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倫敦“共居”時代的到來 | 英國

到如今英國的城市與鄉間走一走，發現這裡的房產境況和從前比已經面目皆非；“有房才能安家”的理念已經明顯被“眼下只能租房”而取代。

到2021年，英國的每四套房產中就有一套是出租房。不斷攀升的房價和增上遲緩的工資，使“擁有房產”成為了房產需求者們越來越遙不可及的夢。

而在這個基本住房問題無法得到解決的人群裡，年輕的上班族士居多——這一代人精明能干，有著科技頭腦，卻承受著基本住房權被“剝奪”的境遇，但這群人卻是最能夠影響我們未來如何生存的群體。最新的全國數據顯示，有超過870萬人在倫敦獨居，居住空間非常有限使房價一再高漲，而房子的質量卻沒有因價格上升而相應提高。

現在，隨著倫敦房產危機的加劇，一個全新而富有創意的住房方式出現在大眾的視野中——共居（co-living）。

這種只在學生時代才有的集體生活方式，如今被一些地產創業公司挖掘出來，填補市場空白。使這種“共居”概念有著令人興奮的的開發潛力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早實踐者之一，他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家，隨著Shazz不斷優化調整這種理念，現在他已經在打造自己的第一座“共居”公寓樓。

他說：“很多人將“共居”視為不理性的瘋狂新概念，這是最大的誤區。實際上，人們從來都非常熟悉“室友”這個概念，並且都曾有過室友。我們做的只是將這一理念優化。家應該是一個有肥沃土壤和生機的地方，但是我發現，很多大城市的年輕人和社會脫節。共居可以讓我們重建這種社區精神，同時還可在市中心提供價格合理的高端公寓，年輕人花很少的錢就可以有高質量的住所。”

Space的Bridge項目中目前在建的公寓樓有170個房間，每一層大約有25間房，有非常寬敞的共享空間，共人們休閑社交和互動。

“我們在設計中想要突出“歸屬感”，我們希望當住戶進入每一層樓時，都感到進入了屬於他們自己的社交圈。”

Shazz會在未來五年內建10,000間公寓：“每一套高端公寓都會擁有設備齊全的廚房和浴室，和只有狹小廚房和浴室的單身公寓截然不同。我們打造的這種公寓會帶給你家的感受——是如今需要雄厚的經濟基礎才能擁有的生活方式。”

“共居”是一種以社區為重點的生活方式，利用共享的空間和設施來創造更加方便和滿足的生活方式

查看居外網上英國的經濟優質房源

很多創業建商都看到了“共居”的商機，其中The Collective，在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”項目——The Collective Old Oak，為倫敦提供了550間公寓。

公司的CEO Reza Merchant說：“我們為倫敦年輕的上班族解決住宿問題，使他們能夠享受生活並和自己意氣相投的人相識。共居創造了一個真誠的社區氛圍，同時又讓你享受到普通合租公寓沒有的居住環境和娛樂設施。”

正在進入這個新市場的公司還包括Roam和Co-Living Spaces，還有最近在曼徹斯特推出第一期共居樓盤的iQSA，著重展示了現代生活方式的質量。

iQSA的選址非常明智。曼徹斯特有著大約60,000名學生，一半以上會在畢業後留在該城市生活。可以說，這裡有著英國最大的優質就業人群。

首發共居樓盤Echo Street有著帶家具完備的精裝公寓，一流完備的設施和活動空間，24/7的保安和前台服務。

Shazz的一句話是“共居”理念的最好總結：“能在擁擠不堪的城市中創造更多住房，這都是件大好事。我們非常高興能夠在這個趨勢的前沿，為新一代打造居住方式。”

倫敦數據貼士

倫敦的人口超過870萬，至2025年，人口將增長7%。
英國在大城市居住的年輕人，人均背負£32,220的學生貸款。
倫敦每年有大量的年輕人口流入，年齡在15到29歲之間；同時每年也有老年人群不斷搬出。
倫敦一室一廳公寓的租金平均價為每月£1,246。
共居公寓的每月租金起價為£850，住戶可共享優越的設施和居住環境。

責任編輯：Zoe Chan

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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找自己的買方經紀買房有必要麼？專家精彩點評（一）| 加拿大

一直想寫的一個題目，卻又不知如何才能寫好的一篇文章。真可以說是醞釀已久。因為牽扯的頭緒太多，不知道如何才能深入淺出地為大家提供答案，講明道理。經過長時間的思索，最後決定就用一問一答的方式來寫這篇文章吧。本文將用筆者多年從事地產交易的實踐經驗為大家揭示真實答案。

問題一：羊毛出在羊身上，買房直接找賣方經紀一定會更省錢吧？

這個問題的答案是機率甚小，不值得去試。為什麼呢？

從政策上講，買家直接找賣方經紀有諸多弊端，地產協會早有相關的規定及標准條款來規範市場。

根據地產條律，買賣雙方是有利益衝突的雙方。賣家經紀必須站在賣家的利益立場，不可以聲稱自己同時擔當買方的經紀。如果有需要，賣家經紀可以給買家提供一些簡單的幫助，比如填寫買賣意向協議（offer）。上述文字的簡單解釋就是由於利益衝突的關系，賣方經紀不可以同時代表買賣雙方。賣家經紀和賣家之間有合約在先，首要的任務和服務目的就是為賣家的利益服務。至於是否能夠幫助買家去爭取任何利益和權益，恐怕買家們仔細閱讀過以上地產條律，應該已經明確官方的態度和對經紀的約束力，答案會是很明確的了。賣家經紀為促成交易所做的一切努力第一考量永遠都會是賣方，而不可能是買方。

值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已經提議要禁止經紀在交易中同時代表買方和賣方。

從佣金的角度看，房屋買賣交易過程中的佣金，不管是買方經紀還是賣方經紀，在魁省都是由賣房的一方支付的。如果買方沒有經紀人，交易完成後，本應雙方經紀所獲得的報酬就會是賣方經紀自己的收入。在現實生活中，如果經紀能夠有機會得到雙倍的的佣金，沒有經紀會主動願意損失自己那多得的部分。大多數情形，當賣家經紀直接面對買家時，會利用自己多年的市場及專業經驗為賣家快速及高價賣出物業的，畢竟各為其主嘛。如果幫買家講價太多，賣家會要求賣方經紀降佣金來達成交易，這樣賣方經紀不但不能夠拿到雙份工錢，還會得罪賣家，有經紀會願意這樣配合買家麼？如果房子好賣，賣方經紀一定不會輕易放棄自己應得的報酬，如果房子不好賣，除了房子本身有大的問題，大部分原因就是價格列高了，那麼沒有自己的買方經紀幫您把握成交價格，就算是成交價降了一大塊，甚至賣方經紀聲稱降了自己的佣金，您其實還是做了個不上算的買賣。

從賣方經紀的心理角度分析，賣方經紀能夠拿到賣家的房源，很多情況是朋友，或朋友的朋友的房子。賣方經紀當然期望在朋友面前顯示自己的工作表現出色，以拿到未來更多朋友的生意。而與買方則是素不相識。所以在寫offer條款時不替買方考慮，不解釋細節；驗屋或任何方面出現問題嚇唬買方不得退出的事情屢見不鮮。買方沒有自己的專業人士及時把握和指點，買方花冤枉高價格、錯失退出機會或被賣方拖上法庭，招致歷時長久，耗心力、耗財力的地產官司也是屢屢出現。買方買房不成，還招致一堆的煩惱，影響日常的生活。真的是得不償失！

從買家自己的心理角度分析。一般人沒有很好的心理素質來面對歷時長久而終於找到的心儀的房源。在直接接觸賣方經紀時，多年的銷售經驗讓賣方經紀早就把買方的心理看透。這時的賣方經紀想不替自己的雇主拿到個好價格都難。幾句“專業”話語就可以把怕失去終於找到心儀房源的買家妥妥搞定了。

問題二：現在買房的人多，多個offer競爭的情況頻繁，直接找賣方經紀一定有優勢？

這個問題的答案也是No，您看到以下的解釋就明白了。

從房地產協會的條律和標准條款說起，為了讓所有買家都有平等競爭的機會，如果有多個offer競爭同一個物業，賣家經紀會被嚴格禁止出讓佣金給自己帶來的買家。一旦違規，房地產紀律委員會就會開始調查。如果被判定事實成立，輕則罰款，重則吊銷執照。如果地產經紀與賣家有約再先，自己帶來的客戶自願降低佣金幫助賣家降低成本，在出現多個offer的情況下，該自願條款作廢，以確保所有競爭者的公平利益。

從操作的角度上分析，如果有多個offer，賣方經紀必須通知所有准備下offer的經紀收到了多個offer。這是地產協會的紀律規定。一旦出現這種情況，一般買方經紀會要求親自呈現自己客戶的offer給到賣方本人。賣方經紀會安排時間，各個經紀帶著自己客戶的offer與賣家分別見面，闡述客戶情況請賣方斟酌考慮。即使某位買家找的是賣方經紀，也無法得知其他經紀客戶的出價。

從賣方經紀的角度分析，既然他無法知道其他買家經紀帶來的offer價格會是怎樣，也只能是讓自己的客戶出高價格，才能確保能夠最終一人拿到買賣雙方經紀應得的雙份佣金。

從買家的心理角度分析，賣方經紀說有幾個offer在爭搶，是否可信？自己直接找賣方經紀就是希望能夠省些錢。如果不得不與別人一起出高價格搶offer，那麼當初直接找賣方經紀的意義也就不存在了。

本次先探討如上兩個問題，接下來的文章將為大家詳細解釋找自己的買家經紀的好處，怎樣與經紀相處購得如意房源及大家關心的買房方面的種種問題。

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責任編輯：Zoe Chan

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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美超級富豪唱“反调” 集体請願求被加稅| 美國

據《華盛頓郵報》報道，美國400多名百萬富翁和億萬富翁組成的一個特殊團體計劃本周向國會遞交一份請願書，要求國會不要減他們的稅，而是向富人增稅。

據報道，除索羅斯（George Soros）之外，其他簽名的富豪包括美國第二大冰淇淋制造商Ben & Jerry創始人本•科恩（Ben Cohen）與傑瑞•格林菲爾德（Jerry Greenfield），以及慈善家史蒂文•洛克菲勒（Steven Rockefeller）等。

這些百萬富翁認為目前聯邦政府對於像他們這樣的高收入者征收的稅率太低，他們比絕大多數美國的納稅人更有能力多繳稅，願意通過多繳稅幫助政府渡過財政赤字難關。他們的理念是“我們關心我們的國家跟關心我們口袋裡的錢是一樣的。”

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400多名美國百萬富翁和億萬富翁已經響應了號召：“加入負責任財富成員和全國其他有錢人簽署請願書，反對共和黨的稅收計劃。”圖為組織成員之一的金融投資家索羅斯

“負責任財富”（Responsible Wealth）組織在請願書中並沒有提出為富人減稅，而是敦促立法者不要通過任何一種方法以進一步擴大美國人之間的貧富差距，也不要給出增加國家債務的稅收法案。據《華盛頓郵報》報道，這一舉措出台之際，正值20世紀20年代以來，美國的貧富差距日益擴大，不平等程度達到頂峰，政府的債務水平也非常高。

大多數簽名者來自加利福尼亞州、紐約州和馬薩諸塞州，這些州在去年的總統大選中投票給了民主黨候選人希拉裡克林頓。預計將對共和黨在稅收改革方面取得的成功至關重要。

事實上，在2016年美國大選期間，諸如比爾·蓋茨（Bill Gates）、巴菲特（Warren Buffett）和索羅斯等身價可能有特朗普數十倍的超級富豪就曾紛紛現身公開為希拉裡站台，並抨擊特朗普的政策意向。投資大亨巴菲特更是表示，按比例來算，他自己的實際稅負已經比他的秘書還低，這無論如何是不公平的。而特朗普的減稅意向，就與此更加南轅北轍。

關注居外網【美國稅改對房市影響系列報道】：

來源：匯通網
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終於不再加加加！新南威爾士州將“返稅”以吸引房市投資 | 澳洲

自從經濟危機以來，澳大利亞的房地產市場開始升溫，尤其是外資開發商與海外個人買家在澳洲的需求不斷上漲，這一現像，激發了澳洲民眾的不滿。

澳洲聯邦及州政府隨即出台一系列稅務舉措，以新州政府為例，提高了外籍投資者的附加印花稅率、附加地稅稅率。這一舉措，很有效地抑制了新州異常繁榮的房產市場。

2016年6月附加印花稅一經推出，即對外籍投資人在新州購買住宅起到了立竿見影的抑制效果

新州政府調控房地產措施

早在2016年，新州政府就已經針對海外買家進行稅務調控。海外投資者需繳納4%的附加印花稅（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地稅（Surcharge Land Tax）。今年，財政部長佩羅特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

外國房地產投資者現有的印花稅附加費將翻番至8％
地稅附加費則從0.75％提高至2％

然而，這一舉措雖然抑制了過高的房價，但從整體來看，房地產市場卻受到限制。對於新州的現狀來說，房地產市場投資嚴重不足，附加稅的大幅度增加抑制了外資投資，尤其是對於外資開發商來說，喪失了與本地開發商公平競爭的機會。如果繼續，那麼新州政府“引進外資”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府設置附印花稅返還機制

近日，在經過地產業的爭取後，新州政府決定修正相關政策文件，規定符合條件的外資投資商可以申請附加印花稅退款。

新法案的看點主要有：

1、外資房地產企業以建造新住宅用房為目的建造、銷售給非關聯方或者進行土地分割都可以享受印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退稅的優惠政策。這一新規定擴大了退稅的適用範圍，使其不局限於此前公布的主營建造和銷售新住宅房屋的開發商。

2、修正案中指出，受讓者有權獲得的印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退款金額是根據法律的規定，由政府財務官（Treasurer）擬定並在其公報上公布的數額為准。這一額度是否即為全額稅金，取決於個案情況。

新法案將針對外資房地產開發商的新住宅用地的附加印花稅設置返還機制，並設立提前豁免政策

3、申請稅收返還，必須在購買或分割土地事宜完成的十二個月內進行。並且，建好的新房以及分割完畢的住宅用地必須在十年內全部出售。這一期限從五年上調到十年，充分考慮了復雜的大型開發項目在五年內可能無法竣工。設定該期限旨在防止進行囤地的開發商從中受益。

4、根據該法，符合要求的受讓人可以對本修正案生效之前已經完成的交易申請稅收返還。

5、滿足條件的開發商有機會申請提前豁免，而不是在開發項目全部出售後進行退稅申請。政府的發言人指出這項規定將適用於“信譽良好”的開發商。具體的判斷標准還須參考即將發布的指南。

目前，這一修正案的具體實施細節還有待公布。屆時，AHL法律將為您解讀相關政策法案。

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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移民專家解疑難：怎樣申請加拿大超級簽證 | 加拿大

什麼是超級簽證？

超級簽證（Super Visa）是父母、祖父母超級簽證的簡稱，它是加拿大聯邦移民部簽發給加拿大公民或永久居民的父母或者祖父母，以方便他們來加拿大與家人團聚的一種10年多次往返訪問簽證。

超級簽證的優點：父母或者祖父母持超級簽證來加拿大，每次最多可停留兩年，兩年期滿還可以申請延期最多兩年。而如果持普通10年多次往返訪問簽證來加拿大，則每次最多只能停留半年，期滿延期每次也最多只能延期半年。

誰有資格申請超級簽證？

如果申請人想要申請超級簽證，必須符合以下條件：

其子女或是孫子女是如下兩種身份之一
- 加拿大公民
- 加拿大永久居民
其子女或孫子女提供足夠的財政支持，根據IRCC官網，其收入需達到下圖顯示的家庭人口數的最低要求（Low Income Cut-Off）

申請人本人符合可允許入境加拿大的條件

加拿大簽證官在決定某人是否符合可以入境加拿大的條件時，常通過以下幾點判斷其是否會在訪問結束時選擇離開加拿大：

與居住國的聯結關系
來訪目的
家庭和財政狀況
居住國經濟和政治方面整體上的穩定性
加國方面的邀請

需證明已經購買了至少一年的加拿大醫療保險，該保險足夠支付其在加國停留期間的醫療費用
已完成加拿大移民局規定的健康體檢

常見問題

疑難1：超級簽證與旅游探親簽證有什麼不同之處？

目前，持探親旅游簽證入境加拿大者，一次停留時間最長僅為6個月。如想在加拿大逗留更長的時間，須在簽證到期前申請延期，每次續簽期限仍以6個月為限。而超級簽證持有者可合法在加拿大一次停留最長2年時間，兩年期滿還可以申請延期最多兩年。

疑難2：超級簽證是多次入境簽證嗎？

是的。超級簽證是有效期為10年的多次入境簽證。

疑難3：我現在正在擔保我父母移民，還可以幫父母申請超級簽證嗎？

可以。超級簽證的主要目的之一是讓處於團聚移民申請輪候期的父母或是祖父母，與居住在加拿大的家人有更長時間的相聚。因此，您在申請父母團聚移民的同時也可以幫（祖）父母申請超級簽證，二者相互不影響。

疑難4：留學生父母是否也可以申請超級簽證？

由於留學生不是加國公民或是永久居民，所以他們的父母和祖父母不能申請超級簽證。留學生獲得移民身份以後，他們的父母和祖父母就可以申請超級簽證了。

疑難5：我是加拿大公民/永久居民的父親（或母親），符合申請超級簽證的資格。我在居住國有一個需要我撫養的家屬和我一起生活，他/她是否也能夠申請超級簽證？

不能。這類人士不符合申請超級簽證的條件，不過他們可以申請普通的探親旅游簽證。

審批時間

根據移民局官網，如果申請人在中國申請超級簽證，以2017年10月19日查看為例，審批時間大概需要88天。

總結語

加拿大是一個充滿了人道主義關懷的國家，超級簽證的出現舒緩了家庭團聚移民申請的積壓情況，讓處於團聚移民申請輪候期的父母或祖父母，與居住在加拿大的家人有更長時間相聚，共享天倫之樂。

然而，超級簽證的申請材料較多，相比常規訪問簽證手續更加復雜，天綺移民建議您找專業人士幫您申請。

如果您需要了解更多的信息，歡迎您透過居外咨詢天綺移民。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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從《全球城市競爭力報告》找尋房產投資潛力股 | 海外

日前，由聯合國人居署與中國社會科學院（財經院）共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018：房價，改變城市世界》，這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析，進而提出“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”這兩個指標進行評比排序。

“城市經濟競爭力”指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力；而“城市可持續競爭力”是指隨著城市持續投入各種生產要素，強化整體經營環境，逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之，“城市經濟競爭力”就是指該城市現在競爭力強度，是靜態的資料；“城市可持續競爭力”是該城市未來競爭力的高低，是屬於壹種動態的資料。

以全球“城市經濟競爭力”排名，紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦與舊金山這五個城市最具競爭力；以“城市可持續競爭力”排名，則依序為紐約、倫敦、東京、波士頓與新加坡為全球前五名。

《全球城市競爭力報告2017-2018》紐約同時在“城市經濟競爭力”和“城市可持續競爭力”兩項指標中稱霸

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該份報告運用統計回歸分析，分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與“該城市人均收入”做回歸分析，得出幾項結論：

1、科技創新是城市發展的重要泉源。

2、金融資本是現代城市發展的關鍵動力。

3、良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。

4、文化制度是城市繁榮的根本動力。

5、房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。

其中，影響“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”的最重要因素就是“科技創新”。原因是“資訊科技企業”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市間的聯系，從間接關系變為直接關系、個別關系變為全面關系、松散關系變成緊密關系、慢速關系變成瞬間關系、高成本關系變成低成本關系，進而在全球經濟的影響力日益增強，甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市，其人均GDP也就越高，房價往往都有不錯的表現。

若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後，便會發現“新型全球城市”正在形成。就是該城市能是同時扮演“資訊科技+金融中心”兩種功能的城市，未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市，美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市；中國北京、深圳、與上海；法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買，這些城市中長期發展相當看好。

目前全球房地產市場還有幾個特徵：

1、全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。

2、各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群（如：美國西雅圖與加拿大溫哥華），高房價區域對距離較遠的城市形成抑制，呈現遷移效應。

3、全球的主要城市群呈現虹吸效應，且房地產價格越高的城市，其虹吸效應越明顯。

4、城市房地產的馬太效應（亦即好的越好、壞的越壞）使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大，尤其是在發展中與新興經濟體城市，馬太效應更為顯著。

最後，擷取我們偏愛投資房產的許多國內外城市，其對應的“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”排名如下圖所示。無庸置疑的是，“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”跟城市的房價表現是正相關聯的，只是“城市經濟競爭力”是代表現在情形，而“城市可持續競爭力”是代表未來演變趨勢。

在兼顧兩者情形下：

若以“城市經濟競爭力”排名前50名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市，以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選；

若以“城市經濟競爭力”排名51~150名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，則可以考慮布裏斯班、曼谷、與墨爾本為優先；

若以“城市經濟競爭力”排名151名之後且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，越南的河內與胡誌明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。

有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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【黃嵐地產榜】多倫多地鐵沿線公寓Condo尺價榜 | 加拿大

投資置業，價格是頭等需要考慮的大事。那麼，投資公寓的每平方英尺價格為什麼會有不同呢，地鐵各站點區域的公寓尺價到底分別是多少呢？今天DAISY黃嵐就來與您聊聊這個話題。

從目前的數據看，多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。現在熱門地段租房難，已經是一個不爭的事實。地鐵沿線公寓受青睞的最大因素就是，交通相對便利，現金流強大。9月份33 Yorkville兩日售罄的場面更是讓Condo市場火上澆油。

之前，黃嵐分享過地鐵沿線租金榜，本期【黃嵐地產榜】繼續獨家發布地鐵沿線公寓呎價3D鳥瞰。Daisy黃嵐選取的是2017年1月至9月的地產局成交數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的成交價信息。請先看圖（紅柱越高，尺價越高）…

通過上圖我們可以看出：目前Condo尺價超千元的地段無一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融區U型地鐵沿線（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地帶），其中富豪區的Rosedale玫瑰谷站，以及緊鄰高端商業街的Bloor和多大的Bay站，連同Museum站更是摘得三甲位置，尺價分別在1301加元、1231加元、和1221加元。地段對於Condo保值增值的重要性不言而喻，這裡的地段的意思並不僅限於地鐵沿線。在Condo迅速上漲的時期可能地段的優勢地位並不十分明顯，但如果Condo市場進入平緩期，那地段的價值就一定會凸顯出來。

市中心的Condo當然含金量比較高，而其他地鐵沿線區域也各有特色。

往北一點的中城區Yonge和Eglinton一帶，高科技產業聚集，著名私校林立，也是高端人士喜愛的地區，房價相對金融區有優勢。規劃中的東西向新地鐵線將使這裡成為繼市中心後又一個兩條地鐵線的交彙地。潛力很大。目前尺價在 800 ~ 900加元。

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北面地鐵沿線北約克（North York）地區是中產亞裔（華人，韓國人…）偏愛的地區，這裡交通、購物、餐飲等生活的各方面都很方便。隨著大多倫多地區的向外擴張，這裡可以說是大多倫多真正的物理中心，到大多倫多哪裡都方便，十分宜居。尺價800 ~ 850加元。

北約克地鐵東向延伸線（尺價600左右）和旺市（Vaughan）剛剛落成的地鐵延伸線（尺價600左右）。特別值得一提的是旺市作為多倫多市的衛星城在市政建設方面經常投入大手筆，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由於地鐵的連通正在形成產業聚集，生活便利，通勤時間可承受的新熱點地區。

再有就是西邊的怡陶碧谷（Etobicoke）地區中產聚集，族裔均衡。由於產業發達，工薪上班族在這裡購買Condo方便實惠，從圖中可以看出怡陶碧谷核心區的尺價在850加元左右。

東邊地鐵沿線的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地區是華人的老聚居區，Condo不算很多，尺價700出頭。

最後附上多倫多地鐵總覽圖，方便讀者對照和不時之需。

更多您關心的地鐵站區域的尺價詳情和信息，或您對投資公寓還有什麼疑問和需求，歡迎透過居外聯系Daisy黃嵐金牌團隊。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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投資商業地產該怎樣選址？居外專家來指路| 加拿大

有過買房經驗的朋友一定知道，地段的好壞對房屋的投資價值和升值前景可謂至關重要。可如果要和商業地產比起來，這些影響就只能是小巫見大巫了。在投資商業地產時，發現一個好的地段可能讓區區幾十萬的投資獲利百倍，而一個糟糕的地段也可能讓上千萬的投資血本無歸。

投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。當然，這只是理想情況。實際上這麼完美的地段可謂少之又少。因此怎樣選擇地段，對於影響地段優劣的不同因素需要怎樣取舍，這就非常考驗一個投資者的商業眼光。

下面就是一些挑選投資地段時所需要注意的原則。

1、選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要，那還能引來不少過路客。比如筆者目前手中有一處待售的著名連鎖餐廳租用物業，就位於大多倫多西部的交通樞紐位置，且售價僅100萬。在成本較低的商業地產中可以說是一個相當理想的選擇。

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一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

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如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

2、物業是否需要維修翻新？

如果您有意投資商業地產，並且找到了一塊地段合適的地皮，或者在合適的地段找到一套現成的物業，那麼您還得問自己另一個問題：“它是否需要翻新改建？”

如果您選擇的物業是租用的，那麼您就必須和物業的擁有人商量這個問題。如果對方不同意，那麼很遺憾，這不是一個合適的地點。如果對方答應了，那麼您就需要制訂一份合同，寫明哪些事情需要完成，明確的最後期限，以及不按時完成工作的懲罰。這些條款需要寫在租約上。

如果您是要購買現成的物業，那麼就得聘請有資質的檢查公司，來對建築進行評估。評估內容會包括建築本身的缺陷，以及建築內部和周邊環境是否有污染。評估的結果將會是選址的重要參考，也會是和買賣雙方談判的焦點。越早意識到這些問題，今後就能避免越多的麻煩。

另外，在選址時還要注意，無論完成翻新的人是誰，都可能受限制於當地的法律法規。一是受限於當地的分區規劃（在某些區域可能不允許從事某些行業），二是房屋本身可能是歷史建築，或者受到特別的保護。這種情況下，對房屋的改造必須獲得特別的批准。有時候，即便是一些很小的改動，也需要經過許多繁瑣的流程，而且最後還未必會通過。因此如果投資這樣的物業，就必須要謹慎選擇。

這點對於學校、酒店之類的地產投資尤為重要。而如果你是想投資這些的行業，那麼不僅要考慮地段和客流，更得考慮設備的問題。比較穩妥的辦法是購買一處現成的學校或酒店物業。對這類投資而言，配套設施是生意成敗的關鍵。購買現成的帶有設備的物業能省去不少精力和風險，從整體上講是有利於節約成本的。

比如最近筆者在安省漢密爾頓市，臨近麥克馬斯特大學的一處內部盤，有兩棟總面積近3英畝的大樓就頗受一些實力雄厚的投資者的青睞。其中最重要的原因就是兩棟大樓設施齊全。其中的一號樓很適合作為教學主樓，高科技現代化教學設備一應俱全，還有一個134座的大禮堂。而另一棟樓不僅能作為教學樓，還可以改建為宿舍、醫院、養老院、托兒所等多項用途。

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3、考慮當地的稅收

在加拿大，地方自治程度很高，不同區域的稅收可能大相徑庭。在選址時一定要弄清需要繳納哪些稅，還有需要有哪些基礎設施，以及和這些設施相對應的養護和維修責任。比如，互聯網，垃圾回收，門前道路的養護，還有電力和天然氣，這些都是在投資和選址時應該考慮的。

4、考慮未來的企業成長

在選址時，最好是留下一些空間，以備今後的企業成長。但一個很現實的問題是，在企業擴張之前，您必須為一些空余的空間支付額外的成本。所以，比較合適的辦法是，做一個空間上的規劃。在選址時將空余空間控制在適度的範圍之內。而且在企業規模擴展之前，最好能把這部分空間先給利用起來。在這點上，一個好的企業計劃至關重要。

5、區分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前說的，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。但是這些要求往往不能同時滿足。如果同時滿足，那又意味著價格高昂。這個時候您就必須區分什麼是自己“需要”的，什麼是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是錦上添花。

這個問題在購買一棟現成的商業物業時表現的尤為明顯。因為物業裡附帶的配套設施會影響價格，很多時候你還很難不要這些設施。這時候，您最好列出一份必備清單。如果某處物業或者某塊地皮不符合“必備條件”，那麼最好是毫不猶豫地把它排除。這個必備標准也不宜太過繁瑣，必須明確這些真的是“必不可少的底線”。否則幾乎沒有什麼物業會完全符合要求。

投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。 — 投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段

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一個最簡單的取舍辦法，是給每個物業打分。物業的每一個特質都可以用分數做比較，從1（最差）到10（最好）的列出每一項的評分。當然，物業不同的特質對今後經營的重要性也是不一樣的。比如一棟現成的寫字樓，可能它的接待區非常完美，但在你未來的經營中，接待區可能不是那麼重要。所以如果您對自己的經營領域非常了解，對未來的企業規劃也非常清晰，那麼在計算時就應該給每一項特質加權。最後計算出來總分最高的那處（或者那幾處）物業，就是您所應該選擇的。

6、最重要的一點：做好規劃

無論你購買的是一棟現成的物業，還是一塊可供開發的空地，除了了解它的外形、位置、價格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能夠承受多大的開支。如果您已經有了一個清晰的商業計劃，那麼您一定知道自己會在租金和貸款上花多少錢，需要購進那些設備，對物業做出那些改造，以及當地的稅收情況怎麼樣。對這些的詳細分析，可以讓您知道，自己是更適合買一套物業來做商業投資，還是租用現成的物業。

清晰的商業計劃可以讓您知道，自己是更適合買一套物業來做商業投資，還是租用現成的物業

一般來說，租賃可以讓您擁有更多更靈活的資金。當然，在未來租金很可能上漲。而購買一套物業則會提升您的企業資產，但一來一次性開支會更大，二來還有抵押貸款的問題。

這種情況下，最好的選擇是尋找一個專業可靠的商業地產顧問。他/她能幫您做出最明智的選擇。地產顧問通常都會十分了解這個地區的地產情況，並且熟悉分區規劃的法律和規定，也能發現該建築的潛在問題，並且為您分析建築所在的位置，以及是否和今後的用途相匹配。

責任編輯：Zoe Chan

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和頓：特朗普稅改框架文件出台助力美國房地產市場 | 美國

據《華爾街見聞》報道，美國總統特朗普和白宮國家經濟委員會主席科恩都在當地時間10月16日表示，美國稅改必須在今年完成落地。特朗普同時補充道，與參議院共和黨領袖麥康奈爾的關系緩和，兩人都希望今年底之前看到稅改落地。

稍早之前，據《紐約時報》9月27日報道，美國總統特朗普當日在印第安納州發表稅改演講，公布了最新的稅改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載壹遇、美國史上規模最大的稅改”。作為北美地區土地投資及開發龍頭企業的和頓集團（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。

稅改計劃：個人、企業不同程度受益

完整版本的稅改框架計劃共九頁，針對企業、個人等主體進行稅收改革。特朗普在演講中指出，本次稅改旨在為中產階級家庭減輕稅負。稅改的關鍵內容與影響主要在以下方面：

首先是在企業所得稅方面。新稅改框架將公司所得稅的最高稅率由目前的35%降至20%，使最高稅率低於主要工業國家22.5%的平均稅率。在對中小企業征稅方面，包括獨資企業、合夥制企業和股份制小企業和家族企業等在內的“過渡法人企業”的最高稅率從39.6%降至25%。根據框架內容，這類企業不必以公司名義繳稅，而是以所有者名義繳納個人所得稅。

降低企業所得稅有利於美國企業紮根本土發展，可以使得之前因高稅率被迫“搬出”國外的企業回到美國本土，促進美國本土的經濟發展，創造更多的就業崗位。和頓認為，企業的回遷使得更多的商業用地亟待開發與使用，對美國的商業用地需求增加，土地商業價值也同時增加。

其次是個人所得稅方面。新稅改簡化了個人所得稅的等級，從現行的7檔減至3檔，稅率分別為12%、25%和35%。同時，新稅改翻倍調高了個人所得稅免征額。單身人士的免征額從6350美元提高至1.2萬美元，以已婚夫婦為計算單位的家庭免征額則從先前的1.27萬美元調高至2.4萬美元。此外，新稅改還將增加兒童抵扣稅。

以上多項改革可以減輕個人的生活負擔，特別是對貧困的工人階層來說，勞動所得稅抵免能夠提升工資的價值。如此便可以提升民眾的消費能力，擴大內部需求，從而進壹步的促進美國的經濟增長。同樣，由於兒童抵扣稅的增加，對美國的自然人口增加，提高出生率也會有所幫助。對此，和頓相信，美國居民將由此擁有更多資金進行置業，對住宅用途的土地需求將會增長，住宅用地會由此在將來有更多投資空間。

房地產行業迎來新增長點，海外投資者新契機

值得壹提的是，新稅改框架中更指出將會在保留房屋貸款稅收抵免的前提下，取消房產遺產稅。兩者的結合無疑會刺激居民對於購買房屋的需求，促進房地產行業的發展，增強投資者對於房地產市場的信心，為美國房地產的增長勢頭推波助瀾。據彭博社9月28日，美國全國房屋建築商協會由於稅改對於房地產行業的“優待”，壹改對稅改的質疑，對特朗普本次的稅改改持支持態度。

另外，稅改框架更提出會在鼓勵就業、促進接受高等教育以及退休保障等方面增加賦稅優惠。圍繞以上內容的賦稅優惠將無疑促進地區的人口增長、穩定就業率等，對於房地產行業來說亦是壹個利好消息。

特朗普在10月16日的記者會上補充道，美國當前的經濟形勢處於上升勢頭，股市處於歷史最好水平，市值達到5.2萬億美元。與此同時，失業率降至近17年以來的最低水平。良好的經濟情況，將會為稅改提供良好經濟環境。

對於海外投資者來說，本土經濟以及房地產市場的增長趨勢將形成壹個投資美國房地產的“新契機”。特朗普在記者會更提及，“哪怕這意味著議員們不能享受周末和法定假期，必須留下來直到稅改完成。” 可見其稅改計劃實現之堅決，如稅改能按照特朗普規劃的時間表如期執行，海外投資者可在本輪新稅法周期獲得投資美國房地產的良機，將會在此周期享受稅改帶來的稅收福利外，更可期待投資項目更高的回報率。

最佳投資機會出現在休斯頓

實際上，根據外媒HousingWire 報道，在美國房地產的海外投資國家中，中國連續四年排名第壹。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。當前，美國房地產的投資市場正處於地產價值猛增的階段。

和頓認為，美國房地產的火熱勢頭不會降低，隨著CRS等議題的推動，會有更多海外投資者加入美國房地產的投資大軍。其中，和頓認為休斯頓是最具有潛力的城市。

作為得克薩斯州第壹大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，以穩定的油價成為世界能源之都，擁有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。另外，在體育業、制造業、航天業以及港口貿易運輸業等產業都做到全面發展。根據美國人口調查局近期公布的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之壹。

同時，休斯頓是美國27個超170萬人口大都會中生活水平和房價最低的地方，周圍郊區的發展也是迅速驚人。位於休斯頓西部的凱蒂（Katy）的亞洲城開始修建；南部的梨城（Pearland）被美國財經網站WalletHub評為全美人口增長最迅速城市；東南部的錫布魯克（Seabrook）作為富人區，有大批的海邊別墅以及高端住宅休假，土地投資意義非凡。

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本次川普力推的美國新稅法將在企業、個人所得稅，房產遺產稅等眾多方面有所調整，這對於到美國置業投資的投資者來說，是壹個極為關鍵的節點。為此，居外網將推出系列文章，就美國新稅法對到美國買房的影響進行持續關註。除了本文，還可以關註由居外專家撰寫的文章：淺析稅改可能如何影響美國房地產投資。

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為什麼一眾國内名人都愛選購中國香港豪宅？| 中國香港

中國香港——一個彈丸之地，有甚麼吸引力讓一眾名人選擇投資在這裡？

不得不承認，中國香港是其中一個舉足輕重的國際金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁榮的地區之一，經濟自由度排名歷年高居世界前茅。要走出中國走向世界，首選可能就是要從中國香港出發。

環顧來港定居或以中國香港為“second home（第二家園）”的富豪名人真是多不勝數。自從2006年“中國香港優秀人才入境計劃”推出，經此已取得中國香港身分証和居留權的名人包括鋼琴界知名演奏家郎朗和李雲迪、奧運跳水金牌郭晶晶、體操世界冠軍劉璇、奧運羽毛球女單銅牌周蜜，國際知名影星如趙薇、章子怡、湯唯、周迅、胡軍、黃曉明和張靜初等，他們都是無人不曉得的名人。

除了“優秀人才計劃”下的卓越人士，基本上他們都有住房的需要外，由於種種不同的原因，就連百億富豪也紛紛在中國香港買房子，試看一些例子：

星級富豪趙薇雖拿了身份証但不打算定居中國香港，原先是不需要買房的，但後來考慮女兒的教育質素，好讓女兒能到中國香港讀書而另有安排，今年“小四月”已在中國香港的國際學校上學。2012年趙薇一下子以過億港幣買下了兩套青龍頭“皇璧”復式，這棟豪宅遠離閙市，一枝獨秀豎立於荃灣青山公路汀九段，可遠眺汀九橋海景。

不過10月14日，市場就有傳趙薇丈夫黃有龍或相關人士持有的深井“皇璧”一個復式單位，近日以約4800萬元沽出，單位實用2527方呎（建築3384方呎），實呎約1.9萬元（建呎約1.42萬元）。資料顯示，黃有龍等人是於2012年以3800萬元購入，持貨5年後帳面獲利1000萬元，賺幅26%。

2013年普衡律師事務所全球合伙人兼大中華區主席李曙峰豪擲7.4億港元買下港島山頂“白加道28號”8號別墅；但貴得有道理，白加道只有51個號碼，而大部分都是洋房獨立屋，故此環境自成一派，以往一直都只有高官貴冑聚居，而且地點位於山腰，便利之余又能俯瞰維多利亞海港全景。

阿裡巴巴創辦人馬雲早於2007年以近3億港元購入傳統豪宅為家，位於港島中半山地利根德裡“Branksome Crest”頂層復式，三層總建築面積7,088平方呎，天台還附設一個可飽覽維多利亞海景的私人泳池。但始終真正富豪還是要住洋房別墅才能襯托顯赫身份，所以2015年馬雲完全不吝嗇價錢，以約15億港元天價購買山頂“白加道”22號的獨立屋，有維多利亞全海景，又極具高度私隱，房屋重建後總建築面積達（約）1.24萬平方呎。

馬雲的好友上海巨人網絡創辦人史玉柱，2011年以3.6億元豪宅購入港島西半山干德道“天彙”66樓A室復式。差不多同期，新疆國際實業董事長張傑夫以3.38億豪宅也買了這豪宅61樓B室。

騰訊總裁馬化騰2009年以4.8億港元買下南區石澳“大浪灣道”13 號別墅，直到2015年才完成重建的大屋，擁有超大的私人花園、網球場和長約25米的游泳池，大宅門隱藏在翠綠的叢林之中，而鄰居幾乎都是上市公司主席。他可能一早已知道別墅必須要較長時間的大改動，所以同期再花了約1.6億港元買入渣甸山“名門”3座頂層復式作為暫時之用。

隨著騰訊老板在中國香港買房，今年5月騰訊副總裁，《王者榮耀》之父姚曉光也花了9,800萬港元買了尖沙咀“名鑄”63樓D復式，單位2,064平方呎居高臨下可飽覽維港煙花海景，雖然要付買家印花稅1,470萬港元也絕不在乎。不單姚曉光對“名鑄”情有獨鍾，這豪宅也吸引了經濟學家郎鹹坪，差不多時間他也購入59樓E室，面積2,259平方呎，成交價8,700萬港元。

楊穎Angelababy 2013年已投資2,730萬港元購入港島南區“貝沙灣”4期2座27樓A室，三房單位1,283平方呎。今天對她來說這套房可能已經太少了！今年年初她再添兩個住宅，一個同樣是在“貝沙灣”4期1座高層C室，樓價3,600萬港元，另一個貴重物業可能是因為可省稅的原因，她用了母親董菊英名義購買，就是剛提過的西半山干德道“天彙”，一個中層A單位價值1.28億港元。

最為震撼的一宗應該算是在去年，深圳祥祺集團主席陳紅天以21億港元的天價買下山頂“歌賦山道”15號地皮，現時地盤正在興建中，報稱待工程完成後會作為自住用途。本來2015年他已經用了3.87億港元購入港島東半山司徒拔道“傲璇”5樓5,154平方呎的單位，本來可以跟中國香港著名影星關芝琳做鄰居，但始終還是嫌這裡不夠理想，目前只留作出租之用。

傲璇——美國知名建築師法蘭克·蓋瑞（Frank O. Gehry）在亞洲的首個住宅項目

從人性角度理解，擁有中國香港永久居民身份的好處，當然是仍可保留內地身份和戶籍；而且沒有政策限制生育子女的數目；另一點較為重要的是以中國香港特區護照出入境往158個國家可以免簽證，出國是多方便的事。若從投資角度分析，有很多數據支持證明中國香港地產有龐大的二手市場，只要眼光獨到的話，無論長線短線都能有機會帶來利潤。經濟課堂常常提到Demand & Supply原理，既然中國香港市場有源源不絕的剛性需求，那怕沽貨時不會獲利！

下次再跟大家研究中國香港房產的供求情況。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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