Category: UK Investment Column

决定2015年年英國房産走勢的5點熱點

轉眼4月將要來臨，滿城的春意盎然。回顧2014年英國房地産，讓不少投資者看到了投資希望，例如出臺的新印花稅政策，减輕了海外購房者的稅務壓力。2015年，英國房地産市場的走勢會如何？是不是更利于購房一族？以下我從5個方面來分析：

一、 可支付能力

英國房價在2014年整體上漲4.6%。在過去三年內，英國房價漲幅驚人，升值比例達到25%，導致2014年的房價漲幅沒有十分可觀。但房子整體價格依舊呈現上升趨勢。對于一直有購房計劃的年輕人而言，即使貸款利率下降，或者貸款機構推出一系列優惠的貸款方案，也依舊只能‘嘆房觀止’。年輕購房者現在面臨的嚴峻形勢是：需要償還學生貸款、緊縮的信用貸款、緩慢增長的收入和高昂的房屋花費。

二、 貸款額度

過去5年裏，貸款買房都需要辦理繁雜的手續，貸款機構需要對貸款者的收入情况、家庭狀况、以及償還能力做出評估。

好消息是2015年政府將實行减少印花稅的稅收政策，在某些情况下貸款機構可接受3%的首付比例。但一些市場分析專家認爲，3%的首付幷沒有聽起來那麽輕鬆，能够通過審核的貸款申請有限，同時機構發放的名額必定供不應求。如果貸款者的收入不增加，就不能從根本上解决問題，更不要過多期待這項政策能够爲房地産業帶來更多的收益。

三、 貸款利率

2014年貸款利率出乎意料地違背主流預測，原本大家預測的應該在2014年初期上漲的利率却從年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果聯邦儲蓄總署（Federal Reserve） 計劃在2015年提高利率，那麽貸款市場將會處于困境。但是從另一個方面考慮，如果經濟不穩定，投資者紛紛購買政府債券以提供資金保障，那麽通貨膨脹則相對穩定，貸款利率也可能繼續保持在較低水平。

四、 房屋供給量

風險評估師Bill McMride認爲，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市場异常活躍。儘管2014年的房屋銷售總量不突出，但整體房價依然呈現上升趨勢，房屋供給量短缺也是促進房價上漲的原因之一。房屋銷售旺季通常從每年的2月份開始延續到春季，如果要增加房屋成交量，那麽需要大量的現房涌入市場，否則沒有房屋供給也就沒有銷量。

五、 開發商計劃

去年開發商提供的利潤低的普通房産較少，反而更加專注奢華的利潤高的大型小區，因此造成普通樓房銷售量低的局面。此類建築規劃在2013年的反響明顯，高昂的人工成本、土地和建築材料費用也吸引了闊氣的買家願意爲此買單。和2013年的銷量相比，2014年略遜一籌，僅在最後一個月追趕上前一年的同期銷量，略微提高0.2%。

頻頻上漲的租金也許能够刺激購房意向。但總體而言，2015年的房屋銷售量依舊取决于貸款利率是否提高，開發商能否提供更多的普通樓房供給，幷且被抑制的需求量能否在2015年得到釋放。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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匯率利率雙走低 英國房貸有哪些優惠？

除了英國按揭貸款的固定利率和浮動利率紛紛降到歷史最低點，英鎊對人民幣匯率也跌至兩年最低（1:9.4989）。對于投資或自住購房者來說，匯率和利率的雙雙走低，將會大大降低購房者的資金成本。

年前，來自英國最大的按揭貸款諮詢公司Mortgage Advice Bureau的數據顯示，貸款利率已刷新記錄。根據Moneyfacts.co.uk的數據，Mortgage Advice Bureau發現，平均兩年期固定利率在去年年底下降了27個基點，至2014年11月的3.44%。三年期固定利率則降至歷史最低的3.52%，而浮動利率也創下新低，平均爲2.38%。截至2014年11月，浮動利率下跌了28個基點，是各類利率中下跌最大的。

于此同時，近期英鎊對人民幣匯率跌至了兩年來最低點。和兩年前的10.5相比，現在購房者可以以9.45左右人民幣換得1英鎊。這近100個基點的英鎊下跌，讓購房者節約了貨幣兌换的成本。

以下，我以一分25年期15萬英鎊的貸款爲例，爲大家整理了不同貸款機構可提供的優惠利率，以及相比半年前，匯率降低帶來的資金節省。

  • 40％首付

針對短期利率，約克郡建築協會（Yorkshire Building Society）可提供兩年期固定利率爲1.39%的貸款，服務費爲975英鎊。25年期15萬英鎊的抵押貸款每月的還款額爲612英鎊，兩年內支付15,682英鎊。相比半年前，匯率從10.5跌至9.45，兌換15，682英鎊，可節省16466人民幣。

匯豐銀行提供5年期固定利率爲2.48%的貸款，服務費爲999英鎊。一份25年15萬的貸款每月還款691英鎊，五年內支付42,497.5英鎊。匯率降低可爲購房者節省44622人民幣。

  • 25％首付

針對2年固定利率，切爾西建築協會的利率爲1.59%，服務費爲1675英鎊。對于15萬英鎊的貸款，貸款申請者每月需支付626英鎊，前兩年共支付1.6719萬英鎊。

匯率降低可爲購房者節省1.7555萬人民幣。

此外，英國郵局還提供5年期固定利率爲2.75%的貸款，費用爲1495英鎊。因此，對同樣一份25年期15萬英鎊的貸款來說，每月的還款額爲712英鎊，5年共支付42,918英鎊。匯率降低可爲購房者節省45064人民幣。

  • 10％首付

英國郵局提供2年期固定利率爲2.95%的貸款，費用爲995英鎊。一份25年期15萬英鎊的貸款，每月還款727英鎊，兩年內需支付1.8452萬英鎊。匯率降低可爲購房者節省1.9375萬人民幣。

Furness 建築協會提供一份低利率的5年期固定利率貸款，利率爲4.09%，費用爲999英鎊。25年期15萬英鎊的貸款每月還款818英鎊，5年的花費爲50,105英鎊。匯率降低可爲購房者節省52610人民幣。

對于現金購房者來說，匯率下降帶來的成本節省更加明顯。以倫敦房屋平均成交價227.619英鎊爲例，購買現房可節省23.9萬人民幣。

  • 2015年英國房産市場預測

根據財政部大臣喬治·奧斯本先生提出的新印花稅政策，購買房價在93.75萬英鎊以下房産的業主，將少支付一定比例的印花稅，而這一價值額度涵蓋了大部分的英國房産。

另外，根據巴克萊銀行聯合英國經濟和商業研究中心（Cebr）的報告預計，英國央行很有可能在2015的下半年將基準利率從長年以來不變的0.5%調至0.75%，幷在年底上調到1.25%。基準利率的上調，未來會引起按揭貸款房主每月的還款額增加，

如果現在購房，選擇5年期固定利率則可以很好的應對這一變化。央行利率上調還有可能在未來引起匯率上漲，此時的匯率優勢將有可能在短期內不再重現。

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在英國投資移民法案最終修訂版發布前 投資者該怎麽做？

年前，我受邀參與MAC（英國移民事務諮詢委員會）關于移民法規修改更新的討論會。會議主要探討了繼2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英國投資移民漲價之後新政策的實施以及出現的問題，內政部也預計將于2015年4月6日發布相應的新移民法規細則。

Tier 1 英國投資者移民項目的概述

Tier 1 投資者移民項目，是爲非歐洲經濟區的公民開放，使得他們和家人可以通過在英國投資至少200萬英鎊這種方式，來英國居住和工作。

只要他們符合相關的投資要求，幷滿足居留上的額外要求，Tier 1投資者及其家人通常在5年後就有資格申請英國的永久居留權（或兩，三年後，如果他們采取加速路綫之一）。在英國居住滿5年後，包括至少1年的永久居留，Tier 1投資移民有資格獲得英國國籍。

2014年11月6日起Tier 1投資移民項目法規調整

繼MAC在2014年發表的一份報告，英國內政部在11月6日宣布對Tier 1 投資移民項目做一些調整，其中包括:

  • 提高了先前的最低投資門檻，100萬英鎊。現爲200萬英鎊
  • 投資金額的全部都應用于購買在英國正常運營的公司的股票或債務，以及英國國債。而不是先前的75%（其餘的25%可以投資英國房地産）
  • 取消了保持投資總市值不低于最初投資門檻的要求

最新變化的問題

在以上的調整宣布後不久，一些實際問題立刻顯現。

儘管內政部意在取消所謂的“補倉”要求，即維持投資的市值不變，可是新的要求仍然變相地達到了維持投資市值的結果。新規定指出，當一個證券被出售時，Tier 1投資者必須以該證券的成本價購買另一個符合要求的證券。

舉例

投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以8萬5千英鎊賣出。那麽這個投資者必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。同理，如果投資者最初以10萬英鎊買了一支債券，隨後以11萬5千英鎊賣出。那麽投資者仍必須以10萬鎊再買進另一支債券或股票。

內政部又提出進一步的要求，即購買新的證券必須在同一報告期內完成。根據以往的移民條例，投資者允許在下一個報告期結束之前對其投資賬戶進行“補倉”。

意見反饋

在MAC的討論會上，一些移民顧問、投資經理和私人銀行對內政部的新條例做了意見反饋。他們認爲新條例過度複雜，很難執行。尤其是投資者在買賣了數次以後，就很難記錄每個證券的購買價，特別是同一個證券在不同的時間以不同的價格買入的情况下，投資者很難確定該證券的成本價。此外，要求投資者在同一報告期內補倉，這可能會迫使投資者在金融市場表現不佳的時候追加投資。

總之，業內人士認爲這些變化將會打擊高淨值人群申請英國投資移民的積極性。此外，投資者可能會采取非常保守的方式來投資，采取“買入幷持有”的策略，從而導致他們100%投資到英國國債。

這違背了MAC的建議。移民法規應該鼓勵Tier 1 投資者移民像”普通”投資者一樣，投資于多元化的産品。

內政部諮詢

針對這些反饋，內政部成立了一個工作組，由移民律師、私人銀行家和投資經理來審查新的Tier 1投資移民法規。在工作組的討論中，內政部明確了其投資移民項目的目標：

  • 鼓勵多元化分散的投資策略，而非之前的以國債爲絕對主導的策略
  • 取消了維持投資市值的規定
  • 確保投資者在整個投資期中，持有符合要求的投資産品

修訂提議

經過數次工作組的討論會，以下折衷提案已交付內政部：

  • 引進了維持本金的要求。換句話說，一旦Tier 1投資者將200萬（或500萬，1000萬）投資到了允許的投資産品後，在英國生活期間，所有的本金必需維持投資狀態。

如果一項投資虧本賣了，不應該要求以前項投資成本價購買新的項目。這種情况，應該要求Tier 1投資者以這項投資的出售價來購買新的投資。就此提議，內政部擔心這會影響到投資本金，因此工作組進而又提出，如果一項投資以盈利出售，投資者應當按照出售價來購買新的投資。換句話說，投資者應該把盈利的部分保留在其投資賬戶中用于再投資，而不可以把盈利部分提出。

·         當一項投資被賣出後，Tier 1 投資者應當在下一個報告期結束之前，或者6個月之內，兩者取其近，買入另一項符合移民法規的投資。 

投資本金不能用于支付管理費，交易費或各種交易中所産生的稅賦，這些稅費會使最初的投資本金低于規定的投資門檻。然而，如果Tier 1 投資者在一開始投資超過 200萬 （或500萬，100萬），這些稅費可以從超出投資門檻的部分中支付，前提是超出的部分必需在稅費生成之前投資。舉個例子，如果一個200萬英鎊的 Tier 1 投資者實際投資210萬，那麽10萬英鎊以內的稅費可以從投資賬戶中支付。

·         Tier 1 投資者應該可以從投資賬戶中提取利息和股息收益。

工作組和內政部一致認爲以上的修訂提議合理地權衡了內政部的兩個宗旨：允許Tier 1 投資者作爲一個“普通”的投資者；確保投資者在英國居住的整個期間，維持其投資狀態不變。

接下來的步驟

內政部已經同意接受這些建議，現在需要等部長的批准。內政部因而起草了移民法規草案，由該工作組審查。該小組提出了一些修改，以確保法規草案完全反映他們的建議。雖然，目標是讓這些新規則從2015年4月6日起生效，內政部提出追溯變化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之後申請的 Tier 1 投資者，都可以按修改後的法規投資。爲了推動這項工作，內政部已承諾在正常的3月16日截止日期之前，發布4月6日的移民規則修改。

內政部還同意進一步參與未來在Tier 1 投資人項目上可能的變化。

個人解讀

·       內政部承諾在2015年3月16日之前會公布最終修訂好的Tier 1投資移民法案。因此筆者建議2014年11月6日之後投資的移民需要注意的是：

1.  在英國居住期間保持其本金 (200萬，500萬或1000萬)投資在內政部所允許的投資清單上。

2.      和老法規不同的是，新法規不再需要Tier 1投資者在投資賬戶的市值低于最初投資門檻的時候，追加本金，即 “補倉”。

3.      如果投資者出售一項投資，他/她必須在下一個報告期結束前，或6個月之內，以出售金額再購買一項新的投資。以避免在市場不景氣的情况下被迫加大投資。

4.      投資本金部分不能用于支付管理費，交易費和交易産生的稅賦。實際操作上，投資者應在投資賬戶中放入超過投資門檻的一部分金額用于支付這些稅費。

 5.      投資者可以從投資賬戶中提取債券利息或股票分紅。

買賣中産生的盈利部分，或叫資本增值部分，必須保留在投資賬戶中用于再投資，而不可以提取出來。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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我爲什麽留在了英國——前電視人看《穹頂之下》有感

在2015年2月的最後一天、兩會召開的前夕，沉寂了一年之久的柴靜，携紀錄片《穹頂之下》出現在公衆眼前。從央視離職後的她，被定義爲“自媒體”、“公民記者”。這場因名人效應引發的大衆對霧霾的集體重新關注，被描述爲自媒體力量的興起、與主流媒體完美合作的示範。

柴靜的《穹頂之下》

可就在一夜間，對柴靜自費百萬拍攝霧霾紀錄片的驚嘆關注，全被淹沒在網上鋪天蓋地的質疑、詆毀、甚至人身攻擊、個人喜好裏。視頻流傳的當天晚上我完整地看了一遍，從新聞由頭、事實呈現、追溯原因，到多方剖析、經驗借鑒、行動建議，加上柴靜條理清晰、思維連貫、語速得當、字字珠璣的演講串聯，這個紀錄片的專業性可謂毋庸置疑。

曾身處與柴靜一樣的職業背景，我深知作爲一名致力于追尋、記錄、報道事實真相的記者，對關注家國天下的責任感，常常與改變不了現實的無力感衝撞、碰擊、鬥爭。記者的職責不是改變，而是督促改變。這種改變的困難和阻力却是常人難以想像——《穹頂之下》號召環保體制的變革、政府部門的作爲、你我行爲習慣的改變，這種督促遠未見效之前首先得到了大衆對其行爲動機、利益集團背景、私人八卦的陰謀論的詆毀，可想而知前方還有多少重重阻力。

我不是柴靜的粉絲。她歪著頭向對面的嘉賓咄咄逼人時，擔心她活得太沉重。這幾年好了一些，臉上多了很多笑容——《穹頂之下》的演講我們就可以看到。無論如何，這個片子激發了我對霧霾的重新審視。

剛來英國留學時，我曾有整整八個月的時間沒有回國。飛機落地北京首都機場的那一刻，我的心情雀躍極了。當我進了航站樓走向安檢台的時候——我深深地記得那個畫面——T3航站樓裏可以用“塵土飛揚”來形容，空氣裏滿滿的黃土顔色和灰塵的味道，我下意識地捂住口鼻。這座我曾經非常熟悉的城市，因八個月的離開，帶給我鼻子、呼吸道强烈的不適應感——也許因爲在英國習慣了那裏的藍天白雲。

英國是一個多雨的國家。我們都知道，在國內開車的人最害怕洗車後的第二天下雨——車白洗了，雨一淋全是花花的泥點子。在英國，尤其是住house的居民，習慣將車停在路邊或露天院子裏。當然這邊很少暴雨，而平日裏的淅瀝小雨，是根本不用擔心車子弄髒的。甚至人人都沒有下雨天打傘的情况——至少雨不髒。如果你住在倫敦市中心，比如金絲雀碼頭的某棟高樓裏，平時天晴的時候，你完全可以遠眺到15英里外的希思羅機場——據說曾經的北京，也能在後海銀錠橋遠眺到西山。

三個月前我因工作需要回國出差，一名曾在英國留學的男士，帶著妻子和剛出生幾個月大的寶寶過來諮詢移民英國的事宜。他從英國畢業回來北京，創立了自己的公司，而且發展相當不錯，但他現在，執意重回英國。“尤其結婚生了孩子之後，很多時候想帶寶寶出門遛個彎兒，但空氣實在太差勁了，常常霧霾，就不敢帶孩子出去了。”他對我說：“爲了孩子的成長，看來我必須得帶他們重回英國”。

柴靜拍《穹頂之下》也提到了自己的女兒。她在片子裏幷未講女兒未出世患腫瘤與霧霾之間是否存有因果關係，但是由于關心女兒的健康問題而開始與霧霾死磕，從母親的立場來看，是十分能够被理解的。食品安全、大氣污染、成長環境等等這些在國內不能被忽視的問題，對于我這個還沒當媽的人來說，已經爲將來的孩子考慮到了，何况成千上萬的母親呢！必須承認，這也是我選擇留在英國的原因之一。

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中國申請人：不論門檻有多高我們移定了！英國移民局：且移且珍惜

隨著2014年的過去，英國移民局相應的中國移民相關統計數據逐漸出臺，本文僅就2015年1月5日收到的英國移民局內政事務署（Home Office）的最新數據統計做一個基本分析及說明：

一、數據統計

企業家移民簽證（Tier1 Entrepreneur）- 2013年4月至2014年3月中國地區的所有的T1E申請情况：

  1. 中國地區申請拒簽率高達67%；
  2. 直接被拒的申請人占總申請的19%；
  3. 面試後被拒的申請人占總申請的48%；
  4. 全球總申請拒簽率爲4

投資移民簽證（Tier1 Investor）-2013年世界各地區的所有的英國投資移民申請情况：

  • 中國申請總數爲187人，名列世界第一，占總申請人的31%；
  • 中國（31%）與俄羅斯（21%）的投資者占世界總數的52%。

二、數據解讀

下面分別就讀者比較關心的，中國地區英國投資移民和企業家移民情况進行數據解讀以及專家分析。

2013年4月至2014年3月中國地區企業家移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據，精簡後得到圖1數據：

通過圖1我們發現，大部分被拒簽是在移民局面試後决定的， 換句話說，面試决定了英國企業家移民申請的成敗。

從本次發放的數據統計來看，2013年4月至2014年3月，中國申請人在申請英國企業家移民時的拒簽率仍然較高，爲67%，其中在審查材料時被拒的占19%，在面試後被拒的占48%。

原因分析

通常情况下，能進入面試環節的申請人通常在打分階段都獲得了95分的基本分。但是仍然有大量的申請人在面試後被拒簽。根據我接觸到的大量拒簽後的諮詢發現， 大部分拒簽條款是245DB(f)這一條款。 此條款主要內容在于增加移民局通過面試判斷申請企業家移民者的兩個方面：

創業的真實性：是否做過嚴謹的市場調查？是否有成熟的客戶及市場需求？是否有相應的核心優勢？是否有足够證據證明商業模式的可行性？

創業的能力考察：能力包括兩個部分，資金部分及企業家精神。其中資金部分是否是自有資金？企業家精神考核能力更廣，包括商業思維能力，市場分析判斷能力，運營管理能力等等。

如何應對？

我一直支持和鼓勵所有的企業家移民申請人能够獨立創業，其中申請企業家移民簽證可以被認爲是考核自己企業家精神的一種有效方法。

如何能讓自己具備“企業家精神”？

申請人需要結合自己的工作經驗，教育背景和興趣愛好，幷全面考量在公司運營期間需要的相關因素，以及需要解决的各方面難題。比如你的運營成本是多少，發展目標是什麽，做過哪些市場調查和研究；甚至追溯到任何一個具體細節，比如企業會需要什麽樣人才，怎麽請人，哪裏打廣告，打廣告的費用是多少等等。

失敗的申請人往往忽略了簽證官真正看重的申請人的創業精神，以及組織建立和經營管理企業的綜合才能。要具備這樣的精神，需要先在思想上成爲一個企業家，再在行動上向簽證官證明，你正在向成爲一個成功的企業家的目標積極準備著。最好的證明方法就是六個字，先創業，後移民。如果你已具備了這份企業家精神，就能從容應對簽證官無論多麽刁鑽怎樣發難，順利通過企業家移民真實性審核（Genuine Entrepreneur Test），成功拿到簽證。

英國合夥人：

英國合夥人目前來看是比較適合那些剛畢業，缺乏工作經驗，沒有商業運營經驗但是有遠大的理想與抱負，希望在英國開創自己的事業的申請人。由于年齡或者經驗的關係，短時間之內無法具備“企業家精神”，那麽選擇一個正確的，合適的英國合夥人將成爲一個快速移民英國，開展事業的方法。

找到合適的合夥人，在英國共同開展創業之旅，既解决簽證難題，又獲得工作經驗幷快速融入英國本土商業市場環境的機會。這個方法在過去2年當中已得到了充分的有效驗證。 如果不能自己獨立創辦生意或者企業，那就花時間尋找一個真正適合自己的“英國合夥人”。

如何尋找合適的“英國合夥人”？

  • 尋找母校幫助：大部分的大學都有自己的孵化園區，裏面有很多不錯的項目需要來自中國地區的人力與資金支持；
  • 英國政府的創業園區：英國最大的創業孵化園區之一 － ROCK STAR HUB (磐石星創業園區)內有大量的適合高科技類，生物醫藥類，互聯網項目可以選擇；
  • 商業社交媒體平臺：Facebook, linkin等英國比較流行的商業網站
  • 專業機構：London Partner (倫敦發展促進署), Peterson Law Associates(英國彼得森律 師行)等等專門幫助中國地區申請人尋找商業合作夥伴的機構。

2013年4月至2014年3月世界各地區投資移民申請

根據英國移民局內政事務署2013年度的移民統計數據（精簡後得到表2數據）：

進一步體現了相比全球申請人，中国對英國投資移民的青睞。

數據分析：

從本次發放的數據統計看來，2013年度4月至2014年3月辦理英國投資移民中國申請人數爲全球第一，占總申請人的31%；除中國與俄羅斯（21%）這兩個主要的申請國（共52%），世界各地區所占的申請數比重較小。

以上數據可以看出，中俄兩國的投資者在2013-2014年度仍然親睞英國投資移民。對英國的移民傾向有很多不同的原因，比如英國完善的福利機制及社會保障，英國的教育環境等等。

三、變化趨勢及建議：

從我接到衆多諮詢情况來看，無論申請門檻是多少，申請人特別是中國地區的申請人對于英國移民的熱情絲毫不减。 反而促使英國政府對于申請的審核更佳嚴格，申請人更需要謹慎的準備申請材料。

我建議，申請人不僅需要考慮簽證，更需要考慮整個家庭的變遷帶來的影響，包括子女教育，商業規劃，地産購置，資産配置，稅務安排等等一些列的問題。所以，找到一個專業的，良好聲譽的服務機構能大大的幫助都申請人在英國真正的安居樂業！

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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2015年4大倫敦房産投資潜力區 您不容錯過

隨著倫敦城市公交系統的伸展，政府對城市部分區域公共設施投資的加大，新的商業區和新樓盤在這些地區的不斷建設，使倫敦市內的一些地區成爲吸引購房者的理想購房區。這裏我特別挑選了倫敦市內4個比較有潜力的地區加以詳細介紹。

在倫敦這座國際大都市里，泰晤士河上計劃建設的一座新的橋梁， 都會給倫敦相關區域的樓市造成影響。倫敦市內，一座地標性的建築，或者是一個各方面都很優秀的新住宅小區也給周邊樓市帶來波動。

2015年倫敦需要特別注意的4大購房區域：

  • 西倫敦——Notting Dale

Notting Dale位于倫敦城市西北，屬于城市郵政編碼的W11區。處于倫敦城市地鐵White City站和Ladbroke Grove站之間。說起Notting Dale人們恐怕幷不熟悉，但是附近的Notting Hill諾丁山地區却是舉世聞名，無人不知。

比起充滿了人文情懷，文藝氣息濃厚的諾丁山，Notting Dale區的發展起步較晚。二戰之前，這裏曾經是倫敦有名的貧民區，從本世紀50年代開始，政府加大對這裏的投資，各種現代的新式建築，居民小區開始興建。

例如由著名的普氏集團開發的樓盤More West，樓盤由面積各异的單元房組成，可全額購買或選擇shared ownership， 單元價格41.5萬英鎊起。Notting Dale區域重建計劃的一部分由倫敦Kensington肯行頓 and Chelsea切爾西行政區負責，高端的建築設計帶有濃厚的藝術氣息。富有美感的建築給這裏注入活力，使Notting Dale面貌一新。

  • 北倫敦——Hornesey

Hornsey位于倫敦北部, 屬￿城市郵政編碼的N8區, 是倫敦歷史比較悠久的老行政區之一, 1965年起劃歸Haringey行政區管轄範圍。

Hornsey緊鄰風景優美的亞歷山大宮公園， 區域內有大量保存完好的維多利亞時期，和愛德華七世時期的古老建築。這裏交通方便，火車在30分鐘內直達倫敦中心的Moorgate 車站和King’s Cross車站。Hornsey區域中心的購物街和商鋪正在維修重建中，由于這裏有大量古建築的存在，重建計劃在英國歷史文化遺産保護委員會的保護下進行。

緊鄰城市運河，在老供水廠舊址上興建的New River Village，由600套新房組成， 一房的價格32.5萬英鎊起。

Hornsey中心也有新房元月份交工，一室單元的價格約30萬英鎊。

  • 東倫敦——Leyton

Leyton位于倫敦東部, 屬于城市郵政編碼的E10區。這裏距Stratford僅1.5英里，緊鄰2012倫敦奧運會的主會場。

Leyton位于倫敦3區，在地鐵Central line綫上。區內有倫敦最大的開放式綠地。

正在進行的開發建設使Leyton的地産投資潜力大增。這裏的房型以維多利亞時期和愛德華七世時期的排屋爲主。價格多在40萬英鎊到65萬英鎊之間。

這裏的新房以維多利亞式的聯排別墅和單元房居多，價格39.5萬英鎊起。

  • 南倫敦——Brockley

Brockley屬于南倫敦, 城市郵政編碼的SE4區。在80年代曾經是在倫敦市中心上班族的聚集地；隨著倫敦Overground的延伸， 現在這裏重新成爲受城市年輕一族青睞的地方。

Brockley周邊被公園和綠地環繞，環境優美，年輕的帶小孩的家庭喜歡落戶在這裏。

這裏的很多維多利亞式的大別墅現在被改建成較小的適合小家庭使用的單元房；Brockley也有現代的新單元房，聯排別墅等多種房型。隨著計劃建設的East London line的延伸，Brockley也成爲倫敦地産投資具潜力的新區域。

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Minni談英國倫敦房産投資

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2015年英國商業房産漲勢不斷 投資回報或高達12%

根據一份新的英國房地産前景發展報告稱，2014年倫敦商業地産市場租金大幅上漲，幷有望在2015年繼續保持上漲勢頭。同時施羅德(Schroders)報告指出，英國經濟復蘇與低水平發展顯示商業地産供需平衡對業主更爲有利。

2015年英國倫敦商業地産市場回報率高達12%

該報告稱，2014年英國商業地産發展迅猛，無杠杆收益可能接近20%。因投資者尋求收益，今年大部分房地産業績均由于房價下降而促成的。展望2015年，總體回報率有望達到雙位數。商業地産租賃增長爲此做出巨大貢獻，預計商業地産租金上漲速度將加快。

報告分析指出，在辦公樓租賃方面，倫敦市中心崛起成爲國際會計，法律，媒體和科技公司的聚集地，促使辦公樓空置率回落到金融危機前的水平。此外，城市的黃金地段和英國西部，發展較慢的地區如法靈頓，國王十字區和南岸地區的辦公樓空置率也得以改善。

同時報告稱，人口數量大幅上升後，倫敦大部分地區的零售業租金上漲。越來越多的年輕人選擇住在倫敦市區而不是像父母那樣搬到郊區居住。這樣會使布裏克斯頓，哈克尼和新十字區等之前較落後的地區得到迅速發展。

倫敦外部地區的租金上漲幅度不一，部分地區房地産市場已復蘇。例如在曼徹斯特的辦公樓因有賴專業服務行業的蓬勃發展成爲地級市中表現出色的地區。此 外，布裏斯托爾，愛丁堡等城市和一些較小的市場如阿伯丁，布萊頓，劍橋和雷丁等擁有强勁本土經濟的地區均有良好的辦公空間需求。

英國西南部和中部地區工業地産租金上漲2%。該報告指出這是由于來自傳統的土地占有人，如建築商的開發需求周期性復蘇，同時受在綫零售業推動，快遞包裹數量急速增加，需要更多的倉儲空間。

總的來說，隨著英國經濟逐步改善，商業地産租金進一步上漲，所得收益相當可觀，預計明年英國商業地産將有更好的發展。最新的投資房地産論壇(Investment Property Forum)預測指出，2015年英國商業地産的總回報率將在10%到12%之間。

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2015年英國移民趨勢分析預測及2014移民政策匯總

本次專欄，我想對2014年英國所有的移民政策做一次全面的簡要總結及歸納，幷對2015年英國移民政策變化趨勢做相應分析及推斷，供廣大對英國移民感興趣的同仁及朋友參考。

  • 2015年英國移民預測

2015年英國移民5大趨勢

1、總體數量仍保持高速增長

儘管面臨投資移民漲價，企業家移民各項要求越加嚴格的趨勢，申請英國的人數依然會是有增無减。

預計2014年全年英國移民人數將是2013年度的兩倍，同時2015年應該迎來一個更高的高峰。

2、投資方式多樣選擇

公司債券、新能源、莊園、政府基礎設施、股票等等之前鮮少有人考慮的投資方式將獲得更多人的青睞。這與英國政府提高投資門檻的初衷是相符的。

3、企業家移民受追捧

2014年11月6日,在投資移民漲價前經歷了前所未有的高峰期，過後必然又是新一輪的觀望期。在這段期間，投資金額相對較小的企業家移民必然受到各方的諮詢。由英國政府支持，歐洲首屈一指的中小企業創業園區Rockstar Hubs推出的“英國合夥人”加盟現有企業申請企業家移民的項目也勢必將企業家移民申請推向新一輪高峰。

4、歡迎高含金量移民

未來，英國對于移民的趨勢一定是逐步收緊。但對能够帶來就業機會，促進英國經濟，鼓勵創新的高價值移民，英國政府一定是敞開大門。

高含金量移民包括了：畢業生企業家、企業家、投資移民和高新技術移民等。

5、英國房地産持續走熱

儘管投資移民取消了25%的金額用作投資房産的政策，但無論是對于新移民，還是尋求長期穩定投資的高淨資産人群，英國房地産始終都是高保值、收益可觀的選擇。

2014年12月3日，英國財政大臣George Osbourne宣布英國房産交易將執行全新的印花稅政策。新政策將讓98%的購房者受益。如果購買27.5萬英鎊的房産，12月4日之後成交的購房者將節約4500英鎊的稅款，大部分倫敦的購房者將從新政中獲益。這一重大改革對于近期想要在英國購房的人群來說無疑是利好消息。

  • 2014年英國移民匯總

一、10大關鍵詞

1、漲價

英國移民確認漲價了！投資移民最低門檻由100萬英鎊漲至200萬英鎊。

2、企業家精神

移民局提高境內申請企業家移民門檻，幷對已獲簽的企業家進行調查。英國政府歡迎真正有創業想法和企業經營能力的人來英國，打擊杜絕濫用簽證系統的虛假申請。

3、英國合夥人

對于有資金，有想法，有闖勁，但缺經驗，缺人脉，缺項目的企業家移民申請人，英國磐石星創業園區（Rockstar Hubs）提供的英國合夥人項目，一經推出，便引起極大反響。

4、英國房地産

懷著來英國“安家立業”的新移民帶動英國房地産市場的“水漲船高”，各類學區房、新房、期房供不應求。英國大選前的房地産市場將一路飄紅。

5、英國貸款移民

英國政府取消貸款移民。在歐洲經濟普遍不景氣的大環境下，英國政府希望有實力的投資者能够拿出現金投資，以對英國經濟産生立竿見影的扶持效果。

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英國工作簽證難辦 何不選擇在英國創業？

年底是英國畢業留學生紛紛打包回國的時節。辦公室裏陸續來過很多應聘實習的小夥伴，一問簽證：不到三個月即將到期。他們最亟待解决的問題是：工作簽證。而對于用人方來說，尚不够時間知道你有幾斤幾兩、提供工簽又費力繁瑣，怎敢輕易允諾？

英國工簽難致留學生流動性高 選擇創業難上加難

這兩年來，在留下來的中國學生中有半數以上是决心在英國創業的。他們通過企業家移民的方式留在英國開始創業之路。這種方式相比于擠破腦袋未必競爭得過的工作簽證、剛剛提高至200萬鎊的投資移民簽證、以及運氣爆棚剛好找到當地人嫁/娶了的陪伴簽證，都是更加門檻低、資金少、易掌控的。

但是，未就業先創業、面對的又是一無人脉、二不熟悉的外國市場，英國創業，想說愛你談何容易？根據英國移民法規定，二十萬鎊須投入公司運營，三年之中産生至少兩個以上當地就業崗位，才能順利續簽。這些困難都是讓人打退堂鼓的原因，但是很多人不知道的是，在英國創業，可以尋找各方渠道、資源，最大程度地爭取到扶持。

爲什麽在英國創業？

  • 中英兩地的創業優/劣勢

最近幾年，兩地政府其實都在大力投入、鼓勵創業。尤其金融危機之後，科技創新領域引人關注：從北京中關村到倫敦科技城，兩地政府都在發力打造自己的矽谷，各種創業項目涌現。但總體來說，國家越富裕發達，做生意的限制一般就越少。

  • 英國：創業成本低，名列世界第三；企業運營較爲便利，位居世界第八
  • 中國：創業成本較高；經商易度排名全球96

由英國企業家中心智庫發起的英國創業運動StartUp Britain調查顯示，截至2014年11月初，已經有49.8176萬家初創企業在英國建立。這個數量比去年提前一個月完成。預測2014年全年將有55萬家初創企業在英國建立。英國企業家中心總監馬特-史密斯認爲，這一新記錄的創造，歸因于英國創業的低成本、經濟復蘇等綜合因素。

中國也在逐步降低市場准入門檻，通過企業登記制度改革，今年新登記注册的公司呈現井噴式增長，前三季度達920萬家（相形之下英國的體量遠遠不及），新增企業數量較去年增長60％以上。

英國創業的優勢總體來說，門檻更低、政策更靈活、市場更透明。當然這裏跟國內的商業環境相比，人脉相對少些、勞動力成本高些、環境更陌生些。

如何充分利用目前各方優惠條件去尋找資源和搭建人脉？

1、英國政府

由英國政府2012年創建幷管理的Sirius項目（天狼星計劃），爲初創企業提供全方位支持，自2013年9月首次實施。申請成功者會被派駐英國主要城市的五個創業加速中心，獲得導師培訓和幫助。每個創業團隊將得到爲期12個月的簽證作爲創業周期；每個團隊成員也會得到1.2萬英鎊的項目資金。

創業團隊每隔三個月接受由英國貿易投資總署（UKTI）和創業加速中心的聯合評估，評估平臺的搭建、産品的成熟度、客戶數量、投資潜力等。但是需要注意的是：這些創業團隊在享有政府資源和投資的同時，最終不會享有創業項目的股權。

倫敦市長辦公室也爲初創企業提供創業貸款基金與創業幫扶。磐石星創業園區（Rockstar Hub）幫助倫敦市政府篩選合格的創業項目、向創業團隊發放從3000鎊至1萬鎊不等的創業貸款基金

倫敦發展促進署（London&Partners）是倫敦市長辦公室旗下的非盈利組織，只要所創辦企業能够促進當地就業，也是能够得到相應的支持。比如超低費用租賃政府所提供的辦公場所、享受企業資源對接等等。

2、英國銀行

目前，英國銀行不會輕易貸款給中小企業，除非有12個月以上公司穩定運營的財務賬單，以作證明。但是，現在越來越多的英國銀行都在通過第三方協議的形式爲初創企業建立橋梁。

  • 蘇格蘭皇家銀行（RBS)及其旗下國民西敏寺銀行（Natwest）

在英國主要城市籌備建立八個初創企業加速中心，提供免費的辦公場所，每個地方都能容納超過80家企業，同時RBS爲部分企業提供輔導服務（Mentoring service）。

  • 巴克萊銀行

由初創企業學校（School for Startups）管理，幫助政府發放創業扶持貸款基金。

  • 勞埃德銀行(Lloyds)

與初創企業營（Startupbootcamp)聯盟，扶持金融技術公司。

其他還有匯豐銀行、桑坦德銀行(Santander)也都在醞釀類似服務。

以上種種英國政府及各個機構組織提供的便利條件、優惠政策，都是向國際學生、創業團隊敞開大門的。關鍵是如何做個“有心人”，幷且心懷孤注一擲、勇敢向前的“創業夢想”。

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胡悅解說倫敦房産投資

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英國“買房出租”最賺錢 未來或將成爲退休者理財方式之一

在過去的12個月中，英國的私人房東年平均收益爲15%，相當于每套房産賺了2.7萬鎊，預計至2015年春天，他們的資産總值將到近1萬億英鎊。

2015年， 英國房東們資産總值將到近1萬億英鎊

在過去的幾年時間裏，英國“買房出租”這一領域擴展迅猛。官方統計數據顯示：自2001年起，大約有200萬的業主加入了這個領域。英國房屋抵押貸款發放機構Kent Reliance預測到2016年，英國私人房東的人數將增加至500萬，在英國所有業主中，以出租爲目的投資客將達20%。

據英國國家統計局與土地注册處提供的數據顯示：2001年，私人房東擁有的房産總值約爲2621億英鎊，目前，這個資産資番了3.5倍，達9307億英鎊。2007年起，這個領域增長的61%要歸功于倫敦房産的增值，倫敦私人房東的房産增值到了1660億鎊。

在私人買房出租領域，有41%的投資者集中在倫敦，産值達3773億鎊，另外有15%的投資者集中在東南部。

在房屋出租市場，同時也能看到一個現金流的增長。其中，現金流在“買房出租”領域的增長額爲34%。儘管英國房價上漲有趨緩的迹象，但Kent Reliance 預測，到2015年第二季度，“買房出租”領域的資産總值將超過1萬億英鎊。該機構的報告同時指出，房價上漲會使租金/房價收益比值下降，但是房東的年度收益却增加了。去年，英國的私人房東相當于在每套房産裏賺到了2.7475萬英鎊，平均收益額爲15%，整個領域的總收益爲1240萬億鎊。

自2007年上一房價高峰至今，全英房東的平均收益爲8.3萬鎊，其中倫敦的房東平均從每套房産中收益22.4257萬鎊。在整個英國，房東們每月可以收到38億萬英鎊的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以來的英國房産復蘇，讓英國的房産投資者獲益將近10億英鎊。但最根本的原因是租房需求的增長。“買房出租”領域在英國的繁榮幷不是曇花一現，因爲2001年來，英國新增的住戶中，有80%的人住在出租房裏。房價高、工資低等現狀讓買房變得越來越困難，英國人越來越適應長期租房的人生選擇。

明年4月，英國關于養老儲備金的新政策將會實施，到時退休人員可以提前一次支取養老退休金，人們相信將會有更多的現金涌入“買房出租”領域，作爲退休人員理財的一種方式。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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