梦幻衣橱,为你的收藏准备一个家

步入式衣柜的魅力总是无人能挡。走进衣柜的瞬间,你仿佛置身于琳琅闪耀的长廊,着装选择多不胜数。高高的落地柜、数不清的镜子、精品店风格的陈列,无论是珍藏的腕表还是心爱的鞋品,展示你品味的可能性无穷无尽。当然,假如衣柜已是如此气势恢宏,宅邸自是更加壮丽。一起来看看这些表里如一的华美住宅吧。

迪拜别墅:木质更衣间低调奢华

这幢地中海风格的迪拜别墅,不仅外观美丽,而且拥有六间卧室和八间浴室。特别是主人房自带的浴室和步入式衣柜,给居住者带来了更高级的享受。这间以厚重的木质家具打造的步入式衣柜,梦幻般的内置灯光、镶嵌巧妙的镜子以及数量足够的抽屉,是钟表或珠宝最新收藏的安全庇护所。

慵懒的周日,穿上你最华丽的长袍,漫步走向配有桑拿按摩间的SPA室。舒缓一天的疲劳,

眺望远处色彩绚烂的美丽天际线,在露台上的屋顶派对开始之前,回到更衣间打造一个最美的自己。

价格待询 | 海湾蘇富比國際房地產

乔治亚名人故居:定制衣柜空间宽敞

这幢坐落在乔治亚州约翰斯克里克(Johns Creek)南部乡村俱乐部的住宅是入选美国棒球名人堂的传奇人物汤姆·葛拉文(Tom Glavine)的故居,不但拥有自己的棒球场和击球网,而且处处充满建筑设计师诺曼·达文波特·阿斯金斯的天才灵感。但最引人注目的,还是梦幻般的步入式衣柜

在这个宽敞的储物空间里,高耸的天花板、图书馆风格的梯子皆出于定制,这让它更符合生活和享受的需要。舒适的灰褐色宽鞋柜、内置的梳妆台以及留给手袋陈列的充足空间,定制衣柜带给你更美妙的换装感受。

675万美元(约合4,425万元人民币) | 亚特兰大精品之家 – 蘇富比國際房地產

纽约屋顶公寓:名设计师的衣柜装满时尚

喜爱流行时尚的你绝不能错过美国著名时尚生活设计师汤米·希尔费格的家。这是一套豪华的两层屋顶公寓,它坐落在广场公寓酒店(Plaza Residences)的顶楼。毫无疑问,双更衣间的配置完全能满足你对着装的最高要求。TH的智能手表、MB&F的全新腕表、Valentino的红色礼服、最爱的Manolos鞋…… 每一件宝贝都有自己的空间。

此外,中央公园的美景、气势十足的家庭图书室、饰有希拉里·奈特(《小精灵艾罗依》的作者)手绘壁画的圆顶茶室,以及充满美国式优雅味道的卧室,一切都打造出一流的五星级居住环境,让人沉醉于时尚的魅力。

5,000万美元(约合3.27亿元人民币) | 蘇富比國際房地產 – 纽约东区曼哈顿经纪

芝加哥古老豪宅:改造后的衣柜焕发都市风采

幢位于芝加哥黄金海岸历史街区的特色住宅始建于1880年,内里与外观一样美丽。2015年经过全面翻新后,私人桑拿房、可沐浴阳光的露天平台以及每个房间都有的步入式衣柜就成了它的特色。

在这个明亮的衣柜空间,尽情享受你的都市梦想吧。里面有内置梳妆台和漂亮的鞋柜,嵌入式灯具会照亮你精心挑选的每一件艺术品。走进充满活力的步入式衣柜,走向真正的奢华生活。

500万美元(约合3,277万元人民币) | 詹姆森蘇富比國際房地產

生活带你走过平凡,期待着赋予你珍贵的收藏,并提醒你好好保管。无论是名牌睡衣还是奢侈品配饰,你的珍藏有权利享有自己的梦幻衣柜;点开蘇富比國際房地產专页这些豪华住宅就将是你最好的选择。

 

注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供


译文:吴洁

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

【安居置业加拿大】密西沙加(Mississauga)社区East Credit介绍 | 居外专栏

Jackie-Jiang-700x190-20150112

位于大多伦多西部的密西沙加Mississauga),是一座极具活力的都市。其城市规模在加拿大排名第六,共有71家世界五百强企业的总公司或大区总部落户于此。密西沙加环境优美、经济蓬勃。有力的行政发展,使得它商机无限,财源丰富。优美和谐的居住环境,和良好稳定的治安状况,更使其成为众多移民朋友投资置业的一大热点区域。在之后几篇专栏文章中,我将为大家介绍几个位于密西沙加的优质社区。我们先由East Credit开始。

East Credit社区密西沙加中部传统的高尚社区

  • 地理位置

East Credit社区地处密西沙加城市中部,位于Credit River以东,社区西部边界线为Credit River,东部边界线则以Mavis Road为分界线,北边至401高速公路,南到403高速公路为止。

  • 社区概述

West Oak Trails社区男性人口占48.87%,女性占51.13%,与奥克维尔的平均水平相仿。

East Credit社区男性人口占49.30%,女性占50.70%,与密西沙加的平均水平相仿。

社区内除了官方语言英语之外,其他各种语言占比都比较高。最有意思的是“混合语言”占到了很重要的位置。可见作为密西沙加老牌的优质社区,East Credit早已受到各个族裔居民的普遍认同。

整体来看East Credit的移民人口占比颇高,约六成以上都是移民。这一数字比城市总体水平高出不少。这也从另一个侧面表明,这里深受广大移民朋友的喜爱,是移民家庭安居乐业的一个好选择。

East Credit已婚率很高,超过六成。East Credit社区人口年龄层分布总体较为年轻,因此这也是一个非常具有青春活力的社区。45岁以下的人口占了接近65%。年轻有活力的青年群体给整个社区带来了新鲜血液以及源源不断的朝气。

East Credit社会普遍居民受教育程度不算低,近一半的居民拥有大学文凭,13.93%的居民拥有College文凭。家庭平均收入也略高于城市水平。虽说不算大富大贵,但绝对算得上小康之家。

East Credit社区主要以独立屋的房屋类型为主。独立屋占到了所有房源数量的一半。而与城市平均水平形成对比的是,社区中公寓的数量非常少。这也从侧面说明了这是一个相当优质,居住环境颇好的社区。

而在房龄方面,社区房屋的主体还是比较新的。主要集中在11-25年。社区中的部分区域,还有大量的10年之内的房子。大量的新建房源,也大幅度的提升了社区的居住品质与房源质量。

社区中的房源主要是自住房,出租的情况要远少于城市平均水平,其比例甚至只占10%左右。因为自住人口多,流动人口少,也就增加了社区的安全系数。同时,相对稳定的住户也会更爱惜自己的房子,房屋维护质量通常也会高于出租屋。这样作为买家也更有可能购买到更优质、养护状态更好的房源。

  • 交通出行

社区的西边是Milton到多伦多的GO Train, 社区居民可以通过Streetsville和Erindale两个火车站到达多伦多,也可以通过在社区南面和背面的403和401高速来往于密市和其它城市之间,正是这一交通的便利使得这个社区居住了很多跑通勤的双薪家庭。

社区小学:

  • (Elem. JK-5) Britannia Public School
  • (Elem. JK-5) Edenrose Public School
  • (Elem. JK-5) Sherwood Mills Public School
  • (Elem. JK-5) Whitehorn Public School
  • (Elem. JK-5) Willow Way Public School

社区初中:

(6-8) Fallingbrook Middle School

社区高中:(9-12)

  • Rick Hansen Secondary School
  • Mississauga Secondary School
  • Streetsville Secondary School

Rick Hansen 高中成立于 1999 年,现有学生 1903 人。学校以著名残疾青年 Rick Hansen 的名字命名,用以激励学生身残志坚的自强不息的精神。同时,学校在校舍设施竭尽全力 为残疾学生扫清各种障碍,提供各种方便。此外,学校在慈善募捐,高科技应用,机器人 设计等方面都有不俗的成绩。

Streetsville 高中成立于 1958 年,是密西沙加名副其实的老牌高中。学校现有学生 993 人,其中英法双语课程的学生有 264 名,该校是密西沙加市开设英法双语课程的三所公立 高中之一,同时学校也开设一些特殊课程如摄影艺术和音乐制作课来促进学生各方面能力 的发展。Streetsville 高中在去年的菲沙排名中得分 7.6,列 112 位,是密西沙加第六大 高中。区内 Creditview Road 以西的学生上此高中。

  • 娱乐设施

社区内的大小近20个公园绿地疏密有致地分散在社区的各个地方,社区内还有高尔夫球场,社区活动中心,为社区的居民提供了充足的室内、室外休闲活动和健身场所。

此外,位于Mavis Rd和Britannia Rd交界处的占地两千平尺的HeartlandTown Center是一个大型的商业广场和购物中心,也是East Credit社区的地标建筑。它聚集了几乎所有主要的大型商业批发零售和连锁超市品牌,如Best Buy、Canadian Tire、Costco、Walmart、Future Shop、Home Depot、Lablows等等。另外,社区的东南部还靠近城市中心Square One。

居外网密西沙加East Credit房源推荐:

1. 5212 Charnwood Cres.

房型:4卧4卫6车库
楼层:共 2 层
特色:精心维护,联锁车道和人行道,美丽园景,步行数分钟到顶尖学校
房价:1,249,900加元(约¥648万)
物业编号:40222292 点击查看房源信息

2. 5338 San Remo Crt.

房型:4 卧4卫6车库
楼层:共 2 层
特色:华丽的行政住宅,专业养护的园林院子,高雅的中性装饰,硬木地板,燃气壁炉
房价:1,498,800加元(约¥777万)
物业编号:34520643 点击查看房源信息

3. 5220 Durie Rd.

房型:5卧6卫10车库
楼层:共 2 层
特色:花费超过25万加元进行翻新和升级,约8,000平方米的生活空间,实木楼梯和2个天窗,带花岗岩柜台的家庭厨房,交通便利
房价:2,388,000加元(约¥1,238万)
物业编号:39650288 点击查看房源信息

点击查看居外网上更多密西沙加East Credit的在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询盘

 

(数据来自加拿大MLS 2018年最新数据)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

年轻一代大力推动柬埔寨租赁行业发展

作者:Hor Kimsay & Hin Pisei

柬埔寨的消费者购买摩托车、汽车和其他家用电器的新服务出现后,租赁行业出现了爆炸式增长。

柬埔寨国家银行(NBC)6月初发布的《年度监督报告》显示,去年柬埔寨全国租赁行业的收入高达1.29亿美元。对比2013年柬埔寨王国刚开始发展租赁行业时4百万美元的收入水平,这样的成绩堪称巨大的飞跃。

6月12日,先租后买的摩托车放在一家资产商店前面

新兴市场咨询公司(EMC)高级顾问Ngeth Chou 6月12日表示,尽管租赁业在市场上才刚刚起步,但它已经取得了重大的进展,给金融运营商和消费者带来了巨大的机遇。

然而,他还是建议人们谨慎行事。在他看来,柬埔寨人的金融素养仍处于较低水平,而且公众租赁的大多是消费性资产而非生产性资产。

“许多年轻的柬埔寨人利用租赁服务来购买适合现代生活方式的消费品。消费品在整个租赁行业中占据最大份额可不是什么好迹象。

“由于缺乏购买更多设备的资金,企业主在扩大生产时会受到限制。因此,如果租赁服务能为企业的商业和生产活动提供机器和设备,那它将为经济发展带来更大的益处,”他说。

根据NBC提供的数据,截至去年年底,市场上共有11家租赁公司。这些公司所持有的资产总额为1.74亿美元。

租赁公司从供应商那里购买设备,然后按月出租给客户并收取租金。而且他们经常提供“先租后买”的方案,让客户自行选择。

NBC总干事Chea Serey表示,现在租赁服务公司越来越多,它们向那些中小型企业的所有者提供了购买机械和电子设备等资产的机会,哪怕这些企业主手头没有足够的资金。

她说,租赁公司不太可能囤积那些无用的产品,因为他们的客户不会在租赁期结束时购买这些产品。若发生这种情况,租赁公司就必须处理那些无法出售的无用资产。

年轻顾客

Sok Sophearoth女士是I-Finance租赁公司的一名管理人员。她说该公司的服务在年龄在20到30岁之间的柬埔寨人群中很受欢迎。

I-Finance专注于向柬埔寨公众提供价格实惠且必不可少的服务。Sok Sophearoth女士说,某些中小企业(SMEs)客户缺乏购买电子设备,运输服务专用卡车,用于载客的嘟嘟三轮车等产品的资金。而I-Finance除了支持民生外,还会向这些客户提供服务。

她补充说:“到目前为止,I-Finance已经帮助了5,000多名柬埔寨民众,而且还将继续提供更多服务。”

居外网,您可以找到近百套的柬埔寨在售精品房源。以下这栋现代化的连体别墅必定会让您一见倾心。

这套面积为36平方米的住宅,配有设备齐全的厨房和简洁时尚的浴室,可为您提供舒适的生活。位于城市扩展区域内的封闭式社区,配有舒适生活所需要的一切,而且出入自如,是投资和置业的最佳选择。此社区距市区内的柬日友谊大桥(Chroy Changva Bridge)仅3公里,距金边王宫(the Royal Palace)仅15分钟路程。

点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

 

原文:The Phnom Penh Post
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

英国最贵小镇Beaconsfield高端房市遇冷 折扣常见机遇处处

据说英国作家Alison Uttley和英国著名儿童文学家、小说家Enid Blyton是对竞争对手,原因之一是她曾形容Enid是一个“粗俗的卷发女郎”。不过很巧合的是,在1938年,这两位作家居然同时搬到白金汉郡的Beaconsfield小镇(位于伦敦和牛津之间)。如今,她们之间的这种激烈的竞争似乎蔓延到了Beaconsfield的房地产市场。

1962年,Enid Blyton在她位于Beaconsfield的Green Hedges家中

近几年,Beaconsfield的买家和卖家之间经常出现紧张的“对峙”。据《金融时报》报导,汉普顿国际Beaconsfield分部的销售经理Sam Heywood表示:“要想达到同两年前一样的交易数量,需要比原来多一倍的看房数量。”

英国最昂贵的小镇

伦敦搬进Beaconsfield小镇并买房的家庭占小镇房产市场的一半。这里到伦敦马里波恩(Marylebone) 只需要23分钟火车,拥有好学校和大型住宅,对想要买房的伦敦人有很大吸引力。因此,Beaconsfield已经成为英国最昂贵的小镇。根据Lloyds银行的数据显示,这里的平均房价为105万英镑(约906万元人民币) ,比房价第二高的Henley-on-Thames高出26%,比白金汉郡的平均房价高出647,623英镑。

 

2015年英国房价最昂贵的小镇排名(来源:Lloyds Bank)

高端市场低迷 折扣十分常见

然而,与首都的紧密联系也给Beaconsfield带来了问题:价格偏高使人们难以承受。据《金融时报》报导,受印花税增加、英国脱欧和伦敦高端房市低迷的影响,很多伦敦人需要首先以自己满意的价格出售自己在伦敦的房屋,然后才能搬家。第一太平洋戴维斯Beaconsfield分部的负责人Chris Moorhouse表示,在过去的三年里,来自伦敦高端房产市场的买家数量急剧下降。

根据汉普顿国际汇编的土地注册数据显示,2017年1月至11月期间,有85个套房的成交价格超过100万英镑,较销售量达到顶峰时的2015年同比下降19%。

2005-2015年英国房价涨幅最大的小镇排名(来源:Lloyds Bank)

Moorhouse认为,目前折扣已很普遍。 “高端房市中,超过50%的房产在出售之前会降价,”“5%到10%的折扣十分常见”。

尽管白金汉郡南部的房价持续温和增长,根据第一太平戴维斯高端房指数显示,Beaconsfield的高端房价格在今年第一季度下降了3.7% ,几乎和伦敦高端房市场的趋势相同。

开发商改变营销策略

原本许多新的开发区都是针对高端住户的。比如楼盘Beechcrest是开发商Millgate负责建造的8栋公寓楼之一,已于4月底完工。Millgate的销售和市场总监Jonathan Cranley说:“这里非常适合那些想要随时入住,按照自己的意愿装修,并在夏季外出假期或住在其国外住所的人。”公寓自12月开发计划开始以来已售出两套。

然而,《金融时报》表示,在2014年和2016年的印花税改革后,Millgate也不得不改变销售策略,因为2014年和2016年的印花税改革增加了所有价格超过93.75万英镑的房产税,而且对第二套住房征收额外3%的费用。Cranley说:“在很多情况下(伦敦附近郡),我们之前可能建造12套房子的地方,现在我们需要建造14或15套房。我们把公寓建造得更小了。”有时候,房屋售价也更便宜。

另外,对于个人住房建设,所谓的“McMansions”(廉价房)在Beaconsfield非常普遍。当地人争相在房子的规格和样式上竞争,想让自己的房子别具一格。

Heywood说:“5,000平方英尺的房子被称作豪宅的时代已经过去了。 现在新房的建筑面积都是7,000或8,000平方英尺,有些甚至为12,000平方英尺。”在Stratton路上,居外网正在出售一套321平方米(约3,455平方英尺)的6居室现代风格的房子,价格为165万英镑(约1,424万元人民币)。

居外物业编号:39991927 点击查看房源信息

颇受欢迎的地段

代理商表示,车站周边地区非常受欢迎。 Heywood说:“伦敦上班的人都想尽量减少他们的通勤时间。” Strutt&Parker Gerrards Cross 土地和新住宅部经理Andy Strogood表示:“因此,Beaconsfield的‘金三角’地区——位于车站附近Burkes路和Gregories路之间地区的住房价格可以高达600英镑(约5,176元人民币)/平方英尺。” Heywood认为:“Beaconsfield网球中心周边地区也很受欢迎。”居外网上正以2,350英镑(约20,524元人民币)/月的价格出租一套位于Burkes路的4卧2卫、花园朝南的房子。

居外物业编号:39782476 点击查看房源信息

小镇中的低价地段

Heywood表示,住在小镇的北边,也就是Forty Green 和Knotty Green 一带的人们可能离火车站较远,但这里的房子空间更大且更便宜。M40高速公路离火车站非常近,但Heywood 认为:“我们确实感受到了一些公路噪音。”

不过,综合上述,即使Beaconsfield最近受经济低迷的影响,但该地区仍然吸引许多科技和时尚企业。Gerrards Cross地产中介公司Strutt & Parker分部的经理Andy Toogood表示,新酒吧和餐厅正在使Beaconsfield “更时髦和更像伦敦”。如果作家Blyton和Uttley居住在现今的Beaconsfield小镇,她们很有可能在新开张的泰国餐厅Giggling Squid里发生“争吵”哦。

Beaconsfield的St Mary & All Saints’教堂
老城区的周末市场

Beaconsfield小贴士

•总租金收益率约为3%

•Beaconsfield高端市场的价格今年第一季度下跌1.1%

•学校:Wycombe Abbey(每学期9,450英镑,约81,528元人民币)和The Royal Grammar School都在20分钟车程内

•希思罗机场距离这里仅30分钟的车程

•根据第一太平戴维斯的prime London指数,Beaconsfield高端市场的价格为平均价格为420英镑(约3,623元人民币)每平方英尺

点击查看居外网上更多Beaconsfield房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

 

来源:金融时报
责编:Zoe Chan

黄岚盘点多伦多著名公立高中(中城区)|居外专栏

Daisy-700x1905

上一期黄岚地产榜,Daisy给大家介绍了Midtown中城区的一些情况,这期,来和大家介绍一下中城区的公立学校。

由于我们华人在买房时对孩子的教育环境十分重视,所以学区是很多中国家长们买房考虑的首要因素。今天Daisy黄岚给大家介绍Midtown中城区的四所公立高中名校以及学区房的情况。

说到多伦多的学区房,中国人比较熟悉的地区万锦,列治文山和旺市,都是属于约克区的。的确,从菲沙研究所的排名来看,约克区的整体成绩与排名都远远地好于多伦多地区。 但是,单独看排名的学区选择是偏颇的,多伦多有着无与伦比的地域优势和良好的教育传统的熏陶与浸染,这都是不可忽视的。

North Toronto Collegiate Institute 多伦多高中

北多伦多高中,安省排名第33/747,是位于的传统豪宅区旁边的一所公立学校,靠近Yonge和Eglinton夹角,是不折不扣的西人主流社区高中,学校规模较大,在校生1200名左右,据官方统计,有90%的学校毕业生进入大学深造。建校于1912年的百年老校。由加拿大最著名的建筑商Tridel开发承建,校舍获得LEED金奖。

北多伦多高中的学区范围横跨了好几个热门地区,也是我们常说的中城区,地处社会中高阶层社区,教育背景多元化,深得西式欧洲教育的传承。大多数学生都精于某项运动或专注于自己的爱好,学术成绩也从来不逊色。学校注重学生领导力和社会责任感的培养,学生会每年组织“慈善周”捐款活动,筹集款项资助社会各界。学校还有多伦多唯一一个校际仪仗乐队。组织各类学术与特长俱乐部,让学生学以致用。

该校区范围的社区居民62%是欧洲后裔,23%北美后裔,10%亚裔及拉丁裔,华裔较少。

Lawrence Park 高中

在中城区稍稍偏西北的地方,也有一所高中名校,Lawrence Park Collegiate 劳伦斯公园高中。这所高中和著名的私立女校Havegal 相当近,位于Avenue Rd 和 Lawrence 大街。2017年菲沙研究所排名与前面的北多伦多高中并列33/747。

当地很多家庭喜欢送孩子到劳伦斯公园高中,就是因为浓厚的传统色彩,和文化传承。学校的座右铭是 让学习之爱绽放。

学校提供50多个俱乐部活动和丰富的体育校队,在多伦多教育局的多项比赛中屡屡夺冠。

法语、体育、音乐是该校的特色。劳伦斯高中是多伦多市内首间提供乐队和管弦乐队课程的学校。学校还在戏剧,物理等学科成绩显著。学校百分之九十以上的毕业生到大学深造。

学区范围内的社区族裔组成是欧裔62%,北美30%,亚裔5%,所以对孩子英文能力要求较高。学校新移民数量比较少,

Forest Hill 森林山高中

多伦多传统豪宅区,即401以南的多伦多市内,包括Rosedale(玫瑰谷)、Forest Hill(森林山)、Bridle Path(跑马径)等。这些豪宅区的共同特点是历史传统悠久,房型独具匠心,社区内树木参天,花团锦簇,环境幽静,

Forest Hill森林山高中, 是一所毋庸置疑的经典名校。 自1946年成立以来, 在菲沙研究所每年的排名中一直名利前茅,2017年排名68/747。

听其名“Forest Hill”就已经可以推算得到﹐这间学校位於多市的富豪区Forest Hill﹐附近就是Old Forest Hill Road那些百万豪宅﹐除了﹐地理位置优越,学术成绩也有口碑﹐据说,其所提供的ESL(English as Second Language)班特別好,让孩子能够很轻易简单地学习英语。

说森林山高中是顶尖学生的教育并不为过,学校建校以来致力于学生领导力(Leadership)的培养。从学校毕业生中我们可以看到长长的政治领导者、公司CEO、创业者的名单。

另一特点是11和12年级学生的co-op实习课程,提供学生的2年实习,使学生扩大了社会接触面,锻炼了实际工作能力。

森林山社区有四分之一的人口族裔是犹太人,最多的族裔比例还是欧裔,占79%。华裔比例7%

Leaside High School 利塞得高中

Leaside High School闹中取静,校园环境优美大气。 学校从1945年建校那一刻起就毫不掩饰他的学术成绩为主的教学定位,2017年菲莎研究所的学术排名39/747。这所高中在计算机、自然科学、生物、化学、物理等学科均表现出色。学校语言文学教学尤为突出,很多著名的作家均毕业于该校。

学校注重学生的全面发展,音乐、时尚、体育等都有所涉猎,给学生提供充分展示与锻炼的机会。但这所学校没有ESL课程,也不收取国际留学生。

中城区除了上述公立学校外,还有大量顶级私校。Daisy黄岚下次视频与大家分享顶级私校介绍,欢迎关注

责编:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外看点:日本共享住房的现状大公开

作者:Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多数日本人对通过投资增加积蓄的做法心存警惕。他们的谨慎是出于多方考虑的结果,因此大多数日本人选择将存款放入银行,虽然利息奇低,但至少长期看来不会遭受损失。然而,尽管20世纪90年代早期日本房产泡沫破灭后房地产的发展十分有限,但一些工薪族还是选择投资房地产,因为他们意识到仅凭养老金不足以支持其退休生活。

近期,新闻报道了房地产投资诈骗事件。其中就有涉及共享住房的诈骗事件。最初,日本用“共享住房”来形容美国和欧洲常见的住房行为,即一群互不认识的人共住一间公寓或房屋,分摊房租,共享设备。当时,这一形式在日本还不常见。在共享住房中,租客有自己的独立卧室,共享厨房、浴室和起居室。这一住房形式没有在日本火起来的原因之一是日本房屋普遍比较狭小。更主要的原因是,房主不愿意将房屋出租给一群不认识的人。

如今,日本各式各类的住房都加入了“共享住房”的行列。比如,现代化的“公寓房”(此类房屋在二战后被称为“公寓房”):同一屋檐下的独立起居空间,设有共享厨房和厕所。20世纪50、60年代,这类公寓房一般没有安装浴室,住户需要到公共澡堂洗澡。现在,这类公寓房都配有淋浴室。但这类公寓房没有提供公共交流空间,如起居室或用餐室,而且厨房一般都是以实用性为主,仅提供煮饭的空间,然后住户各自回房用餐。

换言之,这类共享住房并没有为住户共享生活、交流沟通提供空间。但如果在设计时有意考虑交流功能,共享住房就能够做到这一点。

但互动共享气氛的缺失并不是有意为之,而是因为住宅房屋主要是处于投资目的而存在的。工薪阶级纷纷贷款购买共享住房,房地产公司通过转租收取租金,业主利用租金收入来支付贷款。

这类共享住房的建设耗资高达1亿日元(约588.7万元人民币),这对年轻的工薪阶层来说是个巨大的压力,他们整个工作生涯都要为住房贷款而奋斗,但一旦偿清贷款,接下来的租金收入就成为了纯收益,在业主退休时是一笔不错的收入。大多数房地产公司表示,东京等大城市的共享住房需求十分旺盛,投资者甚至在还贷款的过程中就可以盈利了。

诸如东京都足立区这样改造公寓的共享住房通常提供有独立卧室、公用厕所和厨房设备,但没有提供公共交流或起居空间,住户间互不了解

但房产经纪公司抱怨称,共享住房相比其他类似的投资方案而言,已经不是很好的投资选择了。朝日新闻发布的一篇文章称,1月,由于租金收益不足,东京800多个共享住房业主在偿还贷款上显得有些吃力。其中约700个业主是通过Smart Days的房产经纪公司进行投资的。该公司从1月起就没有向业主发放租金了。

朝日新闻报道称,Smart Days在业主不知情的情况下,在其递交的银行贷款文件上伪造信息。部分投资者告知骏河银行(Smart Days的贷款机构)由于没有收到租金,他们无法偿还贷款,从而发现他们贷款申请中的信息遭到了篡改。为了通过贷款申请,部分申请中的银行存款余额被提高了10倍之多。

据悉,骏河银行和Smart Days联手进行了这一欺诈行为。3月初,朝日新闻报道称,对Smart Days不满的投资者数量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租,这一诈骗行为就不会公之于众。但共享住房的受欢迎程度并不像Smart Days宣传的那么火爆。

Invest in Life博主、房地产投资顾问指出,共享住房的空置率相当高。东京共享住房的空置率达到55%。在日本所有出租房屋中,越靠近地铁站的房屋,其入住率就越高。但该博主发现,即使是距离交通站点5分钟路程的共享住房,其平均入住率也仅为53%。如果距离增加至15分钟,入住率便下降到32%。

Invest in Life还发现了一个有趣的现象:相比租金较低的新共享住房,租金较高的早期共享住房的入住率更高。建于2014年的共享住房的平均空置率达到47%,平均租金为57,000日元(约3,355万元人民币),而建于2017年的共享住房的平均空置率达到79%,平均租金为48,000日元(约2,826万元人民币)。博主将其原因归纳为,早期共享住房所处地段更好,因此租金稍高也可以接受。

共享住房并没有想象中的那么火热,这是因为它们主要是出于投资房产而非居住房产而存在的。在东京,用租一间共享住房的钱可以租到配备独立浴室和厨房的工作室或1卧公寓。实际上,比起共享住房或整栋的公寓楼,单身公寓反而是更好地投资选择。

商业杂志《东洋经济》2016年10月的一篇文章指出,投资公寓的回报不高,但更为可控。尽管投资房产的利率高于居住房产的利率,但其利率仍相当低。投资者可以通过房产经纪公司买下一间公寓,并由经纪人管理转租业务。如果公寓地段良好,就会有较低的空置率。如果贷款期为25-30年,那么每月偿还的贷款金额就会相对较低,这样如果公寓暂时空置,也不会还不起贷款,因此更为可控。

这类住房投资交易以年轻人为目标客户。投资者在短期内不会有大额的收益,但25-30年后,他们就可以拥有公寓,届时就可以选择出租获取租金收益、自行居住或出售。但房产经纪公司常常避而不提的一点是,业主需要花钱来维护其房产。而且,30年后,如果同一栋楼的其他业主决定翻修公寓,那么你也要对你的公寓进行翻修。

朝日新闻指出,高收入人群常常购买多处房产,希望翻倍投资收入。但收入翻倍的同时,风险也翻倍了。对于表现不如预期的房产,投资者可能会选择出售,但既然该房产不受租户欢迎,自然也就不受买家欢迎,因此售出的价格就会低于买入的价格。

在日本这样变化无常的房地产市场中,所有的投资房产,不论是共享住宅或是出租公寓,都有其投资风险所在,投资需谨慎!

延伸阅读:

居外推荐日本公寓房源:

1. 东京豪华公寓

高达32层的豪华公寓楼,周围绿树成荫。位于26层的4间公寓结合在一起而成,面积超过了430平方米,这是绝无仅有的。包括3个开放式的起居室、客厅和厨房的布局,5间卧室,步入式衣帽间和杂物间。24小时的安保服务随时确保业主的安全。售价约5,431万元人民币。

居外物业编号:25177039 点击查看房源信息

2. 大阪市低层公寓

位于大阪市住之江区,离住之江公园车站走路只需7分钟,交通非常方便。非常好出租,周边生活设施齐全,是非常好的投资选择。楼层为10层楼的2层部分,房屋面积84.8平米。售价约146万元人民币。

居外物业编号:39781241 点击查看房源信息

3. 东京港区高层公寓

位於东京港区的高级住宅大厦City Tower的高层单位。大厦2008年4月落成,43层共828户的大型高级住宅。单位於25楼,室内约82平方米以上,露台向东南。24小时保安,步行1分内有超市,现时空室可即入住。售价约432万元人民币。

居外物业编号:39332332 点击查看房源信息

点击查看居外网上更多日本房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

 

原文:Japan Times
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

随着2020年东京奥运临近,越来越多的投资者看好日本房产日本政治稳定,法治健全,房地产波动幅度小,收益稳定;除此之外,日本房产价格便宜,精装入住;拥有永久产权;建筑质量非常好,设计美观,更有着可观的投资回报率……

以上这些利好因素都使日本房产涨幅惊人。其实仔细想想,中国人去投资海外房产的原因无非就是看重资产保值、抄底机遇及增值潜力。

尽管日本人口连续7年净减少,但东京人口持续增加。 日本人比上年减少37.2万人,连续7年减少(0.30%),为1.24648亿人,减少数创最大纪录。然而在47个道府都县人口中,东京都是仅有的7个人口保持增长的行政区中增长率最高的,达到0.73%,这也是东京人口连续21年保持增长;人口集中于东京、大阪等都市区的趋势仍在持续。(数据来源:日本总务省统计局)。日本人口持续减少与老龄化使得引入移民与外籍劳工刻不容缓。

尽管今年第一季度日本GDP在去除物价变动因素后环比下滑0.2%,换算成年率为下滑0.6%,是九个季度以来日本经济首次呈现负增长,然而日本经济复苏的基本面并未改变。国际货币基金组织预测2018年实际GDP增长率为1.2%,2019年为0.9%,与世界银行的数字相似。

2018年第一季度,日本东京房价上涨4.59%,新加坡(4.4%),韩国(0.58%)和台湾(0.25%)。在亚洲发达经济体中居于首位。

即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮,将改变东京和主要地区城市面貌。

大规模的新建扩建项目以及2020年和2020年以后的基础设施改善,将使东京的景观焕然一新,使城市更具吸引力和便利性。宏观经济和人口趋势应继续支持2020年后重点城市的发展;奥运会可以突显日本经济和房地产市场新的增长时期的开始。

从历史来看,奥运会主办城市房价在奥运筹备期间均大幅上升,2008年1月到2015年5月,圣保罗房价增长了223.5%,里约房价更是疯涨266.1%,自2008年至今里约人均收入增加了60%。2012年伦敦奥运会主场地在斯特拉福德(Stratford)的伊丽莎白女王奥林匹克公园(Queen Elizabeth )这个地区房价每月涨幅最高达3522英镑,为英国全国房价平均增速的3倍,奥运举办前四年内房屋价值增加53%。更不用说北京奥运会带火了北京乃至全国房产。

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

图一: 2017年1季度至2018年1月日本住宅价格指数

根据Trading Economics全球宏观模型和分析师的预期,日本房屋指数预计将在本季度末达到108.98个指数点。 展望未来,我们估计日本的房屋指数将在12个月内维持在109.63点。

国际上通常以租售比界定投资价值,1:200到1:300之间为良好,如果租售比低于1:300,这意味着房产投资价值相对较小;而如果高于1:200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高。东京公寓的租售比约250,而独栋别墅的租售比更是不足150(如下图)。

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本 世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

东京大改造计划

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本

图四:东京夜景

为了配合2020年东京奥运会,安倍政府推出“东京大改造”计划,这是在日本顶级财团支援下的城市基建计划,受惠的有6个东京地区,分别是:

1. 银座

2. 大手町,丸之内,日本桥及八重洲地区

3. 虎之门,六本木地区

4. 涩谷区

5. 品川区

6. 2020年东京奥运中心的湾岸地区

这6个地区被设定为日本战略特别区域,相当于中国的雄安新区。

居外网推荐东京精品房源:

世界杯之后看东京,2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本
东京精品房源,物业编号:39827151(点击图片查看详情)

房屋价格:约¥ 523万
建筑面积:63平方米
房型:2 卧 1 卫

点击查看日本更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

 

作者:陈仲伟

排版:Shelly Du

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在弗吉尼亚海岸 觅一处绿野仙踪|美国

《绿野仙踪》,是一部经典的童话电影,而今天要讲述的“绿野仙踪”,说的是一处独特的风景。这风景曼妙如诗,安静地坐落在美国弗吉尼亚州海岸线的史密斯山湖。

这风景,叫Water’s Edge社区

Water’s Edge社区俯瞰图

首先简单介绍一下弗吉尼亚州这块土地。

弗吉尼亚州美国所处位置

弗吉尼亚位于美国东部大西洋沿岸,是美国最初的13州之一。先天的区位优势,造就了弗吉尼亚州发达的旅游业。大瀑布州公园、海滨度假区、谢南多厄国家公园都吸引着不计其数游客的造访。

史密斯山湖

今天的主角史密斯山湖,凭借着这里有无与伦比的湖景和山景,也成了游客纷纷前往的度假胜地。这里长达13海里的海湾和半岛,像极了童话世界里的仙境。

史密斯山湖湖畔

童话毕竟不是真实,但位于史密斯山湖的Water’s Edge社区,却无比真实地存在于我们的眼前。这里,就是名副其实的“人间仙境”。

为什么叫“人间仙境”?因为这里的一草一木,几乎都能够满足你对仙境的幻想。

Water’s Edge社区

Water’s Edge社区占地712英亩,是一处恬静舒适的商业地产、一个不可多得的投资良机。

这里拥有占地6.3英亩的威拉德庄园(The Willard Estate),经典欧式风格的建筑外观充分展示了阿肯色州石材的质感,而西方红雪松壁板、柱子、石板和铜屋顶这些细节设计也别具一格,这里的烟囱花盆设计个风格,甚至可以追溯到英国1800年代早期。

远处是隐约可见的建筑

身处庄园内,你似乎隐居,遗世而独立;可实际上,你坐在社区一角,稍稍远眺,不远处便是错落有致的楼栋。这里清新脱俗,却丝毫不少一分那人间烟火气。

既然拥有大片的优质草场,不好好开发利用一番,岂不是太浪费资源。不用担心,作为一处绝佳的商业地产,Water’s Edge社区开发了被誉为大西洋中部顶峰之一的PGA高尔夫球场

PGA高尔夫球场

PGA球场以其独特的各种障碍而闻名,其中18洞的高尔夫锦标赛球场由已故知名的高尔夫球场建筑师RF Loving, Jr设计。而在2007年,高尔夫球场由著名的高尔夫球场建筑师理查德曼德尔等人翻修。

球场的存在,不论是对于吸引游客的造访,抑或举办大型的高球赛事,都大有裨益。源源不断的人气以及高度的曝光,你还用担心Water’s Edge社区的价值吗?

Water’s Edge社区酒吧吧台

除了配备高规格的高尔夫球场,Water’s Edge社区还设有高端精致的餐饮、酒吧、棋牌的俱乐部。在这里,生活配套变得无限便利。吃、喝、娱一站达成,极大程度地方便了造访的客人们。

去圆桌上试试手气,娱乐一下?

不喜欢太吵不爱泡吧?对扑克牌提不起兴趣?钟情于一些小众的爱好?Water’s Edge社区同样也能关照到。

社区打造了一个设备齐全的马术中心,在整个场地分配了小径。The Water’s Edge Equestrian中心拥有75英亩的骑行区,在骑行时穿过丛林,可以身心放松地享受湖畔美景。

丛林里的马术

这里还有粘土网球场和硬网球场,小型奥林匹克规模的游泳池,满足不同运动爱好者的需求。除了能提供最先进的练习设施,练习场外,服装、运动设备的专卖店也一应俱全。

暑气逼人?来一场泳池派对吧!

当然了,这里好不好,一个人说了不算,大家说好,才能算是真好。而Water’s Edge社区入围知名杂志社《豪华高尔夫家居杂志》评选的美国高尔夫50强社区”,就是一个最好的说明。

欲知Water’s Edge社区的更多详情,可点击:http://www.juwai.com/39365460.htm,亦欢迎致电居外热线400-041-7515查询。

 

注:本文属于商业赞助内容,素材由居外签约公司Hilda W. Allen Real Estate, Inc.提供


文字:Leo Li

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

还在考虑买房投资?新西兰政府喊你来种树!

政府将会改变新西兰针对林业海外投资的规则,以确保新西兰人能够更多的获益。

财政部副部长David Parker在6月19日宣布,政府禁止海外买家购买现房的法案已经递交至国会。

他说,林业也需要包含在这一法案之中,政府将放松林业市场以鼓励投资者对林业进行投资

新西兰政府将放松林业市场以鼓励投资者对林业进行投资

一些利益相关者也提供了反馈,认为现有的筛选政策在海外买家购买永久产权土地或者租用土地时会耗费很长时间,并造成相当大的开销。

在大多数情况下,海外投资者如果想投资永久产或者租用敏感的林业土地,需要经过海外投资办公室(OIO)的筛选并获得许可。

然而,那些获得林权的人实际上可以授予投资者对土地的长期高度控制权。

财政部的一份文件认为,林权已经脱离了海外投资办公室的筛选制度,这导致了政策上的一些矛盾,并造成了政策实施时效率的降低。林权的掌握者事实上获得了与永久产权土地及租赁土地相似的权力。

根据该法案,一个投资者如果在一年内投资超过1,000公顷土地的林权,需要经过海外投资办公室的许可。

低于1000公顷的投资不会被审查,而且如果一位投资者投资了几笔林权,那么只有其中超过1000公顷的某一笔或几笔投资才会被审查。

林业部长Shane Jones说,这一法案承认了林业对新西兰的重要性。“我确定该法案会促进林业投资,同时也会保证政策不被钻空子。”

他说,高质量的海外林业投资将是实现政府十亿棵树种植计划的重要组成部分,也将是促进本国经济发展的机会。

对该法案进行的一些重要修改包括提高投资者在申请许可时的灵活性,并取消一些不必要的限制。在审核林业投资时,投资者能够有三种不同的审核方式可以选择。

法案同时还将确保现有的投资者和业主只需要在合同上稍事修改即可,并不需要将合同交给政府重新申请许可。

Jones说,“我对这份法案感到高兴,并相信整个行业的前景会是令人振奋的。”

居外网上出售的新西兰凯塔亚(Kaitaia)林地,面积41.9公顷,俯瞰Rangaunu海港。点击查看土地信息

点击查看居外网上更多新西兰乡郊房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

森林所有者协会的数据显示,新西兰森林种植面积超过17亿公顷,去年该行业为新西兰国内生产总值(GDP)贡献了36亿美元,约占3%。

 


来源:中国侨网
责编:Zoe Chan

被低估的“第四城市”——依山傍水 四季阳光|加拿大

说起加拿大华人聚居的城市,多伦多、温哥华和蒙特利尔的名字总是会被提起。的确,80%的加拿大华人都居住在这三个城市,知名度高也在情理之中。遗憾的是,华人聚居的“第四城市”虽然有得天独厚的自然条件和亲和淳朴的民风,不知为何,知名度却远逊于前三。想知道它的名字吗?给你一些提示,看你是否能猜出。

  • 它位于美国蒙大拿州北200公里处,是翻过落基山脉后见到的第一座大城市,距温哥华飞行时间一小时。
  • 它连续多年被经济学人评为全球最宜居城市之一。多次被联合国人居署评为“世界上最干净的城市”。
  • 它是北美第二大能源中心。世界著名的石油公司中石油,中石化、中海油、壳牌、英国石油、埃克森美孚等都在这里设有分公司。
  • 它依山傍水。处于落基山脉的“脚山”(Foothills)地带,以终年不化的壮美雪山为城市背景;虽不靠海,但有穿城而过的弓河和星罗棋布的淡水湖点缀其间。
  • 它四季阳光。全年平均有333天、总计高达2400小时的日照,是加拿大阳光最充足的城市。
  • 它有长达800公里的人工铺砌道路,是北美极为少见的“骑行城市”。
  • 从它的国际机场直飞约一小时便到达温哥华。

它就是位处加拿大西部省份阿尔伯特省的卡尔加里(Calgary)

卡尔加里的落基山与弓河
卡尔加里夜景
卡尔加里始发的客运列车落基山人(Rocky mountaineer)
“世界上最干净的城市”

加拿大一直以“地广人稀”闻名。作为全国第四大的城市,卡尔加里仅有156万人口。有趣的是,过去几年中,却有超过1万名居民搬到了玛欧格丽Mahogany的新家,社区落成后更将有大约2.5万名居民!玛欧格丽这个位于卡尔加里东南部的综合性社区,已连续四年被评为该市的“最畅销新社区”。随着社区的发展,您的投资也在不断增值——这是对未来的明智投资!而现在正是投资的好时机。

如果你在春季造访玛欧格丽,社区的冰球和滑冰健将们也许刚刚收起他们的运动装备,又跃跃欲试地拿出桨板和沙滩球,迫不及待地迎接夏天的到来。玛欧格丽拥有卡尔加里最大的淡水湖,63英亩的湖泊面积,21英亩的沙滩和2.2万平方英尺的海滩俱乐部。还有水上乐园、网球场和游乐场——对生活在这个湖泊社区的人们来说,每一个夏天都是美好的夏天。别处人们梦寐以求的四季湖边生活方式就在这里实现,每个季节也尽是精彩。

令人艳羡的是,玛欧格丽的住户们不仅享受着度假般的湖泊生活,还享有着成熟商业规划带来的各种生活便利。这里有大型超市、药房、24小时医疗中心、银行、加拿大啤酒厂、各种餐饮及零售店铺。今年秋天,一所幼儿园至六年级的学校将会开学;另一所学校亦计划于2022年开放。社区内的公共交通让出行更加舒适和便捷,附近设有火车站方便去往大学或市区。

“现在是享受玛欧格丽社区设施的好时机。”开发商Hopewell的营销经理Nicole McLaws说:“居民们也会在这个投资机会中获益。未来五年,社区还将推出新的演出场馆、新公园新学校、更多购物和餐饮。玛欧格丽会变得越来越好。”

South Health Campus ,阿尔伯特省最大的24小时医疗中心,距玛欧格丽步行不到十分钟
玛欧格丽社区沿湖景观
玛欧格丽社区内占地30公顷的自然湿地

优越的自然环境和便利的生活虽已足够吸引人,但这并不构成一万多居民入住的全部理由。玛欧格丽真正的独特之处在于——让任何购买者在任何预算的情况下都能在这里拥有一个家。在这个社区中,有各种各样的住房选择——从最实惠的公寓住宅、复式住宅、露台住宅、前置车库住宅,到沿湖最豪华的别墅;面积从600到2,800平方英尺以上不等,有1至5间卧室可供选择。数十款不同的房型组合,应有尽有。

19万加元起的公寓:

35万加元起的复式住宅:

42万加元起的带前置车库的独栋住宅:

今年5月26日,玛欧格丽又开放了四个全新的前置车库房型,包括两个单车库和两个双车库房型,43万加元起。所有房屋都配有宽敞的卧室套间、高级厨房、时尚的装饰、开放式的生活空间和大窗户,完全迎合房主理想中的现代生活方式。“价格实惠,配置高端,玛欧格丽拥有当今房主需要的所有时尚装修和高档家居,”Nicole McLaws补充道。

如果您正考虑去加拿大定居,“第四城市”卡尔加里可能是个性价比更高的选择;如果您正在卡尔加里寻觅一处新家,Hopewell开发的玛欧格丽一定有你寻求的归属感,也是该市充满活力的租赁市场中梦幻般的超值投资。

房型选择太多有些眼花缭乱?不要紧。请移步至http://www.juwai.com/hopewell/listings/查看详情或致电居外热线400-041-7515,请工作人员为您选择推荐。

 

注:本文属于商业赞助内容,素材由居外签约公司Hopewell Residential提供


文字:Qi Cheng

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。