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中国香港房产市场近期发生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位买主预付了5%的定金，欲购买在香港岛山顶一栋售价9250万美元的三层豪宅。

这栋房子带花园和游泳池，可纵览山下的城市，眺望远处的海港。

一个月后，买主退出交易，损失了460万美元的定金。

尚不清楚是什么导致了如此之大的违约事件。不明身份的买主可能是遇到了财务问题。或者买主也可能认定那是笔赔钱的买卖。

但如此规模的违约“相当罕见”，投资与经纪公司里昂证券（CLSA）亚太地区房产研究总监王豔（Nicole Wong）说。

它也反映出对香港房产市场普遍存在的不安状态。虽说没收定金的情况仍相对罕见，但近几月来，潜在房屋买家突然接连违约，似乎表明市场信心在减退。

多年来价格的急速上升，使香港成为全世界房价最高昂的城市——这一殊荣香港已连续保持了9年。去年夏季开始，房市进入了数月之久的跌势。

“总的来讲，从去年年中到现在，房产市场的氛围一直不佳，”香港房产机构领域佳士得（Landscope Christie’s）创始人兼首席执行官许赓胜（Keng Shing Koh）说。

普通住宅市场的价格已下跌，抵押贷款申请骤然下跌，交易数量骤降，9月份跌至自2005年以来的最低点。根据香港差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）的数据，从2018年7月到12月，住宅价格降低近10%。在这一轮自2008年全球金融危机以来环比幅度最大的跌势中，去年11月房价指数降了3.5%。

在连续上涨28个月之后——该市有史以来最长的记录——市场似乎终于开始降温了。

专家表示，这一趋势背后存在多种因素。虽然香港经济仍在稳步推进，但过去几个月来的一连串事件给房价造成了不利影响：中美之间的贸易紧张关系不断加剧，美国利率提高，中国经济降温导致人民币贬值，引发恒生指数震荡。

但一些分析人士已看到回转迹象。

里昂证券的王豔称，她对市场十分看好。她指出，美联储1月公布将停止加息，中国的央行已采取措施稳定人民币汇率，香港股市也在回弹。王豔称她预计房价将再度上升。

早在1月底和2月初（这期间是中国春节假期，平常是淡季）看房人次已经增加。 她表示，据银行自身的估值来看，交易量已从持续数月的下滑中回到两年来的均值。

去年，山顶两栋别墅分别以1.149亿美元和1.785亿美元的价格售出。  王豔称，“近期房价事实上已趋于稳定，并正从底部开始上升，”她接着说她预计房价将上涨15%。

王豔称，需求的大幅增加还可能来自一大批已在香港住满7年、今年将获香港永居资格的中国大陆人士，届时他们将无需缴纳对非居民房产购买者所征收的额外税费。

无论香港房产市场是会如一些行业观察人士担心的那样进一步下跌，还是重获动力、继续上涨，可能都不会改变一项基本事实：香港的住宅房价远远超过多数居民的承受能力。

“香港的汉普顿”

最能体现香港摩天房价的地带莫过于太平山顶，也就是前述那位潜在买家放弃460万美元定金的一片富豪云集的高端住宅区。 在香港昔日的殖民时代，有专门的法律确保只有欧洲人才能获准拥有太平山顶的房产。那些法律早已成为过去，今天任何能负担得起的人都能住在那里。只不过只有极少数人可以。

“对普通人而言，年收入可能只够买浴室，”香港房产公司亚太房产亚太置业有限公司（Asia Pacific Properties）创始人兼总裁贝佛利·孙（Beverly Sunn）说。去年，一栋房子以1.149亿美元售出，折合每平方英尺2.04万美元，另一栋售价1.785亿美元，每平方英尺1.94万美元。

“那是香港的汉普顿，”贝佛利·孙说，她一直密切关注这片社区的房产市场，目睹了多年来的变化。

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虽然过去几十年来，太平山顶周围的大部分房产都为大型英国公司、跨国公司和非华裔的本地富人所持有，过去十年来，中国投资者开始大批注资。

“你能看到数量堪称巨大的中国公司、个人、公司高层都在购买这一带的顶级房产，”贝佛利·孙说。

老房子在消失

随着太平山顶的地产价格和这座城市其他地方的房地产市场一起增长，越来越多的房主转而将他们的土地重新开发成综合体——大多是低层公寓楼，但也有较小的联排住宅——这样可以产生巨大的利润。这通常意味着要推倒那些可以上溯至19世纪的房屋。

“我认为山顶已经没有多少房子还保留着它们最初所建造时的样子了，”新加坡国立大学建筑教授何培斌说，“它们被拆除然后重建，山顶很少有原来的房子还留着。”

今年突然没了买主的那座9200万美元宅邸“16号洋房”，是一个名为利嘉阁（Mount Nicholson）的超豪华新开发项目的一部分，建造在一块政府2010年以13亿美元卖给房地产开发商的土地上。该项目隐藏在一条安静道路的顶端，有19座独立房屋和48套公寓，首批房产在2015年上市。

比起普乐道5号那幢带草坪和游泳池的独立粉色住宅的售价，16号洋房的标价简直是微不足道。普乐道是一条独头巷道，几年前被称为世界上最贵的街道。

它是太平山顶上仅存的几栋原始房屋之一。

半个世纪前，这座房子从任何意义上来看都与豪华无关。

当查尔斯（Charles）和罗莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代买下它的时候，这里是一片狼藉，花园杂草丛生，窗户半开，室内暴露在恶劣天气的侵蚀下。那时布朗一家的钱太少了，所以他们自己粉刷了房子。

50多年后，布朗夫人已成了寡妇，2017年，她以含税32亿港元的价格出售了这栋房子。据《南华早报》报道，在售出后，该处房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

现在，随着这栋房子被卖给了一个名叫杨建文的新买家，一名香港出生的商人，没人知道这处房产的未来会怎样。它可能会被夷为平地，就像在上个世纪70年代末至80年代初开始的那股拆迁潮中消失的大多数山顶老房子一样。又或者它会被保存起来，以向这座房子的历史以及它所见证的周遭变化致敬。

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尽管有些人对太平山顶历史的遗失感到惋惜，但也有人认为，试图保护这里仅存的几栋老房子最终是徒劳的。

2013年，一处名为何东花园（Ho Tung Gardens）的太平山顶地产被拆除，这反映了在快节奏的香港，历史保护所面临的困境与现实。该地产是1927年由香港商人何东爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一个获准拥有太平山顶房产的华人。

市政府原想将整个建筑群保存下来，但与业主的谈判破裂了。业主下令以推土机清除主楼，并在2015年以创纪录的51亿港元的价格将其卖给了开发商。对于财力雄厚得多的私人开发商来说，政府的保护工作根本无法与之匹敌。另一段历史就此丢失。

香港大学教授、建筑保护学部主任李浩然认为，解决办法很简单：如果历史在太平山顶上消失了，那就顺其自然吧。“关于香港的保护，我们不能再回顾过去，”李浩然说。“这里没有足够的过去，也没有足够的历史。香港的保护工作必须放眼未来，想想二十年后、三十年后、五十年后会发生什么。”

他说，未来的工作将围绕城市核心老城区的遗产保护展开，那里有大量的战后建筑可供保存或翻新，用于商业用途。

“香港是什么？香港的本质是什么？”李浩然说，“这是一座经济城市。那是我们的特点。是我们之所以成为今日的我们。我们必须发挥我们的优势，而不是试图成为其他东西。”

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来源：纽约时报中文网
责编：Zoe Chan

房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网董事总经理兼CEO罗雪欣（Carrie Law）认为，如果今年全球利率水平继续回升，那么任何地区的房地产市场都难以延续近年来的迅猛增长势头。

2018年对于全球大多数投资者而言，恐怕都是难以忘却的一年。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别， 其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现，与99%资产都为正回报的2017年相比，可谓是天壤之别。

不过，对房地产投资者而言，过去的一年或许没有那么扎心。在发达国家市场，只有澳大利亚和瑞典的房价出现了较大程度的下跌，而在荷兰、德国、爱尔兰等欧洲国家，房价上涨均接近10%。原本并不起眼的东南亚市场更是异军突起，越南、泰国等国的房产受到投资者的热捧。即使是在连续加息四次的美国，根据惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均价也上涨了超过5%。

然而，这场自2009年中期以来持续近10年的全球房地产大牛市，还能延续多久呢？

房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示：“随着2019年的到来，我们将面临自全球金融危机以来最动荡不安的市场环境。低利率一直是推动高端物业价格上涨的主要因素，我认为，如果今年全球利率水平继续回升，那么任何地区的房地产市场都难以延续近年来的迅猛增长势头。”

欧美发达国家楼市仍处上升期

1月21日，国际货币基金组织（IMF）在最新发布的《全球经济展望》中再度将2019年的全球经济增速预期下调0.2个百分点至3.5%。IMF总裁拉加德在2019年世界经济论坛年会上表示，经历了两年稳步扩张后，经济增速正在快速放缓。另一方面，全球债务规模居高不下，1月中旬，华盛顿国际金融协会发布报告称，截至2018年第三季度，全球债务规模已超过全球经济总量3倍之多，全球债务占全球GDP的比例接近历史最高水平。

在这样的大背景下，各大机构对2019年房地产市场的预期均较为保守。比如，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中认为，尽管大部分传统热门国家的楼市今年仍将保持上涨，但涨幅料普遍不如2018年。

惠誉在上述报告中称，2018年表现不错的美国（+5.6%）、德国（+8.9%）、荷兰（+10%）、爱尔兰（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等欧美国家楼市仍处在上升期，今年依旧会温和上涨，预期涨幅依次为：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

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促使这些国家房价上升的理由不尽相同，比如美国主要是受经济复苏和居民收入增长驱动；德国、荷兰、爱尔兰则是因为低利率及人口不断涌入大城市导致的供不应求；而西班牙和葡萄牙更多是受益于买房移民政策吸引的外资推动。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时也持同样观点，他认为，美国平均房价增幅较往年料将减缓，但每个地区情况不同，个别地区的涨幅仍有可能超过以往。

此外值得一提的是，雅典房价受到希腊买房送居留的政策推动，得以快速复苏，但从全国而言，希腊房价尚未完全走出低谷。惠誉预期其涨幅为1%，略高于2018年的0.5%。

当然，也存在一些房市相对低迷的欧美国家，比如英国、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。据惠誉预测，这些国家2019年的房价涨幅分别为2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英国主要受限于脱欧的不确定性以及针对外国投资者的门槛；意大利则与该国经济已进入技术性衰退，GDP连续两个季度下滑引发的担忧有关；加拿大最近一年半跟随美国加了5次息，再加上对海外投资者限购，浇灭了市场的热情；而北欧国家更多是和当地政府为阻止房价过高实施的调控政策相关，瑞典、挪威近年来都收紧了针对抵押贷款的条件，直接导致了房市进入冰封期。

亚太地区料涨跌互现

据居外网为第一财经记者提供的数据，2018年中国个人投资者海外购房询价次数最多的目的地主要位于亚太地区（不含美国，下同），包括泰国、澳大利亚、日本、越南、马来西亚等。

罗雪欣告诉第一财经记者：“2018年，泰国一跃成为中国买家在居外网询盘量最多的购房目的地，马来西亚（第6位）和越南（第10位）紧随其后。东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上，成为与美澳欧并列的海外房产目标地。我们预料今后几年中国买家对东南亚房产的兴趣将持续增长。”

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不过，整体而言，2019年亚太地区房地产市场恐怕难以过于乐观。首先是澳大利亚的楼市仍未有从下滑周期中逆转的迹象。2月初，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，1月份全国住宅均价环比下跌1.0%，已较2017年10月最高时回调了6.1%。惠誉预计，悉尼与墨尔本的房价将延续去年以来的跌势，最大跌幅可能达10%，直到2020年才会有所好转。

历来以高房价闻名的中国香港，自去年8月份以来，价格连续下跌，已创下2008年金融危机以来最长的连跌纪录。据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据，截至今年1月底，累计跌幅已超过9%。

据新华社报道，香港业界对今年楼价走势均表示谨慎乐观。此前多预计至少会下跌10%，但当前多认为全年降幅会在5%至8%之间。除非美联储意外降息，不然香港楼市仍会保持调整态势。

尽管上述地区房价面临回调，但亚太地区也有不少其他地方的楼市值得关注。在普华永道（PwC）与城市土地学会（ULI）联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。

报告认为，东京是机构投资者在亚太地区少有的几个可以兼具深度和高流动性资产组合的目的地之一，尤其是写字楼与酒店的投资前景广阔。同时日元本身作为避险货币，在市场动荡周期中，可以有效地减少波动风险。在个人住宅方面，日本楼市的升值前景也颇为稳定，惠誉给出的2019年涨幅预期为3%，较2018年的2.5%有所提升。

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而泰国与越南的楼市去年可以说是异军突起，迅速带领整个东南亚地区成为中国海外投资者的“新宠”。泰国旅游业发达，曼谷是亚洲最具活力和宜居的城市之一，作为租金收益较高的“度假型地产”受到投资者热捧。而越南近年来经济增长良好，加上人口年轻，标准普尔预计其未来三年GDP年均增长率为6.6%。普华永道认为，对于机会型投资者而言，胡志明市有很多机会。

据居外网的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷；而对越南房产感兴趣的客户，其中89%都以投资为目的。

价值洼地在东欧？

去年，除了西欧和东南亚部分国家之外，房价涨幅最快的地区其实是不太受人关注的东欧。

专注于房地产投资的雷塔威全球公司（Reitway Global）投资经理埃尔斯顿（Garreth Elston）称：“我们对2019年中东欧的投资前景表示乐观。尽管波兰和罗马尼亚的政治不太稳定，但该地区的经济基本面和今年的增长预期依然强劲。”

据世界银行最新预计，2019年波兰经济将增长3.9％，2020年为3.6％，而罗马尼亚明后年的增速分别为3.5％和3.1％。

全球房地产指南网站（Global Property Guide）数据显示，过去一年里捷克房价上涨了10%，爱沙尼亚9.7%，波兰、罗马尼亚、保加利亚则都上涨了7%以上，这与当地较低的房价基数相关，比如波兰每平方米均价不到1400欧（1欧元约合7.7人民币），其中较贵的捷克刚过2000欧元每平方米。

贝莱德（Blackrock）董事总经理穆勒（Thomas Mueller）认为目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险，投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。

美国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE） 奥地利分公司的CEO里德1月底在一场新闻发布会上称，东欧的房地产投资非常受欢迎，2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元的资金流入，创下新高，其中超过一半（66亿欧元）的资金流向了波兰。

波兰欧芮嘉集团（Oruga Group）市场总监Terra Xu在接受第一财经记者采访时表示，波兰经济增速稳健，由于当地劳动力、公司运营成本在欧洲范围内极低，近年来不少世界500强纷纷入驻其首都华沙，使得当地物流、仓储、写字楼等供不应求。她表示，25万欧元左右就可以在当地买下一套全新住宅，如果出租可以每年获取4.5%~7%的租金收益。

波兰滨海格但斯克（Gdansk, Pomorskie）时尚现代的7卧房产，仅售约¥334万。
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事实上，近年来，中国买家对于非传统热点地区的楼市兴趣较以往显著上升，罗雪欣认为，这是因为中国新一代的高净值人士教育程度较高，大多具备外语沟通能力，因而可以不限于在华人海外聚居地买房。随着传统热门地区的限购举措越来越多，中国买家的投资兴趣向非传统热点地区扩散的趋势将越发明显。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

过去的一年哪些国家与城市最受华人买家欢迎呢？居外网依据询盘数据告诉你！

2018年泰国成为最受中国买家青睐的国家，一举超过2017年的冠亚军美国和澳大利亚！

泰国过去一年询盘量超出排第2名的澳大利亚约2倍，甚至超过了排名2~4位的美国、澳大利亚和加拿大的总和，美国则从传统排名榜首的位置落至第3。

华人买家对美国兴趣的消退主要受中美两国贸易冲突以及特朗普带来的市场风险影响，此外美国投资移民EB-5市场受排期影响转冷和移民政策逐渐收紧也是重要原因。根据《金融时报》1月14日报道，中国2018年对美外商直接投资（FDI）从2016年的460亿美元，降至2017年的290亿美元，去年更是进一步降至48亿美元，为7年来最低水平。

马来西亚则从2017年的第10上升到第6；由于马来西亚政府去年5月换届翻牌，新政府对华政策与签证政策存在大量不确定性；以及新总理马哈蒂尔去年8月宣布不得向外国人销售森林城市项目的影响，导致去年6月、8月、9月马来西亚询盘量月度均大幅上涨50%以上，显示出中国投资者对于海外投资政策风险的高度关注；政策变动也是海外投资的核心风险。

加拿大、英国依次排名第4和第5，与去年排名持平。

新西兰从第6跌至第8，该国最热门城市奥克兰则从第7跌至第13；随着2018年8月22日新西兰总督完成了对于《海外投资法修改案》的批准，海外人士“禁购令”于10月22日正式生效，该国询盘量10月和11月跌幅均超过40%。

希腊乘经济复苏的东风，今年确实火了一把，从第16位上升到第9位，询盘量增加了3倍多。而去年排名第7的德国则跌到第11而在榜单中消失。从整体来看，前十整体变化不大，仅有希腊取代了德国。

就城市排名而言，曼谷、清迈、芭堤雅、普吉囊括前四位；随着明年泰国将举行军事政变以来第一次民主选举，同时新国王也将于5月举行登基大典，泰国2019年依然值得关注。

墨尔本、吉隆坡、雅典、伦敦、迪拜、悉尼依次列第5到第10位。而2017年，墨尔本、悉尼高居前两位。

紧接着第3~10名是：芭提雅、曼谷、多伦多、伦敦、奥克兰、清迈、普吉、蒙特利尔。

东南亚（以泰国为主）占据了半壁江山，其次是澳大利亚、欧洲和中东；美国因为置业热点城市相对分散，排名最高的奥兰多仅列第19位。尽管2018年加拿大排名维持第4，询盘数量还有提升，但多伦多和蒙特利尔分列第11和12。12月份，加拿大房产询盘量跌幅达41.25%，疑似受孟晚舟事件影响。今年加拿大询盘情况有待进一步观察。

由于经济复苏和投资移民政策利好，雅典房产市场异军突起，成为去年最大的黑马。

在2018年的询盘中，自住比例下降了8个百分点，与此同时投资比例上升了8个百分点；对于学区房的需求也上升了近9个百分点。由此看来，去年民间海外投资势头依然强劲。

泰国清迈的询盘量增长强劲，相当于2017年的5倍；超过芭堤雅排名第二；且钟意清迈的买家的预算高居第一，相当于芭堤雅的2倍。清迈环境优美，气候凉爽，以玫瑰花著称，素有“泰北玫瑰”的雅称，清迈历史悠久，文化古迹众多，其发达程度仅次于首都曼谷，然而物价水平却大众化很多，深受有养老需求的买家欢迎。来看看清迈有哪些好房推荐？

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最受欢迎的曼谷极为国际化，来看看曼谷有哪些好房推荐？

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芭堤雅则维持全球询盘量第三，芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，芭提雅已成为“海滩度假天堂”的代名词。来看看芭堤雅有哪些好房推荐？

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撰文：Adam Chen
排版：Zoe Chan

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