所有腾讯海外频道所需目录汇总
中國買家又豪擲千金！繼悉尼、墨爾本後，又將房地產戰場轉移到昆州！
繼悉尼、墨爾本後，昆州的房地產市場又即將被中國買家攻陷！近日，中國買家成群結隊地前往昆州豪擲千金！
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
據Domain報道，Kollosche Prestige的房產經紀人Jordan Williams表示，由於前段時間的外商投資審查，中國買家確實“沈寂”了壹陣，但是在最近兩周，他們又回來啦！而且“來勢洶洶”！
為了限制中國買家在內的海外投資者，澳洲政府不僅對海外買家征收額外的附加稅，而且對空置6個月及以上的房產征收房屋空置稅。但是在“消化”了壹段時間後，中國買家開始接受了新的“政策常態”，重新恢復了他們的買房熱情。
上周，壹位中國買家豪擲$700萬現金買下了Calamvale的壹處房產，刷新了該地區的成交記錄。除此之外，Cronin Island的壹處海濱別墅也以$695萬成交。那麽，中國買家將對昆州的房產市場造成怎樣的影響？我們拭目以待。
相關資訊：中國開發商在悉尼房地產市場表現活躍
（據今日悉尼）
近日，英國Nationwide發布六月全英國房價數據監測報告：
整體房價呈現回暖跡像
六月英國平均房價增長相比五月增長了1.1%，是今年2月以來的第一次漲幅。
此次增長也同樣推動六月平均房價年增長率達到3.1%，相比5月的2.1%加快了1個百分點，達到211,201英鎊。
>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費
而長期來看，最近幾年英國的平均房價的確保持了一個勢頭良好的增長，在經歷了去年年底的一些微調之後，現在又回到了平穩增長的階段：
再來看看房價的漲幅情況。
經歷了2014年10-12%的房價瘋漲之後，2016年穩定在6%左右的增長，17年第一季度增長減緩，現在又呈現了上升趨勢……
而房價持續增長，也讓近年來英國人民買房的壓力持續加大。
英國房價與薪資的比例自2012年以來也在不斷增長。房價跑的太快，工資真是有點跟不上了……
第二季度，全英國平均房價為209,971英鎊（為第二季度即4、5、6三月平均數），較去年同期增長2.8%。
具體而言，第二季度英國房價表現最為突出的區域為East Anglia，平均房價年增長率達到5.0%；另外西南、西北以及East Midlands地區的房價增長也都超過了4%。
其中倫敦地區因為房價高的原因，增長率不高，比第一季度5.0%的年增長率有所回落。
對此，Nationwide的首席經濟分析師Robert Gardner表示：
“最近的幾個月，市場的確有一些疲軟的跡像，這種現像的原因歸根結底還是在於人們的薪酬/收入相對增長有限，而房價也的確處於一個相對較高的位置。
那麼，現階段的可售房產緊缺的市場顯現也或許才是房價增長的真實原因。”
而倫敦獨立機構James Pendleton的創始人Lucy Pendleton則表示了非常樂觀的態度：
“對於在經歷如此一個戲劇化的梅姨大選之後，六月房價還能保持一個如此的增長，其實是一件非常難得的事情。倫敦市場表現不算非常亮點，但這個市場每一次都能回到正軌。”
提示：
整個世界都被“不確定性”這四個字牢牢捆綁住……
英國也不例外，從去年戲劇性的脫歐到今年戲劇性的大選，都讓不少本地人觀望，與此同時，有錢的海外投資機構和投資個人看准商機，趁彙率好的時候購入英國房產，趁機搶占市場。
經歷了兩次大“動蕩”的英國，6月房價穩步回升，也給了投資機構更多信心。
相關資訊：不是只有豪宅才繳“豪宅稅” 普通住宅也難逃一“稅” | 英國
（據英倫房產圈）
澳大利亞總理特恩布爾今年4月宣布，為了增加澳大利亞本地人的就業機會，澳聯邦政府將取消457技術工作簽證，取而代之的將是要求更為嚴格的TSS簽證。7月1日，澳政府宣布新的移民職業列表清單生效，還在管道中的457簽證申請人的職業若不在新清單內，申請將被拒絕。符合新要求的申請人可以繼續提交申請，直到2018年3月457簽證徹底被廢棄並由TSS代替。澳政府的這項簽證制度改革將對在澳中國人帶來哪些影響？國際在線記者就此采訪了澳大利亞專業律師。
457簽證被廢的考慮：工作優先澳本地人
457簽證是澳大利亞政府為引進海外各類專業人士而設立的為期四年的臨時技術工作簽證。今後，取而代之的是為期兩年的臨時技術工作簽證以及另壹種長達四年的高要求專業技能臨時工作簽證。
據統計，在457簽證持有者中，印度人最多，占近25%；其次為英國人，占19.5%；第三位是中國人，占5.8%。
在2014至2015財年，共有96084個457簽證被批準。
澳大利亞總理特恩布爾在今年4月宣布取消457簽證的政策時表示，澳大利亞是壹個多元化移民國家，但是澳本地工作者應享有工作優先權。新的簽證系統將在考慮國家利益的基礎上實施。
澳大利亞移民部部長彼得·達頓稱，這些措施將改變原457簽證開放性的本質，但不會影響到已經獲得457簽證的人。為增加本地就業機會，申請兩年臨時技術簽證的工作種類也將有所減少。
從7月1日開始生效的新清單來看，被列入雇主擔保的職業清單基本上從過去的400多個降為近200個。
457簽證搶走澳本地人的飯碗？
AHL法律首席律師沈寒冰接受記者采訪時表示，AHL在1994年就取得了澳大利亞政府第壹批頒發的移民代理牌照，而457簽證是1996年設立的。從設立之日起，457簽證就壹直存在被濫用的情況。“尤其是快餐行業，以往有很多虛假的雇主擔保案例。”
沈寒冰介紹，壹些不良中介會找到壹些當地很小的企業，申請人只需繳納購買擔保的費用即可申請，無需真正到企業工作，而457簽證要求的工資和個稅也由員工自己承擔。但是只有經營不善的企業才願意做這種假擔保，它們面臨很大的破產和倒閉風險。近年來，澳大利亞移民部的打假力度越來越大，經常抽查、審計甚至走訪擔保企業，以前就發生過壹家企業擔保了7個申請人，結果移民部走訪發現這家企業的辦公室根本容納不下7個人的情況，所以申請者經常面臨極大的“簽”財兩空的風險。
“所以，作為壹名從業者，我贊同整治457簽證。但是說457簽證搶奪澳洲人的飯碗，我個人是不同意這種說法的。” 沈寒冰表示，尤其在快餐行業、偏遠地區的礦業等，壹般都是海外勞工在做，因為當地人福利太好了，他們不願去做這些苦活兒、累活兒。
沈寒冰說，457簽證類別的取消，對中國人肯定是有影響的，而且首當其沖。很多中資企業確實需要勤勞、勇敢、智慧的中國工人，比如偏遠地區的礦工企業，因為澳大利亞本地員工的工作節奏太慢，效率太低，如果中國勞工不能進來，中資企業將蒙受非常大的損失 。
除了存在被濫用以及有搶本地人飯碗的詬病外，457簽證之所以被取消，沈寒冰認為，這也是澳當局回應選情低迷的壹種手段。“每當經濟低迷或者選情低迷時，政府總喜歡拿移民政策開刀，就像壹場政治秀。”
據英國路透社2016年11月報道，當時最新的民意調查顯示，澳大利亞總理特恩布爾繼任壹年多以來，其支持率已降至最低——46%，比當年6月份下降了4個百分點。
華人律師：澳大利亞對移民的需求沒有改變
沈寒冰說，從AHL法律1994年成立至今，在過去將近23年的時間裏，澳大利亞總的移民趨勢其實是不變的，那就是：澳大利亞壹直都需要移民，而且移民類別總是需要涵蓋三大類：壹是投資移民，二是技術移民，三是純粹出於平衡澳洲負出生率需要的普通民眾 。
“我認為澳大利亞對移民的這三大需求在今後很長壹段時間內都是無法改變的。因為澳大利亞目前人口負增長的事實沒有改變；澳大利亞需要中國資金，需要世界資金投入的事實也不會改變；最後，有了資金，還得需要有人去幹活，所以技術移民肯定也缺不了。”
“所以，縱觀歷史上的發展變化，移民政策調整很正常，我認為沒必要大驚小怪。”沈寒冰表示，澳大利亞移民政策的變化其實是壹個螺旋式上升的發展過程：這段時間配偶移民收縮了，過段時間又放開了；這段時間技術移民收縮了，過段時間又放開了。但是無論如何，澳大利亞對移民的大門始終是敞開的。
那麽，澳大利亞目前最需要什麽類型的技術人才呢？沈寒冰解釋說：“壹是尖端技術類的，二是能夠每天踏踏實實、認真工作的最基礎的勞工。坦率的說，我在澳大利亞這麽多年，看到的是，不論在澳洲企業，還是在中資企業，最底層的工作確實沒有本地人願意做。”
取消457簽證會嚇跑留學生？
生活在墨爾本的蘇女士告訴記者，身邊的朋友最近都在罵澳政府的移民政策改革。不只是457簽證的廢除，在這輪改革中，技術移民提高了要求，配偶移民延長了審核期，原來的父母移民簽證也被取消了，而明年政府將為難民多增加15000個簽證名額。“簡而言之，就是砍掉了為政府納稅的移民名額，增加了難民名額。尤其是對於留學生來說，很多專業不在移民職業列表清單上了 ，那些已經學習專業幾年的人沒有資格再申請雇主擔保移民了。而且新政提高了對英語水平的要求，很多英語不好的留學生只能做好回國的打算。”
“澳大利亞人新聞網”6月份的報道也稱，457簽證改革可能會對潛在的海外留學生做留學決定時產生影響。南亞機構(South Asian)發布的壹份關於澳洲作為留學目的地的調查指出：“澳洲國際教育產業將永遠不能充分預計那些私下更改留學目的地的學生數量。”
今年5月，澳簽證咨詢服務機構Iscah Migration也發布報告稱，他們對在澳大利亞各地學校學習的近500名留學生進行了壹項調查，發現93%的受訪留學生表示對聯邦政府廢除457簽證的做法感到失望 。同時，89%的受訪留學生表示，如果他們早點知道澳洲簽證政策會作出這些調整，他們就不會選擇來澳大利亞求學。此外，68%的受訪學生表示，他們可能選擇去加拿大留學，同時還有88%的學生透露，他們不再認為澳大利亞是壹個值得壹去的留學目的地，而且也不會推薦來澳留學。
不過，對於取消457簽證會讓澳大利亞減損留學目的國魅力的說法，沈寒冰認為不用擔心。“美、加、澳今後很長時間內都會是留學生選擇比較多的國家；其次，來澳留學的人群中有多少人是純粹為了移民這個目的，也需要打個問號。現在越來越多的留學生開始選擇回國，中國的發展速度是其他國家無法比擬的。我認為現在世界級的壹線城市就在中國。”
據新東方前途出國今年5月發布的《2017年中國留學白皮書》，排名前四的意向留學國家分別為美國、英國、澳大利亞和加拿大。而對於留學目的，拓展國際視野與豐富人生經歷成為出國留學最主要的目的，占了60%左右。而且隨著中國綜合國力的提升與國家地位的掘起，國內經濟的迅速發展帶來了更多的就業機會，更多學生表示願意歸國就業，73%的留學人群計劃完成學業後歸國就業，相比2016年占比明顯上升。
“移民政策有緊有松。但是澳大利亞的發展壹定是需要中國的，甚至可以說，澳大利亞想快速發展壹定要依靠中國。隨著世界整體格局的變化，澳大利亞對中國的依賴只會越來越強，中澳將來會變成唇齒相依的關系 。”沈寒冰說。
（據國際在線）
在加利福尼亞，清晰、細致地了解房地產拍賣大有裨益，因為該市場在這裡備受追捧，尤其是洛杉磯地區。該州宜人的景色、絕佳的生活方式以及精彩紛呈的設施意味著，在此購房的不僅僅有當地或其他各州的買家，還有國際投資者。
在加利福尼亞購房時，您最有可能通過普通的銷售流程，也被稱為私下協議交易，而不是拍賣。不過，正如美國其他各州一樣，這裡也不時舉辦房地產拍賣會。對於所有熟悉拍賣流程的購房者來說，這是讓自己脫穎而出，利用自己的技能以有利的條件購買住宅或者商業建築的絕佳機會。
在加利福尼亞，拍賣流程中通常包含為期四周的宣傳期。在此期間，房產會在廣告中展示（類似於普通的銷售廣告），然後再舉辦拍賣會。房產宣傳廣告中會標明拍賣日期和地點。
從經紀人的角度來看，拍賣是業主賣房的絕佳方式，因為這種方式可以制造購房者的緊迫感，令其更快采取行動。同時，這也是購房者與業主討價還價的絕佳方式。
以下是為所有希望在加利福尼亞通過拍賣方式，以有利條件購房的買家提供的建議。
1、直接出價
對於購房者來說，最佳方式是在拍賣會舉辦之前嘗試出價並將其一舉拿下。如果拍賣日距離當前仍有幾周時間，並且您已經完成看房和盡職調查，可以立即出價，而不是等到拍賣日。這樣，可以避免您在拍賣日與其他購房者競爭，可能會提高您購得此房的幾率。
業主會考慮時間因素。比如，如果在拍賣日之前收到頗具吸引力的出價，就有機會更快拿到房款，並且用這些錢進行更有吸引力的投資，而不是守株待兔，等待拍賣日的到來。
來自洛杉磯比弗利山莊（Beverly Hills）的Jessica Ross在MSM Luxury Estates從事房地產中介工作，她曾經手過一些比弗利山莊奢華住宅，其中包括熱門電視節目《與卡戴珊一家同行》中的七臥豪宅。
Jessica表示，奢華住宅拍賣和法院拍賣房屋的呈現有所不同。對於能夠區分這一點的購房者來說，這意味著能夠更好地了解業主的動機，以及如何更好地出價。
比如，法院拍賣房屋的共同特點是，住宅處於廢棄狀態，看起來有些糟糕，經常空置。這告訴我們，業主急需用錢，他們沒有錢花費在設計住宅上。因此，作為購房者，您可能可以與業主談個更好的價錢。
奢華住宅會在拍賣會上完美呈現，整潔典雅，並展示設計絕佳的配置。這告訴我們，業主在宣傳廣告中投入了一些錢，他們有自己希望達到的心理價位，而不急於出售。
2、在拍賣日之前咨詢經紀人或賣方經紀人
此前已經收到多少出價？這可以讓您更加清晰地了解其他購房者的迫切感和興趣度如何。比如，一個以上的出價已經能夠表明，這棟房子很受歡迎。沒有出價意味著，現在業主對於尋找購房者頗有壓力。
3、切勿首先亮出您的底價
最後一條建議是，先看看與業主心理價位的差距，切勿首先亮出您的底價。
在加利福尼亞，由於拍賣流程有別於普通的售房方式，因此，對於購房者來說，了解拍賣流程相當於投資一項技能，從而讓自己在該市場中擁有超越其他購房者的優勢。
加利福尼亞是一流的房地產市場，擁有全世界最優質的生活方式。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
據《悉尼先驅晨報》報道，《泰晤士高等教育》（Times Higher Education）對亞太地區243所大學按教研能力、國際視野等進行了排名，結果日前出爐，排在亞太地區高校首位的是新加坡國立大學（National University of Singapore），澳多所大學上榜。
墨爾本大學（University of Melbourne）是亞太百大高校排名最高的澳洲高校，位列第3位，新南威爾士大學（University of New South Wales）排在第16位。首都領地兩家大學擠進地區百大名校，其中澳洲國立大學（Australian National University）排名第8，堪培拉大學（University of Canberra）排在第81位。
堪培拉大學創辦於1967年，於1990年改名為大學，它並非澳洲的傳統“八大名校”之壹。副校長薩伊尼（Deep Saini）對此次排名結果表示欣喜：“看到我校教學質量的聲譽、領先世界的調研及創新行業合作得到地區承認，這令人無比欣喜。”薩伊尼表示，作為壹家正在努力提高自身調研能力、關註教學質量的年輕大學，堪培拉大學前途壹片光明。他說，盡管前方還有很多未竟事業，但校方對大學職員的持續努力感到非常自豪。
《泰晤士高等教育專刊》主編巴蒂（Phil Baty）表示，盡管澳洲高校排名成績喜人，但指出澳洲大學在調研及教學手段已開始落於人後。
（據澳洲新快網）
說起多倫多周邊有哪些投資不動產的寶地，很多華人都會想起列治文山、奧克維爾，或者萬錦。然而在多倫多的西側，其實有這樣一個地方，雖然在華人投資者中知名度不高，可是那裡的投資前景卻無與倫比。那就是位於安省西南部，被稱為“加拿大乳業之都”的Woodstock。
地理位置——安省的咽喉要地
Woodstock是加拿大安大略省西南部的一座城市，為牛津縣的行政中心。該市坐落魁北克市-溫莎走廊之上，周圍被幾個重要的城市環繞。
Woodstock離多倫多西南面約141公里，離倫敦東北面則約48公里。從Woodstock向北驅車60公里，即可到達滑鐵盧，向東驅車約30分鐘（40公里）可至Brantford，驅車78公里可至漢密爾頓。
更為重要的是，Woodstock座落401號和403號高速公路的交彙點：前者掠過Woodstock市南部，向西通往溫莎，東通多倫多以至魁北克省邊界；後者的西端則於Woodstock市東南角與401號公路交彙，向東通往哈密爾頓和密西沙加。此外，前屬省道資格的2號公路和59號公路亦於該市交彙。
眼下筆者代理的某處物業，就位於臨近這一交彙口的Woodstock市中心。因此，每天會有大量的流動人口通過這兩條公路經過本案的餐廳門口。這一絕佳地段將為其帶來巨大的商業潛力。
乳業之都——美麗的投資寶地
Woodstock素來有“加拿大乳業之都”的美稱，同時它還被稱作是安省最具親和力的城市。安省的泰晤士河（Thames River）流經此地，也給小城平添了一份詩意的美景。
憑借秀麗的城市風光和親切的城市文化，近年來，其常住人口更是不斷增加。2016年，其人口增加了8.3%，比安省人口平均漲幅4.6%高出近一倍。
如此規模的人口增長速度，也將為有意在此投資餐飲服務等行業的投資者帶來更多的商機。
作為加拿大著名的“乳業之都”，充滿詩意田園氣質的Woodstock不僅吸引了大量居民前來定居，還吸引了許多觀光游覽的游客。其“藝術乳制品”更是在整個加拿大頗有名氣。當地一年一度的奶酪節，就吸引了全加拿大的奶酪愛好者紛紛前來。
而在平時，小城上下也都可以找到許多主打藝術風的手工乳制品作坊和農場。許多喜好文藝或追求田園生活的背包客們，甚至專程慕名而來。比如城內著名的Gunn’s Hill農場就是一個旅游勝地。
在當地，甚至還有大量以黃油等乳制品為原料的雕刻作品，以及許多專業的“黃油藝術家”。這些在別處難得一見的奇觀也吸引了大量游客前來參觀。
正是這些豐富而獨特的旅游資源確保了能為投資餐飲服務的投資者帶來持續而新鮮的客源。
發展前景——未來的希望之地
在生產乳制品之外，Woodstock還是一個重要的工業中心，並且是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一。這一獨特的條件，加上它地處幾大城市之間的位置，也將賦予這座城市以絕佳的發展前景。
在未來，滑鐵盧極有可能被打造成加拿大的硅谷，並成為加拿大的輕工業基地。而漢密爾頓則是加拿大老牌的重工業基地。屆時，這兩地都將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。
而滑鐵盧的住宅大多相對老舊，漢密爾頓則有環境污染等問題。因此，環境優美、交通便利，且同為工業中心城市的Woodstock，極有可能吸引大量的人員前來定居生活。這不僅會為餐廳之類的經營項目帶來更多客源。更重要的是，當地房地產的升值自然也是大勢所趨。
因此，如果投資者將眼光對准大多倫多地區之外，那麼地處大多以西的Woodstock將是一個絕佳的投資地點。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
為加強加拿大國籍嚴肅性，上屆保守黨政府收緊公民入籍要求，提高公民考試合格分數和語言水平要求，費用從原來的100元增加至530元。入籍門檻提高，導致入籍申請被拒人數大幅上升。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
為解決這壹問題，自由黨政府本月通過法案放寬公民入籍要求。但批評人士表示，盡管如此，壹些女性移民仍面臨公民入籍壁壘，因語言水平達不到政府要求，無論住多久仍沒法入籍。來自印度的藏裔移民王莫(Tsesang Wangmo)女士就是其中壹位。
女性難度更大
據《多倫多星報》報導，2013年底，時年39歲的王莫由丈夫擔保，以難民身份來加。來加後，王莫立即報名上英語課，每周5天上課，晚上和周末打工。但因來加前從未上過學，基礎差，加上平日打工辛苦，學了3年多進步不大，英語水平仍徘徊在政府語言評估系統中的2、3級水平(共7級)，達不到政府要求的4級水平，再加上平時打工忙，沒時間參加社區中心周末公民入籍考試培訓班，現在的她，即使滿足入籍居住時間要求，也沒法入籍。
數據顯示，女性因達不到入籍語言水平要求，入籍申請被拒人數遠遠超過男性。社區法律服務(Neighbourhood Legal Services )負責人斯通(Jennifer Stone)女士透露，2007年至2017年3月期間，共5.6萬人入籍申請被拒，其中多數因語言和文化水平不過關。
斯通說，近年來中心尋求幫助的入籍案例大幅上升，其中多數面臨入籍困難的是女性難民和擔保團聚配偶，對於這些人來說，不是不願入籍的問題，而是不能入籍的問題。
數據顯示，因未能通過入籍考試導致入籍申請被拒4.1071萬個案例中，共2.4286萬個(60%)為女性。因語言水平不過關導致入籍申請被拒的1.4779萬個案例中，66%(9754個案例)為女性。2010~2015年期間，通過公民入籍考試的難民人數比2005~2009年期間的2.6725萬人下降25%至2.0059萬人，同期家庭擔保團聚類移民入籍考試通過率下降19.6%，經濟類移民入籍考試通過率上升0.9%。
Parkdale法律服務中心社區藏裔法律社工特肯(Tenzin Tekan)女士說，對於沒有接受過正式教育的人士來說，要通過入籍考試確實很難。自由黨政府修法雖令人高興，但仍沒法幫到所有人。
醫療原因豁免
《公民法》有壹條規定，因身體健康原因永遠無法通過入籍考試的人，可免除考試這壹項要求，但豁免申請過程太繁瑣漫長。自2015年底上臺後，自由黨政府授予的公民入籍考試豁免人數遠超前任保守黨政府。前任保守黨政每年共授予200~400個豁免，自由黨政府在2016年就頒發2378個豁免。
2008年通過聯邦難民擔保計劃來加、現年33歲的伊拉克裔單親媽媽胡山(Deli Hussan)5年級輟學，加上因曾遭遇家暴，被醫生診斷有調節障礙、焦慮和憂郁癥等癥狀，即使再努力學習，每次考試還是因焦慮和害怕，6次入籍考試都沒通過，得到最高分數是60分，離75分的合格分數還是差得很遠，導致2次申請被拒。
胡山找幾個醫生開了無法正常通過考試的醫療證明，但移民官仍拒絕授予考試豁免，迫使她上訴至聯邦法庭，後來移民部同意重新考慮，終於在2016年底拿到公民身份。
（據加拿大家園）
房地產市場的走向取決於方方面面，各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面，最近政策層面和市場新聞頻出，黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空，所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢，依然會是一個上行的趨勢。
但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好，有關房市的很多政策均針對個人住宅市場，與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度，把這溫度和信息傳遞給讀者，希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。
加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後，在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元，環比和同比分別增長+66%和+86%，無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。
按地區劃分
與去年相似，2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華和多倫多在第一季度占所有投資活動的63％，達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大，第一季度的投資總額為46億加元，同比增長了+177％。多倫多達到30億加元，同比增長了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。
第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡、埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元，埃德蒙頓為6.35億加元，比2016年第一季度分別躍升+137％和+123％。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是，滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區，投資總額為5.05億加元，增長了+275％。作為第一季度加拿大第六大投資市場，滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。
按行業劃分
幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升（出租性公寓樓除外），零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的，投資總額達33億加元，同比和環比分別增長+183％和+71％。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入，其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上，一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。
第一季度，辦公樓物業是第二大資產類別，投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多（占辦公樓總投資的64％），但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中，在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生，表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。
截至今年第一季度，工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動，平衡了全國其他地區的投資，而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。
按投資者分類
養老基金是2017年第一季度最大的投資人，占市場的38％，大大高於2016年的16％。第一季度，養老金主要集中在辦公和零售物業，其收購的90％集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者，占市場的31％，然後是外國投資者18.7％。
黃嵐Daisy認為，外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業，都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多，比如：可以貸款，加幣彙率長期處於低位，貸款利息也處於歷史低位等等。
關於外國投資者
外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行，在2017年第一季度，海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7％。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售和酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購，交易金額為11億加元。
黃嵐Daisy提醒大家注意，來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%，但由於中國近期趨嚴的資本管制，導致不少大型跨國並購流產，個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好，因為潛在的競爭買家會有所減少，因此是投資布局的好時機。
關於投資商業地產，如果您還有什麼具體問題需要咨詢，歡迎您透過居外聯系我。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
根據多倫多壹家地產商的統計，多倫多房子的平均價格可能從今年早些時候的瘋狂高點跌掉15%，或下滑約14萬加元。
隨著4月20日安大略省16項打擊房價的新措施的實施，多倫多新掛牌的房子數量直沖雲霄，與此同時，房屋成交量大跳水。
大多倫多4月份平均價格達到創紀錄的920,791加元高位 – 同壹個月，凱瑟琳·韋恩省長引入了16項措施打擊多倫多房價。
周四(7月6日)，多倫多地產局會將公布6月份的多倫多房屋成交統計數字。
Realosophy.com的總裁兼經紀人約翰·帕薩斯(John Pasalis)在壹封電子郵件告訴BNN，預計大多倫多2017年6月平均房價僅比2016年6月份高出約5%，與4月份的92萬加元高點相比，大多倫多平均房價已經下跌約12%至15%。
這麽大規模的回調，意味著6月份的平均房價可能會從4月份的92高點下跌約11萬至13.8萬加元。
在多倫多房價突然崩盤之前，多倫多樓市出現了“不可持續的瘋狂賣家市場”現象，“ Zoocasa的首席執行官兼經紀人霍格(Lauren Haw)在壹封電子郵件中告訴BNN。
不過霍格也說：“雖然房屋成交量同比大幅下降，但去年(2016)卻是壹個奇跡年，而2017年的數據顯示，多倫多樓市可能會重新回到壹個更可持續的市場中。”
根據Zoocasa的觀察，大多倫多所有房地產類型的總成交量可能同比下降35%。
“我們預計，與去年6月相比，低層房屋(Townhouse,半獨立，獨立屋)等的成交量暴跌超過40%，公寓(Condo)成交量下降超過20%。”
“如果單純和2016年的數字相比，這如同多倫多樓市的世界末日，但請記住，2016年是多倫多成交量歷史上最高的壹年。”
霍格補充說，多倫多房屋新掛牌數量的激增和成交量的急劇下滑，顯示多倫多房子的庫存(壹個重要的市場指標，至少多長時間將房子賣出)將以月計算 – 低層房屋平均出售時間將達到驚人的3.6個月，而公寓平均出售時間則為2.1個月。
而在今年三月份，多倫多的房子僅有3個星期的庫存。
“我們正在進入壹個更加平衡的市場。”
相關資訊：多倫多新屋瘋狂依舊 獨立屋狂升40% 鎮屋破100萬
（據加拿大家園）
據加拿大廣播公司的報道，星期三加元對美元的匯率猛升了將近1美分，星期四早晨是1加元換0.7671美元，這是4個月以來的最高水平。
這次加元對美元匯率猛升的原因是加拿大中央銀行行長 Stephen Poloz在接受美國金融記者采訪時說的壹句話，“看起來兩年前加拿大央行采取的緊急降息措施已經完成了其使命”。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
加拿大央行行長波羅茨壹句話讓加元匯率猛升 © Fred Chartrand/Canadian Press
央行行長波羅茨這裏指的是2015年加拿大中央銀行為了應對世界石油市場價格暴跌的震蕩而采取的削減利息率的措施。
世界金融市場對加拿大中央銀行行長上述講話的解讀是，既然兩年前的降息措施大功告成，下壹步央行的行動就會是加息了;
而下壹次加拿大中央銀行宣布利息率決定的日子是半個月後的7月12日，那時央行很有可能會把利息率從目前的0.5%上調到0.75%。
加拿大中央銀行上調利息率除了會讓加元對美元升值之外，還會起到給加拿大壹些城市，主要是大多倫多和大溫哥華，過熱的房地產市場降溫的效果。
在最新的壹份報告裏指出，加拿大央行在2017-2018年間將總共加息三次，每次25個基點或0.25%，總共75個基點或0.75%。
市場相信，加拿大央行在七月和十月的會議上兩輪快速加息，徹底放棄為應對石油危機而制定的0.5%的“石油保險”政策。以便追平和超過美國的利率，消除前所未見的和美國利率倒掛的現象。
然後，加拿大央行將在2018年第壹季度再加息壹次，不過更高的利率很難持續，畢竟加拿大的經濟增長仍然依賴刺激手段和溫和的通脹水平，仍要面臨壹長串的不確定性因素。
對多倫多/溫哥華樓市影響深遠 ， 700萬人受影響。
壹份最新報告顯示，加拿大央行如果將利率上調100個基點(1%)，將有100萬加拿大貸款者因為月供負擔增加而難以償還。
該機構估計，有近700萬加拿大人申請了浮動利率(variable-rate)的按揭貸款或者信貸額(line of credit)。這些人立即受到央行加息的沖擊。
如果房貸貸款30萬，加息25個基點(0.25%)，月供將增加 62.5加元。 如果央行真的加息3次，月供將增加 187.5加元，而且貸款越多，月供按比例增加，受沖擊越大。
對於多倫多和溫哥華動輒100萬-200萬的房子來說，貸款60萬以上非常常見。如果房貸貸款60萬，月供可能要增加375加元。對於拼盡全力還房貸，以及抵擋物價飆升的加拿大月光族們來說，如果拿出這數百元的額外開銷，是壹個很多的問題。
報告顯示，如果貸款的每月本息還款額增加10元，就有56%的人受影響(下圖)。壹旦月供增加50元，受影響比例就達85%。
加拿大央行繼2015年兩次降息後，基準利率壹直維持在0.5%的低位。該利率是各大銀行確定最優惠利率(prime rate)以及按揭和信貸額利率的關鍵。
如果多倫多/溫哥華樓市泡沫破滅，加拿大業主將看見壹生最大投資跌價﹐會產生骨牌作用﹐消費者信心與開支劇跌﹐從而損害經濟。
相關資訊：加元飛漲 加拿大加息在即 低利率時代結束
（據加拿大家園）
