現在投資倫敦房產是否萬無壹失?

房地産行業是歷來受衆多投資者青睞的規避投資風險的避風港灣,其安全指數甚至超過全球股票、政府債券等其他傳統投資方式。英國近幾年來經濟恢復,就業率上升,房地産行業迅速回升。倫敦,享譽盛名的旅游之都,自然環境優美,社會穩定,幷作爲英國首都及國際金融中心,房地産行業發展歷史悠久,集自然和人文優勢爲一身,歷來備受全世界投資者的青睞。但是投資倫敦房地産是否毫無風險?在此,我將圍繞倫敦房産的安全性進行一些分析和討論。

短期面臨價格壓力

過去兩年倫敦房價迅速上漲。據全英房屋抵押貸款協會進行的房産行業市場調查顯示,2014年第二季度之前的12個月裏,倫敦房價上升25.8%,但在未來的1年中可能會逐漸下降。英鎊匯率上漲可能是房價下降的基本原因。匯率的上漲將會對國內買家還貸産生影響,幷將影響國際采購商的英鎊購買力。短期內英國房價將會受此影響而呈下降趨勢。

短期面臨政策風險

投資者和業主們還需要考慮其他因素。房地産行業相關稅收政策已確定,幷被列入明年的普選議事日程。房産稅將對房産市場産生巨大影響,儘管房産稅出臺新政的可能性極低。地方議會稅(家庭財産稅)的改革也許是更好的解决之道。除此之外,更加嚴格的貸款政策或是銀行進一步的新措施都將影響內部市場需求。

隨著英國經濟形勢好轉,國內需求的增加將彌補國際市場的不足,歐洲貿易夥伴的需求也隨之增加,企業利潤上升,失業率降低,銀行又逐漸開始向外貸款。

長期有穩定的收益

儘管2015年倫敦房價上漲速度將會有所緩和,但從長遠來說,倫敦房市發展仍然被普遍看好。人口的增長以及國內經濟的發展,導致倫敦房源仍然短缺。長遠來看,雖然倫敦房價可能會暫時下降,但仍將緩慢上升。對于許多投資者而言,房産仍然是安全投資首選。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭(Canary Wharf)是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km,距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築,因而成爲國際馳名的景點。

图片来源;Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務,其中包括國際知名酒店:四季酒店(Four Seasons)、萬豪酒店(Marriott)等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全,從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店,再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有,各具特色。在那裏,總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源:OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外,Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian,與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳,亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧,令人流連忘返。

图片来源:British Airways High Life

此外,該區會定期舉辦各種活動和展覽,還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館(Museum in Docklands),瞭解當地令人神往的歷史,或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船,感受它那古樸的魅力。

敦金碼頭 起死回生

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初,這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性,在大戰期間遭到德軍的密集轟炸,摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源:英国每日邮报

但隨著港口業務式微,工業生産紛紛外移,東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代,倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠,英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌),有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士(River Bus),該綫路連接倫敦眼碼頭(London Eye Pier),西敏寺碼頭(Westminster Pier)和金絲雀館碼頭(Canary Wharf Pier)等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源:Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail, 金絲雀碼頭(Canary Wharf)將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源:Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內,精品店琳琅滿目,許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓,這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求,讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前,在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說,40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好,所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右,投資回報率約5%。

图片来源:Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示,在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近,購買價值50萬英鎊的房屋,28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備,因此,更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

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英國房産印花稅做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3點,英國財政大臣George Osborne公布了英國新的印花稅稅率體系,幷且于次日,也就是說幾個小時後的12月4日零時起生效。

英國的印花稅(stamp duty)全稱爲土地增值印花稅,即當購買房産時需向政府交納的稅。無論是自己居住還是用來出租,它的稅率只與你購置房産的價格有關,幷且在交房時支付。

之前的印花稅稅制爲:

  • 低于£12.5万——不用交稅
  • £125,001至£250,000爲1%
  • £250,001至£500,000爲3%
  • £500,001至£1,000,000爲4%
  • £1,000,000至£2,000,000爲5%
  • 高于£2,000,000 爲7%

此次稅務改革絕非一時興起,因爲英國政府認爲,印花稅稅收沒有問題,是稅率體系有很不恰當。購置價格爲£25萬上下的房産時,稅收方面會有一個大的落差。比如,一個家庭花費24.9萬英鎊購置房産時需要繳納2490英鎊印花稅,而購置一個250,001英鎊的房産則需要繳納7500英鎊的賬單。這個問題導致了抵押貸款機構及地産代理機構的不滿,他們認爲這是導致房價一直徘徊于某個區間的原因。

基于此原因,改革後的稅制體系參考了個人所得稅的階段計稅的計算方法。之前稅制可以被認爲是“一刀切”的稅收體系,而新稅制則采取新的階梯式稅收政策。以下金額區間不是指房産價格,而是房産價格介于期間的部分是按此稅率來收取的。

最新印花稅稅率爲:

  • 低于12.5萬英鎊爲0
  • £125,001至£250,000之間爲2%
  • £250,001至£925,000之間爲5%
  • £925,001至£1,500,000之間爲10%
  • 高于£1,500,000爲12%

請見下方的表格,以便大家更加清楚瞭解詳情:

舉例說明之一:房産價格爲£180,000時,其中£125,000是不用繳稅的。對其餘£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要繳納2% Stamp Duty,爲£1,100。而以之前稅制來看,則需繳納£1,800。所以這樣看來,新稅制對與大部分的買家來說是更加省錢了!

舉例說明之二:房産價格爲£300,000時,其中£125,000不用繳稅。再接下來的£125,000需要繳納2%,即£2,500。剩餘的£50,000則需繳納5%的稅收,即£2,500。因此總的稅費爲£5,000與之前相比(£9,000)是節省了£4,000。

接下來更加清楚的對比表格來解讀這一新政:

關于此次印花稅的變化對于買家的影響,朝和地産和陽光房産的分析師和投資顧問們已經快速爲購房者做出了最佳的應急預案:

第一、儘量購置低于£937,000的房産。在新政之下,該數額以下的房産會更爲划算。

第二、購置介于£550,000至£750,000之間的房産則會最大程度省交稅費。

以下是稅費節省曲綫圖:

相關新聞:英國昨日頒布購房印花稅最新制度 財政大臣稱“能讓98%的購房者收益”

韋朝賀專欄全集:

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

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倫敦梅菲爾區——奢華時尚的集中營 高端投資客的新寵兒

 倫敦,永遠是有趣的, 每一個地區, 每一個角落都有她獨特的魅力, 這次我們就從倫敦最經典的地區:Mayfair區開始講述倫敦的故事吧!

梅菲爾區插畫版地圖

奢華與時尚的集中地

Mayfair 位于攝政街以西、海德公園東部,南北對接牛津街和皮卡迪利,是英倫奢華與時尚的集中地。

從十七世紀開始,這裏就是英國貴族住宅區。英女王伊麗莎白二世就出生在Bruton街17號, 幷在這個小區渡過了她的童年。

Shepherd Market 1938

這個優雅時尚的小區也隱藏了一個秘密。兩百多年前,梅費爾區的 Shepherds Market 曾是當時上流社會的紅燈區。現在妓院已經被 PRIVATE CLUB 高級俱樂部取代了。

200年歷史的伯靈頓拱廊購物街

十八世紀的英國盛行拱廊式購物街。1819年開業的伯靈頓拱廊(Burlington Arcade)購物街是倫敦最長的拱廊, 已經有近200年的歷史。

1819年开业的伯灵顿拱廊(Burlington Arcade)购物街

玻璃屋頂下有兩排精緻的小店,裏面包括一些倫敦最高檔的古董店和珠寶店。拱廊門口永遠有一位穿英式禮服的管理員。

伯靈頓拱廊附近還有兩條聞名的紳士購物街是不能够錯過的:杰明街 Jermyn Street和薩維爾街 Savile Row ,那裏都是以傳統的男士定制服裝而聞名。

自1742年就開始營業的起司專賣店Paxton & Whitfield

這裏也可以找到倫敦最古老的起司專賣店Paxton & Whitfield,以及倫敦第一家經銷葡萄酒和烈酒的店鋪Berry Bros & Rudd和英女王御用香水店Floris。

Berry Bros & Rudd和Floris

除了以上幾家英國傳統的商店之外, 還可以在位于布魯克街(Brook Street)的Claridge’s酒店享受一下午傳統的英式下午茶,他們曾榮獲“倫敦最佳下午茶大獎”。就連維多利亞女王和現任的伊麗莎白女王也對此鍾情不已。

Claridge’s不僅環境優雅,食物美味,服務更是堪稱完美,而且三明治與 scone都可以再續。

榮獲“倫敦最佳下午茶大獎”的Claridges Afternoon Tea

倫敦最昂貴地段成中國高端投資客新寵

根據Harrods Estates的報告,未來Mayfair很可能成爲倫敦市中心最昂貴的地段。現新開發的頂級樓盤在兩年內即可把Mayfair的房價推至7500英鎊/平以上,超過Knightsbridge(騎士橋),而五年內,該區的房價則可能超過1萬英鎊/平。

梅菲爾最新房屋均價表

Mayfair房價的增長會以Grosvenor廣場爲中心點逐步擴散。在駐英的美國大使館、美國海軍辦事處和加拿大大使館遷出Mayfair區後,這些地方將被改造爲80餘套頂級公寓。兩條街外的Mount街與South Audley街交匯處,將被改造成最高端的零售和餐飲店。再加上不遠處還有多個新建豪宅樓盤,如Curzon街56-60號、Clarges大宅、In-and-out俱樂部以及Old Burlington街30號等。這些樓盤都將于2015年至2019年間完工,届時Mayfair房價將好不費吹灰之力的攀至1萬英鎊。

一直以來,梅菲爾區都是俄羅斯大亨和阿拉伯皇室成員的彙聚之地。但近年來,英國政府對中國公民赴英旅游投資放寬條件,再加上英鎊貶值,梅菲爾區也許會成爲中國高端投資者的新寵。

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Mikiko暢談倫敦房産

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少走5分鐘房價多10萬 沿著倫敦地鐵線路找投資房

正如滿身的經脉是人體生機活力的保障,公共交通是大城市的命脉。倫敦市政府不斷加大公交投入,從明年9月12日開始五條地鐵綫路將加開夜班車實現24小時運營,在建的橫貫城鐵(Crossrail)將于明年區段試運營2018年全綫通車、規劃中的縱貫城鐵(Crossrail 2) 明後年有望獲政府批准、Bakerloo地鐵綫向倫敦東南地區延伸的規劃立項也在緊鑼密鼓地進行中。根據不同機構的預測,這些沿綫的房地産價格增幅,勢必超出其它區域獲得額外的大幅增值潜力。

樓盤與地鐵相輔相成:通勤便捷5分鐘 房價高出10萬鎊

倫敦作爲最受推崇的國際大都市之一,從150年前發明了地鐵公交系統以來,新建綫路不斷開通運營。如今,面積僅有1600平方公里的倫敦(不到北京全市面積的十分之一、上海的四分之一、廣州的五分之一),遍布著超過670公里的不低于600個車站的軌道公交網綫(地鐵、輕軌、電車和火車等)。正是這些公交系統承載著民衆的正常出行,保持著倫敦的生機和活力。在這樣的系統下,每一個新建或改造的地鐵綫路,將給經濟注入新的血液,也就意味著包括房地産在內的沿綫經濟指標利好。

按照倫敦市政府的預測,倫敦居民總量將從當前800萬人,在2030年超過1000萬。這勢必給倫敦的住房市場和公共交通系統帶來巨大的壓力。因此,如何通過更新升級倫敦的命脉交通系統,同時在倫敦大外環高速M25周邊興建更多的住宅緩解房價飈升局面,成爲政府的燃眉之急。

幾大地鐵綫路的興建延伸和沿綫興建新的樓盤是相輔相成的。沒有良好公共交通配套的樓盤很難實現規模效應,而地鐵公交所到之處,人脉旺盛,升級煥發。

根據《英國房産周刊》的統計,未來五年,倫敦大部分新建住宅集中在泰晤士河沿綫的兩大區域:一是Hammersmith到Tower Bridge市中心段的南岸,價格高昂。主要樓盤包括綠地集團的蘭姆公館、巴特西電站大型樓盤小區、萬達集團的九榆一號等;另外是倫敦東區的各大舊船塢碼頭區,包括有中國港資背景的格林威治半島超大型小區、皇家碼頭新區、銀城新區、以及總部基地集團的亞洲商務港新區等,價格差別較大。

這些大型項目除了沿泰晤士河的共同特點之外,還有就是深受倫敦的新建或規劃延伸的地鐵綫路所推動刺激。

交通命脉將給沿綫房産帶來新的生機,推動刺激沿綫房産高于其它地區的額外升值。按照倫敦交通便利程度和房價的比例關係,通勤時間每减少5分鐘,平均房價就高出約10萬英鎊的基本規律非常恰當。因此,任何一條加開的夜班車、新修的地鐵所節省的旅途時間,都將以房地産價格上升的形式兌現。

人權與責任:英國移民類簽證申請中涉及到的獨立撫養權問題

劉鵬:欲申請英國移民簽證的國內父母,想要證明子女的獨立撫養權,一方獨立撫養孩子的時間須越長越好。

近年來,一些希望携帶年幼子女移民英國的家庭,可能會始料未及地遭到拒簽。爲什麽?英國移民局認爲,父母中的一方對子女幷無獨立撫養權,因此子女作爲副申請人遭拒。

申請拒簽主要出現在以下兩種情况:

  1. 亲身父母離异
  2. 父母一方申請投資移民或企業家移民

後者申请遭拒的主因是,認爲父母携帶子女移民英國是理所當然的事情,却不知英國相關法律條款在這一點上與中國有截然不同的概念:在父母雙方都健在且與子女有定期交流/提供經濟支持的情况下,父母中的一方將子女帶離另一方,是不利于子女成長的。中國申請人對此拒簽理由措手不及,也是中英文化差异的一個體現。

獨立撫養權的問題産生

在定居類簽證導向下容易産生獨立撫養權。例如申請英國投資移民簽證,英國企業家移民簽證。英國工作簽證的子女在跟隨主申請人移居英國時,容易觸發此類問題。

學生簽證及臨時工作簽證類別因爲沒有定居導向,通常不會涉及到此類問題。 因爲學生簽證幷無永居導向。也就是說,只有移民局認爲,父/母一方將要永久性地將子女帶離另一方,獨立撫養權的問題才會被考慮進簽證申請中。

什麽是獨立撫養權?

在過去10多年的工作經驗當中發現,中國申請人概念中的獨立撫養權與英國移民法律中的獨立撫養權是有著完全不同的獨立意義解釋的。

很多中國申請人認爲,只要法庭判决上寫著撫養權歸母親,母親就擁有對孩子的完全獨立的撫養權。 但是,從實踐中來看,中國的法庭判决往往同時要求父親定期支付扶養費或者教育,生活費用,在這種情况下,母親擁有的只是日常的撫養權,而不是英國法律意義上的完全獨立撫養權。

完全獨立撫養權(Sole Responsibility),以下是英國政府對于獨立撫養權的解釋:

SET7.8 What is sole responsibility?

A sponsoring parent (see SET7.2) must be able to show that he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period.If the sponsoring parent and child are separated, the child will normally be expected to have been in the care of the sponsoring parent’s relatives rather than the relatives of the other parent. An application should normally be refused if the child has been in the care of the other parent’s relatives and the other parent lives nearby and takes an active interest in the child’s welfare.

The following factors should be considered in assessing sole responsibility:

  • Are the parents married / in a civil partnership?
  • If the parents’ marriage / civil partnership is dissolved, which parent was awarded legal custody, which includes assumption of responsibility for the child?
  • Where there is a custody order the ECO should take care to ensure that the issue of a settlement entry clearance to the child will not contravene the terms of the custody order. See list for countries whose custody orders can be recognised as valid in UK (copy is available on this guidance page).
  • Does the marriage / civil partnership subsist, but the parents do not live together?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, how long has the sponsoring parent been separated from the child?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what were the arrangements for the care of the child before and after the sponsoring parent migrated?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what has been / what is the sponsoring parent’s relationship with the child?
  • Has the sponsoring parent consistently supported the child, either by: direct personal care; or by regular and substantial financial remittances?
  • By whom, and in what proportions, is the cost of the child’s maintenance borne?
  • Who takes the important decisions about the child’s upbringing, for example where the child lives, the choice of school, religious practice etc?

(原文请看:https://www.gov.uk/government/publications/children-set07/children-set07#set78-what-is-sole-responsibility)

文章大意:

孩子父母中的一方,在一定長的時間跨度內,獨自對于孩子負有完全的親代責任(he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period)。

注意這句話中的兩個重點:

  1. 對于時間跨度的要求;
  2. 對于“完全”的定義。

英國學區房花樣多 投資者該如何甄別與避免投資風險?

韋朝賀:“好學區未必有好學校 好學校未必需要學區房”

學區房在房地産投資中一直都是一個不錯的選擇,無論國內還是英國,不管政策調控也好,金融危機也罷,學區房一直是海外投資者眼中的高富帥和香餑餑,小荷才露尖尖角,樓花已被搶入手。雖然,除倫敦以外的英國其他城市的房産市場,都在過去幾年裏持續低迷,然而,學區房在整個不景氣的大環境中房價居高不下。本期,我想聊的不僅僅是學區房的好處,根式想用多年的從業經驗給大家打幾個預防針,任何投資都有風險,學區房也不例外。

隨著近幾年來留學英國的學生數不斷增多,很多實力派家長往往都不惜重金爲孩子們購買靠近學校的學區房,目的無非是爲了孩子將來的發展及上下學的人身安全。可憐天下父母 心,特別是對于我們中國父母來講,古有孟母三遷,現有擇鄰而居,一切都是爲了孩子,爲了能够讓孩子有一個比較好的學習環境,只要家庭經濟條件許可,都會未雨綢繆的選擇學區房。此類經典案例有很多,最知名的要數年初時在美國紐約曼哈頓街區,一母親爲了剛剛兩歲的女兒未來能順利踏進名校而買下一套650萬美元的公寓。同樣的,在英國70%的外國買家中,爲子女讀書買房的華人占了60%。

好學區未必有好學校 好學校未必需要學區房

首先諸位家長要瞭解,自己所要投資的房産是否真正在看中的名校錄取範圍之內。通過與一位在當地Council任職的朋友得知,如今多數公立學校都是按照距離 來錄取新生,幷且申請人數及錄取範圍也會逐年改變,很多開發商口中的“黃金地段學區房”根本只是薑子牙的釣魚竿-願者上鈎,不過也不用擔心,很多信息其實是可以通過街道辦事處(Local Council)的網站上去獲取,因爲這些信息在英國是公開的。

其次我們不得不瞭解的是,一些所謂的好區域的房産在英國未必是重點學區房。要知道什麽都有例外,衆所周知,英國政府對每一個開發商有著樓盤必須有部分是廉租房的要求,而且在很多好的街區也都有英國特色的經濟適用房,從而導致該區的部分人口結構會影響學校的學生品質。要知道即使是非常貴的Kensington and Chelsea區也有幾家名聲很差的學校,當然,也有可能是這個區很多的家長們都把孩子送到有名的私校也不一定。

拿Richmond的Barnes區舉例,有個小學它Key Stage 2(英國公立小學生11歲是所需接受的第二關鍵階段考試)的英語和數學的成績同時達到Level 4的比例是96%;英語和數學同時達到Level 5的比例高達76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布萊爾的孩子就讀的小學),但Barnes附近的中學却聲名狼藉,原因就是因爲Barnes的中産階級的孩子都幾乎是在私校就讀的。

另外值得一提的是,英國的公立中學,大部分公立中學是綜合性學校(Comprehensive School),就是說錄取是按“就近原則”,少部分好的公立中學是按照入學考試成績錄取。這就是所謂的文法學校(Grammar School),一流的文法學校比很多私校還要好。我當年念A LEVEL的老師就是這麽說的,如此一來,以考試錄取而非以學區錄取的話,學區房就失去了其原有的含義。

公立學校(State School)的普遍入學原則

  • 小學

英國公立小學有三種:第一種是街道辦事處控制(Local Council)的公校。入學是按就近入學的原則。過去很多小學有個catchment區,先錄取catchment區的孩子,但現在很多council(特別是倫敦)都取消了catchment,這樣錄取完全按照申請人的住宅距離排隊,每年申請的人數不同,錄取的距離就不同。比如說可以找到每個小學以前錄取位置的地圖,雖然每年錄取距離會不一樣,但差別不大。申請的時候一般可按喜好申請5所,但對學校來說,所有申請都是平行的,都按照距離錄取,這和中國高考現在實行的平行志願 一樣,學生有一二志願的差別但學校錄取沒有一二志願的差別。

第二種是英國國教(Church of England)辦的公校。錄取方式同上(可在學校網站得到相關信息admission policy)。

第三種是天主教(Roman Catholic)會辦的學校。該類學校一般教友優先。教會辦的學校大部份都比較好。

  • 中學

英國公立中學有兩類:第一類是按照距離入學。這和小學一樣,學校一般稱爲comprehensive(綜合性學校)。所謂的community school和city academy都是這種,教會系統也有中學。有些地方的中學有link school(或者feeding school)系統,就是說一個中學和幾個小學link,對link小學的學生錄取優先,但現在很多council開始取消link系統了

第二類是通過選拔入學。英國的Grammar School或者Selective School一般都會使用選拔的形式,因爲此類學校等同于國內的重點中學。

Grammar School的甄別方式與入取方法

大部分Grammar School的名字裏面沒有Grammar,名字裏面有Grammar的有可能是私校。這類學校教學質量很好,一流的Grammar school教學成績比很多私立學校還好。這類學校1940年代建立,申請Grammar school除了填council的統一的表以外還要填學校單獨的表。

Grammer School入學錄取有三個方法:

第一種,完全看入學考試成績(考試時間一般在提前一年的10月份,從英國任何地方來的學生都同等對待。

第二種,把名額分成兩部分,一部分保留給本council的孩子另外一部分公開招,當然都是按照入學成績錄取。

第三種,按照考試成績錄取但只錄取本council的孩子,比如說Berkshire有很多Grammar School,沒有太突出的但都不錯,它就只收本council的孩子,外地孩子可以去考但入學之前必須搬入council地區。最後,爲大家附上兩個不同的學校排名,給大家自行甄別。

避免投資風險的3大原則

我們都知道房産買賣租賃是一種特殊商品交易。有著交易金額大,周期長,流程複雜等特性,一旦出現違約,詐騙等,對于當事人的損失無法估量。而隨著房地産經紀行業的發展,一些不法經紀人也渾水摸魚,利用各種言語的技巧花招等等坑害投資人或者購房者的利益。這是在國內和海外市場都有可能出現的問題。尤其對于想要投資海外房産的投資者來說,由于距離遠的問題,完全瞭解一國甚至一個城市的地産市場是沒辦法在短短的旅行期間就能完成的。加上各種媒體信息的斷章取義或者模糊指引,更加讓海外房産市場如霧裏看花。

近期火熱的澳洲投資團,美國抄底團等等,指引了不少國內投資者把資金投到海外房産市場。首先必須肯定投資海外房産一定是有盈利機會的,但是發達國家各種政策的變化頻率和市場變化速度是遠遠快于中國的。這裏有必要提醒大家對于海外房産投資的風險一定要慎重評估。原則是這樣:

  • 再好的基本面也有例外。投資者投資的每處房産會受到該國家基本政策和市場的影響。但是比如房租,落實到某一處房産的時候就是切實的價格,跟基本面有關,但是却有特殊性。周圍都漲,唯獨我的房子不漲,這種情况也經常出現。
  • 再好的中介也是一錘子買賣。中介的特點在海內外還真是一樣的,買房前你是大爺,買房後就會被牽著鼻子走。因爲投資金額大,因此很多買家基本買一套房子就不知道下一次什麽時候再買了。房産中介更加深諳此道,因此不要聽任何中介的花言巧語,交訂金前一定請他把所有的款項交付時間確定下來。海外買房的特點是律師交易。這點與國內有著十分的不同,律師服務的好壞也會影響購房過程的順利實施,律師費其實不高,更重要的是服務要迅速周到。
  • 房産中介的價值不在于給你介紹了什麽房源,或者幫你要來什麽好處,而在于對市場時機的把握。土豪客戶這點可以忽略。對于精明的投資者來說,開發商投放市場的房子都在那裏而且大差不差,自己用英文搜搜也都有了,根據你的資金情况,開發商能放出的。但是後續的服務比如律師,銀行貸款,房屋再出租,裝修等等才是需要注意的。

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專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

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地鐵方便了生活還是造福了開發商?Crossrail最新城鐵將再次抬高倫敦房價

 

胡悦:地鐵,是方便生活的交通工具,還是造福開发商撈金的樞紐?

Crossrail是倫敦最令人期待的城鐵建設項目,2018年即將開通運行,爲倫敦創造更爲快捷的交通運輸。自從Crossrail建設規劃2008年對外公布以來,有關鐵路沿綫房産的討論一直是熱門話題,英國開發商們也摩拳擦掌,看好這一增值潜力巨大的沿綫地塊。

Crossrail西起倫敦的Reading(雷丁鎮),東至Shenfield鎮(申菲爾德),沿綫一共40個鐵路站點,總長75英里。根據英國多家房産機構預測,從現在起到2018年crossrail開通運行的這4年間,沿綫站點周圍的房地産價格將平均上漲16萬英鎊,增幅高達60%,是同時期倫敦房價漲幅的兩倍。

對于現在居住在Crossrail沿綫、倫敦郊區的超過150萬人來說,他們到倫敦的通勤時間將大大縮短。倫敦更多的上班一族,也將買房的目光投向了這一潜力股區域。下面我挑選了幾個重點路段,爲你介紹這段新建城鐵的沿綫房産情况:

1、ReadingWest Drayton

從Reading到West Drayton ,是Crossrail最西邊的一段鐵路。下圖顯示了Crossrail高鐵綫路開通之後,從以下各站點到倫敦Tottenham Court Road,節省下來的時長。

  • Reading至Tottenham Court Road節省時長: 3分鐘
  • Twyford至Tottenham Court Road節省時長:12分鐘
  • Maidenhead至Tottenham Court Road節省時長:30分鐘
  • Taplow至Tottenham Court Road節省時長:29分鐘
  • Burnham至Tottenham Court Road節省時長:29分鐘
  • Slough至Tottenham Court Road節省時長:15分鐘
  • Langley至Tottenham Court Road節省時長:31分鐘
  • Iver至Tottenham Court Road節省時長:31分鐘
  • West Drayton至Tottenham Court Road節省時長:29分鐘

因此,Reading至West Drayton沿綫站點的房屋價格,也將因爲Crossrail的開通而帶來新一輪的漲幅。其中M4沿綫的區域是Crossrail的大贏家。

Crossrail最西邊站點Reading將迎來未來六年的房價增長。現在從Reading到倫敦的帕丁頓車站,其實已經有了一條快速鐵路綫,不到30分鐘即到倫敦市中心。因爲有一些全球Top 50公司的總部都設在Reading,不少IT和金融公司也建在這裏,隨著crossrail再次提速這裏的通勤交通,有業內人士預計, Reading的房屋價格將在未來六年上漲50%。

在M4沿綫西邊區域,目前在建的公司辦公室,有四分之一都在Reading。這裏還是排名前十的購物地點。再加上Reading這裏已經有快速火車通往倫敦帕丁頓車站, 根據當地政府的統計,在Reading的15萬居民中,有24000人是每天通勤倫敦上班的。

Twyford是crossrail西邊另一個受益的站點。這裏本身好學校衆多,也有大型超市方便居民生活,之後crossrail的開通將讓這裏更爲熱門。

希斯羅機場的擴建也讓這個區域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley這幾個地方被看好,因爲不在飛機飛行路綫內。一個100萬英鎊的項目正在建設中,將新建一個新的圖書館、社區、高中和超過500套住宅。

2、從West DraytonActon——今年房價漲幅最高的路段

由于Crossrail開通後將大大節省這個路段往返倫敦的時間,今年以來它是Crossrail沿綫房價漲幅最高的一個路段。其實帕丁頓那裏已經有非常便捷的火車通勤倫敦市中心,現在加上crossrail的開通,這裏的交通將再次升級,促進沿綫比如West Drayton,Hayes & Harlington和Southall附近區域的新房建設。下圖顯示的是這一路段至倫敦市中心將節省的時長:

  • Hayes & Harlington至Tottenham Court Road節省時長:27分鐘
  • Southall至Tottenham Court Road節省時長:28分鐘
  • Hanwell至Tottenham Court Road節省時長:27分鐘
  • West Ealing至Tottenham Court Road節省時長:18分
  • Ealing Broadway至Tottenham Court Road節省時長:13分鐘
  • Acton  mainline至Tottenham Court Road節省時長:28分鐘
  • Paddington至Tottenham Court Road節省時長:9分鐘

由于這些crossrail西邊沿綫站點的交通提速最明顯,越來越多的房産買家看好這片區域。希斯羅機場M4區域一直以來是倫敦的衛星城,是重要的商業區域,但幷不是生活便利的居民區。借著crossrail的建設,大倫敦政府批准了更多的公共用地給開發商,因此這邊的住宅新房將如雨後春笋大規模建設起來。

如果你在希斯羅機場或附近商業園區工作的話,West Drayton是一個非常不錯的居住地選擇。這裏生活成本低、設施便利。借著crossrail的開通,這裏將建設全新的“花園小區”,包含775個新房、大型超市、養老院和綠地等。

這裏附上從Reading至Whitechapel,目前沿綫的平均房價(見下圖)

16年實施英國“買房出租”投資者貸款受阻房價得控

準備“買房出租”(Buy-to-let)的投資者要面臨新的測試以證明他們購房的支付能力,估計會有成千上萬的人會面臨房貸申請被拒的可能,或因此支付更高的利息。

這個新政被啓用是源于歐洲堅持要對“意外房東(accidental landlords)”借錢的政策進行修改,因爲,目前在總額160萬份的“買房出租”房屋按揭貸款中,大約有1/5的申請者屬于這種情况。

什麽是“意外房東”?符合以下兩種情况的任一一種的業主就可以稱之爲“意外房東”:

  • 因爲継承的原因擁有了一套房産;
  • 想賣出一套房産,但是沒有成功,只好轉而出租。

在財政部公開發表的一分相關的諮詢文件中指出,在這些“意外”的個例中,貸款申請者成爲“房東”的原因幷不是他們自覺自願的一種投資行爲,而是由于各種意外事件被迫促成的,所以政府希望將這些借貸者納入一個更有保障性的框架內。

這個新政將于2016年3月實施,可能會對英國房産市場有一定的影響。

2013年,英國共有15.1萬份“買房出租”房貸被成功借出。在新的政策下,由于借貸者要通過支付能力測試,該類型的房貸量可能會减少。大多數現有的“買房出租”型貸款在計算額度時會與該房産的租金收入相關聯。如果支付能力測試新政得以執行,意味著年長的業主可能再也難以申請到“買房出租”型房貸,因爲大多數的借款機構要求借款者提供一份他們在退休之前還清全款的計劃。按照慣例,歐洲的法規不會影響到英國的房貸市場,但是這個新政策也是按揭信用指引(Mortgage Credit Directive)的一部分,可能也會對其它種類的房貸起到一定的冷却作用。

英國房屋抵押貸款機構協會(Council of Mortgage Lenders)發言人認爲受到新政策影響的借貸者會少于“買房出租”類貸款申請總額的20%,但他們也無法提供精確的預估。

房屋貸款申請諮詢師則指出,新的政策將會增加房貸申請者的費用。

人們普遍擔心“買房出租”的投資者可能會促高房價,從而將買房自住者擠出市場。由于英國的房地産有保值、房租收益高等特點,所以海外投資者蜂擁而至,以“買房出租”的方式進行長綫投資。

房地産數據專家Hometrack最近的一項調查顯示,9月份,英國房價呈零增長狀態,這也是19個月以來,英國房價出現了首個零增長的月份。

張思琪專欄全集:

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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最新消息:英國最新移民修改法案昨日出臺 投資移民確認上漲至200萬英鎊

2014年10月16日,英國內政部出臺了最新的移民修改法案,一直以來各方猜測也塵埃落定。修改方案主要著重在加强驅逐非法違反公衆利益的犯罪分子出境,限制這部分人群的上訴權利;進一步完善行政覆議程序;打擊以虛假名義如假結婚或假同性伴侶關係,虛假工作職位等的簽證申請;以及抬高高資産人群的申請門檻,如100萬英國投資移民要求抬升至200萬英鎊投資,希望更高效拉動英國經濟。

英國政府通常在每年的4月及10月出臺修改方案,通過收集移民簽證官審核申請時總結的案例經驗,結合采納多方機構,如英國移民諮詢委員會(MAC Migration Advisory Committee)等機構提供的建議而做出修改,主要爲了保證現行的移民條例能够切合實際情况,有效服務于英國經濟及社會發展。

英國彼得森律師行提供第一手PBS計點積分制主要修改總結,敬請各位讀者持續關注後期關于英國家庭生活,永居申請,行政覆議程序等的政策修改分析。

最新的修改案對投資移民有大幅度的修改,但修改的內容幷沒有超出彼得森律師行的推測。

在今年2月份英國移民諮詢委員會(MAC)已經遞交給英國政府一份調研報告,建議將投資移民資金額度從100萬英鎊抬升至200萬英鎊。漲價的消息在今日得到英國移民及安全部長詹姆斯·布羅肯希爾的公開聲明確認。

針對投資移民的修改方案將于2014年11月6日正式實施。請注意在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投資移民:

變更聲明可以概括爲:

投資移民的門檻由100萬英鎊上漲到200萬。

新的修正方案將于2014年11月6日正式實施。在實施前已經獲得投資移民簽證的申請人將不受新政策的影響。

在200萬的投資中,要求200萬英鎊全額投資在指定的方式(比如國債,公司債,股票以及英國公司),同時取消投資額中25%可用于購房或定期存款的選擇。

正式移除以貸款方式申請投資移民的相關條例。

 Tier 1 Entrepreneur 英国企業家移民:

相對于新政策著力于修改投資移民的要求,對企業家移民的政策要求沒有顯著修改,但幷不代表英國政府對企業家真實性的審核有所放鬆。一直關注英國移民政策的各位應該有注意到,英國政府從今年的4月,7月,10月有逐步加强對企業家移民的審核標準。

在英國遞交的企業家移民申請,要求20萬英鎊資金必須已經在英國境內。體現出英國政府進一步審核申請人在英國設立企業的真實意願。

出臺更嚴謹的技術審核以聯名賬戶,多個賬戶作爲資金證明的真實性,以及加强審核以多份文件共同證明的日期及金額要求,同時也加强審核已投資到企業當中的資金真實性。

除了資金要求,英國政府也進一步規範了關鍵詞的定義。比如“風險投資公司”,“新企業”,以及“房産開發及房産管理”等。換言之,在準備證明材料時需要更加嚴謹和專業的指導,以切合每一項定義的要求。

政策分析

現在我將對這4條法案更改逐一分析。第一個問題,英國政府爲何要將投資者簽證的門檻從100萬提高到200萬?這個問題很好解釋,英國現在缺少資本投資,看看中英兩國高層領導人這兩年相互互訪的頻率和中國提供給英國的貸款數額吧,英國缺錢的現實不難看出來。

第二個問題,英國爲什麽要在這個時間點上(2014年10月)推出這個政策?其實這是跟全球範圍內的移民趨勢息息相關的。早在今年6月,加拿大就已經宣布暫停所有的投資移民申請,這讓中國的移民投資人捉襟見肘。緊接著,上個月美國政府宣告本年度EB-5移民簽證名額售罄開始進入排期,這個投資50萬美元兩年獲取美國綠卡的投資類簽證曾一度被中國人看成是獲取國外永居的快速途徑。

來自北美洲的兩個投資大國紛紛將中國人拒之門外的現實讓越來越多的投資人把目光轉向了歐洲,而作爲母語爲英語的英國自然而然成爲了移民者心目中的“黃金寶地”。

第三個問題,爲什麽英國政府開始限制投資類型,幷且取消了投資中的25%投資于房産和定期存款的要求呢?限制投資類型的考慮出自于英國整體經濟的走向,雖然經濟好轉,英國政府近年來仍然處于財政赤字的狀態下,政府需要投資人購買國債,政府相關的公司債,和其他類型能够向這個國家基礎行業注入資金的債券,這是卡梅倫政府背後的所想。至于爲何取消25%在投資房産上的選項,這是由于這些年英國國內房價看漲,越來越多的人(尤其是年輕人)開始抱怨自己買不起房子,越來越多來自海外的房産投資讓英國國內的房價持續攀升,爲了緩解英國本土人民購買房産的壓力,保守黨取消了投資者購買房産的要求。

最後一個問題,爲什麽取消貸款方式的投資移民?答案是,英國政府要錢,同時急著要錢。雖然對于100萬英鎊的投資移民,移民者一定需要證明出自己擁有200萬的資産,這樣英國這邊的銀行才會貸款給投資者100萬英鎊,但是貸款歸貸款,對于英國經濟的直接注資才是政府想要看到的。英國政府對于投資者的還貸能力還是很信任的,但是明顯現在政府想要投資者立刻拿出現金,對英國的經濟發展最初立竿見影的影響。

後續影響

從目前的情况來看以及當前英國政治選票情况分析來看,聯合政府推出相關漲價要求顯然是爲了響應選民的呼聲,包括進一步要求來促進英國經濟,包括禁止投資房産以抑制房價增高等等手段。 但是個人認爲總總手段幷不是不歡迎投資移民,而是在盡力規範投資移民的相關規則,評估投資給英國本土經濟帶來的真實貢獻。

作爲目前市場上最快,最安全的主流大國的移民項目,2個月之內獲得英國相關移民簽證,幷且由國家擔保相應投資回報,相信仍然會對中國申請人有很大的吸引力。 快捷,安全,回報穩定,綠卡保障,都是英國移民項目的總總好處,相信此次漲價幷不會影響到中國地區市場的移民熱潮,反而會激發更多的申請人對英國移民的關注。

專業建議

從過去10幾年的從業經驗來看,幷且結合近幾年英國政府逐步完善的網上申請系統來研究。我們認爲我們仍然有機會幫助到我們的客戶對T1 100萬英鎊投資移民申請作出有效的時間控制,最多可以爭取到3周左右的時間,也就是在11月31日以前如果您認爲您能够符合現行的英國移民局要求的資金及基本來源解釋,我們是仍然能够幫助客戶按照老的政策來處理簽證申請。

需要注意的是,關鍵時刻需要有專業的機構以及專業的人士來幫助大家做出充分的準備以及專業的判斷,建議大家聯繫例如環球移民這樣的比較大的專業機構來進行專業分析和專業處理。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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