与了一些重大项目,这说明波士顿对国际投资者的重要性。皮尔斯波士顿(Pierce Boston)是芬威(Fenway)附近的30层豪华公寓塔楼,由史蒂夫·塞缪尔斯(Steve Samuels)和中国朗诗集团共同建造。中国伙伴致力于引入资金、设计及帮助销售109所豪华公寓。两家中国大型保险公司也与铁狮门(Tishman Speyer)合作,重新发展位于海港区(Seaport District)码头、投资5亿美金的顶级混合用途项目。其他项目还包括海港广场(Seaport Square)项目和千禧大厦(Millennium Tower)的豪华公寓。

波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。

铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园
铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园

剑桥(Cambridge)

剑桥有世界上最著名的大学,包括麻省理工学院和哈佛大学。几十年来,这里一些独特的区域已经众所周知,如哈佛广场(Harvard Square)、波特广场(Porter Square)和中央广场(Central Square)。近期,肯德尔广场(Kendall Square)成为像谷歌和微软这样的科技公司的首选地。地铁(红色线)和公共汽车使这里的交通更加便利;餐厅,音乐厅,影院和博物馆使这里成为文化宝地。标志性的查尔斯河划船赛(Head of the Charles Regatta)吸引了许多国际运动员和粉丝前来查尔斯河(Charles River)观摩。

后湾(Back Bay)

后湾是波士顿最有优势的地方。漫步于纽伯里街(Newbury Street)会令人想起巴黎的香榭丽舍大街(Champs Elysee)。这里有许多的精品店和形式多样的艺术展览。观赏完高级时装后,游客能在波士顿最知名的餐厅享用美食。万宝路街(Marlborough Street)两旁排列着优雅的住宅,行人还能观赏绿树、雕塑和宏美的联邦大道购物中心(Commonwealth Avenue Mall)建筑。后湾还有公共花园(Public Gardens)、波士顿公园(Boston Common)、查尔斯河滨大道(Charles River Esplanade)和历史悠久的波士顿公共图书馆(Boston Public Library)。

南端(South End)

南端聚集了全国最多的维多利亚时期砖石排屋。过去十年里,这个区域成为波士顿最受欢迎的地方。在这里有商店、高档餐厅、艺术馆和考尔德伍德剧院(Calderwood Theater)。这里聚集了很多艺术家,也有很大的夏季户外活动市场。维多利亚式住宅位于历史悠久的联合公园附近,而现代化建筑则集中在喧闹的华盛顿街(Washington Street)上。特里蒙特街(Tremont Street)有时尚餐厅,亦有古朴的咖啡厅和家庭式百货店。

灯塔山(Beacon Hill)

灯塔山是波士顿最具代表性区域之一,有著名的鹅卵石街道和历史性砖石排屋。这里离波士顿市中心、波士顿公园和公共花园都很近。这里有波士顿最好的建筑和风景,如路易斯堡广场(Louisburg Square)。山顶上的圆形州议会大厦(State House)让人眼前一亮。位于“平坦山区”的查尔斯街(Charles Street)十分繁忙,随处可见行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐厅。

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波士顿南区(South Boston)

波士顿南区是颇具历史性的区域。这里有数英里长的海滩和滨海公园。被誉为海上珍珠的城堡岛(Castle Island)又被称作“糖罐”,居民和游客可以在这里漫步,欣赏独立战争时期的碉堡,享用苏利文(Sullivans)餐厅的小吃,垂钓或冲浪。这里的住宅大多是三层式和排屋式,但也有许多美丽的单户家庭式住宅。波士顿南区的百老汇街道(Broadway Street)还有各式各样的酒吧、餐厅和精品店。

海港区(Seaport)

海港区又被称为创新区,在过去的十年里兴旺发展。阁楼住宅和公寓增长迅速,高档餐厅处处皆是。小型和大型的商业和公司在最新建造的商务塔楼里成立,例如近期迁来的通用电气(General Electric)。这里还有当代艺术学院(Institute of Contemporary Art)和新建的波士顿会展中心(Boston Convention and Exhibition Center)。这个区域能观赏到波士顿港(Boston Harbor)的秀美景色,能便利地到达金融区(Financial District)和滨水社区。

滨水区(Waterfront)

滨水区是坐落在北端(North End)和波士顿港之间的古雅区域。这里聚集了码头建筑、阁楼和能观赏到城市最美丽海港景色的豪华公寓。这里距金融区和海港区很近,还有很多豪华的酒店,包括波士顿洲际酒店(Intercontinental Boston)和伯特利码头酒店(Battery Wharf)。

北端(North End)

北端有名的是历史、风景和随处可见的高品质意大利餐厅。波士顿最具历史性的名胜都在这里。自由之路(Freedom Trail)沿着汉诺威街(Hanover Street)直到保罗列维尔之家(Paul Revere’s House)。坐落在赛勒姆街(Salem Street)上的老北教堂(The Old North Church)是波士顿最神圣的古迹。每年很多游客慕名而来,这里夏季几乎每个周末都有节日。近期建造的中层建筑能观赏到整个海港,而原有的建筑也保持着本身的魅力。这里离法尼尔厅(Faneuil Hall)、滨水区和金融区都很近。

中城(Midtown)

中城是波士顿的心脏地带,邻近后湾、灯塔山和北端/滨水区。除波士顿市政厅广场(Boston City Hall Plaza)外,这里还有许多公司和机构的总部。这个区域每个工作日的正午非常热闹,有数千名公司员工和其他的城市雇员在这里用餐休息。这里还有法尼尔厅和昆西市场(Quincy Market Place),波士顿最著名的两个旅游景点。中城边缘的罗斯·肯尼迪绿道(Rose Kennedy Greenway)是美丽的绿色地带,有喷泉和巡回艺术展。

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芬威(Fenway)

芬威是波士顿红袜棒球队(Boston Red Sox)的主场。这个区域有很多绿色植被,属于翡翠项链区(Emerald Necklace)的一部分,由弗雷德里克·劳·奥姆斯特德(Frederick Law Olmsted)设计建造。许多大学的校园建在此处,还有波士顿美术馆(Museum of Fine Arts)和伊莎贝拉嘉纳艺术博物馆(Isabella Gardner Museum)。这个区域靠近马萨诸塞州高速公路(Massachusetts Turnpike)和后湾。芬威有很多大学生和青年专业人士。邻近芬威公园(Fenway Park)的兰斯当街(Lansdowne street)上有很多著名的酒吧和餐厅,在球赛当天总是很热闹。

查尔斯顿(Charlestown)

查尔斯顿迷人的煤气灯街道和邦克山纪念碑(Bunker Hill Monument)源于17和18世纪。今天,这里既有长期居民,也有年轻的职业人士。这个区域接近北端和波士顿市中心,能通过地铁(橘色线)轻松到达城市任何一处。这里的建筑有标志性砖石排屋、木板屋和新建的阁楼式公寓——许多是由俯瞰海港的历史性建筑精心改建而成。

西端(West End)

西端坐落在查尔斯河沿岸,在灯塔山和北端之间。19世纪50年代,它是大范围城市翻新工程的一部分。现在这里有著名的麻省总医院(Massachusetts General Hospital)和其他备受推崇的医疗场所。很多医生、研究者和在市中心工作的职员在这里居住。

波士顿东区(East Boston)

波士顿东区经过大型整修成为波士顿最新“发现”的区域。这里有洛根将军国际机场(Logan Airport)、流行的餐厅、数个别具一格的社区和欣赏波士顿天际线的最佳视角。杰弗里斯庞特(Jeffries Point)聚集了几个新发展项目;其他几个社区也有翻新项目,如老鹰山庄(Eagle Hill)和东方角(Orient Point)。波士顿东区许多古老的住宅都被翻修或重建。同样,许多三层多户建筑也被重建成公寓。麻萨诸塞海湾交通管理处(MBTA)近期增设了机场地铁站(蓝线)和从波士顿东区通往市中心的船只。

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多切斯特(Dorchester)

多切斯特是波士顿最大、最古老的区域,它建立于波士顿成立前的几个月。这里有许多独树一帜的社区,每个社区都有自己特点和建筑风格。从原本为波士顿精英人士建造的奢华维多利亚式住宅到后期的三层住宅,多切斯特是个丰富多彩的多元化区域。这里也是麻州大学波士顿分校(Boston campus of the University of Massachusetts)和肯尼迪图书馆(John F. Kennedy Library)的所在地。

投资语录

波士顿在智力资源和医疗中心方面极佳的声誉源于这里的教育和科研地位。大波士顿地区有100多所大学和学院,仅波士顿和剑桥地区的大学就有超过25万名在校学生。——《福布斯》

美国最聪明的城市(2014年)。——《福布斯》

全球最适于生活和工作的科技城市第五名(2016年)。——Expert Market

美国最有利于创业发展和创新的城市(2016年)。——美国商会基金会

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

Ben005

本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

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