香港房地產市場震蕩 高端豪宅重獲關注

香港的高樓大廈。根據香港差餉物業估價署的數據,從2018年7月到12月,住宅價格降低近10%。

中國香港房產市場近期發生了一件奇怪的事情。

新年前夕,一位買主預付了5%的定金,欲購買在香港島山頂一棟售價9250萬美元的三層豪宅

這棟房子帶花園和游泳池,可縱覽山下的城市,眺望遠處的海港。

一個月後,買主退出交易,損失了460萬美元的定金。

尚不清楚是什麼導致了如此之大的違約事件。不明身份的買主可能是遇到了財務問題。或者買主也可能認定那是筆賠錢的買賣。

但如此規模的違約“相當罕見”,投資與經紀公司裡昂證券(CLSA)亞太地區房產研究總監王豔(Nicole Wong)說。

它也反映出對香港房產市場普遍存在的不安狀態。雖說沒收定金的情況仍相對罕見,但近幾月來,潛在房屋買家突然接連違約,似乎表明市場信心在減退。

多年來價格的急速上升,使香港成為全世界房價最高昂的城市——這一殊榮香港已連續保持了9年。去年夏季開始,房市進入了數月之久的跌勢。

香港九龍區人們在瀏覽出售房產信息。

“總的來講,從去年年中到現在,房產市場的氛圍一直不佳,”香港房產機構領域佳士得(Landscope Christie’s)創始人兼首席執行官許賡勝(Keng Shing Koh)說。

普通住宅市場的價格已下跌,抵押貸款申請驟然下跌,交易數量驟降,9月份跌至自2005年以來的最低點。根據香港差餉物業估價署(Rating and Valuation Department)的數據,從2018年7月到12月,住宅價格降低近10%。在這一輪自2008年全球金融危機以來環比幅度最大的跌勢中,去年11月房價指數降了3.5%。

在連續上漲28個月之後——該市有史以來最長的記錄——市場似乎終於開始降溫了。

專家表示,這一趨勢背後存在多種因素。雖然香港經濟仍在穩步推進,但過去幾個月來的一連串事件給房價造成了不利影響:中美之間的貿易緊張關系不斷加劇,美國利率提高,中國經濟降溫導致人民幣貶值,引發恆生指數震蕩。

但一些分析人士已看到回轉跡像。

裡昂證券的王豔稱,她對市場十分看好。她指出,美聯儲1月公布將停止加息,中國的央行已采取措施穩定人民幣彙率,香港股市也在回彈。王豔稱她預計房價將再度上升。

早在1月底和2月初(這期間是中國春節假期,平常是淡季)看房人次已經增加。 她表示,據銀行自身的估值來看,交易量已從持續數月的下滑中回到兩年來的均值。

香港島上的高等住宅區太平山頂的住宅樓。

去年,山頂兩棟別墅分別以1.149億美元和1.785億美元的價格售出。  王豔稱,“近期房價事實上已趨於穩定,並正從底部開始上升,”她接著說她預計房價將上漲15%。

王豔稱,需求的大幅增加還可能來自一大批已在香港住滿7年、今年將獲香港永居資格的中國大陸人士,屆時他們將無需繳納對非居民房產購買者所征收的額外稅費。

無論香港房產市場是會如一些行業觀察人士擔心的那樣進一步下跌,還是重獲動力、繼續上漲,可能都不會改變一項基本事實:香港的住宅房價遠遠超過多數居民的承受能力。

“香港的漢普頓”

最能體現香港摩天房價的地帶莫過於太平山頂,也就是前述那位潛在買家放棄460萬美元定金的一片富豪雲集的高端住宅區。 在香港昔日的殖民時代,有專門的法律確保只有歐洲人才能獲准擁有太平山頂的房產。那些法律早已成為過去,今天任何能負擔得起的人都能住在那裡。只不過只有極少數人可以。

“對普通人而言,年收入可能只夠買浴室,”香港房產公司亞太房產亞太置業有限公司(Asia Pacific Properties)創始人兼總裁貝佛利·孫(Beverly Sunn)說。去年,一棟房子以1.149億美元售出,折合每平方英尺2.04萬美元,另一棟售價1.785億美元,每平方英尺1.94萬美元。

“那是香港的漢普頓,”貝佛利·孫說,她一直密切關注這片社區的房產市場,目睹了多年來的變化。

太平山頂上的一處住宅。雖然過去幾十年來, 太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有,過去十年來,中國投資者開始大批注資。

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雖然過去幾十年來,太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有,過去十年來,中國投資者開始大批注資。

“你能看到數量堪稱巨大的中國公司、個人、公司高層都在購買這一帶的頂級房產,”貝佛利·孫說。

老房子在消失

隨著太平山頂的地產價格和這座城市其他地方的房地產市場一起增長,越來越多的房主轉而將他們的土地重新開發成綜合體——大多是低層公寓樓,但也有較小的聯排住宅——這樣可以產生巨大的利潤。這通常意味著要推倒那些可以上溯至19世紀的房屋。

“我認為山頂已經沒有多少房子還保留著它們最初所建造時的樣子了,”新加坡國立大學建築教授何培斌說,“它們被拆除然後重建,山頂很少有原來的房子還留著。”

今年突然沒了買主的那座9200萬美元宅邸“16號洋房”,是一個名為利嘉閣(Mount Nicholson)的超豪華新開發項目的一部分,建造在一塊政府2010年以13億美元賣給房地產開發商的土地上。該項目隱藏在一條安靜道路的頂端,有19座獨立房屋和48套公寓,首批房產在2015年上市。

比起普樂道5號那幢帶草坪和游泳池的獨立粉色住宅的售價,16號洋房的標價簡直是微不足道。普樂道是一條獨頭巷道,幾年前被稱為世界上最貴的街道。

它是太平山頂上僅存的幾棟原始房屋之一。

半個世紀前,這座房子從任何意義上來看都與豪華無關。

2011年太平山頂的何東花園。這座宅邸於2013年被拆,地產於2015年以破紀錄的51億港幣售出。

當查爾斯(Charles)和羅莎蒙德·布朗(Rosamond Brown)在1960年代買下它的時候,這裡是一片狼藉,花園雜草叢生,窗戶半開,室內暴露在惡劣天氣的侵蝕下。那時布朗一家的錢太少了,所以他們自己粉刷了房子。

50多年後,布朗夫人已成了寡婦,2017年,她以含稅32億港元的價格出售了這棟房子。據《南華早報》報道,在售出後,該處房屋已安排好由布朗夫人租回,直至2018年夏天。

現在,隨著這棟房子被賣給了一個名叫楊建文的新買家,一名香港出生的商人,沒人知道這處房產的未來會怎樣。它可能會被夷為平地,就像在上個世紀70年代末至80年代初開始的那股拆遷潮中消失的大多數山頂老房子一樣。又或者它會被保存起來,以向這座房子的歷史以及它所見證的周遭變化致敬。

香港山頂和福道1-9號4臥3衛豪宅,是城中隱藏的天堂,為大家庭締造隱私的戶外生活空間。房價約¥2.38億。
居外物業編號:40812813 點擊查看房源信息

盡管有些人對太平山頂歷史的遺失感到惋惜,但也有人認為,試圖保護這裡僅存的幾棟老房子最終是徒勞的。

2013年,一處名為何東花園(Ho Tung Gardens)的太平山頂地產被拆除,這反映了在快節奏的香港,歷史保護所面臨的困境與現實。該地產是1927年由香港商人何東爵士(Sir Robert Hotung)建造的,他是第一個獲准擁有太平山頂房產的華人。

市政府原想將整個建築群保存下來,但與業主的談判破裂了。業主下令以推土機清除主樓,並在2015年以創紀錄的51億港元的價格將其賣給了開發商。對於財力雄厚得多的私人開發商來說,政府的保護工作根本無法與之匹敵。另一段歷史就此丟失。

香港大學教授、建築保護學部主任李浩然認為,解決辦法很簡單:如果歷史在太平山頂上消失了,那就順其自然吧。“關於香港的保護,我們不能再回顧過去,”李浩然說。“這裡沒有足夠的過去,也沒有足夠的歷史。香港的保護工作必須放眼未來,想想二十年後、三十年後、五十年後會發生什麼。”

他說,未來的工作將圍繞城市核心老城區的遺產保護展開,那裡有大量的戰後建築可供保存或翻新,用於商業用途。

“香港是什麼?香港的本質是什麼?”李浩然說,“這是一座經濟城市。那是我們的特點。是我們之所以成為今日的我們。我們必須發揮我們的優勢,而不是試圖成為其他東西。”


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來源:紐約時報中文網
責編:Zoe Chan

怎樣做好房屋內的裝飾和擺設(一) | 居外專欄

對於一個抱有期望, 想要高價出售自己房屋的賣家來說,賣房前要做的事遠遠不是掛牌上市出售這麽簡單。尤其是在低迷的房地產市場,房主有時不得不采取額外的步驟來進行銷售。賣家總是希望自己的房屋能給人美好的第一印象,正因為這樣,如今售前房屋的裝飾和擺設顯得愈發重要,Staging成為了擡升房屋價格、縮減交易周期的普遍方法。

房屋的室內裝飾簡單來說就是有目的合理家具擺放和美化家裝裝飾。有些情況下這個步驟只需要簡單的清洗以及移去多余雜物,但有時也需要金錢投入,添置能夠提升家裝整體檔次的畫、家具、 植物等。所做的這些,目的只有一個, 那就是讓潛在買家感受到他未來家的樣子。

  1. 開始換換腦子

賣家布置房屋之前,首先要縷清自己此番布置想要的效果是什麽?為什麽要進行布置?怎樣才能最有效的讓房屋裝飾提升房屋質量?怎樣才能迎合大多數潛在買家的審美?自己有沒有能力將房屋DIY成希望的樣子?是否有需要聘請專業人士協助完成?

如果想要自己DIY的話,多收集一些合適自己家居的Staging樣板圖找一點實用的小點子是不錯的方法。如果能在售房前就想清楚這些問題,那麽一定能事半功倍。

第一印象從房屋外觀開始,外觀很大程度上顯示了房主對房屋的愛護程度和品味。修建整齊的綠化、草坪都有助於提升第一印象。粉刷一新的前門、信箱和門牌號碼都是好印象的加分點,而且簡便又便宜。不僅如此,加入季節性色彩的前門裝飾也是另一種提升外觀效果的方式。

 

  1. 色調選擇——中性

大膽的色彩運用能賦予房屋性格,但不主張在銷售過程中采用。“寬敞明亮”應該是推銷時的關鍵。堅持使用一個溫暖的中性色,例如:淺灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狹小空間內使用深色!保持白色天花板,能夠視覺上增加層高。如果已經兩年多沒有重新粉刷墻面的話,那麽現在是時候了。

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  1. 燈光需講究

燈光在房屋銷售時起了很重要的作用,但卻往往被人們忽視。黑暗的走廊、缺少光線的房間、昏暗的地下室和浴室都是不可忽視的地方。兩只大瓦燈泡就能解決灰溜溜的區域彩光問題。

為了美觀,還能配合裝飾一些具有設計感的燈具。在用餐區域裝飾吊燈,房間內添加臺燈和落地燈的擺設,合理運用各種形態燈具,配合上整體家居風格, 一定能讓氣質增加不少。

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  1. 腳下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,買家看房時總在尋找壓價的理由。踏進房屋的第一刻看見不盡如人意的地板狀況,他們首先想到的就是“買了這所房屋,我需要更換這些地板”,這種情況下,他們一定會以此為理由來壓低報價。作為賣家當然萬萬是不希望這種情況發生。如果在上市之前就自行將老舊的地板進行更換,地毯做好清潔,很大程度上可以避免買家在地板、地毯上壓價,而且節省部分遠遠超過投入DIY地板的花費。

現在市場上的地板種類繁多,拼裝也非常容易,只要有一雙靈巧的雙手,以及充分的耐心,一定能鋪設的非常專業。如果覺得House鋪設面積過大,操作起來有困難請上專業的人員上門安裝,工程完成也不需要多久。Condo和小戶型房屋完全可以自行解決。

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  1. 細節決定一切

自家過日子有的時候處於湊合的狀態,小修小補一拖再拖,反正感覺也不著急,但在房屋銷售過程中,這種湊合的心態千萬要不得。燒壞的燈泡、缺了的墻角、到處觸摸留下的痕跡、滴滴答答的水龍頭、皺巴巴的床單、東倒西歪的瓶瓶罐罐等等,這些都是平時不在意的細節,但零零散散一多,買房人心中就會逐漸產生“不拘小節”“不愛護這個家”的負面感受了。

賣房時切記要表現出您對這個家的照顧和愛。房屋的缺損和老舊統統都要修整以外,還要加上你愛的小巧思。餐桌上擺上新鮮的水果、浴室裏放一些芬芳的花朵(即使是假花也都賞心悅目)、臥室鋪上整齊的被套床單都是簡單又加分的小舉措。

 

  1. 幹凈,幹凈,再幹凈

大家都知道保持房屋每一寸的幹凈是要花巨大時間來完成的。加拿大普遍房屋類型就是獨立屋,人們享受著獨立屋的寬敞居住環境,也一直被繁重的打掃所煩擾。市面上林林總總的清潔產品數不勝數,但想要維持家中清潔光靠這些高級的現代化打掃“武器”還是不夠的,人們即使投入不少時間來做家務清潔,依舊還是會有清潔死角。

誰都不想以後的家是個“垃圾堆”,幹凈整潔、一塵不染變成了選房的最低底線。賣房時的清潔工作尤為重要,瓷磚、家具、櫥櫃、家電、窗戶、浴室等等都需要額外註意,不要吝嗇您的錢包,請專業清潔人員來幫助你,不僅節約時間,也能清潔更徹底。

 

  1. 突顯空間多樣性

您的房屋格局設計會給買家一個心理暗示,讓他也會融入您的格局分配來觀察房間布局及實用性。在布置房屋內部結構時,如果能賦予該房間多個實用功能,會讓買家眼前一亮,也會讓他產生更多遐想。

小戶型比如Condo公寓中多樣性的表現最為突出,讓一個Den身兼Office和Guest Room、書房內擺設一張符合風格的沙發床創造了額外的睡眠空間都是很好的例子。只要發揮一下創造力,變化出不同空間區域功能都會增色不少。

 

  1. 最值得投資的地方——廚房、浴室

落伍和低檔的廚房、浴室裝修風格和設備會讓整個房屋一下掉價不少。更換及修補受損的臺面、瓷磚以及家電都是迫在眉睫的工程。

即使預算有限,也不能輕易放棄升級廚房和浴室。更新一下水龍頭的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填補水槽和浴缸邊的接縫雖是小改進,也可以大大提高廚房和浴室的樣子。

回報率:172%

 

  1. Staging有大不同

統計顯示,經過裝飾後的房屋比未經裝飾的出售速度高出2-3倍,價格也高出6%。專業的Staging開銷遠比後期回報低,這也是為什麽如今越來越多的人關註到這個步驟,也投入更多的時間和精力去做售前布置。專業的設計師,了解不同房屋突出的重點,運用色彩、裝飾、布局來讓整個房屋提升品質,並巧妙隱藏房屋內部結構的缺陷。

預算有限並不大算大筆采買裝飾材料的人們,也可以選擇向Staging公司租賃,一切從家具到床單您想得到的裝飾,他們都能提供租賃。

請記住,售房時您的家即將成為別人的家,要用別人的眼光來布置自己的家,去除那些顯示自己性格、 習性、宗教、文化、信仰的裝飾,收起您的照片和私人物品,讓您的家符合更多人的口味。

泛泛的說了這麽多,那麽Staging中細節上可以做那些工作呢?加入什麽元素才能更受買家歡迎呢?前後差別真的像上文所敘述的那樣差很多嗎?下期中,我將會提供更多信息供大家參考, 給大家一些心得體會。敬請關註。

江曉清解析加拿大房產投資

Juwaicolumnist

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348萬人民幣入手歐洲房產投資前景出眾城市:柏林市中心全新公寓

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中,柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一,2018年排第一、2019年居第二。

作為德國的首都,柏林的房價曾長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產牛市中,沒有多少投資者關注柏林,但自從2009年全球經濟開始復蘇,柏林的樓市從此便一漲不可收拾——據柏林古特曼(Guthmann)房地產公司最新統計,2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米,到2018年秋已接近4400歐元,在不到11年的時間裡上漲了超過130%,漲幅高居德國各大主要城市之首。(數據來自第一財經)

與巴黎、日內瓦相比,柏林的房價雖然連相年上漲,但仍有足夠的成長空間,有三個重要的原因支持。首先是供需的不平衡,柏林城市發展局今年2月發布報告稱,柏林住宅的供應“明顯落後於需求”,目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求,卻沒有合適的房源;其次,柏林近年來吸引了大量的互聯網公司駐扎,成為歐洲創業型公司最偏愛的城市;另外,柏林的文化氛圍非常濃厚,教育資源豐富,越來越多的留學生湧入了這座城市,買房或租房成為了他們的剛需。

在這樣的發展前景下,精明的中國投資者自然不甘落後,2018年,中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%,尤其是18第四季度,詢盤量同比上漲了149%,在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。

每個城市都有它的“黃金地段”,柏林當然也不例外,以柏林市中心的米特(Mitte)區為例,2007年房價約2300歐元/平方米,如今每平方米漲到了6400歐元,漲幅達178%。而米特區下屬的蒂爾加滕(Tiergarten)區更是享有得天獨厚的地理優勢——位於蒂爾加滕區的勃蘭登堡門和波茨坦廣場,過去是東柏林和西柏林之間的邊境,現在是旅游和購物的必經之地。勃蘭登堡門附近的文化廣場,從柏林愛樂廳到新國家美術館,從聖馬太教堂到柏林油畫館,應有盡有,藝術氛圍極其濃厚。

勃蘭登堡門
柏林愛樂廳

在蒂爾加滕區的中心位置,一套全新四居室公寓的價格卻意想不到的美好。這套位於Lutzowstraße大街68號的公寓位於三樓,一面朝著Lutzowstraße大街 ,另一面朝向內部庭院。附近有柏林城市快鐵(U-Bahn),出行便利。

Lutzowstraße 68號外景
公寓附近的柏林城市快鐵站(U-Bahn)

進入公寓,有一條走廊通向第一間臥室,可以用作育兒房。孩子們在這個屬於自己的小天地裡,可以有更大的玩耍空間,也能集中放置一些他們喜愛的玩具和書籍。再向內走是家中最大的一間房,開放式的結構,涵蓋餐廳、客廳和閱覽室的功能。Loft風格的挑高天花板,巨大的落地窗戶可以眺望整個社區的街景。客廳的拱門通向另外兩個臥室,另一條小走廊通向廚房和帶有浴缸的浴室。

公寓內部:

這套公寓目前帶有租約,租金可觀。無論是購入作為長期投資,或是租約到期後用於自住,都是很好的選擇。您可移步至居外網https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息,或致電居外熱線400 041 7515垂詢。


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撰文:Qi Cheng

責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

不止劍橋 海外多所知名大學承認中國高考成績

撰文及制表:譚曉祺

2019年QS排名前百並承認中國高考成績的海外院校數量分布(不完全統計)

綜合報道,3月24日,一則“劍橋大學承認中國高考成績”的消息引起了網友熱議。根據劍橋大學官網信息,劍橋大學可以接受中國學生通過高考成績來申請入學,其要求是考生成績達到所在省名次排名前0.1%消息一出,網友留言笑稱“復讀還來得及嗎”。3月25日,劍橋大學微博回應表示,承認中國高考成績並不是劍橋新聞,已執行有數年,但劍橋的招生並不“唯成績論”,而是在考試成績基礎上對每一位學生進行綜合評估。

海外多所知名大學向中國學生拋出橄欖枝

據本網不完全統計,劍橋大學並不是第一所向中國學生拋出橄欖枝的海外知名大學。早在2009年,澳大利亞政府發布《關於中國高考的專題調研報告》,該報告向澳大利亞高校闡述稱,中國高考是一種選拔學生的有效方式,可作為澳大利亞高校錄取中國學生的標准。正是基於這份報告,從2009年起,澳大利亞部分院校在一定範圍內采取以中國高考成績作為標准錄取學生。

在QS世界大學排名(編者注:QS世界大學排名(QS World University Rankings)是由英國一家國際教育市場咨詢公司所發表的年度世界大學排名,是世界最受注目的大學排行榜之一。)前一百的海外院校中,澳大利亞有6所高校承認中國高考成績,占比較最高。其次德國、英國、加拿大、法國、新加坡、韓國也均有高校接受中國學生通過高考成績申請,其中有多倫多大學、悉尼大學、新加坡國立大學、南洋理工大學等知名院校。

2019年QS排名前百並承認中國高考成績的海外院校(不完全統計)

劍橋大學回應:不“唯成績論”

3月24日,劍橋大學校長斯蒂芬·圖普(Stephen Toope)在“大學堂·北大講壇”演講時就“劍橋大學承認中國高考成績”回應稱“我們之所以接受高考的結果,是因為我們希望使用盡可能多的信息來衡量劍橋大學的申請者,但高考的結果並不是唯一的參考指標。”

斯蒂芬·圖普說:“我們會進一步鼓勵推動學生,讓他在我們的體系中獲得最大發展,這就是我們的目標。所以在我們的面試裡,推薦信裡,還有導師的匹配上,都會有這方面考慮。其實高考只是我們最終衡量是否錄取的指標之一。”

劍橋大學官方微博就該消息做出回應

3月25日上午,劍橋大學也就此事做出回應:收到很多關於“劍橋大學是否承認中國高考成績”的詢問,感謝大家對報考劍橋大學的濃厚興趣。承認中國高考成績並不是劍橋新聞,已執行有數年,但劍橋的招生並不“唯成績論”,而是在考試成績基礎上對每一位學生進行綜合評估。其中包括鼓勵有志報考的中國學生,多參加科學奧林匹克競賽,或者SAT I/II或者美國大學預修課程考試(Advanced Placement Tests)。

海外院校擇生要求相似 高分是入場券

優秀分數是海外高校的入場券。從QS世界大學排名前一百的海外院校對中國學生的申請要求中可以發現,不單單是劍橋大學要求中國學生的高考成績達到所在省名次排名前0.1%,澳洲國立大學要求是各省高考總分的67%-93%,新南威爾士大學要求80%-88%,悉尼大學的最低要求為成績達到一本分數線。在新加坡承認高考成績的兩所大學中,其入學要求都為“優秀的高考成績”,其成績的高低決定了申請的難度。

學生綜合能力成為關鍵指標。除了劍橋大學鼓勵學生參加科學奧林匹克競賽外,據BBC報道,根據英國高校的申請流程,綜合能力也是多數高校考察的重要的一部分,其中包括中國學生的高中成績單、英語測試、視頻面試等。在美國,申請高校的學生還需要參加美國大學入學考試(ACT)或學業能力傾向測驗(SAT)。中國香港和澳門的大學在參考學生的高考成績以外,考生還需要參加學校單獨組織的筆試和面試,由學校根據考生高考成績和其他要求錄取新生。

政策利好為中國學生帶來了優惠的留學方案。近年來,中國與不同國家的學術交流越來越密切,為中國學生提供的留學政策也越來越多。如2005年意大利大學校長聯合會(CRUI)發起的“馬克·波羅計劃”和2009年意大利政府推出的“圖蘭朵計劃”。兩個計劃所涉的意大利高校均認可中國高考成績,且都專門為中國學生開設了優惠的留學方案,如通過“圖蘭朵計劃”申請的學生可免除意大利語要求,並提供豐厚的獎學金和助學金政策。

自2008年以來,西班牙教育部已經對中國學生的高考成績進行了認證。如果學生達到高考成績的50%以上,該成績可以轉換成西班牙高考成績並免於西班牙大學的入學考試。在德國,中國學生高考成績只要達到二本線,就有入讀德國大學預科的資格,通過一年的預科學習,可以直接升入德國的公立大學享受免費的高等教育


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歡迎點擊查看居外網上英國在售房源,或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民和房產投資的機會。

 


來源:人民網-國際頻道
責編:Zoe Chan

要找個經紀賣房、買房麽? | 居外專欄

“買房或是賣房,你會找經紀麽?”面對這個問題,很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代,房源都在網上,所有想知道的信息都可以查得,為啥還要花錢經紀呢?

就在剛過去的2017年12月1日,加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決,勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布,其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada),一定要再爭個高下,但就在法院剛公布判決幾天之後,至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格,有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已,因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克,我們也有信息透明的房屋買賣網站:Centris.ca。關於買賣成交價格,只要房子交易在公證師那兒已經完成,一般老百姓就可以上魁北克土地登記局(Registre foncier du Québec)花一點錢查到成交價。

顯而易見,這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨,無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽?不見得吧!

在剛過去的新年假期,和老朋友聚會時,我碰到了好久不見的王姐,聽說她去年換房了,我正想恭喜,卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個OFFER了,前兩次都走到了見公證師準備交易的地步,卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房,對價格和位置都滿意,也驗了房,最後雙方訂下了交易時間,所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現,這個房子周圍的園子,停車道等都不屬於現有房主,房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的,他只是使用而已。王姐去問朋友,才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的,他沒覺得有什麽問題,所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏,這可不是個小問題,萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦?她左思右想還是決定放棄。

沒多久,王姐又看中另一處房,和業主也談好了價格,也驗了房,定好了交易時間,就在買保險時,保險代理告訴她,她本來以為買的是排屋(TOWNHOUSE),但實際該房子在政府註冊的是公寓(CONDO),所以不能排屋賣給她保險,想買保險只能按公寓買,但是賣家又缺少公寓的文件,所以在這種情況下,王姐根本就買不到保險,即使隱瞞這一信息僥幸買到,出了問題賠付時,保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰,這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子,但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問:“你沒有找經紀買吧?”她說是啊。我告訴她,如果有買家經紀,王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題,有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件,向買家告知了所有的問題,並提出解決問題的相應辦法,比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等,最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭,感嘆說:“是啊,沒找經紀以為自己可以搞定,其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關,賣房是不是就可以不找經紀呢?
去年夏天剛放假,對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售(à vendre)”的牌子。我們做鄰居7年多了,怎麽他們就賣房了呢?上門一打聽,才知道,羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家,他們算了算,一年中冬天半年住在美國,在魁省的夏天還經常開車出去野營,住在家裏的時間都不到180天,想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的,他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價,老倆口定好價就坐等客人上門了。別說,來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來,沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少,有意向的買家沒有錢,再就是他們經常外出,根本沒空安排看房,有時約好了他們等一天,可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久,他們找到了經紀插牌賣房,房源直接上了網,才短短兩個月,就掛出了“售出(VENDU)”的標誌。

再見他們是搬家的那天,羅伯特告訴我,有經紀確實省事多了,他們不用接電話、管看房,更重要的經紀幫房子打廣告,為潛在買家作篩選,大大提高了賣房的成功率,這錢還是花得值的。

買房賣房,畢竟和買衣服、買電腦不一樣,幾十萬、上百萬的投資買賣,一輩子也不會有幾次,謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理,可以將房源放在最大的房屋買賣網站上,提高房子的成交率,另外根據協會要求,我們每年要進行專業學習,同時交納不菲的專業保險費,在交易中出了問題,保險公司會為有關損失買單,也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事,才能取得事半功倍的效果”,現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀,可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單,上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟,有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯:Adam Chen

 

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在日本購買房地產時利用【個人】名義好,還是【法人】名義好? | 居外專欄

在日本購買房地產時會碰到以個人名義購買好還是以成立法人再購買好的問題。只是購買1~2套小型物業的話並不會出現猶豫,但是購買套數越多,購買的金額大的時候就會出現剛才所說的問題。讓我們看一下個人和法人的購買時的差別。

對經費認識差異

【個人】……首先要區別是事業用費用還是家庭消費(私用)

【法人】……有關於法人的支出,原則上可以用經費計算

人事

【個人】……【青色専従者】的要求嚴格,對家族難支付薪水

【法人】……只要以法人的員工來雇傭的話,對任何人可支付薪水

薪水所得控除

【個人】……【收入-經費=所得】為基礎計算課稅對象的所得

【法人】……社長本身的薪水可以成為法人的經費,所以不僅可以減少課稅所得,而且社長個人也可以用【薪水所得控除】(上班族的經費概算)受經費認定

 生命保財產

【個人】……控除的上限被設定(例:生命保險控除最高為4萬日元),可以控除的金額非常有限

【法人】……支付的保險費當中,註銷費用可以作為經費

 稅率

【個人】……所得稅是5%~45%的累進課稅

【法人】……含地方稅約25%(輕減稅率)~45%左右

 《法人所得 

 個人所得稅的速算表

青色虧損金的結轉

【個人】……3年

【法人】……9年

當營業利潤呈現為虧損的時候,法人可以把虧損金額納入到次年的利潤當中,最多可以延長到9年。個人則最多為3年。

其他

・記賬等業務量是不會有太多的差距

・對外的信用很大的差距-貸款是法人有利

 結論在日本,有很多的稅理士說按課稅所得(900萬日元以上)判斷成立法人的時間。不過,我個人認為成立【法人】購買房地產有很大的益處,要是猶豫【個人】或【法人】的話,可以隨時詢問。接下來,讓我們用具體的實際的投資物業做簡單的解釋。

以個人名義購買

・價  格:    350,000,000日元
諸費  約16,000,000日元
・合      366,000,000日元(全款現金支付)
・年租金:   20,772,000日元
營費    約2,500,000日元(管理費+委托費+固定資產稅等)
N O I     18,272,000日元(房地產純收入)
折舊    約6,500,000日元
所得   11,772,000日元
所得稅:    約2,348,000日元(稅率33%,控除額1,536,000日元)

以法人名義購買
所得  約4,000,000日元※前提是把課稅所得壓縮到4,000,000日元
所得稅:       約880,000日元(稅率22%)
・稅差   約1,468,000日元

可以看得出利用【個人】購買和【法人】購買有很大的差異。要是買這樣的一棟物業的話,以【法人】名義購買可能更為有利。

另外,大家有一定的經濟實力,並打算在日本獲得經營·管理簽證(長期居留)等為目的的話,建議大家一開始在日本設立法人之後再購買房地產。

責編:Adam Chen

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魁省兇宅,可退可賠! | 居外專欄

這兩天微信上看了一篇題為《香港兇宅經濟學》的文章,挺有意思。

文中談到一般“兇宅因為死過人,非常晦氣,不管是租還是買,價格都會低於市場價。”據香港專門投資兇宅,人稱“兇宅大王”的名人伍冠流先生經過多年實踐經驗,還總結了一套獨特的兇宅經濟學,稱:

“跳樓自殺的兇宅,合理價格應該是市場價的7折左右:因為在與買家談價時,可以強調死者沒有死在房間內。他殺及含怨等非自然死亡的兇宅,價格要打4折至5折。”

不過這些年來,隨著人口增漲,在香港這個寸土寸金的地方,這樣的兇宅經濟學已經漸漸失效了。很多發生過震驚全港慘案的兇宅反而十分搶手。據香港媒體統計,《射雕英雄傳》中飾演黃蓉的翁美玲開煤氣自殺後,她的“兇宅“在33年間被轉賣過8次,2017年以900萬港幣再度售出。

看完了香港兇宅由賤變貴的命運變遷,不由想起魁北克的兇宅,顯然因為這裏地大人稀,它的命運還是符合兇宅經濟學的基本規律。

就在2017年7月,一起兇宅案在魁北克歷經3年的法庭審理,終於以買家在買房6年後成功取消買房合同結案。

2011年,安妮·奧克萊爾(Anne Auclair)在魁北克城莫雷恩街(rue des Moraines)購買了一棟平房,先是出租,後自己搬入定居。3年後,她從租客口中得知,2010年原房主在自家地下室上吊自殺。在得知這一消息的一瞬間,ANNE說:”地球仿佛已經停止了轉動。“她說,她知道因為自己的信仰,如果知道這個自殺事件,她是決不會買下這房子的。”雖然很多人並不在意,這讓我很惱火。“

於是她開始了漫長的司法程序。Anne Auclair起訴賣方、經紀人和房地產公司。她堅稱,如果知道這是兇宅,她決不會買這個房。檢驗證據時,賣方的賣房聲明中,在回答:“據你所知,大樓裏是否曾經有過自殺或暴力死亡?”賣家勾選了“否”。其中一名賣家在法庭上稱:他是遵循了經紀人的建議,隱瞞了自殺這一事實,因為被告知這會影響房子成交。經紀人隨後在魁北克房地產經紀自律組織(OACIQ)承認有罪,因未能確定自殺已被宣布而被罰款四千元。最終ANNE成功取消了她的買房合同。

象ANNE這樣的兇宅案在魁北克還發生過好幾次。魁北克是整個加拿大裏唯一一個省,明確要求房地產經紀必須向買家明示該物業是否與死亡,自殺,謀殺,艾滋病等嚴重疾病等有關的信息。如果買家事後才發現這些相關信息,可以向法院提出買賣合同無效,並要求精神賠償。作為法院,也多次在同類案中明示,賣方或代理人漏報自殺或暴力死亡的事件構成欺詐,因為在房屋買賣交易中,物業裏發生自殺或其他暴力死亡是可能影響交易的一條信息。如果沒有這些信息,潛在買家就無法做出明智的決定。在沒有得到全面信息的買家即使簽下了買賣合同,這種合同是有缺陷的,因此無效。

所以在魁省的兇宅命運還是兇多吉少。地產評估師Sylvain Bigras曾在蒙特利爾北郊進行了一項研究。根據她的計算,在家中自殺造成該部門評估的房屋銷售價格平均下降12.5%。

低過正常價格的兇宅你會買麽?估計很少有人願意嘗試。不過就是不小心受騙買了,沒關系,在魁北克,可以退房,也可索賠。

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中國買家抄底瞄准大溫哥華豪宅:詢盤增三倍 出價沒商量

外國抄底買家瞄准了三年下滑後的大溫豪華住宅市場。中國房地產門戶網站,以及溫哥華經紀人均表示,在中國買家突然飆升的推動下,西溫哥華豪宅市場正在反彈。

本月,西溫的“小屋”售價為340萬加元,超過其評估價值60萬元,購得者為北京買家,而全球房地產最大的中國房地產搜索引擎對西溫哥華住宅的詢價激增。經紀人表示,這表明,在高峰期價格下跌40%之後,卑詩省的豪華住宅市場可能會復蘇。

居外網:西溫中國買家興趣飆升 

中國最大的房地產網站門戶網站居外網(juwai.com)首席執行官兼董事羅雪欣(Carrie Law)表示,西溫哥華中國買家的興趣飆升。

1月份,豪宅的查詢量比一個月前增加了三倍。這是一個很大的比例增長,相比以前很低的基數而言。它似乎支持代理商的反饋,即抄底購房者正在尋找西溫的廉價豪宅,”羅女士說。

羅女士表示,在卑詩省的大溫地區,中國對豪宅(價值200萬加元或以上)的詢價在2018年後萎縮了66.1%。政府將外國購房者稅提高到房屋價值的20%,這種稅是世界上最高的。

豪宅經紀人:Open House擠滿中國人

西溫豪宅房地產經紀人克拉拉·哈特裡(Clara Hartree)本月在西溫出售位於872 Sinclair Avenue的豪宅時看到了這一變化。

“我得到Sinclair的三個offer都是來自英語水平有限的新移民。他們的房產經紀告訴我他們來自北京,”西溫哥華Re/Max的經紀哈特裡說。

評估價為280萬加元,上市價為440萬加元,居外網發言人稱為“小屋”的872 Sinclair以340萬加元的價格成交。

三名北京買家在拍賣會上投得這座位於西溫哥華872 Sinclair的房子。它在3月份以340萬美元的價格成交,比估價高出60萬加元。

居外網有大量溫哥華在售房源,立即查看

“我在西溫的open house裡擠滿了中國人,”哈特裡說,他一直在賣西溫的房地產長達32年。“聰明的抄底買家正在注意到所有的價格下降並利用了這一點,這很可能表明目前已經到了市場底部。”

和其他西溫代理商一樣,哈特裡表示,外國買家正在打一場硬仗。

“買家們並不靈活,他們購買的時候很冷靜,”她說:“他們堅持他們的出價,我的大多數買家在他們開始提供offer時至少有三種選擇。如果他們得到‘ 不’ 或者還價,他們會去看下一個掛牌的房子。”

華人經紀人:購買豪宅為中國人和伊朗人主導

西溫哥華Maxwell Westcoast Realty的豪宅房地產經紀人麗莎·孫(Lisa Sun)表示,一些買家正在獲得“難以置信的交易,而這些交易是直到最近才預期得到的。低報價是現在的規則,一些賣家正在調整他們的預期。”

“兩天前,我在我的一套上市價為1,080萬加元的房子獲得了650萬加元的報價,”孫在3月14日表示:“我的賣家直截了當地拒絕了。”但是,她補充說,有一些賣家是願意交易的。

“Michael Buble在西溫的房子以690萬加元的價格上市,並在2月份以510萬加元的價格出售,該房的政府評估價為710萬加元,”她指出。

西溫哥華房屋的銷售額比2016年下降了40%。去年,13套房屋的銷售額超過700萬加元,而2016年為46套。

物業位於大溫哥華伯恩比(Burnaby)市中心麥凱(McKay)6080大道上的車站廣場4號樓,是一套獨一無二的雙居室加書房單元,非常受歡迎。2臥2衛房型,面積86平方米,現只售約¥468萬。
居外物業編號:46563555 點擊查看房源信息

根據大溫哥華房地產協會(REBGV)的數據,2月份典型的西溫哥華獨立式住宅的基准價格比一年前下降了16.7%,比2017年2月的價格低了21%。經紀人估計,豪宅價格自峰值以來下跌了兩倍。

“為什麼賣家會從他們的價格中削減40%的折扣?許多投資者或建築商持有太多庫存。隨著新稅收的增加,持有成本變得無法承受。他們願意讓房屋價格遠低於市場價格,”孫說。

“西溫哥華的超豪宅購買一直由中國和伊朗買家主導,”孫補充說,估計這兩個團體占這類銷售的70%。

建築商:高端新房市場突然掉頭

定制豪華住宅建築商尤裡·摩根(Yuri Morgan)是西溫哥華Eurohouse Group的執行合伙人,他表示,高端新房市場突然掉頭。

“在過去的六周裡,我們獲得新房的查詢次數至少比去年10月,11月和12月增加了一倍,”他在3月12日表示。

“銷售量已經開始增加了,我們正在對新建築進行更多的調查。”

西溫哥華Point Grey精美的新建豪宅,橫跨Spanish Banks海灘,一覽無余的海洋和山脈景色。 占地3層,5,019平方尺,4臥室,6個浴室,展示了精湛的設計和現代奢華。房價約¥ 7,992萬。
居外物業編號:46616376 點擊查看房源信息

卑詩省對外國買家的高額稅收不是由買家承擔,而是由賣家承擔的。經紀人哈特裡解釋說,她的一位外國買家有550萬加元的限額,包括所有稅款。因此,她出價400萬加元去購買掛牌價格為500萬加元的房子,計入20%的稅率在內。

“額外的100萬加元將由政府收取,而不是給我們當地的賣家,”她說。


居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站,有超310萬講華語用戶,平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台,並榮獲著名“紅鯡魚”(Red Herring)全球百強創業企業獎。
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來源:超級生活網
責編:Zoe Chan

買房了,要交的那些稅你都明白麽?(連載之四) | 居外專欄

一連說了好幾期關於房屋的有關稅種,在本篇將畫上句號:

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時,學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是:2017年7月31日,星期一,和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了,第一次發的有兩聯,所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話,就要支付所欠稅款的利息,利率是15%!!!所以別忘記交了。(筆者寫完稿子想起好像就只交了一次,找出當時的單子,真的是只交了一次,所以馬上上網交了第二筆,不過已經過期5個月了,應該會有罰款了:( )所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說,如果是自住屋,在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅,而如今它已經升值到了100萬元,那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值,他需要為增值部分繳納23%的稅款,這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題,你可以有兩條解決之道:一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前,盡快把它賣給你的繼承人。

那麽,交了這麽多稅,有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有,除非你是在家工作的人,另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項:

1、利息

利息支出,通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言,可用於稅收抵扣的利息支出包括:購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是,用於自住的物業並無此項稅收優惠,即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子,一套自住一套出租的業主,就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下,提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下,如果你意外中了一筆30萬的獎金,你想用這筆錢投資於一處出租屋,同時,你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是,先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款,然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人,那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例,申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租,那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出,維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年,全額進行稅款抵扣。比如:重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用,都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失 

需註意的是,抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險,基本都可獲得稅收抵扣,比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務,雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的,支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用,也可視做運營支出,一並在稅收抵扣中進行減免。

此外,共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支,亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級,創造耗能更少、居住更舒服的環境,政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家,而搬家時所產生的費用,有時也可以拿來抵稅。

通常,如果你為了開始了一份新工作、新買賣,或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方,那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下:旅行費用,比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費,車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外,舊住所賣出前的空置期內的按揭利息,房產稅和保險也可以用來抵扣,最高上限為5000元。

責編:Adam Chen

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怎樣在日本獲得中長期居留簽證 | 居外專欄

想在日本就勞或長期停留日本國內的時候(超過90日以上),需要在日本獲得中長期的在留資格。

在日本擁有中長期在留資格的外國人超過260萬人(2018年,表-1)以上。最多的是永住者。不過永住者的簽證最難獲得。因為,想要得到永住者簽證需要一定時間和努力。日本並不是一個移民國家。所以,不是投資一件或幾件房地產就可以得到簽證這麽簡單。

下面簡單的介紹一下在日本取得長期居留簽證時常見的幾個種類和在留期間。

  • 留學

去日本時,最普遍且最初選擇最多的應該也是留學。

在日本的大學以及日語教育機關上學的海外學生需要取得「留學」的在留資格。在留期間一般為3個月到4年3個月不等。筆者也是從留學開始了日本的生活。畢業日本的大學等學校之後,要是在日本就職,需要把「留學」的在留資格變為就勞簽證。

  • 技術·人文知識·國際業務

在就勞簽證當中人數最多的是有關「技術·人文知識·國際業務」的在留資格。在留期間為5年,3年,1年或者是3個月。在留資格的工作範圍包括理工學,自然科學,法律學,經濟學,社會學以及其他人文科學的技術,所以大部分的留學生畢業之後在就職的公司取得的在留資格最普遍是這一類。據外務省2018年統計,在日本持有「技術·人文知識·國際業務」資格的有212,403人。

  • 家族居留

是在日本取得就勞簽證以及留學簽證的人為了讓撫養的配偶者以及孩子一起生活時認可的一種在留資格。在留期間為3個月到5年不等。

  • 日本人配偶者等

在留資格申請人為日本人的結婚對象(夫或妻),或者在留資格申請人為日本人的子女以及特別養子女時可以申請的在留資格。

  • 技能

在特定的行業(例如;廚師,建築技能者,飛行員,體育指導者,酒的鑒定師/調酒師)擁有熟練技能的人在日本取得在留資格時取得認可的一種在留資格。在留期間有3個月,1年,3年,5年。

  • 永住者配偶者等

類似於日本人配偶者等的在留資格。在留資格申請人為永住者的結婚對象(夫或妻)以及子女時可以申請的在留資格。在留期間一般為6個月到5年不等。

  • 經營·管理

在日本經營貿易以及其他事業或從事該當事業的管理活動。例如:企業的經營者,管理者等。在留期間一般為3個月,4個月,1年,3年,5年。2018年現在,在日本擁有經營·管理在留資格的人有大約25,000人(表-2)。每年新增的「經營·管理」簽證的平均不會超過3,000人左右。

有很多投資家問,《在日本買房地產可以得到簽證嗎?》這個問提。我可以這樣跟大家講,說買房地產(包括民宿投資以及簡易住宿所)肯定可以幫你做簽證打口號的業者要真的註意一下。因為作為經營·管理簽證有很多限制和條件。

取得經營·管理在留資格的條件

◆要從事經營·管理活動

◆安定且可持續的事業

◆事業的規模要超過一定的標準

◆要有經營事業的事務所

大家要知道購買房地產(投資房地產·民宿·簡易住宿所)和得到「經營·管理」簽證不是同等的事。需要把他們分起來看待。這樣才會正確的判斷自己想要得到的最終的目標是什麽。確實購買房地產可以得到長期的在留資格這是再好不過。不過不是以事業去發展的話,拿到在留資格也只能說是幸運。那這幸運是否持續到日後的更新以及延期呢?答案大家都心知肚明。

自己想要的只是海外的簽證或居留權,您可以選擇日本以外其他的國家,有一些國家是真的可以購買房地產就可以拿到簽證。要是想在日本得到「經營·管理」在留資格需要選好自己的合作夥伴。在日本做生意有很多種類。例如:

  • 開連鎖便利店
  • 開飲食店
  • 開貿易公司
  • 經營酒店·旅館

以上都是有效的獲得「經營·管理」在留資格的一個途徑。不過大家可以看到這些生意和房地產是有息息相關的。另外,作者本身也曾為了開飲食店在日本有深造的經驗。希望可以給大家有建設性的提議。做生意確實需要有一些起步時的資金。不過除了資金,我個人認為想做好生意最基本的條件是第一是要選擇自己想要做的行業,第二是選擇自己懂得或者是自己做過的行業,第三是對社會有正面影響力的。只有這些方面都得到滿足,才能在生意上取得成功的可能性越大。稍微有些抽象的語句,不過,希望可以帶給大家一個好的提示。要是覺得在條件當中有自己不足的,可以找專業人士去商談。

責編:Adam Chen

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