Category: tencent-special-investment

科學技術是第一生產力，科學技術也是經濟指標裡很重要的基本面…

日前多倫多在世邦魏理仕的年度技術人才城市排名中名列北美發展最快的科技市場。在北美前50個大城市中，排名從去年的12位上升到目前的第6位。結合這一報道和近期一系列多倫多商業方面的消息，Daisy黃嵐想和大家分享一下從科技人力資源角度對多倫多樓市可能產生的影響，先來看一下報道：

根據世邦魏理仕2017年度科技人才評選報告，多倫多是北美發展最快的科技市場，基於其吸引和培養科技人才的能力，多倫多從第12位上升到第6位，主要得益於2015年至2016年科技類就業數量大增，新增了22,500個技術工作崗位。多倫多也是高科技企業經營業務的最具價值的市場之一，而從成本和人才質量來看也是北美高科技企業投資性價比最高的地區。

報告中提到“多倫多在成為世界級高科技人才方面正處於領先地位，特別是在人工智能領域”，過去一年以來，多倫多的技術勞動力的增長速度令人難以置信。從2015年到2016年多倫多新增加的科技工作是紐約和舊金山灣地區新增的總和，這顯示了多倫多的科技產業充滿活力。多倫多每增加4個工作機會中就有一個是科技類工作。科技公司現在占據了多倫多所有現有辦公空間需求的20％以上。”

根據世邦魏理仕的報告，多倫多也被認為是北美第二大經營科技公司的最便宜的市場。在多倫多經營一家500人的科技公司的估計成本（考慮人才和房地產成本）總計2590萬美元，遠低於最便宜的美國市場俄克拉荷馬市的3390萬美元。即使你消除了加元對美元的折扣效應，多倫多仍然是北美科技公司最具成本效益的市場之一。與紐約、舊金山、和波士頓等主要市場相比，無論彙率如何變化，多倫多在人才和辦公室成本方面仍然相對便宜。

Daisy黃嵐認為，毋庸置疑多倫多已經成為眾多頂尖國際公司的高質量的人才庫，加上加拿大的移民政策，使多倫多能夠從全球吸引最優秀的人才。這和美國舊金山灣區硅谷的發展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美國以外地區，這也是為什麼加州一直以來是民主黨的票倉，因為從硅谷大佬到技術打工仔，都是被長久以來包容的多元的加州文化所吸引。特朗普總統上台後的一系列政策正使得多倫多在人才方面有機會進一步縮小和硅谷的差距。上個月Google谷歌總裁施密特在多倫多湖濱未來城市創新發布會上的一番表述更是實實在在地印證了他對加拿大移民政策的看好和對多倫多的信心：“加拿大是移民之國，多倫多市移民之家，太好了，你們要知道技術是由移民驅動的！我們美國的某人（特朗普）應該好好學學，我真心希望加拿大繼續現在的移民政策… 因為移民將是國家成功和經濟繁榮的基石。”

相關居外資訊：【Sidewalk Labs主腦親自解讀：為什麼多倫多是打造“未來社區”的理想城市】

說到經濟基本面不得不提辦公樓地產，它是商業地產的一類，也最能體現經濟好壞。近年來，雖然資源類企業比較低迷，但受高科技行業增長的推動，多倫多市區辦公樓的空置率在北美各大城市排名中都處於低位，9%，也就是說辦公樓出租率非常飽滿，多倫多辦公樓空置率在2017年第二季度更是達到近年來的最低，從第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企業帶來的是更多的商務旅行和人員流動，這也和多倫多的酒店物業市場產生了聯動。就在10月份，多倫多市中心最具標志性的酒店之一的喜來登中心酒店以3.35億美元創紀錄的價格轉手，這是加拿大有史以來規模最大的單一酒店交易。這家酒店原為萬豪國際集團所有，是多倫多最大的會議酒店，位於多倫多金融中心的一個顯著位置，靠近Bay和Queen大街的交彙處，與市中心30公裡長的地下PATH網絡直接相連。據悉，買方將進一步投資裝修，確保酒店繼續在多倫多市中心占據主導地位，並預計在未來兩年每年業務增長8％。總體來看，多倫多的堅實的基本面正在推動一個高度活躍的酒店投資市場，該市場在2016年的交易額達到了41億美元——這是自從近十年來所未見的規模。截至2017年第三季度，估計有28億美元的交易記錄，多倫多幾乎占了三分之一的數量。

查看居外網上2,000多套多倫多精品房源

Daisy黃嵐曾在2016年6月發表過原創的針對宏觀基本面的文章【多倫多房價上漲終極解密】。時至今日2017年底，黃嵐認為加拿大在資源和傳統產業不振的倒逼下正在尋找並已經找到了新的決定性的增長點，那就是移民的開放政策和多倫多作為全球高科技人力資源和高科技產業熱點城市的興起。短期內由於貸款政策的影響可能會讓市場有一段時間的盤整，但從長線來看樓市基本面必定看好。

責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

根據多倫多地產協會最新的報告，在過去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地產交易。這一數字較之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，則下降了13.3%。新上線房源於11月達到14,349套（棟），相比去年11月增長了37.2%。

地產協會主席Syrianos表示， “我們看到，今年秋季，GTA居民的購房需求正在逐步上升，而且還超過了正常的季節性趨勢。與當初溫哥華所經歷的情況類似，安省公平住房計劃，和海外買家稅所造成的影響正在減弱。更重要的是，即將於明年1月生效的新的抵押貸款規範，也將促使一些家庭加快他們的購房決定。”

根據地產局的數據，房價指數(HPI)綜合基准價格在2017年11月較去年同期上漲了8.4%。與去年同期相比，所有房屋類型的均價下降了2%。這很大程度上是因為相對於去年11月，今年11月的獨立屋銷售所占的比例較小。在價格增長方面，高密度住宅類型的價格漲幅仍然是一馬當先。與2016年11月相比，公寓的均價成兩位數上漲。

多倫多地產協會市場分析部主任，Jason Mercer 表示：“市場中各個部分的變化情況是不同的。根據今年春季對消費者購房意願的調查，我們依然相信，目前Townhouse和Condo市場的供求情況要比‘獨立屋’和‘半獨立屋’市場，來的更加均衡。我們將在明年1月底發布更多關於2018年消費者意向的信息。屆時多倫多地產協會，也將發布第三個‘年度市場回顧及展望報告’。”

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區11月獨立屋交易3,131宗，數量上較去年同期減少19.1%。獨立屋均價$996,527，較同期下降了5.8%。在交易數量上，多倫多市為812套，均價$1,276,184。數量和價格均居於全市之最。位於西部的皮爾區634套，數量上名列第二。

在皮爾區，11月獨立屋均價為$897,500，其中Brampton售出352套，數量為全區最多，但均價最低，僅$776,280。密西沙加售出227套，位於第二，但均價最高，為$1,060,211。Caledon

僅售出獨立屋55套，均價$1,001,753。

Halton區11月售出獨立屋398套，均價$1,050,176。其中Oakville售出138套，均價$1,438,656，兩者均位居第一。Burlington售出110套，均價$871,879，均位於第二。Milton售出96套，均價$841,998。Halton Hills僅售出54套，均價$790,683。

半獨立屋

半獨立屋方面，整個大多地區11月共成交741宗，數量上同比下降6.2%。半獨立屋均價$730,668，同比上升1.2%。

多倫多市共售出半獨立屋267套，均價為全市最高，為$904,711。

皮爾區共售出半獨立屋277套，數量上居全市第一，均價$638,927。其中Brampton售出最多，為158套。但均價最低，為$610,699。密西沙加售出量第二，為109套。但均價最高，為$679,543。Caledon僅售出半獨立屋10套，均價$642,230。

Halton區僅售出半獨立屋39套。Oakville售出8套，均價最高，為$719,037。Halton Hills僅僅售出2套，均價第二，為$628,450。Milton售出19套，數量上最多，均價第三，為$627,521。最後是Burlington，售出10套，均價僅$555,100。

Condo鎮屋

整個大多地區11月售出Townhouse共計558套，較去年同期減少9.3%。Townhouse均價$627,700，較去年同期上漲4.8%。

多倫多市共售出Townhouse 184套，均價$632,713，為全市第一。

西部的皮爾區共售出Townhouse 191套，數量上位居全市第一，均價$515,587。其中密西沙加售出142套，均價$540,345。Brampton售出49套，均價$443,837。Caledon沒有交易記錄。

Halton區11月僅售出Townhouse 67套，均價$525,580。其中Burlington在數量和價格上均位居第一，售出數量為28套，均價$575,525。Oakville在數量和價格上均位居第二，數量為22套，價格為$519,700。Milton售出10套，均價$458,039。Halton Hills售出7套，均價$440,771。

Condo公寓

11月大多倫多地區售出Condo共計2,210套，數量上較去年同期減少7.9%。但Condo的價格比去年11月卻狂升16.4%，達到了$516,965。

多倫多市占據了11月Condo交易數量的三分之二以上，達到了1,606宗，均價為$555,396，同樣為全市之首。

皮爾區售出condo 298套，均價$386,182。其中密西沙加售出247套，均價$394,806。Brampton售出51套，均價$344,420。Caledon沒有成交記錄。

Halton區11月共售出Condo 87套，均價$443,687。其中Oakville售出32套，均價$459,918，價格與數量均位於第一。Burlington售出31套，均價$455,565，數量與價格僅次於Oakville。Milton售出23套，均價$408,083。Halton Hills僅售出一套，價格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均價$698,436。

多倫多市共售出97套，均價$1,002,904。皮爾區售出142套，均價$599,580；Halton區售出114套，均價$646,377。

皮爾區中，Brampton售出最多，為100套，均價$572,286，為全區最低；密西沙加售出26套，均價全區最高，為$688,990；Caledon售出16套，均價$624,881。

Halton區中，Oakville售出47套，數量居於第一，且均價遠高於其他地區，達$712,185。Milton銷售數量次之，為68套，均價$597,548。Burlington售出17套，均價居於第二，為$613,584。Halton Hills售出8套，為全區最少，且均價最低，為$585,800。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的壹個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了壹些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。

本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱；但是，本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。

1、不做任何財務預算規劃

購買房屋是許多人壹生中最大商品購買行為，也是許多家庭最大的投資。在考慮購買房屋前，購房者應該慎密地做出自己的財務預算。例如，要考慮自己家庭每個月償還貸款的能力，首付資金可以投資多少，可以購買多大的房子。不要把這些財務約束僅僅留給妳要會面的各類房屋貸款專家。

首先，購房者自己應該對自己家庭的財務狀況有壹個十分明確的了解。現在，CMHC（加拿大房屋貸款和住房公司）的網站中有關於房屋貸款的計算器。尋求房屋貸款的借款人可以通過該計算器算出自己可以獲得多少房屋貸款。關於財務狀況只有購房者自己最清楚。購房者要很好安排自己的財務計劃。可是，在現實中，有不少借款人在尋求房屋貸款時，並沒有對自己家庭的財務做慎密的規劃。這就導致在未來購房和尋求房屋貸款方面，面臨不少非常棘手的問題。嚴重時，還會給自己的家庭帶來財務損失。

2、僅僅盯住房屋貸款的利率

借錢要支付利息；利率是獲得貸款的價格。任何借款人在尋求房屋貸款時，都想獲得最低的利率。這確實無可厚非。因為沒有人願意支付高利率。但是，就房屋貸款而言，獲得貸款的成本並不僅僅是借款人按照壹定的利率水準所支付利息，而且還包括其他貸款條件。

就提供房屋貸款的某壹銀行而言，所提供房屋貸款的產品也很多。這些房屋貸款產品的利率差別也在25個左右，甚至更高壹些。例如，現在（2017年12月份），同壹家銀行所提供的房屋貸款產品的5年固定的最低利率可以為2.89%，最高的利率可以為3.34%。因為在這些產品的設計中，除了利率之外，還有其他條件。

就其他條件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款協議中，有貸款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮動利率之分；也有開放和封閉貸款合同之分。此外，在房屋貸款協議中，還有其他壹些條款。如提前還款的優惠條件（Prepayment Privileges），違犯現有的貸款合同罰款方式（Penalty on breaking term）；選擇償還貸款的頻次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在簽訂貸款協議時，看到了這些條款，可是，並未完全理解這些條款的真正含義，而只知道自己獲得了壹個最低利率的貸款。有時候，借款人雖然獲得了最低的貸款利率，但是，在該貸款合同中並不可能獲得最優的提前還款條件。這就如同蹺蹺板壹樣，壹方面的條件低了，另壹方面的條件就要高了。

不少借款人在簽訂貸款協議時，也並未仔細考慮如違犯貸款合同的罰款計算方式。就加拿大的情況而言，不少人在簽訂了房屋貸款合同並正式進入按月（或半月，雙周或周等）方式償還房屋貸款後，因為工作情況發生變化，或者需要從小房屋換大房屋等因素，在貸款合同到期前不得不中止現有貸款合同。這就出現了違犯貸款合同，面臨支付違約懲罰金。不少借款人都知道，計算違約金的方法壹般是三個月的利息或者是合同所余時間的利差，取其二者最高者作為計算借款人支付罰金的標準。

這個標準聽起來很簡單；但是問題的復雜性在於計算罰金時如何選擇利率標準。由於計算罰金所選擇的利率標準不同，最後借款人所支付的罰金的差別在數千元。

有時候，借款人雖然獲得了壹份利率很低的貸款合同，但是，卻面臨著非常苛刻違犯貸款合同的罰款條例。

（在此，我給各位讀者留壹個問題，請自己回答。加拿大的大銀行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，當借款人在這些大銀行申請房屋貸款時，獲得的貸款利率可能是2.99%，也就是說，任何借款人都可以從這些大銀行獲得打折後的利率。那麽，既然5年固定利率並不按照4.99%來執行，這些大銀行為什麽要公布4.99%這個利率呢？）

房屋貸款合同是壹份貸款產品，貸款產品不僅包括貸款金額和貸款利率，還有其他條件。所以，尋求房屋貸款時，不要僅僅盯著貸款利率，而忽視其他貸款條件。而最重要的是壹份貸款合同是解決自己目前財務狀況的產品。所以，在尋求房屋貸款時，借款人應該尋求適合自己目前財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率。

3、從不查詢自己的信用分數

銀行在給借款人提供房屋貸款時，借款人的信用分數是壹項重要的參考因數。壹般地，借款申請人的信用分數高於680分時，債務率的標準可以相對放寬。如果借款申請人的信用分數超過740分，不少銀行願意給借款人提供優惠的貸款條件。

許多借款申請人在尋求房屋貸款時，詢問貸款經紀或貸款專員的第壹個問題往往是“妳所提供的最低利率是多少？”；可是，該借款人卻並未查詢自己的信用分數，或者說，並不了解利率或其他貸款條件往往是與借款申請人的信用分數聯在壹起的。

4、並未認真考慮首付資金

對於房屋購買者來說，在尋求房屋貸款時，首付資金是必須墊付的。關於這壹點，任何房屋購買者都非常清楚；但是，對於準備多少首付資金和首付資金的來源問題，並不是每個房屋購買者都認真考慮過，或者仔細計算過。

根據加拿大政府的房屋貸款政策，首付資金最低可以為房屋價格的5%；如果首付資金高於20%，購房者在申請房屋貸款時，不必購買房屋貸款違約保險金；否則，購房者在獲得房屋貸款時，還必須購買貸款違約保險金。目前，房屋貸款違約保險金的最高保費率為4%。

關於首付資金的來源，購房者在尋求房屋貸款時也有許多細節需要考慮。對於第壹次購房者來說，首付資金的來源除了自己的日常儲蓄外，也可以從RRSP賬戶中提取壹些資金，最高額度為25000加元。

購房者在籌集自己的首付資金時，也可以從親戚朋友處獲得幫助；但是，在從親戚朋友獲得幫助時，銀行對此也有壹些嚴格的規定。若是直系親屬給予的財務支持，可以作為自己的首付資金；但是，若是從朋友處獲得的資金，銀行壹般認為這筆資金屬於購房者的債務；這實際上會影響到購房者的房屋貸款額度。

5、忽視獲得房屋貸款的成本

獲得房屋貸款，並最後得到自己稱心如意的房屋還需要支付其他成本。從經濟學意義上講，就是交易成本。壹般地，購房者都知道，申請貸款和購買房屋需要支付律師費用；但是，除此之外，還需要支付其他成本。例如，如果首付資金低於房屋價格的20%，購房者必須購買貸款違約保險；盡管貸款違約保險費用被銀行疊加到貸款本金上；但是，購房者還需要支付購買該項保險的交易稅。此外，還有其他費用需要支付。例如驗房費用，土地轉讓費用，房屋財產保險費用，安家費用等等。總之，申請房屋貸款之前，壹定要周密考慮這些成本因素，做全面的財務預算。

6、不懂得學習基本的房屋貸款知識

申請和獲得房屋貸款，並不是簡單地按照壹定的利率從銀行獲得壹筆貸款資金，然後完成房屋購買交易。對於銀行來說，任何壹筆房屋貸款是壹種貸款產品。這種產品並不僅僅是貸款數量和利率，還有其他條件。例如，固定利率，浮動利率，貸款的合同期限，貸款的分攤年限等等。 購房者在尋求房屋貸款之前，最好學習有關房屋貸款的基本知識，最起碼要了解有關房屋貸款的最基本名詞，以便在尋求房屋貸款時能夠進行有效的交流。這樣，也才能夠尋求並獲得適合自己財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率的貸款產品。

7、忽視認真準備自己的申請材料

銀行在審批房屋貸款時，都需要審核壹套申請材料。這些材料包括首付資金的證明，收入證明，工作證明，報稅的證明材料， 等等。如果是自雇人士，還需要關於自己生意方面的證明材料， 例如，公司的營業執照，財務報表等等。

在準備工作證明和收入證明材料時，壹定要仔細審核這些材料，確保妳的雇主給妳所出示的證明材料沒有任何筆誤。 例如，公司的地址，名稱等等是否有拼寫錯誤。這些材料如出現任何筆誤，都會影響銀行審批貸款。

在尋求房屋貸款時，除了自己學習有關房屋貸款的基本知識外，最好聯系您的房屋貸款經紀，並向其請教有關房屋貸款所涉及的問題。這樣才能獲得壹種適合自己財務狀況的最佳房屋貸款方案。

（註意：本文僅作為壹般的知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的房屋貸款經紀）

責任編輯：Zoe Chan

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的資產品種，不論是自住還是投資，其稀缺性毋庸置疑。本期【黃嵐地產榜】獨家整理發布2017年1月至今多倫多市中心Condo一線湖景掠影，希望幫助您對湖景房有身臨其境的體驗和了解。

Daisy黃嵐對與多倫多市中心一線湖景房的定義是：位於西至Bathurst、東至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一線湖濱段，其南向沒有或基本沒有其他建築物遮擋，有良好的安大略湖視野。由於稀缺，2017年1月以來，符合條件的湖景房成交僅20來套。

現在就讓我們一起來欣賞一下它們都有怎樣的湖景享受吧。

點擊查看居外網上2,000多套多倫多精品房源

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

在上一期中，我們介紹了一個顧問團隊中最主要的六類人，地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商，以及效率運營專家。其實還有兩類人，可能平時我們不太重視，但也同樣能在團隊中起到作用。這次我們就來著重講一下他們。

一、環境專家

許多銀行，在對投資人進行貸款時都會要求投資人出示一份環境評估報告。這份報告內容就包括了先前的業主是否對物業造成過污染。

由於傾力污染的成本可能會相當的高，所以對環境咨詢公司來說，一位具有相當資格和經驗的環境評估人員，可謂至關重要。這個人可以對該處物業的環境條件作出明確的結論，並根據這些結論作出結論做出相應的判斷。而一旦發生錯誤，也能應承擔責任保險，並且給出補救方案。如果您在投資商業地產時，沒有認識這樣一個人，那麼可以找銀行代表或者地產經紀，來幫助推薦一位。

二、建築條件檢察人員

雖然貸款給你的銀行可能並不需要對建築條件本身進行評估，但最好在團隊中還是有一位這樣的人。這就類似於購買住宅房屋時的房屋檢查，對建築條件進行檢查可以幫助你發現一些隱藏於建築之中的問題，從而保證你的投資決策更准確，冒的風險也更小。

所以概括一下，在選購商業地產時，一個完整的顧問團隊，需要包括這些人——地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商、效率運營專家，以及環境專家，和建築條件檢察人員。

那問題來了。有了這些人，我們該怎麼合作，才能發揮出各自的作用呢？

首先，得有個好的投資項目。

無論是將商業地產本身作為一個投資項目，還是利用商業地產給自己的投資尋找一個經營場所，項目本身的好壞才是決定最終盈利與否的關鍵。任何投資人都必須清楚，自己究竟要做什麼。這是一切投資成功的先決條件，能對此負責的只有投資人自己，而不是任何一位商業地產顧問團中的成員。

其次，在合適的時候找合適的人。

我們之所以需要在購置商業地產團隊，就是為了通過專業化來避免投資中所可能產生的風險。所以我們必須在最合適的時候找最合適的人。比如一開始，您可能需要先找會計師和銀行代表，來磋商有關錢的問題，制定一個預算。

你的銀行顧問會告訴你，你能獲得多少貸款。而會計師則會給你許多稅務和財務方面的建議。比如說，最基礎的一個問題，購買這處商業地產可能帶來的好處和風險。

然後有了明確目標之後，要通過地產經紀了解本地市場。這步特別關鍵。因為很多好的投資項目，其信息並不對公眾開放。

這裡要特別注意，許多專業人士的知識領域會有交叉。但他們畢竟不是專業人員，在需要專業建議時，專業人員的意見是無可取代的，即便你對一個人很信任，或者其本身能力也非常之強，但只要這位所給出的建議不在其專業領域之內，那麼這就不能算一個十分有價值的參考意見。

再次，盡職調查。

團隊中有許多人物是負責調查，或出報告的。其中首當其中的就是地產經紀。一個好的地產經紀需要能滿足你在購買商業地產時全方位的需求。無論是選址，交通（找到一處周圍有，或沒有高速公路的物業），周邊有沒有配套商業（比如某些零售商可能需要靠近供貨商），或者是選擇的地方是否便於顧客和員工前往。這些都必須在地產經紀的考量和調查範圍之內。一個優秀的地產經紀，甚至會把企業未來的發展前景都考慮在內。所以找到一個好的地產經紀，不僅是商業投資的成功，甚至整個生意都能省心不少。

一旦你找到自己心儀的物業，盡職調查更是關鍵所在。再次重申，一定要找一個環境問題的專家。這在華人朋友中可能很不受重視，但其實這非常重要。還有，就是一定需要一份最近的環境評估報告，或者直接做一個調查來確定這處物業是否具有污染問題。同樣的，獲得建築條件評估也是非常重要的。即便銀行貸款時不要求，為了減少自己的投資也應該要一份。

最後，是正確的規劃。

這就是需要效率運營專家的地方了。很多企業會忽略選址或搬遷過程中損失的隱性成本。比如員工和生產停工、新標識和設備、土地轉讓稅和法律費用，甚至僅僅搬家都有可能對員工士氣造成打擊，尤其對一些上班路遠出行不便的員工，這也應該被考慮在內。而為了減少搬遷後改建所帶來的麻煩，最好的辦法就是在顧問團隊中加入“建築承包商”這一角色。對於搬遷或選址過程中所能遇到的突發狀況，最切實有效的做法，就是預留出10%-5%的費用作為應急資金。

事實上，從顧問團隊組建之前，一直到顧問團隊一切就緒，作為投資人還應該始終記得問自己一個問題——我在此時此刻購買一處耗資不菲的商業地產，是否真的合適？如果覺得合適，那就不要猶豫，趕緊去做。如果覺得不合適，那麼就應該再等一等。沒有人必須火速進入購買環節，尤其是投資人，三思而行總是明智的。

給商業盤買家的三點建議：

1. 一定要咨詢顧問

顧問顧問，決不能顧得上就問，顧不上就不問。顧問起到的作用必須始終伴隨投資過程。一開始要和銀行代表談論能獲得多少融資。也要和會計師核對賬目，以確保資產負債表是有序的，並且對稅務進行優化。找到一個好的商業地產經濟，就意味著找到一個好的商業暗盤，然後就能找到好的專業人才。可以說，投資商業地產的每一步都離不開顧問。

2. 考慮選址

商業地產的地址至關重要。一處好的地址可能決定整個投資的成敗，所以作為投資人一定要想清楚自己的需要。而一個好的商業地產經紀，也總能介紹給你最合適的商業盤，尤其是一些不對外的暗盤。

3. 調查

這裡不僅僅是指專業人士和顧問團隊做的調查和評估，還有投資人自己必須做的調查，甚至包括對這些專業人士資質和能力的調查。比如要找一個承包商，那最好去走訪一下他曾經的客戶，看看他們對他口碑如何。要找一位好的地產經紀，就要看一下他曾經做過哪些優質的商業盤，聽聽業內對他的評價。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。