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安大略省哪所公立中學排名最高答案就在 Oakville 市 | 居外專欄

最新壹期對安大略省公立學校的排名如約而至。單就排名來看，居於榜單首位的依然是位於多倫多市中心蟬聯桂冠數年之久的St Michael’s Choir中學。但對有意投資或購買學區房的朋友而言，這個“第壹”並沒有太大的意義。

因為嚴格來說，這是壹所音樂方向、並且是公立和私立混合制的學校，而且還是壹所男校。最重要的是，它和多數公立學校不同，其生源並非根據住址就近入學，而是要經過嚴格的挑選。

所以在安省公立學校中能夠通過買房入學的最佳學校，其實應該是位於大多倫多奧克維爾（Oakville）市，Glenn Abbey社區的Abbey Park High School。

Abbey Park——就近買房可入學的最好公立中學

Abbey Park High School在最新壹期的Fraser Institute排名中，從去年的第9位壹躍而升，成為了安大略省公立學校的“第壹名”。作為安省境內的名校，今年學校的總體排名高達9.2，過去五年也表現不俗，五年內的平均分數達到了8.9的高分。

Abbey Park High School學校課程設置豐富，有不少針對傑出學生開設的課程，例如Cluster Program。還擁有兩個針對商業和社會科學的高級專業技能專業Specialist High Skills Major (SHSM)，更有炙手可熱的熱門服裝設計課程Ontario Youth Apprenticeship Program。近年來，學校還逐漸開設了Advanced Placement Calculus, Advanced Placement Biology and Advanced Placement Statistics courses等實用高級課程，幫助學生為其之後的學術之路鋪設了平穩的道路，打下堅實的基礎，深得學生及家長的青睞。

學校對於藝術、體育類的投入巨大，舞臺劇、音樂、拉拉隊、橄欖球、籃球等項目都是學校的特色。也都在各類比賽中獲得過傲人的成績，這些課外活動不僅豐富了學生課余生活，也為學生提供了良好的鍛煉平臺。

Glenn Abbey——今年最好的公立中學就在這裏！

Glen Abbey社區雖然歷史不久但深受人們喜愛……

地理位置

Glen Abbey社區地處Oakville城市中西部，社區位於Upper Middle以南，QEW以北，Bronte以東，Sixteen Miles Creek以西。

在近些年Oakville的發展中被越來越多的認識，社區享有的良好口碑，許多人被這裏的高質量教育、完善的社區設施、高尚的居民素質以及優美的自然風光吸引，不遠千裏落戶於此。

社區概述

Glen Abbey社區男性人口占49.05%，女性占50.95%。社區移民比例為32.93%，非移民占67.07%，對比Oakville城市整體比例，Glen Abbey的移民人口相對較低。

社區內除了官方語言英語之外，意大利語、西班牙語的使用人數也較多。而且華人在這個社區中同樣擁有“壹席之地”，普通話使用者占了1.96%。

Glen Abbey社區人口年齡分層清晰，作為壹個擁有58.76%結婚率的社區，這裏壯年和青少年人口居多，20-54歲人口比例占有48.65%，10-19是歲青少年占有19.64%；此外，整個社區和諧安逸的氛圍也吸引了不少老年人，如今這區內有超過9%的65歲以上老年人，在不久的將來這裏還將開設新醫院，相信對於選擇在這裏安居的老年人來說又是壹個利好消息，平且也極有可能為社區吸引來更多老年人。

Glen Abbey社區中有43.07%的居民擁有大學文憑，15.51%擁有學院文憑，良好的教育給社區帶來的不僅是穩定安全的環境，更是壹種社區內在的提高。在這裏的居民大都文質彬彬，過著體面且安定的生活，生活的層次和整體氛圍相似。

社區居民就業率超過70%，大都正在從事白領和管理的職務，因此收入頗豐。其中收入較高的區域，平均家庭收入可達$256,341。而整個社區的平均收入為$154,178，對比奧克維爾市$104,716的平均收入，這裏的居民生活水平可見寬裕不少。由於較為豐厚的收入作為保障，這裏家家戶戶都過著體面、舒適的生活，周遭居民的修養以及鄰裏關系也都讓人感覺很自然。

Glen Abbey社區中的房屋類型大致可以分為兩類：獨立屋和聯排別墅。其中獨立屋作為整個社區的主力，占據了近80%的比例，遠遠高出了城市將近40%的比例。聯排別墅比例也比城市比例高出不少，在這裏有20%左右的此類房屋，滿足了不少小戶型家庭的需求。當然，Glen Abbey社區內也有其他房屋類型的存在。區內房屋年齡特點明顯，大部分都處在26-60年之間，還有壹些新近建造小於10年的房屋。

社區內的出租率雖然不如城市高，但仍有10%左右的出租率，這些比重較輕的出租人口，讓社區有了壹定流動性。

交通出行

Glen Abbey社區在交通優勢上最明顯的就是它緊挨Queen Elizabeth Way（QEW），在加拿大只要您居住所在地靠近高速，那麽您的出行問題就很大程度上得到了解決，所有周邊城市都離妳“近在咫尺”了。

另外，這裏還擁有數條Oakville市內的重要主幹道，東西向的Upper Middle Rd W、南北向的Bronte Rd、Third Line、Dorval Dr都能幫助您到達城市內的各個角落。

學校教育

Oakville之所以如今越來越受新移民關註其壹大部分原因是這裏擁有極好的教育，Oakville市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裏讓孩子接受教育是很多家長的心願。除了Abbey Park之外，社區裏另壹所中學Thomas A Blakelock雙語高中也同樣表現不俗，從去年的70名，迅速提升至今年的59名。綜合評分達到了8.0/10。

此外，社區內還有許多優質的小學，包括：

PILGRIM WOOD雙語小學（JK-GR08）
地址：1551 Pilgrims Way, Oakville, L6M 2W7

Heritage Glen小學（JK – GR08）
地址：1641 Heritage Way, Oakville L6M 2Z4

Abbey Lane小學（JK-8）
地址：1160 Old Abbey Lane ，Oakville, ON L6M1S4

娛樂設施

Oakville吸引人的地方莫過於這個城市的風景了，每個社區都被綠色和公園包圍，Glen Abbey社區也不例外，細看地圖您會發現這裏公園密布，小溪也非常多，環境美不勝收。區中Trails頗多，其中Glen Abbey Trails、McCraney Creek Trails、Glen Oak Creek Trails都是不錯的散步好去處。

該區內還有著名的Glen Abbey高爾夫球場，加拿大高爾夫公開賽時常在此舉行。還擁有Oakville最大的社區活動中心，有室內遊泳、滑冰、冰球、壁球、健身場、圖書館。

出行購物在這裏也非常方便，區中有兩個社區購物中心，壹個是位於Third Line和Upper Middle的Abbey Plaza ，有24小時營業的大型超市、銀行等。另壹個是位於Dorval Dr 和QEW的購物中心，這裏是個壹站式購物中心，生活所需應有盡有。

居外網奧克維爾3臥4衛二手房價格約803萬人民幣建面：198平米；土面：764平米

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脫歐後，這些歐洲高端置業區域的投資前景良好 | 居外專欄

歐洲經濟日趨向好，備受全球投資者青睞。但在對歐洲的投資評估中，全球投資者把英國和歐洲其他地區區別對待，這反映出他們對歐洲經濟前景越來越樂觀，但又對艱難而且可能久拖不決的脫歐談判感到不安。高端地產雜志《博德居|Abode2》總編Laura Henderson與頂級滑雪區房地產專家一起發掘2018年“除英國以外歐洲”最有投資前景的地區。

奧地利

奧地利滑雪區房產登上全球舞台的時間要遲於法國和瑞士，因此其價格要比阿爾卑斯山脈其他國家低28%，但隨著需求穩定增加，房產價格持續攀升，這種狀況將會很快結束。

奧地利季節具有雙重季節性，每年有兩個收入旺季，所以滑雪區的房產是一項安全的投資。休閑勝地奧伯古格爾（Obergurgl）冬季房價奇高，年回報率約5%。隨著歐洲經濟和政治情況不斷變化，阿爾卑斯滑雪地產對國際買家來說也是一系列難得的投資機會。

隨著英國脫歐，精明的英國人在尋求新的投資途徑。如果你是一個非歐盟公民，那麼你在奧地利購房時就有房產類型的限制。其結果是，自去年英國公投以來，越來越多的英國買家在尋找稀缺的“第二套房產”。

非歐盟公民可自由購買這些度假房產，不需要出租，因此此類房產非常暢銷。英國買家仍然可以在無條件限制下購買，對中國投資者而言，日後要轉售也較容易。距離滑雪坡道130公裡的提洛爾省（Tyrol）便是最佳投資地點之一。

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信息提供：奧地利的滑雪場專家Alpine Marketing的Jessica Delaney

法國

對法國潛在投資者而言，英國退歐與緊隨其後埃馬紐埃爾·馬克龍勝出（Emmanuel Macron）的總統大選帶來了雙重的不確定性。共和黨候選人菲永（François Fillon）堅持廢除財富稅，而馬克龍和他勇敢的新政黨相對而言，則是一個“未知數”，投資者暫停了其購置計劃。

隨著新一屆政府掌權，國際買家目前又回歸法國。他們發現盡管在阿爾卑斯山這樣的生態敏感區很難獲得建房規劃許可，法國仍允許在某些世界一流的度假村開發新的項目。

高雪維爾1650（Courchevel 1650，更名為Moriond）是一個巨大的投資項目。該項目配置了新電梯和高端物業，以及在Val d’Isere規劃的“front de neige”（雪坡前排物業）。由於購置新房的稅收優惠（20%全額退稅）仍在實施，這些新房市場又恢復了增長勢頭。

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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Harry Granger

瑞士

瑞士並非完全屬於歐盟，因此英國全民公投並不影響英國買家在瑞士阿爾卑斯山脈買房的地位。瑞士政府沒有將歐盟成員國及世界其他國家的買家區分開來，在購買二套房時只有瑞士人和外國人之分。盡管如此，英國退歐的影響仍在：自公投以來英鎊兌瑞士法郎已下跌近10%。

這個昂貴的房產市場似乎正變得越來越難以企及，但隨著時間的推移，新彙率將成為“常態”，因為買家意識到，無論英國退歐談判進展如何，它將永遠不會回到1.5瑞士法郎兌1英鎊的水平。Investors in Property在瑞士從事房屋買賣已有30多年，最初彙率為3瑞士法郎兌1英鎊。

過去10年英鎊兌瑞士法郎的彙率走勢：

相反，過去10年人民幣兌瑞士法郎的彙率則相對穩定：

瑞士法郎一直比較堅挺，另外利率極低（低於1.5%），這是投資者喜歡在此購房的原因之一。

在維爾比耶（Verbier）滑雪區只需花費100萬瑞士法郎，便可定制建造一套五居室優質小屋。維爾比耶是四個山谷滑雪區其中之一，也是阿爾卑斯山中少有的幾個可同時觀望馬特洪峰和勃朗峰的地方之一。

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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Simon Malster

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豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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投資孩子的未來：2018年多倫多大型私校投資前景展望 | 居外專欄

就在2018年的一月，加拿大連續第四次在“全球最佳國家”的評選中，榮獲第二。在眾多加分項中，優質的教育環境，自然是一個不可或缺的因素。正因為加拿大教育在世界範圍內的盛名，也因為加拿大本身在留學、移民等方面一如既往地保持著開放和歡迎的政策，才使得投資私校，成為了2018年大有可為的一項投資領域。

大背景：華人留學市場不斷擴大

根據加拿大教育部的統計，留學加拿大的中國學生總數，正在逐漸增長。2014年，在加拿大的中國留學生數量為10.7萬，到2015年增長到11.8萬。截止2016年底，中國學生數量已經突破13萬，高達132,345人，占加拿大國際學生比例31.9%。

根據加拿大移民局每年簽發的學生簽證數量可知，2007年以來中國赴加留學生一直保持穩定增長，2016年度赴加拿大留學的中國學生接近3.3萬人。2017年1-8月，就達2.8萬人。而中國方面的統計數據也表明，加拿大是中國學生留學的前五大目的地之一。

而且目前，赴海外留學，還呈現出逐漸低齡化的趨勢。根據中國教育部發布的《2017留學趨勢報告》，在留學年齡段上，高淨值人士做出了與大眾差別較大的選擇。超過30% 的高淨值人士認為應該在高中階段即送孩子出國讀書；大學排在了第二位，占比23.14%；初中以13.76%的比例排名第三。也就是說，中學階段出去的比例達到近45%；而小學階段的比例甚至也超過了研究生。這說明在高淨值人士心目中，低齡留學已經是一種主流的價值觀。

毫無疑問，大量留學生湧入加拿大，加上留學生的低齡趨勢，這些都會給私立的中學和小學帶來巨大的生源和商機。而加拿大方面的環境，則足以使大多地區成為私立學校的風水寶地！

大多地區——最適合私校投資的地方！

根據加拿大法律，私人不得建立大學，但私立的中學和小學都是允許的。從加拿大教育部和安省教育廳公布的官方數據可知，目前全加拿大的私立學校共有1,935所，而整個安省的私立學校就占到了1,263所。其中有近1,000所，位於大多倫多，以及周邊的滑鐵盧、尼亞加拉等區域。

而加拿大統計局的數據也顯示，目前來到加拿大留學的學生中，有將近一半選擇在安省學習。而來自中國的留學生，則超過了留學生總數的四分之一。中國留學生的低齡化趨勢，勢必讓有意投資私立中小學的朋友，能獲得更多的華人生源。

現在絕大多數來到安省的留學生都會選擇在大多倫多學習生活。作為安省，乃至整個加拿大，經濟最發達，人口最稠密，同時也是教育資源最豐富的地區，大多倫多是當之無愧的私校首選之地。

大型私校：優勢與前景

如前所述，中國學生低齡留學的趨勢將會讓大多地區在2018年接納更多的小留學生。而父母家長在決定將孩子送出國門時必然會考慮擇校的問題。相比加拿大的公立學校，私校在以下幾個方面具有巨大的優勢，可以使其吸引大量優質的生源。而這些優勢同時也意味著私校投資獲利豐厚，具有絕佳的前景。

一、硬件設備

許多公立學校的硬件設備也很不錯，但私立學校往往更勝一籌。因為私校的資金來源更加充沛，所以多倫多最好的中小學校舍、體育館和科技樓，往往都在私立學校。

此外，私立學校的硬件優勢還體現在得天獨厚的自然環境。比如安省著名的私立學校Appleby中學，不僅所有學生配備一台蘋果電腦，還有著高科技的教學樓，更著名的是它位於Oakville的安大略湖畔，一年四季風光宜人。優美的景色足以樹立一所私校的品牌與形像，彰顯出名校風範。

二、小班化教學

私立學校的學生通常少於公立學校，並且普遍奉行小班化教學。學生更容易獲得教師的指導和關注，也有更多的機會深入學習。

三、提供給孩子更多機會

私校往往更注重培養孩子的領導力，也會提供更多選修課，同時還有更多機會讓孩子參與社區活動。這些對提升學生的綜合素質，發展興趣，以及融入加拿大本地環境，都大有好處。

四、建立學生人脈

從私立名校出來的學生，一般今後都能在社會上找到一份好工作。其中一條很重要的理由，就是他們在校期間，就已經建立了一張看不見的關系網。尤其私校針對的是社會精英階層的子女，在保證入學生源質量的同時，也讓私校學生更容易在畢業後獲得穩固和優質的加拿大本地社會資源。

而相比國內的貴族學校，加拿大優質私校的優勢同樣明顯。首先，加拿大的私校可以與本地，乃至美國的大學銜接。加拿大與美國可以互相認證對方國家的學位。這就為那些有意在畢業後選擇常春藤名校的學生省去了不少麻煩。

其次，讓學生就讀於加拿大的私校可以幫助思維的養成。如果學生出國時年齡較長，比如是在完成大學學習之後，那麼即便完成了學業，也很難改變國內生活所帶來的固有思維。而這對於有意在海外定居的學生是相當不利的。這也是許多家長願意讓孩子趁早出國的原因。而及早進入一個純本地是最有利於思維養成的做法。

對投資者的多種好處

投資學校的回報首先取決於學校的經營狀況，其次就是這一地區今後在教育方面的發展前景。就加拿大目前的情況而言，如前所述，隨著國際留學生的增多，以及簽證的日益放寬，將會給私校投資者帶來更多的生源。這也將讓學校的經營前景更加光明。

一般經營良好的私校，其獲利都會比投資普通的住宅高出許多。同時，投資私校還有一項投資一般住宅不具備的獲利途徑，那就是變更土地用途。

在加拿大，投資者買家私校也就買下了學校所在的土地，而只要投資者能取得變更土地用途的許可，那麼在這片土地上就能建造商業建築和高層住宅。而優質的私校用地往往也是交通便利，或緊鄰優質社區的區域，周邊配套也十分成熟，因此非常具有開發前景。屆時投資者可以選擇自己進行項目開發，或將土地轉賣給開發商。其利潤可以超過投資成本的數倍，甚至數十倍。這些都不是一般投資住宅地產可比擬的。

即便不考慮土地升值和用途變更等因素，就投資教育行業本身，也具有諸多投資住宅地產所不具備的優勢。

首先，投資教育行業的回報較為穩定，不容易受到經濟環境的影響，更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育，一般來說，政府對教育行業的政策多偏向穩定持續，態度也偏向鼓勵。這和加拿大政府目前對海外買家炒房的態度可謂別若雲泥。

其次，對海外投資人的限制更少。目前加拿大政府對住宅市場上的海外買家總體持限制的態度，尤其是在卑詩省和安省這些房地產的熱點區域。而對於包括投資私校在內的商業投資，加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。

而因為購買私校本身也是大額的投資，因此還能帶來一項額外的好處，即可以借此投資移民。

此外，有些投資者購買下學校後還會考慮是否可以讓自己子女入學。一般而言，這完全沒有問題。通常私校只需要家長支付相關費用，子女即可入學。即便學生家長本身就是私校的擁有者，從規定上說，也不會有太多限制。不過特別需要注意的是，一些優質的私校是需要對入讀學生進行測試的，只有通過測試，方可入學。這不是法律規定，而屬於學校自己的規章制度。如果投資者有意投資這樣的學校，或者希望將自己投資的學校打造成類似這樣的一流名校，那麼最好是公私分明。作為學校的經營者或持有者，在對待自己孩子和其他學生入學時，還是一視同仁為好。

選擇投資優質私校的條件

目前在大多倫多地區，優質的私校可謂鳳毛麟角。

所謂優質私校，首先必須占據地利。學校位置需要臨近高速公路，或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動，為學生了解心儀的大學，以及畢業後的升學做准備。

其次，需要有足夠大的面積，以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代，也可以古樸雅致，但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。

最後，如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間，那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房，乃至宿舍臥室，那更是上上之選！因為這樣難得一見的建築，恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境，特別適合作為附帶寄宿的私校使用。

私校投資的經典範例：

本案物業臨近多條高速，交通便利；室內面積近15萬平方英尺，占地45英畝；建築外觀古樸典雅，極具名校風度。而且內部設施齊全，還配有餐飲和住宿空間，可構建一個封閉式的教學環境。私校首選，叫價2,100萬加元。

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海外華人最關心的問題：如何進入美國主流社會？| 居外專欄

如何進入主流社會，這大概是海外華人最關心的話題之一。

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家，所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、韓國城、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。多元化正是美國的特征之一。以“政治正確”的觀點來看，既然提倡多元化和包容、融合，根本就不存在所謂的主流社會，或者說主流社會應該就是保護各種文化和習俗的多元文化的社會。政治正確的說法，主流社會是個偽命題，因為這顯得種族歧視。但實際上，不管是早期的猶太人、意大利人、波多黎各人、非裔，還是後期的印度人、中東人、亞裔（含中國人、韓國人、日本人等，通常南亞這些國家都不在狹義的亞裔的範圍內，這個是美國歷史形成的觀念，以後有機會再分別闡述），在歷史的進程中都存在如何融入和進入主流社會的問題。他們多多少少地也為此煩惱和掙扎過，最後也都成功地成為美國主流文化和社會的一部分。他們經歷過的掙扎也可以成為我們新一代華人移民可以借鑒的經驗和教訓。

美國是個移民國家，它的早期移民者是五月花號送來以及陸續而來的歐裔，他們把本地印第安人驅逐到保全區而成了這片土地的主人，而他們帶來的文化也成為多年來美國的主流文化。所以就歷史而言，後來者也不斷地貢獻他們的文化，融入其中，並產生新的文化。幾百年來的移民的多樣化，也打破了單一的歐洲文化為主體的主流文化。

所以今天我講如何進入主流社會，更多的談的是就個人而言，因為中國人或者說亞裔的文化和習俗，已經成為主流社會不可分割的一部分了，也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。（比如我在UCSF生產的時候，產房是只提供冰水給產婦的，但照顧我的一個非裔護士就很體貼地問我要不要熱水。我說不用，冰水就可以了。她居然問：那你媽媽同意嗎？這個問題顯示在亞裔，主要是華裔占很大比例的舊金山，作為非裔的她不僅知道中國產婦想喝熱水，還知道中國父母或婆婆對子女的關心或影響力！）

而作為個體的你，或者新移民到這個國家，或者在這裡暫住，新來乍到，渴望成為這個國家的一分子而不是邊緣人，對於大部分渴望成功或本身已經在中國很成功的中國人來講，仍然是一個重大的課題。

根據美國人口統計局（ US Census Bureau）的預測, 截止到2018年二月，美國人口大約為3.27億，這個預測高於聯合國的預測。美國已經成為繼中國14億、印度12.5億之後第三大的人口大國。而在這3.27億各個種族的移民（或其後代）中，據預測直至這個世紀的下半個世紀，到2060年，白人仍然會占68.5%，黑人14.3%，亞裔會到9.3%，可以看出至少來這裡的新移民在他們的有生之年，仍會保持少數族群的狀態，仍然還會有融入此地文化或社會的困擾。

講了那麼多廢話，那看看假設我們新一代移民希望融入主流社會，我們應該怎麼做呢？這個問題很大，我只想做最簡單、最基本和最直接的一些提問和闡述。

如果你移民美國或在此長居，你生活在亞裔（或中國人）居住區，去華人超市買菜，孩子學校70%以上是華裔；除了工作的同事，交往的也基本是華裔。除了自己的工作，也沒有過多的介入社區的社交生活，關起門來過自己的小日子。不怎麼看新聞，不怎麼關心政治和經濟；也從不去投票或競選公職。這幅畫面看起來是不是很面熟？很多華裔的生活就是這樣的，同時他們抱怨華裔進入不了主流社會。然而這樣的生活，令他們想融入所謂的主流社會，可能需要更多的時間。

問他們為什麼選擇這樣的生活？因為這樣舒服啊！中國菜好吃，中文說起來方便、表達能力更好，中國人的脾性我們大體知道，找中國的地產經紀我知道怎麼對付他們，至少我語言沒障礙…… 我為什麼不這麼選擇？

所以假設你想要融入主流社會，成為主流社會，其實並不是一個容易的事，因為最基本的一點，你要突破你的舒適區（comfort zone）。Comfort food好吃，不一定健康；comfort zone呆著輕松，能不能成長，是一個問題。不付出努力，就想獲得收獲，我覺得是所有懶人（不如說蠢人）都想找的捷徑。而想要成功，是沒有捷徑的。

第二，我覺得有格局的問題。你覺得亞裔/華人社區生活方便，自己生活得也很好，這本身是沒有任何問題的。問題在於你今後的突破點會是哪裡，你對自己和子女的未來是如何規劃的？你可能是新移民，你的子女可是地地道道的美國人了，你會希望他們怎麼樣？我有個朋友很反感他周圍的華裔英文腔，我不歧視，因為每個人說話都有口音，但我希望我的子女最好不要有一副唐人街英語。別以為生活在美國你就自然會說像電視上一樣標准的美語，不信你看看黑人的口音就明白事情沒有那麼簡單。（我所有的假設都建立在你想進入所謂的主流社會上，如果你覺得你目前的狀況很開心，你希望的就是這樣一個氛圍，並不在我討論之列。因為坦白的說，這樣狀態的你也活明白了，知道你想要的是什麼。我替你開心。）

第三，還有個性格的問題。中國人相對於美國人來說更內向，再加上擔心語言不標准，更加不敢主動說話。美國人見了面是沒事也搭句話的，所以我剛來的時候也逼著自己跟每個遇到的人打招呼，說話。其實這很容易。美國各個國家族裔的人那麼多，口音多了去了，誰會在乎你的口音？你越不說，別人就覺得你越害羞越內向，以後更不容易了。

很多人覺得嫁給美國人的人更容易融入，但是你反過來想：她被拋到一個全然陌生的圈裡，跟你去到一個陌生的圈子，有什麼不同？唯一的不同就是她有個先生幫她，但是你不懂也可以問人啊！失敗者總是可以給自己找很多的借口。

我記得我曾經跟一個朋友有個辯論。當時我們在討論2016年爭議極大的大選。她覺得Bloomberg要是參選肯定獲勝，就沒特朗普什麼事了。當時還在大選的初期。我說Bloomberg是個loser，loser是贏不了大選的。因為他說要參加2016年美國大選最後終於表示不參加。我朋友說：你怎麼能說他是個loser呢？一個頂級財經媒體的大佬怎麼是loser？他就是不想參加巴拉巴拉。我說：他有這個意向，一直在考慮，最後宣布不參加了，只能說明他覺得自己競爭不過希拉裡或特朗普，不戰而退，反而說一堆有的沒的，不是loser是什麼？他也許成功地建立了一個財經媒體帝國，但在競選總統這件事上，他就是失敗的。我說他是loser也是指在這件事上，而且loser的本質就是為自己的失敗找借口。你找借口你就永遠沒有成功的可能性。

彭博新聞社創始人、紐約第108任市長邁克爾·彭博（Michael Bloomberg），在2016年初曾考慮以無黨籍身分競選美國總統

要說的還有很多。總之，要進入主流社會，請從進入主流社區開始。你在北京買房也得買個三環四環呢，來美國也想找個好的安全的社區吧？這是最簡單不過的道理。在美國加州南部的橙縣就聚集了這樣的好社區。根據2015年人口普查，橙縣擁有305萬多名居民，人口的種族構成平均：白人比例占43.5%，拉丁裔占33.6%，亞裔才占18.3%，適合決心融入美國主流社會的移民。

橙縣聖胡安-卡皮斯特拉諾（San Juan Capistrano）的一套5臥4衛豪宅正在居外網上掛牌出售。重新裝修後采用了地中海現代開放概念，室內面積達393平方米。入口采用石板和鐵門，地面采用了岩板、大理石和硬木地板。客廳設有定制壁爐，法式門直接通向私人庭院——在那裡，您可以享受城市夜景和Saddleback山的美景。物業所處位置好，可步行至Ambuehl小學和St Margaret私立3-12年級學校。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產依靠高科技，高度注重客戶的個性化要求，對新興發展的房市了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

排版&責編：Zoe Chan

蘭登灣地產羅文專欄全集

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網紅電商的好萊塢版聘“小明星來賣豪宅” | 居外專欄

隨著媒體環境的復雜化帶來的營銷成本的增加，令豪宅房產市場營銷的競爭變得更加激烈。在洛杉磯，豪宅房地產經紀人不斷尋找吸引投資者的新方法，他們通過創意手段來吸引買家到訪參觀。最新的趨勢之壹是在房地產視頻中增加了專業演員的演出，亮相僅僅30秒，費用就可能高達15萬美金。

2018年洛杉磯仍然會是全球最熱門的投資市場之壹，來自本地和海外的投資需求持續旺盛。洛杉磯在各個價位的房地產幾乎都創造了破紀錄的銷售價格，類似這樣的創紀錄趨勢在香港、巴黎和悉尼等主要城市也出現過。這些趨勢包括銷售價格的暴漲和來自海外投資的飆升。例如，根據Zillow的數據，2017年洛杉磯的中等房價增長7.8%，房地產估值總價超過了2.7萬億美金。

這也意味著越來越多的豪宅和名人房產會登上頭條，並被用作吸引投資者和線上地產買家的誘餌。

來自洛杉磯管理公司（LA Management）的明星經理人Trisanne Marin管理著壹班好萊塢的新星，也親歷了市場對房地產視頻大制作的需求轉變。

演藝人才管理和及制作公司LA Management年輕人才高級經理Trisanne Marin

Trisanne講道，“洛杉磯地產視頻中對演員的需求正在升溫，並且越來越頻繁，越來越專業。在此之前，對演員的要求也許就是型男美女在房子周圍走走。現在，需求變得更加具體，包括家庭形象、年齡範圍，以及演員之前的表演經驗。”

視頻預算的增加也是演員需求提升的推動之壹。Trisanne還談到：“在壹些新的房地產視頻，不到壹分鐘的鏡頭就有超過10萬美元的預算，更請來獲獎導演操刀。在這些視頻中采用專業演員出演也拓展了房地產市場的新格局。”

從數據上看，大多數買家面對空房子時總是對其潛力缺乏信心，因此“宅裝”（房屋售前的包裝）能幫助提高房子售價，並吸引更多買家。“宅裝”能讓房子的營銷照片和視頻更具吸引力，特別是在線上展現時——房地產視頻中適當的演員陣容也能提升視頻的成效。想想看，壹位父親正在和孩子們在遊泳池裏嬉戲，或者壹個美少女早晨醒來後，伴隨著太陽升起跳進了泳池，這些有視覺沖擊的畫面都能大大增強對買家的感染力。

房產視頻廣告的情節橋段也在發生變化。2017年，尼羅·尼米亞（Nile Niami）為位於比佛利山莊山巔大道1175號價值8,500萬美元的豪宅拍攝視頻。該物業名為“Opus”，其視頻中采用了在半裸的身上塗滿金色的模特，意在表現出“現代埃及艷後”的主題。結果視頻點擊率超過28.2萬。

“Opus”推廣視頻截圖：

“Opus”豪宅實拍：

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觀眾希望在電影中看到真實的演技和清晰的目標。這對於目前高預算的豪華房產視頻也是壹樣——不僅是要展示房產的細節和代理的推廣，它更應該讓觀眾去想象和期許他們未來的生活。

長久以來，好萊塢壹直以制作世界上最好的電影而聞名。因此，除了屢創記錄的房產售價之外，洛杉磯貢獻出最好的房地產視頻也不足為奇了。

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美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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多倫多商業地產回顧與展望：2018年投資這三類准沒錯 | 居外專欄

對於多倫多和加拿大的房地產市場，2017年絕對是不平凡的壹年。多項針對房地產市場的政策出臺，令投資人和地產從業人員都感到眼花繚亂。而在人們對今後住宅市場的走向眾說紛紜之時，多倫多和整個加拿大的商業地產市場卻呈了諸多令人欣喜的跡象。

回顧：商業地產投資市場逐步回暖

根據多倫多地產局的官方數據，2017年第四個季度，通過MLS完成租賃的商業地產（用途囊括了工業、零售業，和寫字樓）面積為5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期數據5,824,485平方英尺。這也意味著多倫多商業地產租賃市場的正式回暖。

在總共的租賃面積中，大部分是工業用地，占到了75%。但就同比增長情況來看，增長最多的是寫字樓，總面積為989,545平方英尺，較去年同期的693,589平方英尺，漲幅高達42.7%。

而在單位面積的出租價格和銷售價格方面，寫字樓也是壹枝獨秀。在出租價格上，寫字樓漲幅達到了21.2%。而在銷售價格上，更是狂漲了115.2%。

2017年第四季度的租賃活動，尤其是辦公寫字樓的租賃市場越發活躍，這其實是壹個十分積極的信號。這表明，未來壹年加拿大的經濟增長將保持壹個相對強勁的勢頭，大量企業也相信自己將在未來壹年實現擴張。因此商業投資的意向仍將保持下去，投資前景也越發樂觀。

多倫多市區及周邊辦公用地

根據著名商業地產投資分析公司JLL的調查結果，得益於多倫多的經濟活力，其市中心的辦公物業始終供不應求。目前多倫多的失業率處在近年來的最低水平，2017第四季度共增加了66,500個就業崗位，而2017全年則增長了165,100個崗位。而對寫字樓對市場來說，這也是壹個歷史性的季度，其吸收率為1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多倫多市區，最缺乏的是大型的辦公物業，尤其是高質量的大型辦公物業。直至2017年末，在多倫多市區的市場上，只有兩處辦公物業超過10萬平方英尺。

相較多倫多市中心，多倫多周邊郊縣區域的辦公室空置率就高出了不少，達到了13%。由於壹部分大公司紛紛遷往市中心，也進壹步擡高了多倫多周邊區域的空置率。但總體上，多倫多周邊區域的辦公物業依然值得看好。比如說，雖然阿迪達斯已經將他們的辦公地點從旺市的壹處物業搬出，但著名的高爾夫用品公司TaylorMade卻立刻宣布會搬入該處。在西區，加拿大著名建築商PCL也選擇了壹處位於Oakville，面積達到82,543平方英尺的物業，作為他們的總部。

2018年商業地產投資前景展望

壹、多倫多市郊蘊藏機遇

在2018年，甚至在未來2-3年內，市中心的商業租戶將大幅擴展他們的空間需求。2018年，新建成的辦公空間只有60,727平方英尺，遠遠不能滿足市場需求。2018年以後交付的辦公物業，預計預租率將到達58%。在未來12-18個月內將全部租出。在租金方面，以Bay街為代表的金融中心，租金已高達$70/平方英尺。

而由於市區空間有限，且價格高昂，也給位於郊區的辦公物業帶來了機遇。到2018年，空置率將繼續保持平穩降低的勢頭。由於多倫多經濟強勁，且市區空間有限，郊區提供了新的選項。尤其對壹些中小型企業，和無力承擔市中心高額租金的商業租戶，多倫多周邊無疑是更好的選擇。

二、優質商業地產炙手可熱

根據著名地產市場投資分析公司仲量聯行（JLL）的調查結果，投資者普遍對2018年的商業地產走勢持樂觀態度。仲量聯行總結，2017年整個加拿大的商業地產市場，正處在穩步上升的階段，這種勢頭是和加拿大的積極增長情況相吻合的。而且在2018年房地產行業也將繼續受益於這壹強勁的經濟表現。

根據JLL的預測，2018年加拿大的商業地產市場依然會有大量的資本流入，而作為加拿大最大城市的多倫多，自然會是其中翹楚。

根據最新的市場評估，多倫多的GDP在2017年增長了2.7%，預計在新的壹年裏還會繼續保持這壹增長態勢。整個大多地區的市場在全加拿大排名第二。根據央行的預測，2018年多倫多的經紀增長幅度將到達2.5%。由於資本易於流入，並且集中了大量優質的投資項目，多倫多至今依然是全加拿大最好，也最具競爭力的投資目的地之壹。

目前，來自不同領域的投資者，都對多倫多各個商業投資領域有著巨大的需求。這壹趨勢自2016年便已十分明顯，並維持至今。隨著機構資本和私人投資者繼續尋求穩定且長期的投資，優質資產將在市場中保持高位。

三、住宅開發大有可為

在物業開發方面，由於擔心安省會通過立法對租金進行管控，壹些開發商對新建公寓的興趣略微下降。然而市場對公寓的市場需求卻不降反升，而且目前的升值和投資空間依然十分巨大。

根據地產協會的統計，2017年多倫多的Condo銷售量為26,931套，四個季度的均價已達到了$511,901，較之2016年的均價$415,654，提升了近4分之1。

根據仲量聯行的觀點，從長遠看，租金管控非但無助於改善租房者的困境，反而會進壹步的縮小供應，致使房屋空置率下降。因此有意長線投資的投資者其實完全不用擔心。

2017年多倫多的房屋空置率是2.1%，少於2016年的數字。之後這壹數字還可能繼續縮小。目前公寓房屋正處於嚴重的供小於求的狀態。此外，外國移民和國內的投資將繼續增長，這也將對房價構成上行壓力。更重要的是，隨著更多公寓樓的建起，優質的公寓用地必然越發稀缺。

壹方面是巨大的潛在市場，另壹方面是越發稀缺的資源，這兩者共同為物業開發與公寓用地的投資前景提供了保障。因此在未來幾年，公寓房項目的開發，依然大有可為。尤其是臨近高速公路，或交通便利的住宅開發項目，更是具有非常高的潛力。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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美國稅改法案實施房地產投資市場迎新契機 | 居外專欄

據外媒CNN報道，2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。

最終通過的法案與之前特朗普公布的稅改方案有所出入。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整。此法案由2018年1月份正式開始實施。

這份特朗普送給美國人民的“聖誕大禮”到底有什麼亮點呢？有以下幾大重點最值得期待：

個人所得稅：大部分稅率下降

在個人所得稅方面，大部分都是降低稅收負擔的好消息。首先，是個人所得稅稅率的變化。在稍前的稅改計劃中，曾有簡化稅階的計劃，但在最終通過版本中，個人所得稅仍保留了7檔，但在數額上進行了調整。最終版將最高稅率的起征點從41.8萬美元提高至50萬美元，稅率也進行調低，最高征稅率為37%，最大降幅有4%。

以一位收入為10萬美元的個人作為例子，我們可以看到在稅改後，需要繳納的稅金明顯減少，減少了近20%的個人所得稅負擔。

夫妻共同報稅下降，最高稅率的起征額度從47萬美元漲至60萬美元。對於高薪收入人群來說，以上稅率的調整將使其受益。

對於低收入人群來說，同樣有好消息傳來。個人所得稅的標准抵扣額將翻倍：單身人士的標准扣除額由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得報稅的標准扣除額由$12,700美元升至$24,000美元。由於大部分報稅人群選擇標准抵扣額來報稅減免，所以此項法例將惠及大多數人。

同時，還有子女稅收抵扣加倍的優惠。對於收入在40萬美元以下的家庭，每一個不超過17歲的孩子都可以擁有$2,000美元的抵稅額度，之前的額度為$1,000美元，且收入水平要求僅為11萬美元。

除以上之外，還有購買電動車高達每輛7,500美元的扣稅額；遺產稅保留，但提高門檻；對奧巴馬醫保取消不購買罰款；擴大學生貸款範圍以及博士學位學費依舊免稅等具體條例。

個人所得稅稅率大部分下調，有助於居民可支配收入的增加，對於拉動美國內需、提高美國居民的消費水平、進一步提升美國經濟水平起著重要的作用。

企業所得稅：大規模減稅

在企業所得稅方面，此次稅改針對企業進行了大規模的減稅行動。美國聯邦企業所得稅率將從最高39%降至21%；流動收入稅率的稅收方式變為合營企業、S型股份制企業、獨資企業收入前$315,000美元中的20%免稅；取消針對企業的替代性最低稅。

以一間收入為100萬美元的企業作為例子，企業所需繳納的稅費有近40%的減少，減稅幅度驚人！

企業所得稅的大規模減少，將無疑會降低美國企業的稅收負擔，增加美國企業的盈利空間。企業可以將稅收減免的資金作多用途：進行員工的薪資獎勵；投入企業建設，提高生產力等。

對企業的惠利不是空話，許多美國企業在第一時間對此進行了實踐。美國電信巨頭AT&T在稅改當日就迅速宣布，公司將向超過20萬員工每人發放1000美元的特殊獎金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，將給其超過10萬名員工每人發放1000美元獎金，並投資500億美元用於接下來5年的基礎設施建設；美國富國銀行（“Wells Fargo & Co”）發聲，稱銀行將於2018年3月將最低時薪提高到15美元1小時，這比先前的最低時薪增長了11%，還會向其25萬名員工發放股票獎勵；波音公司也聲明，將投資3億美元用於公司運營，包括培訓員工、升級設備、基礎設施和慈善投資；Fifth Third Bank也發出通告，計劃將所有員工的最低小時工資提高到15美元，並向13500名員工發放一次性獎金1000美元。

大型企業紛紛開啟了行動模式，對稅改進行積極的反應。此前，美國的大型跨國企業為了避免美國高額的企業稅都紛紛至海外開設分支，雖對全球化作出貢獻，但對美國本土經濟來說流失了不少資金。企業稅大幅下降，有助於大量的海外資產返回美國，可促進美國本土市場上的投資活動，並為本土人才提供更多的就業機會。

大規模的減稅行動不僅僅使當下的運營企業收益，降低稅收負擔，鼓勵企業的發展和運作。同時，優惠的稅收條件還有利於創業環境的優化。無論是本地創業者，還是海外到美創業者都會因此受益。

企業國際收入：徹底改變，美國企業全球發展阻礙降低

本次稅改還有一大亮點，本次稅改一改之前全球征稅——曾是美國企業全球擴張的“噩夢”。據《經濟日報》報道，此次稅改確定將“對美國企業留存海外的利潤實行一次性征稅”，其中現金利潤的稅率為15.5%；推行“屬地制”征稅原則，即未來美國企業的海外利潤將只需在利潤產生的國家繳稅，無需向美國政府繳稅。

對美國本土的跨國企業來說，這無疑是助力企業前進的大好消息。美國企業在全球化擴張的道路上，減輕了大量的稅收負擔，對於進行外貿交易的企業來說，擴大了生存空間。

稅改下的美國房地產市場新契機

本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響。各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。

屬於個人所得稅範圍的購買房地產按揭利息扣除的上限有所下降，由100萬美元下降至75萬美元。北美土地投資專家和頓國際集團表示，購買房地產按揭利息扣除的上限下降對於在美國東北部地區，一線高房價城市如紐約、芝加哥等地的房地產市場會造成一定的衝擊。但對於房屋平均價格在75萬美元以下的二線城市、城市郊區的房屋市場來說，反而是一個利好消息。對於這些地區來說，適中的房屋價格加上本次稅改帶來的個人稅收優惠，會使其在住房問題上的壓力降低。

除了房屋剛需的群體，本次稅改對於房地產的投資者來說也是一個絕佳的利好機會。按照本次稅改的調整方案，房地產長線投資的稅收將降低。以一個價格為50萬美元的房屋作為計算，房地產長線投資的稅收有小幅度地下降，對於房地產投資人士來說是一個好消息。稅收減少將提高房地產投資市場的靈活性。

美國國家房屋建築商協會（NAHB）在本次稅改法案落定後，一改之前的質疑口吻，贊揚、支持本次稅改：相信個人低稅率會有助於降低中產階級的房貸壓力、企業低稅率有助於市場經濟的發展，這兩者都有利於房屋市場的發展。據財經媒體報道，仲量聯行CEO表示：稅改計劃對商業房地產市場有“較積極”的影響，稅改計劃將使美國房地產市場的海外投資者獲益。

北美土地專家和頓認為，本次稅改將對美國二線城市以及城郊地區的房地產市場產生良性影響，有助於當地的房產價格上漲。二線城市、城郊地區房價普遍低於75萬美元，仍屬購買房地產按揭利息扣除的上限內，不受稅改中貸款上限影響。

此外，此類二線城市及城郊地區中，有跨國企業入駐的地區更值得受人關注，因本次稅改大幅度削減企業稅收，且在跨國企業上“裡程碑式”地“一次性征稅”且推行“屬地制”征稅原則，這特別有助於企業“重返美國”，從而在美國擴大生產規模。這不僅解決當地的就業問題，同時，生產用地的開發以及勞工的聚集，都會對當地的土地開發、房屋興建市場有積極作用。本次稅改法案將為此類房地產市場帶來新的增長動力。

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中國香港房產全知道（二）——港島南區 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。今期為大家帶來《中國香港房產全知道之二——港島南區》。

中國香港仔、薄扶林屬中國香港島南區，可利用中國香港仔隧道往返灣仔至黃竹坑，出口位置黃竹坑收費廣場分兩條路線；一面是通往壽臣山、淺水灣、赤柱方向，另一面則直指中國香港仔。通往中國香港仔之先會途經黃竹坑。這帶曾經是聚結輕工業及公營房屋的小區；現時所見已是海洋公園，而以往的工廠大廈已陸續改建成三四星級酒店，發展成為一個全新的旅游區。

舊日的漁港——中國香港仔，今天已是成熟的住宅區，中產家庭的集中地，尤以樓齡接近40年的“中國香港仔中心”為中心點：酒樓、茶餐廳、街市、超市、民生雜貨店、商場等，一應俱全。與鴨脷洲一水之隔的海灣稱為中國香港仔避風塘，這裡停泊著不少游艇和捕魚作業的船只，最為人熟識的著名地標應該是水上食肆“珍寶海鮮舫”。以往如要從水路渡過彼岸，交通只能靠舢舨或鴨脷洲大橋，直至港鐡南港島線於2016年12月啟用，終點站可抵至“海怡半島”。

“海怡半島”三面環海自成一角，位於鴨脷洲的西端，住宅大樓分階段落成，一共四期34棟，分別大約23至27年樓齡。屋苑每期中間均設有綠化公園，設施方面有住戶俱樂部、室內外游泳池、球場、多個兒童游樂埸，還有超過800米的海濱長堤。

其實最近10年中國香港仔又豈只一個大型屋苑；交通便捷引來了更多新發展，隨隨落成的有鴨脷洲海旁道“南灣”*、惠福道“深灣9號”#、鴨脷洲徑“南區‧左岸”^，比較小規模的單幢式住宅有鴨脷洲大街“倚南”⁺、中國香港仔大道“南灣御園”和剛於去年入伙的登豐街“登峰‧南岸”。其實除了慣性居住在中國香港仔的家庭不願遷離此區外，今時今日也有不少區外人士將搬遷目標的視線轉移至南區這帶，皆因這區工商業大廈較少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的環境！加上選擇性豐富，一房至四房甚至洋房都能在此中尋，按個人喜好再挑選清靜、熱鬧、方便…，豐儉尤人任君選擇。

沿著中國香港仔海傍道向北是長長的薄扶林道，末端接駁西灣堅尼地城。沿路會見到較早期興建的大型私人屋苑；例如右邊山坡上有“置富花園”、“薄扶林花園”，左邊靠海的是“碧瑤灣”，它們的樓齡都相若，大概在40年左右。

數到最新的算是“貝沙灣”，隨著緊貼在旁的數碼港於2004年落成，“貝沙灣”共六期的住宅亦分批建成入伙，臨海而建，整體設計布局完善，打造成高檔次豪華屋苑。以上仟呎的大單位為主，當中亦有小量細單位和47幢獨立屋，配套設施應有盡有：3個美輪美奐的主題會所、全天候海景窒內泳池、室外游泳池及多個水療池、健身室、網球場、兒童游樂園及圖書室、演奏室、私人影院、餐廳、及宴會廳等。

“貝沙灣”向北的前方不遠處，凝聚著一撮樓高三四層的低密度住宅群，圍繞著幾條小路沙宣道、碧麗道、和金栗街一帶，被域多利道和薄扶林道相夾。雖然這帶的樓房都已有些日子，但部分維修保養質素仍相當不錯，環境清幽亦吸引著一些深居簡出的富豪鐘愛此區。中國香港富豪周啟邦的大宅“黃金屋”就近在咫尺，此外，卓能集團主席趙世曾亦長居於域多利道200號的“趙苑”其中的獨立屋。

再朝著摩星嶺方向不到幾分鐘車程，就已經是西灣堅尼地城。

備注地產發展商一手余貨：

*南灣——兩個單位未售，可以入標形式購買
#深灣9號——三套獨立洋房仍未開售
^南區‧左岸——六個單位未售，可以入標形式購買
⁺倚南——五個即簽單位現正發售，折實價每平方英尺23,540港元起

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產專業人士Ankely Tam專欄全集

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海外升學英語水平未達標怎麼辦？淺析加拿大院校雙錄取 | 居外專欄

越來越多的學生選擇出國留學，但並不是每一位同學都擁有良好的語言成績，如果沒有語言成績或是語言成績無法達到學校錄取的最低要求該怎麼辦？事實上很多加拿大院校提供雙錄取，只要滿足雙錄取條件也同樣可以獲得錄取通知書。

1、什麼是雙錄取？

雙錄取，也稱為有條件錄取，指的是學生在申請某一所大學時，學校的招生辦公室認為該學生符合學校的招生條件，可以被錄取，但是由於語言成績（托福，雅思等）達不到學校的最低錄取標准，無法直接進入專業學習從而發放了的有條件錄取通知書。拿到雙錄取的學生在入學前，往往需要先進入語言中心學習語言，在語言過關後，便可以直接進入大學攻讀專業課程。

2、什麼是直錄？

直錄，也稱為無條件錄取，指的是學生在申請某一所大學時，學校的招生辦公室認為該學生的學科成績、語言成績及其它資質均符合學校錄取的要求，可以直接進入專業學習而無需入讀語言課程。但是，這對於母語為非英語的國際學生來說是有難度的。

3、適合走“雙錄取”的人群

在校期間成績優秀，但來不及進行語言考試（或是語言成績在短時間內無法達到學校直接錄取最低要求）的高中生、大學生或是國內已經畢業的學生。

4、常見問題

疑問1：雙錄取和預科有什麼區別？

學生獲得雙錄取後，必須先進入語言中心學習語言，語言過關後，無需另行申請，可以直接進入大學攻讀專業課程。

預科，是高中後大學前的教育，在魁北克省預科需要上兩年的時間。大學預科的開設有兩個主要目的，一是加強學生的語言學習及語言運用能力；二是作為本科學習的橋梁。因此，預科的教育包括語言培訓和大學的一些專業課程的綜合學習。學生完成預科的學習後，才能開始本科的學習。

疑問2：什麼是轉錄？

轉錄，也就是我們常說的轉學分錄取。學生可以從一所大學轉學到另外一所大學繼續讀書，而在之前大學裡修的學分可以通過轉學分的方式轉到新申請的大學，進而減少新申請大學需修讀的課程。然而，不是所有修讀的課程都能通過轉學分的方式轉入新申請的大學。具體能轉多少學分取決於學生所學的課程和新申請專業課程的匹配度。

疑問3：雙錄取和單純的語言錄取有什麼區別？

相較於持有單純語言錄取通知書的學生來說，擁有雙錄取通知書的學生申請簽證會更容易獲批。因為在簽證官看來，語言完全可以在中國學習，學生沒有必要花費大量金錢和精力去加拿大學習。而本身加拿大又是移民國家，很容易會讓簽證官誤以為有非法移民傾向。簽證官最希望看到的是學生被加拿大正規院校錄取，獲得學校發放的專業錄取通知書，由此也可以證明學生出國目的就是留學。

疑問4：走雙錄取還需要考雅思托福嗎？

不同的學校有不同的要求。有些學校不要求學生提供語言成績。但有些學校需要學生拿到一定的語言成績，才給雙錄取。

疑問5：走雙錄取的話，能否提早從語言中心“畢業”？

這個主要是看您的學習進度和學校的規定。有些學校只能按照規定的時間和節奏來學習，也有學校允許“提早畢業”。例如，康考迪亞大學的語言課程就可以跳級，學生也可以在學習語言期間考托福雅思，只要語言成績達到了學校直錄的要求，就可以直接進入專業學習。

疑問6：什麼樣的情況不適合走“雙錄取”？

一般來說，如果家裡經濟條件一般的學生，我們就不建議您選擇雙錄取。語言中心的費用非常昂貴，如果沒有辦法通過考試的話會造成心理壓力和精神壓力過大。

疑問7：加拿大碩士有“雙錄取”嗎？

有。但是應當注意的是，知名學校或是學校的知名專業有可能不接受雙錄取。

疑問8：加拿大大學雙錄取在哪裡學習語言？

加拿大有些大學擁有自己的語言中心，學生可以直接到該學校的語言中心學習語言，如康考迪亞大學。有些學校沒有自己的語言中心，他們則與私立語言中心或是公立學院合作開設語言項目，如西安大略大學。

5、總結

天綺移民建議，如果您沒有語言成績或是語言成績無法達到學校錄取的最低要求，您可以通過雙錄取項目避免錯過學校申請的截止日期，這樣便能節約申請和等待的時間並能夠提前適應加拿大的生活。但是，如果您家裡經濟條件一般，我們建議您直接在國內學習語言，然後直接獲得加拿大院校的無條件錄取，進而避免您在加拿大學習語言的高昂費用。

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責任編輯：Zoe Chan

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【大多倫多西優質學區系列】走訪奧克維爾社區Old Oakville | 加拿大

我在之前的文章提及過，奧克維爾（Oakville）是個優質學區，更是優質社區。在奧克維爾，臨靠安大略湖的社區共有四個，它們分別是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地處湖濱，環境優美之外，它們還分享著一個共同的特點，就是它們分享著幾個整個荷頓區（Halton Region），乃至整個大多地區最優質的學區。今天我會帶大家走進奧克維爾中間三區之一——Old Oakville社區。

地理位置

Old Oakville地處Oakville城市中南部，緊挨安大略湖，擁有享有絕對的地理優勢。

它是著有悠久歷史與文化底蘊的成熟社區。早在17世紀中期就有相當數量不同部落的土著居民在這裡集居，自18世紀的後期，主要由來自英國的早期移民在湖濱地區定居並經商，到19世紀初期，Old Oakville因為擁有船舶制造業，木材運輸業，和小麥加工業而聞名遐邇，同時也吸引更多的歐洲移民來這裡定居，一直自立門戶戶的Old Oakville於1962年納入奧克維爾市管轄範圍，隨後按照奧克維爾總體規劃進入現代發展模式：有序規劃開發並優化居住區，致力完善自然環境和湖泊公園，投資建設高級文化娛樂和戶外體育設施，今天的Old Oakville因為其本身地理位置，自然環境，科學規劃，和持續發展，目前已成為奧克維爾最具競爭力的地區之一。

社區被著名的Sixteen Mile Creek分成東西兩邊，整個社區西邊由Kerr St、Morden Rd、Westdale Rd三段為界，東以貫穿Colbourne Park的溪流為界，南至Queen Elizabeth Way（QEW）、北到安大略湖。

社區中葡萄牙語是繼英語之後的主要語言，使用範圍占5.53%；其次是意大利語，占2.98%。

而在華人文化方面，由於近年來許多來自廣東和中國香港的中國移民對Oakville有了越來越深的認識，同時被這裡得天獨厚的地理位置和自然風貌所迷倒，紛紛前來安家落戶。目前就整個Oakville而言，粵語是排名第四的主要語言。但具體到Old Oakville，無論普通話還是粵語，都沒有成為主要語言。

Old Oakville社區各部分的已婚率各有不同，但總體偏高。最高的是湖濱區域，為59.92%。人口年齡分布平均，社區內20-54歲人口占超過50%，這樣的成年人人口分布使得整個社區學齡兒童較多，0-19歲人口超過20%。

Old Oakville社區中大多數居民主要從事的工作類型為管理階層的白領人士，整個社區家庭收入普遍非常樂觀，其中收入最高的湖濱社區，更是超過了$260,756，明顯超過Oakville城市$104,378的水平。

良好的家庭經濟基礎很大程度造就與良好的受教育程度，居民近半數擁有University文憑，15.64%的居民擁有College文憑，愜意的社區環境加上其難以超越的人文氣息使得Old Oakville充滿了高尚的優雅氣息。

Old Oakville社區主要以獨立屋和公寓房屋類型為主。其中公寓比例近50%，超過Oakville40%的平均水平。許多公寓臨近安大略湖，其中不乏一些超級景觀公寓房。當然這些臨湖而建的公寓，肯定每套售價都不菲。盡管如此，公寓市場依舊熱火。

除公寓外，Old Oakville的獨立屋，也占到近一半的比例，在40%-45%之間，略高於40%的全市平均水平。

根據多倫多地產局最新的，針對2017年第三季度的統計，Old Oakville獨立屋交易24套，均價為$2,013,000。Condo交易19套，均價為$679,000。

作為一個擁有一定歷史的社區，這裡的房屋也有著歲月的沉澱，這裡近三成的房屋擁有60歲以上的年齡，許多房屋本身就是一本家族史，訴說整整兩代的故事。26-60歲房齡的房屋占的比例占將近50%。當然，這裡也有不少房齡低於10年的現代建築，約占10%-15%。這些房齡較新的建築，主要集中在湖濱區域。在湖濱區，房齡低於10年的建築占了超過40%。

交通出行

Old Oakville社區中有多條主干道貫穿，東西向有Queen Elizabeth Way（QEW）讓交通網絡擴張，縮短了周邊多個城市的距離，其次Lakeshore Rd W直通Mississauga，是緊挨湖邊的主要大道；南北向有Oakville主要道路Trafalgar Rd、Chartwell Road和Morrison Road。

公用交通在這裡也有顯著優勢，城市普通公交系統發達以外，GO公交系統在Oakville的總站就在社區Trafalgar與QEW 高速交接處，即使不想開車前往多倫多及周邊地區也很方便，同站還能搭乘VIA火車。

學校教育

Oakville之所以如今越來越受新移民關注其一大部分原因是這裡擁有極好的教育，Oakville市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裡讓孩子接受教育是很多家長的心願。

住在Old Oakville社區Sixteen Mile Creek以東，Oakville Trafalgar High School自1908年建立以來已經風風雨雨度過了一百多個年頭，如今Devon Road上的校區是1992年之後才投入使用的，之前的老校區則是位於Reynolds Street。非常多的人會用“OT”或者“OTHS”來簡稱這所高中，平且由於學校在各項領域中獲得的成績都數一數二，還留下了“Red Devils”這一綽號。學校的各色運動都在很多比賽中拿到傲人的成績，其中Rugby（英式橄欖球）成績最佳，不論是男子還是女子橄欖球都經常殺入決賽，拿了相當多的獎項。

除了這些五花八門的課外活動，就連專業課成績學校也絲毫不落下。今年新公布的Fraser Institute排名顯示，學校排名為21/740，這樣好的成績難怪如此多的家長都希望自己的孩子能夠前去這所高中就讀。學校常年教育水平穩定，根據最新排名，更是成為了安省第四名。

住在Old Oakville社區Sixteen Mile Creek以西可以進入Thomas A Blakelock雙語高中就讀，Thomas A Blakelock也是一所非常好的高中，安省2015-16排名72/740，FI Rating7.9/10。

由於Old Oakville社區家庭收入豐裕，不少家長還願意讓孩子進入私立高中就讀，總的來說，整個社區教育水平可謂一流，居住在此省去了不少孩子教育問題的煩心事。

NEW CENTRAL小學（JK-GR08）地址：133 Balsam Drive, Oakville, L6J 3X4

W.H. MORDEN小學（JK-GR08）地址：180 Morden Road, Oakville, L6K 2S3

PINE GROVE學校（GR01 – GR08）地址：529 Fourth Line, Oakville, L6L 5A8

J. JAMES學校（GR01 – GR08）地址：338 Cairncroft Road, Oakville, L6J 4M6

T.A. BLAKELOCK高中（GR09-GR12）地址：1160 Rebecca Street, Oakville, L6L 1Y9

OAKVILLE TRAFALGAR高中（GR09-GR12）地址：1460 Devon Road, Oakville, L6J 3L6

娛樂設施

Oakville吸引人的地方莫過於這個城市的風景了，每個社區都被綠色和公園包圍，在College Park社區內人們也能找到多個公園，例如：Sixteen Mile Creek、Westgate Park、Morden Park、Holyrood Park、Trafalgar Park、Westwood Park、Burnet Park、Brock St. Park、Tannery Park、Lakeside Park、Forster Park、Wallace Park、Post Park、Maple Valley Park、Cornwall Road Park Colbourne PArk等等。如此多的公園，無論你居住在社區的那個角落都能享受到綠樹草坪的自然感。

社區北部Trafalgar Rd與QEW交界處的Oakville Place絕對是Oakville居民的購物天堂，是Oakville界內最大的購物中心，不但擁有100多家品牌商店，還有各種生活配套設施、銀行、藥店、超市應有盡有。此外，社區內的諸多主干道兩旁也有不少Plaza，都能夠解決人們生活的基本所需。

除了這些，滑冰及冰球愛好者住在這裡能夠方便到達Oakville Arena（擁有Ice pad 185 by 85 feet, capacity 160 on ice）。

責任編輯：Zoe Chan

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