2018年日本土地价格最贵是哪里? | 居外专栏

 

土地价格的一物四价-

长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地,土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束,这个神话也被打破了。在长达近20(1990~2006)年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元(从1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※数字来源于内阁府的国民经济计算

各地区的土地价格是随着经济的发展和供给状况有一些波动,不过一些地区的土地价格则是不被动摇的。那就是东京的银座和赤坂地区。

在日本每年7月,国土交通省会以当年的1月1日为基准,发布标准地点的土地评价价格。

在2018年国土交通省发布的公示价格中可以知道,在商业地当中最贵的是12年连续蝉联的京都中央区4-5-6(山野座本店),每平米的价格是5550万日元。可谓是一寸土地一寸金。

(来源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商业地,在住宅地价格最贵的是京都港区赤坂1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的价格是4010万日元。另外,在全国住宅土地价格排行榜中进前十名的东京都可以说是独揽一方。

(出所:国土交通省)

在日本,同样的土地有不一样的评价价格。不只是一般的客户不太懂得,作为房地产行业的专业人员也有不懂的人。首先,让我们看一下土地价格一物四价所指的四价什么。

  • 实势价格

实势价格指的是,实际在土地交易当中成立的价格。没有特殊的情况下交易价格一般和公示地价不会有太大的相差。不过每一片土地都是独一无二的,交易价格也由当事人而定,所以交易下来的价格离公示价格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示价格

国土交通省以1月1日为基准,评价标准地点的公示价格。公示价格作为路线价以及固定资产税评价额的基础,可以说是一个非常重要的指标。

  • 线

为了计算遗产税和赠与税,国税厅制定了基准价的路线价。价格大约为公示价格的80%。

  • 固定资产

固定资产税评价额是市役所等自治体为了计算固定资产税/登录许可税/房地产取得税而独自评价的金额。价格大约为公示价格的70%。

以下是可以在网上查找土地价格的有效的网页。

・公示地价   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路线价    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定资产评价额:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是对日本的土地价格有所了解了呢?了解土地价格不只可以计算有关于土地的税金,而且也可以在购买以及销售房地产时提供重要的依据。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

高净值人群对私人定制住宅的需求 | 居外专栏

 

拥有超过 22 年设计经验的英国建筑师克里斯·戈弗雷(Chris Godfrey)为国际高净值客 户提供建筑和室内设计服务,五年前开始在亚洲开辟新的旅程,将最好的居住体验带到中国。

2014 年,戈弗雷先生受世界排名第一的酒店设计公司 HBA(Hirsch Bedner Associates) 的委托,创建了一个专注于高端住宅设计的精品部门–HBA Residential。克里斯在对亚洲文化的热爱的驱动下在新加坡设立了公司总部。2017 年,克里斯在伦敦建立了第二家工作室,旨在为世界上独具慧眼的客户创造独特而有品位的住宅。

当被问及为什么选择把公司总部设立在新加坡时,克里斯说:“我对亚洲和中国的悠久文化和历史深深着迷。公司总部位于充满活力、现代化和具有战略定位意义的新加坡,这方便我们到访周边地区,与客户沟通。在新加坡,我可以为来自中国大陆香港、印度、俄罗斯和东南亚等地的客户提供服务。在伦敦,我们为欧洲、中东、非洲和美国东海岸服务。凭借这两个设置于东方及西方的工作室,我们不仅能够为亚洲客户带来最好的英国设计;还能将我们对欧洲尤其是伦敦的深入了解与我们对中国客户需求的理解相结合。这种精髓和经验的结合为我们的客户带来了无与伦比的住宅设计服务。“

克里斯享受为亚洲客户提供建筑和室内设计服务的过程。一方面,他很自豪能将精致的英国建筑和室内设计带到亚洲;另一方面,他沉醉在亚洲不断研究和学习的过程。

克里斯赢得了许多中国客户的信任,这些客户都是在房地产、金融、零售和其他行业中 成就卓越的风云人物。他从与这些客户的讨论中受益匪浅。尽管克里斯已从业二十多年,但他并没有满足于自己在业界所获得的光环与成就。他总是将每位新客户视为最重要的客户,每个设计视为一件珍贵的艺术品,并努力地超越自己。

通过这次采访,让我们走进克里斯的设计世界,了解他对高净值客户的需求和品位的深入诠释。

 

  1. 您如何与世界各地的高净值客户合作?当您为高净值客户设计定制住宅时,他们通常的需求是什么?

多年来我一直与高净值客户合作。每个客户都是独一无二的,每个家庭的特征与核心价值观都不尽相同。然而,所有人都对隐私、舒适感、亲切感和安全感有着共同的需求。安全感的泉 源是一个既可以和家人聚在一起、也适合怡然独处的地方。

我们的客户都非常精益求精。当与这样高素质的客户合作时,我们会通过洞察并超越他们的需求来建立信任。 一开始,我们了解客户的背景、兴趣和抱负,充分全面地理解客户的个体特征。如果你能明确地知道客户的需求,你就能满足这些需求。

 

  1. 与他们合作的最大挑战是什么?

在与超高净值客户合作时,我们意识到时间永远是至关重要的,因此我们所做的一切都 必须非常简洁和精确。我们的客户眼界开阔、经验丰富。他们经常接触到高品质的设计环境, 例如最好的酒店和餐厅等。每个人对奢华的定义不同。是什么触发他们的情感?家庭方面的驱动力又是什么?他们从功能和情感需求上如何看待这个住宅?我们尽量收集并理解这些信息,然后给出我们认为更有共鸣、更触动人心、更经典的设计。因此,我们的挑战在于快速而精准地诠释项目的核心价值。

另一个挑战是我们总是试图争取时间。时间缔造品质,而品质是我们一直追求的东西。由于这些高净值客户的时间很宝贵,通常我们与客户直面交流的时间有限,,令打造项目的时间也更为紧凑。

在处理客户需求时我们要两方面的衡量。一方面,我们要全面了解客户,另一方面,我们要保护客户的隐私。我们的伦敦团队最近为一位国际商人在伦敦的圣约翰伍德区设计他的宅邸。我们希望为客户打造一个可以“做回自己”的空间,这与他商业舞台形象的需求截然不同。我们需要确保提出正确的问题,以便最好地了解他们的独特情况,同时尊重客户的隐私。

对我来说,挑战是鼓舞人心的。我相信设计师应该首先挑战自己。挑战越大,项目的结 果就会越好。

  1. 与超净值客户合作时,最重要的技能是什么? 

首先,倾听是最重要的技能。通过倾听、诠释和反馈得出的设计远远超过没有倾听过程 的直接设计。你不只是遵从别人的需求,你应该加以吸收并创造出一个更高水平的作品反馈给他。奢华的设计是完全主观的。我们的价值在于原创性,我们只为您创造出属于您的住 宅。这一切的关键是我们如何提炼并创造出既能满足客户需求又具有高度原创性的作品。 因此,平衡就是另一项非常重要的技能。

此外,耐心也是必不可少的。这本身不是一个技巧,但耐心对作品的完成度是很有助益的。

  1. 中国客户与其他国家的客户之间是否存在明显差异?

是的,当然有。我经常说,中国的魅力在于它不仅仅是一个国家,它本身就

是一个世界。与其他任何地方不同,它拥有延续了几千年,从未间断的历史传统。因此,中

国人是非常独特的。虽然在中国内部的不同地域也存在很大差异,但几乎所有人都深深扎根 于中国特有的文化中。

我们的客户非常国际化,与之合作的中国客户都非常自豪于他们的文化,但同时他们也具备国际化的品位和视野。

但归根结底,人的本质都是一样的。当我们设计住宅项目时,我们会遵循人类共通的根本生活原则。人们基本上需要相同的东西:住所、舒适性、安全感以及可以悠然独处的空间。

除了共通的需求外,当然还有文化因素。我认为客户与客户之间有较大的需求差异是正 常的。有些需求非常实际,有些需求是来自于历史和文化,这些都是要被装进 “设计熔炉”里的素材。

  1. 您如何看定制设计与奢侈品牌? 

我一直认为奢华是主观的,是通过创造提炼出来的而非单纯的获取。对我来说,奢侈品可以是舒适和宁静。这些原则可以用禅意或极简主义的方式表现出来,并且仍然是奢华的。奢华也应该是特别打造的,比如是用于展现扣人心弦之景色与光影的窗口,或是提供完美阅读时光的一把椅子。

对于买得起任何心仪之物的客户而言,他们对自己的定制住宅有着象Saville Row 西服一样的高品质追求 ,那正是我们所提供的服务。我们提供的不是现成的采购品组合的作品,而是完全量身打造的定制设计。它就像我们的客户一样,是独一无二的。设计的体验和过程本身就是奢华。

在我的印象中,奢侈品牌的力量在中国依然有很强的势头,但这种趋势正渐渐让位于个性化。品牌标签并不像以前那么重要,人们越来越欣赏产品的独特性、起源、工艺和创造,这与我们一直追求的东西是一致的。 

  1. 能否请您分享一下为高净值客户创建定制住宅的具体经验?

我们目前有一个位于上海周边的项目,客户是中国着名时装集团的总裁,他同时也是一名时装设计师。

客户在他幼时成长的地方买了一块土地,并委托我对这座私人宅邸做建筑设计和室内设计。他非常英俊,穿着也很有品位。我们一见如故。经过与客户的深入沟通和接触,我发现客户在他的职业生涯中取得了非凡的成就,备受公众注目。然而,他的内心深处仍然有一片净土。

客户选择在他儿时的故乡建造一个私人住宅。一方面,他热爱他的家乡。另一方面,住 在这里可以给他带来童年的美好回忆。

他向我展示了法国路易十四国王的巴洛克式宫殿的照片,并说这是他想要的。图片上 的宫殿非常古典,满布华丽的装饰。但现实生活中,他很现代,衣着也很时髦。我说:“您向我展示的图片和我眼中的您很不一样。这就是富人在建房时常有的的概念或误区 – “每个人都这样做,所以我也这么做。”

我说:“您介意我花四周的时间向您展示我认为属于您的建筑吗?” 然后我离开了一个月,为他量身定制了专属于他的设计。

我们保持建筑物的整体大小,比例都相同,但是删除了所有不必要的繁复细节,简化并加强了建筑的特色,采用“以简驭繁”的方法来成就奢华。我们让住宅更加独特、更加宁静、更符合客户的个性。也让建筑变得更加经典,不会过时,因为它不受任何年代的既定风格所限制。

他无法相信我用富于经验的判断诠释了他,展现了他真正想要但却无法表达的内容,这让他印象深刻并且非常满意。

该项目目前正处于建筑动工阶段。客户对初稿设计非常满意,特别是对奢华设计的解读,以及将现代元素与他的家族传承相结合的部分。

克里斯相信:如果建筑师想要创造满足客户需求的设计,对客户从心理上和根本上的了解至关重要,这才可以打造出客户真正喜爱并世代承传的住宅。

责编:Adam Chen

国际建筑师分享为高净值客户打造豪宅的故事

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲房价持续下滑15个月 是时候抄底了吗?

根据国际清算银行的统计,在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,并且一直处于上涨周期,没有出现过连续三年的下跌。

但自2018年以来,情况发生了明显的变化,根据不同机构的估算,去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%,悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示,2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时表示,由于受到一系列的政策限制,购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期,那么当地房产还值得投资吗?

图源:澳大利亚统计局

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后,大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升,2011年~2017年,每年平均涨幅约8~9%。以房价最高的悉尼为例,当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元(最新汇率:1澳元=4.87元人民币)。相比之下,澳大利亚统计局数据显示,悉尼平均年薪还不到9万澳元。

为了抑制失控的房价,减少高家庭债务带来的信贷风险,澳大利亚近几年来实行了多项调控政策,比如提高首付标准和贷款审批门槛。此外,由于20%的购房者来自海外,海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎,与此同时,这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州,外国买家的印花税是当地买家的一倍,达到了8%。另外,外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2%。维多利亚州的情况也类似,外国买家的印花税为7%,当地买家只有3%。不仅如此,2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策,的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示,2017年,住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二,仅有13198例,2016年同期为40149例。同时,2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65%。

外来资金流入的减少,虽然有效地减少了房市泡沫,但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示,2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点,为2013年9月以来的最低水平。

同时,澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算,2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%,而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本,去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看,据房屋产业协会(HIA)的数据,去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7%,仅为4622套,创下2001年以来最低值。

图源:房屋产业协会(HIA)

2019年:抄底?还是观望?

惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称,2019年澳大利亚房产将进一步下跌,不过跌幅较2018年会略有减缓,约为5%;而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势,最大跌幅或达到两位数。不过,考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量,该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。

今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日,澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示,澳大利亚房市持续低迷,全国住宅均价环比下跌1.0%,较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗(Shane Oliver)。他认为房价还会进一步下跌,直至2020年,比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘,因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策,并非加息或经济衰退所引发,而调控政策可能会随着政府的更迭而改变。

事实上,面对持续下降的房价,澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月,澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布2019年1月1日起,取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制,并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副主席德贝尔(Guy Debelle)也曾发出警告称,在房地产市场低迷期间,大银行不应过度限制贷款,否则可能吓退借款人,对经济造成负面影响。

此外,尽管当地房价暂时没有回暖的迹象,但租金收益率却不降反升,即租售比仍在上涨,这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据,2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%,与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%,同比都在上升。

巴兰加鲁一号(One Barangaroo皇冠住宅(Crown Residences标志着澳大利亚首批完全整合型六星级酒店品牌住宅已隆重登场,将悉尼歌剧院和海港大桥组成的开阔美景与全新六星级皇冠度假酒店的奢华空间完美地结合到了一起,为澳大利亚和国际顶级住宅物业树立了新的标杆。
居外物业编号:45266927 点击查看房源详情

其他的利好因素还包括,根据澳洲联储预计,2018年、2019年的经济增长率都在3%以上,高于2017年的2.2%。同时,住房贷款利率仍旧维持在低位,2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3%,平均折现浮动利率为4.55%,基本与2017年同期持平。

图源:世界银行

罗雪欣对第一财经记者表示,澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国,尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降,但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一,尤其在2018年第四季度,中国买家的询盘量已开始明显回升。

她认为,由于受到一系列的政策限制,购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示:“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”,一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动,积累已久的需求就会迅速爆发。


居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。
欢迎点击查看居外网上更多澳洲在售房源,或致电 400-041-7515 谘询澳洲留学、移民和投资的机会。

 


来源:第一财经
责编:Zoe Chan

如何快速登陆加拿大温哥华?这一“神操作”又快又省 | 居外专栏

温哥华,作为加拿大西部第一大城市,全加第三大都会,加拿大西岸最大的工商、金融、科技和文化中心,各项世界最佳居住城市中名列前茅的它,当之无愧为华人移民首选的居住城市。

加拿大护照

在这里,冰川海湾、绿树成荫,堪称最富裕的绿色住宅城市;在这里,教育优势突出,不列颠哥伦比亚大学在全世界排名22,西蒙菲莎大学被评为加拿大最佳综合大学;在这里,有着加拿大乃至世界上最美丽的自然环境;在这里,多种文化交汇,有助于新移民融入和产生归属感;在这里,华人比例约11%,有“中国人的第二故乡“之称。

居“温”不易,毕竟移民竞争日趋激烈!那么,如何才能快速登陆加拿大、把家安在温哥华,让家庭的幸福在温带海洋性气候的吹拂下开花结果?

登陆温哥华的“快车道“

开门见山,该项目是专为想要移民加拿大的人提供快速移民通道——温哥华移民项目。

只需在温哥华开展生意,最快3个月即可登陆温哥华!

该项目的门槛并不高,只要在过去10年中有3年及以上的企业主或4年的管理经验即可申请;

△图左为Jimmy Mitchell先生

前加拿大驻上海总领事馆领事、现外联出国加拿大项目总监Jimmy Mitchell先生表示:经营与自己国内背景相关的行业,可以获得额外加分;

如果不相关,从事以下行业也可以获得特别加分:农产品、科技和绿色经济,林业,运输,国际教育,生物医药,采矿和能源,天然气,旅游目的地,增值加工业等,圆梦温哥华基本上铁板钉钉!

申请人必知的三重优势

相比加拿大诸多项目,温哥华移民项目优势相当突出——速度快!投资少!居住好!

速度快:3个月即可全家登陆定居温哥华,子女即刻享受当地教育。相比大家所熟知的魁省移民项目,时间至少提高了10倍。堪称目前加拿大诸多移民项目中的“超音速”。

投资少:根据实际经验,温哥华移民项目规定至少投资40万加币以上。一方面,投资款用于创立公司,生意是自己的,是可以带来盈利的;另一方面,相比魁省120万加币投资金额、5年时间或一次性花费35万加币,谁最划算?一目了然。

居住好:无需像其他项目申请人那样克服重重困难定居温哥华。该项目可以实现快速登陆,孩子去温哥华读书,全家在当地边经营生意边办移民,快速实现梦想的机会就是现在!

责编:Adam Chen

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

15天获批美国绿卡的快速通道,到底哪些人可以申请? | 居外专栏

随着经济全球化的不断推进,移民成为众多中国家庭的必然选择,这些选择移民的家庭或是为了下一代能够享受到更优越的教育资源,或是为了更大的职业发展。

说到移民目的国,美国最受青睐,赴美移民的人士络绎不绝。无语言、学历、年龄限制、无行业类别限制、无需美国雇主担保、无需在美投资、一步到位拿永久绿卡美国杰出人才项目(EB-1A)已然成为了年度黑马。

美国杰出人才移民简称EB1-A,被誉为各行各业人才专属快速移民通道,只要申请人能够满足美国移民局规定中的若干条件,想要获得美国绿卡并不是什么难事!

到底哪些人可以申请EB-1A?

移民官并非精通每个领域每个行业,也不是各大领域的专家,所以我们追求的不是专业知识上的杰出,我们需要做的只是满足移民局规定的10个条件中的3个即可。符不符合,够不够格,还是需要交给专业的机构来判断。

比如,听到“宠物美容师”“厨师”“游戏选手”这些专业人士都能通过美国杰出移民项目成功获批拿到绿卡的时候,你是否也是一脸不可思议?

该项目主要宗旨就是吸引并招揽世界上优秀的人才,不管你从事哪一行业,只要你能够证明自己,就可以申请。

那么到底哪些人,哪些行业可以申请?

➤科学类:医师、医学家、各学科正副教授、各级科研机构和公司高级工程师、高级程序师、计算机专家、有专利应用的技术人才等等等

➤艺术类:画家、书法家、美容师、厨师、摄影师、策展人、主持人、纹身艺术专家、瑜伽专家、动物造型师、彩妆造型、人体造型、凋塑、动画设计、建筑设计、平面设计、音乐、舞蹈、曲艺、乐器、作家、编剧、电影业、娱乐业、游戏等等等

➤商业类:企业家、公共关系专家、公司高管、市场营销专家、旅游、零售业、连锁经营、仓储物流业、房地产等等等

➤体育类:运动员、体育教育者、体育管理、体育医学、运动康复、体育经济管理、教练、裁判等等等

➤教育类:教育家、胎教专家、学龄前语言教育专家、艺术教育、特殊教育、教育理论家、记者、杂志报刊、讲师、培训师等等等

——————

配额多、审批快是EB-1A的一大特点,最快只要2天即可获批!毕业于耶鲁大学法学院的Eric,作为职业律师从业15年,并了解移民生活,众多国内企业高管向其咨询美国移民EB-1,并在他的专业指导下成功获批,登陆美国。

Eric

毕业于耶鲁大学法学院

职业律师,从业近15年

比如下边这名普通的国内企业家,凭借自己的从业经历,仅仅15天即完成快速移民美国!简单感受下:

最新成功桉例

企业家林先生-仅15天获批

满足标准:重要角色、奖项、媒体报道、专业协会

获批理由:林先生作为某品牌创始人,带领公司从无到有,公司规模逐渐扩大,发展多年,多次荣获行业殊荣。林先生作为创始人,多次代表公司出席各种活动及业内交流论坛,吸引了多方媒体报道,并受邀加入相关的组织协会,担任理事职务。

外联点评:在申请的过程中,我们着重强调该品牌在业内的影响力,通过奖项和相关媒体报道不断的强化该项证据材料,同时,邀请该品牌客户联合出具了证明信进一步举证突出该品牌的重要性。并在赴美计划中明确列明未来到了美国,如何为美国带来利益和贡献。最终让移民官心悦诚服,从递交申请到获批,仅仅用了15天!

EB-1A需要的杰出企业家原来长这样:影响力+领导力+突出贡献!这样的成功不胜枚举,你并不需要像马云、王健林这般人尽皆知。

责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

哪种人合适来加拿大生活 | 居外专栏

01

语言

我被问得最多的问题是“我英语不好,来加拿大会有问题吗?”答案是“No and Yes”。说不是,是因为像多伦多和温哥华这样的大城市,华人的占比都相当高(多伦多市区华人占比高达11%,近郊的万锦、列治文山市华人更是占到总人口的三分之一),形成了高度完整的社区。华人喜欢的各类设施,如餐饮,超市,购物,消闲娱乐等应有尽有。

多伦多地区最大的华人购物中心太古广场

这些商业机构使用国、粤语,即使你一句英语也不说,得到的也是宾至如归的服务。而且,不仅私人机构如此,政府的服务也细化到针对包括华人在内各种少数族裔。例如,社区中心的图书馆里,有专门的中文书籍部分。保持各族裔本身的语言是被鼓励的,政府每周为儿童开设国际语言课程。很多华人家长都为在加土生土长的子女报读该课程,让他们能继续学习中文。在工作上,流利的英文也并非必需。因为有着广阔的消费群体,目标市场主要是华人的很多商业机构对所雇佣的服务人员都只要求有限的英文水平。为我家装修的工程队里有多位技术娴熟的师傅,英文虽然比较基础,但已经在加从业几十年了。

Civic Center 华人庆祝新年

英语初级虽然对基本的工作生活不形成障碍,但是,如果生活要过得有趣,完全融入加拿大社会,英语还是相当关键的。当然我们仍然可以买个电视盒子继续追国产剧集,但在没有广电总局审查,文艺作品极度丰富的环境下,不能欣赏主流文化的电影,话剧,音乐剧和文学作品,就非常可惜。当自己的娱乐圈子只有华人社区那么大,当然比起在国内生活,就感觉憋屈。相反,如果英语流利,在加拿大这样的多元文化环境中,你就感到像是进了“世界之窗”,主流文化外,更可以畅享世界各地的文化精髓,日子就能过得非常丰富多彩!

至于英语对职业发展的影响,但凡要进主流大公司的,英语好坏就至关重要了。西方国家非常注重沟通和表达,所谓“卖”自己的观点、理念和策略。华人常说“说得好不如做得好”,在加拿大很多情况下还真并非如此。莫说销售、市场营销这种本来就靠演讲和卖嘴皮的工作,哪怕是IT公司做技术的,我都听过不少平时活干得漂亮,但褒奖和升迁机会最终落到隔壁印度人身上的故事,皆因人家“更能说”。

02

就业

估计这是大家决定是否移民来加的最重要考核指标之一,“好找工作吗?”问题简单,答案却一言难尽。请耐心听我分析:首先,大家都知道,就人口而言,加拿大是个小国家。全国人口三千来万,还不及中国一个中等人口的省份。所以,经济体量很有限。但她又紧邻富庶繁荣的美国,与其宗教、语言、文化和价值观都非常接近。这个情况,直接导致很多的美国大公司(同时也是世界性大公司)在布局上并不把加拿大视作一个独立的市场,而把美加看成一个整体。这样的结果,就是不在加拿大设制订总体策略的总公司。加拿大的业务部门,更像是销售分公司。如果是生产、制造型的企业,则流水线可能在加拿大,但研发中心在美国。于是,销售、售后、生产、财务类的职位会有,但是市场策略,研发,融资等核心的职能,加拿大就少之又少了。所以,如果你在国内财富500强的公司担任高管的职务,来加希望继续王者荣耀的,恐怕就要失望了。

我认识一位来加前在上海的可口可乐中国总部任职的市场营销高管,他告知我由于他业绩出众,可乐中国在他出国前专门跟加拿大可乐的负责人打过招呼,让对方尽量安置他。这边也确实认真接待,可会谈的结果就是,加拿大可乐没有像他以前从事的那么高阶的职位,当然薪水也绝无可能接近。另一个例子就是我自己的先生。他是位机械工程师,母语法语,精通英文和中文。在中国的标致雪铁龙汽车设计中心工作将近十载,再之前还在美、法的一流机械公司工作过,有丰富的机械设计和在多元文化环境中管理项目的经验。而且,为了让自己更具竞争力,来加后,他还以很优秀的成绩通过了很具挑战的PMP考试(Project Management Professional项目管理专业人士资格认证)。但是在一年多找工作的过程中,接到的offer仅仅是一些初阶的画图员工作。这让他深感怀才不遇。

不过,不是所有的行业都如此,有的行业情况就好很多。IT 就是一个例子,我不少在这个领域的好友都在一些优秀的企业里担任重要的职务。多伦多有相当多的高科技和互联网企业的核心分支机构,未来还将引来谷歌,微软等IT巨头的设计中心或第二总部。类似的还有金融行业。所以,如果你是这些领域的人才,好消息,加拿大欢迎你!

有趣的是,蓝领在加拿大是稀缺和高收入的。我不止一次听朋友们说起,资深大巴司机超过十万加币的年薪,水、电工时薪五十加币以上,如果是工会成员更是接近百元…刚来时,我听到这样的事情总半信半疑:一个西方国家,怎么可能让蓝领的收入领跑白领呢?直至发生了这样一件事情:新家要装卷帘,来了个华人小伙子,手脚相当麻利,嗖嗖半小时就装好了所有的房间,活儿干得干净又漂亮,收费一百五加币。听他说英文觉得口音像土生土长的孩子。与他聊天,才知道他少年时来加拿大,一直读到了研究生,西安大略大学的昆虫学硕士(University of Western Ontario, 加拿大排名第一的商学院Richard Ivey就是这间大学的)。这种“北大学生卖煎饼果子”的故事估计在国内要上新闻了,诧异之余我们自然要问,你这不是很屈才吗?小伙子很坦诚地说:“不会呀,工资很理想嘛,而且时间上还自由!”可不,半小时一百五(而且是现金不用纳税),多少写字楼的白领要羡慕死!

慢慢地,我们认清了这个事实。我想这个现象的原因可能是这样的:加拿大总体教育水平较高,培养出了众多具备白领技能的人士,但由于第一段分析的原因,没有相应多的白领职位(这些职位很多在美国)。另一方面,人们的日常生活仍然需要蓝领照顾(特别是新移民的大量涌入创造了很多与安家相关的工作,例如:建房、家装、水、电、通讯接线等),但高知们不愿意放下身段从事这样的职业。这就产生了人力资源的供给与需求的错位,蓝领比白领工资高的情况也就油然而生了。事实上,发生在我们身边就有白领转职成蓝领后,家庭收入不降反升的实际案例。所以,如果你本身具备这方面的技能,或者动手能力很强,不介意转型从头学起的,大可以放弃继续挤白领的独木桥,走成为蓝领这一条较为宽阔的职场道路。特别值得一提的是,由于稀缺,加拿大非常渴望引进具备这些技能的人员,所以这类人员的“技工移民”是成功移民和安家加拿大的捷径。在这个转型中,障碍不是学习新技能,而是华人固有的“万般皆下品,惟有读书高”的观念。而我的观点是,即便抛开政治正确的“职业无贵贱”不谈,个人的社会价值很大程度上难道不是由工资反映的吗?如果工资不比白领专业人士差,我们凭什么认为蓝领是下贱职业呢?

当然,话虽这么说,心理上还是需要做出很大的调整。上面讲过我先生的经历,他目前就还没过好这个槛。遇到这种情况,可以缓一缓,一方面着手技工证书的考试(在加拿大,相当多的职业需要获取资格认证才可从业)另一方面,继续找本职工作。如果在找到本职工作之前已经把技工证书考出来了,大可以试一试从事一段时间技工的工作。很有可能,它完全没有想象得那么糟。更何况,工资也许比本职工作高不少呢!

如果实在过不了自己这关,坚持要从事白领职业,又一时半会儿进不了主流大公司的,自雇也是一个不错的选择。大家都说加拿大福利好,那是因为她是个“万税”之国。打工不但工资有上限,而且固定工资没有任何税收优惠。以十万的年薪为例,打工者到手就剩下六七万。如果同样的毛收入,自雇者就能用打工者不能抵扣的很多费用(比如餐饮,租车等)去冲减完营业额后再报税。这可以大幅为自雇者节省本来高昂的税金。当然,自雇需要很大的勇气,要能够从容面对收入不稳定的局面,特别是初期。但是,像会计师、移民顾问、房产经纪等的自雇业务如果开展成功,随着时间的推移,客户群能积累得越来越大,收入就能步步登高。可是打工反而有可能遇到“高薪陷阱”。万一遇到经济不景气或者公司营运不佳,高薪职位的就业安全就会受威胁。所以,如果你个人能力很强,充满自信,喜欢“折腾”,不惧挑战并憧憬没有职场“天花板”的未来的话,来加拿大自雇反而会是个脱胎换骨的机会。相反,如果你喜欢在发展得很完善的机构里做规范好了的工作,或者“安全感”对你来说很重要,自雇就不是你的菜了。

以上自雇的情况,创业同理。对于企业家来说,好消息是这里社会秩序较公平公正,法制健全。经营靠的是本事,不需要贿赂,不需要靠关系。不好的是经济体量摆在这里,三千万人口的市场,像王健林那样“先挣一个亿”的小目标不太容易达成。

03

居住环境

如果上一个题目让你觉得稍有沮丧的话,这一定是个让你振奋的内容。

我家的前院小景

加拿大人口密度低,人均居住面积普遍比国内大。即便在多伦多这个全加人口密度最大的城市,居民仍然能比国内住得宽松很多。用上海中环内一套公寓价格的一半,就可以轻松在近郊购得有前后院的独立屋(Detached),也就是国内说的别墅。不算前后院和地下室(地下室完全可以装修好,成为娱乐室和客房)的面积,独立屋通常至少200多平方米,洗手间3~4个。这样一来,即便在国内的亲朋好友同时来玩来住,都能轻松接待。预算稍微紧一些的,可以选择半独立屋(Semi-Detached)或者联排镇屋(Town House),这些类型的房屋与邻居隔着同一堵墙,虽然不是单门独户,但是往往仍然有小院子。所以,如果你喜欢种花养草,热爱小动物,这就是你的小宇宙。一些社区还每年有园艺大赛,表彰院子收拾得最漂亮的人家。因此很多朋友院子都收拾得繁花锦簇。当然了,也有父母同住,把花园变成菜地的。这种时候,你就会每年夏天收到各种新鲜瓜果,幸福满满!

附近的Too Good Pond 公园

不但室内舒适宽阔,居民区周围的环境通常也都绿意盎然。以华人很喜欢的列治文山和万锦市为例,离多伦多市中心也就半小时车程,公园,湖泊,森林、绿地、池塘、小溪、漫步道、单车径就已是星罗棋布。绿化面积大不仅让居民感觉轻松惬意,连小动物都很幸福快乐。我家后院,就先后接待过小兔子,松鼠,花栗鼠,浣熊和臭鼬。Marshall是我们从上海带来的金毛,在国内时从未见过这么热闹的场景。一次臭鼬到访,摸不清状况的小马兴奋地冲出去要与他玩耍,结果被臭鼬喷了个满头满脸。即便先生用了各种网上教的办法,家里还是臭足了一周。这个有趣的经历,很长时间是我们在朋友聚会上津津乐道的话题。

所以,如果你热爱大自然,喜欢鸟语花香的居住环境,恭喜你,加拿大将是你的乐土!

04

子女教育

针对这个所有父母都特别关心的问题,我之前有好几篇公号文,拓展开来讨论过。大家关注“枫与桐”后,找出来看看,我就不在此重复了。参见文:《加拿大的教育真的更优越吗?》《加拿大告诉你:教育原来还可以这样》《加拿大告诉你:作业原来还可以这样》

05

家庭生活

“Family First”家庭第一重要,是加拿大最主流的价值观。加拿大人普遍认为家庭是生活的重心。比如说,国内不罕见的为了工作,夫妻两地分居的情况,当地人很难理解,也更不会这么做。人们普遍认为工作是为了更好的生活。如果都不能在一起生活了,钱挣得再多,意义也不大。

年轻单身除外,加拿大的社交是以家庭为单位的。这里没有“应酬”文化。很少听说公司要求员工晚上“接待”客户。因为接洽生意的双方都需要晚上回到家人身边。如果真要宴请,很多时候是双方携眷出席。商务上如此,私人聚会也同理。已婚人士之间的社交,比如晚餐,周末的远足,往往是几家人同去,大人们一起聊聊天,孩子们玩做一堆。这儿婚外的诱惑比国内少很多。背叛配偶,不忠于婚姻是为人所不齿的行为。哪怕是政客,民众也更愿意信任有和睦美满家庭的候选人。人们认为对婚姻和家庭都不能负责任的人,其它方面就更不可能靠谱了。

所以,如果你很注重家庭,加拿大会让你感到非常自在。

06

休闲娱乐

讲这个话题前,我们先来看几个数据:最新的(2016)的普查数据显示加拿大人税前家庭收入中位数大约在9万加元(目前1加元= 5.3人民币),这个数字对于国内一线城市来说,不算是一个很难触摸的高度。另一份私人机构的调查显示https://www.huffingtonpost.ca/2018/03/14/top-one-per-cent-canada_a_23385825/,当个人收入达到25万加币左右时,就已经能成为很多大城市1%最高收入人士了。概括地说,加拿大人收入(特别是税后)比较平均,贫富悬殊不大,但是并不算特别富裕,也不盛产“土豪”。这就决定了加拿大人平和友好的心态和毫不浮夸的消费观念。

运动是加拿大人最喜爱的休闲方式。有大比数的成年人加入各式各样的俱乐部,每周训练或比赛。我的朋友中,就有加入铁人三项,单车,慢跑、羽毛球和排球俱乐部的。这让他们不但锻炼身心,而且能和一帮志同道合的朋友每周互动。聚会时这些朋友提起俱乐部里的趣闻,我总能感受到这些活动对他们生活产生的正能量。

宗教活动和各类义工也是很多加拿大人热心的事务。无论是去流浪汉家园帮忙,或者是为某位候选人拉票,助选,很多人士都毫不吝啬把时间花在这些他们认为有意义的事情上。前不久的Terry Fox Run (为以身残志坚的运动员Terry Fox命名的癌症基金募捐的公益跑),赛道刚好经过我家门前。我们全家正好在前院拼装露台家具,就一起目睹了几个小时连绵不断的人龙缓缓经过,男女老少,各个族裔,跑步的,走路的,滑旱冰的,牵着狗的,甚至还有推着婴儿车的…让人感慨民众高昂的社会责任心。

过节假日,加拿大人也常选择亲近大自然的方式。夏天的长周末,高速公路上经常能看到绑在车上的皮划艇和单车,冬天则是滑雪板和雪地单车。林中、水边的小木屋夏天会特别旺租,那是人们一家大小去过上几天远离都市的生活。露营,野餐也是很受欢迎,城市周边有很多设施完善的营地,供房车扎营,休息。如果不出行,普通的周末最通常的活动就是太太搞搞园艺,先生修修补补院子,自己动手DIY做些小玩意儿。一来实用,更多的其实就是个消遣。

人们也很关注培养自己文化方面的兴趣爱好。我参加过几期社区中心的美术课程,都是周中的时间,但基本都满员。学员中有退了休的老年人,但还有相当多的一部分是上班族。他们有的是小企业主,有的是自雇的专业人士。我和一位来自台湾,画技出众的学员聊天,才知道她正职是心理咨询师,坚持画了好些年,作品已经优秀到参加万锦市画展了。

总体而言,这儿的文娱生活可以归纳为“不花钱找乐子”。加拿大人热衷这些活动,虽不需要花费太多的金钱,但却同样从中感受到无穷的乐趣。与当地人或者适应了当地生活的老移民聊天,你能感觉到人们并没有对纸醉金迷的羡慕,相反,言语中往往渗透着对这种安静祥和生活的满足。

这就是我看到的加拿大生活。它既不灯红酒绿,也不声色犬马。在有些人眼中它“好山好水好无聊”,可在有的人看来,它清新自然,返璞归真。你呢?

 

责编:Adam Chen

加拿大置业专家韩幼凌专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

中美加教育比较 | 居外专栏

1,关于家庭作业的观点:

不少家长担心加拿大家庭作业少,孩子会不会学的少,分数提不高?校长认为:孩子应该在课堂上完成的,就应该课堂完成,而不是带到课后带回家,变成Homework(家庭作业)

2,关于提高分数的观点

Homework(家庭作业)并不能改变孩子的分数。孩子分数的提高有赖于课堂学习的努力和对学习技能的提高。

中国刚来的留学生普遍存在阅读和钻研能力偏弱,这样的学习技能是加拿大学校从低年级开始培养的,中国孩子往往错过,现在UYS著重提高孩子的学习能力,从而提高分数。

3,关于教育改革的观点

近代或当代教育来源于英国工业革命,大革命带来教育一体化,一个模式,希望英国、美国、加拿大等各地的孩子到哪里都一样,都能用,其最核心的就是英语和数学。随著时代的改变,教育也要随著改变,二十年前的教育模式未必适合当今世界。

4,关于阅读的观点

传统的阅读是老师或家长开列的书单,是家长希望孩子读的书,往往是家长读不下去的书或者是孩子恨读的书,而不是孩子愿意、主动找来读的书。

现在阅读形式百变多样,既有传统书本,又有手机等零散信息。如何教孩子辨别对错,成为帮助孩子们阅读的关键。

培养下一代从来都是重要的。要不断学习、思考。

一路走来,那么多家长和朋友们的信任和支持,我深感荣幸!

我问女儿,都说哈佛大学好,你上了四年学到最重要的是什么?举一个例子。
她回答我说:哈佛从第一天起到毕业,一直在教我们如何展示自己。

由于长期在加拿大从事与教育有关的工作,自己的孩子又是从东岸比较有代表性的哈佛大学本科毕业,到西岸比较典型的洛杉矶工作。家里又多了一个地道的老美新成员,也是哈佛商学院毕业。所以有了比较切身体会,对中美加文化、教育差异有了比较明显的感受。

由两种教育理念说起:美国东部 VS 美国西部 

美国高中所在地如何划分为东中西部

美国的高等教育目前在世界上比较领先,其东、西部文化差异较大,其实代表了世界上两种文化现象

中国经过”改革开放”,目前也形成了两种家庭,背后两种教育(文化)现象。

在中西部,大家的价值观是”self-made men”(自己成就自己的人),就是说不靠家庭支持自己成就一番事业的人是模范。

在开发较晚的中西部大平原,农场主们认为简单劳动是每个人必备的,基础的品质,所以他们非常重视在这一方面对于孩子的培养。

东海岸的有钱人有很多是继承财产的,所以他们有一种贵族的,上层社会的对于简单劳动的鄙视。

东海岸在衡量一个人方面,更多是学历,素质,礼仪,家族。

东海岸的朋友生活就是去做自己愿意做的事情,而学习是因为乐在其中。学习非常刻苦,是因为他”喜欢”,是因为”我享受读书,我享受思想上的挑战”,而非”我要找个好工作”。

这种思想在东海岸的私立文理学院里非常占统治地位。学习不是为了成绩,而是因为这是高素质的人类的一种自然的需求。

所以在文理学院中,没有和以后工作有直接联系的那些专业(商学,会计之类),而是纯文理(文学,哲学,数学等等)。而在大多常青藤大学里,本科教育也都是文理学院的教育(即纯文理),而到了研究生大家才决定以后做什么。

常春藤的3个大藤H、Y、P 都在东岸,咱们也就从东部哈佛说起:

由”哈佛大学录取标准” 到 “中美加学生培养目标”

先看一则短讯;嘉德教育的小朋友在加拿大某比赛中获得游泳第一,在另外一个比赛中又获得机器人比赛第一。

该家长来咨询孩子课外活动的安排,我们嘉德教育的老师赞赏其父母负责操心的态度。父母参与其中,了解孩子每一阶段应该做什么。以下是我们嘉德教育主管对家长问题的回答:

“是对的,尤其可以鼓励他多参加一些团体体育活动,比如棒球,足球或冰球,能更好地锻炼团队合作和领导能力,这些不光是为了日后进入更好的大学,又是将来立足社会的技能。”

由此说到美国顶尖大学,也是世界公认的著名大学的录取标准,比如哈佛大学的录取标准:

· 平时成绩和SAT占1/3;

· 老师推荐和自荐占1/3;

· 社会活动占1/3。

这也是为何嘉德教育主管如是说。也是嘉德教育辅导学生、要求学生的标准。

两种基础教育:中国 VS 美加

去年底带领6大加拿大著名私校校长去中国招生,和中国的校长座谈,请两方第一线的教育专家们说说各自的特点;共同认为:

加拿大比较注重教孩子如何做人,

中国比较注重学术。

比如幼儿园、小学,加拿大注重教育孩子学会”分享”、”公平”、以及餐桌礼仪、公众礼仪。

中国比较注重识字、算术、背诵等学术技能。

加拿大美国的早期思想品德、行为举止教育和中国相比,有明显不同。

加拿大公众礼貌教育从幼儿园到成人,很重要的一个是礼貌教育,比如:

· 打喷嚏以胳膊捂嘴;

· 要注意排队;

· 吃饭不要出声音;

· 要经常使用”请、谢谢”两个词;

· 要给后面的人开著点门;

· 见面要打招呼;

说起开门关门,中加确实不同,作为基本社会礼仪,加美比较注意身后有无人跟随,如有人,则一般会为后面的人拉著门。后面的人也会说声谢谢。

中国家长的误区

家长对孩子的关爱、帮助只停留在表面的嘘寒问暖,而不知道(有的也不想知道)孩子每天、每个季度、每年的学习目标、学校教学大纲的要求。美加从幼儿园到高中毕业、这样的要求很具体、也很严格!

除了行为举止、生活文化差异,中国学生在美国、加拿大学习上面临的最大挑战,或者说最弱的就是阅读和写作,而非口语、听力。

听和说“这一关,一般同学到美加以后半年或一年都会比较适应。出生在这里的孩子上学后一年半载也会适应。

后来的差距就产生在阅读和写作上。

道理其实很简单,一个外国人在中国,很快可以说一口流利的中国话甚至方言,但是要他阅读人民日报社论他未必能领会字里行间的含义,更别说自己操笔写了。同样的道理,孩子们的父母都非母语是英语,家里莎士比亚原著没有几本,《时代周刊》、《经济人》等高端刊物也没订,孩子的阅读水平不能由浅入深。

关于学校好坏

不论是在美加出生的华人孩子还是移民来的华人孩子,在选择学校的时候,常见一些误区:比如一味强调华人比例,只看学校排名等。

其实在选择学校的时候,一定要了解美国、加拿大2大教育体系,以及选择学校的4大原则

从” 两则短讯” 谈 “公立、私立教育体系”:

第1则短讯:加拿大的菲莎研究中心几乎每年给出安省学校排名,近期又发布了2017年最新学校排名:

2017 年安大略地区高中排名Top 20

第2则短讯:嘉德教育2017年最新私校录取情况:

私立 VS 公立

说到教育体系,在美国、加拿大,主要有私立和公立两大教育体系。

公立教育体系又分为普通公立和天主教教育体系,两者都是免费;私立教育体系还包括蒙氏教育。

私立学校公立学校差别较大。

学制划分:

私立:从幼儿园到高中都在一个学校。好处:比较稳定,不用转学,老师甚至校长都比较了解学生,大学推荐信容易形象生动。坏处:对同学选择减少,即使不喜欢的同学也要面对多年。

公立:4-5岁幼儿园,6-10岁小学、11-13岁初中,14-18岁高中。不断转换学校。

师生比例:

私立:16-17名学生/班,2-4个教职员工。好处:老师对学生关注度强。坏处:一定程度上影响了学生的创新能力。

公立:25-28个学生/班,1个老师。

课外活动:

私立学校:课外补习、课外活动安排较多,好的私立学校有50-100多项目可以选择。

公立学校:主要依赖学生或学生家长安排。但是也是学生发挥的空间。

培养目标:

私立学校:好的私立学校比较注重精英教育,哈佛、耶鲁(所谓HYP:哈佛、耶鲁、普林斯顿)录取人数较多。

公立学校:一般以普通大学为目标。

搞清楚私立、公立两大体系的不同后,在选择学校时就要注意4个原则:

挑选学校的4个原则

安省每年高中排名,成为家长购房最重要的依据。但在选择校区、居住区域时应该更全面地从以下四个方面考虑:

1,校风;(不可以有毒品、帮派、欺凌现象)

2,排名及大学录取比例;(大学尤其是常春藤名校录取率)

3,课外活动设施及补习机构;(华裔学生母语非英语,华裔学生体育活动需要学习的多)

4,居民成分、房价及房屋质量。

四大原则缺一不可

中美加学生的压力和能力

美加学生有压力,但是压力不同,压力在于很多作业没有标准答案,要学生自己分析、总结,找出答案,而且经常要求小组作业。这样要搜索大量资料,组织、分工,更要求有效的时间管理能力,好像这样更贴近实际工作环境。少了记忆、背诵的压力。

另外,做完作业,还要演示、展现给老师、同学,效果好才能得高分,才算完。

美加的学生8年级之前作业较少,体育活动较多。

9点上课,3点放学。

但是14周岁开始,普遍认为孩子已经发育好,作业急剧增加。

加拿大从小学四年级开始一个”Gifted program”(实验班),把学习潜力较强的学生集中起来,培养”Think deeper”。比如一张白纸从中一分为二,左边论点、论据、论证、参考文献;右边展开。(我本科毕业时还稀里糊涂)

又比如:9年级以后开始学习中国历史,作业:毛泽东为何批判饶漱石?小组作业,没有标准答案,没有形式要求。有的学生自编自演,拍成视频。从中、台、美不同国家搜集对该事件不同的评论。

注重分析能力,团队组织、协调能力!

大学更是如此!

我问女儿,都说哈佛大学好,你上了四年学到最重要的是什么?举一个例子。

她回答我说:”哈佛从第一天起到毕业,一直在教我们如何展示自己。”

何时来美加留学最好?年龄有讲究吗?

14周岁算是分水岭

4-5岁是幼儿园,学会分享、礼仪

6-11岁为小学

11-13周岁为初中

14-18周岁为高中

14-18周岁这4年最为关键,当地认为孩子已经长成,可以好好学习了,作业很多,很多孩子做作业熬夜到半夜三更,和8年纪之前形成鲜明对比!

14周岁是高中第一年,学生们很容易形成自己的朋友圈。以后转过来的学生,比如中国留学生,就很难再交到很多朋友。这种现象在大学更甚。

为什么留学?为了哪一代?

没有父辈从大山的山沟里走出来,我们这一代就不会在城市里,没有我们这一代走出去,就没有下一代有机会在地球的另一面看世界!

留学是个过程,留学后的去留更是希望孩子和家长思考,家族的下一代在哪里?

贡献人类、服务人类可能是更广义的人生价值观。

提高家族素质,给下一代创造更好的生存环境,为提高其生活素质创造条件。

不同的教育环境、社会人文环境造就了不同道德底线的人群。

孟母三迁,不是因为住的房子不好,而是因为周围住的人不好。

中美加大学生活之不同:

很明显的地方:

1,俱乐部

2,功课繁重,考试频繁,淘汰率高

3,当地学生课外活动多,打工的多,中国学生回国的多,度假的多。

留学生毕业以后去向不同:

美国、加拿大、英国、澳大利亚4大留学国家中,以加拿大对大学毕业生、研究生在所在国工作、移民政策最为宽松。

加拿大国际学生大专本科毕业,即可申请3年工作签证;工作一年即可申请永久居民(绿卡);研究生毕业无需工作证明即可申请绿卡。为自己的生活和下一代在加拿大生活奠定好的基础!

嘉德集团办公室

​​中美加教育比较实例:

实例一:《加拿大,我选择了你》

– Katherine Zhu (来自加拿大嘉德教育的学生

2013年12月31日,我从上海飞往多伦多,开始了新的旅程。为什么要选择出国呢?当初的我只有13岁,刚上初二。那时候觉得国内的学习太拘束,老师太不讲理,而国外的生活丰富多彩,老师可以成为学生的朋友。那时候一家人对于国内外的对比只知道这些浅显的差异,殊不知差异比想象的要多得多,并且好处远远多于弱处。全方面的学习、老师的理解以及丰富的活动都是国内缺少的,而这些我都在国外找到了。

我来了加拿大之后发现课程是比国内少的,每门课的时间却是国内的两倍。这对于一个45分钟课程都嫌长的人来说是地狱啊。但是并不是。即使每门课是双倍的时间,老师的教学方式以及课本内容都让时间变的很快。国内一般是老师在讲台上讲题,或是照著书本教课,并且书本内容是浓缩的精华,一遍过基本上是不可能的,更多的是需要自己花时间理解和练习。而国外却是相反的。加拿大老师基本上是做简单易懂的课件以及多姿多彩的图片来吸引我们的注意力,或是让我们亲身实践来明白其中的道理。我原本以为只有科学课是会有实践的,没想到每门课都有。例如历史,老师并不是照著书教课,他们会让我们看一些纪录片,或是带我们去博物馆或文物遗址实地考察,又或是让我们自己做调查,以便加深我们的记忆。这么丰富的课堂哪有学生会嫌长呢?

​我想起我以前在国内的时候,老师说要让我们问问题。有一次,我数学上课不懂的问题记下来之后等下课找老师问,而她的回答让我对学习失去信心。她说这么简单的概念我不懂一定是上课不听,让我自己去搞懂,而她只回答课外难题。 我说我真的有在认真听,但是真的很难,我不懂所以来问你。她把我赶走了,然后回答那些名列前茅的学生的奥数题。我问老师的目的只是想明白上课的内容,为以后更好地学习做准备。我当时的排名大概是排在十几名吧,全班一共五十多人。我想可能是个别老师的原因,可是好几个老师给我的反应都是差不多的。那次之后我发现老师根本就只喜欢尖子生,只帮助尖子生,我想努力她都不给我机会。那我就自己给自己机会。但是这对一个对未来充满希望的孩子无疑是一个重大的打击。加拿大老师总体来说都是一视同仁。不管好与坏,他们总是会给我鼓励,一遍遍教我。学生需要教训,但是更多的是需要鼓励。

课外活动这个词在普通中国学校很罕见,因为学生和家长脑里只有补课班、作业和考试成绩。考试成绩高了就意味著中考能考上好高中,也意味著高考能考上好大学。成绩是大多人放在第一位的。当然,全身心放入学习一定会掌握更多的知识。我来了加拿大以后发现这里的世界比我想象的更加色彩斑斓。拿我们学校来说,一周五天上学,至少三天是有体育活动,至少一天有社团活动,其中三天有教堂仪式,其中一天有全校会议,其中一天有指导员谈心,并要求学生每年至少10个小时社区义工时间。在国内我是不经常运动的,除了学校强制的长跑,并且我本人很讨厌长跑。来加拿大以后我开始喜欢体育活动了。我报了很多不同的体育活动,例如羽毛球和乒乓球。我们有自己选择的权利,并且有许多选项。我以前也不经常做义工,因为我从来没有这个概念。

但是现在的我能做义工则做义工,并不是为了大学,而是为了需要帮助的人。体育活动增强了学生身体素质;每次的教堂仪式都能让学生懂得不同的道理;全校会议能让学生知道近期的活动以及事件并鼓励踊跃参与;指导员的谈心给学生释放压力和得到解决办法的机会。这是活动都让学生有新视野和对各需求的涉及。

综上所述,国内外的学习差异不小。国内的应试教育和国外的自由式产生了鲜明的对比。但不同的学生有不同的需求。接受国外多姿的教育的同时也需要入乡随俗,并且熟练掌握英语技巧,这也是一个难点。两国教育对比很鲜明,双方都各有优处。国外教育并不是对所有人都是最好的。适合自己的教育才是最好的教育。

实例二:《中加学习的对比》

– Tommy Ye (来自加拿大嘉德教育学生

​我是来自Ridley College的一名11年级学生,今年是我在Ridley College学习的第三年。无论是我的家人还是在国内的朋友总会问我相似的问题”比起中国的教育方式,在加拿大学习是不是轻松很多,教育方式是不是有很大的不同。”

​为此,我将讨论一下我这几年在加拿大留学的心得。首先,在加拿大读书确实要比国内相对来说轻松,但是这轻松并不是代表玩的时间多。在中国,累来自于老师所给的大量的书面作业,而且书面做题模式非常枯燥乏味,但是在加拿大很多作业都是比较有趣的,比如说,前几天在我们心理学课程中,老师就布置了一个介绍连环杀手的作业,每个人都被规定了做来自不同国家的杀手,这个相对于书面上的答题作业是不是有趣很多!其实,我从这个作业中学到了很多比较实际的东西,像是,对比不同国家的杀手,我总结出其实他们都有共同点,就是他们的童年都是有阴影的,然后很多他们杀人的理由就是想报复社会,把他们之前所受的痛苦建立于他人身上。在国外,老师的角色更像是指路人,指引学生去往终点,让学生自己领悟在寻求答案途中的一切。而在国内,老师的角色就像是车夫,直接带领学生去往终点,学生们自然会失去寻求答案过程中的乐趣。

​第二点,学生在加拿大全是靠自己的自觉和安排时间的能力,但在国内更多是来自老师与家长的监督。加拿大老师一定不会像国内老师一样不停催促学生交作业,如果学生没有合理的理由解释为什么不按时交作业,老师有权利给学生相应的惩罚,惩罚就是占取那位学生一定量的空余时间,不管在那时间段你是否有体育训练或者与朋友约定好的约会,在那时间内你只能写作业。 在国外,学生做过不同程度的坏事总是会兑换成相应程度的惩罚,所以说学生们自然不会有下一次了。

​最后一点就是外国教育注重对学生的爱好特长培养。 可选择的活动非常之多,比如说各种竞技性的体育项目、爵士乐队、辩论队……有时候甚至可以缺课去代表学校与其他高中比赛对抗呢!不用担心自己没能力入选,因为学校提供很多很多不同方面的校队或活动,总有一项是适合你的。 但在国内,我从来没有听说有代表学校参加比赛的机会,如果有的话并不是所有人都会是机会的,这种体验在国内是非常难得的,特别是对于那些佼佼者来说。

总体来说,我不是在宣传加拿大的教育有多好,不同人适合的教育方式也是不同的,但对于我来说,加拿大的教育更注重的是激发一个人的潜能和提倡自主学习的能力。

责编:Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

初次在多伦多买房?必看知识在这里 | 居外专栏

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房,对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问,在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。

加拿大的住宅类物业可间单分为楼花和现房

楼花,也就是期房,可分为公寓楼花(Condo)和低层住宅楼花。买楼花对大多数物业投资者来说是一个不错的投资选择,因为是用现在的价钱去买未来的房价增值。而且买家也不需要一次付清购房款,只需支付较小比例的首付款作为投资杠杆。一般都是在1-2年内分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付总房价的20%作为楼花首付款,如果是非加拿大居民则可能需要支付房价的35%作为楼花首付款。

与买楼花相比,现房更加直观。可以随时通过经纪安排看房,买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。选好房后也可以直接跟卖家确定入住日期。相比起购买楼花少了很多的不确定因素。对大多数华人买家来说,一般买家会支付35%作为首付,剩余是从银行申请的贷款。

加拿大居民和非加拿大居民在买房时有什麽不同吗

首先,外国人或非加拿大居民也可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府《公民法》:非加拿大居民也可以购置、拥有和出售加拿大房产,其要遵守的规定和条件与加拿大居民或公民相同。

根据安省2017年4月推出的新政,非加拿大居民在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税(NRST)。GGH金马蹄区域包括:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington and York。请惨阅下方地图。

安大略省“金马蹄”区域图(图片来自安省材政厅)

 

部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免或退税

豁免,满足以下任何一条的海外买家可免交15%的海外买家税。

1、已经拿到安省OINP省提名移民的买家;

2、安省接受的难民;

3、配偶为加拿大公民或永久居民。

退税,一部分海外买家可以获得Rebate退税,就是先交税,之后连本带息返还。只要所购买的房产作为主要住所,并满足以下任意一条,即可申请退税。

1、海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民;

2、海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上;

3、海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

在加拿大住宅类型有比较明确的分类,主要类型有

Detached-House 独立

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House(二层独立屋)和Bungalow(平房),也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

Semi-Detached 半独立

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上,并共享一堵墙。相比于独立屋,同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 

连屋大多是两层,在外形上与独立屋没有什麽不同,只是两护外墙之间的间隔较小,一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一护相连,有的连屋也有两护的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse

排屋和镇屋在外形上没有什麽区别,主要在房屋的所有权形式上有所区别,产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权,不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施,不需要支付管理费,也称为Free Hold Townhouse(无管理费镇屋),一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权,但是要与其他单位的住护共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理,业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse(镇屋)更齐全,例如健身房,游泳馆,公共图书室,等等。

确定了在加拿大的买房意向后,买家就需要专业地产经纪的帮忙了

加拿大买房与在中国买房不同,在中国买房,不一定要找地产中介,很大一部分情况都是直接跟卖家或开发商谈。谈好交钱就是。

但是在加拿大,买房是个复杂又专业的过程,没有经纪的帮助买家很难查询房源和物业的具体信息。而且加拿大大部分为低层物业(国内也叫别墅…),房屋结构跟国内区别很大,各类房屋、社区的价格差别也很大。如果没有充分了解市场,没有专业人士协助,只是通过私买私卖购房,买方吃亏的情况非常多见。

地产经纪都帮买家做哪些事儿

加拿大地产经纪有义务核实房产相关情况,向客护披露有重大影响的因素,以充分保护客护在房产交易中的利益。作为买家的经纪,主要会帮助买家:

1、详细了解买方要求 :预算、物业类型、社区、学区、结构、买家喜好,目标物业的卧室、车位数量等。

2、在经纪专用系统中寻找符合条件的房源,挑选出合这的物业供买家比对和选择。

3、预约并带领买家实地看房,讲解并回答买家相应的问题,并帮助买家分析总结;

4、比较周边物业的成交情况,查询目标物业的历史成交记录,确认物业具体使用面积(不是所有卖家都会公布准确的物业面积,也有些卖家还会写错物业面积,买家和买家经纪最好在下Offer前花5块钱在系统里面购买以下物业的具体面积,做到心中有数)、惨考物业内部装修的折旧和升级等信息,帮助买家制定谈判策略。

5、代表买家下Offer (买房合约意向文件) 以及准备其他相关法律文件,并与卖方谈判争取以合理并对买家更有利的价格帮助买家促成成交;

6、帮助客人联系或推荐银行贷款人士,协助客护顺利贷款;

7、帮助客人安排房屋检查Inspection,如果房屋出现较大质量问题,帮助客人提出解抉措施,例如要求卖家尽快维修,或降低成交价格等。

8、帮助客人推荐律师办理房屋转让手续、帮助客人联系保险公司办理房屋保险(在加拿大购买物业一定要买房屋保险Home Insurance才能过护,除非是购买Condo类的共管物业才可以在不购买房屋保险的情况下过护)。

9、协助客人联系相应公司开通水、电、气等相关服务,确保交接过程顺利和成交后的跟进。

加拿大买房,一般买卖双方都各有一个地产经纪,所以一般不涉及地产经纪偏向一方的情况。如果地产经纪为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易,委托人有权随时起诉经纪人,并索取经济补偿。

并不是物业交接后,地产经纪就不需要再负责任了。如果发现自己的代理地产经纪在自己的物业交易中存在违规行为,即使交易结束多年后,委托人依然有权向相关部门投诉或起诉曾经的代理经纪,并索取相应补偿。

双方地产经纪的佣金由卖方全部承担,买方无需承担经纪佣金费用。

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),通常由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:买家和卖家的姓名,物业地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、橱房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复Offer的期限。

大家口中常说的购房条件是什麽

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,Firm Offer;一种是有条件的,Conditional Offer。Firm Offer一经签署,买卖双方必须无条件遵守。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款,主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。

贷款条件:虽然价格、产权交割日双方接受了,但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款,买方有权单方面解除合同,足额收回定金;

验房条件:在规定时间内,买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”,买方有权单方面解除合同,足额收回定金。

管理文件(Status Certificate

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时,买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中,以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题,并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金,通常定金(Deposit)是购买价的5%,一般合同约定在双方在Offer上签字同意后,24个小时之内,支付到卖方经纪公司的信托帐护。这个帐护受房地产服务法例的制约,经纪公司不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在Completion Date(交接日)才会支付给卖方。

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸,好去购买家具,了解下房屋内一些设备的使用,检查房屋内状况是否良好,之前卖方答应的事是否做了,谈好的家具是否都在,等等。

交房前1-2天,律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费,土地转让费,地税,等等。

房屋交接日,通常到下午3点以后买家可以到律师楼取到钥匙。一般按照合同,卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意,很可能卖家还在屋里,或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家的话最好提前跟卖家协调。

加拿大二手房交易的过程大概就是这洋,对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后,在贷款方面各家银行的政策和审核不同,海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。

责编:Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险? | 居外专栏

 

日本是一个多地震国家。

今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。

1.建筑基准法

日本的建筑物都是以按照【建筑基准法】建筑的。日本首次制定【建筑基准法】是1950年。之后每经过一次大地震,都会有一些改订。其中称为重要转折点的就是1981年6月1日。这是受1978年宫城县冲地震而做的大幅度的改订。

地震

发生年

建筑基准法改订年

建筑基准法改订内容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基准法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建筑基础需

钢筋混凝土(义务)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的钢筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城县沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基准

兵库县南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盘调查,耐力壁的设置,金属配件的明确化等

现在,一般在日本1981年6月1日以后受建筑确认的建筑物称为【新耐震建筑物】。之前的建筑物称为【旧耐震建筑物】。在这里值得要注意的是是否是新耐震建筑物指的是【建筑确认完证书】的交付日,不是建筑物的完工日。因为要建筑公寓等建筑物,是需要一定的时间的。即使是1982年完工的建筑物,建筑确认完证书的交付日在1981年6月1日之前的话,也是属于旧耐震建筑物。

那新耐震和旧耐震的建筑物到底有什么不一样的地方呢?

地震规模

旧耐震基准

新耐震基准

中程度地震(震度5左右)

不会倒塌

停留在轻微的裂缝

大地震(震度6~7左右)

没有规定

不会倒塌

可以看出,按着新耐震基准建筑的建筑物对地震的耐震能力可以说是非常强的。

有人会说,那么震度7以上的大地震来临的话会怎么样?解答这项问题之前让我们先来理解一下地震。

2.地震的震级和震度

地震发生时,我们可以在电视上经常看到震级和震度,那这两者具体有什么区别呢?

・震级:震级是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(缩写M)。

・震度:震度是表示地震动强度的指标,日本气象厅把震度分为10个等级。(0,1,2,3,4,5弱,5强,6弱,6强,7)

在日本到目前为止观测到的最大的震级是M9(2011年,东北地方太平洋冲地震-东日本大地震),观测到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。现在关东地区所担心的地震是震级M7左右的大地震(日本气象厅)。

理解地震以及防灾知识不但可以维护周身安全,也可以维护重要的财产。

3.地震的损害损害(建筑物)

让我们再看一下【旧耐震建筑物】和【新耐震建筑物】的发生地震时损害情况的差距。

◆阪神・淡路大地震(一户建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建筑物的损害是非常严重的。而且从下图当中可以看到大多数建筑物的损害都集中在1981年前建筑的建筑物上。

出所:国土交通省

◆东日本大地震(公寓)

2011年的东日本大地震对大家还是记忆犹新的。在这场甚大的灾害当中,公寓的建筑物大破的情况还是没有被确认的。(社団法人高層住宅管理業協会调查所属的46365栋,232万7400户公寓)

调查对象

东北6县+关东1都6县

建筑物损害

建筑年代

大破

中破

小破

轻微・

无损伤

合计

~1971年

0栋

0栋

41栋

1507栋

1548栋

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0栋

10栋

202栋

7248栋

7460栋

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0栋

34栋

941栋

36382栋

37357栋

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合计

0栋

44栋

1184栋

45137栋

46365栋

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

对地震和建筑物的知识是否比以前理解一些了呢?

日本确实是一个地震多的国家,不过随着时代和科技的发展,日本的建筑技术也得到了飞跃性发展。正确的掌握知识将会减少盲目的担心。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

 

【2019黄岚地产新年榜】暨2018多伦多房产回顾 | 居外专栏

Daisy-700x1905

转眼2018年已经过去,市场从2017年的高烧到2018年的温和理性,整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新,Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理,希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。

先来看看【大多伦多地区各市镇的所有房屋均价及三甲榜】

King作为传统的超大地块独立豪宅的优势依然凸显。依旧和去年一样保持头牌位置。其次是Oakville, 今年均价从第三位上升到第二位,稍稍超出了去年亚军Richmond Hill。

Oakville这个区域Daisy黄岚要重点说一下。在2015、16年别墅市场疯狂上涨的时候,Oakville的涨幅有一点点滞后,而到了2017年4月刚刚有了一个大的提升的态势的时候,又出了海外买家税。所以Oakville这个区域具有一定洼地价值,再加上学区普遍较好,社区比较富裕,值得好好精挑细选。

再来看细分的【大多伦多地区各市镇的独立屋均价及三甲榜】

这份独立屋榜单上多伦多中城区名列榜首,这无疑得益于其汇集了三大豪宅区跑马径Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和约克维尔Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City,老克勒钟情之地。第三名和第四名分别是Richmond Hill和Oakville。都是华人近几年喜欢置业的区域。

再来看一下Condo方面的情况。Daisy黄岚在这里只总结多伦多以及邻近多伦多的市镇的Condo, 因为离开这几个大多伦多核心市镇,Condo除了自住,投资基本没有太大价值。

从【Condo均价及三甲榜】我们可以看出C09玫瑰谷Rosedale区域占据了2018年的Condo均价榜首,C02区域中因为有著名的约克维尔Yorkville而排名第二,C012区属于多伦多midtown中城区(Daisy黄岚之前有多篇多伦多中城区及其著名私校公校的介绍),名校云集生活方便,Condo均价名列第三。这里要重点指出的是,2018年的三甲同样也是2017年的三甲,可见累计几代人的地段积淀的优势根基多么深厚。

紧随以上的主榜单,再给大家发个小福利:经常发现很多客人对大多地区的区域没有什么概念。Daisy黄岚整理了各区域独立屋成交中位价的图片,带您看一下这些市镇的中位价“样板房“,帮助大家对各区域中位价独立屋树立一目了然的坐标系,希望对大家投资删选区域有一定帮助。

DURHAM位于大多伦多东部,除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa还可以看看,其他地区基本都属于远郊了。

YORK约克区不论从人居环境还是教育,在大多伦多来讲都是首屈一指得了,其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket,King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以说是多伦多远郊了,但对追求田园生活,又不必去Downtown上班的朋友来说,不失为一个好的选择。

PEEL皮尔区紧邻多伦多西部,其中的Mississauga市和Brampton市公司云集,也有不少制造业企业,工作机会较多,Caledon也是也西人较喜欢的大独立屋云集之地,有点像York约克区的King市。

HALTON最值得一提的就是Oakville, 她风景秀丽,又沿安大略湖,好学校也很多,这也是为什么房价一直名列前茅又坚挺的原因。

多伦多的中区无疑是整个大多伦多地区独立屋房价最高的高地。从北面的北约克,到中部的中城区,一直到市中心的豪宅别墅区。历史的积淀,稀缺的土地,可以说在这里置业独立屋就是身份和实力的象征。

Daisy黄岚年度总结陈词:如果说2017年是直冲云霄戛然而止的一年,2018年是宏观调控温和理性的一年,那2019应当就是理性后的布局甚至是捡漏的一年了。

责编:Adam Chen

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。